住宅可行性實(shí)施報(bào)告

1、牛住宅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制單位：南昌金豐易居住宅消費(fèi)服務(wù)有限公司編制時(shí)間：2004年5月2004年7月報(bào)告編制人員名單編制人：畢軼群 肖鵬陳喜蓮郭邦敏杜閱詩(shī)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：畢軼群 技術(shù)管理負(fù)責(zé)人：畢軼群校核人：劉珊萍 李茂丹 審核人：董景明 畢軼群 審定人名單：董景明孫祖耀諸海偉金玉成周全目 錄一、總論 4二、市場(chǎng)調(diào)研分析8三、項(xiàng)目綜合定位22四、項(xiàng)目投資估算34五、財(cái)務(wù)分析42六、不確定性分析43七、風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策47八、附表 49總 論1、項(xiàng)目建設(shè)背景根據(jù)南昌市城市規(guī)劃發(fā)展的需要以及沿江東路片區(qū)控制規(guī)劃要 求，上海金廈房地產(chǎn)有限公司已通過拍賣取得原江西第四建筑工程公 司，共90.9畝。開發(fā)建

2、設(shè)用地及土地用途性質(zhì)變更手續(xù)由南昌市土 地管理局和市規(guī)劃局辦理。該項(xiàng)目初步方案設(shè)計(jì)已經(jīng)完成，項(xiàng)目建議書已經(jīng)省計(jì)委批準(zhǔn)，各 項(xiàng)前期工作和規(guī)劃報(bào)批方案工作已相繼開展。2、項(xiàng)目概況（1）項(xiàng)目名稱：“風(fēng)華盛世”（2）建筑規(guī)模:12-7F、2-11F、2-12F（3）建設(shè)地點(diǎn)：沿江東路（原江西第四建筑工程公司）（4）規(guī)劃用途：居住、商業(yè)（5）建設(shè)單位：上海金廈房地產(chǎn)有限公司（6）經(jīng)營(yíng)類型：房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、綜合技術(shù)服務(wù)員、咨詢服務(wù)（7）企業(yè)性質(zhì)：其他有限責(zé)任公司（8）資質(zhì)等級(jí)：二級(jí)（9） 企業(yè)概況：上海金廈房地產(chǎn)有限公司于1992年8月正式成立。公司現(xiàn)有員工60人，其中各類職稱的技術(shù)經(jīng)濟(jì)管理 人員30人，注冊(cè)

3、資金2000萬兀，資質(zhì)等級(jí)為二級(jí)。公司資金技術(shù)實(shí)力雄厚，管理嚴(yán)密，能夠獨(dú)立承擔(dān) 各類大中小型房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)與建設(shè)，自公司成立 以來，先后開發(fā)的項(xiàng)目有：九江市趙家花園18000平方米舊房改造開發(fā)項(xiàng)目。目前在規(guī)劃和開發(fā)建設(shè) 的項(xiàng)目有：南昌市建設(shè)路284號(hào)省建總公司建苑住 宅小區(qū)舊宅基地改造項(xiàng)目等。公司采取新工藝、新 技術(shù)，不斷堅(jiān)持科學(xué)管理，以“開拓、求實(shí)、優(yōu)質(zhì)、 高效”為宗旨，竭誠(chéng)為社會(huì)各界服務(wù)。（10） 工程概況：“風(fēng)華盛世”項(xiàng)目占地90.9畝，約60600平方米，總建筑面積109000平方米。其中住宅104640平方 米，高層住宅為13920平方米，多層住宅為90720 平方米，商鋪4360平

4、方米；容積率1.8，綠化率 35% 建筑密度25%（11）資金來源：本項(xiàng)目建設(shè)資金由上海金廈房地產(chǎn)有限公司自籌和銀行貸款，不足的投資通過預(yù)售房款來解決。根據(jù)收益計(jì)算，所得稅前項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為14.83%,財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（le=10%）萬元。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目的社會(huì)效益和經(jīng)3、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)（1）省計(jì)委計(jì)投200432號(hào)文關(guān)于“風(fēng)華盛世”項(xiàng)目建議書的批 復(fù)；（2） 上海金廈房地產(chǎn)有限公司簽定的國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同；（3）南昌市規(guī)劃設(shè)計(jì)院沿江東路沿線控制性詳細(xì)規(guī)劃；（4）上海同濟(jì)大學(xué)建筑工程學(xué)院設(shè)計(jì)研究院“風(fēng)華盛世”項(xiàng)目初步 規(guī)劃方案；（5）原江西第四建筑工程公司地質(zhì)勘測(cè)資料；（6

5、）南昌市城市規(guī)劃局南昌市土地使用變更通知書；（7）省審計(jì)事務(wù)所驗(yàn)資證明；（8）中國(guó)建設(shè)銀行江西分行資金證明；（9）國(guó)家計(jì)委建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第二版）；（10）建設(shè)部房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法；（11）國(guó)家計(jì)委投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）4、可行性研究報(bào)告研究范圍根據(jù)“風(fēng)華盛世”項(xiàng)目建議書批復(fù)和初步規(guī)劃方案，本研究工作 范圍主要是住宅市場(chǎng)分析及營(yíng)銷戰(zhàn)略、建設(shè)規(guī)模及功能，住宅及公用 工程建設(shè)方案，投資估算與資金籌措，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)等。5、研究結(jié)論及建議本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項(xiàng)目，符合國(guó)家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè) 政策，開發(fā)用地變更及項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已在辦理， 部分建設(shè)資金通 過自籌和銀

6、行貸款來解決，其余部分由預(yù)售房款解決，現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)條件 具備。針對(duì)商品房升級(jí)換代，住宅建設(shè)由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢(shì)和 南昌市已有一部分收入較高的住宅消費(fèi)群體，戶型規(guī)劃為中高檔住 宅，根據(jù)對(duì)南昌市住宅市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)，項(xiàng)目開發(fā)有市場(chǎng)銷路。財(cái)務(wù)分 析結(jié)果表明，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益可行。從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)分析，商品住宅結(jié)構(gòu)性矛盾還很突出，建議在 下一步方案規(guī)劃時(shí)，對(duì)初步確定的住宅戶型和功能標(biāo)準(zhǔn)再進(jìn)一步的市 場(chǎng)調(diào)研，尤其是面積較大的商品房，如完全作為住宅，要根據(jù)市場(chǎng)變 化作出更為準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，調(diào)整戶型和面積，并做好工程建設(shè)規(guī)劃， 加強(qiáng)樓盤營(yíng)銷工作，降低開發(fā)建設(shè)成本，盡量減小項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。6、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)“風(fēng)華盛世”項(xiàng)

7、目主要設(shè)計(jì)指標(biāo)見表 1、表2表1： “風(fēng)華盛世”項(xiàng)目主要規(guī)劃設(shè)計(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目名稱單位指標(biāo)1總占地面積平方米606002總建筑面積平方米1090003容積率1.84綠化率%355建筑密度%256高層戶型平方米/戶 平方米/戶 平方米/戶 平方米/戶A戶型85平方米（兩房）B戶型125平方米（三房）C戶型135平方米（三房）D戶型140平方米（四房）7多層戶型平方米/戶平方米/戶平方米/戶E戶型90平方米（兩房）F戶型110平方米（三房）G戶型120平方米（三房）8商鋪面積平方米43609總戶數(shù)戶94410車位數(shù)（地上）個(gè)300表2 :居住區(qū)用地平衡控制指標(biāo)（%序號(hào)用地構(gòu)成居住區(qū)（%用地面積（

8、平方米）1民建用地（R01）25151502公建用地（R02）30181803道路用地（R03）1060604公共綠地（R04）35212105居住區(qū)用地（R）10060600市場(chǎng)調(diào)研分析一、南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況分析今年以來，在宏觀經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的大背景下，在南昌市委、市政 府“壟斷一級(jí)市場(chǎng)、調(diào)控二級(jí)市場(chǎng)、放活三級(jí)市場(chǎng)”方針的知道下， 南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)顯現(xiàn)出了前所未有的快速發(fā)展態(tài)勢(shì)，各項(xiàng)指標(biāo)大幅度增長(zhǎng)，投資與消費(fèi)同步發(fā)展，存量與增量相互拉動(dòng)，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入 具有南昌自身特點(diǎn)的新一輪快速增長(zhǎng)期。（一）2003年房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)運(yùn)行情況1、房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展情況2003年南昌市預(yù)計(jì)完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)

9、總值（GNP的636億元，較上 年增長(zhǎng)15.1%,增幅為歷年來之最；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資預(yù)計(jì)完成218 億元，較上年增長(zhǎng)55.4%。全市預(yù)計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 56億元， 較上年增長(zhǎng)60%占固定資產(chǎn)投資和GDP勺比重分別為26呀口 9%較 上年分別提高1個(gè)百分點(diǎn)和3個(gè)百分點(diǎn)。表3:房地產(chǎn)投資與主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)情況表房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元）56同比增長(zhǎng)（%60固定資產(chǎn)投資額（億元）218同比增長(zhǎng)（%55.4GDP（億元）638同比增長(zhǎng)（%15.1房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重（%26房地產(chǎn)投資占GDF比重（%9今年以來，我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度創(chuàng)歷史之最，主要得益于投資的拉 動(dòng)，而房地產(chǎn)開發(fā)投資作為固定資產(chǎn)投資

10、的組成部分，一直扮演著重要角色，全年每月完成的房地產(chǎn)投資均保持50%以上的增長(zhǎng)，占固定資產(chǎn)投資的比重1/3，對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用日漸增大，與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā) 展基本同步。房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)的原因只要是市委、是政府“拉大 城市筐架、擴(kuò)大投資規(guī)模、加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”政策的推動(dòng)，加上新 建商品房是熱銷也刺激了投資的加溫。2、新建商品房供求結(jié)構(gòu)情況2003年全市市區(qū)核準(zhǔn)預(yù)售商品房面積 335萬平方米，較上年增 長(zhǎng)142%其中商品住宅250萬平方米，較上年增長(zhǎng)126%完成商品 房交易面積245.27萬平方米，同比增長(zhǎng)83.23%,其中商品住宅交易 面積203.90萬平方米，同比增長(zhǎng)60.60%。表4 :商品住宅

11、供應(yīng)量情況表價(jià)格（元/平方米）供應(yīng)量（萬平方米）所占比例（%單套面積（平方米）供應(yīng)量（萬平方米）所占比例（%2000以下31.2212.4995以下50.520.22000250042.6817.079512038.7515.52500300072.2628.912015075.7530.33000以上103.8441.54150以上8534表5:商品住宅銷售情況表價(jià)格銷售量所占比例單套面積銷售量所占比例（元/平方米）（萬平方米）(%（平方米）（萬平方米）(%2000以下49.7124.3895以下36.0217.672000250055.6427.299512035.3017.3125003

12、00055.7127.3212015069.3434.013000以上42.8421.01150以上63.2431.02表4、表5顯示我市商品房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性矛盾比較突出。從商品住 宅供應(yīng)情況看，單價(jià)在每平方米2500元以上的供應(yīng)量占總量的70.44%,單套面積在120平方米以上的總量是64.3%;從銷售情況看, 單價(jià)在每平方米2500元以上是占總量銷售的48.33%,單套建筑面積 在95150平方米的占總銷售量是 51.31%o3、商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)2003年南昌市市區(qū)商品房的均價(jià)為 2722元/平方米，較上年增 長(zhǎng)20.89%,其中商品住宅的均價(jià)為 2438元/平方米，較上年增長(zhǎng) 18.18%,全

13、年各季商品住宅的均價(jià)分別為第一季度2519元/平方米，第二季度2394元/平方米，第三季度2327元/平方米，第四季度2510 元/平方米，價(jià)格走勢(shì)基本平穩(wěn)。表6:商品房?jī)r(jià)格與同期居民可支配收入情況表商品房均價(jià)（元/平方米）2722增幅（%20.89商品住宅均價(jià)（元/平方米）2438增幅（%18.18居民人均可支配收入（元）7650增幅（%9.0居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)100.6增幅（%0.62003年，我市商品房的價(jià)格繼續(xù)上漲，除了有效需求量增大， 結(jié)構(gòu)性供不應(yīng)求外，還與土地拍賣，競(jìng)爭(zhēng)激烈，建材上漲等因素有關(guān) 另外，一些樓盤質(zhì)量提升，環(huán)境優(yōu)化，增加了建設(shè)成本，也促進(jìn)了房?jī)r(jià)的上升。從房?jī)r(jià)漲幅與居民人均

14、可支配收入增幅比較， 前者較后者 高9個(gè)百分點(diǎn)，顯示房?jī)r(jià)漲幅較大，超出大部分居民承受能力，應(yīng)引4、新建商品住宅購(gòu)買對(duì)象情況2003年全市交易量的203.90萬平方米商品住宅中，本市居民的 為154.71萬平方米，比重達(dá)76%外地居民購(gòu)買的為49.19萬平方 米，比重為24%表7:購(gòu)買對(duì)象構(gòu)成情況表商品住宅交易量（萬平方米）按銷售對(duì)象劃分按購(gòu)房目的分類203.90本地居民154.71所占比例76自住 173.32所占比例85外地居民49.19所占比例24置業(yè)投資30.58所占比例15近年來，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和花園城市建設(shè)步伐的加快，我市的居住環(huán)境不斷改善，作為省會(huì)城市的輻射功能日益顯現(xiàn)， 吸引

15、了外 地、特別是省內(nèi)其他地市的人士紛紛來我市購(gòu)房置業(yè)，外地居民購(gòu)房的比重逐年上升，由2002年的5%上升到2003年的24%從購(gòu)房的目 的分析，以自住為主，但置業(yè)投資的比重逐年上漲，由2000年的2%上漲到2003年的15%置業(yè)投資的比重的增大，一方面說明投資者 看好南昌市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，另一方面，如投資購(gòu)房比重增長(zhǎng)過快，對(duì) 我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展有一定的跗面影響，因?yàn)槲沂械姆康禺a(chǎn)比重較大，市場(chǎng)監(jiān)管不力，容易出現(xiàn)投機(jī)或炒作，使市場(chǎng)升溫過快， 后勁不足，容易出現(xiàn)價(jià)格虛高。5、商品房空置情況2003年全市預(yù)計(jì)商品房空置面積 20萬平方米，較上年下降17% 其中商品住宅空置16萬平方米，較上年下

16、降11%從空置區(qū)域看，新城區(qū)的比重較大，占60%從時(shí)間看來看，我市空置的商品房大多 為一年以下的待銷商品房，所占比例超過 80%從空置原因分析，主 要是交通不便、配套設(shè)施不全、設(shè)計(jì)落后、戶型偏大等。表&商品住宅空置結(jié)構(gòu)情況表按區(qū)域劃分老城區(qū)6.4萬平方米所占比例（%40新城區(qū)9.6萬平方米所占比例（%60按單套建筑面積劃分90平方米以下所占比例（%1095平方米150平方米所占比例（%20150平方米以上所占比例（%70按單價(jià)劃分2000元以下所占比例（%820003000元所占比例（%323000元以上所占比例（%606、存量房交易情況2003年全市工完成存量房交易13335件（套）

17、，面積128.24萬 平方米，較上年分別增長(zhǎng)53.65%,其中存量住宅12736套，面積99.81 萬平方米，分別較上年增長(zhǎng) 53.84%和56.44%,房改房上市交易5700 套，面積39.32萬平方米，較上年分別增長(zhǎng) 45.3%和49.91%。2003年南昌市存量房交易價(jià)格保持穩(wěn)中有升勢(shì)頭，其中上半年 價(jià)格趨勢(shì)平穩(wěn)，下半年受江西省城市房屋拆遷貨幣化補(bǔ)償辦法出 臺(tái)的影響，存量房平均價(jià)格有所上漲，升幅達(dá) 9注右。7、房屋租賃市場(chǎng)情況2003年全市房屋租賃面積380萬平方米，其中住房3萬套，面 積240萬平方米。房屋租金價(jià)格穩(wěn)中有升，其中商業(yè)營(yíng)業(yè)用房平均租金60元/平方 米，較上年上漲20%寫字

18、樓租金平均40元/平方米，較上年上漲25% 住房租金（市場(chǎng)價(jià)）9元/平方米，較上年上漲10%&房屋拆遷及舊城改造情況2003年全市城區(qū)完成房屋拆遷面積110.05萬平方米，較上年減 少34%涉及被拆遷戶5366戶。2000年以來，我市實(shí)行了實(shí)物安置與貨幣安置相結(jié)合的房屋拆 遷安置補(bǔ)償辦法，貨幣化安置的比例逐年上升，2003年達(dá)到70%左右' 在貨幣化安置的住戶中，有 50%r右購(gòu)買了二手房，10噓右購(gòu)買了 新建商品房。（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中存在的主要問題1、土地供應(yīng)布局不盡合理，供地條件不夠完善2001年以來，為了防止房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)過熱、過量等泡沫現(xiàn)象， 保護(hù)開發(fā)商和消費(fèi)者利益，

19、我市加大了宏觀調(diào)控的力度，對(duì)年度土地 出讓指標(biāo)予以總量控制，2003年的開發(fā)總量計(jì)劃控制在 350萬平方 米以內(nèi)，今年6月又根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)，果斷決策，在年初制定的房地產(chǎn) 開發(fā)總量中削減了 100萬平方米，保證了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需基本平 穩(wěn)。但是，從2003年全市土地供應(yīng)情況看，存在著供應(yīng)布局不夠合 理、供地條件不夠完善等突出問題。南昌市今年總供應(yīng)土地為30宗, 全年土地總成交量為1660畝，從土地成績(jī)面積來看，紅谷灘新區(qū)土 地供應(yīng)3宗，總面積817.73畝，占總成交面積的42%而青山湖區(qū)、 老城區(qū)的土地供應(yīng)達(dá)27宗，總成交面積842畝，占總成交面積的58% 位于一、二類地段以外的高新開發(fā)區(qū)、昌北開

20、發(fā)區(qū)沒有出讓一宗土地。老城區(qū)土地供應(yīng)量的增大，提高了項(xiàng)目的樓面地價(jià)，從而拉動(dòng)了房?jī)r(jià) 的上升。另外，從供地的現(xiàn)狀來看，大部分為需要進(jìn)一步拆遷平整的“生地”。出讓“生地”容易生產(chǎn)交地時(shí)間延長(zhǎng)、開發(fā)商買到地塊后拆遷成本升高而要求更改規(guī)劃條件等弊端。2、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理目前，供應(yīng)結(jié)構(gòu)矛盾是南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較為突出的一個(gè)問 題，市場(chǎng)上中高檔商品住房居多，適合多數(shù)市民自住需求的中低價(jià)位 的樓盤較少。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年112月份，全市市區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售的商品住 宅為250萬平方米，均價(jià)在3000元/平方米以上的高價(jià)商品住房為 103.84萬平方米，占總量的41.54%;均價(jià)在2000元/平方米以下的 為31.2

21、2萬平方米，僅占總量的12.49%。3、商務(wù)樓盤增長(zhǎng)過快今年112月份，全市市區(qū)商鋪、寫字樓等非住宅的交易量達(dá)50.38萬平方米，占總量的20%較上年同期增長(zhǎng)3.26倍。商鋪、寫 字樓的快速增長(zhǎng)對(duì)促進(jìn)我市商貿(mào)流通有著積極的意義，但若開發(fā)數(shù)量 過多，則不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)、健康發(fā)展。4、交易稅費(fèi)仍顯偏高我市目前商品住宅和存量住房的契稅稅率均為4%減半征收的標(biāo)準(zhǔn)為2%與其他兄弟城市相比，標(biāo)準(zhǔn)仍然較高。北京、上海、成 都、廈門普通住房（含商品住房）契約稅率為3%減半征收的標(biāo)準(zhǔn)為1.5% （北京市政府為了刺激住房消費(fèi)，征收稅率由原來的4%調(diào)至3%對(duì)普通住宅減半征收標(biāo)準(zhǔn)由2%調(diào)到1.5%）。成都實(shí)行對(duì)

22、購(gòu)房款補(bǔ)貼0.51%的政策。沈陽(yáng)對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房實(shí)行發(fā)放補(bǔ)助資金的政 策。長(zhǎng)沙市對(duì)購(gòu)買二手房契稅按1%計(jì)征，對(duì)購(gòu)買1000平方米以上的 商品房契稅減免50%對(duì)購(gòu)買空置商品住宅契稅暫時(shí)免征。較高是稅 費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在一定程度上影響了我市房屋的上市交易。5、房貸政策壓力初顯中國(guó)人民銀行121號(hào)文件出臺(tái)后，由于我市超前出臺(tái)了激活市場(chǎng) 的政策和應(yīng)對(duì)措施，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)未受到重大沖擊和打壓， 但也生 產(chǎn)了一定的影響。房地產(chǎn)投資、商品房施工面積、新開工面積、竣工 面積、銷售面積、空置面積、資金來源等七項(xiàng)指標(biāo)出現(xiàn)增幅回落的趨 勢(shì)。這些情況表明我市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了有效需求不旺，發(fā)展后勁不足的苗頭。（三）擬定采取的政

23、策措施為了促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展， 進(jìn)一步發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)作 為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的重要作用， 根據(jù)國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng) 持續(xù)健康發(fā)展的通知（國(guó)發(fā)200318號(hào)）精神，以住房市場(chǎng)化為方 向，以需求為向?qū)?，進(jìn)一步加強(qiáng)宏觀調(diào)控，完善我市住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)， 加快普通商品住房發(fā)展，強(qiáng)化政府住房保障只能，建立房地產(chǎn)預(yù)警預(yù) 報(bào)體系，南昌市政府于近日出臺(tái)了關(guān)于進(jìn)一步搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)的若 干意見的補(bǔ)充意見（以下簡(jiǎn)稱補(bǔ)充意見）。補(bǔ)充意見分別就積極采取有效措施，完善土地供應(yīng)機(jī)制，增 加普通商品住房的供應(yīng)，鼓勵(lì)消費(fèi)者個(gè)人購(gòu)買普通住房，完善和推進(jìn) 廉租住房制度，強(qiáng)化政府住房保障職能等方面制定了詳細(xì)的實(shí)施方 法。主要內(nèi)

24、容有：1、根據(jù)市場(chǎng)需求，積極采取有效措施，增加普通商品住房的供 應(yīng)，加快普通商品住房發(fā)展每年用于中、低價(jià)位普通商品住房建設(shè)的用地應(yīng)占一定比例，此類用地應(yīng)服從城市規(guī)劃安排在一、二類地段以外，并具備交通便利， 基礎(chǔ)設(shè)施、生活配套較完善，適宜居住等條件。全市多層結(jié)構(gòu)的商品 住房供應(yīng)量應(yīng)占一定的比例。在老城區(qū)嚴(yán)格控制高層商品住房的審批 和建設(shè)。對(duì)單套見面控制在120平方米以內(nèi)，銷售均價(jià)低于2000元/ 平方米以下的普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目實(shí)行建設(shè)規(guī)費(fèi)減半征收。2、進(jìn)一步完善土地供應(yīng)機(jī)制，加快推行“熟地”出讓制度在老城區(qū)，對(duì)擬公開出讓的土地，先由市國(guó)土部門委托各城區(qū)房 屋拆遷公司根據(jù)城市規(guī)劃和建設(shè)用地的要求

25、， 對(duì)其進(jìn)行房屋拆遷，完 成五通一平（通水、通電、通路、通訊、通下水、場(chǎng)地平整），所需費(fèi)用按拆遷、整理成本進(jìn)行結(jié)算。之后由市國(guó)土部門以招標(biāo)、拍賣或 掛牌方式公開出讓。3、積極引導(dǎo)住房消費(fèi)，鼓勵(lì)消費(fèi)者個(gè)人購(gòu)房從土地出讓收益中每年安排一定的資金設(shè)立住房專項(xiàng)資金，用于鼓勵(lì)個(gè)人購(gòu)房。目前市房管部門正會(huì)同市財(cái)政部門制定具體的實(shí)施意見，擬采取對(duì)貸款購(gòu)買普通住房的消費(fèi)者進(jìn)行貼息的辦法鼓勵(lì)個(gè)人購(gòu) 房。4、完善和推進(jìn)廉租住房制度，強(qiáng)化政府住房保障職能，努力改 善城鎮(zhèn)最低收入家庭住房條件每年從籌措的住房專項(xiàng)資金中安排一定的資金由市房管局廉租住房經(jīng)營(yíng)管理中心從市場(chǎng)收購(gòu)一批空置商品房、二手房等普通住房用 于補(bǔ)充廉租住

26、房的房源。其中大部分用于以市場(chǎng)租金標(biāo)準(zhǔn)向廉租住房 配租家庭出租，其余的可用于對(duì)孤寡老人、重殘等特殊情況的“雙困” 家庭實(shí)行實(shí)物配租。每年安排一定數(shù)量的專項(xiàng)資金用于廉租住房租金 配租，其中50%由市財(cái)政撥付，50%從住房公積金增值收益中撥付。（四）2004年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)1、我市房地產(chǎn)發(fā)展的有利條件（1）、全市經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2003年我市GDP增長(zhǎng)15.1%, 創(chuàng)下歷史新高，2004年必將會(huì)沿著已有的發(fā)展情況，繼續(xù)前進(jìn)，南昌市整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境趨好，必然會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)相應(yīng)的快速發(fā)展。（2） 、城市化進(jìn)程為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了廣闊的發(fā)展空間。根據(jù)南 昌市城市總體規(guī)劃，到2010年，南昌城市實(shí)

27、際居住人口將由現(xiàn)在的 180萬增加到300萬人，城市用地范圍由165平方公里增加到300平 方公里。城市人口的增加和城區(qū)范圍的擴(kuò)大，必將加大住宅的需求量。（3）南昌市居民住房消費(fèi)潛力巨大。我市 2003年底，人均住房 建筑面積約23平方米，按照南昌市提出的到2010年人均住房建筑面 積達(dá)到30平方米的目標(biāo)還有很發(fā)差距，按測(cè)算，我市每年需新建住 宅約250萬平方米。另外，根據(jù)抽樣調(diào)查，我市私房（含房改房）上 市后再次購(gòu)買商品房的比例為 70%購(gòu)買的戶均面積為95平方米， 據(jù)此測(cè)算，每年用于改善性住房需求量約 60萬平方米。（4）、刺激住房消費(fèi)的政策將日益顯現(xiàn)。為促進(jìn)房地產(chǎn)流通，近年來我市出臺(tái)了一

28、系列搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策措施，這些政策的主要出發(fā)點(diǎn)在于降低門檻、減免稅費(fèi)、刺激消費(fèi)，這一系列政策的刺激作 用將于2004年進(jìn)一步得到顯現(xiàn)，房地產(chǎn)交易量將進(jìn)一步放大。2、2004年南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的不利條件(1) 、信貸收緊，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面對(duì)嚴(yán)峻考驗(yàn)。中國(guó)人民銀行 發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知(銀發(fā)2003121 文件)，對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)信貸、土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人住房貸款、 個(gè)人商用房貸款、個(gè)人住房公積金貸款及個(gè)人住房貸款適用率等方面 做了進(jìn)一步的明確和規(guī)范。房貸新政將對(duì)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來一定影 響，即房地產(chǎn)貸款增勢(shì)將有所減緩，貸款必將有所下降，部分房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)信貸融資

29、難度增大。(2) 、房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控難度加大。如總量擴(kuò)張與空置增加的矛盾、價(jià)格持續(xù)上漲與收入反差較大的矛盾、投資高速增長(zhǎng)與資金不足的矛盾以及消費(fèi)者想購(gòu)房與不敢購(gòu)房、購(gòu)不起房的矛盾，將制約房 地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。(3) 、原材上漲，開發(fā)成本增加。從 2001年至今，鋼材價(jià)格從 2400元/噸上升到3400元/噸，混凝土則上漲了 50元至80元/方， 僅此兩項(xiàng)，房屋開發(fā)成本就增加 100多元/平方米。開發(fā)商的開發(fā)壓 力進(jìn)一步增大，建材價(jià)格上漲，必然對(duì)房?jī)r(jià)造成沖擊。3、2004年房地產(chǎn)市場(chǎng)基本走勢(shì)預(yù)測(cè)根據(jù)帶動(dòng)南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)快速增長(zhǎng)的主體因素和市場(chǎng)供求背 景分析，總體上看，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展尚屬理性，

30、已進(jìn)入最佳發(fā) 展期。2004年，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)延續(xù)上年是發(fā)展勢(shì)頭，會(huì)有一 個(gè)較大幅度的增幅。(1)、房地產(chǎn)開發(fā)投資將持續(xù)增長(zhǎng)。由于外地開發(fā)商大批進(jìn)入， 以及紅谷灘新區(qū)和舊城區(qū)改造進(jìn)程的加快， 加之上年房地產(chǎn)市場(chǎng)利好 刺激，開發(fā)商普遍會(huì)加大投資力度，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資將增加50%以上。(2、住房消費(fèi)需求日漸增大。隨著南昌經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和居住環(huán)境的日益改善，南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)加速由地域性市場(chǎng)變?yōu)槿?性、區(qū)域性市場(chǎng)，外地人士的購(gòu)買份額將會(huì)越來越大。另外，因改善 住房條件和新增人口而發(fā)生的主動(dòng)性住房需求量和因房屋拆遷而發(fā) 生的被動(dòng)性住房的需求量將顯著增加。2004年預(yù)計(jì)全市商品房的交易量將超過3

31、00萬平方米，較上年增長(zhǎng)20%以上，存量房交易預(yù)計(jì)160 萬平方米，較上年增長(zhǎng)30%（3）、商品房?jī)r(jià)格將會(huì)穩(wěn)中有升。2000年起，我市在對(duì)房地產(chǎn) 開發(fā)總量驚醒限量控制的同時(shí)，將逐步推行“熟地”出讓的方式，此舉必然提高土地的出讓價(jià)格，加之建筑材料價(jià)格的上漲，直接拉動(dòng)了 開發(fā)成本的上升，將導(dǎo)致房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。另一方面，隨著商品房供應(yīng) 結(jié)構(gòu)的逐步改善，中、低價(jià)位商品房的供應(yīng)量將會(huì)有所增加，在一定 程度上將平穩(wěn)房?jī)r(jià)是上漲，所以房?jī)r(jià)的漲幅不會(huì)太大。（4）、樓市變得更加成熟，競(jìng)爭(zhēng)趨向激烈。競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)將由樓盤之 間的競(jìng)爭(zhēng)逐漸轉(zhuǎn)向板塊之間的競(jìng)爭(zhēng)。市場(chǎng)分工的明確使開發(fā)商變得更 加理智，這些樓盤進(jìn)入產(chǎn)品優(yōu)化的時(shí)期，高

32、品質(zhì)、有特色、有個(gè)性的 樓盤將越來越多，而市民消費(fèi)將更趨向理性，消費(fèi)者挑選的空間越來 越大，工程質(zhì)量、環(huán)境等綜合素質(zhì)較好的產(chǎn)品將受到歡迎，反之，則 被市場(chǎng)淘汰出局。二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析（一）基本概況本地塊三水環(huán)繞，西臨沿江南路，撫河公園近在眼前，風(fēng)光如畫 的象湖公園舉步能到，正在改造開發(fā)的玉帶河伴其東南， 加上臨近灌 纓文化廣場(chǎng)，湖光水色的自然及人文環(huán)境使這塊土地的開發(fā)有了一個(gè) 良好的價(jià)值基礎(chǔ)。洪城大市場(chǎng)、建材大市場(chǎng)、全順汽車廠、江鈴股份公司等大型高 效益企業(yè)的中高層管理人員都是本地塊未來開發(fā)項(xiàng)目的消費(fèi)主力。（二）交通網(wǎng)絡(luò)9、20、25、207（三）金融銀行工行、農(nóng)行、中行、建行（四）教

33、育文化工業(yè)技術(shù)學(xué)校、南浦小學(xué)（五）休閑購(gòu)物建材市場(chǎng)、洪城大市場(chǎng)（六）醫(yī)療保健市三醫(yī)院、九四醫(yī)院（七）樓盤情況、本項(xiàng)目地塊優(yōu)劣分析（SWO）1、優(yōu)勢(shì)（S） 、地處老城區(qū)； 、地塊臨街面，有商業(yè)潛力； 、人氣旺； 、市政配套齊全； 、毗鄰火車站、長(zhǎng)途汽車站； 、兩公里范圍常住人口 40萬； 、社區(qū)內(nèi)部有學(xué)校；2、劣勢(shì)（W 、地價(jià)偏高、有一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn);3、機(jī)會(huì)（O 、戶籍制度的改變； 、房貸貼息政策的落實(shí)； 、與知名的代理商合作； 、聘請(qǐng)知名物業(yè)管理公司;4、威脅（T） 、銀行信貸體系嚴(yán)格； 、通貨膨脹人民幣貶值; 、其他區(qū)域樓盤不斷上市;項(xiàng)目綜合定位一、項(xiàng)目整體定位在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，力求高綠化低密度

34、；綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全；體 現(xiàn)小區(qū)獨(dú)特的整體建筑風(fēng)格；人車分流，動(dòng)靜結(jié)合。在建筑設(shè)計(jì)上，充分顯示人性化的居家住宅，提高使用率，降低 公攤面積，綜合考慮住宅的使用功能和空間組合等因素。在價(jià)格定位上，以中高檔住宅為基準(zhǔn)，結(jié)合市場(chǎng)和銷售情況，擬 定相應(yīng)的價(jià)格策略。在戶型面積上，為考慮到消費(fèi)者的接受程度，項(xiàng)目以中等戶型為 主，降低置業(yè)者的購(gòu)買壓力。二、項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃定位（一）、片區(qū)規(guī)劃南昌市規(guī)劃局已對(duì)沿江東路做過控制性詳細(xì)規(guī)劃，以住宅社區(qū)為 主。目前，該片區(qū)市政配套設(shè)施齊全，周邊環(huán)境還將進(jìn)一步改善。（二）、小區(qū)整體規(guī)劃原則1、高綠化低密度；2、綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全；3、戶型設(shè)計(jì)適合“升級(jí)換代”居住要求;

35、4、體現(xiàn)小區(qū)獨(dú)特的整體建筑風(fēng)格（三）、總平面布局“風(fēng)華盛世”總平面圖略呈長(zhǎng)方形布局，以風(fēng)葉玫瑰為依據(jù)，4棟建筑以合理的分布，保證日照間距在 0.8H之下，采光通風(fēng)順暢； 中心花園布置在小區(qū)中部，下設(shè)地下停車位，利用不規(guī)則地形布置網(wǎng) 球場(chǎng)和休息廳，小區(qū)設(shè)南北兩個(gè)主出入口；對(duì)于臨街住宅，采用雙層 隔音玻璃窗設(shè)計(jì)，提供給置業(yè)一個(gè)安靜的居家環(huán)境。（四）交通組織小區(qū)交通由小區(qū)出入主通道、 小區(qū)次干道和小區(qū)道路組成， 道路 寬度和消防通道按城市住宅小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，地下停車位出口和入 口分別設(shè)于小區(qū)北面主出入口，緊接南面 20米寬的區(qū)域規(guī)劃路。（五）規(guī)劃指標(biāo)根據(jù)“風(fēng)華盛世”初步方案及建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃指標(biāo)見表

36、9表9: “風(fēng)華盛世”項(xiàng)目建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目指標(biāo)備注1總用地面積60600平方米2總建筑面積109000平方米多層住宅90720平方米高層住宅13920平方米可售面積12700平方米商鋪4360平方米3建筑層數(shù)多層住宅7層高層住宅10層、11層地上第一層做架空層商鋪1層4建筑層高多層住宅2.9米住宅標(biāo)準(zhǔn)層咼2.9米高層住宅2.5 米、2.9 米架空層2.5米商鋪4.5米三、項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)定位本工程設(shè)計(jì)涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明、 給排水、通風(fēng)、燃?xì)?、電氣等各種專業(yè)，設(shè)計(jì)時(shí)需遵循有關(guān)的規(guī)范或 規(guī)定，單體設(shè)計(jì)時(shí)還應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。（一）、建筑方案總體構(gòu)思建

37、設(shè)地塊位于沿江東路中段，基本要求是：建設(shè)方案總體構(gòu)思緊 緊把握“人居和諧發(fā)展”這一主題，創(chuàng)造符合時(shí)代精神面貌的現(xiàn)代化 建筑和優(yōu)美的精品住宅小區(qū)，并且與周邊的建筑環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一。同時(shí)考慮到，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們審美觀念也隨之變化， 對(duì)現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù)、材料也提出了更高的要 求，因此，小區(qū)的建筑風(fēng)格和形式還應(yīng)注意不受傳統(tǒng)風(fēng)格的影響或限 制，擬采用簡(jiǎn)練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，體現(xiàn)建筑的時(shí)代氣息和21世紀(jì)新的居住理念。（二）、平面設(shè)計(jì)1、住宅。根據(jù)使用功能，住宅采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)大空間布局， 條式結(jié)構(gòu) 可根據(jù)消費(fèi)者需求在設(shè)計(jì)時(shí)靈活組合，調(diào)整住宅平面空間構(gòu)成。住宅 單體平面設(shè)計(jì)符合國(guó)家住宅建

38、設(shè)基本標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)范要求。建設(shè)部根據(jù)我國(guó)住房改革的總體規(guī)劃要求，提出小康住房的十條 新標(biāo)準(zhǔn)如下：1、套型面積稍大，配置合理，有較大的起居、炊事、衛(wèi)生和儲(chǔ)藏空間；2、平面布局合理，體現(xiàn)食寢分離、居寢分類的原則，并為住房 留有裝修改造余地；3、房間采光充足，通風(fēng)良好，具有優(yōu)質(zhì)的室內(nèi)聲、光、熱和空間環(huán)境，隔聲效果和照明水平在現(xiàn)有國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上提高12個(gè)等級(jí)；4、根據(jù)炊事行為合理配置成套廚房設(shè)備，改善通風(fēng)效果，冰箱 入廚；5、合理分隔衛(wèi)生間，減少便溺、洗浴、洗衣和化妝洗面的相互 干擾；6、管道集中隱蔽，水、電、煤氣三表出戶，增加保安措施，配 置電話、電視、空調(diào)機(jī)專用線路；7、設(shè)置門斗，方便更衣?lián)Q鞋，展

39、寬陽(yáng)臺(tái)，提供室外休憩常識(shí)， 合理設(shè)計(jì)過度空間，既保護(hù)了居室的寬敞豁亮，又使實(shí)際的面積大大 超過建筑面積；&垃圾袋裝化（即垃圾不落地工程），自行車就近入庫(kù)，預(yù)留汽 車停車車位；9、住宅區(qū)環(huán)境舒適，便于治安防范和噪聲綜合治理，道路交通 組織合理，社會(huì)服務(wù)設(shè)備配套；10、 有宜人的綠化和景觀，人均綠化面積達(dá)到0.8 m2 1.0 m2, 體現(xiàn)節(jié)能、節(jié)地，保護(hù)生態(tài)原則；小康住房城市示范小區(qū)住宅設(shè)計(jì)建議標(biāo)準(zhǔn)見表 10住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見表11。表10:小康住房城市示范小區(qū)住宅設(shè)計(jì)建議標(biāo)準(zhǔn)一二三四功能 空間 使用 面積 標(biāo)準(zhǔn) （平方米）廳 居 起室 臣 主621O-8房 廚6>廳 餐8>

40、間 生 衛(wèi)廳、-32 藏 儲(chǔ) 匚室 作 工6設(shè)施配套標(biāo)準(zhǔn)廚 房型I吊m厶八池77 洗2 厶八長(zhǎng) 理延 調(diào)面 、作 厶si 灶型 n吊 厶4置 擱m 厶八池77 洗2 厶八長(zhǎng) 理延 調(diào)面 、作 臺(tái)剩 灶衛(wèi)生間型I箱 鏡 淋型 n、 個(gè)2 器 便 坐 銘 厶4 裝 化 面> 洗道 濟(jì)(M 浴氣 嘟換 禾戒、z( 盆？I 浴洗設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)量 電 用荷 負(fù)至 增25- 組2室 居、組3 房 廚組3 間 生 衛(wèi)個(gè)一個(gè) 主 起臺(tái)2線 調(diào) 空口 接 帶 寬個(gè)一室 臣 個(gè) 每水 用口昔 調(diào) 空室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量-光 S木離 距 內(nèi)一 室一 與 > 照 光 空明 照動(dòng) 活 般讀 閱 寫 書 宀企 臥房 廚 管

41、間 生 衛(wèi)標(biāo) 準(zhǔn)樓梯間1530 LX聲環(huán)境空氣隔聲 撞擊隔聲分戶墻，樓板4050dB樓板 w 7565dB熱環(huán)境（按 不同氣候區(qū)區(qū)別）冬季采暖區(qū) 非米暖區(qū)1621°C1221°C夏季V 28 C衛(wèi)生環(huán)境日照（按不同地區(qū)區(qū)別）大寒日2小時(shí)冬至日1小時(shí)表11:"風(fēng)華盛世”項(xiàng)目住宅經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)指標(biāo)名稱單位指標(biāo)1套內(nèi)使用面積1.1A戶型平方米/套681.2B戶型平方米/套1001.3C戶型平方米/套1081.4D戶型平方米/套1121.5E戶型平方米/套76.51.6F戶型平方米/套93.51.7G戶型平方米/套1022住宅標(biāo)準(zhǔn)層總使用面積平方米872723住宅標(biāo)準(zhǔn)層總

42、建筑面積平方米103420 （首層架空1220平方米）4住宅標(biāo)準(zhǔn)層使用系數(shù)高層%80多層%855套內(nèi)建筑面積5.1A戶型平方米/套85 （20 套）5.2B戶型平方米/套125 （44 套）5.3C戶型平方米/套135 （20 套）5.4D戶型平方米/套140 （20 套）5.5E戶型平方米/套90 （168 套）5.6F戶型平方米/套110 （504 套）5.7G戶型平方米/套120 （168 套）6戶內(nèi)平均居住人數(shù)人/戶3.57居住戶數(shù)戶9448居住人數(shù)人33042、公用建筑中心花園廣場(chǎng)地下設(shè)一層車位， 地下車位出入口均為小區(qū)南 面主出入口，地下車位的采光、通風(fēng)、防潮、排水及安全防護(hù)措 施

43、，符合現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)汽車庫(kù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范（JGJ100）的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)管理會(huì)所、配電間、休息廳等建筑物均建于地上。 室外有消防環(huán)行車道、中心廣場(chǎng)和庭院綠化帶、建筑小品等。（三）、立面設(shè)計(jì)立面造型設(shè)計(jì)突出現(xiàn)代住宅建筑特色， 考慮與周圍城市環(huán)境的協(xié) 調(diào)，表現(xiàn)簡(jiǎn)潔明快，有一定力度，使園區(qū)建筑輪廓線優(yōu)美和富于變化， 并與規(guī)劃區(qū)內(nèi)優(yōu)雅、和諧、寧?kù)o的環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個(gè) 性。（四）、設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)住宅是室內(nèi)環(huán)境，設(shè)備與設(shè)施，以及消防、安全防護(hù)等基本要求 必須符合江西省城市住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)范，并按中高檔住宅 有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。1、住宅裝修及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)： 住宅為初裝修，廚房、衛(wèi)生間一次裝修完成。（1）、外墻：

44、高級(jí)外墻涂料；（2）、內(nèi)墻：廚、衛(wèi)為彩釉面磚，其余為雙飛粉；（3）、頂棚：廚、衛(wèi)為塑料扣板吊頂，其余雙飛粉；（4）、地面：廚、衛(wèi)為防滑地磚，其余為無砂地坪；（5）、門窗：高級(jí)塑鋼窗帶紗窗，分戶門、復(fù)合防盜門、戶內(nèi)門、實(shí)木鑲板門、實(shí)木填芯蒙板門；（6）、廚房設(shè)施：洗滌盆；（7）、衛(wèi)生間設(shè)施：臺(tái)下盆或立柱盆、坐便器；（8）、陽(yáng)臺(tái)：塑鋼窗圭寸閉式陽(yáng)臺(tái)；（9）、其他：樓梯間踏步為面磚，墻面噴塑，塑料扶手；2、小區(qū)配套設(shè)施：小區(qū)設(shè)有院內(nèi)花園、草地、休息廳、網(wǎng)球場(chǎng)、地下停車位、室外 消防、配電房、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、通風(fēng)及火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)、閉 路電視及通信系統(tǒng)以及保安監(jiān)視系統(tǒng)等。四、價(jià)格定位（一）、住宅部

45、分1、市場(chǎng)比較法定價(jià)過程表12 ：表樓盤調(diào)查統(tǒng)計(jì)表序號(hào)項(xiàng)目名稱建筑規(guī)模建筑面積（平方米）平均價(jià)格（元/平方米）銷售率（%開盤日期A龍澤園6-7F28529260010003/01/28B萊茵半島花6+1F250000多層：2900未開盤園12F高層：3300內(nèi)部認(rèn)購(gòu)C新田綠洲9-6F、4-12F1-18F67872多層：2880咼層：35008003/06/15D船山廣場(chǎng)1-19F/2B2867931008003/10E水印都市2-14F、2-18F4746027509003/05/08注：在以下列表中樓盤名稱均以字母代替 A:龍澤園、B:萊茵半島花園、C:新田綠洲、D:船山廣場(chǎng)、E:水印都市

46、交易日期修正系數(shù)以本次市場(chǎng)調(diào)查的日期為基數(shù)100,以本項(xiàng)目的預(yù)售期為終點(diǎn)，2003年南昌市商品住宅均價(jià)增長(zhǎng)18.18%,南昌市該類住宅和商鋪價(jià)格的變動(dòng)呈上升趨勢(shì)，月平均變動(dòng)+ 1.5%,其他條件見表11和表14表13：本項(xiàng)目住宅價(jià)格市場(chǎng)比較法系數(shù)修正表單位：元/平方米序號(hào)成交價(jià)格交易日期修正區(qū)域因素修正個(gè)別因素修正交易情況修正比準(zhǔn)價(jià)格交通配套環(huán)境小計(jì)交房標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)規(guī)劃小計(jì)A2600109/100+3+10100/1040+1100/101100/1002698B29003300109/100+20+3100/1050+2100/102100/10029513359C28803100109/100

47、+3+1+2100/1060+2100/102100/10029033528D3000109/100+3+20100/1050+1100/101100/1003186E2750109/100+2+2+ 1100/1050+1100/101100/1002826表14：本項(xiàng)目住宅價(jià)格市場(chǎng)比較法銷售狀況權(quán)重系數(shù)修正表項(xiàng)目名稱比準(zhǔn)價(jià)格（元/平方米）銷售狀況權(quán)重（銷售率）加權(quán)的相對(duì)價(jià)格（元/平方米）本項(xiàng)目住宅銷售價(jià)格（元/平方米）A2698100%2698B295133590%C2903352880%23222822D318680%2549E282690%2543合計(jì)多層：180%多層：5020多層：

48、2789高層：250%咼層：7914高層：3166多層住宅銷售價(jià)格=5020元/平方米十180%=2789元/平方米高層住宅銷售價(jià)格=7914元/平方米十250%=3166元/平方米2、加權(quán)平均法定價(jià)過程表15:本項(xiàng)目住宅價(jià)格加權(quán)平均價(jià)項(xiàng)目比準(zhǔn)價(jià)格建筑面積共計(jì)名稱（元/平方米）（平方米）（萬元）A2698285297697B多層：2850咼層：33592500007125083975C多層：2903咼層：3528678721970323945D3186286799137E28264746013412多層住宅銷售價(jià)格=98650萬元十320701平方米X 10000元/萬元=3076元/平方米高

49、層住宅銷售價(jià)格=130469萬元十394011平方米X 10000元/萬元=3311元/平方米故最后采用算術(shù)平均值確定本項(xiàng)目多層住宅單價(jià)為：2933元/平方米高層住宅單價(jià)為：3238元/平方米（二）、商鋪部分1、市場(chǎng)比較法定價(jià)過程目前南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)商鋪多為租售并舉，且以出售為主。因此我們選取兩個(gè)類比性比較強(qiáng)的項(xiàng)目作為比較實(shí)例。其中，水印都市項(xiàng)目的交易日期是以本次調(diào)查時(shí)間為基準(zhǔn)， 錦和嘉園項(xiàng)目的交易日期是 以2003年6月31日為基準(zhǔn)，其價(jià)格變動(dòng)情況同住宅相同。表16:本項(xiàng)目商鋪價(jià)格市場(chǎng)比較法系數(shù)修正表單位：元/平方米項(xiàng)目名稱成交價(jià)格交易日期修正區(qū)域因素修正個(gè)別因素修正交易情況修正比準(zhǔn)價(jià)格交通

50、繁華程度小計(jì)水印都市10000109/100+2+2100/104100/101100/10010377錦和嘉園8000117/100-2-2100/96100/95100/1009561故最后采用算術(shù)平均值確定本項(xiàng)目商鋪單價(jià)為：9969元/平方米2、收益還原法定價(jià)過程目前南昌市同類地段的市場(chǎng)租金在 50元/月/ m270元/月/川左 右，按60元/月/ m?估算商鋪的售價(jià)。PS=12NRS（總價(jià)等于N年的收益）RS>PS入+（ 2X 10000） （月租大于月供）由、可推出 N< 14.7859 （年）；K=1/N=6.76%（年收益率）注：P為商鋪價(jià)格；S為商鋪面積；N為收益年

51、限（按50年計(jì)算）;R為市場(chǎng)租金；入為人民銀行10年期抵押貸款常數(shù)。PS=12RSJ （1 + K）-n/KP=12R1 （1 + K）-50/K=12 X 601 - （1 + 6.76%）-50 - 6.76%= 10246元/平方米故最后采用算術(shù)平均值確定本項(xiàng)目商鋪單價(jià)為：10107元/平方米（三）、車位銷售價(jià)格的確定根據(jù)南昌市該區(qū)域目前的情況，車位平均銷售價(jià)格為10萬元/個(gè)15萬元/個(gè)。（四）、建議銷售價(jià)格綜合考慮了市場(chǎng)對(duì)定價(jià)的影響后，分析人員建議該項(xiàng)目個(gè)部分的 銷售單價(jià)為：多層住宅：2950元/平方米高層住宅：3250元/平方米商鋪：10000元/平方米車位：15萬元/個(gè)四、戶型設(shè)計(jì)