物權(quán)法案例分析題演練

1、物權(quán)法案例分析題演練【案例 1】（2008 年）【解釋】本題根據(jù) 2013 年教材進(jìn)行了刪減。甲公司于 2007年 10月 10日通過拍賣方式拍得位于北京郊區(qū)的一塊工業(yè)建設(shè)用地；同 年 10 月 15 日，甲公司與北京市土地管理部門簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同 ；同年 10 月 21 日，甲公司繳納全部土地出讓金； 同年 11 月 5 日，甲公司辦理完畢建設(shè)用地使用權(quán)登 記，并獲得建設(shè)用地使用權(quán)證。2007 年 11 月 21 日，甲公司與相鄰?fù)恋氐慕ㄔO(shè)用地使用權(quán)人乙公司簽訂書面合同，該 合同約定：甲公司在乙公司的土地上修筑一條機(jī)動(dòng)車道，以利于交通方便；使用期限為 20 年；甲公司每年向乙公司支

2、付 8 萬(wàn)元費(fèi)用。該合同所設(shè)立的權(quán)利沒有辦理登記手續(xù)。2008 年 1 月 28 日，甲公司以取得的上述建設(shè)用地使用權(quán)作抵押，向丙銀行借款5000萬(wàn)元，借款期限 3 年。該抵押權(quán)辦理了登記手續(xù)。 此后，甲公司依法辦理了各項(xiàng)立項(xiàng)、 規(guī)劃、 建筑許可、施工許可等手續(xù)之后開工建設(shè)廠房。2008 年 5 月，因城市修改道路規(guī)劃，政府提前收回甲公司取得的尚未建設(shè)廠房的部分 土地， 用于市政公路建設(shè)。 甲公司因該原因辦理建設(shè)用地使用權(quán)變更登記手續(xù)時(shí)， 發(fā)現(xiàn)登記 機(jī)構(gòu)登記簿上記載的建設(shè)用地使用權(quán)面積與土地使用權(quán)證上的記載不盡一致。要求： 根據(jù)上述內(nèi)容，分別回答下列問題：（1）甲公司于何時(shí)取得建設(shè)用地使用權(quán)并

3、說明理由。（2）甲公司與乙公司訂立合同擬設(shè)立的是何種物權(quán)該物權(quán)是否已經(jīng)設(shè)立并說明理由。（ 3）甲公司在建造的廠房已經(jīng)完工， 未辦理房屋所有權(quán)證的情況下， 是否取得該房屋所 有權(quán)并說明理由。（ 4）甲公司建造的廠房是否屬于丙銀行抵押權(quán)涉及的抵押物范圍并說明理由。丙銀行如何實(shí)現(xiàn)自己的抵押權(quán)（ 5）在政府提前收回甲公司部分建設(shè)用地使用權(quán)的情況下，丙銀行能否就甲公司獲得的補(bǔ)償金主張權(quán)利并說明理由。（6）在登記簿上的記載與土地使用權(quán)證上的記載不一致的情況下，以何為準(zhǔn)【案例 1 答案】（1）甲公司于 2007年11月5日取得建設(shè)用地使用權(quán)。 根據(jù)規(guī)定， 建設(shè)用地使用權(quán)的取 得必須向登記機(jī)構(gòu)辦理登記， 登記

4、是建設(shè)用地使用權(quán)生效的條件。 在本題中， 甲公司于 2007 年 11 月 5 日辦理了建設(shè)用地使用權(quán)的登記，因此，甲公司于2007 年 11 月 5 日取得建設(shè)用地使用權(quán)。（2）甲、乙公司設(shè)立的是地役權(quán)，該地役權(quán)已經(jīng)設(shè)立。根據(jù)規(guī)定，地役權(quán)自地役權(quán)合同 生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善 意第三人。 在本題中， 當(dāng)事人未辦理登記不影響地役權(quán)的設(shè)立， 地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí) （2007 年 11 月 21 日）設(shè)立。（3）甲公司已經(jīng)取得該房屋的所有權(quán)。根據(jù)規(guī)定，因合法建造等事實(shí)行為設(shè)立物權(quán)的， 自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。 在本題中， 由于甲公司建造

5、的房屋已經(jīng)完工， 即使未辦理房屋 所有權(quán)證書，但甲公司自合法建造完成之日起就取得了所有權(quán)。（ 4）廠房不屬于抵押物的范圍。根據(jù)規(guī)定， 以城市房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，土地上新增的 房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。 丙銀行在實(shí)現(xiàn)自己的抵押權(quán)時(shí)， 可以依法將該土地上新增的房屋與 抵押物一同變價(jià)，但對(duì)新增房屋的變價(jià)所得，丙銀行無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。（ 5）丙銀行可以就甲公司獲得的補(bǔ)償金主張權(quán)利。 根據(jù)規(guī)定， 擔(dān)保期間， 擔(dān)保財(cái)產(chǎn)毀損、 滅失或者被征收時(shí)，擔(dān)保物權(quán)人可以就獲得的保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金等優(yōu)先受償。（6）在登記簿上的記載與土地使用權(quán)證上的記載不一致的情況下，以登記簿為準(zhǔn)?！景咐?2】吳某和李某共有一套房屋，所有權(quán)登

6、記在吳某名下。 2012 年 2 月 1 日，法院判決吳某 和李某離婚， 并且判決房屋歸李某所有， 但是雙方并未辦理房屋所有權(quán)變更登記。 2012 年 3 月 1 日，李某將該房屋出賣給張某， 雙方于當(dāng)日簽訂了買賣合同， 張某基于對(duì)判決書的信賴 支付了 50萬(wàn)元價(jià)款，并入住了該房屋。 2012年4月 1日，吳某又就該房屋和王某簽訂了買 賣合同，王某在查閱了房屋登記簿確認(rèn)房屋歸吳某所有后，支付了 50 萬(wàn)元價(jià)款，并于 2012 年 5 月 10 日辦理了所有權(quán)變更登記手續(xù)。要求： 根據(jù)上述內(nèi)容，分別回答下列問題：（1）李某自何時(shí)起取得該房屋的所有權(quán)并說明理由。（2）張某是否取得了該房屋的所有權(quán)并

7、說明理由。（3）李某與張某之間的房屋買賣合同是否已經(jīng)生效并說明理由。（4）2012年 5月 10日，王某是否取得了該房屋的所有權(quán)并說明理由?！景咐?2 答案】（1）李某自 2012年 2月 1日起取得該房屋的所有權(quán)。根據(jù)規(guī)定，因人民法院的法律文 書，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書生效時(shí)發(fā)生效力。在本題中，李某 基于人民法院的判決書自 2 月 1 日起取得該房屋的所有權(quán)（不以登記為生效要件） 。（2）張某未取得該房屋的所有權(quán)。根據(jù)規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅， 經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。在本題中，張某 未經(jīng)登記，不能取得該房屋的

8、所有權(quán)。（3）李某與張某之間的房屋買賣合同已經(jīng)生效。根據(jù)規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、 變更、 轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同， 除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外， 自合同成立時(shí) 生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。（4）王某取得了該房屋的所有權(quán)。根據(jù)規(guī)定，王某基于善意取得制度（善意、以合理的 價(jià)格有償受償、辦理了不動(dòng)產(chǎn)的變更登記）依法取得該房屋的所有權(quán)。在本題中， 4月 1 日 吳某將該房屋賣給王某時(shí)， 吳某屬于無(wú)權(quán)處分， 但王某基于善意取得制度依法取得該房屋的 所有權(quán)，李某則喪失了所有權(quán)?！景咐?3】甲、乙、丙、丁按份共有一輛汽車跑長(zhǎng)途運(yùn)輸，四人各占 1/4 的份額。 2011 年 2 月

9、 1 日，丁擬將自己 1/4 的份額作價(jià) 10 萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓給戊。丁將該事項(xiàng)通知了甲、乙、丙，三人均 表示反對(duì)，但無(wú)人主張同等條件下的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，于是丁將自己的份額轉(zhuǎn)讓給戊。2011 年 3 月 1 日，甲駕駛該汽車在運(yùn)輸途中不慎將路人王某的耕牛撞死，給王某造成2000 元的經(jīng)濟(jì)損失。王某要求乙賠償其損失，遭到乙的拒絕。2011 年 4 月 1 日，甲提出將該汽車賣給張某，乙、丙同意，戊反對(duì)。張某支付了 50 萬(wàn) 元的貨款后，甲、乙、丙于 4月 10 日將該汽車交付給張某，但未辦理登記過戶手續(xù)。2011 年 4 月 20 日，甲、乙、丙、戊四人以該汽車作抵押，向不知情的葉某借款 30 萬(wàn) 元。當(dāng)事

10、人于 4月 20日簽訂了抵押合同，并于 4月 25日辦理了抵押登記。要求： 根據(jù)上述內(nèi)容，分別回答下列問題：（ 1）丁未經(jīng)甲、乙、丙的同意，是否有權(quán)將自己1/4 的份額轉(zhuǎn)讓給戊并說明理由。（2）王某是否有權(quán)要求乙賠償其損失并說明理由。（ 3）甲、乙、丙未經(jīng)戊的同意， 是否有權(quán)將該汽車賣給張某在未辦理登記過戶手續(xù)的情 況下，張某是否已經(jīng)取得了該汽車的所有權(quán)并分別說明理由。（4）葉某的抵押權(quán)何時(shí)設(shè)立如果甲、乙、丙、戊不能清償葉某的債務(wù)，葉某在行使抵押 權(quán)時(shí)，張某能否以其所有權(quán)對(duì)抗葉某的抵押權(quán)并分別說明理由?！景咐?3 答案】（ 1）丁有權(quán)將自己 1/4 的份額轉(zhuǎn)讓給戊。 根據(jù)規(guī)定， 按份共有人有權(quán)

11、自由處分自己的共 有份額，無(wú)需取得其他共有人的同意。（ 2）王某有權(quán)要求乙賠償自己的損失。 根據(jù)規(guī)定， 因共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生的債權(quán) 債務(wù)， 在對(duì)外關(guān)系上，共有人享有連帶債權(quán)、 承擔(dān)連帶債務(wù)， 但法律另有規(guī)定或者第三人知 道共有人不具有連帶債權(quán)債務(wù)關(guān)系的除外。（ 3）甲、乙、丙有權(quán)將該汽車賣給張某。根據(jù)規(guī)定，處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的， 應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額 2/3 以上的按份共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。在本題中，甲、 乙、丙同意后，其份額超過了 2/3 ，因此，甲、乙、丙有權(quán)將該汽車賣給張某。張某已經(jīng) 取得了該汽車的所有權(quán)。 根據(jù)規(guī)定， 對(duì)于船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等動(dòng)產(chǎn)，其所有權(quán)的移轉(zhuǎn)

12、仍 以交付為要件，而不以登記為要件。（4）葉某的抵押權(quán)自 2011年4月 20日設(shè)立。根據(jù)規(guī)定，以交通運(yùn)輸工具設(shè)定抵押， 抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)設(shè)立。 張某不能以其所有權(quán)對(duì)抗葉某的抵押權(quán)。 根據(jù)規(guī)定， 船舶、 航空器和機(jī)動(dòng)車等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人?！景咐?4】2012年 4月 1日，甲公司將其小汽車作價(jià) 20 萬(wàn)元賣給乙公司，雙方于當(dāng)日簽訂了書面 買賣合同，乙公司已經(jīng)付款，但甲公司尚未將該車交付給乙公司。2012年 4月 3日，甲公司又將該車作價(jià) 25 萬(wàn)元賣給不知情的丙公司，雙方于當(dāng)日簽訂 了書面買賣合同， 甲公司于 2012 年 4 月 5 日將該車交

13、付給丙公司， 并于 2012 年 4 月 8 日辦 理了所有權(quán)變更登記手續(xù)。2012年 4 月 10日，丙公司將該車出租給丁公司，雙方于當(dāng)日簽訂了書面租賃合同，租 賃期限為 6 個(gè)月。2012年 4 月 20日，丙公司又將該車抵押給戊公司，雙方于當(dāng)日簽訂了書面抵押合同， 并于 2012年 4月 25日辦理了抵押登記。2012年 5 月 10日，丁公司擅自將該車質(zhì)押給不知情的庚公司，雙方于當(dāng)日簽訂了書面 質(zhì)押合同，丁公司于 2012 年 5 月 12 日將該車交付給庚公司。要求：根據(jù)上述內(nèi)容，分別回答下列問題：（ 1）由于乙公司不能取得該車的所有權(quán)， 乙公司是否有權(quán)請(qǐng)求甲公司承擔(dān)違約責(zé)任并說 明

14、理由。（2）丙公司自何時(shí)起取得該車的所有權(quán)并說明理由。（3）戊公司的抵押權(quán)何時(shí)設(shè)立并說明理由。（ 4）對(duì)于該汽車的拍賣價(jià)款， 戊公司的抵押權(quán)和庚公司的質(zhì)權(quán)哪一個(gè)優(yōu)先受償并說明理 由。【案例 4 答案】（ 1）乙公司有權(quán)請(qǐng)求甲公司承擔(dān)違約責(zé)任。 根據(jù)規(guī)定， 在出賣人就同一標(biāo)的物訂立多重 買賣合同的情形，如果合同均不具有合同法第 52 條規(guī)定的無(wú)效情形，買受人因不能按 照合同約定取得標(biāo)的物的所有權(quán)，可以請(qǐng)求追究出賣人的違約責(zé)任。（2）丙公司自 2012年 4月 5日起取得該車的所有權(quán)。根據(jù)規(guī)定，船舶、航空器和機(jī)動(dòng) 車等動(dòng)產(chǎn)，以交付為物權(quán)變動(dòng)的要件，但登記具有對(duì)抗效力。（3）戊公司的抵押權(quán)于 201

15、2年 4月20日設(shè)立。根據(jù)規(guī)定， 當(dāng)事人以動(dòng)產(chǎn)設(shè)定抵押， 抵 押權(quán)自抵押合同生效時(shí)設(shè)立。（ 4）戊公司的抵押權(quán)優(yōu)先。根據(jù)規(guī)定，同一財(cái)產(chǎn)法定登記的抵押權(quán)與質(zhì)權(quán)并存時(shí)，抵押權(quán)人優(yōu)先于質(zhì)權(quán)人受償?！景咐?5】甲有一塊價(jià)值 10000 元的玉石。甲與乙訂立了買賣該玉石的合同，約定價(jià)金 11000 元。 由于乙沒有帶錢， 甲未將該玉石交付與乙， 約定三日后乙到甲的住處付錢取玉石。 隨后甲又 向乙提出，再借用玉石把玩幾天，乙表示同意。隔天，知情的丙找到甲，提出愿以 12000 元購(gòu)買該玉石，甲同意并當(dāng)場(chǎng)將玉石交給丙。丙在回家路上遇到債主丁，向丙催要 9000 元 欠款甚急， 丙無(wú)奈， 將玉石交付與丁抵償債

16、務(wù)。 后丁將玉石丟失被戊拾得， 戊將其轉(zhuǎn)賣給己。要求：根據(jù)上述內(nèi)容，分別回答下列問題：（ 1）下列關(guān)于乙對(duì)該玉石所有權(quán)的取得和交付的表述中，正確的有（）。A. 甲、乙的買賣合同生效時(shí)，乙直接取得該玉石的所有權(quán)B. 甲、乙的借用約定生效時(shí)，乙取得該玉石的所有權(quán)C. 由于甲未將玉石交付給乙，所以乙一直未取得該玉石的所有權(quán)D. 甲通過占有改定的方式將玉石交付給了乙【答案】 BD【解析】動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，雙方又約定由出讓人繼續(xù)占有該動(dòng)產(chǎn)的，物權(quán)轉(zhuǎn)移自該約定 生效時(shí)發(fā)生效力（占有改定） 。（ 2）關(guān)于丙、丁對(duì)該玉石所有權(quán)的取得問題，下列說法中，正確的有（）。A. 甲將玉石交付給丙時(shí)，丙取得該玉石的所有權(quán)B

17、. 甲、丙的買賣合同成立時(shí)，丙取得該玉石的所有權(quán)C. 丙將玉石交給丁時(shí)，丁取得該玉石的所有權(quán)D. 丁不能取得該玉石的所有權(quán)【答案】 C【解析】（1）甲、乙的借用約定生效時(shí)，乙取得該玉石的所有權(quán)；（ 2）甲將該玉石賣給丙時(shí)，屬于無(wú)權(quán)處分；（ 3）由于丙知情， 丙不能基于善意取得制度取得該玉石的所有權(quán)； （ 4） 丁基于善意取得制度取得該玉石的所有權(quán)。（ 3）關(guān)于該玉石的返還問題，下列說法中，正確的有（）。A. 己已取得了該玉石的所有權(quán)，原所有權(quán)人無(wú)權(quán)請(qǐng)求返還該玉石B. 該玉石的真正所有權(quán)人請(qǐng)求己返還該玉石不受時(shí)間限制C. 該玉石的真正所有權(quán)人可以在戊與己的轉(zhuǎn)讓行為生效之日起兩年內(nèi)請(qǐng)求己返還該玉

18、石D. 該玉石的真正所有權(quán)人可以在知道或者應(yīng)當(dāng)知道該玉石的受讓人己之日起兩年內(nèi)請(qǐng) 求己返還該玉石【答案】 D【解析】（ 1）選項(xiàng) A：遺失物不適用于善意取得制度， 己并未取得該玉石的所有權(quán)； （ 2） 選項(xiàng) BCD：如果遺失物通過轉(zhuǎn)讓為他人所占有時(shí)，權(quán)利人（?。┯袡?quán)向無(wú)處分權(quán)人（戊）請(qǐng) 求損害賠償，或者自知道或者應(yīng)當(dāng)知道受讓人（己）之日起 2 年內(nèi)向受讓人（己）請(qǐng)求返還 原物?！景咐?6】2009年 11月 1日，甲向乙借款 10萬(wàn)元，并用自己的一輛汽車抵押，但沒有辦理抵押 登記。 2009年 11月 3日、 5日，甲分別向丙、丁借款 10 萬(wàn)元，同樣以該汽車抵押，并分別于11月 7日、 8日

19、辦理了抵押登記。 2009年11月 15日，甲向戊借款 10萬(wàn)元，也用該汽車抵押， 但沒有辦理登記。 戊要求甲再提供其他擔(dān)保，甲的好友己交給戊一份文書， 表明自己 愿意為甲和戊的借款合同作保證人，戊收下后未做任何表示。 2009 年 12 月 1 日，甲的各項(xiàng) 借款均已到期，但甲均未償還，乙、丙、丁、戊均對(duì)該汽車主張抵押權(quán)。另查明，甲在 2009 年 10 月 29 日已經(jīng)將該車租給了庚，租期 2 年，每月租金 15000 元。 2010 年 4 月，因各債 權(quán)人申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，該汽車被依法扣押，經(jīng)過法院拍賣，該汽車由辛拍得。要求：根據(jù)上述內(nèi)容，分別回答下列問題：（ 1）關(guān)于甲的汽車上各抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)先后順序，下列各項(xiàng)中，正確