房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)流程新房購(gòu)房流程

1、新房購(gòu)房流程（買(mǎi)房的網(wǎng)友必看）?購(gòu)房是一個(gè)家庭的大事，以下文章是我們精心組織的，或許對(duì)你購(gòu)房有幫助， 請(qǐng)耐心看完。購(gòu)房者在買(mǎi)房前要充分估計(jì)自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，月供一般不得超過(guò)家庭月收 入白50%。購(gòu)房能力評(píng)估就是綜合考慮自己的收入、支出及所購(gòu)買(mǎi)區(qū)域房?jī)r(jià) 等眾多因素，并通過(guò)購(gòu)房能力評(píng)估計(jì)算器，計(jì)算出自己在現(xiàn)階段可以購(gòu)買(mǎi)的房 屋的總價(jià)及均價(jià)，以指導(dǎo)購(gòu)房者理性購(gòu)房。買(mǎi)房前的心理準(zhǔn)備1、對(duì)樓盤(pán)價(jià)格作好心理準(zhǔn)備。目前南寧樓市價(jià)格處于不斷的波動(dòng)過(guò)程中。在購(gòu)房前需對(duì)樓盤(pán)價(jià)格做好兩 方面的心理準(zhǔn)備。首先是您能承受的房屋總價(jià)是多少，根據(jù)該總價(jià)，您可以換 算出您有能力購(gòu)買(mǎi)的房屋的均價(jià)和面積，并產(chǎn)生相應(yīng)的組合方式。例如

2、：您能 承受的總價(jià)是40萬(wàn)，那么您可以購(gòu)買(mǎi)均價(jià) 4000元/平方米，面積100平方 米的房屋；也可以購(gòu)買(mǎi)5000元/平方米，面積80平方米的房屋等。由于南寧 市中心區(qū)和近郊區(qū)的房屋差價(jià)通常在 2000元/平方米以上。這樣的計(jì)算有利于 您判斷在什么地段購(gòu)房以及房屋的購(gòu)置面積情況。其次，對(duì)房?jī)r(jià)的上升或是下降要做好準(zhǔn)備。很多購(gòu)房者在購(gòu)置房屋時(shí)都希 望房產(chǎn)能在今后升值。這也要從兩個(gè)方面來(lái)進(jìn)行判斷。（1）如果是自住，應(yīng)多 從房屋本身情況和自己的償付能力考慮，在同一水平線(xiàn)上，再優(yōu)先考慮地段、配套設(shè)施、區(qū)域未來(lái)發(fā)展遠(yuǎn)景等影響房?jī)r(jià)升值的因素。（2）如果是投資或自住兼投資，建議優(yōu)先考慮樓盤(pán)的地段和環(huán)境及樓盤(pán)本身

3、的屬性（即是否是容易出售或出租的物業(yè)類(lèi)型）。同時(shí)，由于目前國(guó)家的政策偏向?yàn)橄拗品慨a(chǎn)投資行為，因此，在購(gòu)置新房前最好對(duì)如果轉(zhuǎn)手交易的話(huà)所付出的營(yíng)業(yè)稅等各項(xiàng)成本計(jì)算在 內(nèi)，主要為如果房屋辦證未滿(mǎn)五年即進(jìn)行轉(zhuǎn)讓需交納營(yíng)業(yè)稅（評(píng)估價(jià)*建筑面積*5.85%）和房屋評(píng)估價(jià)1%的個(gè)人所得稅。最后，樓盤(pán)價(jià)格受外部因素影響較大，雖然目前武漢房?jī)r(jià)呈上漲態(tài)勢(shì)，但 也不排除個(gè)別樓盤(pán)會(huì)有下跌的情況出現(xiàn)。因此，消費(fèi)者購(gòu)房前一定要端正心態(tài)。2、對(duì)購(gòu)房區(qū)域作好心理準(zhǔn)備。通過(guò)第一步的價(jià)格準(zhǔn)備之后，您會(huì)對(duì)適合您支付能力的購(gòu)房區(qū)域有一個(gè)大 致的判斷。下一步就是如何選擇購(gòu)房區(qū)域了。據(jù)南寧市情，購(gòu)房區(qū)域從大體上 可以分為中心城區(qū)及近郊

4、區(qū)。兩者區(qū)別為中心城區(qū)配套齊全但多為高層，社區(qū) 規(guī)模較小，價(jià)格高。近郊區(qū)配套有待完善，但社區(qū)規(guī)模大，價(jià)格較低。因此選 擇不同的區(qū)域代表您選擇了完全不同的兩種生活方式。到底哪種生活方式適合 您，可以從自己多年來(lái)的生活地域和生活習(xí)慣做出判斷，也可以到兩種不同的 區(qū)域體驗(yàn)一下。從小的方面來(lái)說(shuō)，如果不愿意自己的生活因?yàn)橘?gòu)房出現(xiàn)太大的 改變，應(yīng)考慮房產(chǎn)與本人及配偶工作單位之間的交通狀況，包括公共交通體系、路況和路程長(zhǎng)短。如果有小孩，教育設(shè)施也應(yīng)該考慮到位。3、對(duì)自己的償貸能力做好心理準(zhǔn)備。如果您準(zhǔn)備一次性付款，那么最好還是能準(zhǔn)備一定的家庭應(yīng)急資金。如果 您決定貸款，就需要對(duì)貸款后的生活做好安排。由于貸款

5、是固定的一項(xiàng)生活支 出，這就需要您有相對(duì)穩(wěn)定的工作及收入來(lái)源。 同時(shí)，由于增加了貸款的支出，不可避免會(huì)對(duì)之前的財(cái)務(wù)計(jì)劃產(chǎn)生影響，因此，在購(gòu)置房屋前應(yīng)做好新的家庭 收入和支出計(jì)劃，以免購(gòu)置房屋后對(duì)日常生活產(chǎn)生影響。據(jù)財(cái)務(wù)專(zhuān)家建議，住房貸款最好占家庭總收入的30%以下，否則會(huì)影響生活品質(zhì)。4、對(duì)購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)做好心理準(zhǔn)備由于目前的法制尚不健全，房產(chǎn)市場(chǎng)尚不規(guī)范。購(gòu)房置業(yè)是一個(gè)非常復(fù)雜 的過(guò)程，在這個(gè)過(guò)程中，購(gòu)房者自然要承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)，而這種購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)在很 大程度上是由商品房的 非成品性”造成的。因?yàn)槟壳伴_(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售的房屋多數(shù)都 屬于期房，購(gòu)房者只能憑借銷(xiāo)售人員的介紹、一塊地和設(shè)計(jì)圖紙來(lái)決定是否購(gòu) 買(mǎi)。因此，

6、購(gòu)房過(guò)程中可能會(huì)存在廣告欺詐、銷(xiāo)售手續(xù)不全、房屋質(zhì)量存在問(wèn) 題、面積不符、開(kāi)發(fā)商違反合同、違反規(guī)劃等情況。5.買(mǎi)房前應(yīng)該充分考慮辦理武漢城市戶(hù)口的問(wèn)題購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)、協(xié)議租房入戶(hù)？（一）需要提供的審核證明材料？（1）申請(qǐng)人的書(shū)面報(bào)告 （2）申請(qǐng)人的戶(hù)口簿、居民身份證（3） 縣以上房產(chǎn)局發(fā)給的房產(chǎn)證（4）租房協(xié)議、暫住證、居民戶(hù)口簿、居民身份證、交納養(yǎng)老保險(xiǎn)金和醫(yī)療保險(xiǎn)金證明。？（二）辦理步驟 由縣市局戶(hù)籍室對(duì)申請(qǐng)人提供的證明材料進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，符合條件的當(dāng)場(chǎng)予以辦理。？（三）工作要求 （1）申請(qǐng)隨遷的直系親屬（父母、子女、夫妻），按上述投靠情況提供證明材料。（2）協(xié)議租房的外來(lái)從業(yè)人員，租住具有獨(dú)立門(mén)

7、牌號(hào)的單元住宅房，且暫住并交納養(yǎng)老保險(xiǎn)金或醫(yī)療保險(xiǎn)金一年以上，準(zhǔn)予其本人、配偶、父母、子女戶(hù)口遷入。有就業(yè)單位的戶(hù)口可落在單位集體戶(hù)口上；沒(méi)有 就業(yè)單位的戶(hù)口可落在租住的房屋地址或出租房主的戶(hù)口上；無(wú)入戶(hù)地址的，由社區(qū)或居委會(huì)設(shè)立集體戶(hù)口，并指定專(zhuān)人負(fù)責(zé)管理。（3）入戶(hù)地公安派出所憑準(zhǔn)遷證和遷移證當(dāng)場(chǎng)辦理入戶(hù)手續(xù)。買(mǎi)房是件大事，關(guān)系到個(gè)人及家庭數(shù)年甚至數(shù)十年的生活，因此，買(mǎi)房前的資 金準(zhǔn)備非常重要。如心理準(zhǔn)備中所言，買(mǎi)房前的資金準(zhǔn)備中房?jī)r(jià)”是重要組成部分，但需明確的是，買(mǎi)房所涉及的費(fèi)用不僅為房?jī)r(jià)，如果買(mǎi)房前只注重房?jī)r(jià)而忽略其他問(wèn) 題，往往會(huì)造成整個(gè)購(gòu)房預(yù)算的超支，甚至達(dá)到買(mǎi)得起而住不起的尷尬境

8、地。因此，購(gòu)房前應(yīng)制訂詳細(xì)的購(gòu)房資金計(jì)劃，主要包括以下內(nèi)容：（1） 一次性付款或貸款如果您為一次性付款，即買(mǎi)房時(shí)付全款。如果您具有貸款買(mǎi)房資格（貸款買(mǎi) 房資格要求：），初期的最大支出就是首付款。所以，一定要算好手中可動(dòng)用的 資金，不僅要保證有足夠的資金支付首付款，還必須保證日常生活開(kāi)支不受影 響。（金融機(jī)構(gòu)對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其商業(yè)貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。）(2)每月固定數(shù)額的貸款本金很多購(gòu)房者不重視銀行要求提供的家庭收入證明”，往往多開(kāi)月收入以便多貸款?？墒且坏┻€款開(kāi)始，購(gòu)房者就會(huì)感覺(jué)還款吃力，生活質(zhì)量還有可能

9、受 到影響，甚至出現(xiàn)還不起貸款的現(xiàn)象，不管最終出現(xiàn)了什么結(jié)果，責(zé)任只能由 購(gòu)房者自己來(lái)承擔(dān)。因此，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)切記，每月的還款額應(yīng)該在家庭月收入 的30%內(nèi)，同時(shí)還要選擇適合自己的還款方式 (主要是月還款額和還款年限 八建議購(gòu)房者可以到南寧市各銀行咨詢(xún)房貸方面的服務(wù)。(3)各種稅費(fèi)按照規(guī)定，購(gòu)房需要交納不同種類(lèi)的稅費(fèi)，這些稅費(fèi)包括：契稅：個(gè)人購(gòu)買(mǎi)高檔住房的(別墅類(lèi)和聯(lián)體別墅住房除外)契稅稅率由4% 調(diào)整為3%。其中，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房由 2%調(diào)整為1.5%;個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)90 平方米及以下普通住房的， 契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。(高檔商品房，即房屋 為別墅或房?jī)r(jià)在7000元/平方米以上或總價(jià)超過(guò)10

10、0萬(wàn)。(4)維修基金2008年11月1日起，簽訂商品住宅買(mǎi)賣(mài)合同的業(yè)主，每平米交存住宅維修資金的數(shù)額，為住宅建筑安裝工程每平米造價(jià)的5% ,不再按房屋總價(jià)的2%交存。其中，多層磚混結(jié)構(gòu)住宅為 49元;多層框架住宅為55元;14層以 下(含14層)帶電梯的小高層為61元;15層以上(含15層)高層為73元。該 局還稱(chēng)，2008年11月1日前簽訂住宅買(mǎi)賣(mài)合同的業(yè)主，其交存住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的數(shù)額，仍按原標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。比如，購(gòu)買(mǎi) 100平方米框架多層住宅，單價(jià)是5000元/平方米，總價(jià)是50萬(wàn)元。按以前的標(biāo)準(zhǔn)交1萬(wàn)元，按新標(biāo)準(zhǔn)只需交5500 元，可少交4500 元。(5)物業(yè)管理費(fèi)不同檔次的住房，物業(yè)管理

11、費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)也不一樣，但有一點(diǎn)是相同的， 那就是按房屋的建筑面積收取。(6)初裝費(fèi)入住新房的時(shí)候，其內(nèi)的生活必需設(shè)施肯定要是要完備的， 例如煤氣管道、有線(xiàn)電視、電話(huà)、寬帶網(wǎng)，這些同樣需要費(fèi)用支出。一般物業(yè)管理公司會(huì)在小 區(qū)內(nèi)公示初裝費(fèi)價(jià)格并協(xié)助業(yè)主進(jìn)行安裝。(7)面積補(bǔ)差費(fèi)有些地市規(guī)定，收房時(shí)，面積差不能超過(guò) 3%。因此，如果收房時(shí)，房屋 面積大于合同簽定面積，多出部分將按照合同簽定時(shí)的房屋均價(jià)進(jìn)行計(jì)算補(bǔ)齊。當(dāng)然，如果房屋面積小于合同簽定面積，開(kāi)發(fā)商也需以同樣方式向購(gòu)房者進(jìn)行 退款。（此款在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中有規(guī)定）面積補(bǔ)差費(fèi)=（現(xiàn)房測(cè)定面積*均價(jià)）-（合同簽定面積*均價(jià)）（8）其他雜費(fèi)除了上述

12、所說(shuō)的各個(gè)款項(xiàng)外，不同的樓盤(pán)還有許多不同的雜費(fèi)，這也需要 在購(gòu)房前了解清楚，并做好財(cái)務(wù)預(yù)算。房屋結(jié)構(gòu)在購(gòu)置新房前充分了解房屋結(jié)構(gòu)常識(shí)，不僅有助于判斷房屋的價(jià)值，而且 在今后的房屋裝修及買(mǎi)賣(mài)交易中都很有好處。房屋結(jié)構(gòu)主要分為以下門(mén)類(lèi)：1、木結(jié)構(gòu)（住宅）：指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌 筑，樓板、屋架等用木結(jié)構(gòu)。2、磚混結(jié)構(gòu)（住宅）：建筑中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、 柱等采用磚或砌塊砌筑, 柱、梁、樓板、屋面板等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗地講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土和大部分磚墻承重。3、鋼筋混凝土（住宅）：指建筑物中主要承重結(jié)構(gòu)如墻、柱、梁、樓板、 樓體、屋面板等用鋼筋混凝土制成，非承

13、重墻用磚或其它材料填充。這種結(jié)構(gòu) 抗震性能好，整體性強(qiáng)，耐火性、耐久性、抗腐蝕性強(qiáng)。4、鋼結(jié)構(gòu)（住宅）：指建筑物中主要承重結(jié)構(gòu)以鋼制成。適用于超高層建 筑。自重最輕。從結(jié)構(gòu)上分上面四類(lèi)就可以了，其中鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)里面，還可以再細(xì)分:1、框架結(jié)構(gòu)，由梁、板、柱組成建筑承重結(jié)構(gòu)，墻體僅作為分隔和保溫 用途。2、剪力墻結(jié)構(gòu)，由梁、板、墻體組成建筑承重結(jié)構(gòu)，部分墻體承在結(jié)構(gòu) 中受力。將上面兩個(gè)小類(lèi)組合起來(lái)，就衍生了：框架剪力墻結(jié)構(gòu)、框支剪力墻結(jié)構(gòu) 等。目前在南寧新房住宅市場(chǎng)上，樓盤(pán)基本采用的是磚混結(jié)構(gòu)和框架結(jié)構(gòu)。兩者的 區(qū)別在于承重方式，磚混結(jié)構(gòu)的承重是由板和墻構(gòu)成的，混凝土現(xiàn)澆樓板的重 量傳導(dǎo)給墻體

14、，由墻體傳導(dǎo)至基礎(chǔ)。框架結(jié)構(gòu)是由樓板、梁、柱組成的承重結(jié) 構(gòu)，由樓板將力傳導(dǎo)給梁，再傳導(dǎo)給柱，再由柱傳導(dǎo)給基礎(chǔ)。理論上講，框架結(jié)構(gòu)要優(yōu)于磚混結(jié)構(gòu)：一是空間開(kāi)敞，因?yàn)榱汉椭慕Y(jié)構(gòu)使得框架結(jié)構(gòu)的空間可以做到 6米以上，而磚混因?yàn)榇u的承重能力有限， 做到5米 就不錯(cuò)了 ；二是樓層高度，磚混結(jié)構(gòu)最高只能做到 6層，而框架結(jié)構(gòu)可以做到 100米以上的樓高。由于材質(zhì)的原因，框架結(jié)構(gòu)的使用壽命和抗震強(qiáng)度要高于磚混結(jié)構(gòu)。但在實(shí)際 中，國(guó)家對(duì)建筑的抗震性能有標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)地區(qū)的建筑一定要滿(mǎn)足抗震指標(biāo)，所 以開(kāi)發(fā)商在設(shè)計(jì)建筑的時(shí)候，都以滿(mǎn)足這個(gè)抗震指標(biāo)為前提，即使是框架結(jié)構(gòu)， 也不會(huì)增加成本提高抗震性能的。所以在牢固

15、程度上講，磚混和框架的住宅是 差不多的。從實(shí)用性上來(lái)說(shuō)，由于框架結(jié)構(gòu)用的都是填充墻，可以方便以后用戶(hù)裝修， 不象磚混結(jié)構(gòu)一樣受到很多的限制，因此很多消費(fèi)者更愿意買(mǎi)框架結(jié)構(gòu)的房子。從造價(jià)上來(lái)說(shuō)，框架結(jié)構(gòu)比磚混結(jié)構(gòu)高 5%15%,工藝也更復(fù)雜一些。所以框架結(jié)構(gòu)房屋比磚混結(jié)構(gòu)房屋的銷(xiāo)售價(jià)格要高，具體到武漢市情，價(jià)格相 差約200 500元/平方米左右。不僅如此，后期的二手房交易中，房屋結(jié)構(gòu) 的不同也將直接影響交易價(jià)格。以上只是理論知識(shí)，那么在實(shí)際情況中如何辨別建筑結(jié)構(gòu)呢？通常有以下幾方面的渠道：1、通過(guò)樓書(shū)查詢(xún)。開(kāi)發(fā)商在樓書(shū)上一般都會(huì)標(biāo)明房屋的具體結(jié)構(gòu)。2、直接詢(xún)問(wèn)售樓員。除了以上三種渠道外，購(gòu)房者

16、也可以通過(guò)實(shí)地踩盤(pán)親自辨別樓盤(pán)的結(jié)構(gòu)， 最簡(jiǎn)單的方法，看轉(zhuǎn)角處是否有梁柱支撐。磚混結(jié)構(gòu)由于承重的需要，一般不 設(shè)轉(zhuǎn)角飄窗，即使有，在飄窗的轉(zhuǎn)角處必須有豎向水泥柱用于承載上層樓盤(pán)重 量，而框架結(jié)構(gòu)的住宅，其上層樓盤(pán)的重量全部由框架剪力墻承擔(dān)，因此其轉(zhuǎn) 角處不需要設(shè)有承重的支柱，因此也可以大量采用轉(zhuǎn)角飄窗設(shè)計(jì)。房屋建筑名詞解釋什么是公寓式住宅相對(duì)于獨(dú)院獨(dú)戶(hù)的西式別墅住宅而言。一般建在大城市，大多數(shù)是高層，標(biāo)準(zhǔn)較高，每一層內(nèi)有若干單戶(hù)獨(dú)用的 套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽(yáng)臺(tái)等等，供一些常常 往來(lái)的中外客商及其家眷中短期租用。什么是花園式住宅花園式住宅也叫西式洋房或小洋樓，也稱(chēng)花園

17、別墅。帶有花園草坪和車(chē)庫(kù)的獨(dú)院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部 居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，一般為高收入者購(gòu)買(mǎi)。什么是復(fù)式住宅復(fù)式住宅是受躍層式住宅的設(shè)計(jì)構(gòu)思啟發(fā)， 在建造上仍每戶(hù)占有上下兩層， 實(shí)際是在層高較高的一層樓中增建一個(gè) 1.2米的夾層，兩層合計(jì)的層高要大大 低于躍層式住宅（李氏設(shè)計(jì)為3.3米，而一般躍層式為5.6米），復(fù)式住宅的下 層供起居用，炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，戶(hù)內(nèi)設(shè)多處墻式壁柜 和樓梯，中間樓板也即上層地板。一層的廚房高 2米，上層貯藏讓高1.2米, 上層直接作為臥室床面，人可坐起但無(wú)法直立。復(fù)式住宅的經(jīng)濟(jì)性體現(xiàn)在：1、平面利用系數(shù)高，通過(guò)夾層

18、復(fù)合，可使住宅的使用面積提高50%-70%2、戶(hù)內(nèi)的隔層為木結(jié)構(gòu)，將隔斷、家具、裝飾融為一體，即是墻又是樓 板、床、柜，降低了綜合造價(jià)。3、上部夾層采用推拉窗及墻身多面窗戶(hù)，通風(fēng)采光良好，與一般層高和 面積相同的住宅相比，土地利用率可提高40%。因此復(fù)式住宅同時(shí)具備了省地、省工、省料的特點(diǎn)復(fù)式住宅在設(shè)計(jì)施工和使用上有一些不足：1、復(fù)式住宅的面寬大，進(jìn)深小，如采用內(nèi)廓式平面組合必然導(dǎo)致一部分 戶(hù)型朝向不佳，自然采光較差。2、層高過(guò)低，如廚房只有2米高度，長(zhǎng)期使用易產(chǎn)生局促弊氣的不適感， 貯藏間較大，但層高只有1.2米，很難充分利用。3、由于室內(nèi)的隔斷樓板均采用輕薄的木隔斷，木材成本較高，且隔音、

19、 防火功能差，房間的私密性、安全性較差。盡管復(fù)式住宅有些缺點(diǎn)，但近年來(lái) 建筑師通過(guò)不斷改進(jìn)、完善，不斷探索，結(jié)合我國(guó)的國(guó)情，設(shè)計(jì)更加合理的結(jié) 構(gòu)?？梢灶A(yù)見(jiàn)，這種精巧的復(fù)式住宅，由于經(jīng)濟(jì)效益十分明顯，價(jià)格相對(duì)偏低， 必然成為住宅市場(chǎng)上的熱銷(xiāo)產(chǎn)品。什么是躍層式住宅躍層式住宅是近年來(lái)推廣的一種新穎的住宅建筑形式。在東南沿海的廣東、福建的一些開(kāi)放城市建設(shè)較多。這類(lèi)住宅的特點(diǎn)是住宅占有上下兩層樓南，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、 廚房、及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過(guò)公共樓梯而采 用戶(hù)內(nèi)獨(dú)用小樓梯聯(lián)接。躍層式住宅的優(yōu)點(diǎn)是每戶(hù)都有較大的采光面，通風(fēng)較 好，戶(hù)內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊

20、湊，功能明確，相互干擾較小。這 類(lèi)住宅的內(nèi)部空間因?yàn)槭墙梃b了歐美小二樓獨(dú)院住宅的設(shè)計(jì)手法，頗受海外僑 胞和港澳臺(tái)胞的歡迎，在南方城市建設(shè)、買(mǎi)賣(mài)較多，近年來(lái)在北方城市的一些 高級(jí)住宅設(shè)計(jì)中，也開(kāi)始得到推廣。什么是商住樓商住樓是指該樓的使用性質(zhì)為商、住兩用，商住樓一般底層（或數(shù)層）為商場(chǎng)、商店、商務(wù)，其余為住宅的綜合性大樓。商住樓不分建設(shè)主體，不僅開(kāi)發(fā) 商可以建，非開(kāi)發(fā)企業(yè)、個(gè)人也可以建，沒(méi)有規(guī)定必須出售。商住樓的土地使 用性質(zhì)為商業(yè)用地，根據(jù)國(guó)家土地法規(guī)定，商業(yè)土地的使用權(quán)年限為50年。房屋建筑名詞解釋隨著房地產(chǎn)的急劇升溫，許多購(gòu)房術(shù)語(yǔ)越來(lái)越多地出現(xiàn)在購(gòu)房者的視野中， 雖然其中的部分術(shù)語(yǔ)已經(jīng)眾所

21、周知，但還有很多不為購(gòu)房者所熟知，正是因?yàn)?對(duì)購(gòu)房術(shù)語(yǔ)的不了解，往往使得購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同時(shí)對(duì)其中部分條款的理 解出現(xiàn)偏差，從而造成合同無(wú)法最終履行，這既打擊了購(gòu)房者的積極性，也容 易讓不法開(kāi)發(fā)商鉆 術(shù)語(yǔ)”的空子，因此，現(xiàn)將其中的部分術(shù)語(yǔ)介紹如下：房屋層數(shù)房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)， 一般按室內(nèi)地坪±0以上計(jì)算；采光窗在室 外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在 2.20m 以上（不含2.20m）的，計(jì)算自 然層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。假層、附層 （夾層）、插 層、IW樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計(jì)層數(shù)。多層住宅六層以下的住宅。小高層住宅七

22、層至九層的住宅。高層住宅十層及十層以上的住宅。塔式高層住宅以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。單元式高層住宅由多個(gè)住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有樓梯、電梯的高層住宅。躍層住宅套內(nèi)空間跨躍兩樓層及以上的住宅。架空層按民用建筑設(shè)計(jì)通則術(shù)語(yǔ)解釋?zhuān)杭芸諏樱簝H有結(jié)構(gòu)支撐而無(wú)外圍護(hù)結(jié) 構(gòu)的開(kāi)敞空間層。目前在房地產(chǎn)方面架空層的利用主要是為了增加樓盤(pán)的活動(dòng)空間等目的， 架空層的層高并不一定低，有的可以達(dá)到 69m，但主要是高層(100M)以下 的建筑采用。普通的也可達(dá)到 3m。架空層目前在武漢市也大量采用，特別是房屋密集、容積率高的小區(qū)，成 為增加綠化面積和公共面積而作出的一種變相指標(biāo)平衡方式。地下

23、室是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括層高在2.2m以下的半地下室），房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1/2者。半地下室房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1/3，且不超過(guò)1/2者。假層是指建房時(shí)建造的，一般比較低矮的樓層。其前后沿的高度大于1.7m ,面積不足底層的二分之一的部分。附層 （夾層）是房屋內(nèi)部空間的局部層次。閣樓（暗樓）一般是房屋建成后，因各種需要，利用房間內(nèi)部空間上部搭建的樓層。房屋面積名詞解釋房屋使用面積是指住宅中以戶(hù)（套）為單位的分戶(hù)（套）門(mén)內(nèi)全部可供使用的空間面積。包括日常生活起居使用的臥室、起居室和客廳 （堂屋）、亭子間、廚房、衛(wèi)生間、 室內(nèi)

24、走道、樓梯、壁櫥、陽(yáng)臺(tái)、地下室、假層、附層（夾層）、閣樓、（暗樓）等面積。住宅使用面積按住宅的內(nèi)墻面水平投影線(xiàn)計(jì)算。房屋建筑面積房屋的建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高 2.20M 以上（含2.20M）的永久性建筑。成套住宅建筑面積是指成套住宅的建筑面積總和。房屋的產(chǎn)權(quán)面積房屋的產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)登記確權(quán)認(rèn)定。房屋預(yù)測(cè)面積預(yù)測(cè)面積是指在商品房期房（有預(yù)售銷(xiāo)售證的合法銷(xiāo)售項(xiàng)目）銷(xiāo)售中，根據(jù)國(guó)家規(guī)定，由房地產(chǎn)主管機(jī)構(gòu)認(rèn)定具有測(cè)繪資質(zhì)

25、的房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)，主要依據(jù)施 工圖紙、實(shí)地考察和國(guó)家測(cè)量規(guī)范對(duì)尚未施工的房屋面積進(jìn)行一個(gè)預(yù)先測(cè)量計(jì) 算的行為，它是開(kāi)發(fā)商進(jìn)行合法銷(xiāo)售的面積依據(jù)。房屋實(shí)測(cè)面積實(shí)測(cè)面積是指商品房竣工驗(yàn)收后，工程規(guī)劃相關(guān)主管部門(mén)審核合格，開(kāi)發(fā) 商依據(jù)國(guó)家規(guī)定委托具有測(cè)繪資質(zhì)的房屋房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)參考圖紙、預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)及 國(guó)家測(cè)繪規(guī)范之規(guī)定對(duì)樓宇進(jìn)行的實(shí)地勘測(cè)、繪圖、計(jì)算而得出的面積。是開(kāi) 發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，是業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證、結(jié)算物業(yè)費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用的最終依 據(jù)。房屋的共有建筑面積房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。套內(nèi)

26、房屋使用面積1）套內(nèi)臥為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計(jì)算: 室、起居室、過(guò)廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和;2）套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積 ;3）不包括在結(jié)構(gòu)面積 內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積 ；4）內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用 面積。套內(nèi)墻體面積套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周?chē)木S護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻 （包括 山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。 套內(nèi)自有墻體按 水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積均按陽(yáng)

27、臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其 中封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影的一半 計(jì)算建筑面積。商品房的銷(xiāo)售面積商品房按套”或單元”出售，商品房的銷(xiāo)售面積即為購(gòu)房者聽(tīng)購(gòu)買(mǎi)的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡(jiǎn)稱(chēng)套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。商 品房銷(xiāo)售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。共有建筑面積（公有建筑面積）共有面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備 間、公共門(mén)廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和 管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。共有建筑面積還包括套與公共建 筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水

28、平投影面積一半的建筑面積。獨(dú)立使 用的地下室、車(chē)棚、車(chē)庫(kù)、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的 地下室都不計(jì)入共有建筑面積。共有建筑面積的計(jì)算方法整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已 作為獨(dú)立使用的地下室、車(chē)棚、車(chē)庫(kù)、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、以及 人防工程等建筑面積，即為整幢建筑物的共有建筑面積。房屋銷(xiāo)售常見(jiàn)名詞準(zhǔn)現(xiàn)房準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋的主體基本完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及相關(guān)設(shè)施也已經(jīng)有了大 致的輪廓，戶(hù)型、樓的間距等都已經(jīng)一目了然，只剩下內(nèi)外墻的裝修和配套設(shè)施的施 工的房地產(chǎn)項(xiàng)目?，F(xiàn)房通常情況下，人們認(rèn)識(shí)中的現(xiàn)房就是已經(jīng)建好的房子。但事實(shí)并非如此， 按照我國(guó)銷(xiāo)

29、售現(xiàn)房”的規(guī)定，只有領(lǐng)取了房產(chǎn)證和土地使用證的房子才叫現(xiàn)房”。在商品房銷(xiāo)售過(guò)程中，真正的現(xiàn)房銷(xiāo)售不需要 銷(xiāo)售許可證”，購(gòu)房者只需 要查看 房產(chǎn)證”即可，而且，在簽合同的時(shí)候也不一定要使用國(guó)土房管局印制 的標(biāo)準(zhǔn)合同。購(gòu)買(mǎi)這種房子，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是比較有利的（眼見(jiàn)為實(shí)），但是購(gòu)房者的眼光一定要敏銳，如果買(mǎi)錯(cuò) 現(xiàn)房”，將使自己陷入被動(dòng)。期房在建的房子肯定是期房，止匕外，已經(jīng)建好和已經(jīng)有人入住但還沒(méi)有取得房 產(chǎn)證和土地使用證的房子，在一定意義上也被稱(chēng)為期房”，而不是真正意義上的現(xiàn)房”。所以，這種房子是按照期房來(lái)銷(xiāo)售的。對(duì)于這一類(lèi)房子，購(gòu)房者既 要查看房產(chǎn)商的預(yù)售許可證，又要留意自己要買(mǎi)的房子是否已經(jīng)被抵

30、押。有人 可能會(huì)有這樣的理解：小區(qū)已經(jīng)有人入住，而且入住的業(yè)主也已經(jīng)拿到房產(chǎn)證，買(mǎi)這種房子就萬(wàn)無(wú)一失了。實(shí)際上這是誤解，因?yàn)榉孔邮前刺讚碛歇?dú)立產(chǎn)權(quán)， 是可以分別抵押的，別人的房子沒(méi)問(wèn)題，不等于你要買(mǎi)的房子也沒(méi)有問(wèn)題。其 實(shí)，房產(chǎn)商很容易將蓋好的房子抵押出去，以獲得大量的資金。因此，購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)一定要認(rèn)清 期房”和 現(xiàn)房”的區(qū)別。如果購(gòu) 房者想了解自己要買(mǎi)的房子是否已經(jīng)被抵押，可以查看房地產(chǎn)商提供的相關(guān)證 明，如果可行的話(huà)，不防在合同上注明此房是現(xiàn)房還是期房，并且寫(xiě)明房子是 否被抵押。尾房何謂尾房”就是房子蓋好后，大部分都已經(jīng)銷(xiāo)售出去，只剩下幾套還沒(méi)賣(mài) 出去，通常情況下，此房的預(yù)售許可證

31、已經(jīng)過(guò)期，而房產(chǎn)證還沒(méi)有辦下來(lái)。對(duì) 于這種 無(wú)證”房，雖然不能建議購(gòu)房者別買(mǎi)，但在買(mǎi)之前一定要訪查清楚，最 好的辦法就是堅(jiān)持在預(yù)售合同登記備案后再行付款。使用權(quán)房使用權(quán)房是指由國(guó)家及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府按照相 應(yīng)的規(guī)定出租給居民，也就是說(shuō)，居住人只有使用權(quán)，沒(méi)有出賣(mài)、出租、抵押 等權(quán)利。定金定金是指購(gòu)房者按照約定支付給賣(mài)房者的一部分錢(qián)款，以作為債權(quán)擔(dān)保，這屬于法律上的擔(dān)保方式之一，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，也是為了保障 債權(quán)人的債權(quán)能夠?qū)崿F(xiàn)。我國(guó)擔(dān)保法規(guī)定，定金必須以書(shū)面的形式約定， 當(dāng)事人必須在合同約定的定金交付日期內(nèi)交付定金。但是，定金不能超出購(gòu)房 款白20% ,如果購(gòu)

32、房者在交了定金之后又不購(gòu)買(mǎi)，開(kāi)發(fā)商有權(quán)以購(gòu)房者違約 為由，不退還定金，反之亦然。舉例，樓盤(pán)在銷(xiāo)售過(guò)程中多收取 1萬(wàn)元的定金。如果購(gòu)房者在交了定金之 后又不購(gòu)買(mǎi)，將會(huì)收取5%的違約費(fèi)用（違約金視具體情況不定）。容積率當(dāng)開(kāi)發(fā)商提起容積率的時(shí)候，許多購(gòu)房者都不明所以，其實(shí)，容積率就是建筑總面積與建筑用地面積的比值。 比如：在1萬(wàn)平方米的土地上建造 4千平 方米的建筑，容積率就是0.4;如果4千平方米的建筑是六層，那建筑總面積就 是2.4萬(wàn)平方米，容積率就應(yīng)該是 2.4。開(kāi)間開(kāi)間又叫住宅寬度，是指一間房屋的相對(duì)應(yīng)的兩面墻之間的實(shí)際距離。住 宅的開(kāi)間一般在3米至3.9米之間，如果是磚混結(jié)構(gòu)的住宅，開(kāi)間應(yīng)

33、該在 3.3 米之內(nèi)。如果開(kāi)間尺度較小，就會(huì)縮短樓板的空間跨度，住宅結(jié)構(gòu)的整體性、 穩(wěn)定性和抗震性都將得到增強(qiáng)。進(jìn)深進(jìn)深是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻壁到后墻壁之間的實(shí)際長(zhǎng) 度。進(jìn)深大可以有效地節(jié)約用地，但是，為了保證住宅有良好的自然采光和通 風(fēng)，住宅的進(jìn)深不宜過(guò)大，通常限定在 5米左右。層高上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。合適的層高決定了入住的舒 適度，目前武漢市新建房屋的層高在 2.8米一3.2米之間，其中以3米的層高 比較普遍而且舒適度適中。建筑密度建筑密度是指在小區(qū)內(nèi)的各類(lèi)建筑基底總面積與小區(qū)整體用地的比率，以 百分比計(jì)算，通過(guò)這個(gè)數(shù)值可以看出小區(qū)內(nèi)建筑的密集程度。綠化

34、率綠化率是指規(guī)劃建設(shè)用地內(nèi)的綠化面積總和與規(guī)劃建設(shè)用地面積的比，綠化率越高，環(huán)境越好。綠地率綠地率是指居住區(qū)內(nèi)各類(lèi)綠地的總和與居住區(qū)用地的比率。居住區(qū)內(nèi)各類(lèi) 綠地包括公共綠地、住宅旁綠地等。什么是兩書(shū)”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)市場(chǎng)上銷(xiāo)售商品房，必須具備一定的條件，并且按 照有關(guān)的規(guī)定在房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理商品房銷(xiāo)售的各種手續(xù)。其中 五證”、兩書(shū)”是最為重要的條件。兩書(shū)是住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)。有關(guān)專(zhuān)家特別提醒：只有合法進(jìn)入市場(chǎng)的住宅房，才具有國(guó)家承認(rèn)的產(chǎn)權(quán)。 在簽訂購(gòu)房合同之前一定要查驗(yàn)房地產(chǎn)商是否具有合法的售房手續(xù)，各種售房 文件、證件（五證”和 兩書(shū)”是否完備。什么是房產(chǎn)五證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商

35、在房地產(chǎn)市場(chǎng)上銷(xiāo)售商品房，必須具備一定的條件，并且按照 有關(guān)的規(guī)定在房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理商品房銷(xiāo)售的各種手續(xù)。其中必須具備的 五證”是指：國(guó)有土地使用證，是證明土地使用者向國(guó) 家支付土地使用權(quán)出讓金，獲得了在一定年限內(nèi)某塊國(guó)有土地使用權(quán)的法律憑 證；建設(shè)用地規(guī)劃許可證，是建設(shè)單位在向土地管理部門(mén)申請(qǐng)征用、劃撥土 地前,經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定 憑證；建設(shè)工程規(guī)劃許可證，是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證建設(shè)工程施工許可證；商品房銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證。什么是土地性質(zhì)以及使用權(quán)中華人民共和國(guó)土地管理法規(guī)定：我國(guó)的土地分為國(guó)有土地和集體所 有土地。國(guó)有土地包括

36、：城市市區(qū)的土地，農(nóng)村和城市郊區(qū)中依法沒(méi)收、 征用、 征收、征購(gòu)、收歸國(guó)有的土地，國(guó)家未確定為集體所有的林地、草地、山嶺、 荒地、灘涂、河灘地，以及其他土地。集體所有土地就是由農(nóng)民集體享有所有 權(quán)的土地。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有以外，屬于農(nóng) 民集體所有，宅基地和自留地、自留山也是屬于集體所有的土地。這兩類(lèi)土地 的所有權(quán)分別為國(guó)家和集體。對(duì)國(guó)家所有的城鎮(zhèn)土地，我國(guó)按照土地所有權(quán)與使用權(quán)分離的原則，實(shí)行城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓制度，對(duì)城鎮(zhèn)國(guó)有土地，公民可以通過(guò)下列方式獲得土地使用權(quán)。1、通過(guò)土地使用權(quán)出讓的方式取得國(guó)有土地使用權(quán)。土地使用權(quán)出讓是 指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在

37、一定年限內(nèi)出讓的行為，出讓的具體辦法有協(xié)議出 讓、招標(biāo)和拍賣(mài)三種。公民可以依法作為國(guó)有土地使用權(quán)的受讓人，通過(guò)協(xié)議、招標(biāo)或拍賣(mài)的方式簽訂土地使用權(quán)出讓合同，交納土地出讓金，獲得土地使用 權(quán)。2、通過(guò)土地使用權(quán)劃撥的方式取得國(guó)有土地使用權(quán)。土地使用權(quán)劃撥是 指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用，將該幅 土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。公民 可以提出劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)申請(qǐng)。通過(guò)劃撥的方式獲取的土地使用權(quán)沒(méi)有期 限的限制，土地使用權(quán)人可以無(wú)限期的使用。3、通過(guò)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方法取得國(guó)有土地使用權(quán)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是 指土地使用者將土地使用權(quán)在按

38、土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開(kāi) 發(fā)后，劃撥的土地使用權(quán)經(jīng)批準(zhǔn)辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)并補(bǔ)交土地使用權(quán) 出讓金后都可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。公民通過(guò)轉(zhuǎn)讓的方式取得的土地使用權(quán)，其使用年 限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩 余年限。國(guó)有土地證（全稱(chēng) 中華人民共和國(guó)國(guó)有土地使用證”是發(fā)給擁有國(guó)有土地 使用權(quán)的單位或個(gè)人的，只要有合法的權(quán)屬依據(jù)，任何人都可以申領(lǐng)國(guó)有土地 證。住宅方面的集體土地證，其實(shí)就是群眾常講的宅基地證。該證只發(fā)給具備 建房條件的農(nóng)村村民。依據(jù)國(guó)家法律，宅基地不能上市交易，所以集體土地證 不能過(guò)戶(hù)。根據(jù)法律規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物、其他附

39、著物的所有權(quán) 隨之轉(zhuǎn)讓?zhuān)恋厥褂谜咿D(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)時(shí)，其使用范圍 內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)讓。什么是商品房商品房是指開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)的供銷(xiāo)售的房屋，能辦產(chǎn)權(quán)證和國(guó)土證，可以 自定價(jià)格出售的產(chǎn)權(quán)房。商品房按銷(xiāo)售對(duì)象可分為內(nèi)銷(xiāo)商品房和外銷(xiāo)商品房。內(nèi)銷(xiāo)商品房是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)實(shí)行土地使用權(quán)出讓形式，經(jīng)過(guò)政府 計(jì)劃主管部門(mén)審批，建成后用于在境內(nèi)范圍（目前不包括香港、澳門(mén)特別行政區(qū) 和臺(tái)灣）出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。外銷(xiāo)商品房是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按政府外資工作主管部門(mén)的規(guī)定，通過(guò)實(shí)行土地批租形式，報(bào)政府計(jì)劃主管部門(mén)列入正式項(xiàng)目計(jì)劃， 建成后用于向境內(nèi)、 外出租的住宅，商業(yè)用房及

40、其他建筑物。為進(jìn)一步簡(jiǎn)化交易手續(xù)、刺激住房消費(fèi)，按照總量控制、合理平穩(wěn)的原則，北京市政府1999年11月發(fā)文規(guī)定，除花園式住宅、部隊(duì)住房和按照市政府制定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租的公有住房（廉租房）外，普通內(nèi)銷(xiāo)商品房、僑匯房、經(jīng)濟(jì)適用住房，職工已購(gòu)公有住房、動(dòng)遷房、 職工住宅和其他劃撥土地上的住房交易，統(tǒng)一歸并為內(nèi)銷(xiāo)商品住房交易，銷(xiāo)售 對(duì)象為中國(guó)境內(nèi)的公民、法人、其他組織和改革開(kāi)放后赴境外的中國(guó)公民。什么是集資房集資房是改變住房建設(shè)由國(guó)家和單位包的制度，實(shí)行政府、單位、個(gè)人三 方面共同承擔(dān)，通過(guò)籌集資金，進(jìn)行住房建設(shè)的一種房屋。職工個(gè)人可按房?jī)r(jià) 全額或部分出資，政府及相關(guān)部門(mén)用地、信貸、建材供應(yīng)、稅費(fèi)等方

41、面給予部 分減免。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定。個(gè)人按房?jī)r(jià)全額出資的，擁 有全部產(chǎn)權(quán)，個(gè)人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。什么是私有住宅私有住宅又稱(chēng)為私產(chǎn)住宅、私房，是由個(gè)人或家庭購(gòu)買(mǎi)、建造的住宅。在 農(nóng)村，農(nóng)民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住宅通過(guò)住宅市場(chǎng)出售給個(gè)人 和家庭，公有住宅也就轉(zhuǎn)為私有住宅。隨著住宅商品化的推進(jìn)，城市私有住宅 的比重將會(huì)隨房改的推進(jìn)而不斷提高什么是商品房預(yù)售商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買(mǎi)受 人，并由買(mǎi)受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。商品房預(yù)售，只適用于城市商品房.并在預(yù)售前，向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn) 管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售

42、許可證明。商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合以下條件：1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；3、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資 的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn) 管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案。商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工 程建設(shè)。什么是商品房預(yù)售許可證商品房銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門(mén)允許 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品房的批準(zhǔn)文件。什么是公房公房（公有住房、公產(chǎn)住宅）是指由政府和國(guó)有企、事業(yè)單位投資興建、銷(xiāo) 售的住

43、宅。在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有。公有住宅主要由本地 政府建設(shè)，主要向城市居民出租、出售，由企業(yè)建設(shè)的住宅，向本企業(yè)職工出 租、出售。公房的大量存在是由于我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)實(shí)行住房福利化的結(jié)果。在住 房貨幣化改革過(guò)程中，公房出售，租金提升已成趨勢(shì)，但今后國(guó)家仍將興建廉 價(jià)公房以供城市居民中低收入者租住。公房出售后，產(chǎn)權(quán)即歸私人所有，即成 為所謂房改房”。這里所說(shuō)的公房不包括在京中央和國(guó)家機(jī)關(guān)、軍隊(duì)以及中央在京企事業(yè)單 位職工已購(gòu)公有住房。什么是私房私房也稱(chēng)私有住宅，私產(chǎn)住宅。它是由個(gè)人或家庭購(gòu)買(mǎi)、建造的住宅。在 農(nóng)村，農(nóng)民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通過(guò)住宅消費(fèi)市場(chǎng)出售給個(gè)人和家庭

44、，也就轉(zhuǎn)為私有住宅。隨著住宅商品化的推進(jìn)，城市私有住宅的比 重將會(huì)隨著房改的推進(jìn)而不斷提高。什么是經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用房是指具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特 點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價(jià)格相對(duì)于市場(chǎng)價(jià)格比較適中，能夠適應(yīng)中低收入家庭的 承受能力；適用性是指在住房設(shè)計(jì)及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的使用效果，而非建筑標(biāo)準(zhǔn)。 經(jīng)濟(jì)適用房是國(guó)家為解決中低收入家庭住房問(wèn)題而修建的普通住房， 這類(lèi)住宅因減免了工程報(bào)建中的部分費(fèi)用，其成本略低于普通商品房，故又稱(chēng) 為經(jīng)濟(jì)適用房。價(jià)格水平要了解樓盤(pán)的價(jià)格，先要了解開(kāi)發(fā)商是如何對(duì)樓盤(pán)定價(jià)的。樓盤(pán)不同于一 般商品，除經(jīng)濟(jì)適用房由政府限價(jià)外，其它均由開(kāi)發(fā)商自主定價(jià)

45、。開(kāi)發(fā)商對(duì)樓 盤(pán)的定價(jià)方式通常分為成本導(dǎo)向定價(jià)、需求導(dǎo)向定價(jià)、競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)和可比樓 盤(pán)量化定價(jià)法。從以上方式可以看出，在開(kāi)發(fā)商的定價(jià)策略中，成本構(gòu)成只是 基礎(chǔ)，利潤(rùn)獲取的最大化才是重因。因此，購(gòu)房者在了解樓盤(pán)價(jià)格的時(shí)候不要 過(guò)于執(zhí)著樓盤(pán)的實(shí)際成本，而是應(yīng)從價(jià)格中看清樓盤(pán)的價(jià)值，以選擇符合自己 要求的房屋。具體而言要通過(guò)以下步驟：1、讀懂樓盤(pán)的價(jià)格(1) 了解南寧市整體及區(qū)域價(jià)格水平了解南寧市整體及區(qū)域價(jià)格水平，將有助于購(gòu)房者對(duì)自己購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)格 范圍及不同區(qū)域的價(jià)格梯次作出判斷。這種判斷雖然宏觀，卻是不可缺少的感 性認(rèn)識(shí)。要完成這樣普遍性的摸底最便捷的方式是參閱億房網(wǎng)一周走勢(shì)欄目 2) 了解價(jià)

46、格名詞不同的價(jià)格名詞代表了不同的含義，在南寧市房產(chǎn)市場(chǎng)中，比較通用的價(jià) 格名詞如下：起價(jià)起價(jià)是指房產(chǎn)商所銷(xiāo)售房屋價(jià)格中的最低價(jià)格，通常情況下，如果是多層 住宅而且不帶花園，一樓或頂樓的價(jià)格最低，也就是起價(jià)，如果一樓帶花園， 頂樓的價(jià)格就是起價(jià)。如果是小高層及高層住宅，一樓的價(jià)格最低，也就是起 價(jià)。所以，當(dāng)購(gòu)房者打算購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)候，不要單純考慮價(jià)格，因?yàn)樵奖阋说?房屋，居住越不理想。均價(jià)均價(jià)是指所有房屋的銷(xiāo)售價(jià)格總數(shù)除以所有房屋建筑面積的總數(shù)，所得出 的價(jià)格就是每平方米的均價(jià)。均價(jià)通常不是銷(xiāo)售價(jià)，好的房屋需要在此基礎(chǔ)上 進(jìn)行加價(jià)，有瑕疵的房屋比這個(gè)價(jià)格要低。最高價(jià)最高價(jià)是指房產(chǎn)商所銷(xiāo)售房屋價(jià)格中

47、的最高價(jià)格銷(xiāo)售均價(jià)銷(xiāo)售均價(jià)是指樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)后對(duì)外公示的價(jià)格。從理論上說(shuō)，銷(xiāo)售均價(jià)是指所 有房屋的銷(xiāo)售價(jià)格總數(shù)除以所有房屋建筑面積的總數(shù)。成交均價(jià)成交均價(jià)是指樓盤(pán)的實(shí)際成交價(jià)格，由房屋的實(shí)際成交金額除以房屋的建 筑面積得出。2、 了解樓盤(pán)的價(jià)格了解樓盤(pán)價(jià)格的渠道有多種，初步可以分為以下幾類(lèi)：(1)網(wǎng)絡(luò)搜索(2)媒體廣告，目前南寧市發(fā)行的各類(lèi)報(bào)紙大都有房地產(chǎn)專(zhuān)刊，其中會(huì)刊登樓 盤(pán)的價(jià)格。(3)電視及電臺(tái)廣告及房產(chǎn)信息，南寧社區(qū)房產(chǎn)樓市版及很多電視臺(tái)和電 臺(tái)開(kāi)辟了房產(chǎn)報(bào)道欄目，其中會(huì)有樓盤(pán)價(jià)格公布。(4)戶(hù)外及車(chē)載廣告，部分戶(hù)外及車(chē)載廣告會(huì)標(biāo)明樓盤(pán)的價(jià)格。以上四種方式提供的了解樓盤(pán)價(jià)格的渠道，但要真正理

48、解樓盤(pán)價(jià)格所代表 的涵義還需要經(jīng)驗(yàn)判斷及專(zhuān)家的建議。樓盤(pán)的價(jià)格是不斷變化中的，消費(fèi)者所 了解的價(jià)格只是該樓盤(pán)當(dāng)時(shí)的價(jià)格，不等于過(guò)去的價(jià)格，也不等于將來(lái)的價(jià)格。 樓盤(pán)價(jià)格的變化由開(kāi)發(fā)商的推盤(pán)策略所決定，隨時(shí)可能根據(jù)銷(xiāo)售情況和市場(chǎng)變 化做出調(diào)整。因此，了解樓盤(pán)的價(jià)格就要了解價(jià)格的多變性。如何在適當(dāng)?shù)臅r(shí) 機(jī)以適合的價(jià)格購(gòu)入物業(yè)，因樓盤(pán)不同差別較大。消費(fèi)者可進(jìn)入房產(chǎn)樓市論壇 (fc.01ny .cn/ )與專(zhuān)業(yè)人士交流3、比較樓盤(pán)的價(jià)格通過(guò)以上兩步消費(fèi)者對(duì)樓盤(pán)價(jià)格已經(jīng)有了一定的了解。下一步就是如何面 對(duì)及比較樓盤(pán)的價(jià)格了。判斷一個(gè)樓盤(pán)的價(jià)格是否合乎自己的要求，在當(dāng)前的 房產(chǎn)形勢(shì)下，基本上不取決于成本，

49、而是樓盤(pán)的價(jià)值。所謂樓盤(pán)的價(jià)值，包括 樓盤(pán)所處的地段、配套、交通、物業(yè)服務(wù)、小區(qū)建設(shè)和樓盤(pán)本身的產(chǎn)品、 戶(hù)型、 物業(yè)形態(tài)等。也包括樓盤(pán)的附加值，主要包括樓盤(pán)的品牌及在精神層面的包裝 等。兩種價(jià)值相加等于樓盤(pán)的綜合價(jià)值。樓盤(pán)綜合價(jià)值的不同會(huì)導(dǎo)致相同（類(lèi)似）地段的物業(yè)在價(jià)格上出現(xiàn)較大的差 別。在這種情況下，就需要消費(fèi)者選擇自己更看中哪部分的價(jià)值，從而選擇合 乎自己需求價(jià)格的樓盤(pán)。交通狀況可分為小區(qū)外交通狀況和小區(qū)外交通狀況：1、小區(qū)外交通狀況了解小區(qū)外交通狀況主要考慮的是出行是否方便，它包括小區(qū)位置是否臨 近城市交通主干道、道路通行能力、路面路況、高峰堵車(chē)狀況、交通是否受到 單雙號(hào)的限制等。可以就

50、以下8個(gè)問(wèn)題進(jìn)行考察：1、公交車(chē)到小區(qū)嗎？2、公交車(chē)運(yùn)行的起止時(shí)間、間隔時(shí)間是怎樣的 ？3、路途堵車(chē)嗎？4、從住宅到公交車(chē)站的距離是多少 ？5、夫妻上下班，孩子上學(xué)有沒(méi)有直達(dá)車(chē)到門(mén)口，轉(zhuǎn)車(chē)方便嗎？6、打的”乘車(chē)方便嗎？7、小區(qū)到中心區(qū)有沒(méi)有直達(dá)公交車(chē) ？8、一旦發(fā)生應(yīng)急情況，出行方便嗎，能應(yīng)急嗎 ？2、小區(qū)內(nèi)規(guī)劃情況如果小區(qū)內(nèi)的交通不暢，或者車(chē)輛進(jìn)出量較大，都會(huì)影響居住環(huán)境。當(dāng)房屋是期房時(shí)，我們可以通過(guò)小區(qū)規(guī)劃圖及售樓員的講解了解小區(qū)的交通規(guī)劃。目前，許多開(kāi)發(fā)商提出了 人車(chē)分流”的概念，就是汽車(chē)在小區(qū)外直接進(jìn)入小區(qū) 的地下車(chē)庫(kù)，小區(qū)內(nèi)沒(méi)有汽車(chē)的干擾，所以環(huán)境質(zhì)量較高。但是，還是有很多 建筑小區(qū)

51、都沒(méi)有采取 人車(chē)分流”，因此，在準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)房子的時(shí)候，還需要考慮 一下小區(qū)內(nèi)的停車(chē)位是否夠用、費(fèi)用多少、是否靠近山墻、小區(qū)內(nèi)的道路是否 通暢等等。配套設(shè)施的齊備程度是決定入住后生活方便及舒適與否的重要因素。特別是對(duì) 近郊區(qū)和新住宅區(qū)應(yīng)全面了解。了解樓盤(pán)配套情況主要分為小區(qū)周邊配套情況 和小區(qū)內(nèi)部配套情況。1、小區(qū)周邊配套情況小區(qū)周邊配套通常指的是學(xué)校、交通、醫(yī)院、超市、郵電局、派出所、商 場(chǎng)、銀行、餐飲娛樂(lè)休閑等設(shè)備設(shè)施的配套情況。這些配套的完善程度將直接 影響業(yè)主未來(lái)的生活質(zhì)量，是決定住宅檔次和品位的重要因素，也是衡量住宅 性?xún)r(jià)比的一個(gè)重要指標(biāo)。在考察小區(qū)周邊配套時(shí)應(yīng)注意以下問(wèn)題：(1)主要考

52、察重點(diǎn)配套隨著南寧市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，服務(wù)性行業(yè)及機(jī)構(gòu)層出不窮，配套設(shè)施所包含的內(nèi)容越來(lái)越多，但日常生活中每天必不可少的項(xiàng)目只是一部分，因此，要 重點(diǎn)考察購(gòu)物、教育、醫(yī)療、停車(chē)和交通方便，對(duì)日常生活便不構(gòu)成大的影響 2）考察自身最需要的配套每個(gè)家庭的人員構(gòu)成和生活方式不同，選擇配套設(shè)施也將各有偏重。在購(gòu) 房時(shí)，每一位購(gòu)房者都應(yīng)根據(jù)自己的具體情況來(lái)考察小區(qū)周邊配套。如有孩子 的家庭可考察周邊有無(wú)幼兒園、中小學(xué)校；有老人的家庭可重點(diǎn)考察周邊的老年 設(shè)施和醫(yī)療設(shè)施；只要自己最需要的設(shè)施優(yōu)良， 對(duì)你而言，該小區(qū)就是配套良好 的社區(qū)。3）區(qū)域規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃即政府對(duì)區(qū)域的定位或稱(chēng)建設(shè)目標(biāo)。了解區(qū)域規(guī)劃就了解了

53、區(qū)域 未來(lái)的發(fā)展價(jià)值。另一方面還需注意的是：一套房屋的使用年限會(huì)十分長(zhǎng)久。 在實(shí)際購(gòu)房中，我們往往會(huì)面臨以下問(wèn)題，一是各種配套都符合我們要求的房 屋價(jià)格可能會(huì)相當(dāng)昂貴。二是現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)的房屋將來(lái)會(huì)不會(huì)因?yàn)橹苓呍俳ǖ呐涮?設(shè)施升值或貶值。以上兩者都需要我們認(rèn)真考察小區(qū)周邊配套設(shè)施的未來(lái)規(guī)劃 情況。對(duì)于第一條來(lái)說(shuō)，在滿(mǎn)足基本生活配套的前提下，如果市政規(guī)劃未來(lái)一 段時(shí)間內(nèi)有新建配套設(shè)施的小區(qū)是可以考慮的。對(duì)于第二條而言，如果市政規(guī) 劃中將有配套建設(shè)的利好消息，則房?jī)r(jià)有望升值；而如果市政規(guī)劃中有不好的設(shè) 方6（如將建火葬場(chǎng)、垃圾站、變電站等）可能將會(huì)使樓盤(pán)貶值，而將來(lái)轉(zhuǎn)手也有 一定難度。(4)小區(qū)周邊居住

54、人群情況。古人云：擇鄰而居。周邊的居住人群往往會(huì)影響到實(shí)際入住后的安全問(wèn)題。如有的小區(qū)雖然位于中心地段，但旁邊就是城中村”，外來(lái)流動(dòng)人口復(fù)雜，居住的安全就值得考慮。2、小區(qū)內(nèi)部配套情況隨著南寧房地產(chǎn)建設(shè)水平越來(lái)越高，小區(qū)的內(nèi)部配套也越來(lái)越受到人們的關(guān)注。 在考察小區(qū)內(nèi)配套時(shí)需要注意以下方面：1、基本配套設(shè)施必須齊全基本配套設(shè)施主要指的是水、電、燃?xì)狻拵У仍O(shè)施。如果您在南寧市中 心城區(qū)購(gòu)房，基本上不會(huì)存在此類(lèi)問(wèn)題。但如果在近郊區(qū)和新住宅區(qū)購(gòu)房，則 必須向開(kāi)發(fā)商詢(xún)問(wèn)清楚。最好是到小區(qū)周邊對(duì)居民進(jìn)行訪問(wèn)，或直接致南寧市 水務(wù)集團(tuán)和電力公司進(jìn)行咨詢(xún)。2、注意配套的便利性根據(jù)實(shí)際情況，小區(qū)所處的區(qū)域和

55、規(guī)模大小往往決定了小區(qū)內(nèi)配套的完備 程度和側(cè)重方面。一般而言獨(dú)棟住宅中的配套主要以餐廳、便利店為主，含多 棟住宅的小區(qū)主要以會(huì)所、室外游樂(lè)場(chǎng)、康體等娛樂(lè)設(shè)施為主。中心城區(qū)的小 區(qū)內(nèi)配套門(mén)類(lèi)基本在5類(lèi)以下。而近郊區(qū)的大型社區(qū)內(nèi)部的小區(qū)內(nèi)配套則相對(duì)完善并門(mén)類(lèi)繁多，這是由于小區(qū)外部配套不完善所導(dǎo)致的。在這樣的小區(qū)內(nèi)， 不僅興建有醫(yī)院、學(xué)校、銀行、超市等設(shè)施，還有游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)等娛樂(lè)體育 設(shè)施，很多小區(qū)還興建了步行街。但不論您所選擇的小區(qū)位于哪種區(qū)域，小區(qū)內(nèi)配套重要考察方面仍是配套 是否能滿(mǎn)足日常生活的便利性，菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顧 的基層商店配套，服務(wù)半徑最好不要超過(guò) 150米。3

56、、注重配套的舒適性和實(shí)用性當(dāng)然，對(duì)于現(xiàn)代住宅而言，小區(qū)內(nèi)部的配套不僅為滿(mǎn)足生活需要，還要追 求更高層次的物質(zhì)和精神需要。但在這方面配套的選擇上也需要注重配套的舒 適性和實(shí)用性相結(jié)合的原則。追求完美無(wú)缺、豪華高檔的小區(qū)配套實(shí)際上也是 一種誤區(qū)，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商和后期的物業(yè)管理單位是會(huì)將配套設(shè)施費(fèi)用加進(jìn)房?jī)r(jià)和 物業(yè)管理費(fèi)用中的，而且許多設(shè)施對(duì)具體的業(yè)主而言有可能使用率很低，或只 在某一個(gè)階段使用，但這些設(shè)施的費(fèi)用卻需要廣大業(yè)主來(lái)分擔(dān)。如某小區(qū)配備 了星級(jí)”娛樂(lè)城、圖書(shū)教育中心、高檔飯店和貴族學(xué)校等，這些設(shè)施對(duì)大多數(shù) 業(yè)主而言并無(wú)真正的意義，只是開(kāi)發(fā)商提升產(chǎn)品品質(zhì)和形象的手段而已。 另外, 小區(qū)配套設(shè)施并

57、非越多越好，當(dāng)小區(qū)周邊的生活服務(wù)設(shè)施較完善時(shí)，是允許小 區(qū)減少配套設(shè)施的數(shù)量和種類(lèi)的?？疾齑蟮呐涮准敖煌ōh(huán)境之后，樓盤(pán)及房屋本身的品質(zhì)也是消費(fèi)者需要重點(diǎn)關(guān)注的方面，在樓盤(pán)是期房的情況下，可以從以下渠道及方面進(jìn)行了解：1、從樓盤(pán)的宣傳資料了解樓盤(pán)及房屋品質(zhì)樓盤(pán)宣傳資料是消費(fèi)者了解樓盤(pán)、做出購(gòu)房決策的重要依據(jù)。樓盤(pán)宣傳資料是消費(fèi)者了解樓盤(pán)、做出購(gòu)房決策的重要依據(jù)。武漢市樓盤(pán)銷(xiāo)售 中主要用到的資料為樓書(shū)、樓盤(pán)模型、平面圖和房型圖。（1）如何看樓書(shū)？在看樓書(shū)之前，我們先要認(rèn)識(shí)樓書(shū)的性質(zhì)，樓書(shū)類(lèi)似于產(chǎn)品介紹書(shū)，但和 產(chǎn)品介紹書(shū)最大的不同是，在南寧房地產(chǎn)領(lǐng)域，樓書(shū)通常也充當(dāng)了廣告的角色。 這就需要我們?cè)陂喿x樓書(shū)時(shí)了解何處為虛 ？何處為實(shí)？一般情況下，樓書(shū)中都會(huì)寫(xiě)明樓盤(pán)的價(jià)格（有起價(jià)、均價(jià)與最高價(jià)，但通常只寫(xiě) 起價(jià)）；付款方式（一次性付款、銀行按揭、分期付款）；地理位置、環(huán)境、交通（一 般都稱(chēng)小區(qū)交通方便、環(huán)境幽雅、地理位置好 ）;配套服務(wù)、管理（非常完善，通 常