怎樣寫好設計任務書

1、怎樣寫好住宅設計任務書yhg閱讀： 19 次 上傳時間：2007-09-07 推薦人：reid（ 已傳資料1780 套 ） 筆名： reid年齡： 71專業(yè)：建筑等級： 性別：保密積分： 30204行業(yè)：咨詢中介類經(jīng)驗值：1782 注冊時間：2006-11-01最近登陸時間：2010-08-10 09:33所在地區(qū)：廣東省- 廣州市 加為好友 給我留言 工程地點：相關資料：沒有相關內(nèi)容簡介： 規(guī)劃設計是住宅建設的龍頭。從行業(yè)建設和管理的宏觀角度出發(fā)，通過制定超前性、適應性的住宅設計標準規(guī)范，推行住宅性能認定制度；加強建筑設計的基礎研究；建立規(guī)劃設計的市場競爭機制和方案審批制度等等， 不失為行之

2、有效的好方法。從個體開發(fā)行為的微觀層面而言，提高項目運作的科學性，是項目設計工作乃至開發(fā)行為成敗的關鍵。本文通過設計任務書這一開發(fā)程序的必經(jīng)環(huán)節(jié)，談一談，改進項目設計操作的問題。關鍵字：住宅設計, 任務書12建設項目操作流程：一般由前期策劃決策與實施兩部分組成，本圖將“設計任務書”環(huán) 節(jié)從傳統(tǒng)的規(guī)劃設計部分中分離出來，意在強凋其介于策劃決策與實施之間的特殊地位，展 開本文的話題。一、設計任務書是前期項目策劃的成果“凡事預則立， 不預則廢”。 許多開發(fā)商由于不熟悉市場經(jīng)濟體制下的項目運作方法，缺乏對項目的整體把握，市場定位不準，投資安排不周，建設進度缺少計劃，項目實施帶有明顯的隨意性，往往遭至市

3、場的摒棄。國內(nèi)市場中之所以積壓著大量的空置房，其中的重要原因，是由于發(fā)商的操作錯誤，即使在目前全國住宅市場穩(wěn)定上升的情況下，這些樓盤由于總體布局、環(huán)境營造、房型設計、配套設施等方面的先天不足，仍不可能受到市場的認可。項目設計缺乏依據(jù)，是造成設計成果不為市場接納的主要原因。設計單位以技術工作見長，而對市場掌握程度較弱，即使目前推行的招投標工作可以促進優(yōu)秀的設計單位與設計方案脫穎而出，但由于業(yè)務角色和市場角色的原因，實際上無論是設計方還是評審專家的工作依據(jù)仍然是設計任務書。開發(fā)商設計意圖不明確，往往會造成招投標工作的方面錯誤，即使選定中標單位，也會造成設計返工，時間、精力的浪費，挫傷設計人員的創(chuàng)作

4、熱情，直接影響設計成果水平?？梢姡_發(fā)前期的精心策劃，既可以減少開發(fā)商的市場風險，又為設計的順利進行提供了保證。住宅開發(fā)過程實際上是居住消費產(chǎn)品的生產(chǎn)：過程，適合一般產(chǎn)品的營銷規(guī)律。依照菲利浦科特勒的市場營銷理論，一般消費型產(chǎn)品的設計與生產(chǎn)獲得成功的關鍵在于正確確定目標市場的需要和欲望，并比競爭對手更有效地傳送目標市場所期望滿足的東西，企業(yè)要實現(xiàn)這一些目標，就需要在環(huán)境調(diào)查、分析的營銷準備活動中確定目標市場及其需求，并結(jié)合自身的條件進行定位和產(chǎn)品設計。住宅開發(fā)相對于一般產(chǎn)品的營銷又具有自身的特殊性，表現(xiàn)在開發(fā)載體土地的缺乏性、特異性，區(qū)位效應特性，設計建設工作涉及的規(guī)范標準的龐雜性，建設周期長

5、、環(huán)節(jié)多的高風險性，對產(chǎn)品需求的多層次性（ 居住享用，身份顯示，投資增值 ） 與多變性等等方面。這些都增加了住宅開發(fā)項目定位的復雜性。另一方面，準確的市場定位無疑可以使開發(fā)者降低市場風險，增加獲得收益的可能性。所以在項目的前期，重視發(fā)揮策劃工作的作用，通過詳細的調(diào)查分析，得出準確的市場定位至關重要，由此得出的設計任務書會減少設計工作修改甚至落空的可能性?？梢哉f，設計任務書作為項目策劃的決策成果，為設計提供了市場定位依據(jù)。二、開發(fā)項目前期策劃的工作要點企業(yè)開發(fā)行為的根本目的是獲得經(jīng)濟利益，而這一目的實現(xiàn)，必須通過滿足市場的特定需求來完成，即“在適當?shù)臅r間，適當?shù)牡胤揭赃m當?shù)膬r格，適應的信息溝通和

6、促銷手段，向適當?shù)南M者提供適當?shù)漠a(chǎn)品和服務”。 由于住宅開發(fā)周期長、環(huán)節(jié)多、 市場潛在消費需求難以把握，要使開發(fā)決策相對科學，則要求策劃工作具有系統(tǒng)性、超前性、可行性、應變性。1 、 系統(tǒng)性的要求：住宅項目開發(fā)一般由前期決策、規(guī)劃設計、施工建設、市場營銷、運營管理及貫穿始終的財務運作等環(huán)節(jié)組成，而項目策劃階段的工作實際上是整個開發(fā)過程的虛擬演示，要求盡可能地反映各階段可能遇到的問題，故該階段工作的人員組成應包括業(yè)主、各方面的工程技術顧問、市場調(diào)研員、營銷顧問、財務融資顧問、造價工程師、物業(yè)管理人員、規(guī)劃設計人員、有時還需有相關的政府人士等。2、超前性的要求：由于開發(fā)建設的周期長，一旦建成，較

7、長時間難以改變，要求策劃工作根據(jù)社會發(fā)展、科技進步的趨勢，借鑒國內(nèi)外的先進經(jīng)驗，盡可能地預測未來的變化程度，使項目定位具有合理的超前性。3、 可行性的要求：通過詳細的調(diào)研分析，結(jié)合自身的條件，鎖定未來的產(chǎn)品定位，制定出行之有效的包括融資、營銷、形象塑造在內(nèi)的實施措施，獲得最佳的經(jīng)濟收益，良好的社會、環(huán)境效益，是項目策劃的根本任務。上述任務要通過下面的工作來完成：市場調(diào)研。了解國民經(jīng)濟走勢，相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢及產(chǎn)業(yè)政策，金融政策等宏觀背景情況：區(qū)域市場調(diào)查分析。包括區(qū)域內(nèi)供求關系分析，區(qū)域競爭個案分析，不同個案比較等消費群體分析、規(guī)劃前景及目前區(qū)位條件分析等等；用地現(xiàn)狀調(diào)查，包括地質(zhì)條件、配套設

8、施條件、動拆遷量等。行業(yè)法規(guī)分析：限高、容積率、公建配置等。通過市場環(huán)境調(diào)研，擬定備選方案（ 包括初步規(guī)劃方案、銷售計劃） ， 確定項目市場定位，及主要技術經(jīng)濟指標，擬定相關環(huán)節(jié)的初步計劃。應變性要求：策劃階段應對影響開發(fā)工作的各種因素充分考慮，對未來的不確定因素，有充分的估計，提早制定應變方案。三、設計任務書的形成設計任務書是對策劃工作要點，通過系統(tǒng)的分析，得出決策性的文件。作為開發(fā)建設目標與規(guī)劃設計工作方向的主要信息傳遞手段，設計任務書應較全面準確地反映策劃結(jié)論的主要信息點，使設計成果同樣體現(xiàn)系統(tǒng)性、超前性、可行性和應變性的要求。設計任務書中應包括如下的設計要求（ 不含設計依據(jù)基礎資料、設

9、計周期等程式內(nèi)容）：設計成果的定性要求。包括設計內(nèi)容應滿足相關專業(yè)規(guī)范要求，材料設備選擇，建筑類 型要求，建筑風格要求，設計成果應滿足目標市場的生活方式要求、市場定位要求等。設計成果和定量要求。設計成果應符合上級對設計的要求及滿足任務書所提供的主要技 術經(jīng)濟指標。如容積率指標、戶型面積指標、比例指標、公建面積指標、綠化率等。對未來項目的管理要求。設計成果應充分考慮未來項目建成后的管理需求。如建材選擇 及構造設計應便于維修的要求；智能化管理的要求；垃圾收集方式的要求。管理便利性的要 求等等。適應操作彈性的要求。設計工作應考慮建設項目分期開發(fā)的要求，設計過程中對未來市 場的變化可能引起的建筑種類、戶型等的調(diào)整預先考慮。適當超前的設計要求。鼓勵設計單位在滿足設計要求