淮安房地產(chǎn)場調(diào)研分析報告18

1、淮安房地產(chǎn)市場調(diào)研分析報告（doc18頁）咅部門：XXX時間：XXX整理范文，僅供參考，可下載自行編輯淮安中心城區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)研分析報告2009年 12月 08日 一、淮安市城市總體規(guī)劃1.1 城市規(guī)劃歷史文化名城，交通樞紐，蘇北中心淮安城市的特點可以概括為 “一個高速圈、兩大 組團、三條軸線。四水穿城 ”。一個高速圈：由環(huán)繞淮安城的京滬、寧連及徐淮 鹽高速公路組成的一個高速公路圈；兩大組團：指中心城區(qū)主城區(qū)組團和古城組團兩 個組團，兩組團以生態(tài)綠地相連；三條軸線：工業(yè)產(chǎn)業(yè)軸、文化商務(wù)軸、生活休閑 軸；四水穿城：指貫穿城市的鹽河、古黃河、里運 河、大運河。規(guī)劃城市性質(zhì)：國家歷史文化名城，江蘇省

2、重要 的交通樞紐，蘇北腹地能夠輻射 2000 萬人口的中心 城市。規(guī)劃城市規(guī)模：中期（ 2010年） 100 萬人，遠期 （2020 年） 120萬人。城市建設(shè)用地規(guī)模：規(guī)劃遠期（ 2020 年）城市 建設(shè)用地約 120 平方公里，城市化水平為 55%。遠景 城市人口 180萬人，城市建設(shè)用地規(guī)模為 200 平方公 里。1.2 城市發(fā)展內(nèi)整外擴，重點發(fā)展開發(fā)區(qū)及大學(xué)城? 中心城區(qū) 商業(yè)中心、辦公、行政中心 中心城區(qū)可開發(fā)土地少，拆遷成本高，未來重點 發(fā)展商業(yè)。? 向北 工業(yè)（淮陰工業(yè)園）、居住 清河清浦區(qū)為城市重點發(fā)展的主城區(qū)，淮陰區(qū)相 對獨立。? 向東 工業(yè)（開發(fā)區(qū)）、居住 重點發(fā)展區(qū)域，工

3、業(yè)區(qū)遷至鐵路以東，鐵路西規(guī) 劃以居住為主。? 向西 工業(yè)（鹽化學(xué)工業(yè)區(qū)） 淮鋼、鹽化廠、卷煙廠等一大批污染工業(yè)使城西不適合居住，未來重點發(fā)展工業(yè)。? 向南 教育（大學(xué)城）、居住小結(jié)淮安市近年來城市經(jīng)濟發(fā)展速度較快，生產(chǎn)總產(chǎn) 值及人均生產(chǎn)總值增長速度年均保持在 10%上，相 對發(fā)達城市而言整體經(jīng)濟處于剛起步階段。城市發(fā)展重心“東遷"，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的建設(shè)推動 了城市建設(shè)的步伐，拓寬了市域范圍。城鎮(zhèn)居民整體收入還處在較低的水平，對高檔商 品及大宗物件的消化力不高，一定程度上影響了房地 產(chǎn)的消費能力。城市的集聚能力有限，對周邊地區(qū)資源的集聚能力尚不足以支撐其區(qū)域中心城市的定位二、淮安市房地產(chǎn)市

4、場分析2.1 開發(fā)投資保持高速增長2008 年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資 138.40 億元，同比 增長 35.5%；房屋建筑施工面積 1251.88 萬平方米， 同比增長 26.2%；房屋建筑竣工面積 243.95 萬平方 米，同比增長 38.6%。在蘇北五市中，淮安市的房地 產(chǎn)投資不僅總量最大，增幅也遙遙領(lǐng)先。支撐房地產(chǎn) 投資居高不下的原因主要有三個方面：一是房地產(chǎn)開 發(fā)的慣性作用，在房屋施工面積中有 816.18 萬平方 米是去年結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)；二是開發(fā)成本大幅提高，僅土地 購置費就有 26.87 億元，占房地產(chǎn)投資的 19.4 ； 三是由于囤積土地的成本提高，存量土地被動開發(fā)。2009年1-10 月

5、份，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資 149.29 億元，同比增長 33.3%；房屋建筑施工面積 1421.17 萬平方米，同比增長18.2%；房屋建筑竣工面積305.58 萬平方米，同比增長 63.9%。2.2 投資結(jié)構(gòu)寫字樓及商業(yè)相對較小從投資結(jié)構(gòu)看， 2007 年住宅投資繼續(xù)增加 , 共完 成 84.92 億元,所占比重比上年同期上升 17個百分點 , 商業(yè)用房完成投資 10.06 億元, 所占比重下降了 2個 百分點 , 辦公樓完成 1.06 億元,所占比重與上年同期持 平。 2008 全市商品房銷售面積 263.94 萬平方米，比 上年同期下降 18.5,其中住宅銷售面積 237.00 萬平 方米

6、，比上年同期下降 19.7。商品房銷售額 70.45 億元，同比下降 12.4%，其中住宅 60.21 億元，同比 下降 12.9%。全市房屋建筑施工面積同比增幅回落到 26.0% ， 房 地 產(chǎn) 投 資 增 幅 回 落 到 35.5% 。2009 年商品房市場持續(xù)火爆。 1-10 月份，全市 商品房銷售面積 432.59萬平方米，同比增長 96.8%， 高于全省 17.7 個百分點；其中住宅銷售面積 385.77 萬平方米，同比增長 96.3%。商品房銷售額 128.56億 元，同比增長 125.8%；其中住宅銷售額 109.69 億 元，同比增長 123.4%。2.3 住宅銷售情況 07 年銷售火爆， 08 年觀望