個(gè)人信貸法律問(wèn)題

1、 法律事務(wù)部工銀贛法律200711號(hào)關(guān)于印發(fā)個(gè)人信貸業(yè)務(wù)法律問(wèn)題答疑的通知各二級(jí)分行、省行營(yíng)業(yè)部法律事務(wù)部門：省行法律事務(wù)部聯(lián)合消費(fèi)信貸管理部，對(duì)部分分支機(jī)構(gòu)辦理個(gè)人信貸業(yè)務(wù)中的有關(guān)法律疑難問(wèn)題進(jìn)行了收集。現(xiàn)集中提供以下法律解答，供你部門在解答有關(guān)問(wèn)題時(shí)參考。附件：個(gè)人信貸業(yè)務(wù)法律問(wèn)題答疑 二七年三月十九日個(gè)人信貸業(yè)務(wù)法律問(wèn)題答疑一、借款主體問(wèn)題（一）客戶身份鑒別問(wèn)題，能否與公安部門的身份證明驗(yàn)證系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)以查明身份。有關(guān)身份識(shí)別問(wèn)題目前僅有中國(guó)人民銀行關(guān)于辦理存單掛失手續(xù)有關(guān)問(wèn)題的復(fù)函（銀函1997520號(hào)）中明確：在辦理掛失手續(xù)時(shí)，儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)對(duì)身份證件只進(jìn)行形式審查，不負(fù)有鑒別身份證件真?zhèn)蔚呢?zé)

2、任。還沒(méi)有效力更高的法律文件對(duì)銀行審核客戶身份問(wèn)題進(jìn)行闡述。一般法院鮮有判決要求銀行承擔(dān)身份證實(shí)質(zhì)審核義務(wù)的。所以，銀行辦理業(yè)務(wù)中一般只需對(duì)客戶身份證件進(jìn)行形式審查。能否與公安部門的身份證明驗(yàn)證系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，要視本行是否愿意承擔(dān)有關(guān)費(fèi)用而定。不過(guò)即使聯(lián)網(wǎng)了，在沒(méi)有其他法律法規(guī)明確銀行承擔(dān)身份證實(shí)質(zhì)審查義務(wù)以前，銀行一般也只需要承擔(dān)形式審查義務(wù)。（二）婚姻證明文件的選擇問(wèn)題根據(jù)婚姻法規(guī)定，證明婚姻最有效的證件是結(jié)婚證。未婚的客戶我們一般以其提供的客戶住所地公安機(jī)關(guān)出具的婚姻狀況證明為準(zhǔn)，客戶所在的單位并沒(méi)有管理或證明單位員工婚姻狀況的法定義務(wù)。（三）未成年人的借款主體資格問(wèn)題；年滿16周歲不滿18周

3、歲，有穩(wěn)定收入來(lái)源的未成年人的借款主體資格問(wèn)題。目前，僅有教育部、財(cái)政部、人民銀行、銀監(jiān)會(huì)關(guān)于印發(fā)國(guó)家助學(xué)貸款風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償專項(xiàng)資金管理辦法等有關(guān)文件的通知（教財(cái)200415號(hào)），規(guī)定申請(qǐng)國(guó)家助學(xué)貸款可以是未成年的學(xué)生。此時(shí)貸款銀行需要審核未成年人的本人學(xué)生證、居民身份證復(fù)印件、法定監(jiān)護(hù)人的有效身份證明和書面同意申請(qǐng)貸款的證明。借款買房雖然支付的是監(jiān)護(hù)人的資金，可能以改善未成年人或未成年人和監(jiān)護(hù)人共同的居住條件為目的，但借款本身就是在未成年人身上增加負(fù)債，很難作為未成年人“純獲利益”的行為。何況以借款項(xiàng)下的房產(chǎn)抵押的，更是處分了未成年人的利益。民法通則第十八條關(guān)于“監(jiān)護(hù)人除為被監(jiān)護(hù)人的利益外，不得處

4、理被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)”的規(guī)定，極可能導(dǎo)致借款申請(qǐng)人為未成年人的個(gè)人住房借款合同的無(wú)效。再者，客戶這樣做，一般是為了規(guī)避將來(lái)可能被征收遺產(chǎn)稅或贈(zèng)與房產(chǎn)產(chǎn)生的可能的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。但我們應(yīng)當(dāng)注意到，借款項(xiàng)下的房產(chǎn)在該借款未清償前，監(jiān)護(hù)人僅有部分產(chǎn)權(quán)，將僅有部分產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)作為完整產(chǎn)權(quán)贈(zèng)與或讓子女繼承，已經(jīng)侵害了債權(quán)銀行的合法權(quán)益。而且，如果客戶的目的真是規(guī)避稅費(fèi)，還可能因?yàn)椤耙院戏ㄐ问窖谏w非法目的”導(dǎo)致合同無(wú)效。所以，我們一般應(yīng)當(dāng)盡量避免出現(xiàn)以未成年人為借款申請(qǐng)人發(fā)放個(gè)人住房貸款。最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國(guó)民法通則若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）規(guī)定：十六周歲以上不滿十八周歲的公民，能夠以自己的勞動(dòng)取得收入

5、，并能維持當(dāng)?shù)厝罕娨话闵钏降?，可以認(rèn)定為以自己的勞動(dòng)收入為主要生活來(lái)源的完全民事行為能力人。這個(gè)規(guī)定涉及兩個(gè)證明問(wèn)題。第一是證明借款申請(qǐng)人為十六周歲以上不滿十八周歲，這主要審查其身份證件；關(guān)鍵是第二個(gè)證明，即借款申請(qǐng)人證明“能夠以自己的勞動(dòng)取得收入，并能維持當(dāng)?shù)厝罕娨话闵钏健?，而且該證明效力要持續(xù)到其滿十八周歲。這樣的證明何種部門出具具有法律效力，法律沒(méi)有明確規(guī)定。所以，貸款銀行自行“認(rèn)定（未成年的借款申請(qǐng)人）為以自己的勞動(dòng)收入為主要生活來(lái)源的完全民事行為能力人”存在法律風(fēng)險(xiǎn)。（四）夫妻中一方為購(gòu)房人，另一方為借款申請(qǐng)人問(wèn)題。最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)婚姻法若干問(wèn)題的解釋(二)

6、規(guī)定：債權(quán)人就婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻一方以個(gè)人名義所負(fù)債務(wù)主張權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)按夫妻共同債務(wù)處理。但夫妻一方能夠證明債權(quán)人與債務(wù)人明確約定為個(gè)人債務(wù)，或者能夠證明屬于婚姻法第十九條第三款規(guī)定情形的除外（即夫妻對(duì)婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)約定歸各自所有的，夫或妻一方對(duì)外所負(fù)的債務(wù)，第三人知道該約定的，以夫或妻一方所有的財(cái)產(chǎn)清償）。根據(jù)以上規(guī)定，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫或妻一方為借款申請(qǐng)人的借款都為他們的共同債務(wù)，但必須要求另一方出具書面同意該借款事項(xiàng)、同意共同償還的證明（即使此前他們之間有類似的“個(gè)人債務(wù)”的約定，也因?yàn)樵撟C明在后導(dǎo)致此前約定的效力變化）。因?yàn)榛橐龃胬m(xù)期間的財(cái)產(chǎn)夫妻共同所有，所以購(gòu)房人為一

7、方導(dǎo)致房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人為該方，另一方為借款申請(qǐng)人的，只要手續(xù)到位，沒(méi)有法律問(wèn)題。（五）不存在血緣關(guān)系的成年人申請(qǐng)共同借款問(wèn)題不存在血緣關(guān)系的成年人申請(qǐng)共同借款，他們構(gòu)成共同債務(wù)人，如果他們分別都已結(jié)婚，則他們的配偶都是共同債務(wù)人（共4人）。二、擔(dān)保措施落實(shí)中的問(wèn)題（一）律師函、登報(bào)、公證催收的效力問(wèn)題個(gè)人不良資產(chǎn)催收的方式，有發(fā)送律師函、在全國(guó)或省級(jí)有影響的報(bào)紙上刊發(fā)清收債權(quán)公告和公證催收等?？蛻艟芙^在有關(guān)催收文件上簽字確認(rèn)的情況下，債權(quán)人采取上述催收措施的目的是導(dǎo)致有關(guān)借款糾紛訴訟時(shí)效的中斷。從這個(gè)角度衡量，公證催收和在全國(guó)或省級(jí)有影響的報(bào)紙上刊發(fā)清收債權(quán)公告方式，因最高人民法院對(duì)關(guān)于擔(dān)保期間債權(quán)

8、人向保證人主張權(quán)利的方式及程序問(wèn)題的請(qǐng)示的答復(fù)（ 2002民二他字第32號(hào)）有明確規(guī)定而具有中斷訴訟時(shí)效的法律效力。發(fā)送律師函對(duì)債務(wù)人具有一定的威懾力，但因得不到客戶簽收確認(rèn)，難以產(chǎn)生中斷訴訟時(shí)效的效力。（二）以第三人的房地產(chǎn)抵押，抵押人的年齡是否受限？以第三人的房地產(chǎn)抵押申請(qǐng)借款的，抵押人的年齡只有下限，即年滿18周歲具有完全民事行為能力。法律沒(méi)有規(guī)定上限。（三）房屋產(chǎn)權(quán)證辦妥后抵押登記手續(xù)辦妥前，借款人違約或房屋被查封，開(kāi)發(fā)商起訴銀行沒(méi)有在規(guī)定時(shí)間辦妥抵押手續(xù)，銀行是否會(huì)敗訴？解決這個(gè)問(wèn)題首先得明確抵押登記是抵押人的義務(wù)，因?yàn)榈盅旱怯浰枰峁┑挠嘘P(guān)產(chǎn)權(quán)證書只有抵押人掌控，抵押人沒(méi)有攜帶有

9、關(guān)產(chǎn)權(quán)證書去抵押登記部門申請(qǐng)，抵押權(quán)人是無(wú)法獨(dú)自辦理的。所以在登記過(guò)程中抵押權(quán)人僅需要提供必要的協(xié)助。如果因?yàn)殂y行協(xié)助義務(wù)履行不到位導(dǎo)致沒(méi)有及時(shí)辦妥抵押登記，銀行是要承擔(dān)責(zé)任。如果是因?yàn)榈盅喝说膼阂馔涎?，?dǎo)致沒(méi)有及時(shí)或無(wú)法辦妥抵押的，應(yīng)當(dāng)由抵押人承擔(dān)責(zé)任。（四）集資房無(wú)土地證，抵押是否有風(fēng)險(xiǎn)？現(xiàn)行國(guó)家政策規(guī)定集資房按照經(jīng)濟(jì)適用房政策執(zhí)行。集資房的土地為單位自用土地，產(chǎn)權(quán)屬于單位（單位因受讓所得）或者國(guó)家（單位因劃撥取得），所以，集資房主無(wú)法獲得土地證。雖然國(guó)家有關(guān)部委有文件規(guī)定可以經(jīng)濟(jì)適用房抵押申請(qǐng)借款（這種文件主要是規(guī)范作用，僅作為與相關(guān)法律規(guī)定不沖突的前提下法院審理案件的參考），但考慮該種

10、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方面的限制（必須一定年限后才能轉(zhuǎn)讓。甚至有的地方政府文件明確不得轉(zhuǎn)讓），且轉(zhuǎn)讓價(jià)款要補(bǔ)繳相當(dāng)部分的收益，所以，接受集資房抵押將會(huì)面臨相當(dāng)大的法律風(fēng)險(xiǎn)。（五）商鋪的劃撥土地可否抵押？現(xiàn)實(shí)生活中，劃撥土地使用權(quán)連同其上的商鋪所有權(quán)有屬于單位的，也有極少數(shù)是屬于自然人的，要區(qū)別對(duì)待。如是屬于單位的，則商鋪連同附著的劃撥土地使用權(quán)一同抵押，但劃撥土地的抵押要經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)，如果有關(guān)抵押登記證書上已經(jīng)加蓋縣級(jí)以上土地管理印章，則表示已經(jīng)過(guò)有權(quán)政府土地管理部門的批準(zhǔn)同意。根據(jù)我國(guó)土地管理法，只有在經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，國(guó)家機(jī)關(guān)和軍事用地、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地、國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通及水

11、利等基礎(chǔ)設(shè)施用地或法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地方可以劃撥方式取得?？梢?jiàn)，國(guó)家無(wú)償劃撥土地使用權(quán)的目的在于社會(huì)公共利益的實(shí)現(xiàn)，個(gè)人無(wú)償使用劃撥土地用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)與立法精神相違背。2001年6月21日國(guó)土資源部關(guān)于整頓和規(guī)范土地市場(chǎng)秩序的通知中也明確規(guī)定，超出法定范圍劃撥供地，特別是經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目仍劃撥用地的或者原劃撥土地已轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)性用地，但未按法律規(guī)定向政府繳納土地收益的是整頓土地市場(chǎng)秩序工作的重點(diǎn)整頓清理對(duì)象。所以需要注意的是，由于實(shí)踐中個(gè)人取得劃撥土地使用權(quán)的情形較為復(fù)雜，為切實(shí)防范風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)個(gè)人以其所有的建筑在劃撥土地上的商鋪?zhàn)鞯盅旱模瑧?yīng)當(dāng)首先要求其按照城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例等有關(guān)法

12、律規(guī)定補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)，再將土地使用權(quán)和商鋪一并抵押。（六）劃撥土地上新建房屋抵押是否存在障礙？劃撥土地上新建房屋抵押是否存在障礙問(wèn)題的實(shí)質(zhì)是有地上建筑物的劃撥土地使用權(quán)能否連同地上建筑物一并抵押的問(wèn)題。根據(jù)最高人民法院關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)等問(wèn)題的批復(fù)規(guī)定，國(guó)有企業(yè)以建筑物設(shè)定抵押的效力問(wèn)題，應(yīng)區(qū)分兩種情況處理：如果建筑物附著于以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)之上，將該建筑物與土地使用權(quán)一并設(shè)定抵押的，對(duì)土地使用權(quán)的抵押需履行法定的審批手續(xù)，否則，應(yīng)認(rèn)定抵押無(wú)效；如果建筑物附著于以出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)之上，將該建筑物與土地使用權(quán)一并設(shè)定抵押的，即使未經(jīng)有關(guān)

13、主管部門批準(zhǔn)，亦應(yīng)認(rèn)定抵押有效。實(shí)踐中按照上述法律規(guī)定操作。同時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意到2004年1月15日國(guó)土資源部關(guān)于國(guó)有劃撥土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)土資發(fā)20049號(hào)）規(guī)定：以國(guó)有劃撥土地使用權(quán)為標(biāo)的物設(shè)定抵押，土地行政管理部門依法辦理抵押登記手續(xù)，即視同已經(jīng)具有審批權(quán)限的土地行政管理部門批準(zhǔn)，不必再另行辦理土地使用權(quán)抵押的審批手續(xù)。（七）蓋有“單位合作集資房”印章的房屋，能否抵押？“房改房”抵押應(yīng)注意哪些問(wèn)題？根據(jù)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法的通知（建住房200477號(hào)）第二十九條規(guī)定：集資、合作建房是經(jīng)濟(jì)適用住房的組成部分，其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、

14、優(yōu)惠政策、上市條件、供應(yīng)對(duì)象的審核等均按照經(jīng)濟(jì)適用住房的有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行。集資、合作建房應(yīng)當(dāng)納入當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃和用地計(jì)劃管理。因此，如何對(duì)待單位合作集資房抵押?jiǎn)栴}，參照上述問(wèn)題（四）。但是國(guó)家對(duì)“房改房”的政策是不同的。根據(jù)現(xiàn)有規(guī)定，房改房可以轉(zhuǎn)讓流通，也可以抵押。在接受房改房抵押時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：1、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房改房的抵押須原產(chǎn)權(quán)單位同意根據(jù)國(guó)務(wù)院1991年12月31日發(fā)布的關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革的意見(jiàn)第四條和1994年7月18日發(fā)布的關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定（國(guó)發(fā)1994 43號(hào)）第21條的規(guī)定，職工購(gòu)買公有住房，在國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)面積以內(nèi)的，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)價(jià)。職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的

15、住房，擁有部分產(chǎn)權(quán)，即占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)，可以繼承。產(chǎn)權(quán)比例按售房當(dāng)年標(biāo)準(zhǔn)價(jià)占成本價(jià)的比重確定。根據(jù)上述規(guī)定，對(duì)于以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的房改房，購(gòu)房人不能享有完全的產(chǎn)權(quán)，而是和售房單位一起共有。由于借款申請(qǐng)人對(duì)該房屋不享有完全產(chǎn)權(quán)，無(wú)權(quán)對(duì)該房屋進(jìn)行單獨(dú)處分，而必須征得售房單位的同意。因此，我行在進(jìn)行接受房改房的抵押審查時(shí)應(yīng)注意審查該房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，如果是以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的，則必須要求抵押人的售房單位共同簽訂抵押合同或出具同意抵押的書面文件。2、已購(gòu)公有住房（房改房）的抵押價(jià)值確認(rèn)房改房是國(guó)家實(shí)行住房分配市場(chǎng)化以前，由職工單位以優(yōu)惠價(jià)格出售給本單位職工的國(guó)有產(chǎn)權(quán)住房。職工購(gòu)買房改房的價(jià)格不

16、僅不包含房屋所占用范圍內(nèi)的土地出讓金，而且房?jī)r(jià)本身也低于或剛達(dá)到所購(gòu)房屋的建造成本。按照年月日國(guó)務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組公布的關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革的意見(jiàn)第（八）條和1994國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定（國(guó)發(fā)1994 43號(hào)）第21條的規(guī)定，房改房一般須住滿5年后才可上市出售，而且出售的收益應(yīng)由產(chǎn)權(quán)單位和職工按照各自的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。有些地方還規(guī)定，如果房改房的上市出售價(jià)格超過(guò)一定標(biāo)準(zhǔn)的，超過(guò)的部分也應(yīng)由產(chǎn)權(quán)單位和職工進(jìn)行分配。因此，我行在確定房改房的抵押價(jià)值時(shí)，必須以抵押人可分配的價(jià)值為限。但是，隨著我國(guó)住房分配制度改革的不斷深入，我省有的地方已經(jīng)逐漸廢除了房改房上市轉(zhuǎn)讓的限

17、制。我行在辦理房改房抵押時(shí)，應(yīng)參照當(dāng)?shù)氐木唧w規(guī)定，來(lái)確定房改房的抵押價(jià)值。（八）擔(dān)保人在05年9月取得房屋所有權(quán)證，05年12月辦理了離婚登記，擔(dān)保人提供了離婚證及離婚協(xié)議書（均為復(fù)印件），未提供公證、法院判決，協(xié)議書約定房屋歸擔(dān)保人個(gè)人所有。如何證明離婚協(xié)議書的效力，及離婚協(xié)議內(nèi)容在辦抵押前未變化。這個(gè)問(wèn)題的實(shí)質(zhì)是如何證明離婚協(xié)議對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)分割的效力。根據(jù)中華人民共和國(guó)公證法規(guī)定，財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議是可以公證證明的內(nèi)容。貸款經(jīng)辦行要證明離婚協(xié)議對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)分割的效力，要求申請(qǐng)人對(duì)你行擔(dān)憂的問(wèn)題進(jìn)行公證即可。那么，抵押人婚姻狀況發(fā)生變化對(duì)抵押權(quán)有何影響？根據(jù)我國(guó)2001年新修訂的婚姻法第18條的規(guī)定，

18、夫妻一方的婚前住房一般不再因夫妻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。因此，抵押人在無(wú)配偶期間以自己享有完全處分權(quán)的住房抵押，抵押期間內(nèi)結(jié)婚的，該住房一般仍為抵押人的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，不影響我行抵押權(quán)的效力。但是，如果抵押登記時(shí)抵押人無(wú)配偶而在抵押期間結(jié)婚且將抵押住房約定為夫妻共有財(cái)產(chǎn)，或抵押登記時(shí)抵押人有配偶而在抵押期間離婚且將抵押住房約定為夫妻一方所有的，是否會(huì)對(duì)我行的抵押權(quán)產(chǎn)生影響？ 我們認(rèn)為，抵押人在上述兩種情形下的行為均屬對(duì)抵押物的處分（全部或部分轉(zhuǎn)讓）行為，根據(jù)擔(dān)保法司法解釋第67條的規(guī)定，這種處分行為理論上不會(huì)對(duì)我行抵押權(quán)產(chǎn)生不利影響。但在實(shí)踐中，房地產(chǎn)管理部門一般會(huì)根據(jù)建設(shè)部城市房地產(chǎn)抵押管

19、理辦法第37條第2款的規(guī)定，要求抵押人和受讓人在辦理抵押房地產(chǎn)的權(quán)屬變更登記時(shí)事先征得貸款銀行同意。為避免日后實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的麻煩，建議我行在出具同意證明前，要求抵押人的配偶同意抵押并辦理抵押變更登記。（九）在個(gè)人住房貸款中，開(kāi)發(fā)商為借款人借款提供擔(dān)保，是否必須要求開(kāi)發(fā)商（即保證人）出具公司股東會(huì)同意提供連帶責(zé)任擔(dān)保的書面證明或授權(quán)書，并且每筆貸款都要出具？根據(jù)我國(guó)公司法第60條的規(guī)定：“董事、經(jīng)理不得以公司資產(chǎn)為本公司的股東或者其他個(gè)人債務(wù)提供擔(dān)保”，也就是公司一般情況下不得以公司資產(chǎn)為個(gè)人債務(wù)提供擔(dān)保。而在我行的個(gè)人住房貸款實(shí)務(wù)中，個(gè)人購(gòu)房借款合同和個(gè)人消費(fèi)貸款合同上一般都只是加蓋公司的公章和

20、法人代表簽字，而不是每筆貸款資料中都有股東會(huì)同意提供連帶責(zé)任擔(dān)保的書面證明，這樣的保證是否可能被認(rèn)定無(wú)效？ 根據(jù)現(xiàn)行公司法規(guī)定，公司對(duì)外出具擔(dān)保的，要求其股東會(huì)（或董事會(huì)）出具同意擔(dān)擔(dān)保的書面決議。在我行辦理個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)前，一般與開(kāi)發(fā)商簽有按揭貸款業(yè)務(wù)合作協(xié)議，該協(xié)議生效，并且開(kāi)發(fā)商出具了有效的擔(dān)保決議，即表示開(kāi)發(fā)商對(duì)協(xié)議項(xiàng)下的所有個(gè)人住房按揭貸款在新的擔(dān)保方式生效前都同意提供保證責(zé)任。所以，我行不需要開(kāi)發(fā)商就每一筆貸款單獨(dú)進(jìn)行書面承諾，除非該筆貸款沒(méi)有包含在前述協(xié)議覆蓋范圍內(nèi)。公司法規(guī)定董事、經(jīng)理不得以公司資產(chǎn)為本公司的股東或者其他個(gè)人債務(wù)提供擔(dān)保，其立法意圖是限制公司決策層利用職權(quán)

21、操縱公司資產(chǎn)，防范的是董事、經(jīng)理的個(gè)人越權(quán)行為。如果公司的董事會(huì)或者股東會(huì)對(duì)本公司的股東或者其他個(gè)人債務(wù)決議同意擔(dān)保，這種擔(dān)保行為就是公司行為，是受法律保護(hù)的。同時(shí)注意到新公司法實(shí)施后，人民法院尚未審結(jié)的和新受理的民事案件，其民事行為或事件發(fā)生在公司法實(shí)施以前的，適用當(dāng)時(shí)的法律法規(guī)和司法解釋。也就是說(shuō)，一般非上市公司的對(duì)外擔(dān)保行為，并沒(méi)有嚴(yán)格要求股東會(huì)或董事會(huì)決議，公司簽章即可表示擔(dān)保意思表示。（十）無(wú)土地使用權(quán)證的房屋能否用于抵押擔(dān)保？房屋無(wú)土地證的原因主要是：土地使用權(quán)存在爭(zhēng)議沒(méi)有解決、土地使用權(quán)本來(lái)就不屬于個(gè)人、土地使用權(quán)屬于房主只是當(dāng)?shù)卣疀](méi)有頒發(fā)土地證等，不管什么原因?qū)е路恐鳑](méi)有土地

22、使用權(quán)證，都會(huì)導(dǎo)致這樣的土地上抵押的房屋處置起來(lái)存在一定的法律障礙。如果是前兩種原因造成沒(méi)有土地產(chǎn)權(quán)證明的，根本就不能接受其房產(chǎn)的抵押；如果只是政府沒(méi)有頒發(fā)證件的，則抵押權(quán)仍然可能屬于開(kāi)發(fā)商，則可以要求抵押人申請(qǐng)變更登記或進(jìn)行確權(quán)訴訟。在權(quán)利人變更為房主前，一般不要接受其抵押。如果只是當(dāng)?shù)卣疀](méi)有履行這樣的行政作為而開(kāi)發(fā)商實(shí)際上也沒(méi)有主張土地產(chǎn)權(quán)，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)交易一直這樣進(jìn)行的，這樣的抵押物我們也只能接受。但是一定要密切關(guān)注當(dāng)?shù)卣叩淖兓?，及時(shí)應(yīng)對(duì)。（十一）客戶私房的土地是“劃撥”的或者是“農(nóng)村集體所有土地”，能否用于抵押擔(dān)保？劃撥土地抵押的問(wèn)題，前面已經(jīng)進(jìn)行闡述。擔(dān)保法列明的可以抵押的土地

23、使用權(quán)有：抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有土地使用權(quán)和抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)。同時(shí)，擔(dān)保法明確耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押?？梢?jiàn)，如果客戶是用其承包的“四荒地”抵押的，承包行為合法且發(fā)包方同意的，可以接受，其他情形下一般不得接受。（十二）因土地證沒(méi)有及時(shí)分割導(dǎo)致沒(méi)有相應(yīng)的土地使用權(quán)抵押登記的，房屋抵押登記的效力如何？房地產(chǎn)登記的目的是登記文書的公示力，即籍登記文書向任何其他單位或個(gè)人告示該房地產(chǎn)的權(quán)屬，以避免權(quán)屬糾紛。所以，如產(chǎn)權(quán)證書記載的權(quán)利人是甲，則甲可以憑此證書對(duì)抗一切人，標(biāo)示自己的合法權(quán)利地位。土地證沒(méi)有分割的，

24、土地證上記載的權(quán)利人一般還是開(kāi)發(fā)商，則這種土地使用權(quán)人為單位而房屋所有權(quán)人為自然人的房地產(chǎn)可否抵押?jiǎn)栴}，在下面問(wèn)題（十三）中有專門闡述。有人認(rèn)為，房主購(gòu)買商品房是連同房屋和其下的土地一起購(gòu)買的，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)收到全額的購(gòu)房款，土地實(shí)際權(quán)利人應(yīng)該是房主。不錯(cuò)，認(rèn)為應(yīng)當(dāng)擁有土地產(chǎn)權(quán)的房主應(yīng)當(dāng)及時(shí)向土地管理部門申請(qǐng)復(fù)議或者申請(qǐng)法院裁決，只有土地使用權(quán)證書上權(quán)利人變更為房主的，才能真正證明房主擁有該土地使用權(quán)。（十三）土地使用權(quán)人為單位而房屋所有權(quán)人為自然人的房地產(chǎn)可否抵押？這樣的房地產(chǎn)抵押本身在權(quán)證上存在瑕疵，最好不要接受其抵押。實(shí)在要接受，也只能要求土地權(quán)利人書面承諾同意抵押，單位是公司的承諾要求其股東會(huì)（或董事會(huì)）作出決議。且土地和房屋均應(yīng)辦理抵押登記。（十四）已取得房屋他項(xiàng)權(quán)證，土地是否還需要單獨(dú)抵押登記？根據(jù)擔(dān)保法和房地產(chǎn)抵押登記法律規(guī)定，原則上取得了房屋他項(xiàng)權(quán)證即表示土地連同其上的房屋一同抵押了。但是，如果地方政府文件規(guī)定，土地和房產(chǎn)分開(kāi)抵押登記的，則還需要進(jìn)行土地抵押登記。如果土地和房產(chǎn)合并抵押登記且土地使用權(quán)證是后期取得的，先期取得的房屋他項(xiàng)權(quán)證無(wú)法處分該土地，最好在取得土地使用權(quán)證時(shí)