2011年深圳第三季度寫字樓市場分析

1、.2011年第三季度寫字樓市場分析第一部分2011年第三季度寫字樓一級市場分析2011年第三季度共成交27塊土地，按性質(zhì)分為工業(yè)用地20塊、商業(yè)用地1塊，倉儲用地3塊，高等院校用地/工業(yè)用地1塊，社會停車場庫用地1塊，居住加商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地1塊。成交土地數(shù)量與上季度相比有較大幅度提高，龍崗區(qū)為主要土地供應(yīng)片區(qū)。本季度工業(yè)用地土地成交面積達(dá)744394.73，工業(yè)用地土地成交總金額為419635.51萬元，成交面積與成交金額有大幅度上升，成交土地的位置主要集中在龍崗片區(qū)和光明新區(qū)。 商業(yè)用地1塊，位于南山后海中心區(qū)，用地面積4139，成交金額 49000萬元，被深圳市海王星辰實業(yè)有限公司競得。

2、倉儲用地3塊，其中兩塊位于龍崗南灣街道，另外一塊位于鹽田區(qū)鹽田路。3塊倉儲用地的面積共116925.74，成交金額共22153.09萬元。社會停車場庫用地1塊，位于福田中心區(qū)，用地面積2619，成交金額2020萬元，被深圳能源集團(tuán)有限公司競得。第二部分2011年第三季度寫字樓二級市場分析經(jīng)過2011年上半年深圳寫字樓售價和租金的較大幅度上漲后，第三季度，二級市場的上門量和成交量都出現(xiàn)一定幅度的下滑，下滑的原因主要有以下方面：一是深圳一手寫字樓的供應(yīng)量較少，目前在售的主要項目振業(yè)國際商務(wù)中心、鴻隆世紀(jì)廣場等已進(jìn)入尾盤階段；二是政策對住宅市場的打壓影響了整個房地產(chǎn)的投資信心，同時商品房貸款的首付比

3、率和利率較高、放貸額度緊張，市場觀望情緒較濃；三是國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不景氣，中國的宏觀經(jīng)濟(jì)增長幅度放緩、部分地區(qū)的制造業(yè)經(jīng)營困難，原油價格、股市、期貨等指數(shù)都在下跌，客戶對樓市持謹(jǐn)慎態(tài)度。 12011年第三季度寫字樓在租售項目列表2011年第三季度，銷售物業(yè)中，成交主力項目是南山區(qū)的美年廣場，共成交28套，成交面積6992，成交均價為32243元/；成交的最大一單是大中華IFC，成交一個整層，建筑面積1600，成交總價1.17億元；此外振業(yè)國際商務(wù)中心有一套成交。  數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)寫字樓基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫2二級市場銷售統(tǒng)計分析數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)寫字樓基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫2.1華強(qiáng)北市場動態(tài)中航城2期

4、中航廣場（由中航與和記黃埔聯(lián)合開發(fā)），位于中航路以西、深南路以北，整體規(guī)模約179600，包括約59000的大型購物商場、79000的甲級寫字樓，以及41000的高級住宅。由39層高精裝修高品質(zhì)空中花園公寓-都會軒、48層高甲級智能型寫字樓、7層大型購物中心組合為一體的大型綜合項目。寫字樓的玻璃幕墻已安裝完成，預(yù)計2012年入伙，只租不售。8月25日，中航城的商務(wù)公寓世紀(jì)匯都會軒正式對外銷售，主力戶型為30-1101-3房，包括28-30單房、50一房、70-80兩房和1103房，并有部分面積在200的復(fù)式（高層區(qū)），共600余套，均價約46000元/，開盤前4天成交約7成，截至9月底，成交約

5、8成。2.2中心區(qū)市場動態(tài)2.2.1在售項目大中華IFC總建筑面積達(dá)20萬，深南大道上新的地標(biāo)，是集頂級商務(wù)酒店和豪華商務(wù)公寓各占30%、高層甲級辦公樓和世界名牌旗艦商業(yè)各占20%的商務(wù)復(fù)合體。該項目為地鐵上蓋物業(yè)，交通便利。項目有機(jī)綜合了辦公商務(wù)和居住及完備的配套功能，適應(yīng)了現(xiàn)代化商旅發(fā)展規(guī)律。項目的寫字樓于7月推出市場，對外報出的均價為65000元/，整層起售，標(biāo)準(zhǔn)差面積約1600，每層平均總價達(dá)1.17億元。第三季度共成交1手一個整層。2.2.2籌備項目英龍商務(wù)大廈是英龍置業(yè)繼英龍展業(yè)大廈之后傾力打造的又一商務(wù)力作，是其全面啟動商務(wù)地產(chǎn)戰(zhàn)略的重要一步。項目位于新洲路與深南大道交匯處享有深

6、南大道昭示性資源，遠(yuǎn)眺蓮花山自然景觀，近觀中心區(qū)商務(wù)群。周邊交通便利，配套齊全，英龍商務(wù)大廈總占地面積5460，建筑面積53508。項目設(shè)計緊跟低碳、環(huán)保辦公理念，綜合采用中水系統(tǒng)、太陽能等多項節(jié)能、生態(tài)技術(shù)，特設(shè)空中花園打造專屬“綠肺”、實現(xiàn)鮮氧商務(wù)生活。1-3層商業(yè)涵蓋高端餐飲、金融等眾多商務(wù)配套功能，25-33層規(guī)劃為星級酒店。項目各產(chǎn)權(quán)單位面積適中、室內(nèi)方正無柱，隨意拼合、實用率高。該項目多次釋放即將開盤信息，但至今仍租售未定。2.2.3租賃項目卓越世紀(jì)中心，總占地面積30163.01，西接會展中心，北隔福華三路與財富大廈相望，南為皇崗中學(xué)，東有辛城花園和港麗豪園，是CBD最大的單一業(yè)

7、權(quán)商務(wù)旗艦項目。此項目2010年11月啟動租賃，整層2000起租，月租200元/起，卓越世紀(jì)中心是“2009-2010中國城市建筑十大新地標(biāo)”之一，并且是深圳第一個申請國際LEED金級認(rèn)證的項目。美國LEED體系，被認(rèn)為是最完善、最有影響力的評估標(biāo)準(zhǔn)，它已成為世界各國建立各自綠色建筑及可持續(xù)性評估標(biāo)準(zhǔn)的范本。本季度無成交。皇崗商務(wù)中心原為卓越世紀(jì)中心2號樓，建成后卓越集團(tuán)歸還皇崗村村民，于是命名為皇崗商務(wù)中心。皇崗村已將此項目整體租用給皇庭集團(tuán)20年。皇庭集團(tuán)計劃56半層、57-59層，約7000自用，40-54層， 約3萬作為酒店式公寓自持出租，25-38層， 約3.8萬作為自營酒店，6-2

8、4層，55-56層，約4萬作為辦公樓層出租，1-5層，約1萬是商業(yè)群樓，本季度無成交。嘉里建設(shè)廣場二期為一棟200米超高層建筑，位于福華路與中心四路交匯處?？偨ㄖ娣e約79000，預(yù)計于2011年年底入伙。7月28日下午項目在福田香格里拉舉辦了“締造非凡 合作共贏”的招商啟動會，租賃正式啟動，寫字樓整層2000，月租260-300元/平月，商業(yè)部分主要經(jīng)營業(yè)態(tài)為餐飲休閑等，只租不售。 中心區(qū)作為深圳CBD核心區(qū)，寫字樓的售價和租金一直高于其他區(qū)域，目前中心區(qū)可供開發(fā)的土地極為稀缺，寫字樓物業(yè)尤顯珍貴。隨著中心區(qū)寫字樓的售價和租金維持在全市最高水平，部分企業(yè)已無法承受較高的運(yùn)營成本而轉(zhuǎn)移到其他區(qū)

9、域，未來中心區(qū)將是珠三角高端企業(yè)的聚集地。 2.3中心西區(qū)市場動態(tài)2.3.1在售項目本區(qū)暫無在售項目。2.3.2租賃項目東海商務(wù)中心位處車公廟，是深南路沿線51萬建面的綜合體項目，由2棟寫字樓、1座五星級酒店、2棟公寓及商場四大部分組成。目前在租的為項目一期，分為A、B兩座寫字樓，總建面近10萬。B座項目層高為4.42m，凈高可達(dá)3m，采用15CM架空網(wǎng)絡(luò)地板及衛(wèi)星電視系統(tǒng)。項目采取寫字樓部分整體持有租賃的方式。本季度無成交。NEO企業(yè)大道項目位于深南大道與香蜜湖立交的東南角，由深圳市綠景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資。 項目由A、B、C三棟塔樓及大型裙樓商業(yè)組成，涵蓋國際甲級寫字樓，高端商務(wù)公寓以及

10、現(xiàn)代商業(yè)等多元業(yè)態(tài)，為企業(yè)提供全新的商務(wù)辦公及生活體驗。專屬服務(wù)顧問世邦魏理仕，聯(lián)合綠景集團(tuán)打造“翡翠”物業(yè)服務(wù)，為NEO企業(yè)大道度身打造高端物業(yè)管理服務(wù)、頂尖的全球化軟性支撐平臺。項目A座純租賃物業(yè)正火熱招商中。中投國際商務(wù)中心位于深圳著名的豪宅片區(qū)香蜜湖片區(qū)，香梅路和紅荔西路交叉口。占地面積8805，建筑面積61599，主力戶型面積77-388，容積率4.8，綠化率0.12%，由3棟大樓組成：A棟，B1棟，B2棟，其中A棟建成后一樓將進(jìn)駐銀行，2-22層為寫字樓，B1棟，B2棟的1-4層為商業(yè)，B1棟的5-10層為寫字樓，整個大廈有近416個停車位。由深圳市朗日實業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)。此項目

11、有近8000商業(yè)配套，將引進(jìn)銀行、休閑咖啡、高檔餐飲、便捷快餐、便利店等業(yè)態(tài)。中投國際商務(wù)中心寫字樓和商鋪均只租不售，目前寫字樓可租面積不多，整層1328，700多平的140元/，帶有空中花園的寫字樓單元月租金180元/，商鋪已經(jīng)招商完畢。 ECUC新組建的酒店事業(yè)部正式入駐深圳CBD中心區(qū)中投國際商務(wù)中心，標(biāo)志著中國酒店設(shè)計、建設(shè)與運(yùn)營一體化將與世界一流水平接軌。本季度無成交。隨著NEO、東海國際中心等項目的入市，中心西區(qū)的商務(wù)市場逐漸成熟，寫字樓產(chǎn)品由低向高轉(zhuǎn)型，租金價格日趨上升，部分承載力較弱的物流、電子行業(yè)等中小型企業(yè)擠壓至其他區(qū)域。2.4南山區(qū)市場動態(tài)2.4.1在售項目振業(yè)國際商務(wù)中

12、心位于前海，總建筑面積約10萬，其中辦公面積達(dá)到3.5萬。主樓30層，其中地下三層是停車場，1-6層商業(yè)， 8-30層是寫字樓。隨著大前海中心規(guī)劃的不斷完善和落實，且振業(yè)國際中心作為前海唯一的可售型物業(yè)，因此其價值持續(xù)被市場肯定。本季度振業(yè)國際商務(wù)中心僅剩少量高區(qū)樓層在售，成交1套，成交價格高達(dá)43821元/，對外報價46000元/，與2010年年底開盤時均價30000元/相比，漲幅超過50。美年廣場位于南山區(qū)南海大道與東濱路交匯處，共有五棟寫字樓，總建面為8.7萬，主要單位面積為200、300、500 左右。目前3棟9樓以上及4、5棟對外出售，第三季度共成交28套，成交面積6992，成交均價

13、32243元/，累計銷售率已達(dá)84.6，接近尾盤銷售階段。2.4.2租賃項目 數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)寫字樓基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫美年廣場的租賃部分由于較好的品質(zhì)和較低的運(yùn)營成本，第三季度共取得成交1305的不錯業(yè)績，租金價格達(dá)到了119元/月。2.5寶安區(qū)市場動態(tài) 龍光世紀(jì)大廈占地面積17203.43，總建筑面積超過8萬，其中商業(yè)性辦公面積43770, 商業(yè)面積13000。目前，寫字樓部分暫定為龍光集團(tuán)總部及騰訊公司辦公樓使用。9月24日，龍光世紀(jì)大廈地鐵商鋪盛大開盤，當(dāng)天推出共60套35300的黃金現(xiàn)鋪，其中一層內(nèi)街鋪13-14萬元/，外街鋪16-17萬元/，3層7-8萬元/，4層6-7萬元/，5層5

14、-6萬元/，最終成交不到20套。2.6羅湖區(qū)市場動態(tài)2.6.1在售項目 本區(qū)域無在售項目2.6.2租賃項目數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)寫字樓基礎(chǔ)數(shù)鴻隆世紀(jì)廣場位于深南東路與和平路交匯處，是羅湖區(qū)蔡屋圍金融圈內(nèi)精品商務(wù)綜合體項目，由A、B、C三座組成，其中A座32層、B座33層、C座35層。A座為單一產(chǎn)權(quán)純租賃甲級寫字樓，標(biāo)準(zhǔn)層面積1150，層高3.3米（裝修后凈高2.7米），實用率可達(dá)到70%。寫字樓大堂高10米，包括大堂在內(nèi)的公共空間均由香港知名設(shè)計師梁志天傾力打造，彰顯國際品質(zhì)。高端硬件配置：5部原裝進(jìn)口三菱電梯、美國特靈中央空調(diào)系統(tǒng)、健康新風(fēng)系統(tǒng)等。同時，采用世界頂級寫字樓所選擇的大容量傳輸技術(shù)，實現(xiàn)

15、高效商務(wù)辦公，超低運(yùn)營成本。為充分體現(xiàn)客戶的尊貴感，特聘請國際物管公司仕邦魏理仕擔(dān)任物管顧問，物管達(dá)到一流水準(zhǔn)。入伙3個月出租率即達(dá)76%，眾多國際型知名企業(yè)已強(qiáng)勢進(jìn)駐（攜程旅行網(wǎng)、e人e本、韓進(jìn)物流、順科物流、亞致力物流、裕駿達(dá)物流、嘉樂祥珠寶等），目前項目的租金再創(chuàng)新高，最高達(dá)150元/月，累計租賃率已達(dá)91。京基100，規(guī)劃總建筑面積584642，其中商業(yè)面積6.5萬，辦公及商務(wù)公寓20.5萬，住宅及住宅配套設(shè)施11萬，主體高度441.8m，總層數(shù)為98層，項目建成后將成為深圳第一高樓。目前世界著名五星級酒店瑞吉酒店已簽約入駐，KK MALL已于2010年11月26日開業(yè)迎客，大廈于20

16、11年4月23日舉行封頂儀式。項目從2011年3月開始招租，租金報價為260元/月，由于租金價格較高，成交效果不理想。百仕達(dá)大廈，項目位于羅湖區(qū)愛國路與太寧路交匯處，樓高167.2m，總建筑面積約60580.92，包含寫字樓、酒店、高檔餐廳以及健身會，其中，5-23層為3萬“樂酒店”，酒店定位為精品酒店，24-36層為2萬甲級寫字樓，底層為6萬喜薈城大型商業(yè)Mall。寫字樓已于8月28日對外開盤，只租不賣，租金對外報價130元/月。受中心區(qū)寫字樓租金的影響，羅湖區(qū)寫字樓租賃價格也有較大幅度的上升，尤其是京基100的招租拉動了羅湖區(qū)二手市場整體租金水平?？蛻糁饕獮閰^(qū)域內(nèi)部客戶相互調(diào)換，同時從中心區(qū)和中心西區(qū)轉(zhuǎn)移過來的客戶比率有較大幅度上升。2.7龍崗區(qū)市場動態(tài)2.7.1在售項目據(jù)來源：世聯(lián)寫字樓基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫正中時代廣場，占地面積18716，總建筑面積為111630.6，126m的高度使項目成為龍崗片區(qū)最高寫字樓。同時，項目為龍崗區(qū)首座甲級寫字樓，分為A、B兩座，采取A座租賃B座銷售的經(jīng)營模式，B座目前屬籌備階段，已啟動VIP客戶登記