稅務(wù)籌劃模擬試題

1、稅務(wù)籌劃模擬試題（二）甲、乙、丙三家公司擬合作成立A 公司，共同開(kāi)發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。其中甲方是廣州一家瀕臨破產(chǎn)的國(guó)有企業(yè)，唯一能提供的是7279 平方米的土地使用權(quán)，在該項(xiàng)目建設(shè)完成后要求分得 3000 平方米建筑面積，賣(mài)給企業(yè)的老員工。乙公司是一家國(guó)內(nèi)有名的民營(yíng)企業(yè)，在香港擁有一家全資子公司，負(fù)責(zé)投資 2000 萬(wàn)美金，建成可得該項(xiàng)目剩余部分面積。丙公司負(fù)責(zé)立項(xiàng)、辦證等手續(xù)，收取 120 萬(wàn)開(kāi)發(fā)管理費(fèi)用。乙公司自行做了一份項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，其中對(duì)該項(xiàng)目的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)預(yù)計(jì)如下：一、根據(jù)公司章程預(yù)計(jì)應(yīng)交稅情況公司擬定章程規(guī)定甲方在公司成立之日起兩個(gè)月內(nèi)將本合作項(xiàng)目的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給公司，乙方保證按

2、合同規(guī)定分期投入資金， 丙公司負(fù)責(zé)兩個(gè)月內(nèi)辦好本合作項(xiàng)目的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。甲、丙方不承擔(dān)合作公司的虧損風(fēng)險(xiǎn)。其中涉及到的稅費(fèi)如下：1、甲公司把土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給公司，應(yīng)就取得的轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)收入按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目交稅，稅率為5%2、乙公司轉(zhuǎn)讓 3000 平方米建筑面積給甲公司時(shí)要按繳納銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅3、甲公司和員工簽訂轉(zhuǎn)讓合同時(shí)要按合同總價(jià)的萬(wàn)分之五繳納印花稅4、以上營(yíng)業(yè)稅都要同時(shí)按營(yíng)業(yè)稅額的7%和 3%分別繳納城建稅和教育費(fèi)附加5、甲公司應(yīng)按應(yīng)納稅所得額的25%繳納企業(yè)所得稅。預(yù)計(jì)該項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)該住宅的市價(jià)是每平方米7000 元甲公司收到 3000平方米的房子時(shí)應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅105 萬(wàn)元

3、；城建稅及教育費(fèi)附加10.5 萬(wàn)元；甲公司再把房子轉(zhuǎn)讓給員工時(shí)（假設(shè)公司以成本價(jià)轉(zhuǎn)讓?zhuān)┎恍枥U營(yíng)業(yè)稅、 城建稅及教育費(fèi)附加，但需繳納印花稅1.05 萬(wàn)元；甲公司還需因此繳納企業(yè)所得稅。A 公司同時(shí)應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅105萬(wàn)元；城建稅及教育費(fèi)附加10.5萬(wàn)元 .丙公司在取得管理費(fèi)時(shí)應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅6萬(wàn)元；城建稅及教育費(fèi)附加0.6 萬(wàn)元二、銷(xiāo)售房屋時(shí)稅收情況按預(yù)定計(jì)劃該項(xiàng)目可預(yù)售房屋建筑面積是76088 平方米，其中住宅 41392平方米，共 364套，商業(yè)用房 10710 平方米，寫(xiě)字樓11204平方米，地下一、二層商場(chǎng)10546 平方米。把3000 平方米的住宅分給甲公司后，A 公司可銷(xiāo)售面積是70852平

4、方米，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)前景非常樂(lè)觀(guān)， 預(yù)計(jì)普通住宅的估計(jì)均價(jià)是7000 元（其中含 1000 元的基本裝修費(fèi)用， 但公司希望該價(jià)格能夠再提高一點(diǎn)，具體有多少提價(jià)空間，除需看市場(chǎng)供求外，還需進(jìn)行稅收方面的測(cè)算）、商業(yè)樓是 10000元、寫(xiě)字樓是9000 元、地下商場(chǎng)是8000 元，應(yīng)交稅情況如下：以 7000 元的均價(jià)計(jì)算，普通住宅應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅是1343.72萬(wàn)元，城建稅及教育費(fèi)附加134.37萬(wàn)元，印花稅 8.06 萬(wàn)元；商業(yè)樓應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅535.5 萬(wàn)元，城建稅及教育費(fèi)附加53.55 萬(wàn)元，印花稅3.21 萬(wàn)元；寫(xiě)字摟應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅504.18 萬(wàn)元，城建稅及教育費(fèi)附加50.42 萬(wàn)元，印花稅3.02

5、 萬(wàn)元；地下商場(chǎng)應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅421.84 萬(wàn)元，城建稅及教育費(fèi)附加42.18 萬(wàn)元，印花稅2.53 萬(wàn)元。共實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入56104.8 萬(wàn)元，應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅2805.24 萬(wàn)元、城建稅及教育費(fèi)附加280.52 萬(wàn)元、印花稅 16.83 萬(wàn)元。三、小區(qū)入住時(shí)的稅收情況普通住宅交房時(shí)要向每戶(hù)業(yè)主收取煤氣初裝費(fèi)3500 元、水電運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)400 元、對(duì)講防盜門(mén)安裝費(fèi) 1250 元，公共設(shè)備維修基金3000 元。根據(jù) 中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例規(guī)定納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)，轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款2455237.82和價(jià)外費(fèi)用。因此，公司共有 364 套普通住宅， 應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅

6、 14.83 萬(wàn)元，城建稅及教育費(fèi)附加 1.48 萬(wàn)元。以上代收款是公司為了方便業(yè)主，暫時(shí)代其他服務(wù)商收取的，最終全部支付給各個(gè)服務(wù)商，公司從中沒(méi)有獲得利潤(rùn)，卻要為此支付稅費(fèi)，是件吃力不討好的事情，但如果不做，業(yè)主為了交錢(qián)四處奔波又會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商怨聲載道， 所以很多開(kāi)發(fā)商為了維護(hù)公司形象， 硬是啃下這塊“雞肋”。四、項(xiàng)目完工時(shí)清算土地增值稅公司的建設(shè)項(xiàng)目建成并銷(xiāo)售完后應(yīng)清繳土地增值稅。整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本見(jiàn)下表：表一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本明細(xì)表序號(hào)項(xiàng)目費(fèi)用（萬(wàn)元）其中普通住宅費(fèi)用商業(yè)樓與寫(xiě)字樓費(fèi)用一 地價(jià)（含拆遷費(fèi)）8459 4737.04 3721.96二 成本18463 10339.28 8123.

7、721三通一平25 14112建安費(fèi) 17933.310042.65 7890.653市政基礎(chǔ)設(shè)施 400 224 1764勘探設(shè)計(jì)104.758.63 46.07三 稅費(fèi)合計(jì) 3217.58 1365.941607.67A 公司可銷(xiāo)售面積有70852 平方米，共實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入56104.8 萬(wàn)元。因?yàn)橐夜居写罅抠Y金，該項(xiàng)目借款較少，所以在計(jì)算扣除費(fèi)用時(shí)選擇開(kāi)發(fā)費(fèi)用按開(kāi)發(fā)成本的10% 扣除。應(yīng)交土地增值稅的計(jì)算過(guò)程如下：增值額 =收入地價(jià) +成本 +（地價(jià) +成本） *10%+ （地價(jià) +成本） *20%+ 稅費(fèi)合計(jì) =17888.62 萬(wàn)元增值率 =17888.62/38216.18=47%公司應(yīng)繳土地增值稅=17888.62*30%=5366.59 萬(wàn)元五、匯算清繳企業(yè)所得稅按照上述測(cè)算，當(dāng)年公司損益表如下：表二公司年度損益表單位：元一、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入561048000減：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本322885900主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加32344100二、主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)205818000加：其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)229240.5減：營(yíng)業(yè)費(fèi)用管理費(fèi)用4858288.84財(cái)務(wù)費(fèi)用44397.2三、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)198689316.6加：投資收益0補(bǔ)貼收入0營(yíng)業(yè)外收入 0減：營(yíng)業(yè)外支出300四、利潤(rùn)總額198689016.6調(diào)整項(xiàng)目包括：1、 業(yè)務(wù)招待費(fèi)330 萬(wàn)元；2、 公益救濟(jì)性捐贈(zèng) 2000 萬(wàn)元