不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤之類型與更正登記

1、不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤之類型與更正登記程嘯（清華大學(xué)法學(xué)院，北京 100084 ）摘 要 不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤可以分為權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤與非權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò) 誤。權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤意味著登記簿上對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬和內(nèi)容的記載 不正確，而非權(quán)利事項(xiàng)則是指那些不涉及物權(quán)歸屬和內(nèi)容的登記簿錯(cuò) 誤。二者在是否會(huì)對(duì)物權(quán)構(gòu)成妨害、 是否導(dǎo)致善意取得以及更正登記 的程序上完全不同。我國(guó)物權(quán)法第 19 條區(qū)分了這兩類錯(cuò)誤，并 確立了不同的更正程序與要件。 當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)登記簿上存在權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤 時(shí)，應(yīng)由利害關(guān)系人行使更正請(qǐng)求權(quán)請(qǐng)求登記簿記載的權(quán)利人同意更 正。如果權(quán)利人拒絕的， 更正請(qǐng)求權(quán)人應(yīng)訴請(qǐng)法院或仲裁委員會(huì)解決 該民事爭(zhēng)議。原則上，只有

2、法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書才屬于 證明登記確有錯(cuò)誤的證據(jù)，登記機(jī)構(gòu)才能據(jù)此進(jìn)行更正登記。但是， 對(duì)于非權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤， 權(quán)利人可以通過提供證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤而 申請(qǐng)更正登記，登記機(jī)構(gòu)也可以依職權(quán)進(jìn)行更正登記。關(guān)鍵詞 不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤； 更正登記； 權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤； 非權(quán)利事項(xiàng) 錯(cuò)誤Abstract ：The falsity of Real Estate Register can be divided into the rights incorrectness and non-right incorrectness. The rights incorrectness means that a

3、right over real estate is not in accordance with the actual legal situation. The non-rights incorrectness has nothing to do with the legal situation. The rights incorrectness is different from the non-rights incorrectness in the good faith acquisition, the interference in right of the property right

4、 and rectification procedure. The Art.19 of China Property Law also separates the rights incorrectness from the non-right incorrectness and stipulates the corresponding rectification procedures. When the registration in the real estate register is not in accordance with the actual legal situation, t

5、he interested party may require the person whose right is affected by the rectification of the real estate register to give his consent to such rectification. If the person refuses, the interested party needs to get people 's court or arbitration commission 's adjudication which is in favor

6、of him. Then he can ask the registrar to rectify the rights incorrectness. When there is a non-rights incorrectness in the real estate register, the right holder may require the registrar to rectify the incorrectness by evidences. The registrar should also be entitled to rectify some special falsity

7、 in the real estate register under the law.rectification; rights incorrectness; non-right incorrectness;引言不動(dòng)產(chǎn)登記簿是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)， 它是由登記機(jī)構(gòu)依法 制作并管理的， 用以記載不動(dòng)產(chǎn)自然狀況、 權(quán)利狀況及其他依法必須 記載的事項(xiàng)的簿冊(cè)。 在針對(duì)基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)實(shí)行登記 生效要件主義的國(guó)家（如德國(guó)、瑞士、奧地利） ，不動(dòng)產(chǎn)登記簿不僅 具有推定力，還具有公信力。我國(guó)物權(quán)法原則上采取的也是登記 生效要件主義，即基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)只有記載于不動(dòng)產(chǎn) 登記簿后才

8、發(fā)生效力， 不經(jīng)登記不發(fā)生物權(quán)效力 （第 9 條第 1 款、第 14 條）。同時(shí)，登記簿還有推定力（ 物權(quán)法第 16 條第 1 款）與公 信力（物權(quán)法第 106 條）。既然不動(dòng)產(chǎn)登記簿具有如此重要的法 律效力，對(duì)民事主體的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)會(huì)發(fā)生巨大的影響。 因此，一方面， 如果登記簿的記載事項(xiàng)存在錯(cuò)誤， 就很可能給真實(shí)權(quán)利人造成妨害或 損害（如導(dǎo)致第三人善意取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或他物權(quán)） ；另一方面， 即便登記簿存在錯(cuò)誤， 無論是登記機(jī)構(gòu)還是當(dāng)事人都不可能隨意進(jìn)行 修改。為了既能確保登記簿的真實(shí)性、 準(zhǔn)確性，維護(hù)真實(shí)權(quán)利人的合法權(quán)益， 又避免因隨意更改登記簿而給登記權(quán)利人、 第三人的利益造成損害不 利影

9、響，法律上有必要確定更正登記簿錯(cuò)誤的程序， 這就是所謂的更 正登記（ Berechtigungsverfahren ）。更正登記是指， 當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)登記簿 存在錯(cuò)誤時(shí)，登記機(jī)構(gòu)依當(dāng)事人之申請(qǐng)或依職權(quán)消除該錯(cuò)誤而進(jìn)行的 登記。物權(quán)法 第 19 條第 1 款對(duì)更正登記作出了明確的規(guī)定： “權(quán)利 人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的， 可以申請(qǐng)更正 登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記 確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。 ” 由于更正登記是物權(quán)法吸收借鑒比較法（尤其是德國(guó)法）的經(jīng)驗(yàn) 而新設(shè)立的登記類型，無論是理論研究成果還是實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)都不豐富。 加之，我國(guó)尚無不動(dòng)產(chǎn)登記法

10、或不動(dòng)產(chǎn)登記條例對(duì)更正登記作出更為 具體詳細(xì)的規(guī)定，因此對(duì)更正登記的程序、要件等問題，理論界與實(shí) 務(wù)界有不同的認(rèn)識(shí)與理解。 現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記的部門規(guī)章、 地方性法 規(guī)的相關(guān)規(guī)定亦不相同。 例如，就是否所有的登記簿錯(cuò)誤都可以依職 權(quán)更正登記，土地登記辦法與房屋登記辦法就不一致。前者 規(guī)定，國(guó)土資源行政主管部門發(fā)現(xiàn)土地登記簿存在錯(cuò)誤均可在報(bào)經(jīng)人 民政府批準(zhǔn)后依職權(quán)進(jìn)行更正登記（ 土地登記辦法第 58 條）。而 后者則規(guī)定， 只有不涉及房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的房屋登記簿錯(cuò)誤， 登 記機(jī)構(gòu)才可以在當(dāng)事人不申請(qǐng)更正登記的情況下依職權(quán)進(jìn)行更正登記（房屋登記辦法第 75 條）筆者認(rèn)為，要正確理解更正登記的程序與

11、要件，貫徹落實(shí)物權(quán)法 第 19 條第 1 款的規(guī)范目的，必須區(qū)分不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò) 誤與非權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤， 并以此為基礎(chǔ)確立不同的更正登記的程序與要 件。本文第一部分主要研究的是登記簿上權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤與非權(quán)利事項(xiàng) 錯(cuò)誤的涵義以及區(qū)分二者的重要意義。 第二部分主要是通過分析 物 權(quán)法第 19 條第 1 款與第 2 款，證明我國(guó)物權(quán)法實(shí)際上是區(qū)分 了這兩類錯(cuò)誤的區(qū)分， 并且針對(duì)不同類型的錯(cuò)誤確立了不同的更正登 記程序與要件。 第三、四部分則具體研究的了權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤與非權(quán)利 事項(xiàng)的更正登記程序。一、登記簿權(quán)利事項(xiàng)與非權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤之區(qū)分及意義（一）不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤的涵義與類型不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的事

12、項(xiàng)可以分為三部分： 第一部分， 不動(dòng)產(chǎn)的標(biāo) 示，即不動(dòng)產(chǎn)的坐落、位置、界址、面積、結(jié)構(gòu)、用途等自然狀況； 第二部分，不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利狀況，即不動(dòng)產(chǎn)上的所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān) 保物權(quán)等權(quán)利事項(xiàng)；第三部分，其他依法應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)，如預(yù)告登 記、異議登記、查封登記等。例如， 房屋登記辦法第 24 條第 1 款規(guī)定：“房屋登記簿應(yīng)當(dāng)記載房屋自然狀況、 權(quán)利狀況以及其他依法 應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀氖马?xiàng)?！狈课莸怯洸竟芾碓囆修k法第 2 條規(guī)定：“房屋登 記簿（以下簡(jiǎn)稱登記簿'）是房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，是房屋登 記機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱登記機(jī)構(gòu)'）制作和管理的，用于記載房屋基本狀 況、房屋權(quán)利狀況以及其他依法應(yīng)當(dāng)

13、登記事項(xiàng)的特定簿冊(cè)。 ” 土地登 記辦法第 15 條第 1 款規(guī)定：“土地登記簿是土地權(quán)利歸屬和內(nèi)容的 根據(jù)。土地登記簿應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容： （一）土地權(quán)利人的姓名或者 名稱、地址；（二）土地的權(quán)屬性質(zhì)、使用權(quán)類型、取得時(shí)間和使用 期限、權(quán)利以及內(nèi)容變化情況； （三）土地的坐落、界址、面積、宗 地號(hào)、用途和取得價(jià)格； （四）地上附著物情況。 ” 既然登記簿上記載了這些事項(xiàng)， 從理論上說， 只要登記簿上記載的事 項(xiàng)與真實(shí)的情況不符合或不一致， 就可以認(rèn)為登記簿存在錯(cuò)誤。 依據(jù) 不同的標(biāo)準(zhǔn)可以對(duì)登記簿錯(cuò)誤進(jìn)行不同的分類， 如依據(jù)登記簿錯(cuò)誤產(chǎn) 生的時(shí)間不同， 可將其分為初始錯(cuò)誤與嗣后錯(cuò)誤。 前者是指登

14、記簿記 載之時(shí)就已經(jīng)存在的錯(cuò)誤， 如登記簿的記載與登記的原因證明文件不 一致；后者是指登記簿記載時(shí)并不錯(cuò)誤， 但是在登記完成后因新的法 律事實(shí)（如繼承、強(qiáng)制執(zhí)行、物權(quán)變動(dòng)合同無效等）而使得登記簿出 現(xiàn)了錯(cuò)誤。再如， 依據(jù)造成登記簿錯(cuò)誤的原因不同，可以將其分為因 當(dāng)事人過錯(cuò)引發(fā)的登記簿錯(cuò)誤、 因登記機(jī)構(gòu)的過錯(cuò)導(dǎo)致的登記簿錯(cuò)誤 以及因其他原因造成的登記簿錯(cuò)誤等。 但是，在登記簿錯(cuò)誤分類中最 重要的一種是， 依據(jù)登記簿的錯(cuò)誤是否與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬、 內(nèi)容相 關(guān)將之分為登記簿上的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤與非權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤。前者是指， 不動(dòng)產(chǎn)登記簿上關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬、 內(nèi)容的記載與真實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)物 權(quán)歸屬、內(nèi)容不一致

15、或不相符。例如，甲、乙共同共有的不動(dòng)產(chǎn)在登 記簿上記載為甲的單獨(dú)所有。 后者是指， 不動(dòng)產(chǎn)登記簿上與不動(dòng)產(chǎn)物 權(quán)歸屬、內(nèi)容無關(guān)的事項(xiàng)的記載與實(shí)際情況不一致。例如，實(shí)際面積 為 1100 平米的土地在登記簿上記載為 1000 平米。在德國(guó)、瑞士等就基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采取登記生效要件 主義的國(guó)家， 民法典中規(guī)定的登記簿錯(cuò)誤僅指權(quán)利事項(xiàng)的錯(cuò)誤， 而不 包括登記簿上的非權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤。例如， 德國(guó)民法典第 894 條規(guī) 定：“土地登記簿中關(guān)于土地上之權(quán)利、 關(guān)于此項(xiàng)權(quán)利所負(fù)擔(dān)之權(quán)利或 關(guān)于第 892 條第 1 款所列處分權(quán)的限制與真實(shí)的權(quán)利狀況不一致的， 其權(quán)利未經(jīng)登記、 未被正確地登記或因原

16、不存在的負(fù)擔(dān)或限制之登記 而遭受損害之人， 有權(quán)向因土地登記簿的更正而使其權(quán)利被涉及之人 請(qǐng)求同意更正登記簿。 ”這些登記簿錯(cuò)誤顯然都是與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸 屬和內(nèi)容相關(guān)的錯(cuò)誤，即權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤。具體來說，德國(guó)法上登記簿 的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤分為四種類型： （1）將并不存在的物權(quán)在登記簿上加 以記載；（ 2）對(duì)已存在的物權(quán)進(jìn)行了錯(cuò)誤的記載； （3）將并不存在的 不動(dòng)產(chǎn)上的權(quán)利負(fù)擔(dān)在登記簿上加以記載； （ 4）沒有將已經(jīng)存在的物 權(quán)加以登記或?qū)⒁呀?jīng)登記的物權(quán)加以注銷。至于登記簿上非權(quán)利 事項(xiàng)的錯(cuò)誤主要包括三類： （1）登記簿上純粹事實(shí)描述部分的錯(cuò)誤， 如對(duì)土地的位置、用途、面積等自然狀況記載的錯(cuò)誤； （2）

17、對(duì)登記權(quán) 利人的名稱或姓名的記載錯(cuò)誤； ( 3)純粹的筆誤。 1S.132 瑞士民法 中登記簿 的錯(cuò)誤 有兩種類型：(1) 初始的 權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤 ( urspruengliche unrichtigkeit )，即登記簿記載之時(shí)就是不正當(dāng)?shù)摹?依據(jù)瑞士民法典第 974 條，該錯(cuò)誤是指，物權(quán)、預(yù)告登記被以 不正當(dāng)?shù)姆绞接涊d入登記簿或加以注銷。所謂“不正當(dāng)?shù)姆绞? in ungerechtfertigter Weise )”是指缺少實(shí)體法上的要件。 2S.814 ( 2) 嗣后的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤( nachtraegliche unrichtigkeit )，即登記簿登記 之時(shí)是正確的，但此后因登記簿

18、之外法律原因而使得登記簿上權(quán)利事 項(xiàng)的記載與真實(shí)的權(quán)利狀態(tài)不一致。例如，依據(jù)瑞士民法典第 963 條第 2 款，因法律的規(guī)定或者生效的判決書而取得物權(quán)時(shí)導(dǎo)致的 登記簿記載與真實(shí)的權(quán)利狀態(tài)不一致。 2S.814.我國(guó)物權(quán)法第 19 條第 1 款未如德國(guó)與瑞士的民法典那樣將登記 簿錯(cuò)誤明確規(guī)定為權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤，該款將登記簿錯(cuò)誤表述為“不動(dòng)產(chǎn) 登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤”。就該款中登記簿錯(cuò)誤的涵義， 學(xué)界有不同的 理解。一種觀點(diǎn)認(rèn)為， 物權(quán)法第 19 條第 1 款中的登記簿錯(cuò)誤僅 指權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤， 即不動(dòng)產(chǎn)登記簿所記載的權(quán)利關(guān)系與真實(shí)的權(quán)利關(guān) 系不一致。 363 因?yàn)?，?guī)定更正登記的目的就是為了保護(hù)事實(shí)上的

19、 權(quán)利人的物權(quán)，許可真正的權(quán)利人和利害關(guān)系人依據(jù)真正的權(quán)利狀態(tài) 對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的內(nèi)容進(jìn)行更正。 只有通過徹底消除登記權(quán)利與 真正權(quán)利不一致的狀態(tài)， 更正登記才能避免第三人依不動(dòng)產(chǎn)登記簿取 得登記簿上記載的物權(quán)。 443-44 另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，物權(quán)法該款中的登記簿錯(cuò)誤既包括登記簿上的權(quán)利記載與實(shí)際的權(quán)利狀態(tài)不相 符合（即登記物權(quán)與事實(shí)物權(quán)、 登記權(quán)利人與真實(shí)權(quán)利人不一致的情 形），也包括錯(cuò)誤的標(biāo)示登記（即登記簿上的記載與標(biāo)的物的實(shí)際情 況不相符的情形）。521筆者認(rèn)為，由于物權(quán)法第 19 條第 1 款并未如德國(guó)民法典第 894 條那樣將錯(cuò)誤明確地限定在權(quán)利歸屬和內(nèi)容方面的錯(cuò)誤， 因此在 我國(guó)

20、法上， 不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤應(yīng)當(dāng)理解為既包括權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤， 也包 括非權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤。 不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤主要包括以下情 形：（1）將并不存在的物權(quán)在登記簿上加以記載，例如，登記簿上記 載甲為 A 房屋的抵押權(quán)人，實(shí)際上甲并不享有該抵押權(quán)； （2）對(duì)已 存在的物權(quán)進(jìn)行了錯(cuò)誤的記載， 例如，甲乙共同共有的房屋被記載為 甲單獨(dú)所有、 抵押權(quán)人第一順位的抵押權(quán)被記載為第二順位； （3）將 已經(jīng)登記的物權(quán)錯(cuò)誤地加以注銷。 例如，登記簿上本來記載了債權(quán)人 對(duì)債務(wù)人的房屋享有第一順位抵押權(quán)， 因債務(wù)人的欺詐導(dǎo)致登記機(jī)構(gòu) 將該抵押權(quán)從登記簿中注銷。 （4）錯(cuò)誤的注銷已經(jīng)存在的處分權(quán)的限 制或記載了本不存

21、在的處分權(quán)限制。例如，甲針對(duì) A 房屋的預(yù)告登 記被錯(cuò)誤地注銷了； A 房屋上本無查封登記卻記載了查封登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的非權(quán)利錯(cuò)誤主要包括以下情形： （1）不動(dòng)產(chǎn)登記簿 上記載的不動(dòng)產(chǎn)自然狀況， 如登記簿上記載的不動(dòng)產(chǎn)的坐落 （位置）、 四至、層數(shù)、用途等與實(shí)際的情況不一致。 （2）其他與物權(quán)歸屬和內(nèi) 容糾紛無關(guān)的記載事項(xiàng)的錯(cuò)誤， 如登記權(quán)利人名稱、 姓名或住址的記 載錯(cuò)誤。（二）區(qū)分權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤與非權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤的意義既然不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的任何事項(xiàng)與真實(shí)的情況不一致都屬于登 記簿錯(cuò)誤，為何在德國(guó)、瑞士等國(guó)家的民法中，要將登記簿錯(cuò)誤限定 在權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤， 難道登記簿上非權(quán)利事項(xiàng)與真實(shí)的情況

22、不一致， 就 不屬于登記簿錯(cuò)誤， 無須加以更正？這里的關(guān)鍵原因就在于， 立法者 建立不動(dòng)產(chǎn)登記制度不是為了簡(jiǎn)單地記錄不動(dòng)產(chǎn)的位置、 面積、數(shù)量 等自然狀況，而主要是通過在登記不上記載不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)狀況并向外 界加以公示，以達(dá)到明晰不動(dòng)產(chǎn)上的權(quán)利狀況、維護(hù)交易的安全、提 高交易的效率的目標(biāo)。 雖然登記簿上非權(quán)利事項(xiàng)存在錯(cuò)誤時(shí)， 也構(gòu)成 登記簿的錯(cuò)誤，同樣需要更正。但是，登記不上權(quán)利事項(xiàng)的錯(cuò)誤與非 權(quán)利事項(xiàng)的錯(cuò)誤無論是在法律后果，還是更正程序上都有很大的差 別。1、是否對(duì)真實(shí)權(quán)利人的物權(quán)構(gòu)成妨害上不同 在登記簿上的非權(quán)利事項(xiàng)發(fā)生錯(cuò)誤時(shí)， 由于登記簿對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬 與內(nèi)容的記載是正確的， 因此僅僅是

23、非權(quán)利事項(xiàng)的錯(cuò)誤不會(huì)對(duì)實(shí)體權(quán)利產(chǎn)生影響，即不會(huì)妨害或損害物權(quán)人的權(quán)利。但是，當(dāng)?shù)怯洸旧详P(guān) 于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容的記載有錯(cuò)誤的話， 真實(shí)權(quán)利人的物權(quán)就會(huì) 該錯(cuò)誤而遭受妨害或損害。 這是因?yàn)橐罁?jù)不動(dòng)產(chǎn)登記法的一個(gè)基本原 則在先原則( Priorit ?tsprinzip )，那些其權(quán)利因登記而被涉及的 人必須是其權(quán)利已在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上加以記載的人。 1Rn.112 如果 其權(quán)利沒有被記載入或未被正確記載入不動(dòng)產(chǎn)登記簿， 登記機(jī)構(gòu)就不 得為其辦理相應(yīng)的處分登記。 這樣一來， 那些物權(quán)未被記載或未被正 確地記載入登記簿的真實(shí)權(quán)利人就無法處分其物權(quán)。 此種處分權(quán)因登 記簿錯(cuò)誤而受到的限制就是給真實(shí)權(quán)利

24、人造成的妨害。例如，甲是 A 房的所有人，登記簿錯(cuò)誤地將丙記載為 A 房的所有權(quán)人。如果 甲要將 A 房轉(zhuǎn)讓給乙而申請(qǐng)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，因登記權(quán)利人為丙而 不是甲，故此依據(jù)在先原則， 登記機(jī)構(gòu)不得為甲辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記， 甲無法處分其針對(duì) A 房的所有權(quán)，即便其事實(shí)上支配著該房屋。為 了排除登記簿上權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤而給自己物權(quán)造成的妨害或侵害， 真實(shí) 權(quán)利人甲有權(quán)行使排除妨害的請(qǐng)求權(quán)， 以恢復(fù)物權(quán)的圓滿狀態(tài)。 此種 基于物權(quán)產(chǎn)生的排除妨害物權(quán)請(qǐng)求權(quán)在不動(dòng)產(chǎn)登記程序中即“更正請(qǐng) 求權(quán)( Berichtigungsanspruch )?！钡聡?guó)民法典第 894 條之所以將 登記簿錯(cuò)誤限定在權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤，

25、就是要賦予因該類錯(cuò)誤而使物權(quán)受 到妨害者以更正請(qǐng)求權(quán)。而瑞士民法典第 975 條也規(guī)定，在物 權(quán)的登記不正當(dāng)、 或正當(dāng)?shù)牡怯洷徊徽?dāng)?shù)赝夸N或更改時(shí)， 其物權(quán)因 此 而 遭 受 損 害 的 人 ， 有 權(quán) 提 出 “登 記 簿 更 正 之 訴 ( Grundbuchberichtigungsklage )”。 該訴訟在性質(zhì)上屬于確認(rèn)之訴( Festellungsklage )而非形成之訴，其目的在于確定與特定土地相 關(guān)的、既存的權(quán)利之真實(shí)狀況，如所有權(quán)、限制物權(quán)、對(duì)土地處分權(quán) 的限制(如預(yù)告登記)等。 2 S.826-8272、是否會(huì)導(dǎo)致第三人善意取得上的不同在承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的國(guó)家，如德

26、國(guó)、瑞士、我國(guó)，不動(dòng)產(chǎn)登 記簿上權(quán)利事項(xiàng)的錯(cuò)誤會(huì)使真實(shí)權(quán)利人遭受因他人之善意取得而喪 失權(quán)利或權(quán)利上被設(shè)定負(fù)擔(dān)的法律風(fēng)險(xiǎn)。例如，甲為 A 房屋的所有 人，但登記簿上卻錯(cuò)誤的將乙記載為 A 房的所有權(quán)人。當(dāng)乙將 A 房 屋出賣給善意第三人丙且辦理了所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)， 盡管乙為無權(quán)處 分，但是作為善意第三人的丙可以依據(jù)善意取得制度合法取得 A 房 的所有權(quán)。真正權(quán)利人甲的所有權(quán)因此而歸于消滅。我國(guó)物權(quán)法 第 106 條明確承認(rèn)了不動(dòng)產(chǎn)的善意取得。 所謂“善意”指的就是不動(dòng)產(chǎn) 物權(quán)的受讓人對(duì)登記簿權(quán)利事項(xiàng)的錯(cuò)誤產(chǎn)生了信賴。 因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)的善 意取得是為 了維護(hù) 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易 之安全 而在“權(quán)利外觀思

27、想(Rechtsscheingedanken )”的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的制度。只有登記簿上 權(quán)利事項(xiàng)記載錯(cuò)誤，才會(huì)出現(xiàn)權(quán)利外觀(登記簿的記載)與真實(shí)權(quán)利 不一致，從而需要保護(hù)交易中的善意信賴登記簿的第三人的必要性， 才需要建立善意取得制度。 而在登記簿上的錯(cuò)誤與物權(quán)歸屬和內(nèi)容無 關(guān)時(shí)，由于權(quán)利外觀與真實(shí)權(quán)利是一致，所以不發(fā)生善意的問題。即 便第三人真的對(duì)登記簿上存在的非權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤產(chǎn)生了某種“信賴” 也不會(huì)受到不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的保護(hù)。 6300 由此可見， 登記簿上 的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤與非權(quán)利事項(xiàng)給真實(shí)權(quán)利人制造的法律風(fēng)險(xiǎn)是不相 同的。3、更正的程序不同對(duì)于登記簿上權(quán)利事項(xiàng)的錯(cuò)誤，應(yīng)當(dāng)適用非常嚴(yán)格的更正

28、登記程序。 一方面，對(duì)于權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤的更正登記只能依當(dāng)事人的申請(qǐng)進(jìn)行， 登 記機(jī)構(gòu)不能自行依職權(quán)加以更正； 另一方面， 在當(dāng)事人提出更正登記 的申請(qǐng)符合法律嚴(yán)格設(shè)定的要件時(shí)， 登記機(jī)構(gòu)才能辦理更正登記。 這 是因?yàn)椋翰粍?dòng)產(chǎn)登記簿權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤往往意味著當(dāng)事人就不動(dòng)產(chǎn)物權(quán) 歸屬和內(nèi)容發(fā)生了爭(zhēng)議， 這種民事實(shí)體權(quán)利的爭(zhēng)議只能通過民事訴訟 程序最終加以解決。 無論登記機(jī)構(gòu)是法院還是行政機(jī)關(guān)， 都無權(quán)在作 為非訟事件程序或行政程序的不動(dòng)產(chǎn)登記程序中解決這種民事爭(zhēng)議。不動(dòng)產(chǎn)登記程序不同于民事訴訟程序，在該程序中，并非不存在 對(duì)立的原被告當(dāng)事人以及 （有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)或無獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的） 第三人。 就更正登記程序

29、而言， 如果是當(dāng)事人申請(qǐng)更正登記， 只是存在更正登 記申請(qǐng)人與登記機(jī)構(gòu)兩方主體； 如果是登記機(jī)構(gòu)依職權(quán)更正登記， 就 只有登記機(jī)構(gòu)一方參與其中。 至于其他與登記簿上權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤利益 相關(guān)的當(dāng)事人（如登記權(quán)利人、第三人）并不進(jìn)入更正登記程序。因 此，登記機(jī)構(gòu)不可能像民事訴訟程序中的法官那樣， 通過原被告的舉 證、反駁、質(zhì)證等查明真相并作出判斷。如果登記機(jī)構(gòu)可以依職權(quán)或 僅依據(jù)當(dāng)事人的提供的一般性的證據(jù)就決定是否進(jìn)行更正登記， 勢(shì)必 出現(xiàn)要么損害真實(shí)權(quán)利人的合法權(quán)益， 要么損害登記權(quán)利人、 利益相 關(guān)的第三人合法權(quán)益的情形。 因此，法律上必須為權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤的更 正登記設(shè)置嚴(yán)格的程序與要件的要求。

30、但是，對(duì)登記簿上的非權(quán)利事 項(xiàng)錯(cuò)誤，因其不涉及實(shí)體權(quán)利， 所以登記機(jī)構(gòu)可以依職權(quán)進(jìn)行更正登 記，而在依當(dāng)事人之申請(qǐng)進(jìn)行更正登記時(shí)也沒有必要采取過于嚴(yán)格的 要求。例如，在德國(guó)，登記簿上的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤的更正登記只能依申請(qǐng)進(jìn)行， 登記機(jī)構(gòu)不得依職權(quán)加以更正。 在當(dāng)事人申請(qǐng)更正登記時(shí)， 必須符合 以下情形之一，登記機(jī)構(gòu)方能辦理更正登記：其一，因更正登記而致 其權(quán)利被涉及者作出了符合法定形式要求的更正同意 ( Berichtigungsbewilligung )。德國(guó)土地登記條例第 19 條規(guī)定： “登記涉及其權(quán)利之人同意登記的，登記方能辦理”。此外，依據(jù)土 地登記條例第 29 條，更正同意必須采取法定

31、的格式，即通過官方 文書或官方認(rèn)證的文書加以證明。 當(dāng)更正登記的申請(qǐng)人獲得了因更正 登記而使其權(quán)利人被涉及的人的更正同意， 登記機(jī)構(gòu)可以辦理更正登 記。其二，申請(qǐng)?zhí)峁┝俗C明登記簿存在錯(cuò)誤的證據(jù) (Unrichtigkeitsnachweises )。土地登記條例第 22 條第 1 款規(guī)定： “如果錯(cuò)誤得到證明，更正土地登記簿無需本法第 19 條規(guī)定的同意， 這尤其適用于處分限制的登記或涂銷。 ”也就是說，即便沒有獲得更正 同意，但是如果更正申請(qǐng)人提供證據(jù)證明了登記簿權(quán)利事項(xiàng)的錯(cuò)誤時(shí)，登記機(jī)構(gòu)也可以進(jìn)行更正登記。 1 S.142-143. 不過，德國(guó)法對(duì) 于此種證據(jù)的證明度有很嚴(yán)格的要求( st

32、renge Anforderung )。 1 S.146. 申請(qǐng)人僅僅一般性地證明登記簿存在錯(cuò)誤時(shí)不可以的， 而必須 是完全充分地加以證明( voller Nachweis )。盡管申請(qǐng)人不需要從所 有的方面來證明登記簿是錯(cuò)誤的， 其還需要排除各種會(huì)使其希望進(jìn)行 的(新的)登記也是不正確性的可能性，例如善意取得。當(dāng)然，對(duì)于 那些過于遙遠(yuǎn)的可能性， 申請(qǐng)人無須加以反駁。 7§22 Rn 37 司法實(shí) 踐中認(rèn)可的證明登記簿錯(cuò)誤的證據(jù)主要有以下一些： 其一，關(guān)于登記 權(quán)利人無民事行為能力人的證據(jù)。這主要是指以土地登記條例第 29 條規(guī)定的形式作出證明被登記的權(quán)利人是無民事行為能力人的證 據(jù)

33、。如果僅僅只是法院的確定的民事判決中明確了無民事行為能力， 就登記機(jī)構(gòu)而言， 該判決只是對(duì)發(fā)生了爭(zhēng)議的當(dāng)事人具有拘束力。 其 二，法院的判決與仲裁機(jī)構(gòu)的裁決。例如，民事法官作出的確認(rèn)登記 權(quán)利無效的確定判決； 具有強(qiáng)制執(zhí)行力的仲裁裁決； 判令土地所有權(quán) 人負(fù)有作出更正同意之義務(wù)的確定判決等。 7§22 Rn 37 至于登記簿 上非權(quán)利事項(xiàng)的錯(cuò)誤，則無須適用德國(guó)民法典第 894 條以下規(guī) 定的更正請(qǐng)求權(quán)以及 土地登記條例 第 22 條規(guī)定的更正登記程序。 該類錯(cuò)誤既可以由登記機(jī)構(gòu)依職權(quán)在相應(yīng)的登記事項(xiàng)欄內(nèi)加以訂正 ( Richtigstellung )，也可以由當(dāng)事人提出更正的要求。

34、申請(qǐng)人只需要 在更正申請(qǐng)中闡明其要求的意義并一般性地證明該錯(cuò)誤是存在的即 可，該證據(jù)無須采取土地登記條例第 29 條要求的形式。7§22 Rn 同樣，在瑞士，對(duì)登記簿上的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤更正也有非常嚴(yán)格的要求。 凡是登記簿上權(quán)利事項(xiàng)的錯(cuò)誤，登記簿管理人（Grundbuchverwalter ） 不得依職權(quán)自行更正。 2S.815 依據(jù)瑞士民法典的規(guī)定，更正權(quán) 利事項(xiàng)的錯(cuò)誤有以下三種途徑： 其一，對(duì)于登記之時(shí)就存在的權(quán)利事 項(xiàng)錯(cuò)誤（即初始的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤） ，如果登記權(quán)利人不同意更正的， 那么申請(qǐng)人必須提起“登記簿更正之訴”，由法官先確認(rèn)其權(quán)利，然后 由登記簿管理人進(jìn)行相應(yīng)的更正登記。 其二

35、，對(duì)于登記完成之后因登 記簿之外的法律原因，如強(qiáng)制執(zhí)行、繼承、征收、法院的判決而導(dǎo)致 的登記簿錯(cuò)誤， 在沒有登記權(quán)利人同意的情況下， 登記簿管理人只能 依據(jù)法律規(guī)定、生效的判決書或與判決書具有相同效力的證書進(jìn)行更 正（瑞士民法典第 963 條）；其三，如果是登記完成之后，因登 記的法律基礎(chǔ)喪失（如權(quán)利失效、履行不能、設(shè)定地役權(quán)等）而使登 記簿出現(xiàn)錯(cuò)誤的， 則申請(qǐng)人必須行使登記簿更正之訴來消除這種錯(cuò)誤（瑞士民法典第976 條）。S.815ff.但是，對(duì)于符合實(shí)體法要件 的登記，只是由于登記簿管理者的疏忽進(jìn)行了錯(cuò)誤登記， 只要該錯(cuò)誤 與已登記的權(quán)利內(nèi)容無關(guān)（ der Inhalt des einz

36、utragenden Rechtes nicht berueht ），如純粹的筆誤等，登記簿管理人可隨時(shí)依職權(quán)加以 更正（瑞士民法典 第 977 條第 3款、登記簿實(shí)施條例 第 99 條）。二、我國(guó)法上登記簿權(quán)利事項(xiàng)與非權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤的區(qū)分及更正程序盡管物權(quán)法并未將登記簿的錯(cuò)誤限定于權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤，但是，從 物權(quán)法 等法律的規(guī)定來看， 仍然是明確區(qū)分了權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤與非 權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤， 并在此基礎(chǔ)上確立了不同的更正程序， 規(guī)定了不同的 更正登記的要件。具體理由如下。（一）物權(quán)法第 19 條第 1 款與第 2 款對(duì)權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤與非權(quán)利 事項(xiàng)錯(cuò)誤的區(qū)分盡管物權(quán)法第 19 條第 1 款中的登記簿錯(cuò)誤既包括

37、權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤， 也包括了非權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤， 但是，從該條第 1 款將更正登記的申請(qǐng)人 規(guī)定為“權(quán)利人、利害關(guān)系人”，而第 2 款只規(guī)定“利害關(guān)系人”可以申請(qǐng) 異議登記可以看出，我國(guó)物權(quán)法中權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤與非權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò) 誤的更正程序與更正登記的要件是不同的。首先，物權(quán)法第 19 條第 1 款中的“權(quán)利人”是指，其不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)已 被正確記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的人，即“不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人” 。 之所以將權(quán)利人規(guī)定為更正登記的申請(qǐng)人是因?yàn)椋?盡管權(quán)利人的不動(dòng) 產(chǎn)物權(quán)已被正確記載于登記簿， 但是登記簿上仍然存在非權(quán)利事項(xiàng)的 錯(cuò)誤，即登記簿對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的自然狀況等與物權(quán)歸屬、 內(nèi)容無關(guān)的事項(xiàng) 的記載出現(xiàn)了錯(cuò)誤。例

38、如，權(quán)利人的姓名、名稱或住址錯(cuò)誤；不動(dòng)產(chǎn) 的坐落、面積錯(cuò)誤等。而物權(quán)法第 19 條第 1 款以及第 2 款中的“利害關(guān)系人”是指，登記簿上未將其不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)記載入登記簿、或未 將其物權(quán)正確地記載入登記簿或曾經(jīng)被記載的權(quán)利被不正確地注銷 了的人。這些人中有的是登記簿記載的權(quán)利人， 有的甚至都不是登記 簿記載的權(quán)利人。 但是，由于不動(dòng)產(chǎn)登記簿上關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬 和內(nèi)容的記載有錯(cuò)誤， 而該錯(cuò)誤對(duì)其權(quán)利造成了妨害或損害， 產(chǎn)生了 法律上的利害關(guān)系，所以他們就是物權(quán)法第 19 條中的“利害關(guān)系 人”，有權(quán)就該登記簿上的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤申請(qǐng)更正登記。具體來說，利 害關(guān)系人的“利害關(guān)系”體現(xiàn)在兩個(gè)方面：其一，

39、如果不能及時(shí)消除登 記簿上的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤， 真實(shí)權(quán)利人可能因第三人之善意取得致物權(quán) 消滅或被設(shè)定負(fù)擔(dān)。 其二，如果不能及時(shí)消除登記簿上的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò) 誤，利害關(guān)系人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的處分就會(huì)受到限制。有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，物權(quán)法第 19 條第 1 款中的“權(quán)利人”包括登記權(quán) 利人與事實(shí)權(quán)利人。利害關(guān)系人則是指，登記權(quán)利人和真實(shí)權(quán)利 人之外的， 因登記記載錯(cuò)誤會(huì)造成對(duì)自己不利影響的當(dāng)事人， 如已與 權(quán)利人訂立物權(quán)變動(dòng)合同的第三人。筆者認(rèn)為這種觀點(diǎn)是妥當(dāng)?shù)摹?如果認(rèn)為權(quán)利人既包括了登記權(quán)利人也包括了事實(shí)權(quán)利人， 那么利害 關(guān)系人的概念就沒有必要了。 如果將利害關(guān)系人理解為與權(quán)利人存在 債權(quán)關(guān)系的人的話， 由于

40、登記簿上不存在錯(cuò)誤， 即便權(quán)利人沒有履行 該物權(quán)變動(dòng)合同， 也只是違約的問題， 債權(quán)人有權(quán)請(qǐng)求債務(wù)人履行辦 理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記或其他處分登記的義務(wù)。 利害關(guān)系人顯然沒有必要 申請(qǐng)異議登記，更無須申請(qǐng)更正登記。事實(shí)上，從物權(quán)法第 33 條的規(guī)定來看， 也可以非常清楚的知道， 利害關(guān)系人是指那些因物權(quán) 的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭(zhēng)議的人，而非單純的債權(quán)人。其次，之所以物權(quán)法第 19 條第 2 款僅規(guī)定利害關(guān)系人可以申請(qǐng) 異議登記，而沒有將權(quán)利人也作為異議登記的申請(qǐng)人，關(guān)鍵就在于： 只有利害關(guān)系人才是與登記簿上權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤密切相關(guān)的主體。 他通 過更正登記要消除的是權(quán)利事項(xiàng)的錯(cuò)誤，而不是非權(quán)利事項(xiàng)的錯(cuò)誤。 他申

41、請(qǐng)異議登記也是為了避免登記簿上的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤而引發(fā)第三 人的善意取得。因?yàn)楫愖h登記的目的就要暫時(shí)切斷登記簿的公信力， 阻止第三人的善意取得， 從而為利害關(guān)系人在完成更正登記之前提供 一種暫時(shí)性的保護(hù)。 至于權(quán)利人， 由于登記簿上僅是非權(quán)利事項(xiàng)出現(xiàn) 錯(cuò)誤，他只需要通過提供證明登記確有所錯(cuò)的證據(jù)進(jìn)行更正登記即 可。由于該錯(cuò)誤不會(huì)導(dǎo)致第三人善意取得其物權(quán)或給權(quán)利制造負(fù)擔(dān)， 所以權(quán)利人沒有申請(qǐng)異議登記的必要性，自然物權(quán)法第 19 條第 2 款也不必規(guī)定其有權(quán)申請(qǐng)異議登記。第三，物權(quán)法第 19 條第 2 款規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人 不同意更正的， 利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記， 而且自異議登記之日

42、起十五日內(nèi)利害關(guān)系人不起訴的，異議登記失效。有學(xué)者認(rèn)為， 物 權(quán)法第 19 條第 2 款實(shí)際上確立了異議登記的一個(gè)前提條件，即不 動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正登記。筆者認(rèn)為這種理解是 不妥當(dāng)?shù)?。事?shí)上，物權(quán)法該款不是要為異議登記設(shè)立一個(gè)前提 要件，它要表明的是：如果登記簿存在權(quán)利事項(xiàng)的錯(cuò)誤的話，利害關(guān) 系人可以要針對(duì)登記簿記載的權(quán)利人行使更正請(qǐng)求權(quán)， 要求其書面同 意更正。如果登記權(quán)利人加以拒絕， 就意味著利害關(guān)系人與登記權(quán)利 人產(chǎn)生了關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容的法律爭(zhēng)議。 由于這是一種實(shí)體 法上民事權(quán)利義務(wù)的糾紛， 只能由當(dāng)事人通過民事訴訟 （不包括行政 訴訟）的途徑解決。故此， 物權(quán)法第

43、 19 條第 2 款第 2 句要求申 請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)“起訴”，否則異議登記失效。在利害 關(guān)系人通過民事訴訟獲得了有利于自己的確定判決后， 因利害關(guān)系人 已經(jīng)可以向登記機(jī)構(gòu)提供“證明登記確有錯(cuò)誤的”證據(jù)，所以他可以直 接請(qǐng)求登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行更正登記 （物權(quán)法第 19 條第 1 款）。（二）我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記方面的規(guī)章對(duì)登記簿的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤與非權(quán)利 事項(xiàng)錯(cuò)誤規(guī)定了不同的更正登記程序1、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒布的房屋登記辦法明確將房屋登記簿的 錯(cuò)誤分為兩類：其一， “不涉及房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容”的登記簿的記載 錯(cuò)誤；其二，“涉及房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容”的登記簿的記載錯(cuò)誤。在區(qū) 分這兩類錯(cuò)誤的基礎(chǔ)上， 房

44、屋登記辦法規(guī)定了不同的更正程序和 要件 （1）是否能夠依職權(quán)更正上不同。如果房屋登記簿的記載錯(cuò)誤不涉 及房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的， 房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)書面通知有關(guān)權(quán)利人在 規(guī)定期限內(nèi)辦理更正登記。 倘若當(dāng)事人無正當(dāng)理由逾期不辦理更正登 記的，房屋登記機(jī)構(gòu)可以依據(jù)申請(qǐng)登記材料或者有效的法律文件對(duì)房 屋登記簿的記載予以更正，并書面通知當(dāng)事人（ 房屋登記辦法第 75 條第 1 款）。但是，對(duì)于涉及房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的登記簿錯(cuò)誤， 房屋登記機(jī)構(gòu)只能書面通知有關(guān)權(quán)利人在規(guī)定期限內(nèi)辦理更正登記 （房屋登記辦法第 75條第 2款第 1句），不能依職權(quán)進(jìn)行更正登 記。（2）更正登記的要件不同。對(duì)于涉及房屋權(quán)利歸屬和

45、內(nèi)容的登記簿 記載錯(cuò)誤，登記機(jī)構(gòu)只能在兩種情形下辦理更正登記：其一，利害關(guān) 系人提供了權(quán)利人同意更正的證明材料 （房屋登記辦法 第 74 條第 1、 2 款）。其二，利害關(guān)系人提供了“證明房屋登記簿記載錯(cuò)誤的材 料”，依據(jù)房屋登記辦法第 80 條，該材料是指“確定了房屋權(quán)利歸 屬或者權(quán)利內(nèi)容與房屋登記簿記載的權(quán)利狀況不一致的”人民法院或 仲裁委員會(huì)的生效法律文書。 但是，對(duì)于不涉及房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容 的登記簿記載錯(cuò)誤，權(quán)利人只要提供“證明房屋登記簿記載錯(cuò)誤的材 料”即可申請(qǐng)更正登記，該材料是指“申請(qǐng)登記材料或者有效的法律文 件”，其范圍顯然大于利害關(guān)系人提供的證明登記簿記載錯(cuò)誤的材料。 如果權(quán)

46、利人無正當(dāng)理由逾期不申請(qǐng)更正登記的， 房屋登記機(jī)構(gòu)還可依 職權(quán)進(jìn)行更正登記。2、國(guó)土資源部頒布的土地登記辦法雖未如房屋登記辦 法那樣區(qū)分土地登記簿上涉及與不涉及土地權(quán)利歸屬和內(nèi)容的錯(cuò) 誤，但是從土地登記辦法第 59 條、第 60 條的規(guī)定可以看出， 其實(shí)質(zhì)上仍然是區(qū)分了二者的。（ 1）依據(jù)土地登記辦法第 59 條，只有在土地權(quán)利人認(rèn)為土地 登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的， 才可以持原土地權(quán)利證書和證明登記錯(cuò)誤 的相關(guān)材料， 申請(qǐng)更正登記。 如果是利害關(guān)系人認(rèn)為土地登記簿記載 的事項(xiàng)錯(cuò)誤的， 則其必須持土地權(quán)利人書面同意更正的證明文件， 申 請(qǐng)更正登記。這一區(qū)分就意味著土地權(quán)利人需要更正的錯(cuò)誤實(shí)際上與

47、土地權(quán)利的歸屬和內(nèi)容無關(guān)， 而利害關(guān)系人要申請(qǐng)更正的錯(cuò)誤因與土 地權(quán)利的歸屬和內(nèi)容相關(guān)，勢(shì)必要得到土地權(quán)利人的書面更正同意。（ 2）土地登記辦法第 60 條第 1 款規(guī)定，如果土地登記簿記載的 權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。然后，利害關(guān) 系人通過提起針對(duì)土地權(quán)利人的民事訴訟來解決土地權(quán)利歸屬和內(nèi) 容的爭(zhēng)議。三、權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤更正登記的要件 我國(guó)物權(quán)法第 19 條第 1 款仿效德國(guó)的立法模式，為利害關(guān)系人 更正登記簿上的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤提供了兩種途徑： 其一，利害關(guān)系人針 對(duì)登記簿記載的權(quán)利人行使更正請(qǐng)求權(quán)并獲得其書面的更正同意； 其 二，在登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的情況下， 向

48、登記機(jī)構(gòu)提供證 明登記確有錯(cuò)誤的證據(jù)。（一）登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正1、更正請(qǐng)求權(quán)當(dāng)?shù)怯洸居涊d的關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容事項(xiàng)出現(xiàn)錯(cuò)誤， 即該錯(cuò)誤 屬于登記簿權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤時(shí)， 該錯(cuò)誤實(shí)際上已經(jīng)構(gòu)成了對(duì)真實(shí)物權(quán)人 的物權(quán)圓滿狀態(tài)的侵害或妨害。 由于登記簿本身存在錯(cuò)誤， 故此真實(shí) 權(quán)利人無法獲得登記簿推定力的保護(hù)（ 物權(quán)法第 16 條第 1 款）。 它只能通過行使更正請(qǐng)求權(quán)來排除對(duì)其物權(quán)的妨害或侵害。 更正請(qǐng)求 權(quán)是指，當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的內(nèi)容與真實(shí)的權(quán)利不一致時(shí)請(qǐng)求相對(duì)人表 示同意更正登記的請(qǐng)求權(quán)。我國(guó)物權(quán)法雖然沒有明確規(guī)定更正請(qǐng) 求權(quán)，但是從其第 19 條第 1 款關(guān)于“不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利

49、人書面 同意更正”的規(guī)定來看，實(shí)際上是承認(rèn)更正請(qǐng)求權(quán)的。因?yàn)榈怯洸居?載的權(quán)利人書面同意就是利害關(guān)系人行使更正請(qǐng)求權(quán)的結(jié)果。此外， 由于物權(quán)法第 35 條明確賦予了因物權(quán)被妨害的權(quán)利人有權(quán)請(qǐng)求 排除妨害。當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤而給物權(quán)人構(gòu)成妨害 時(shí)，也應(yīng)認(rèn)為因登記簿上權(quán)利事項(xiàng)記載錯(cuò)誤而致物權(quán)被妨害的權(quán)利人 可以行使性質(zhì)與排除妨害請(qǐng)求權(quán)相同的更正請(qǐng)求權(quán)。更正請(qǐng)求權(quán)在性質(zhì)上屬于物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，它是基于物權(quán)而產(chǎn)生的請(qǐng)求 權(quán)，具有從屬性。只要物權(quán)以及登記簿錯(cuò)誤對(duì)該物權(quán)妨害仍然存在， 更正請(qǐng)求權(quán)就不會(huì)因時(shí)間的經(jīng)過而消滅。 故此，德國(guó)民法典第 898 條規(guī)定，更正請(qǐng)求權(quán)不適用于訴訟時(shí)效。我國(guó)物權(quán)法未就

50、更正請(qǐng) 求權(quán)是否適用訴訟時(shí)效作出規(guī)定。但是，從物權(quán)法的立法本意來 看，排除妨害的請(qǐng)求權(quán)、消除危險(xiǎn)的請(qǐng)求權(quán)是不適用訴訟時(shí)效的。443 因?yàn)槲餀?quán)法僅規(guī)定了占有人返還原物的請(qǐng)求權(quán)必須自“侵占 發(fā)生之日起一年內(nèi)”行使，否則歸于消滅（第 245 條第 2款）。而對(duì)于 物權(quán)人或占有人的排除妨害請(qǐng)求權(quán)與消除危險(xiǎn)的請(qǐng)求權(quán)都沒有規(guī)定 訴訟時(shí)效期間或者除斥期間。 既然如此， 則與排除妨害請(qǐng)求權(quán)屬于同 一性質(zhì)的更正請(qǐng)求權(quán)也不適用訴訟時(shí)效。在德國(guó)民法上，更正請(qǐng)求權(quán)人是指“其權(quán)利未被登記或未被正確登記 的人或因登記并不存在的負(fù)擔(dān)設(shè)定或限制而受到侵害的人” （德國(guó)民 法典第894條）。而在我國(guó)物權(quán)法中，更正請(qǐng)求權(quán)人就是

51、利害關(guān)系人。盡管物權(quán)法第 19 條第 1 款規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān) 系人都可以申請(qǐng)更正登記。但是，如前所述，權(quán)利人申請(qǐng)更正的只是 登記簿上的非權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤， 其物權(quán)并未受到妨害或侵害， 故而不屬 于更正請(qǐng)求權(quán)人。只有利害關(guān)系人，因其物權(quán)沒有記載或沒有被 正確地記載入登記簿或從登記簿上錯(cuò)誤地加以注銷了， 故而遭受了妨 害，享有要求登記簿記載的權(quán)利人排除妨害的更正請(qǐng)求權(quán)。作為物權(quán)請(qǐng)求權(quán)的更正請(qǐng)求權(quán)， 其指向的不是登記機(jī)構(gòu)而是對(duì)真實(shí)物 權(quán)人的物權(quán)構(gòu)成妨害之人，德國(guó)法上稱之為“其權(quán)利將因更正而被涉 及的人”在我國(guó)法中，依據(jù)物權(quán)法第 19條第1款，更正請(qǐng) 求權(quán)所指向的是“不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人”， 即登

52、記名義人或登記 權(quán)利人。由于更正請(qǐng)求權(quán)是一種物權(quán)請(qǐng)求權(quán)， 只要登記簿的錯(cuò)誤已經(jīng) 構(gòu)成了對(duì)利害關(guān)系人物權(quán)的妨害， 無論妨害者是否具有過錯(cuò)， 都不影 響更正請(qǐng)求權(quán)的行使。故此，因此，只要消除登記簿上的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò) 誤會(huì)涉及到其登記權(quán)利的人都屬于更正請(qǐng)求權(quán)指向的義務(wù)人。 至于登 記權(quán)利人對(duì)于登記簿錯(cuò)誤的發(fā)生有無過錯(cuò)、是否知悉登記簿的錯(cuò)誤 等，在所不問。例如，甲針對(duì)乙的 A 房屋享有第一順位的抵押權(quán)， 而丙享有 A 房屋上的第二順位抵押權(quán)。由于乙的欺詐行為，甲的第 一順位抵押權(quán)被錯(cuò)誤地注銷了， 此時(shí)基于抵押權(quán)順位升進(jìn)注意， 丙成 為了第一順位抵押權(quán)人。此時(shí)，甲有權(quán)針對(duì) A 房屋的所有權(quán)人乙、 抵押權(quán)人丙

53、行使更正請(qǐng)求權(quán)。 盡管乙的抵押權(quán)被錯(cuò)誤完全是因乙的欺 詐所致，與丙無關(guān)，丙也屬于更正請(qǐng)求權(quán)指向的義務(wù)人。2、登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正物權(quán)法第 19 條第 1 款規(guī)定，當(dāng)利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記 載的事項(xiàng)錯(cuò)誤時(shí)， 可以通過行使更正請(qǐng)求權(quán)， 要求登記簿記載的權(quán)利 人書面同意更正。 從該款的字面含義來看， 似乎只要是登記簿記載的 權(quán)利人書面同意更正，登記機(jī)構(gòu)就必須辦理更正登記。但是，如果仔 細(xì)研究更正登記的規(guī)范目的， 可知實(shí)際并非如此。 更正登記是為了解 決登記簿錯(cuò)誤， 維護(hù)物權(quán)人合法權(quán)益而設(shè)立的制度。 如果登記簿并不 存在錯(cuò)誤，即便登記權(quán)利人書面同意進(jìn)行所謂的“更正” ，登記機(jī)構(gòu)也 不應(yīng)

54、當(dāng)辦理更正登記， 否則就容易出現(xiàn)當(dāng)事人惡意串通利用更正登記 制度逃避國(guó)家稅收等違法情形。正因如此，在德國(guó)法上，一方面，更 正同意必須得到官方文書或官方認(rèn)證的文書的證明 （土地登記條例 第 29 條）；另一方面， 如果登記機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)登記簿并非不正確， 或者雖 然登記簿是錯(cuò)誤的但通過對(duì)更正申請(qǐng)人進(jìn)行新的登記也不會(huì)使該登 記簿變得正確時(shí)， 即便存在更正同意， 登記機(jī)構(gòu)仍有權(quán)拒絕辦理更正 登記。 7§22,Rn 31我國(guó)物權(quán)法第 19 條第 1 款只是要求更正同意采取書面形式，而 未如德國(guó)那樣要求該更正同意必須由官方文書或官方認(rèn)證的文書加 以證明。因此，實(shí)踐中極有可能出現(xiàn)當(dāng)事人利用更正登記實(shí)現(xiàn)

55、違法目 的的問題。為避免這種現(xiàn)象，我國(guó)現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記的法律、法規(guī)和 規(guī)章不僅要求利害關(guān)系人在申請(qǐng)更正登記時(shí)提交登記權(quán)利人同意更 正的書面材料， 還要求申請(qǐng)人提交證明登記簿記載錯(cuò)誤的材料。 登記 機(jī)構(gòu)在審查后認(rèn)為登記簿記載確實(shí)存在錯(cuò)誤的， 方辦理更正登記。 如 果登記簿并不存在錯(cuò)誤， 即便更正登記申請(qǐng)人提交了登記權(quán)利人書面 的更正同意，也不辦理更正登記。例如， 房屋登記辦法第 74 條規(guī) 定：“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為房屋登記簿記載的事項(xiàng)有錯(cuò)誤的，可以 提交下列材料，申請(qǐng)更正登記： （一）登記申請(qǐng)書；（二）申請(qǐng)人的身 份證明；（三）證明房屋登記簿記載錯(cuò)誤的材料。利害關(guān)系人申請(qǐng)更 正登記的， 還應(yīng)

56、當(dāng)提供權(quán)利人同意更正的證明材料。 房屋登記簿記載 確有錯(cuò)誤的，應(yīng)當(dāng)予以更正；需要更正房屋權(quán)屬證書內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)書 面通知權(quán)利人換領(lǐng)房屋權(quán)屬證書； 房屋登記簿記載無誤的， 應(yīng)當(dāng)不予 更正，并書面通知申請(qǐng)人。 ”不過需要注意的是，在登記簿記載的權(quán)利 人已經(jīng)書面同意更正的情況下， 不應(yīng)對(duì)利害關(guān)系人提交的證明登記簿 記載錯(cuò)誤的材料有過高的要求，否則就違反了物權(quán)法第 19 條第 1 款的規(guī)定。 因?yàn)槿绻?dāng)事人提供的證據(jù)已經(jīng)能夠充分證明登記確有 錯(cuò)誤，此時(shí)提供登記權(quán)利人的書面更正同意就毫無必要了。（二）有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤依據(jù)物權(quán)法第 19 條第 1 款，無論登記簿記載的權(quán)利人是否同意 更正，只要利害關(guān)系

57、人有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的， 登記機(jī)構(gòu)也應(yīng)當(dāng) 進(jìn)行更正登記。 如前所述， 在對(duì)登記簿上權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤加以更正的情 況下，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格限制所謂“證明登記確有錯(cuò)誤的”證據(jù)，否則就會(huì)出現(xiàn) 損害登記權(quán)利人和第三人合法權(quán)益的問題。這一點(diǎn)在我國(guó)尤為必要。 因?yàn)椋c德國(guó)由法院作為登記機(jī)構(gòu)，司法輔助人具體負(fù)責(zé)登記、登記 簿法官加以監(jiān)督的模式 11 所不同的是，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)是行 政機(jī)關(guān)， 具體登記事務(wù)又多為該行政機(jī)關(guān)下屬的事業(yè)單位 （如房地產(chǎn) 交易中心、土地交易中心等） 。在這些登記機(jī)構(gòu)從事登記事務(wù)的人往 往沒有學(xué)習(xí)過法律， 許多人連大學(xué)學(xué)歷都沒有。 有些登記人員甚至連 物權(quán)、債權(quán)是什么、如何區(qū)分都不清楚。任

58、由他們隨意判斷申請(qǐng)人提 交的證據(jù)是否能夠證明登記確有錯(cuò)誤， 顯然是極不妥當(dāng)?shù)模?更正申請(qǐng) 人、登記權(quán)利人以及第三人的合法權(quán)益都難以得到保障。筆者認(rèn)為，在我國(guó)，原則上只有利害關(guān)系人提供了人民法院、仲裁委 員會(huì)以及有權(quán)確定物權(quán)歸屬和內(nèi)容的行政機(jī)關(guān)作出的生效法律文書， 且該法律文書上確定的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容表明了登記簿上關(guān)于 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容的記載是錯(cuò)誤的時(shí)候，才符合物權(quán)法第 19 條第 1 款規(guī)定的“有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤”的要求。這是因?yàn)椋?在 利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿上權(quán)利事項(xiàng)存在錯(cuò)誤， 而登記簿記載的 權(quán)利人又不同意更正， 就意味著利害關(guān)系人與登記簿記載的權(quán)利人就 物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生了爭(zhēng)議。依據(jù)物權(quán)法第 33 條，“因物權(quán)的 歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭(zhēng)議的，利害關(guān)系人可以請(qǐng)求確認(rèn)權(quán)利。 ”該法第 32 條又規(guī)定：“物權(quán)受到侵害的，權(quán)利人可以通過和解、調(diào)解、仲裁、訴 訟等途徑解決?！痹谖覈?guó)，有權(quán)確認(rèn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容、解決物權(quán)爭(zhēng)議的主要就是法院與仲裁委員會(huì)，以及法律授權(quán)的特定行政機(jī)關(guān)，如土地管理法允許人民政府對(duì)土地權(quán)屬爭(zhēng)議進(jìn)行處理。此外，從我國(guó)現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)章和地方性法規(guī)來看， 也都明確 地將證明登記簿上權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤的證據(jù)限定為法院、 仲裁委員會(huì)和行 政機(jī)關(guān)的生效法律文書。例如， 房屋登記