物業(yè)綠化管理5大困境及7個對策

1、物業(yè)綠化管理5大困境及7個對策小區(qū)生態(tài)管理Id綠化服務是物業(yè)管理五大基本服務Z，也是構(gòu)建全方位優(yōu)質(zhì)物管小區(qū)的重要 組成。良好的綠化環(huán)境不僅能夠?qū)崿F(xiàn)物管小區(qū)二氧化碳和氧氣的平衡，排除 “熱島效應”，增加空氣濕度、分泌殺菌素、防風減塵，吸納有害氣體、凈化 空氣、減弱噪音，有益于人的身心健康等等多項實用功效，而且可以樹立良好 的物業(yè)形象，提升物業(yè)的品牌價值，從而實現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益 三豐收。因此搞好小區(qū)綠化工作具有重要的意義。同時，要想搞好物管綠化工 作，對物管綠化工作進行深化利細化也是非常必要的。然而，物業(yè)管理企業(yè)長期以來對綠化問題研究較少。這現(xiàn)象的產(chǎn)生既有社會、 業(yè)主、開發(fā)商的因素，

2、也有物業(yè)管理企業(yè)自身認識和策略上的偏差。誠然，物 業(yè)管理企業(yè)提供看得見效益和效果的基本服務是物業(yè)管理公司有效的競爭王 牌，但是作為企業(yè)，運用發(fā)展的眼光看未來才能給企業(yè)帶來一條長久Z路。重 視綠化工作，最終達到社會效益、環(huán)境效益與經(jīng)濟效益并重，全方位良性發(fā)展 的目標才是物管工作的必由Z路。因此，完善綠化工作是當前物管綠化服務的重要制題。一、在現(xiàn)階段物業(yè)管理企業(yè)實際綠化養(yǎng)護工作中普遍存在以下五個主要問題:1）人員素質(zhì)偏低，勝任綠化工作有困難一般物管企業(yè)所聘用的綠化工作人員絕大多數(shù)是進城務工的農(nóng)民或城市下崗 失業(yè)人員。農(nóng)民工在家務過農(nóng)，有定的和綠化相關的操作技能，能吃苦，肯 出力，經(jīng)過簡單培訓可以進

3、行實際工作，但由于文化水平限制，很難提高其理 論水平和進一步提高實際操作能力，達不到“知其然，知其所以然”的水平, 對未接觸過的情況不能靈活應對。城市下崗失業(yè)人員雖多有一定的文化基礎, 但絕大多數(shù)人此前從未跟花草樹木打過交道，更沒有農(nóng)活基礎，掌握實際操作 很困難，基本操作都要從頭學，同時專業(yè)知識也很匱乏，從而產(chǎn)生大量理論及 實操上的問題。同時，更多的管理人員都是經(jīng)貿(mào)學或管理學出身，對綠化也很外行，缺乏相關 專業(yè)知識，把綠化工作簡單化、膚淺化，想當然的認為綠化工作就是澆水、除 草、噴農(nóng)藥等簡單的體力勞動，殊不知綠化養(yǎng)護涉及了植物生理學、花卉栽培 學、土壤肥料學、遺傳學、病蟲害防治學、園林樹木栽培

4、技術(shù)、草坪建植技術(shù) 等多學科多方面的專業(yè)知識。管理人員由于綠化知識的匱乏不能正確檢查和指 導綠化人員的工作，而且更嚴重的后果是綠化工作管理混亂，綠化效果不盡人 "邑o2）接管物業(yè)綠化缺少前期介入，接管驗收不細由于綠化工程在建筑工程中占取份額少，交工晚，收效慢，又由于開發(fā)商缺乏 物業(yè)前期介入意識，不愿意邀請物管企業(yè)參與前期介入，或者是不愿意承擔此 項費用。以至于物業(yè)管理的前期介入和接管驗收往往被忽視，甚至被忽略。但 是缺少了前期介入，輕視了接管驗收往往會給日后的養(yǎng)護工作留下嚴重隱患， 對整個物業(yè)管理工作留下重大隱患。主要問題有：a）建筑施工單位為了省錢，在花園中填入建筑垃圾，只在上面覆

5、蓋十幾厘米 或更薄的種植土進行苗木栽植或草坪建植，或是建筑施工單位將建筑工地的開 挖土填入花園屮，這種未經(jīng)過熟化的生土多鹽堿含量超標，缺乏營養(yǎng)、腐殖質(zhì) 含量幾乎為零、理化性狀不好，根本不利于植物生長。在這兩種情況下種植的 綠地在生長初期可能效果尚可，但是由于先天嚴重不足，隨著時間的推移，花 草樹木的長勢會日漸衰落，直至出現(xiàn)大面積死亡，完全喪失綠化效果。最終的 解決辦法只能全部開挖換土或投入巨資進行改造。b）施工單位或建設單位在綠化地帶不埋設輸水管線和噴灌設施，或考是埋設的 輸水管道管徑偏小導致末端出水量太小，滿足不了養(yǎng)護的需求，這些都造成接 管后養(yǎng)護工作量和難度加大，并嚴重制約工作質(zhì)量提高。C

6、）設計單位綠化設計人員不了解當?shù)貧夂蚝椭参锲贩N生長習性，而將品種選錯, 或?qū)⑵贩N放錯地方。例如將喜陽的花卉或草種種到了大樹底下，隨著樹冠的不 斷擴大，樹下陽光越來越少，最終導致花卉或草坪出現(xiàn)缺日照型的枯死。或者 是將喜光的樹種設計到高樓的北側(cè)，使Z常年不見強光照，日照不足，長勢越 來越弱，甚至死亡；有些設計單位一味追求新、奇、特，而將大量南方花木盲 目引入北方。最終導致所引進花木因不適應北方氣候而出現(xiàn)大量死亡。d）開發(fā)商為了降低開發(fā)成本在綠化施工時未能鋪設地下排水盲管。在一般的園 林施工過程中為了降低成本，往往只安裝給水系統(tǒng)，很少鋪設排水系統(tǒng)，導致 后期養(yǎng)護過程中土壤逐漸鹽堿化。在北方綠化所澆

7、灌的自來水是偏堿性的，每 次澆入土壤屮的水在水分蒸發(fā)后都將水中的無機鹽留在了土壤中，而這些無機 鹽屮就有鹽和堿，這些物質(zhì)積累的多了土壤就會鹽堿化，就會嚴重影響植物的 生長。下雨天是最好的洗鹽過程，但是因為沒有安裝排水盲管，所以無法做到。 所以只能通過施用化學改良劑的辦法來改良土壤，而這種方法成本高但效果一 般，并且需要連續(xù)進行。3）企業(yè)自身對綠化投入不足由于綠化養(yǎng)護不能直接帶來經(jīng)濟效益，產(chǎn)生的相關費用直接攤?cè)霠I業(yè)成本，因 此有的物管企業(yè)單純從降低成本的立場出發(fā)，一味的減少對綠化的投入，盡量 少投或不投綠化費用，致使所接管的綠化養(yǎng)護跟不上，等到小區(qū)綠化產(chǎn)生能夠 看到的不良后果時就己經(jīng)來不及挽救了

8、。小區(qū)綠地喪失綠化、美化效果和生態(tài) 功效，最終導致業(yè)主不滿，直接影響企業(yè)的形象、生存和發(fā)展。4）對綠化工作重視不夠，定位過低綠化工作缺少與業(yè)主的直接互動，不直接與業(yè)主利益掛鉤，因此許多物管企業(yè) 片面的認為物業(yè)管理企業(yè)只要為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的保潔、秩序維護和維修服務就 能讓業(yè)主滿意，并且認為綠化服務在五大服務中處于最低的一位，將綠化工作 一再排后，忽視綠化工作帶來的綜合效益。從長遠看這種想法顯然是膚淺的， 綠化服務跟不上就不可能正真成為優(yōu)秀的物管企業(yè)。5）業(yè)主對綠化愛護意識淡薄，配合意識落后由于全民的環(huán)保意識還不是太強，又有錯誤的觀點認為小區(qū)綠化由物業(yè)公司養(yǎng) 護，物業(yè)公司養(yǎng)護是應當和必須的，業(yè)主沒有

9、責任愛護綠地。因此很有一部分 業(yè)主對小區(qū)綠化不愛護，任意踩踏綠化地帶，往綠地中扔垃圾倒污水，在草坪 中遛狗（狗的排泄物可以導致草坪斑禿，也可以直接導致瓜子黃楊枯死），在 樹上晾曬衣物、圈地種菜等不良行為，均嚴重影響物管企業(yè)的綠化工作。并且 經(jīng)過破壞的綠地在短時間內(nèi)又很難恢復，嚴重影響觀瞻。人和寵物的破壞往往 占去綠化成本的很大一塊。二、解決問題的途徑針對以上問題，我提出以下個人建議：1）加強員工培訓，提高個人素質(zhì) 各項工作質(zhì)量的好壞最終的決定因素是人，只有人員的素質(zhì)提高了才能干出高 質(zhì)量的工作并創(chuàng)造出一流的經(jīng)濟效益、環(huán)境效益和社會效益。企業(yè)招聘來的員 工或多或少都有點缺陷或不足，這就要靠企業(yè)內(nèi)

10、部搞好理論知識和操作技能 的學習和培訓來解決。根據(jù)崗位不同，對癥施教，因材施教，具體如下：對于管理人員應該讓他們明確認識到綠化工作對企業(yè)創(chuàng)建品牌、擴大影響、開 拓市場及物業(yè)保值增值的重大作用，并初步了解前面所提到的相關學科的基礎 知識，要讓他們知道綠化工作是多學科的系統(tǒng)工作，要培訓他們發(fā)現(xiàn)、指導和 解決問題的能力，要培訓他們能夠識別出綠化人員的操作是否正確，工作是否 到位的能力。管理人員至少應該做到能夠及時發(fā)現(xiàn)各種操作錯誤，在綠化員屮 樹立威信。對于一線操作人員在條件允許的情況下進行定期培訓，要教會他們 正確的修剪、噴藥、栽植、施肥等工作方法，學會識別確認各種常見的病蟲害 等等，全面細化綠化工

11、作，做到細致入微，精益求精，高標準、嚴要求，創(chuàng)出 一流的業(yè)績。同時在公司內(nèi)部加強宣傳工作，教育廣大員工胸懷品牌意識和全 局意識，各工種均要配合和支持綠化工作，秩序維護人員要及時糾正人們的不 愛護行為，保潔人員要及時撿拾花園中的各種垃圾。維修人員要及時維修并保 養(yǎng)好各種綠化設施、設備。總之，要齊抓共管共同營造一個優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境， 要讓綠化工作成為樹立企業(yè)品牌的屮堅力量。2）加強物業(yè)前期介入，扎實做好物業(yè)接管驗收工作做好綠化工作的前期介入和接管驗收工作對物業(yè)服務來講只有好處沒有壞處。 物管企業(yè)提早介入工程的設計和施工就可以依照自己的專業(yè)知識和工作經(jīng)驗 對物業(yè)綠化的綜合設計、花草樹木品種的選擇、品種

12、的正確布局、灌溉系統(tǒng)、 排水系統(tǒng)的設計安裝、種植土和肥料的選用、園路的設計等多個方面給予合理 化建議，對建設工作進行監(jiān)督。對綠化的接管驗收工作，要從綠化用土，所植 花草樹木的品種和長勢、水源、灌溉設施設備、園路設計、園林小品等多個方 面進行接管驗收，要對驗收中的不合格項列出表格，寫明原因，并和開發(fā)單位 進行協(xié)商，或是開發(fā)單位整改后再接管，或是由開發(fā)單位給予一定的經(jīng)濟補償 后由物管企業(yè)自行整改，總Z要通過認真細致的驗收盡量多的找出問題并協(xié)商 解決，為日后的養(yǎng)護工作打下良好的基礎。3）合理加大投入要干好任何一項工作不適當投入是不可能的。因此要從厲行節(jié)約和科學使用 的前提下對綠化工作適當加大投入，要

13、從設施設備、綠化專用物資、花卉苗木、 技術(shù)力量、人員培訓的五個方面適當投入，不能以犧牲綠化質(zhì)量為代價降低成 本，那樣做無異是“殺雞取卵”，最終將得不償失；同時要培訓教育員工科學 用藥利施肥、澆水，使有限的資源發(fā)揮最大的作用：要精心養(yǎng)護，提高成活率， 減少死亡，降低補栽補種成本：要合理配備高素質(zhì)的技術(shù)人員從業(yè)務上領導全 體綠化人員，以最小的投入換取最大收益。4）科學養(yǎng)護，提高現(xiàn)有綠地管理水平物管企業(yè)要聘用專業(yè)技術(shù)水平高的管理人員對現(xiàn)有綠地指定科學的、合理的、 適用的養(yǎng)護方案、養(yǎng)護作業(yè)流程及員工績效考核辦法，從技術(shù)上、制度上、資 金上、人力上保證綠化工作的正常有序開展，認真做好綠地花草樹木的澆水、

14、 施肥、修剪、除草、松土及病蟲害防治，在北方地區(qū)還要做好越冬防寒工作, 養(yǎng)護出一流的綠化效果。5）精心設計、科學施工，提高新建、改建、擴建綠地的工程質(zhì)量對于新建、改建、擴建的綠地，物管企業(yè)首先一定要精心設計以鄉(xiāng)土植物為主 兼顧選擇適合當?shù)貧夂颉⑸L健壯、綠期長、服役壽命長且具有較高觀賞價值 和抗逆性的外來品種，要做到喬、灌、花、草、常青樹種和落葉樹種，鄉(xiāng)土樹 種和外來樹種，速生樹種和中生、慢生樹種，裸子植物利被子植物合理的搭配： 總體上要求植物從姿態(tài)、色彩、香氣、觀賞神韻、適應性等方面有上乘表現(xiàn); 要設計出便于業(yè)主行走或近距離觀賞景色的園路、休閑區(qū)和美觀的園林小品， 并選擇適合種植用的土壤，施

15、入腐熟的有機肥作為底肥，為植物生長打下基礎。 其次要選擇生長健壯、冠型完整、色澤正常、無病蟲害、無機械損傷、無凍害、 根系發(fā)達的苗木，并在專業(yè)技術(shù)人員現(xiàn)場指揮下嚴格按照規(guī)范的栽植操作程序, 在適合的季節(jié)進行苗木移植和草坪建植，從根本上為小區(qū)綠化美化打下良好基 礎。6）重視綠化工作，適當提高綠化工作在五大服務中的地位隨著物業(yè)管理的進一步發(fā)展，低級的干凈衛(wèi)生己經(jīng)不適應發(fā)展的需求，時代的 發(fā)展和業(yè)主日益高漲的需求對小區(qū)的綠化美化提出了新的要求，轉(zhuǎn)而向更高的 層次發(fā)展，不僅要求四季有綠，三季有花，花草樹木生長旺盛，株形美觀，草 坪美觀整齊，無病蟲害，而且要正真讓綠化起到對小區(qū)環(huán)境的美化利對小氣候 的調(diào)

16、節(jié)作用，整體綠化設計有獨特創(chuàng)意，喬木、灌木、花草合理搭配，做到自 然生態(tài)與人文精神的完美結(jié)合。同時越來越多的開發(fā)商也將物業(yè)的綠化環(huán)境作 為物業(yè)的-個新賣點，以優(yōu)美的綠化環(huán)境來吸引潛在的購房者；對于物管企業(yè) 來講，綠化是企業(yè)的衣裳。良好的綠化環(huán)境也可以增加廣大業(yè)主的物管企業(yè)的 認同感，可以提升物業(yè)管理費收繳率，也可以吸引潛在的租房者前來租賃房屋， 收到更高的經(jīng)濟效益。7）加強宣傳引導，提高廣大業(yè)主環(huán)保意識愛護綠地，不僅僅是物管企業(yè)的任務，也是廣大業(yè)主應盡的義務。物管企業(yè)不 但要下大力氣綠化好小區(qū)的環(huán)境，還要加強宣傳引導，提高廣大業(yè)主的環(huán)保意 識和參與意識；比如可以利用小區(qū)的墻報，積極宣傳綠化養(yǎng)護知識；也可以嘗 試對綠地進行領養(yǎng)；評選愛花好家庭利愛花好少年，鼓勵全體業(yè)主共同參與綠 化管理，支持綠化管理；要和全體業(yè)主一道共建美好家園。廣大物管企業(yè)員工 要以辛勤的勞動感動業(yè)主，以熱情文明的服務感化業(yè)主，以優(yōu)質(zhì)的綠化效果報 答業(yè)主，隨著不斷的相互溝通和信任的不斷加深