上海新天地-舊城規(guī)劃改造教材

1、 舊城改造與保護(hù)案例舊城改造與保護(hù)案例 城市和人一樣，也有記憶，因?yàn)樗型暾纳鼩v史。城市和人一樣，也有記憶，因?yàn)樗型暾纳鼩v史。 從胚胎、童年、興旺的青年到成熟的今天從胚胎、童年、興旺的青年到成熟的今天這個(gè)豐富、多磨而這個(gè)豐富、多磨而獨(dú)特的過程全都默默地記憶在它巨大的城市肌體里。一代代人創(chuàng)造了獨(dú)特的過程全都默默地記憶在它巨大的城市肌體里。一代代人創(chuàng)造了它之后紛紛離去，卻把記憶留在了城市中。承載這些記憶的既有物質(zhì)它之后紛紛離去，卻把記憶留在了城市中。承載這些記憶的既有物質(zhì)的遺產(chǎn)，也有口頭非物質(zhì)的遺產(chǎn)。城市的最大的物質(zhì)性的遺產(chǎn)是一座的遺產(chǎn)，也有口頭非物質(zhì)的遺產(chǎn)。城市的最大的物質(zhì)性的遺產(chǎn)是一

2、座座建筑物，還有成片的歷史街區(qū)、遺址、老街、老字號(hào)、名人故居等座建筑物，還有成片的歷史街區(qū)、遺址、老街、老字號(hào)、名人故居等等。等。 改改改造中的新天地改造中的新天地項(xiàng)目簡介項(xiàng)目簡介上海新天地位于上海市中心盧上海新天地位于上海市中心盧灣區(qū)的太平橋地區(qū)，毗鄰高雅灣區(qū)的太平橋地區(qū)，毗鄰高雅繁華的淮海中路及地鐵站，是繁華的淮海中路及地鐵站，是太平橋地區(qū)重建計(jì)劃的項(xiàng)目之太平橋地區(qū)重建計(jì)劃的項(xiàng)目之一。一。新天地的改造是舊城改造與保新天地的改造是舊城改造與保護(hù)的成功案例。改造后的新天護(hù)的成功案例。改造后的新天地成為了上海的新地標(biāo)，是領(lǐng)地成為了上海的新地標(biāo)，是領(lǐng)略上海歷史文化和現(xiàn)代生活形略上海歷史文化和現(xiàn)代生

3、活形態(tài)的最佳場(chǎng)所之一態(tài)的最佳場(chǎng)所之一開發(fā)目的：開發(fā)目的：以上海近代建筑的標(biāo)志石庫門建筑舊區(qū)為基礎(chǔ)，改變石庫門原有的居住功能，創(chuàng)新地賦予其商業(yè)經(jīng)營功能，把這片反映了上海歷史和文化的老房子改造成集國際水平的餐飲、購物、演藝等功集國際水平的餐飲、購物、演藝等功能的時(shí)尚、休閑文化娛樂中心能的時(shí)尚、休閑文化娛樂中心。項(xiàng)目取名項(xiàng)目取名：“新天地”源于“一大”的靈感，“一”“大”合起來是個(gè)“天”字，與天對(duì)應(yīng)的是“地”。地理區(qū)位地理區(qū)位n 上海新天地位于市中心盧灣區(qū)淮海上海新天地位于市中心盧灣區(qū)淮海中路東段，高架橋交匯點(diǎn)，原法租中路東段，高架橋交匯點(diǎn)，原法租界界1914年第三次擴(kuò)建的舊式里弄住年第三次擴(kuò)建的舊

4、式里弄住宅。北至太倉路；西至馬當(dāng)路；南宅。北至太倉路；西至馬當(dāng)路；南至自忠路；東至黃陂南路。至自忠路；東至黃陂南路。 太平橋改造項(xiàng)目太平橋改造項(xiàng)目新天地是太平橋改造規(guī)劃的一部分。新天地是太平橋改造規(guī)劃的一部分。太平橋項(xiàng)目總占地：太平橋項(xiàng)目總占地：52公頃 總建筑面積：總建筑面積：116.3萬平方米總體規(guī)劃顧問：總體規(guī)劃顧問：Skidmore, Owings and Merrill, LLP (SOM)開發(fā)商：開發(fā)商：香港瑞安集團(tuán) 前期投資：前期投資：前期總投資14億元，動(dòng)遷費(fèi)6億元人民幣人口數(shù)量：人口數(shù)量：原自然街坊23個(gè)，原居住人口7萬人功能結(jié)構(gòu)分析圖功能結(jié)構(gòu)分析圖總平面總平面A太平橋人工湖

5、太平橋人工湖綠地，占地綠地，占地4.4萬，水面面積萬，水面面積1.2萬，已成為萬，已成為市中心景觀市中心景觀B新天地，占地新天地，占地3萬，建面萬，建面6萬，萬，分南、北里分南、北里E瑞安集團(tuán)總?cè)鸢布瘓F(tuán)總部大樓，區(qū)域部大樓，區(qū)域的標(biāo)志性建筑的標(biāo)志性建筑D D企業(yè)天地，甲企業(yè)天地，甲級(jí)寫字樓區(qū)，總級(jí)寫字樓區(qū)，總建面建面5050萬萬C翠湖天地，高翠湖天地，高級(jí)住宅小區(qū)，級(jí)住宅小區(qū)，總建面總建面68萬萬 規(guī)劃布局規(guī)劃布局 南里和北里南里和北里 新天地分為南里和北里兩個(gè)部分 南里以現(xiàn)代建筑為主，石庫門舊建筑為輔； 北里以保留石庫門舊建筑為主。 從而形成南北新舊對(duì)話，交相輝映的格局。 開發(fā)理念：存表去里

6、開發(fā)理念：存表去里 整舊如舊整舊如舊 翻新創(chuàng)新翻新創(chuàng)新“新天地”區(qū)內(nèi)有國家重點(diǎn)保護(hù)單位“中共一大會(huì)址”和許多建于上世紀(jì)初典型的石庫門里弄建筑，在建設(shè)高度、建筑形式和保護(hù)方面都有一定的要求。地段改造采用了“存表去里存表去里”的方式，即對(duì)保留建筑進(jìn)行必要的維護(hù)、修繕，保留建筑外觀和外部環(huán)境，對(duì)內(nèi)部進(jìn)行全面更新，以適應(yīng)新的使用功能。把原來的居住功能變成了經(jīng)營功能，把整片居住區(qū)變成了商業(yè)、文化、娛樂、購物的場(chǎng)所。拆除一部分老房子，開辟綠地和水塘，美化環(huán)境。 為了配合外表“整舊如舊整舊如舊”、內(nèi)部“翻新創(chuàng)新翻新創(chuàng)新”的特色建筑，設(shè)計(jì)及工程以保留房子原貌為原則，但內(nèi)部則進(jìn)行了翻天覆地的改造，現(xiàn)在的新天地石

7、庫門弄堂，外表依舊是昔日的青磚步行道、清水磚墻和烏漆大門等歷史建筑，但內(nèi)里則設(shè)有中央空調(diào)、自動(dòng)電梯、寬帶互聯(lián)網(wǎng)，把它改造成全新概念的經(jīng)營消費(fèi)場(chǎng)所。 建筑的保護(hù)與改造建筑的保護(hù)與改造 石石庫門庫門 滬語中把用一種東西包套或收束另外的東西講作滬語中把用一種東西包套或收束另外的東西講作“箍箍”，如箍桶，于是這種用石條如箍桶，于是這種用石條“箍箍”門的建筑被叫作門的建筑被叫作“石箍門石箍門”后又后又訛作訛作“石庫門石庫門”。早期的石庫門產(chǎn)生于早期的石庫門產(chǎn)生于1919世紀(jì)世紀(jì)7070年代初，源于江南民居的住宅年代初，源于江南民居的住宅形式。形式。在在2020世紀(jì)世紀(jì)1010年代以后，老式石庫門逐漸被新

8、式石庫門取代。年代以后，老式石庫門逐漸被新式石庫門取代。2020世紀(jì)世紀(jì)2020年代盛行，占據(jù)了當(dāng)時(shí)民居的年代盛行，占據(jù)了當(dāng)時(shí)民居的75%75%以上，至今中心城以上，至今中心城區(qū)還有近區(qū)還有近4040的城市民居住在有一個(gè)多世紀(jì)歷史的石庫門中。的城市民居住在有一個(gè)多世紀(jì)歷史的石庫門中。到了到了3030年代中期，隨著新式里弄和花園里弄的興起，石庫門年代中期，隨著新式里弄和花園里弄的興起，石庫門就風(fēng)光不再了。就風(fēng)光不再了。然而，由于石庫門已經(jīng)過多年歷史的洗禮，在缺乏保養(yǎng)的情然而，由于石庫門已經(jīng)過多年歷史的洗禮，在缺乏保養(yǎng)的情況下，改造前的石庫門外部表面及內(nèi)部建筑已變得破舊不堪，況下，改造前的石庫門外

9、部表面及內(nèi)部建筑已變得破舊不堪，不僅對(duì)人民的生命財(cái)產(chǎn)構(gòu)成威脅，也破壞了城市的肌理、面不僅對(duì)人民的生命財(cái)產(chǎn)構(gòu)成威脅，也破壞了城市的肌理、面貌。改造迫在眉睫貌。改造迫在眉睫石庫門的保護(hù)與重建：舊瓶裝新酒石庫門的保護(hù)與重建：舊瓶裝新酒 石庫門建筑盛行于石庫門建筑盛行于2020世紀(jì)世紀(jì)2020年代，年代，占據(jù)了當(dāng)時(shí)民居的占據(jù)了當(dāng)時(shí)民居的75%75%以上，至今以上，至今中心城區(qū)還有近中心城區(qū)還有近4040的申城市民居的申城市民居住在有一個(gè)多世紀(jì)歷史的石庫門中。住在有一個(gè)多世紀(jì)歷史的石庫門中。石庫門里的石庫門里的“亭子間亭子間”、“客堂客堂間間”、“廂房廂房”、“天井天井”以及以及“二房東二房東”、“白相

10、人嫂嫂白相人嫂嫂”、“七十二家房客七十二家房客”等與石庫門有關(guān)等與石庫門有關(guān)的名詞成為老上海們溫馨的記憶。的名詞成為老上海們溫馨的記憶。 石庫門有著江南傳統(tǒng)二層樓的石庫門有著江南傳統(tǒng)二層樓的三合院或四合院的形式，一般進(jìn)門三合院或四合院的形式，一般進(jìn)門就是一小天井，天井后為客廳，之就是一小天井，天井后為客廳，之后又是一天井，后天井是灶臺(tái)和后后又是一天井，后天井是灶臺(tái)和后門，天井和客廳兩側(cè)是左右?guī)?，門，天井和客廳兩側(cè)是左右?guī)?，一樓灶臺(tái)間上面為一樓灶臺(tái)間上面為“亭子間亭子間”，再，再往上就是曬臺(tái)。在總體上采用的聯(lián)往上就是曬臺(tái)。在總體上采用的聯(lián)排式布局卻來源于歐洲，外墻細(xì)部排式布局卻來源于歐洲，外

11、墻細(xì)部有西洋建筑的雕花圖案，門上的三有西洋建筑的雕花圖案，門上的三角形或圓弧形門頭裝飾也多為西式角形或圓弧形門頭裝飾也多為西式圖案。圖案。石庫門的建筑布局石庫門有著江南傳統(tǒng)二石庫門有著江南傳統(tǒng)二層樓的三合院或四合院層樓的三合院或四合院的形式，一般進(jìn)門就是的形式，一般進(jìn)門就是一小天井，天井后為客一小天井，天井后為客廳，之后又是一天井，廳，之后又是一天井，后天井是灶臺(tái)和后門，后天井是灶臺(tái)和后門，天井和客廳兩側(cè)是左右天井和客廳兩側(cè)是左右?guī)?，一樓灶臺(tái)間上面廂房，一樓灶臺(tái)間上面為為“亭子間亭子間”，再往上，再往上就是曬臺(tái)。在總體上采就是曬臺(tái)。在總體上采用的聯(lián)排式布局卻來源用的聯(lián)排式布局卻來源于歐洲。外

12、墻細(xì)部有西于歐洲。外墻細(xì)部有西洋建筑的雕花圖案，門洋建筑的雕花圖案，門上的三角形或圓弧形門上的三角形或圓弧形門頭裝飾也多為西式圖案。頭裝飾也多為西式圖案。改造前總平面圖改造前總平面圖改造后總平面圖改造后總平面圖l核心區(qū)改造前后總平面圖對(duì)比核心區(qū)改造前后總平面圖對(duì)比 改造期改造期1996-20001996-2000年年 改造前為高密度舊宅區(qū)改造前為高密度舊宅區(qū) 改造后成為上海時(shí)尚休閑文化娛樂中心和城改造后成為上海時(shí)尚休閑文化娛樂中心和城市新地標(biāo)，吸引大量游客。市新地標(biāo)，吸引大量游客。由于改造后建筑需要兼顧演出和由于改造后建筑需要兼顧演出和餐飲功能，內(nèi)部需要寬敞與能承餐飲功能，內(nèi)部需要寬敞與能承受

13、大荷載的空間和供舞臺(tái)演出用受大荷載的空間和供舞臺(tái)演出用的機(jī)電設(shè)施。因而建筑除了外墻的機(jī)電設(shè)施。因而建筑除了外墻之外，里面的基礎(chǔ)、上下水道到之外，里面的基礎(chǔ)、上下水道到屋頂全部需要重新建造。外墻有屋頂全部需要重新建造。外墻有些部分則進(jìn)行修補(bǔ)與加固。些部分則進(jìn)行修補(bǔ)與加固。l舊居改造前后對(duì)比舊居改造前后對(duì)比 主要保留了建筑外墻，重建建筑內(nèi)部主要保留了建筑外墻，重建建筑內(nèi)部 將居住功能改為商業(yè)用途將居住功能改為商業(yè)用途改造中舊居改造中舊居改造后建筑改造后建筑 外部修復(fù)：由于石庫門已經(jīng)過多年歷史的洗禮，在缺乏保養(yǎng)的情況下，外部及內(nèi)部建外部修復(fù)：由于石庫門已經(jīng)過多年歷史的洗禮，在缺乏保養(yǎng)的情況下，外部及

14、內(nèi)部建筑已變得破舊不堪。為了重現(xiàn)石庫門弄堂昔日的風(fēng)光韻味，工程人員皆按照筑已變得破舊不堪。為了重現(xiàn)石庫門弄堂昔日的風(fēng)光韻味，工程人員皆按照當(dāng)年的圖則進(jìn)行修建。現(xiàn)在，弄堂、石庫門的門框、門楣、樓房高度以及屋當(dāng)年的圖則進(jìn)行修建?，F(xiàn)在，弄堂、石庫門的門框、門楣、樓房高度以及屋頂曬臺(tái)等都和當(dāng)時(shí)一樣。頂曬臺(tái)等都和當(dāng)時(shí)一樣。 內(nèi)部改造：內(nèi)部改造： 為了配合外表整舊如舊、內(nèi)部翻新創(chuàng)新的特色建筑，設(shè)計(jì)及工為了配合外表整舊如舊、內(nèi)部翻新創(chuàng)新的特色建筑，設(shè)計(jì)及工程以保留房子原貌為原則，但內(nèi)部則進(jìn)行了翻天覆地的改造，現(xiàn)在的新天地石庫門弄程以保留房子原貌為原則，但內(nèi)部則進(jìn)行了翻天覆地的改造，現(xiàn)在的新天地石庫門弄堂，外

15、表依舊是昔日的青磚步行道、清水磚墻和烏漆大門等歷史建筑，但內(nèi)里則設(shè)有堂，外表依舊是昔日的青磚步行道、清水磚墻和烏漆大門等歷史建筑，但內(nèi)里則設(shè)有中央空調(diào)、自動(dòng)電梯、寬頻互聯(lián)網(wǎng)，把它改造成全新概念的經(jīng)營消費(fèi)場(chǎng)所。中央空調(diào)、自動(dòng)電梯、寬頻互聯(lián)網(wǎng)，把它改造成全新概念的經(jīng)營消費(fèi)場(chǎng)所。外觀修復(fù)外觀修復(fù)內(nèi)部改造內(nèi)部改造在基本上不改動(dòng)其外型的前提下，主要采取插層、升高、加固等在基本上不改動(dòng)其外型的前提下，主要采取插層、升高、加固等辦法，增加使用面積，并在內(nèi)部修建獨(dú)家使用的廚房和衛(wèi)生間，辦法，增加使用面積，并在內(nèi)部修建獨(dú)家使用的廚房和衛(wèi)生間，改善居民居住條件。改善居民居住條件。 整個(gè)修復(fù)過程，不僅僅做到形似，更

16、注重神似，不是簡單整個(gè)修復(fù)過程，不僅僅做到形似，更注重神似，不是簡單復(fù)舊，而是一個(gè)更高層次的改造工程。復(fù)舊，而是一個(gè)更高層次的改造工程。商圈商圈地鐵口地鐵口商圈商圈地鐵口地鐵口商圈商圈地鐵口地鐵口19971997年年 規(guī)劃構(gòu)想規(guī)劃構(gòu)想19981998年年 拿地拿地19991999年年 新天地北里動(dòng)工新天地北里動(dòng)工 中心綠地及人工湖動(dòng)工中心綠地及人工湖動(dòng)工20012001年年 新天地北里開業(yè)（商業(yè)只租不售）新天地北里開業(yè)（商業(yè)只租不售） 中心綠地及人工湖開放中心綠地及人工湖開放 新天地南里動(dòng)工新天地南里動(dòng)工 住宅一期動(dòng)工住宅一期動(dòng)工 寫字樓一期動(dòng)工寫字樓一期動(dòng)工20022002年年 新天地南里開

17、業(yè)（商業(yè)、公寓只租不新天地南里開業(yè)（商業(yè)、公寓只租不售）售）20032003年年 住宅一期完工，銷售率住宅一期完工，銷售率100100（翠湖天翠湖天地雅苑：地雅苑：建筑面積約建筑面積約4.9萬平方米，包括萬平方米，包括3幢小高層住宅大樓、幢小高層住宅大樓、2幢高層住宅大樓及幢高層住宅大樓及2幢別墅，共提供幢別墅，共提供283個(gè)單位，單個(gè)單位，單位面積由位面積由105至至500平方米，均價(jià)平方米，均價(jià)16000元元/平米）平米） 寫字樓一期完工，銷售率寫字樓一期完工，銷售率9090以上以上20062006年年 住宅二期完工住宅二期完工（翠湖天地御苑：建筑面（翠湖天地御苑：建筑面積約積約13.61

18、3.6萬平方米，包括萬平方米，包括1717幢小高層住宅和高層住宅大樓，幢小高層住宅和高層住宅大樓， 提供提供645645個(gè)單位，單位面積從個(gè)單位，單位面積從9393到到660660平方米，均價(jià)平方米，均價(jià)6000060000元元/ /平米平米 ）20082008年年 住宅三期開盤住宅三期開盤（翠湖天地嘉苑：（翠湖天地嘉苑：319套套住宅，住宅，129-183平方米的兩房兩廳，平方米的兩房兩廳，230平方米的三平方米的三房兩廳以及少量房兩廳以及少量324平方米的四房兩廳和平方米的四房兩廳和90平方米的平方米的一房兩廳，參考價(jià)為一房兩廳，參考價(jià)為7萬萬7.5萬元平方米。萬元平方米。 20032003年進(jìn)度年進(jìn)度住宅、寫字樓一期住宅、寫字樓一期20022002年進(jìn)度年進(jìn)度新天地南里（商業(yè)、公寓）新天地南里（商業(yè)、公寓）20012001年進(jìn)度年進(jìn)度新天地北里（商業(yè)）新天地北里（商業(yè)）綠地、人工湖綠地、人工湖改造歷程改造歷程新天地項(xiàng)目成功因素總結(jié)新天地項(xiàng)目成功因素總結(jié)n 觀念的進(jìn)步觀念的進(jìn)步 以往社會(huì)大眾認(rèn)為歷史保護(hù)是政府的工作。其實(shí)新以往社會(huì)大眾認(rèn)為歷史保護(hù)是政府的工作。其