2011年深圳第三季度寫字樓三級市場分析

1、.2011年第三季度寫字樓三級市場分析2011年第三季度購房者在房產(chǎn)政策持續(xù)高壓，銀根緊縮環(huán)境下，觀望情緒有所升級，工商物業(yè)成交呈現(xiàn)下滑的態(tài)勢，各片區(qū)三級市場活躍度下降，整體呈現(xiàn)量跌價升局面。銷售方面，除羅湖區(qū)成交面積有所上升外，各個區(qū)域成交面積均有小幅下降，南山區(qū)在市場逆境下呈現(xiàn)量價齊升的現(xiàn)象，說明南山區(qū)工商物業(yè)價值逐漸顯現(xiàn)。租賃方面，季度總成交量下降，環(huán)比下降14.9%，租金平穩(wěn)上漲。中心區(qū)租金較上一季度相比，上升趨勢非常明顯。南山片區(qū)租賃成交集中在甲級寫字樓，市場持續(xù)活躍，租金漲幅明顯。2011年第三季度深圳寫字樓三級市場租售情況 數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)寫字樓基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫1中心區(qū)三級市場

2、價格分析1.1 中心區(qū)二手寫字樓售價成交價分析2010年07月到2011年09月中心區(qū)三級市場平均成交售價（單位：元/）數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)寫字樓基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫第三季度，中心區(qū)三級市場寫字樓各月整體均價起伏較大，8月整體寫字樓成交均價相對7月份大幅度下跌38.8%，9月片區(qū)僅有甲級寫字樓成交，使當(dāng)月片區(qū)整體寫字樓成交均價有較大幅度上漲，相比7月小幅下降7.9%。這種劇烈的波動，主要是因?yàn)?月份乙級寫字樓中深花園以平均價格17000元/成交，成交面積3817，拉低當(dāng)月片區(qū)三級市場整體價格。刨除中深花園對整體均價的結(jié)構(gòu)性影響，第三季度中心區(qū)三級市場的寫字樓均價呈現(xiàn)微幅下跌，經(jīng)歷從2010年7月至2011年5

3、月的一段長期上漲后，近期價格下降屬于市場的理性回調(diào)。典型成交案例數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)寫字樓基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫1.2 中心區(qū)二手寫字樓租金成交價分析 2010年07月到2011年09月中心區(qū)三級市場平均租金成交（單位：元/月）數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)寫字樓基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫自2011年7月以來，中心區(qū)整體三級寫字樓租賃市場月平均租金逐月下滑，但本季度整體寫字樓平均租金相對上季度有大幅上漲，季度租賃成交面積位居全市前列，成交活躍度較高，市場需求旺盛；片區(qū)甲級寫字樓租賃市場各月平均租金跌宕起伏，7月份甲級寫字樓平均租金為全年最高水平，達(dá)到216元/月。典型成交案例數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)寫字樓基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫2中心西區(qū)三級市場價格分析2

4、.1 中心西區(qū)二手寫字樓售價成交價分析 2010年07月到2011年09月中心西區(qū)三級市場平均售價成交（單位：元/） 數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)寫字樓基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫2011年第三季度片區(qū)三級市場寫字樓成交量呈現(xiàn)下跌趨勢，9月份成交量相對7月份下跌65.1%，整體成交均價趨向平穩(wěn)；片區(qū)甲級寫字樓各月均價起伏較大，最高成交均價為43000元/，甲級寫字樓成交面積占片區(qū)整體寫字樓成交面積的62.5%。 典型成交案例數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)寫字樓基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫2.2 中心西區(qū)二手寫字樓租金成交價分析 2010年07月到2011年09月中心西區(qū)三級市場平均租金成交（單位： 元/月） 數(shù)據(jù)來源：

5、世聯(lián)寫字樓基礎(chǔ)從租賃面積來看，中心西區(qū)為第三季度各區(qū)之首，但受全市整體三級租賃市場量跌價升趨勢影響，2011年第三季度片區(qū)整體寫字樓租賃成交量呈現(xiàn)下跌趨勢，成交面積11101，環(huán)比下降42.9%，本季度平均租金為133元/月，環(huán)比上一季度小幅上升7.3%；本季度甲級寫字樓租賃成交面積占片區(qū)整體寫字樓租賃成交面積的39.1%，7至9月份平均租金下滑，9月份甲級寫字樓平均租金138元/月，跌至全年最低水平。典型成交案例數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)寫字樓基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫3南山區(qū)三級市場價格分析3.1 南山區(qū)二手寫字樓售價成交價分析 2010年10月到2011年09月南山區(qū)三級市場平均售價成交（單位：元/）數(shù)據(jù)

6、來源：世聯(lián)寫字樓基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫南山區(qū)寫字樓數(shù)量較少，甲級寫字樓基本集中在以南山文化中心為核心的商業(yè)、商務(wù)區(qū)，乙級寫字樓分布零散，且品質(zhì)參差不一。在其他片區(qū)成交量下跌的環(huán)境下，南山片區(qū)成交量持續(xù)上升，第三季度片區(qū)三級寫字樓市場成交面積2642，環(huán)比下降25.96%。第三季度成交均價為41762元/，環(huán)比上漲4.79%；片區(qū)甲級寫字樓季度成交均價上漲幅度相對較高，反映了南山市場企業(yè)對于甲級寫字樓的需求傾向。典型成交案例數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)寫字樓基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫3.2 南山區(qū)二手寫字樓租金成交價分析 2010年10月到2011年09月南山區(qū)三級市場平均租金成交（單位：元/月）數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)寫字樓基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫

7、2011第三季度片區(qū)三級寫字樓市場平均租金穩(wěn)步上漲，達(dá)到161元/月，環(huán)比上一季度三級寫字樓租賃市場平均租金上漲21.1%。本季度租賃成交全部為南山后海片區(qū)的甲級寫字樓，以海岸城東座與天利中央一期為主。典型成交案例數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)寫字樓基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫4羅湖區(qū)三級市場價格分析羅湖區(qū)作為深圳市最早的商務(wù)片區(qū)，具備較濃厚的商務(wù)氛圍。但由于目前僅有少量商務(wù)產(chǎn)品推出市場，大部分的寫字樓都較為老舊，軟硬件配置已不能滿足現(xiàn)在的辦公需求，價格也低于深圳市場平均水平。4.1 羅湖區(qū)二手寫字樓售價成交價分析 2010年07月到2011年09月羅湖區(qū)三級市場平均售價成交（單位：元/） 數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)寫

8、字樓基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫2011年第三季度片區(qū)三級寫字樓市場售價較平穩(wěn)，由于目前僅有少量商務(wù)產(chǎn)品推出市場，大部分的寫字樓都較為老舊，軟硬件配置已不能滿足現(xiàn)在的辦公需求，因此價格也低于深圳市場的平均水平。但是三季度片區(qū)整體寫字樓成交面積與中心區(qū)不相上下，說明片區(qū)濃厚的商務(wù)氛圍及發(fā)展前景仍被看好。8月份片區(qū)無甲級寫字樓成交，乙級寫字樓深房廣場成交1100，均價僅17550元/，拉低了當(dāng)月片區(qū)成交寫字樓整體均價，9月份地王大廈成交面積占當(dāng)月片區(qū)成交面積的53.7%，大幅度拉升當(dāng)月片區(qū)均價。本季度甲級寫字樓成交面積比重占25.9%，成交主體為地王大廈與嘉里中心，雖然片區(qū)寫字樓整體檔次較低，但嘉里中心、地王大廈等寫字樓成交價格日趨上升，本季度地王大廈最高成交價格為39000元/。典型成交案例數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)寫字樓基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫4.2 羅湖區(qū)二手寫字樓租金成交價分析2010年07月到2011年09月羅湖區(qū)三級市場平均租金成交（單位：元/月） 數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)寫字樓基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫2011年第三季度，甲級寫字樓租賃市場出現(xiàn)