商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)和盈利模式

1、（專業(yè)的，如家居中紅星美凱龍）（有綜合類,如專業(yè)類、步行、地鐵）（綜合市場、專業(yè)市場）商業(yè)主題產(chǎn)品包裝文化內(nèi)涵項目策劃初步方案論證調(diào)整方案推廣開始方案設(shè)計項目報批招商方案施工單位開工市場調(diào)查提出開發(fā)方向商業(yè)方案建筑方案開發(fā)方案商業(yè)論證市場論證資金落實主力商家承諾初步銷售方案建筑規(guī)劃論證銷售商投資客實際使用者商業(yè)訴求確認項目方案初步協(xié)議價格定位對象推盤策略商業(yè)需求產(chǎn)品定位業(yè)態(tài)定位收益預(yù)測周 期成 本項目決策區(qū)域推廣方案返租方案風(fēng)險評估用地研究商業(yè)征詢產(chǎn)品開發(fā)流程追求市場價值最大化落落 實實sp活動活動開開工工開開盤盤籌籌備備(推廣推廣) 軟文軟文參參 展展招商招商 商管籌備商管籌備銷銷 售售 籌

2、籌 備備按按 揭揭 銀銀 行行施施 工工開開盤盤活活動動銷銷售售階階段段商商場場開開張張調(diào)調(diào)整整商商管管成成立立統(tǒng)統(tǒng)一一辦辦證證銀銀行行按按揭揭返返租租簽簽約約異異地地銷銷售售展展開開委委托托管管理理主主力力進進場場推推 廣廣商商企企入入駐駐持有物業(yè)開發(fā)流程追求持續(xù)增值項目條件判析項目條件判析業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位商業(yè)規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃商業(yè)文化策劃商業(yè)文化策劃經(jīng)濟測算經(jīng)濟測算消費對象消費對象數(shù)數(shù)量量能能力力傾傾向向規(guī)規(guī)劃劃消消防防商商家家消消費費審審美美時時尚尚流流行行經(jīng)經(jīng)營營方方式式經(jīng)經(jīng)營營策策略略交交通通條條件件環(huán)環(huán)境境條條件件規(guī)規(guī)劃劃條條件件物物業(yè)業(yè)條條件件商商業(yè)業(yè)資資源源回回報報要要求求商商圈圈范

3、范圍圍競競爭爭策策略略業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)類類型型業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)構(gòu)構(gòu)成成品品種種類類型型服服務(wù)務(wù)方方式式商商業(yè)業(yè)文文特特色色建建筑筑條條件件配配套套條條件件交交通通組組織織業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)布布置置商商業(yè)業(yè)主主題題櫥櫥窗窗ci系系統(tǒng)統(tǒng)色色彩彩燈燈光光初初步步租租價價成成本本測測算算收收益益預(yù)預(yù)測測客客流流頻頻率率消消費費群群盈盈利利狀狀態(tài)態(tài)消費資源消費資源租金成本能力租金成本能力外外部部動動線線內(nèi)內(nèi)部部動動線線到達路徑到達路徑引引 導(dǎo)導(dǎo)縱向縱向橫向橫向經(jīng)經(jīng)濟濟收收益益評評價價品品牌牌策策略略開開 業(yè)業(yè)調(diào)調(diào) 整整達到目標收益率達到目標收益率資產(chǎn)經(jīng)營資產(chǎn)經(jīng)營商商業(yè)業(yè)運運營營招商實施招商實施商業(yè)運營商業(yè)運營初初步步收收益益目目

4、標標優(yōu)優(yōu)惠惠條條件件策策略略價價格格推推廣廣商商洽洽簽簽約約對對象象開開業(yè)業(yè)推推廣廣形形象象包包裝裝運運營營模模式式組組織織場場地地建建立立制制度度取取費費標標準準建建檔檔財財務(wù)務(wù)人人員員培培訓(xùn)訓(xùn)管管理理目目標標內(nèi)內(nèi)部部制制度度商商場場制制度度裝裝修修控控制制開開業(yè)業(yè)計計劃劃慶慶典典sp活活動動開開業(yè)業(yè)時時間間開開業(yè)業(yè)率率商商品品調(diào)調(diào)整整商商店店調(diào)調(diào)整整租租金金調(diào)調(diào)整整融融資資方方案案轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓方方案案持持有有方方案案內(nèi)內(nèi)部部增增值值資資產(chǎn)產(chǎn)包包裝裝委委托托經(jīng)經(jīng)營營自自營營方方案案拆拆零零整整體體產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)收收益益權(quán)權(quán)再再投投資資抵抵押押節(jié)節(jié)奏奏幅幅度度 （1）企企 業(yè)業(yè)專設(shè)部門專設(shè)部門外包業(yè)務(wù)外

5、包業(yè)務(wù)自管業(yè)務(wù)自管業(yè)務(wù)市市調(diào)調(diào)策策劃劃招招商商委委托托管管理理定定位位決決策策規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)項項目目融融資資經(jīng)經(jīng)營營決決策策總總部部市場發(fā)展部項目拓展客戶服務(wù)網(wǎng)上商務(wù)媒介關(guān)系部研 展 部項目運行運 行 部電 腦檔 案行 政保 障 部商企關(guān)系招 商商業(yè)資源法律事務(wù)法 務(wù) 部商鋪估價估 價 部機構(gòu)資金個 人企業(yè)資金基 金融 資 部自有資產(chǎn)部資產(chǎn)托管資產(chǎn)置換資產(chǎn)運作抵 押托 管 部財務(wù)管理公司境外基金國內(nèi)基金市場研究指 導(dǎo)開發(fā)項目租 務(wù)物 管三大塊：1、市場塊版：市場發(fā)展部、媒介部、運行部、商業(yè)資源部。2、資產(chǎn)版塊：估價所、融資部、財務(wù)公司、托管部、自有資產(chǎn)經(jīng)營。3、保障版塊：法務(wù)

6、部、保障部、審計室 實現(xiàn)銷售提升房價兌現(xiàn)商業(yè)價值提升租金提升回報商場管理管理技術(shù)物業(yè)管理業(yè)態(tài)設(shè)置銷售方式業(yè)種組合品 種商品經(jīng)營成本商品成本價 格經(jīng)營成本促進關(guān)系商業(yè)推廣招商能力業(yè)態(tài)主題實現(xiàn)銷售提升房價兌現(xiàn)商業(yè)價值提升租金提升回報商場管理管理技術(shù)物業(yè)管理業(yè)態(tài)設(shè)置銷售方式業(yè)種組合品 種商品經(jīng)營成本商品成本價 格經(jīng)營成本促進關(guān)系商業(yè)推廣招商能力業(yè)態(tài)主題實現(xiàn)銷售提升房價兌現(xiàn)商業(yè)價值提升租金提升回報商場管理管理技術(shù)物業(yè)管理業(yè)態(tài)設(shè)置銷售方式業(yè)種組合品 種商品經(jīng)營成本商品成本價 格經(jīng)營成本促進關(guān)系商業(yè)推廣招商能力業(yè)態(tài)主題實現(xiàn)銷售實現(xiàn)銷售提升房價提升房價兌現(xiàn)商業(yè)價值兌現(xiàn)商業(yè)價值提升租金提升租金提升回報提升回報

7、商場管理商場管理管理技術(shù)管理技術(shù)物業(yè)管理物業(yè)管理業(yè)態(tài)設(shè)置業(yè)態(tài)設(shè)置銷售方式銷售方式業(yè)種組合業(yè)種組合品品 種種商品經(jīng)營成本商品經(jīng)營成本商品成本商品成本價價 格格經(jīng)營成本經(jīng)營成本促進關(guān)系促進關(guān)系商業(yè)推廣商業(yè)推廣招商能力招商能力業(yè)態(tài)主題業(yè)態(tài)主題商業(yè)用地屬性判析商業(yè)用地屬性判析體現(xiàn)土地價值體現(xiàn)土地價值設(shè)立合適的業(yè)態(tài)設(shè)立合適的業(yè)態(tài)立店障礙排除立店障礙排除建筑形式選取建筑形式選取文化氣氛營造文化氣氛營造挖掘商業(yè)價值挖掘商業(yè)價值提高使用價值提高使用價值創(chuàng)造附加價值創(chuàng)造附加價值 “三元合一”是商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計的基本原則，商業(yè)業(yè)態(tài)、空間形態(tài)、投資式樣這三個要素必須同時融入產(chǎn)品的設(shè)計過程；而“三點歸一”是理想的產(chǎn)品

8、設(shè)計結(jié)果。商場因素多 細節(jié)很重要；臺階高，客人少 立面不要太波折；角多不吉利 弧線巧設(shè)計；車位是品位 交通是客流；開門不可對路角 路沖“主入”要檔照；動線設(shè)計掃遍角 盲道布置不可少；綠化檔窗柱當門 種樹對著中間柱；剪力墻，上下道 轉(zhuǎn)換成本又很高； 序 階段特征推廣關(guān)鍵點焦點指向傳 媒 選 擇投 放 方 式1開 工特色，亮點、po、sp活動規(guī)劃、設(shè)計、市場全方位大眾、財經(jīng)通訊、報導(dǎo)2項目融資項目前景、增值方式各有關(guān)專家、高管財經(jīng)特案3招 商商業(yè)機會、聚集效應(yīng)商業(yè)環(huán)境、sp活動名人、名家、行業(yè)協(xié)會商業(yè)、大眾新聞、報道映象4預(yù) 售sp活動行內(nèi)、文藝類名人大眾、專業(yè)廣告映象預(yù) 售sp活動專家投資同上新

9、聞、廣告開 盤sp活動本企業(yè)高管、投資人士同上新聞、廣告 開開 發(fā)發(fā)用地判析用地判析項目定位項目定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位對象定位對象定位營營 銷銷市場趨勢市場趨勢細分市場選擇細分市場選擇市場位置市場位置市場策略市場策略規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計適合性分析適合性分析差異性分析差異性分析超越性分析超越性分析形成產(chǎn)品特質(zhì)形成產(chǎn)品特質(zhì)運運籌籌期期推廣展開推廣展開吹吹 風(fēng)風(fēng)sp活動活動加加 溫溫高高 溫溫客客 戶戶引引 導(dǎo)導(dǎo)吸吸 納納積積 累累熟熟 悉悉案案 場場人員培訓(xùn)人員培訓(xùn)布置案場布置案場法律文件法律文件內(nèi)部程序內(nèi)部程序籌籌劃劃期期推推 廣廣傳傳 播播軟文推進軟文推進后續(xù)報道后續(xù)報道開開 盤盤資源調(diào)動資源調(diào)動補

10、充資源補充資源市場吭奮市場吭奮穩(wěn)定客戶穩(wěn)定客戶配配 合合辦辦 證證銀銀 行行招商和運營招商和運營現(xiàn)場配合現(xiàn)場配合實實施施期期其他職能其他職能口碑口碑推薦推薦沖沖 刺刺結(jié)結(jié) 案案 招商信息透露客戶積累活動展開商務(wù)談判遴選考察決策合約討論簽約進場辦照裝修信息發(fā)布開業(yè)調(diào)整 效用序號商業(yè)分類作用租金水平時間第一序列主力店（大超、百貨） 招商成功關(guān)鍵低，有邊際效應(yīng)前期完成第二序列次主力店協(xié)同效應(yīng)低前期完成第三序列名牌特色店標桿作用中等前期完成第四序列配套商業(yè)業(yè)態(tài)和諧中高，量大中期完成第五序列常規(guī)店群豐富商品中高、量大，平衡收益后期完成優(yōu)惠政策優(yōu)惠政策經(jīng)營決策經(jīng)營決策物業(yè)形態(tài)物業(yè)形態(tài)商場籌備商場籌備推推

11、廣廣吹吹 風(fēng)風(fēng)走走 光光點點 火火加加 溫溫添添 料料化學(xué)反應(yīng)化學(xué)反應(yīng)保保 溫溫招招 商商信息發(fā)布信息發(fā)布客戶結(jié)累客戶結(jié)累考察遴選考察遴選簽簽 約約進進 場場商場籌建商場籌建內(nèi)部建設(shè)內(nèi)部建設(shè)建筑裝飾建筑裝飾管管 線線管理機制管理機制區(qū)位區(qū)位公共部位裝修公共部位裝修人人 員員消防消防場場 地地資資 產(chǎn)產(chǎn)增增 值值權(quán)權(quán) 屬屬轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓租租賃賃登登記記轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)租租備備案案范范圍圍界界定定櫥櫥窗窗廣廣場場綠綠化化廣廣告告燈燈光光裝修管理裝修管理樓樓 宇宇設(shè)備電梯設(shè)備電梯消防安全消防安全車車 庫庫通通 道道衛(wèi)衛(wèi) 生生物物業(yè)業(yè)設(shè)設(shè)施施形形 象象經(jīng)經(jīng)營營商場秩序商場秩序促銷控制促銷控制活動核準活動核準物業(yè)定價物業(yè)定價取費標準取費標準成本控制成本控制變變 現(xiàn)現(xiàn)土地：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、合資入股、股權(quán)轉(zhuǎn)讓土地：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、合資入股、股權(quán)轉(zhuǎn)讓整體：整體整體：整體(銷售銷售)轉(zhuǎn)讓、合資入股、股權(quán)轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓、合資入股、股權(quán)轉(zhuǎn)讓拆零：分幢拆售、分層拆售、分間拆售拆零：分幢拆售、分層拆售、分間拆售持持 有有 租賃經(jīng)營：可變和不可變租金租賃經(jīng)營：可變和不可變租金 合資經(jīng)