第三章不同目的房地產(chǎn)的估價-最新課件

1、第三章不同目的房地產(chǎn)的估價  大綱要求：對不同估價目的在房地產(chǎn)估價時所起的作用，房地產(chǎn)估價的假設(shè)前提，房地產(chǎn)價值類型與房地產(chǎn)估價前提之間的關(guān)系，房地產(chǎn)價值類型和估價前提、房地產(chǎn)權(quán)利和房地產(chǎn)交換價值之間的關(guān)系，以及它們和房地產(chǎn)估價目的的關(guān)系等的了解、熟悉和掌握程度。  本章考試要求及知識體系：   本章重點：第一節(jié)（建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估）、第二節(jié)（房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估）、第三節(jié)（房地產(chǎn)抵押價值評估）、第四節(jié)（房屋征收評估）  本章難點：不同目的房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理  內(nèi)容詳解    房地產(chǎn)估價

2、時需要根據(jù)估價目的來決定在估價時采取何種估價假設(shè)前提和何種價值類型。由于估價前提和價值類型是由估價目的決定的，所以估價目的實際上也就規(guī)定了房地產(chǎn)交換價值的實現(xiàn)形式，或者說，不同估價目的使得同一房地產(chǎn)會有不同的交換價值。知識點一：估價的假設(shè)前提估價的假設(shè)前提主要有兩類：一是最高最佳利用前提，二是持續(xù)使用前提。a.最高最佳利用前提是假設(shè)估價對象在法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行的情況下以價值達到最大的一種最可能的使用方式被使用，估價時按這樣的使用方式評估其價值。最高最佳利用前提著重強調(diào)估價對象本身發(fā)揮最高最佳效用。b.持續(xù)使用前提則更多地考慮估價對象對于一個持續(xù)經(jīng)營的企業(yè)整體能夠發(fā)揮最大的效用，

3、也就是說，當(dāng)一個企業(yè)采取持續(xù)經(jīng)營的方式可以發(fā)揮其整體最大效用時，我們對該企業(yè)的組成部分（例如房地產(chǎn)）按照其目前的使用方式評估其價值。這時，僅就估價對象本身而言，可能并沒有發(fā)揮最大的效用，但它能使企業(yè)整體經(jīng)營發(fā)揮最大的效用。 知識點二：價值類型（結(jié)合估價理論p96p103一起來學(xué)）價值類型則有市場價值、快速變現(xiàn)價值、謹(jǐn)慎價值、清算價值、投資價值以及保險價值、課稅價值等。一種類型的價值通常只會有一種估價前提。各種類型的價值是房地產(chǎn)在各種情況下所體現(xiàn)的交換價值，也可以說是房地產(chǎn)的權(quán)利束在受到一定約束或有一定缺損情況下的交換價值。不同估價前提和不同價值類型則是對房地產(chǎn)交換價值實現(xiàn)形式的約束。

4、【解釋】在考慮房地產(chǎn)估價目的時需要注意二問題：首先，要掌握與這種估價目的相關(guān)的法律、法規(guī)和政策規(guī)定；其次，要把握這種估價目的的房地產(chǎn)估價所應(yīng)評估的價值類型。 第一節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估（）知識點一：建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估4特點 備注   （一）  建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估應(yīng)采用市場價值標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)用地使用權(quán)出讓是政府作為土地所有者參與的一種市場行為。例如，建設(shè)用地使用權(quán)拍賣就是屬于自主性拍賣，拍賣的時機、底價都由土地出讓方根據(jù)市場情況自主確定，如果未達到拍賣底價，出讓方可以收回拍賣標(biāo)的，另行拍賣。/強制拍賣則不同，拍賣的時機是

5、由強制執(zhí)行者（例如法院）規(guī)定的，拍賣底價也是由強制執(zhí)行者委托估價機構(gòu)確定的，拍賣標(biāo)的的原業(yè)主對此完全沒有發(fā)言權(quán)，即使拍賣不成功，強制執(zhí)行者也可以采取其他的方式執(zhí)行，例如將標(biāo)的作價轉(zhuǎn)讓。因此，強制拍賣底價評估時要考慮其短期內(nèi)強制處分標(biāo)的物時造成的價格折減，而土地使用權(quán)出讓拍賣底價評估則可以完全采用市場價值標(biāo)準(zhǔn)?！静粌H限于拍賣，招標(biāo)掛牌也是?！靠梢允菃柎痤}出題點：出讓建設(shè)用地使用權(quán)拍賣與法院拍賣有何異同？    （二）估價時點一般為估價作業(yè)日期以后某一時點建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格的評估和確定，是其土地出讓行為成立的必要前提和預(yù)先需要完成的必要程序。城市政府及其

6、土地主管部門在對所在城市建設(shè)用地使用權(quán)出讓前，需要對其宗地出讓價格或出讓底價進行評估。拍賣方式出讓建設(shè)用地使用權(quán)時，其拍賣底價估價時點為宗地拍賣出讓日。招標(biāo)方式出讓建設(shè)用地使用權(quán)時，其招標(biāo)底價估價時點為宗地招標(biāo)出讓日。協(xié)議方式出讓建設(shè)用地使用權(quán)時，其協(xié)議底價時點為宗地協(xié)議出讓日。以劃撥方式取得的土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓時，補交土地使用權(quán)出讓金的估價時點，為受讓方可辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)開始日?？梢允菃柎痤}出題點：土地使用權(quán)出讓價格評估在招拍掛協(xié)環(huán)節(jié)估價時點如何確定？      （三）不同出讓方式可側(cè)重采用不同的估價方法拍賣方式出讓土地使用權(quán)

7、時，宜重點選取市場法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法。因為市場法充分考慮了市場行情、市場承受力；而假設(shè)開發(fā)法，則充分考慮了宗地自身使用情況、將來可能帶來的土地收益。協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)時，宜重點選取成本法、基準(zhǔn)地價修正法等評估方法。由于協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)是雙方協(xié)商的結(jié)果，沒有引入市場競爭機制，出讓透明度不高，主觀隨意性較大，因此，在對此方式出讓土地使用權(quán)出讓價格進行評估時，如其出讓金低于國家規(guī)定所確定的最低價，則應(yīng)依法調(diào)至國家規(guī)定最低價或適度高于最低價。通常不低于按照土地的基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、平整程度等對應(yīng)的正常成本價格?；鶞?zhǔn)地價修正法也是對不同用途的土地價格的成本反映或成本的一定修正。 

8、可以是問答題出題點：建設(shè)用地使用權(quán)出讓不同方式應(yīng)采取何種估價方法？（或說協(xié)議出讓方式出讓金低于國家確定的最低價，應(yīng)如何處理？）   （四）搜集市場資料時，尤其應(yīng)注重所選實例的可替代性由于土地數(shù)量的稀缺性和位置的固定性，即使在具有同質(zhì)性的同一供求圈內(nèi)，每一宗土地都有自己的特點，也就是說土地的可替代性較差。因此，在采用市場法進行建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估時，更要注意所選取的可比實例的用途和所處地段應(yīng)相同，即有相同的土地利用方式和處于相同特征的同一區(qū)域或鄰近地區(qū)，或處于同一供求圈內(nèi)或同一等級土地內(nèi)。否則，不能采取市場法評估出讓土地使用權(quán)價格。  &#

9、160;知識點二：建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估方法的4選擇（一）市場法評估國有土地使用權(quán)出讓價格時，先選取與估價對象土地有可比性的市場交易實例。所謂可比性，表現(xiàn)在土地規(guī)劃用途的同一性、土地供求范圍的同一性或土地等級的同一性、土地生熟程度的同一性、土地規(guī)劃條件的同一（或相似）性、土地交易日期的相近性，以及交易情況的正常性等。然后在交易日期、交易情況、區(qū)位狀況、實物狀況等方面予以調(diào)整，得出估價對象土地使用權(quán)價格。（二）假設(shè)開發(fā)法其方法運用的前提條件是估價對象土地規(guī)劃設(shè)計條件已經(jīng)規(guī)劃主管部門審批。只有在此情況下，估價對象土地才有假定開發(fā)的具體規(guī)劃設(shè)計方案，才能據(jù)此規(guī)劃方案假設(shè)得到開發(fā)建設(shè)后剔去建筑物部

10、分的剩余土地價格。（三）成本法成本法是在估價對象土地使用權(quán)價格各組成部分費用項目明確、賬目清楚時適宜采用的一種方法。房地產(chǎn)估價規(guī)范規(guī)定，土地取得費用包括三部分：一是征地和房屋征收安置補償費；二是土地使用權(quán)出讓金或者地價款；三是有關(guān)土地取得的手續(xù)費和稅金。征用耕地和其他土地的補償費和安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，在土地管理法等法律、法規(guī)中已作規(guī)定。（四）基準(zhǔn)地價修正法a.基準(zhǔn)地價修正法的含義：是以該區(qū)域或級別的基準(zhǔn)地價為依據(jù)。再根據(jù)實際情況進行必要的修正后估算土地價值的方法。該方法的關(guān)鍵是確定土地的基準(zhǔn)地價。b.土地的基準(zhǔn)地價:是指在一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地段相連、地價相近的原則劃分土地價值區(qū)段，然后

11、調(diào)查測算出各區(qū)段在估價時點的平均價值水平。c.基準(zhǔn)地價修正法的估價過程為：利用政府已經(jīng)確定公布的基準(zhǔn)地價，依據(jù)替代原理，通過對交易日期、區(qū)位狀況和實物狀況（包括土地使用權(quán)使用年限、剩余年限等）的比較修正，由基準(zhǔn)地價調(diào)整得出估價對象出讓土地價格。【教材案例31】××房地產(chǎn)估價報告 封面（略）目錄（略）致估價委托人函（略）注冊房地產(chǎn)估價師聲明（略）估價假設(shè)和限制條件（略）某市長江路316號7861土地使用權(quán)出讓價格評估結(jié)果報告（節(jié)選）一、估價委托人（略）二、估價機構(gòu)（略）三、估價對象本次評估的估價對象為坐落于某市長江路316號的一宗凈地，宗地面積為7861。根據(jù)委托人

12、提供的測繪報告（丙測（2006）××號），估價對象宗地呈長方形，使用權(quán)面積為7861，四至范圍為東至××路，南臨長江路，西臨市四建公司，北至××小學(xué)南圍墻。委托人提供的出讓國有土地使用權(quán)呈報表記載該宗地擬出讓為商品住宅用地，土地使用權(quán)出讓年限為70年；此次評估設(shè)定用途為住宅。估價對象場地平整，地勢平坦，地質(zhì)條件良好。宗地東南面有一處市民休閑公園，景觀條件良好。估價人員經(jīng)實地查勘確定宗地所在區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施已達到“五通”（通路、通電、通上水、通下水及通訊）?！炯m錯】缺土地出讓年限和規(guī)劃限制的交代。四、估價目的確定估價對象于估價時點的土地使用

13、權(quán)公開市場價格，為委托人辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)提供價值參考依據(jù)。五、估價時點2006年8月3日【糾錯】2011年教材新要求缺估價時點確定的理由。六、價值定義此次評估的房地產(chǎn)價值是在“五通一平”和國有出讓土地使用權(quán)狀態(tài)下70年期土地使用權(quán)于估價時點的公開市場價格。七、估價依據(jù)（略）八、估價原則（略）九、估價方法估價人員根據(jù)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范和估價對象的特點以及此次評估的目的選擇估價方法。由于估價對象宗地所在區(qū)域住宅用地的一級市場和二級市場交易頻繁，與估價對象相類似的交易實例豐富，可以運用市場法進行估價，又由于估價對象屬于待開發(fā)房地產(chǎn)，且土地利用條件明確，符合假設(shè)開發(fā)法運用的條件

14、，因此可以采用假設(shè)開發(fā)法進行驗證。但是，該城市的基準(zhǔn)地價體系編制時間相對較早已不能適應(yīng)土地市場的變化；該宗地目前是空地，收益法不太好進行操作，城區(qū)內(nèi)的住宅用地顯然不能運用成本法進行估價。綜上所述，本報告將采用市場法和假設(shè)開發(fā)法對估價對象進行估價。市場法是將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。假設(shè)開發(fā)法是指預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法?！炯m錯】不選用收益法和成本法的理由太勉強，不太恰當(dāng)。十、估價結(jié)果本估價機構(gòu)根據(jù)估

15、價目的，遵循估價原則，按照估價工作程序，采用科學(xué)合理的估價方法，經(jīng)過周密、準(zhǔn)確的測算，并結(jié)合估價經(jīng)驗和對影響房地產(chǎn)市場價格的因素分析，確定估價對象在符合報告中已說明的有關(guān)假設(shè)和限制條件的基礎(chǔ)上。于估價時點2006年8月3日的估價結(jié)果如下：宗地單價：l930元/（大寫：每平方米壹仟玖佰叁拾元）；估價對象總價格：151717萬元（大寫：人民幣壹仟伍佰壹拾柒萬壹仟柒佰元整）。十一、估價人員（略）十二、估價作業(yè)日期：2006年8月3日至8月8日。十三、估價報告使用期限：本估價報告使用期限自出具之日起至2007年8月7日。 某市長江路316號7861土地使用權(quán)出讓價格評估技術(shù)報告一、估價對象實

16、物狀況描述與分析（略）二、估價對象權(quán)益狀況描述與分析（略）三、估價對象區(qū)位狀況描述與分析1區(qū)域位置估價對象位于某市長江路中段，所在區(qū)域為向東500m至大勝街，向南至四方街向西至東陵路，向北至黃淮路所圍成的區(qū)域。該區(qū)域所屬土地級別為城市二級住宅用地范圍。2繁華程度估價對象所在區(qū)域是該市商服繁華程度較高的地區(qū)之一，屬家樂福廣場輻射區(qū)，區(qū)域內(nèi)商服繁華程度較高。3交通便捷程度區(qū)域內(nèi)有1、101、3、103、146、128等多路公交車通過，市內(nèi)交通便捷度高；估價對象所在區(qū)域緊鄰一環(huán)路和黃河大道，距機場8km，距高速公路入口僅5km，形成了輻射能力較強的對外交通網(wǎng)絡(luò)。 4環(huán)境和景觀三山公園和西湖

17、景區(qū)位于估價對象所在區(qū)域，景區(qū)內(nèi)休憩設(shè)施齊全，自然環(huán)境條件良好；工業(yè)大學(xué)和納米研究所與估價對象近鄰，區(qū)域內(nèi)人口總體素質(zhì)高于周邊區(qū)域；隨著該市政府舊城改造工程的完工，區(qū)域內(nèi)綠地和植被布局和建筑格局進一步合理，估價對象周圍景觀條件良好。5公共配套設(shè)施完備程度經(jīng)估價人員實地查勘，區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度已達到“五通”（通路、通上水、通下水、通電、通信），供水、排水、供電、通訊等保證率較高，區(qū)域內(nèi)無經(jīng)常性水災(zāi)發(fā)生，基礎(chǔ)設(shè)施總體狀況良好。同時，區(qū)域內(nèi)有工商銀行、東郊菜場、家樂福購物中心、喜來登酒店等公共服務(wù)配套設(shè)施。6城市規(guī)劃限制此區(qū)域在城市建設(shè)方面無明確規(guī)劃限制。四、市場背景描述與分析（略）五、最高最佳

18、利用分析房地產(chǎn)估價應(yīng)當(dāng)以估價對象的最高最佳利用為前提進行估價。最高最佳利用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價對象產(chǎn)生最高價值的使用。根據(jù)估價對象所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場狀況，以及該市土地利用總體規(guī)劃的要求，同時結(jié)合估價對象區(qū)域因素和個別因素狀況，按照最高最佳利用原則，分析認定本報告中估價對象作為住宅用地使用為最高最佳利用。六、估價方法適用性分析（略，見結(jié)果報告）七、估價測算過程1市場法市場法是將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r對象的客觀合理價格或價值的方法?；竟剑海?）選取可比實例選擇與估價

19、對象屬于同一供求區(qū)域內(nèi)的三個近期已發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)作為可比實例。列表描述如下： 表31實例項目可比實例a可比實例b可比實例c名稱卡加花園百靈小區(qū)天壇花園位置長江路274黃淮路62號四方街7號級別與用途二級住宅二級住宅二級住宅（2）進行交易情況修正根據(jù)所掌握的資料，可比實例a、b、c均為正常交易，無需進行交易情況修正。（3）進行交易日期修正該市住宅用地2006年1月至2006年7月的地價指數(shù)（定基價格指數(shù)）見下表：表32月份1234567價格指數(shù)100102103.5107105107109【糾錯】地價指數(shù)缺8月的指數(shù)，后邊無法計算。交易日期的修正系數(shù)參照上表確定。（4）土地使用年

20、期修正當(dāng)可比實例與估價對象的土地使用年期不一致時，需進行年期修正，年期修正公式如下：式中    k可比實例的土地使用年期修正系數(shù)；y土地還原率（6%）；n可比實例土地使用年期；m估價對象土地使用年期。    【糾錯】土地還原率6%取值無依據(jù)。（5）進行容積率修正容積率修正可以參照該市基準(zhǔn)地價體系中的容積率修正體系，該市二級住宅用地的容積率修正體系見下表：表33容積率0.71.01.51.61.8修正系數(shù)0.700.891.01.121.22容積率2.02.43.045修正系數(shù)1.281.331.461.671.86 （6）進

21、行區(qū)域因素修正估價人員根據(jù)實地查勘和所掌握的資料，對三個可比實例與估價對象的區(qū)域因素進行修正。區(qū)域因素包括：a、距市中心距離：以估價對象的實際狀況為標(biāo)準(zhǔn)，確定其指數(shù)為100，若可比實例與市中心距離小于此標(biāo)準(zhǔn)，則可比實例的指數(shù)高于100，若可比實例與市中心距離大于此標(biāo)準(zhǔn)，則可比實例的指數(shù)低于100；b、交通便捷程度：以估價對象的交通條件為標(biāo)準(zhǔn)，確定其指數(shù)為100，若可比實例周邊主干道條數(shù)多于此標(biāo)準(zhǔn)，則可比實例的指數(shù)高于100，若可比實例周邊主干道條數(shù)少于此標(biāo)準(zhǔn)，則可比實例的指數(shù)低于100；c、公共配套設(shè)施完備度：以估價對象的公共配套設(shè)施狀況為標(biāo)準(zhǔn)，確定其指數(shù)為100。若可比實例的基礎(chǔ)設(shè)施狀況優(yōu)于

22、此標(biāo)準(zhǔn)，則可比實例的指數(shù)高于100，若可比實例的基礎(chǔ)設(shè)施狀況劣于此標(biāo)準(zhǔn)，則可比實例的指數(shù)低于100；d、環(huán)境狀況：以估價對象周邊的環(huán)境質(zhì)量為標(biāo)準(zhǔn)，確定其指數(shù)為100，若可比實例周邊的環(huán)境質(zhì)量優(yōu)于此標(biāo)準(zhǔn)，則可比實例的指數(shù)高于100，若可比實例周邊的環(huán)境劣于此標(biāo)準(zhǔn)，則可比實例的指數(shù)低于100；e、景觀狀況：以估價對象周邊的景觀狀況為標(biāo)準(zhǔn)，確定其指數(shù)為100，若可比實例周邊的景觀狀況優(yōu)于此標(biāo)準(zhǔn)，則可比實例的指數(shù)高于100，若可比實例周邊的景現(xiàn)狀況劣于此標(biāo)準(zhǔn)，則可比實例的指數(shù)低于100。（7）進行個別因素修正估價人員根據(jù)實地查勘和所掌握的資料，對三個可比實例與估價對象的個別因素進行修正。個別因素包括：

23、a、宗地面積：以估價對象的建筑面積為標(biāo)準(zhǔn)，確定其指數(shù)為100，若可比實例的面積優(yōu)于此標(biāo)準(zhǔn)，則可比實例的指數(shù)高于100，若可比實例的面積劣于此標(biāo)準(zhǔn)。則可比實例的指數(shù)低于100；b、宗地形狀：以估價對象的形狀為標(biāo)準(zhǔn)，確定其指數(shù)為100，若可比實例的宗地形狀優(yōu)于此標(biāo)準(zhǔn)，則可比實例的指數(shù)高于100，若可比實例的宗地形狀劣于此標(biāo)準(zhǔn)，則可比實例的指數(shù)低于100；c、水文地質(zhì)：以估價對象的水文地質(zhì)條件為標(biāo)準(zhǔn)，確定其指數(shù)為100，若可比實例的水文地質(zhì)條件優(yōu)于此標(biāo)準(zhǔn)，則可比實例的指數(shù)高于100，若可比實例的水文地質(zhì)條件劣于此標(biāo)準(zhǔn)，則可比實例的指數(shù)低于100；d、宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施狀況：以估價對象的宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施狀況

24、為標(biāo)準(zhǔn)，確定其指數(shù)為100，若可比實例的宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施狀況優(yōu)于此標(biāo)準(zhǔn)，則可比實例的指數(shù)高于100，若可比實例的宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施狀況劣于此標(biāo)準(zhǔn)，則可比實例的指數(shù)低于l00。（8）計算可比實例的比準(zhǔn)價格，并確定估價對象的最終比準(zhǔn)價格，詳細測算過程見下表：比較因素條件說明表                      表34估價對象可比實例a可比實例b可比實例c交易情況正常正常正常正常交易時間20

25、060803200603200605200607土地使用期限（年）70687070容積率1618216區(qū)域因素距市中心距離（km）2543528交通便捷程度便捷較便捷便捷便捷公共配套設(shè)施完備度完善完善完善完善環(huán)境狀況良好良好較好良好景現(xiàn)狀況良好良好良好良好個別因素宗地面積（）786112000325310000宗地形狀長方形四邊形不規(guī)則長方形水文地質(zhì)良好良好良好良好宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施五通一平五通一平五通一平五通一平【糾錯】可比實例b宗地面積太小，規(guī)模與估價對象不相當(dāng)，不宜作為可比實例。比較因素條件指數(shù)表        

26、       表35權(quán)重估價對象可比實例a可比實例b可比實例c交易情況100100100100交易時間109103.5105109土地使用期限10000099791000010000客積率112122l28112區(qū)域因素距市中心距離（km）021009793100交通便捷程度0210098100100公共配套設(shè)施完備度02100100100100環(huán)境狀況0210010099100景觀狀況02100100100100個別因素宗地面積（m）0310010599105宗地形狀031009996100水文地質(zhì)02100100100100宗地內(nèi)

27、基礎(chǔ)設(shè)施02100100100100【糾錯1】距市中心距離，可比實例c未做修正，應(yīng)調(diào)低?！炯m錯2】區(qū)域因素與個別因素權(quán)重取值無理由。比較因素修正系數(shù)表                  表36可比實例a可比實例b可比實例c 實例價格（元/）1968.002087.002006.00 交易情況l.00001.00001.0000 交易時間1.0583=109/103.51.03811.0000

28、60;土地使用年期1.0021=1/0.99791.00001.0000 容積率0.9180=1.12/1.220.8750l.0000 區(qū)域因素距市中心距離（km）10101=100/(97×0.2+98×0.2+100×0.2+100×0.2+100×0.2)1006010000交通便捷程度   公共配套設(shè)施完備度   環(huán)境狀況   景觀狀況    個別因素宗地面積（）09881=100/(1

29、05×0.3+99×0.3+100×0.2+100×0.2)1015209852 宗地形狀    水文地質(zhì)    宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施    比準(zhǔn)價格（元/）191229=1968×1×1.0583×1.0021×0.918×1.0101×0.9881193606197631 權(quán)重1/3l/3l/3 估價對象測算價格（元/）194155 

30、60; 由于三個可比實例的比準(zhǔn)價格相差不大，估價人員決定采用簡單算術(shù)平均法確定估價對象的最終單價，為194155元/。    【糾錯】求取最終比準(zhǔn)價格采用平均值理由不充分，或說理由勉強。2假設(shè)開發(fā)法（采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算）假設(shè)開發(fā)法是預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。假設(shè)開發(fā)法的基本公式為：宗地價值開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值開發(fā)成本管理費用銷售稅費投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)所應(yīng)負擔(dān)的稅費【糾錯】公式中缺銷售費用?！咀⒁狻抗街械某杀举M用都謹(jǐn)記“后續(xù)”兩個字，所有的成本費用都是取得待開

31、發(fā)房地產(chǎn)之后產(chǎn)生的費用，拿地之前已經(jīng)發(fā)生的費用絕對不可以計算。（1）確定折現(xiàn)率估價人員采取安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法來確定折現(xiàn)率。安全利率選用同一時期中國人民銀行公布的一年定期存款年利率。風(fēng)險調(diào)整值包括投資風(fēng)險補償、管理負擔(dān)補償、缺乏流動性補償以及其他影響因素等。估價時點的中國人民銀行一年期存款利率為225%。根據(jù)估價對象所在區(qū)域的經(jīng)濟現(xiàn)狀及未來預(yù)測、同類房地產(chǎn)的投資利潤率及行業(yè)風(fēng)險水平等確定風(fēng)險調(diào)整值為6%；則估價對象折現(xiàn)率y安全利率風(fēng)險調(diào)整值225%6%825%。（2）求取開發(fā)完成后房地產(chǎn)的價值估價人員根據(jù)出讓國有土地使用權(quán)呈報表中記載的土地利用條件可以按照最高最佳利用原則確定容積率為16，扣

32、除公共設(shè)施用地600后可建造住宅樓的土地面積為7261，則住宅商品房的建筑面積16×7261116176（）。估價人員在對市場同類型住宅小區(qū)項目進行調(diào)查后綜合確定該類住宅商品房在建成出售時（1年后）的平均價格為3500元/，則：開發(fā)完成后房地產(chǎn)的價值該類房地產(chǎn)在建成出售時的平均價格×擬建建筑面積/（1y）（3500×116176）/（1825%）375627（萬元）（3）開發(fā)成本估價人員根據(jù)該市建筑業(yè)的市場行情，確定框架結(jié)構(gòu)建筑物的建安成本為1050元/；前期費用綜合確定為300元/。開發(fā)成本（1050300）×（7861×16）169798（萬元）【糾錯】開發(fā)成本未折現(xiàn)，應(yīng)折回到估價時點。正確的應(yīng)為：1697.98萬元/（1+8.25%）1/2（4）管理費用估價人員根據(jù)該市建筑市場管理費用的正常水平，確定管理費用為開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值的5%。管理費用375627×5%18781（萬元）【糾錯1】管理費用的基數(shù)不是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值，而應(yīng)是開發(fā)成本?！炯m錯2】管理費用應(yīng)折現(xiàn)到估價時點。（5）銷售稅費銷售稅費包括銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所必須的廣告宣傳、銷售代理和應(yīng)繳納的稅金及附加，以及交易手續(xù)費等其他銷售稅費。估價人員根據(jù)該市房地產(chǎn)市場的綜合調(diào)查結(jié)果，確定該房