云南省房地產(chǎn)估價師理論與方法房地產(chǎn)區(qū)位的含義考試題

1、云南省 2016年房地產(chǎn)估價師 理論與方法：房地產(chǎn)區(qū)位的含義考試題本卷共分為 2大題 50小題，作答時間為 180分鐘，總分 100分， 60分及格。 一、單項選擇題（共 25 題，每題 2 分，每題的備選項中，只有 1 個事最符合題 意）1、某開發(fā)商所開發(fā)的物業(yè)質(zhì)量與市場領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近，如果定價比市場 領(lǐng)導(dǎo)者的定價低，則其采用的是 _。A 領(lǐng)導(dǎo)定價法B 挑戰(zhàn)定價法C 隨行就市定價法D 價值定價法2、為評估某住宅 2004 年 10 月 1 日的正常市場價格，在其附近收集公證機(jī)關(guān)的 某可比實(shí)例的有關(guān)資料如下：成交價格為 4000元/m2,成交日期為2004年5月 1日，成交價格比正常價格

2、低 2%，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為 1.087，已知從 2004 年5月 1日到10月 1日該類住宅價格平均每月比上月上漲 1%,則對該可比實(shí)例 成交價格進(jìn)行校正、調(diào)整得到的價格最接近于（）元 /m2。A3790B4238C4658D46633、估價報告書的外在質(zhì)量包括 _。A 估價結(jié)論的準(zhǔn)確性B 估價參數(shù)確定的合理性C. 估價方法選擇的正確性D. 估價報告的文字表述水平4、商品房買賣合同中寫明的價格一般是。A:成交價B:均價C:理論價格D:市場價格E:工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格5、中華人民共和國土地管理法規(guī)定，對人均耕地特別少的地區(qū)，由省級政府 批準(zhǔn)，可增加安置補(bǔ)助費(fèi)，但土地補(bǔ)償和安置補(bǔ)助費(fèi)之和，

3、不得超過被征收前 3 年平均年產(chǎn)值的倍。A: 10B: 20C: 30D: 40E:房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)必須加蓋公章6、關(guān)于收益性物業(yè)的說法，正確的是。A :零售商業(yè)物業(yè)的租約很少對資金調(diào)整作出規(guī)定B:收益性物業(yè)管理的收入構(gòu)成中除租金收入外，還有保證金和大修基金C:在寫字樓物業(yè)租約中，并非所有的物業(yè)運(yùn)營費(fèi)用都包含在租金中D:在出租率達(dá)到100%時，收益性物業(yè)獲得的凈經(jīng)營收入最高E:借款合同7、 每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征用前3 年平均年產(chǎn)值的OA5%B10%C15%D20%8、某房地產(chǎn)開發(fā)公司通過招標(biāo)出讓方式取得了一宗毛地的使用權(quán)進(jìn)行住宅和商 業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)。（2002 年試題 ）

4、該房地產(chǎn)開發(fā)公司未銷售的已竣工商品房在會計科 目中歸為類。A :負(fù)債B:資產(chǎn)C:成本D:所有者權(quán)益E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)9、長期趨勢的測定中，通過擴(kuò)大動態(tài)序列各項指標(biāo)所屬的時間，從而消除因時 距短而使各指標(biāo)值受偶然性因素影響所引起的波動， 以便使經(jīng)修勻過的動態(tài)序列 能夠顯著地反映現(xiàn)象發(fā)展變動總趨勢的方法稱為 _。A 移動平均法B. 擴(kuò)大時距法C. 最小二乘法D. 趨勢觀察法10、供給價格彈性系數(shù)是的比值。A :供給與價格B:供給量與價格量C:供給量變動率與價格變動率D:需求量變動率與供給變動率E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)11、的立法目的是:“為了維護(hù)國家基本經(jīng)濟(jì)制度，維護(hù)社會主義市場經(jīng)濟(jì)秩序， 明確物的

5、歸屬，發(fā)揮物的效用，保護(hù)權(quán)利人的物權(quán)” 。A : 中華人民共和國土地管理法B:中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法C:中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法D:中華人民共和國物權(quán)法E:房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)必須加蓋公章12、下列收益性物業(yè)凈經(jīng)營收入的表達(dá)式中，正確的是 _。A 凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費(fèi)用B 凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費(fèi)用-抵押貸款還本付息C 凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費(fèi)用-抵押貸款還本付息-準(zhǔn)備金D 凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費(fèi)用-抵押貸款還本付息-準(zhǔn)備金-所得稅13、任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、 利用或消費(fèi)， 并且要受制于其所在的空間環(huán) 境。房地產(chǎn)開發(fā)利用的這一特點(diǎn)，本質(zhì)上是由房地產(chǎn)的特性決

6、定的。A :易受限制B:相互影響C:獨(dú)一無二D:不可移動E:工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格14、新建房地產(chǎn)項目的出租和銷售，屬于房地產(chǎn)的（） 。A 一級市場B. 二級市場C 三級市場D.存量市場15、房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)階段是指 _所經(jīng)過的過程。A 房地產(chǎn)開發(fā)B. 獲得土地后到全部工程竣工C. 從工程開工到工程竣工驗收D. 從工程開工到項目租售完畢16、同一財產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押財產(chǎn)所得的價款，說法 不正確的是。A :抵押權(quán)已登記的，順序不同的，按照債權(quán)比例清償B:抵押權(quán)已登記的，順序相同的，按照債權(quán)比例清償C:抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償D:抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償E

7、:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)17、在正常使用下，房屋建筑工程中屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間 和外墻面的防滲漏的最低保修期限為年。A:1B:2C:4D:5E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)18、下列有關(guān)債券的表述中，不正確的是 _。A 債券是一種有價證券，是社會各類經(jīng)濟(jì)主體為籌措資金而向債券投資者出具的、承諾按一定利率定期支付利息并到期償還本金的債權(quán)債務(wù)憑證B. 關(guān)于債券的發(fā)行，若市場利率高于債券利率，則溢價發(fā)行C 私募債券的最大特點(diǎn)是募集對象特定D債券利率的高低，主要受銀行利率、發(fā)行者的資信級別、償還期限、利率計 算方式和資本市場資金供求關(guān)系等因素的影響19、 會計分期是指將一個企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的生產(chǎn)活動劃分為

8、一個個連續(xù)的、長短相 同的期間，又稱。A :會計時限B:會計期間C:會計內(nèi)涵D :會計形式E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)20、以下屬于房地產(chǎn)資產(chǎn)管理范圍的是 _。A .制訂物業(yè)策略計劃B 設(shè)備更新財務(wù)預(yù)測C. 室內(nèi)布局與空間規(guī)劃D. 建筑設(shè)計與工程規(guī)劃21、 若標(biāo)準(zhǔn)宗地的臨街深度為10m,按照“四三二一法則”計算臨街深度為15 m 的宗地價格，其平均深度價格修正率為. 【2003年考題】A：78B：85C：117D：150E:工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格22、房屋建筑工程保修期從 _起計算。A .工程竣工驗收合格之日B. 工程竣工驗收之日C. 工程竣工驗收申請之日D. 工程竣工之日23、 動態(tài)投資回收期是反

9、映開發(fā)項目投資回收能力的重要指標(biāo)，動態(tài)投資回收期Pt與設(shè)定的目標(biāo)收益率Ic之間的關(guān)系是 。A.Ic越大，Pt越大B.Ic 越小，Pt越大C.Pt越大，Ic 越小D.Ic與Pt無關(guān)24、目前，我國普通商品住宅個人住房抵押貸款額度的上限為所購住房價值的A. 60%B. 70%C80%D90%25、準(zhǔn)備出租但還沒有出租出去的建筑面積占全部可出租建筑面積的比例是A 空置量B. 空置率C. 空置水平D. 空置面積二、多項選擇題（共 25 題，每題 2 分，每題的備選項中，有 2 個或 2個以上符 合題意，至少有 1 個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）1、_資質(zhì)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)可

10、以從事除公司上市、企業(yè)清算以外的房地產(chǎn)估價業(yè) 務(wù)。A .一級B. 二級C 三級D 暫定級2、在風(fēng)險分析中的風(fēng)險估計階段，需要開發(fā)的工作包括。A :風(fēng)險估算B:分析風(fēng)險概率分布情況C:辨識風(fēng)險發(fā)生的原因D:檢驗各風(fēng)險變量是否相關(guān)E:提出應(yīng)對風(fēng)險的建議3、常用的吸聲材料包括。A :無機(jī)材料B:有機(jī)材料C:多孔材料D:無孔材料E:纖維材料4、住宅使用說明書的內(nèi)容不包括 _。A .開發(fā)單位、設(shè)計單位、施工單位B 結(jié)構(gòu)類型C. 保修期限D(zhuǎn). 有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明等5、在市場法選擇可比實(shí)例的過程中， 可比實(shí)例的規(guī)模應(yīng)與估價對象的規(guī)模相當(dāng)， 選取的可比實(shí)例規(guī)模一般應(yīng)在估價對象規(guī)模的 _范圍之內(nèi)。

11、A. 0.52.0B. 1.5 2.0C0.51.5D1.01.56、以下房地產(chǎn)估價方法中，屬于房地產(chǎn)估價的基本方法的有。A :假設(shè)開發(fā)法B:成本法C:路線價法D:市場法E:收益法7、如果某房地產(chǎn)現(xiàn)狀價值大于新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及 建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額，則應(yīng)以 _進(jìn)行估價。A .保持現(xiàn)狀前提B. 裝修改造前提C 轉(zhuǎn)換用途前提D.重新利用前提8、國內(nèi)商業(yè)銀行發(fā)放商用房地產(chǎn)抵押貸款時，貸款價值比率不超過 _。A50%B60%C70%D80%9、權(quán)益狀況比較、調(diào)整的主要內(nèi)容包括 _。A土地使用年限B. 土地出讓方式C城市規(guī)劃限制條件D. 樓層、朝向E. 公共設(shè)施完備程度則

12、其貸10、若某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)超過自身實(shí)力進(jìn)行大規(guī)模項目建設(shè)和擴(kuò)張圈地， 款的風(fēng)險屬于。A :市場B:財務(wù)C:政策D:經(jīng)營E:借款合同11、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價必須考慮資金的 _。A .實(shí)用價值B. 有效價值C. 折算價值D. 時間價值12、收益性物業(yè)稅前現(xiàn)金流的計算中涉及的概念及數(shù)據(jù)包括 _。A .潛在毛租金收入B. 空置和收租損失C. 準(zhǔn)備金D. 經(jīng)營費(fèi)用E. 抵押貸款還本付息13、購買者對其購買活動的滿意感（S）是其產(chǎn)品期望（E）和該產(chǎn)品可察覺性能（P）的 函數(shù)，即S-f（E，P）。若購買者非常滿意，貝U。A:P=0B:E> PC:E: PD: Ev PE:借款合同14、市場法中， 采

13、用間接比較對可比實(shí)例價格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整， 其中可比實(shí) 例的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，價格低 2%；估價對象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于 標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況高 1%，若改為直接比較，貝房地產(chǎn)狀況的調(diào)整系數(shù)為 _。A. 1.05B. 0.97C. 0.98D. 1.0315、處分抵押房地產(chǎn)所得金額，應(yīng)首先 _。A .扣除土地出讓金B(yǎng). 支付處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用C. 償還抵押權(quán)人債權(quán)D. 扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款16、考慮房地產(chǎn)的投資特性時， 一般認(rèn)為購買銷售自行車的店鋪比購買生產(chǎn)自行 車的廠房的投資風(fēng)險小。這是因為前者比后者具有。A :更長的經(jīng)濟(jì)壽命B:更顯著的各異性C:更強(qiáng)的適應(yīng)性D:更專業(yè)的物業(yè)管理

14、E:借款合同17、綜合指標(biāo)是反映具體時空狀態(tài)下的社會經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的綜合數(shù)量性質(zhì)和特征， 可 以分為。A :絕對指標(biāo)B:相對指標(biāo)C:統(tǒng)一指標(biāo)D:平均指標(biāo)E:變異指標(biāo)18、盈利能力分析指標(biāo)主要包括等。A:存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)B:資產(chǎn)報酬率C:股東權(quán)益報酬率D:銷售毛利率E:銷售凈利率19、開發(fā)經(jīng)營條例第二十一條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人 應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起 _日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓 合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門 _。A. 30,報備B. 30,登記C 20,備案D 30,備案20、下面_引起的房地產(chǎn)價格上升是房地產(chǎn)的保值, 不是真正的房地產(chǎn)自然增值。A .更新或添加設(shè)施、

15、設(shè)備，重新進(jìn)行裝飾裝修，改進(jìn)物業(yè)管理B. 政府進(jìn)行道路、地鐵等交通建設(shè)，修建廣場、公園、公共綠地，調(diào)整城市發(fā) 展方向，改變城市格局等C. 經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口增長帶動房地產(chǎn)需求增加D 將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，將原工業(yè)用途改變?yōu)榫幼∮猛净蛏虡I(yè)用途，增加容 積率E 通貨膨脹21、 房地產(chǎn)拍賣標(biāo)的應(yīng)具備一定的條件，通常情況下不得拍賣的房地產(chǎn)有_等。A 未依法取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書的B. 共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的C 以出讓方式取得土地使用權(quán)的D. 國家依法收回土地使用權(quán)的E. 以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的22、甲房地產(chǎn)開發(fā)公司 （以下簡稱甲公司 ）擬通過競標(biāo)取得一項目土地使用權(quán)進(jìn)行 住宅和商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)，為此與乙房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 （以下簡稱乙公司 ）達(dá)成協(xié)議， 由乙公司為甲公司提供市場分析、 項目融資、 營銷計劃以及投標(biāo)報價等內(nèi)容的咨 詢報告，同時甲公司委托乙公司代理銷售其開發(fā)的住宅和商業(yè)用房。雙方協(xié)定， 根據(jù)利益分享和風(fēng)險共擔(dān)的原則，甲公司在簽訂協(xié)議時向乙公司支付部分款項， 余款和代理傭金根據(jù)乙公司提供的咨詢服務(wù)和代理銷售的進(jìn)度支付。 （2007 年試 題）下列關(guān)于雙方達(dá)成協(xié)議的表述中，正確的是。A:雙方達(dá)成的是一種單務(wù)合同B:雙方民事法律關(guān)系的客體包括行為和咨詢報告C:甲公司是乙公司的被代理人D:甲公司開始支付的款項是一種定金E:停止侵害23、建筑材料的物理性質(zhì)中，下列不屬于與質(zhì)量有