廣州市土地出讓金計(jì)收有關(guān)政策問(wèn)答

1、 廣州市土地出讓金計(jì)收有關(guān)政策問(wèn)答土地出讓金，實(shí)際上就是土地所有者出讓土地使用權(quán)若干年限的地租之總和?，F(xiàn)行的土地出讓金的實(shí)質(zhì)，可概括為它是一個(gè)既有累計(jì)若干年的地租性質(zhì)，又有一次性收取的似稅非稅性質(zhì)的矛盾復(fù)合體。以下是關(guān)于廣州市土地出讓金計(jì)收有關(guān)政策問(wèn)答：一、廣州市計(jì)收土地出讓金計(jì)收是按哪個(gè)文件執(zhí)行？答：2014年3月28日，廣州市人民政府辦公廳關(guān)于土地節(jié)約節(jié)約利用的實(shí)施意見(jiàn)（穗府辦【2014】12號(hào)，下稱(chēng)12號(hào)文）印發(fā)實(shí)施，我市計(jì)收土地出讓金政策按該文件執(zhí)行。二、原劃撥用地上已建成并已辦理權(quán)屬登記的私有住宅房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，如何計(jì)收土地出讓金？答：私有住宅房屋（不含經(jīng)濟(jì)適用住房、解困房、安居房、房

2、改房、限價(jià)房、公租房、僑房等政策性住房）權(quán)屬轉(zhuǎn)移補(bǔ)辦土地有償使用手續(xù)的，屬于交易的，參照12號(hào)文第（五十三）點(diǎn)關(guān)于拆遷安置房補(bǔ)交土地出讓金的規(guī)定，按房屋交易價(jià)格的1.6%計(jì)收土地出讓金（房屋交易價(jià)格按交易雙方報(bào)價(jià)與存量房交易計(jì)稅價(jià)格核定通知書(shū)載明價(jià)格較高者確定）；屬于贈(zèng)與的，按存量房交易計(jì)稅價(jià)格核定通知書(shū)載明價(jià)格的1.6%計(jì)收土地出讓金。申請(qǐng)人在申請(qǐng)辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)時(shí)，應(yīng)提交存量房交易計(jì)稅價(jià)格核定通知書(shū)。經(jīng)濟(jì)適用住房、解困房、安居房、房改房、限價(jià)房、公租房、僑房等政策性住房土地出讓金補(bǔ)交標(biāo)準(zhǔn)另有規(guī)定的，按相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。三、原劃撥用地上已建成并已辦理權(quán)屬登記的私有住宅房屋自行申請(qǐng)補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)

3、，如何計(jì)收土地出讓金？答：私有住宅房屋（不含經(jīng)濟(jì)適用住房、解困房、安居房、房改房、限價(jià)房、公租房、僑房等政策性住房）自行申請(qǐng)補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)的，參照12號(hào)文第（五十三）點(diǎn)關(guān)于拆遷安置房補(bǔ)交土地出讓金的規(guī)定，按該房屋市場(chǎng)評(píng)估房?jī)r(jià)的1.6%計(jì)收土地出讓金。該房屋市場(chǎng)評(píng)估房?jī)r(jià)由市國(guó)土房管局按規(guī)定委托評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。經(jīng)濟(jì)適用住房、解困房、安居房、房改房、限價(jià)房、公租房、僑房等政策性住房土地出讓金補(bǔ)交標(biāo)準(zhǔn)另有規(guī)定的，按相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。四、原劃撥用地上已建成并已辦理權(quán)屬登記的房屋（除私有住宅房屋外）權(quán)屬轉(zhuǎn)移或企業(yè)改制或自行申請(qǐng)補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)，如何計(jì)收土地出讓金？答：參照12號(hào)文第（八十四）點(diǎn)關(guān)于村經(jīng)濟(jì)發(fā)

4、展留用地使用非政府儲(chǔ)備用地補(bǔ)交土地出讓金的規(guī)定，按該房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)的40%計(jì)收土地出讓金。該房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)由市國(guó)土房管局按規(guī)定委托評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估（以下同）。五、對(duì)于實(shí)際沒(méi)有發(fā)生擴(kuò)建、加建、改建的私有住宅房屋，現(xiàn)測(cè)繪面積與原確權(quán)面積不符，如何計(jì)收土地出讓金？答：現(xiàn)確權(quán)面積以最新測(cè)繪結(jié)果為準(zhǔn)的，如房屋原確權(quán)面積已辦理土地有償使用手續(xù)，現(xiàn)確權(quán)面積全部視作按已辦理土地有償使用手續(xù)處理（出讓起始時(shí)間及出讓年限與原證注記相同），不涉及補(bǔ)交或退減土地出讓金；如房屋原確權(quán)面積全部或部分未辦理土地有償使用手續(xù)，現(xiàn)測(cè)繪面積較原確權(quán)面積增加部分按劃撥方式處理。六、已建成私有住宅房屋發(fā)生擴(kuò)建、加建、改建，房

5、屋用途仍為住宅的，如何計(jì)收土地出讓金？答：（一）對(duì)于擴(kuò)建、加建、改建發(fā)生在1993年1月1日之前的（以有關(guān)部門(mén)確認(rèn)的實(shí)際建設(shè)行為發(fā)生日期為準(zhǔn)），房屋建筑面積增加部分不涉及補(bǔ)交土地出讓金，按劃撥方式處理。（二）對(duì)于擴(kuò)建、加建、改建發(fā)生在1993年1月1日之后的（以有關(guān)部門(mén)確認(rèn)的實(shí)際建設(shè)行為發(fā)生日期為準(zhǔn)），按照12號(hào)文第（五十六）點(diǎn)關(guān)于調(diào)整建筑面積補(bǔ)交土地出讓金的規(guī)定，分以下情形處理：1.屬原劃撥用地的，建筑面積有增加的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交的土地出讓金額=增加建筑面積×市場(chǎng)評(píng)估樓面地價(jià)（市場(chǎng)評(píng)估樓面地價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為案件受理之日，土地出讓起始時(shí)間為土地出讓金繳清之日）。2.屬已出讓用地的，建筑面積增

6、加的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交的土地出讓金額=增加建筑面積×市場(chǎng)評(píng)估樓面地價(jià)（市場(chǎng)評(píng)估樓面地價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為案件受理之日并進(jìn)行年限修正，土地出讓起始時(shí)間為已出讓設(shè)定的出讓起始時(shí)間）；建筑面積減少的，不作退減。七、已建成私有住宅房屋拆除重建，房屋用途仍為住宅的，如何計(jì)收土地出讓金？答：按私有住宅房屋用地屬于劃撥用地或出讓用地分別處理：（一）原劃撥用地的，參照12號(hào)文第（三十二）點(diǎn)關(guān)于協(xié)議出讓價(jià)格的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交的土地出讓金額=房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)-經(jīng)評(píng)審的征地拆遷費(fèi)用；征地拆遷費(fèi)用參照12號(hào)文第（二十五）點(diǎn)土地綜合開(kāi)發(fā)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行核算，即征地拆遷費(fèi)用=重建時(shí)點(diǎn)辦公用途市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)的60%?用地面積。（二）屬

7、已出讓用地的，按照12號(hào)文第（五十六）點(diǎn)關(guān)于調(diào)整建筑面積補(bǔ)交土地出讓金的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交的土地出讓金額=增加建筑面積×市場(chǎng)評(píng)估樓面地價(jià)（市場(chǎng)評(píng)估樓面地價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為案件受理之日并進(jìn)行年限修正，土地出讓起始時(shí)間為已出讓設(shè)定的出讓起始時(shí)間）；建筑面積減少的，不作退減。八、已建成房屋（不含私有住宅房屋）發(fā)生擴(kuò)建、加建、改建但未改變房屋用途的，如何計(jì)收土地出讓金？答：按照12號(hào)文第（五十六）點(diǎn)關(guān)于調(diào)整建筑面積補(bǔ)交土地出讓金的規(guī)定，分以下情形處理：1.屬原劃撥用地的，如仍屬可劃撥用地項(xiàng)目，不需補(bǔ)交土地出讓金；除此之外，建筑面積有增加的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交的土地出讓金額=增加建筑面積×市場(chǎng)評(píng)估樓面

8、地價(jià)（市場(chǎng)評(píng)估樓面地價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為案件受理之日，土地出讓起始時(shí)間為土地出讓金繳清之日）。2.屬已出讓用地的，出讓合同有約定，從其約定；沒(méi)有約定，建筑面積增加的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交的土地出讓金額=增加建筑面積×單價(jià)（單價(jià)為申請(qǐng)補(bǔ)交土地出讓金時(shí)市場(chǎng)估價(jià)樓面地價(jià)與原出讓合同樓面地價(jià)較高者，市場(chǎng)評(píng)估樓面地價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為案件受理之日并進(jìn)行年限修正，土地出讓起始時(shí)間為已出讓設(shè)定的出讓起始時(shí)間）；建筑面積減少的，不作退減。九、已建成房屋（不含私有住宅房屋）發(fā)生拆除重建但未改變房屋用途的，如何計(jì)收土地出讓金？答：按已建成房屋（不含私有住宅房屋）用地屬于劃撥用地或出讓用地分別處理：（一）原劃撥用地的，參照12號(hào)

9、文第（三十二）點(diǎn)關(guān)于協(xié)議出讓價(jià)格的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交的土地出讓金額=房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)-經(jīng)評(píng)審的征地拆遷費(fèi)用；征地拆遷費(fèi)用由于用地單位征地拆遷支出費(fèi)用的原始憑證缺失等原因難以評(píng)審確定的，工業(yè)用地按市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)的40%計(jì)收土地出讓金；其他用地參照12號(hào)文第（二十五）點(diǎn)關(guān)于土地綜合開(kāi)發(fā)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行核算征地拆遷費(fèi)用，即征地拆遷費(fèi)用=重建時(shí)點(diǎn)辦公用途市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)的60%?用地面積。（二）屬已出讓用地的，按照12號(hào)文第（五十六）點(diǎn)關(guān)于調(diào)整建筑面積補(bǔ)交土地出讓金的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交的土地出讓金額=增加建筑面積×市場(chǎng)評(píng)估樓面地價(jià)（市場(chǎng)評(píng)估樓面地價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為案件受理之日并進(jìn)行年限修正，土地出讓起始時(shí)間為已出

10、讓設(shè)定的出讓起始時(shí)間）；建筑面積減少的，不作退減。十、原劃撥用地上已建成房屋（含私有住宅房屋）發(fā)生擴(kuò)建、加建、改建、拆除重建且房屋用途變更的，如何計(jì)收土地出讓金？答：按照12號(hào)文第（四十九）點(diǎn)第3（2）小點(diǎn)關(guān)于改變用途補(bǔ)交土地出讓金的規(guī)定，補(bǔ)交土地出讓金額=改變用途后的市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)?評(píng)估的原劃撥用地市場(chǎng)價(jià)。十一、涉及改變土地用途的，如何計(jì)收土地出讓金？答：（一）劃撥用地上土地用途改變?yōu)樯唐纷≌蛴捎玫貑挝蛔孕猩暾?qǐng)改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用途進(jìn)行新建的，按照12號(hào)文第（四十九）點(diǎn)第3（1）小點(diǎn)關(guān)于改變土地用途收回土地使用權(quán)的規(guī)定，由政府收回土地使用權(quán)后公開(kāi)出讓?zhuān)凑赵u(píng)估的原劃撥用地市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)償。（二）劃

11、撥用地上除土地用途改變?yōu)樯唐纷≌?，因?guī)劃調(diào)整而非用地單位自行申請(qǐng)改變土地用途，且經(jīng)政府批準(zhǔn)不收回土地使用權(quán)的，參照12號(hào)文第（四十九）點(diǎn)第3（2）小點(diǎn)關(guān)于改變土地用途補(bǔ)交土地出讓金的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交的土地出讓金額=改變用途后的市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)-評(píng)估的原劃撥用地市場(chǎng)價(jià)。（三）已出讓用地上因規(guī)劃調(diào)整而非用地單位自行申請(qǐng)改變土地用途，且經(jīng)政府批準(zhǔn)不收回土地使用權(quán)的，按照12號(hào)文第（五十六）點(diǎn)關(guān)于調(diào)整建筑面積補(bǔ)交土地出讓金的規(guī)定，出讓合同有約定的，從其約定；沒(méi)有約定的，按各類(lèi)用途面積增減情況計(jì)算補(bǔ)交的土地出讓金，如計(jì)算的補(bǔ)交土地出讓金額減少，不作退減。（市場(chǎng)評(píng)估樓面地價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為案件受理之日并進(jìn)行年限修

12、正，土地出讓起始時(shí)間為已出讓設(shè)定的出讓起始時(shí)間）十二、以劃撥方式取得村經(jīng)濟(jì)發(fā)展留用地，村集體經(jīng)濟(jì)組織自行申請(qǐng)補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)，如何計(jì)收土地出讓金？答：按照12號(hào)文第（八十四）點(diǎn)關(guān)于村經(jīng)濟(jì)發(fā)展留用地補(bǔ)交土地出讓金的規(guī)定，屬政府儲(chǔ)備用地的，按相應(yīng)用途市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)計(jì)收土地出讓金，但不得低于實(shí)際土地取得成本與土地開(kāi)發(fā)成本及按規(guī)定應(yīng)收取的相關(guān)費(fèi)用之和；屬非政府儲(chǔ)備用地的，按相應(yīng)用途市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)的40%計(jì)收土地出讓金。十三、12號(hào)文第（五十一）點(diǎn)中“本意見(jiàn)實(shí)施前已辦理產(chǎn)權(quán)登記的”，具體是指什么情況？答：“已辦理產(chǎn)權(quán)登記的”是指已建成并已取得權(quán)屬登記證明文件的房地產(chǎn)，包括已初始登記（或稱(chēng)“大確權(quán)”）的房地產(chǎn)

13、。十四、12號(hào)文第（五十三）點(diǎn)中“房屋交易價(jià)格”的含義是什么？答：房屋交易價(jià)格是指交易雙方報(bào)價(jià)與課稅價(jià)格（即存量房交易計(jì)稅價(jià)格核定通知書(shū)載明價(jià)格）較高者。十五、已出讓工業(yè)用地項(xiàng)目增加生產(chǎn)性用房，是否需計(jì)收土地出讓金？答：已出讓工業(yè)用地項(xiàng)目增加生產(chǎn)性用房，按照國(guó)土資源部節(jié)約集約利用土地規(guī)定（國(guó)土資源部令第61號(hào)，2014年）第二十四條“在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下，現(xiàn)有工業(yè)用地提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價(jià)款”的規(guī)定執(zhí)行。十六、已出讓合同用地中享受了自用優(yōu)惠的自用建筑面積，因權(quán)屬轉(zhuǎn)移或自行申請(qǐng)補(bǔ)交享受自用優(yōu)惠部分土地出讓金，如何計(jì)收土地出讓金？答：原合同受讓人若享受了黨、政、軍機(jī)

14、關(guān)以及行政事業(yè)單位歷史用地自用辦公優(yōu)惠，按標(biāo)定地價(jià)5%計(jì)收的，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)需補(bǔ)交土地出讓金金額=市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)×40%×45%。原合同受讓人若享受了黨、政、軍機(jī)關(guān)以及行政事業(yè)單位新征用地自用辦公優(yōu)惠，按標(biāo)定地價(jià)10%計(jì)收的，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)需補(bǔ)交土地出讓金額=市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)×40%×90%。原合同受讓人若享受了黨、政、軍機(jī)關(guān)以及行政事業(yè)單位歷史用地自用住宅優(yōu)惠，按標(biāo)定地價(jià)10%計(jì)收的，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)需補(bǔ)交土地出讓金額=市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)×40%×40%。原合同受讓人若享受了黨、政、軍機(jī)關(guān)以及行政事業(yè)單位新征用地自用住宅優(yōu)惠，按標(biāo)定地價(jià)20%計(jì)收的，房

15、地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)需補(bǔ)交土地出讓金額=市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)×40%×80%。原合同受讓人若享受了企業(yè)歷史用地自用宿舍優(yōu)惠，按標(biāo)定地價(jià)40%計(jì)收的，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)需補(bǔ)交土地出讓金金額=市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)×40%×10%。原合同受讓人若享受了企業(yè)新征用地自用宿舍優(yōu)惠，按標(biāo)定地價(jià)80%計(jì)收的，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)需補(bǔ)交土地出讓金額=市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)×40%×20%。原合同受讓人若享受了歷史用地自建自用生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目?jī)?yōu)惠，按標(biāo)定地價(jià)50%計(jì)收的，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)無(wú)需補(bǔ)交土地出讓金。十七、已出讓地塊的地下空間建筑，如何計(jì)收土地出讓金？答：按照12號(hào)文第（五十一）點(diǎn)關(guān)于地下空間建筑面積補(bǔ)交土地出讓金的規(guī)定，分以下情形處理：一、原出讓合同對(duì)地下空間建筑調(diào)整土地出讓金已有約定的，從其約定。二、原出讓合同約定暫緩征收地下空間建筑土地出讓金（包括沒(méi)有約定的）、在12號(hào)文實(shí)施前未辦 理產(chǎn)權(quán)登記的，分為四類(lèi)辦理：（