房地產購買流程新房購房流程

1、新房購房流程（買房的網友必看）?購房是一個家庭的大事，以下文章是我們精心組織的，或許對你購房有幫助， 請耐心看完。購房者在買房前要充分估計自己的經濟實力，月供一般不得超過家庭月收 入白50%。購房能力評估就是綜合考慮自己的收入、支出及所購買區(qū)域房價 等眾多因素，并通過購房能力評估計算器，計算出自己在現階段可以購買的房 屋的總價及均價，以指導購房者理性購房。買房前的心理準備1、對樓盤價格作好心理準備。目前南寧樓市價格處于不斷的波動過程中。在購房前需對樓盤價格做好兩 方面的心理準備。首先是您能承受的房屋總價是多少，根據該總價，您可以換 算出您有能力購買的房屋的均價和面積，并產生相應的組合方式。例如

2、：您能 承受的總價是40萬，那么您可以購買均價 4000元/平方米，面積100平方 米的房屋；也可以購買5000元/平方米，面積80平方米的房屋等。由于南寧 市中心區(qū)和近郊區(qū)的房屋差價通常在 2000元/平方米以上。這樣的計算有利于 您判斷在什么地段購房以及房屋的購置面積情況。其次，對房價的上升或是下降要做好準備。很多購房者在購置房屋時都希 望房產能在今后升值。這也要從兩個方面來進行判斷。（1）如果是自住，應多 從房屋本身情況和自己的償付能力考慮，在同一水平線上，再優(yōu)先考慮地段、配套設施、區(qū)域未來發(fā)展遠景等影響房價升值的因素。（2）如果是投資或自住兼投資，建議優(yōu)先考慮樓盤的地段和環(huán)境及樓盤本身

3、的屬性（即是否是容易出售或出租的物業(yè)類型）。同時，由于目前國家的政策偏向為限制房產投資行為，因此，在購置新房前最好對如果轉手交易的話所付出的營業(yè)稅等各項成本計算在 內，主要為如果房屋辦證未滿五年即進行轉讓需交納營業(yè)稅（評估價*建筑面積*5.85%）和房屋評估價1%的個人所得稅。最后，樓盤價格受外部因素影響較大，雖然目前武漢房價呈上漲態(tài)勢，但 也不排除個別樓盤會有下跌的情況出現。因此，消費者購房前一定要端正心態(tài)。2、對購房區(qū)域作好心理準備。通過第一步的價格準備之后，您會對適合您支付能力的購房區(qū)域有一個大 致的判斷。下一步就是如何選擇購房區(qū)域了。據南寧市情，購房區(qū)域從大體上 可以分為中心城區(qū)及近郊

4、區(qū)。兩者區(qū)別為中心城區(qū)配套齊全但多為高層，社區(qū) 規(guī)模較小，價格高。近郊區(qū)配套有待完善，但社區(qū)規(guī)模大，價格較低。因此選 擇不同的區(qū)域代表您選擇了完全不同的兩種生活方式。到底哪種生活方式適合 您，可以從自己多年來的生活地域和生活習慣做出判斷，也可以到兩種不同的 區(qū)域體驗一下。從小的方面來說，如果不愿意自己的生活因為購房出現太大的 改變，應考慮房產與本人及配偶工作單位之間的交通狀況，包括公共交通體系、路況和路程長短。如果有小孩，教育設施也應該考慮到位。3、對自己的償貸能力做好心理準備。如果您準備一次性付款，那么最好還是能準備一定的家庭應急資金。如果 您決定貸款，就需要對貸款后的生活做好安排。由于貸款

5、是固定的一項生活支 出，這就需要您有相對穩(wěn)定的工作及收入來源。 同時，由于增加了貸款的支出，不可避免會對之前的財務計劃產生影響，因此，在購置房屋前應做好新的家庭 收入和支出計劃，以免購置房屋后對日常生活產生影響。據財務專家建議，住房貸款最好占家庭總收入的30%以下，否則會影響生活品質。4、對購房風險做好心理準備由于目前的法制尚不健全，房產市場尚不規(guī)范。購房置業(yè)是一個非常復雜 的過程，在這個過程中，購房者自然要承擔一定的風險，而這種購房風險在很 大程度上是由商品房的 非成品性”造成的。因為目前開發(fā)商銷售的房屋多數都 屬于期房，購房者只能憑借銷售人員的介紹、一塊地和設計圖紙來決定是否購 買。因此，

6、購房過程中可能會存在廣告欺詐、銷售手續(xù)不全、房屋質量存在問 題、面積不符、開發(fā)商違反合同、違反規(guī)劃等情況。5.買房前應該充分考慮辦理武漢城市戶口的問題購買房產、協議租房入戶？（一）需要提供的審核證明材料？（1）申請人的書面報告 （2）申請人的戶口簿、居民身份證（3） 縣以上房產局發(fā)給的房產證（4）租房協議、暫住證、居民戶口簿、居民身份證、交納養(yǎng)老保險金和醫(yī)療保險金證明。？（二）辦理步驟 由縣市局戶籍室對申請人提供的證明材料進行調查核實，符合條件的當場予以辦理。？（三）工作要求 （1）申請隨遷的直系親屬（父母、子女、夫妻），按上述投靠情況提供證明材料。（2）協議租房的外來從業(yè)人員，租住具有獨立門

7、牌號的單元住宅房，且暫住并交納養(yǎng)老保險金或醫(yī)療保險金一年以上，準予其本人、配偶、父母、子女戶口遷入。有就業(yè)單位的戶口可落在單位集體戶口上；沒有 就業(yè)單位的戶口可落在租住的房屋地址或出租房主的戶口上；無入戶地址的，由社區(qū)或居委會設立集體戶口，并指定專人負責管理。（3）入戶地公安派出所憑準遷證和遷移證當場辦理入戶手續(xù)。買房是件大事，關系到個人及家庭數年甚至數十年的生活，因此，買房前的資 金準備非常重要。如心理準備中所言，買房前的資金準備中房價”是重要組成部分，但需明確的是，買房所涉及的費用不僅為房價，如果買房前只注重房價而忽略其他問 題，往往會造成整個購房預算的超支，甚至達到買得起而住不起的尷尬境

8、地。因此，購房前應制訂詳細的購房資金計劃，主要包括以下內容：（1） 一次性付款或貸款如果您為一次性付款，即買房時付全款。如果您具有貸款買房資格（貸款買 房資格要求：），初期的最大支出就是首付款。所以，一定要算好手中可動用的 資金，不僅要保證有足夠的資金支付首付款，還必須保證日常生活開支不受影 響。（金融機構對個人首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其商業(yè)貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調整為20%。）(2)每月固定數額的貸款本金很多購房者不重視銀行要求提供的家庭收入證明”，往往多開月收入以便多貸款?？墒且坏┻€款開始，購房者就會感覺還款吃力，生活質量還有可能

9、受 到影響，甚至出現還不起貸款的現象，不管最終出現了什么結果，責任只能由 購房者自己來承擔。因此，購房者應當切記，每月的還款額應該在家庭月收入 的30%內，同時還要選擇適合自己的還款方式 (主要是月還款額和還款年限 八建議購房者可以到南寧市各銀行咨詢房貸方面的服務。(3)各種稅費按照規(guī)定，購房需要交納不同種類的稅費，這些稅費包括：契稅：個人購買高檔住房的(別墅類和聯體別墅住房除外)契稅稅率由4% 調整為3%。其中，個人購買普通住房由 2%調整為1.5%;個人首次購買90 平方米及以下普通住房的， 契稅稅率暫統一下調到1%。(高檔商品房，即房屋 為別墅或房價在7000元/平方米以上或總價超過10

10、0萬。(4)維修基金2008年11月1日起，簽訂商品住宅買賣合同的業(yè)主，每平米交存住宅維修資金的數額，為住宅建筑安裝工程每平米造價的5% ,不再按房屋總價的2%交存。其中，多層磚混結構住宅為 49元;多層框架住宅為55元;14層以 下(含14層)帶電梯的小高層為61元;15層以上(含15層)高層為73元。該 局還稱，2008年11月1日前簽訂住宅買賣合同的業(yè)主，其交存住宅專項維修資金的數額，仍按原標準執(zhí)行。比如，購買 100平方米框架多層住宅，單價是5000元/平方米，總價是50萬元。按以前的標準交1萬元，按新標準只需交5500 元，可少交4500 元。(5)物業(yè)管理費不同檔次的住房，物業(yè)管理

11、費的收取標準也不一樣，但有一點是相同的， 那就是按房屋的建筑面積收取。(6)初裝費入住新房的時候，其內的生活必需設施肯定要是要完備的， 例如煤氣管道、有線電視、電話、寬帶網，這些同樣需要費用支出。一般物業(yè)管理公司會在小 區(qū)內公示初裝費價格并協助業(yè)主進行安裝。(7)面積補差費有些地市規(guī)定，收房時，面積差不能超過 3%。因此，如果收房時，房屋 面積大于合同簽定面積，多出部分將按照合同簽定時的房屋均價進行計算補齊。當然，如果房屋面積小于合同簽定面積，開發(fā)商也需以同樣方式向購房者進行 退款。（此款在商品房買賣合同中有規(guī)定）面積補差費=（現房測定面積*均價）-（合同簽定面積*均價）（8）其他雜費除了上述

12、所說的各個款項外，不同的樓盤還有許多不同的雜費，這也需要 在購房前了解清楚，并做好財務預算。房屋結構在購置新房前充分了解房屋結構常識，不僅有助于判斷房屋的價值，而且 在今后的房屋裝修及買賣交易中都很有好處。房屋結構主要分為以下門類：1、木結構（住宅）：指建筑物中豎向承重結構的墻、柱等采用磚或砌塊砌 筑，樓板、屋架等用木結構。2、磚混結構（住宅）：建筑中豎向承重結構的墻、 柱等采用磚或砌塊砌筑, 柱、梁、樓板、屋面板等采用鋼筋混凝土結構。通俗地講，磚混結構是以小部分鋼筋混凝土和大部分磚墻承重。3、鋼筋混凝土（住宅）：指建筑物中主要承重結構如墻、柱、梁、樓板、 樓體、屋面板等用鋼筋混凝土制成，非承

13、重墻用磚或其它材料填充。這種結構 抗震性能好，整體性強，耐火性、耐久性、抗腐蝕性強。4、鋼結構（住宅）：指建筑物中主要承重結構以鋼制成。適用于超高層建 筑。自重最輕。從結構上分上面四類就可以了，其中鋼筋混凝土結構里面，還可以再細分:1、框架結構，由梁、板、柱組成建筑承重結構，墻體僅作為分隔和保溫 用途。2、剪力墻結構，由梁、板、墻體組成建筑承重結構，部分墻體承在結構 中受力。將上面兩個小類組合起來，就衍生了：框架剪力墻結構、框支剪力墻結構 等。目前在南寧新房住宅市場上，樓盤基本采用的是磚混結構和框架結構。兩者的 區(qū)別在于承重方式，磚混結構的承重是由板和墻構成的，混凝土現澆樓板的重 量傳導給墻體

14、，由墻體傳導至基礎?？蚣芙Y構是由樓板、梁、柱組成的承重結 構，由樓板將力傳導給梁，再傳導給柱，再由柱傳導給基礎。理論上講，框架結構要優(yōu)于磚混結構：一是空間開敞，因為梁和柱的結構使得框架結構的空間可以做到 6米以上，而磚混因為磚的承重能力有限， 做到5米 就不錯了 ；二是樓層高度，磚混結構最高只能做到 6層，而框架結構可以做到 100米以上的樓高。由于材質的原因，框架結構的使用壽命和抗震強度要高于磚混結構。但在實際 中，國家對建筑的抗震性能有標準，一個地區(qū)的建筑一定要滿足抗震指標，所 以開發(fā)商在設計建筑的時候，都以滿足這個抗震指標為前提，即使是框架結構， 也不會增加成本提高抗震性能的。所以在牢固

15、程度上講，磚混和框架的住宅是 差不多的。從實用性上來說，由于框架結構用的都是填充墻，可以方便以后用戶裝修， 不象磚混結構一樣受到很多的限制，因此很多消費者更愿意買框架結構的房子。從造價上來說，框架結構比磚混結構高 5%15%,工藝也更復雜一些。所以框架結構房屋比磚混結構房屋的銷售價格要高，具體到武漢市情，價格相 差約200 500元/平方米左右。不僅如此，后期的二手房交易中，房屋結構 的不同也將直接影響交易價格。以上只是理論知識，那么在實際情況中如何辨別建筑結構呢？通常有以下幾方面的渠道：1、通過樓書查詢。開發(fā)商在樓書上一般都會標明房屋的具體結構。2、直接詢問售樓員。除了以上三種渠道外，購房者

16、也可以通過實地踩盤親自辨別樓盤的結構， 最簡單的方法，看轉角處是否有梁柱支撐。磚混結構由于承重的需要，一般不 設轉角飄窗，即使有，在飄窗的轉角處必須有豎向水泥柱用于承載上層樓盤重 量，而框架結構的住宅，其上層樓盤的重量全部由框架剪力墻承擔，因此其轉 角處不需要設有承重的支柱，因此也可以大量采用轉角飄窗設計。房屋建筑名詞解釋什么是公寓式住宅相對于獨院獨戶的西式別墅住宅而言。一般建在大城市，大多數是高層，標準較高，每一層內有若干單戶獨用的 套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺等等，供一些常常 往來的中外客商及其家眷中短期租用。什么是花園式住宅花園式住宅也叫西式洋房或小洋樓，也稱花園

17、別墅。帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內部 居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，一般為高收入者購買。什么是復式住宅復式住宅是受躍層式住宅的設計構思啟發(fā)， 在建造上仍每戶占有上下兩層， 實際是在層高較高的一層樓中增建一個 1.2米的夾層，兩層合計的層高要大大 低于躍層式住宅（李氏設計為3.3米，而一般躍層式為5.6米），復式住宅的下 層供起居用，炊事、進餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，戶內設多處墻式壁柜 和樓梯，中間樓板也即上層地板。一層的廚房高 2米，上層貯藏讓高1.2米, 上層直接作為臥室床面，人可坐起但無法直立。復式住宅的經濟性體現在：1、平面利用系數高，通過夾層

18、復合，可使住宅的使用面積提高50%-70%2、戶內的隔層為木結構，將隔斷、家具、裝飾融為一體，即是墻又是樓 板、床、柜，降低了綜合造價。3、上部夾層采用推拉窗及墻身多面窗戶，通風采光良好，與一般層高和 面積相同的住宅相比，土地利用率可提高40%。因此復式住宅同時具備了省地、省工、省料的特點復式住宅在設計施工和使用上有一些不足：1、復式住宅的面寬大，進深小，如采用內廓式平面組合必然導致一部分 戶型朝向不佳，自然采光較差。2、層高過低，如廚房只有2米高度，長期使用易產生局促弊氣的不適感， 貯藏間較大，但層高只有1.2米，很難充分利用。3、由于室內的隔斷樓板均采用輕薄的木隔斷，木材成本較高，且隔音、

19、 防火功能差，房間的私密性、安全性較差。盡管復式住宅有些缺點，但近年來 建筑師通過不斷改進、完善，不斷探索，結合我國的國情，設計更加合理的結 構?？梢灶A見，這種精巧的復式住宅，由于經濟效益十分明顯，價格相對偏低， 必然成為住宅市場上的熱銷產品。什么是躍層式住宅躍層式住宅是近年來推廣的一種新穎的住宅建筑形式。在東南沿海的廣東、福建的一些開放城市建設較多。這類住宅的特點是住宅占有上下兩層樓南，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、 廚房、及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而采 用戶內獨用小樓梯聯接。躍層式住宅的優(yōu)點是每戶都有較大的采光面，通風較 好，戶內居住面積和輔助面積較大，布局緊

20、湊，功能明確，相互干擾較小。這 類住宅的內部空間因為是借鑒了歐美小二樓獨院住宅的設計手法，頗受海外僑 胞和港澳臺胞的歡迎，在南方城市建設、買賣較多，近年來在北方城市的一些 高級住宅設計中，也開始得到推廣。什么是商住樓商住樓是指該樓的使用性質為商、住兩用，商住樓一般底層（或數層）為商場、商店、商務，其余為住宅的綜合性大樓。商住樓不分建設主體，不僅開發(fā) 商可以建，非開發(fā)企業(yè)、個人也可以建，沒有規(guī)定必須出售。商住樓的土地使 用性質為商業(yè)用地，根據國家土地法規(guī)定，商業(yè)土地的使用權年限為50年。房屋建筑名詞解釋隨著房地產的急劇升溫，許多購房術語越來越多地出現在購房者的視野中， 雖然其中的部分術語已經眾所

21、周知，但還有很多不為購房者所熟知，正是因為 對購房術語的不了解，往往使得購房者在簽訂購房合同時對其中部分條款的理 解出現偏差，從而造成合同無法最終履行，這既打擊了購房者的積極性，也容 易讓不法開發(fā)商鉆 術語”的空子，因此，現將其中的部分術語介紹如下：房屋層數房屋層數是指房屋的自然層數， 一般按室內地坪±0以上計算；采光窗在室 外地坪以上的半地下室，其室內層高在 2.20m 以上（不含2.20m）的，計算自 然層數。房屋總層數為房屋地上層數與地下層數之和。假層、附層 （夾層）、插 層、IW樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數。多層住宅六層以下的住宅。小高層住宅七

22、層至九層的住宅。高層住宅十層及十層以上的住宅。塔式高層住宅以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。單元式高層住宅由多個住宅單元組合而成，每單元均設有樓梯、電梯的高層住宅。躍層住宅套內空間跨躍兩樓層及以上的住宅。架空層按民用建筑設計通則術語解釋：架空層：僅有結構支撐而無外圍護結 構的開敞空間層。目前在房地產方面架空層的利用主要是為了增加樓盤的活動空間等目的， 架空層的層高并不一定低，有的可以達到 69m，但主要是高層(100M)以下 的建筑采用。普通的也可達到 3m。架空層目前在武漢市也大量采用，特別是房屋密集、容積率高的小區(qū)，成 為增加綠化面積和公共面積而作出的一種變相指標平衡方式。地下

23、室是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括層高在2.2m以下的半地下室），房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2者。半地下室房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過1/2者。假層是指建房時建造的，一般比較低矮的樓層。其前后沿的高度大于1.7m ,面積不足底層的二分之一的部分。附層 （夾層）是房屋內部空間的局部層次。閣樓（暗樓）一般是房屋建成后，因各種需要，利用房間內部空間上部搭建的樓層。房屋面積名詞解釋房屋使用面積是指住宅中以戶（套）為單位的分戶（套）門內全部可供使用的空間面積。包括日常生活起居使用的臥室、起居室和客廳 （堂屋）、亭子間、廚房、衛(wèi)生間、 室內

24、走道、樓梯、壁櫥、陽臺、地下室、假層、附層（夾層）、閣樓、（暗樓）等面積。住宅使用面積按住宅的內墻面水平投影線計算。房屋建筑面積房屋的建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高 2.20M 以上（含2.20M）的永久性建筑。成套住宅建筑面積是指成套住宅的建筑面積總和。房屋的產權面積房屋的產權面積系指產權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。房屋產權面積由直轄市、市、縣房地產行政主管部門登記確權認定。房屋預測面積預測面積是指在商品房期房（有預售銷售證的合法銷售項目）銷售中，根據國家規(guī)定，由房地產主管機構認定具有測繪資質

25、的房屋測量機構，主要依據施 工圖紙、實地考察和國家測量規(guī)范對尚未施工的房屋面積進行一個預先測量計 算的行為，它是開發(fā)商進行合法銷售的面積依據。房屋實測面積實測面積是指商品房竣工驗收后，工程規(guī)劃相關主管部門審核合格，開發(fā) 商依據國家規(guī)定委托具有測繪資質的房屋房屋測繪機構參考圖紙、預測數據及 國家測繪規(guī)范之規(guī)定對樓宇進行的實地勘測、繪圖、計算而得出的面積。是開 發(fā)商和業(yè)主的法律依據，是業(yè)主辦理產權證、結算物業(yè)費及相關費用的最終依 據。房屋的共有建筑面積房屋共有建筑面積系指各產權主共同占有或共同使用的建筑面積。成套房屋的套內建筑面積由套內房屋的使用面積，套內墻體面積，套內陽臺建筑面積三部分組成。套內

26、房屋使用面積1）套內臥為套內房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計算: 室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和;2）套內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積 ;3）不包括在結構面積 內的套內煙囪、通風道、管道井均計入使用面積 ；4）內墻面裝飾厚度計入使用 面積。套內墻體面積套內墻體面積是套內使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻 （包括 山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內墻體面積。 套內自有墻體按 水平投影面積全部計入套內墻體面積。套內陽臺建筑面積套內陽臺建筑面積均按陽

27、臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其 中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半 計算建筑面積。商品房的銷售面積商品房按套”或單元”出售，商品房的銷售面積即為購房者聽購買的套內或單元內建筑面積（以下簡稱套內建筑面積）與應分攤的公用建筑面積之和。商 品房銷售面積=套內建筑面積+分攤的公用建筑面積。共有建筑面積（公有建筑面積）共有面積的內容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備 間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務的公共用房和 管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。共有建筑面積還包括套與公共建 筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水

28、平投影面積一半的建筑面積。獨立使 用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的 地下室都不計入共有建筑面積。共有建筑面積的計算方法整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內建筑面積之和，并扣除已 作為獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛(wèi)室、管理用房、以及 人防工程等建筑面積，即為整幢建筑物的共有建筑面積。房屋銷售常見名詞準現房準現房是指房屋的主體基本完工，小區(qū)內的樓宇及相關設施也已經有了大 致的輪廓，戶型、樓的間距等都已經一目了然，只剩下內外墻的裝修和配套設施的施 工的房地產項目?，F房通常情況下，人們認識中的現房就是已經建好的房子。但事實并非如此， 按照我國銷

29、售現房”的規(guī)定，只有領取了房產證和土地使用證的房子才叫現房”。在商品房銷售過程中，真正的現房銷售不需要 銷售許可證”，購房者只需 要查看 房產證”即可，而且，在簽合同的時候也不一定要使用國土房管局印制 的標準合同。購買這種房子，對購房者來說是比較有利的（眼見為實），但是購房者的眼光一定要敏銳，如果買錯 現房”，將使自己陷入被動。期房在建的房子肯定是期房，止匕外，已經建好和已經有人入住但還沒有取得房 產證和土地使用證的房子，在一定意義上也被稱為期房”，而不是真正意義上的現房”。所以，這種房子是按照期房來銷售的。對于這一類房子，購房者既 要查看房產商的預售許可證，又要留意自己要買的房子是否已經被抵

30、押。有人 可能會有這樣的理解：小區(qū)已經有人入住，而且入住的業(yè)主也已經拿到房產證，買這種房子就萬無一失了。實際上這是誤解，因為房子是按套擁有獨立產權， 是可以分別抵押的，別人的房子沒問題，不等于你要買的房子也沒有問題。其 實，房產商很容易將蓋好的房子抵押出去，以獲得大量的資金。因此，購房者在購買商品房時一定要認清 期房”和 現房”的區(qū)別。如果購 房者想了解自己要買的房子是否已經被抵押，可以查看房地產商提供的相關證 明，如果可行的話，不防在合同上注明此房是現房還是期房，并且寫明房子是 否被抵押。尾房何謂尾房”就是房子蓋好后，大部分都已經銷售出去，只剩下幾套還沒賣 出去，通常情況下，此房的預售許可證

31、已經過期，而房產證還沒有辦下來。對 于這種 無證”房，雖然不能建議購房者別買，但在買之前一定要訪查清楚，最 好的辦法就是堅持在預售合同登記備案后再行付款。使用權房使用權房是指由國家及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府按照相 應的規(guī)定出租給居民，也就是說，居住人只有使用權，沒有出賣、出租、抵押 等權利。定金定金是指購房者按照約定支付給賣房者的一部分錢款，以作為債權擔保，這屬于法律上的擔保方式之一，目的在于促使債務人履行債務，也是為了保障 債權人的債權能夠實現。我國擔保法規(guī)定，定金必須以書面的形式約定， 當事人必須在合同約定的定金交付日期內交付定金。但是，定金不能超出購房 款白20% ,如果購

32、房者在交了定金之后又不購買，開發(fā)商有權以購房者違約 為由，不退還定金，反之亦然。舉例，樓盤在銷售過程中多收取 1萬元的定金。如果購房者在交了定金之 后又不購買，將會收取5%的違約費用（違約金視具體情況不定）。容積率當開發(fā)商提起容積率的時候，許多購房者都不明所以，其實，容積率就是建筑總面積與建筑用地面積的比值。 比如：在1萬平方米的土地上建造 4千平 方米的建筑，容積率就是0.4;如果4千平方米的建筑是六層，那建筑總面積就 是2.4萬平方米，容積率就應該是 2.4。開間開間又叫住宅寬度，是指一間房屋的相對應的兩面墻之間的實際距離。住 宅的開間一般在3米至3.9米之間，如果是磚混結構的住宅，開間應

33、該在 3.3 米之內。如果開間尺度較小，就會縮短樓板的空間跨度，住宅結構的整體性、 穩(wěn)定性和抗震性都將得到增強。進深進深是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻壁到后墻壁之間的實際長 度。進深大可以有效地節(jié)約用地，但是，為了保證住宅有良好的自然采光和通 風，住宅的進深不宜過大，通常限定在 5米左右。層高上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。合適的層高決定了入住的舒 適度，目前武漢市新建房屋的層高在 2.8米一3.2米之間，其中以3米的層高 比較普遍而且舒適度適中。建筑密度建筑密度是指在小區(qū)內的各類建筑基底總面積與小區(qū)整體用地的比率，以 百分比計算，通過這個數值可以看出小區(qū)內建筑的密集程度。綠化

34、率綠化率是指規(guī)劃建設用地內的綠化面積總和與規(guī)劃建設用地面積的比，綠化率越高，環(huán)境越好。綠地率綠地率是指居住區(qū)內各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率。居住區(qū)內各類 綠地包括公共綠地、住宅旁綠地等。什么是兩書”房地產開發(fā)商在房地產市場上銷售商品房，必須具備一定的條件，并且按 照有關的規(guī)定在房地產管理部門辦理商品房銷售的各種手續(xù)。其中 五證”、兩書”是最為重要的條件。兩書是住宅質量保證書和住宅使用說明書。有關專家特別提醒：只有合法進入市場的住宅房，才具有國家承認的產權。 在簽訂購房合同之前一定要查驗房地產商是否具有合法的售房手續(xù)，各種售房 文件、證件（五證”和 兩書”是否完備。什么是房產五證房地產開發(fā)商

35、在房地產市場上銷售商品房，必須具備一定的條件，并且按照 有關的規(guī)定在房地產管理部門辦理商品房銷售的各種手續(xù)。其中必須具備的 五證”是指：國有土地使用證，是證明土地使用者向國 家支付土地使用權出讓金，獲得了在一定年限內某塊國有土地使用權的法律憑 證；建設用地規(guī)劃許可證，是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土 地前,經城市規(guī)劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定 憑證；建設工程規(guī)劃許可證，是有關建設工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證建設工程施工許可證；商品房銷售（預售）許可證。什么是土地性質以及使用權中華人民共和國土地管理法規(guī)定：我國的土地分為國有土地和集體所 有土地。國有土地包括

36、：城市市區(qū)的土地，農村和城市郊區(qū)中依法沒收、 征用、 征收、征購、收歸國有的土地，國家未確定為集體所有的林地、草地、山嶺、 荒地、灘涂、河灘地，以及其他土地。集體所有土地就是由農民集體享有所有 權的土地。農村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有以外，屬于農 民集體所有，宅基地和自留地、自留山也是屬于集體所有的土地。這兩類土地 的所有權分別為國家和集體。對國家所有的城鎮(zhèn)土地，我國按照土地所有權與使用權分離的原則，實行城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓、轉讓制度，對城鎮(zhèn)國有土地，公民可以通過下列方式獲得土地使用權。1、通過土地使用權出讓的方式取得國有土地使用權。土地使用權出讓是 指國家將國有土地使用權在

37、一定年限內出讓的行為，出讓的具體辦法有協議出 讓、招標和拍賣三種。公民可以依法作為國有土地使用權的受讓人，通過協議、招標或拍賣的方式簽訂土地使用權出讓合同，交納土地出讓金，獲得土地使用 權。2、通過土地使用權劃撥的方式取得國有土地使用權。土地使用權劃撥是 指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用，將該幅 土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。公民 可以提出劃撥國有土地使用權申請。通過劃撥的方式獲取的土地使用權沒有期 限的限制，土地使用權人可以無限期的使用。3、通過土地使用權轉讓的方法取得國有土地使用權。土地使用權轉讓是 指土地使用者將土地使用權在按

38、土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開 發(fā)后，劃撥的土地使用權經批準辦理了土地使用權出讓手續(xù)并補交土地使用權 出讓金后都可以進行轉讓。公民通過轉讓的方式取得的土地使用權，其使用年 限為土地使用權出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩 余年限。國有土地證（全稱 中華人民共和國國有土地使用證”是發(fā)給擁有國有土地 使用權的單位或個人的，只要有合法的權屬依據，任何人都可以申領國有土地 證。住宅方面的集體土地證，其實就是群眾常講的宅基地證。該證只發(fā)給具備 建房條件的農村村民。依據國家法律，宅基地不能上市交易，所以集體土地證 不能過戶。根據法律規(guī)定，土地使用權轉讓時，其地上建筑物、其他附

39、著物的所有權 隨之轉讓，土地使用者轉讓地上建筑物、其他附著物的所有權時，其使用范圍 內的土地使用權也隨之轉讓。什么是商品房商品房是指開發(fā)商開發(fā)建設的供銷售的房屋，能辦產權證和國土證，可以 自定價格出售的產權房。商品房按銷售對象可分為內銷商品房和外銷商品房。內銷商品房是指房地產開發(fā)企業(yè)通過實行土地使用權出讓形式，經過政府 計劃主管部門審批，建成后用于在境內范圍（目前不包括香港、澳門特別行政區(qū) 和臺灣）出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。外銷商品房是指房地產開發(fā)企業(yè)按政府外資工作主管部門的規(guī)定，通過實行土地批租形式，報政府計劃主管部門列入正式項目計劃， 建成后用于向境內、 外出租的住宅，商業(yè)用房及

40、其他建筑物。為進一步簡化交易手續(xù)、刺激住房消費，按照總量控制、合理平穩(wěn)的原則，北京市政府1999年11月發(fā)文規(guī)定，除花園式住宅、部隊住房和按照市政府制定的租金標準出租的公有住房（廉租房）外，普通內銷商品房、僑匯房、經濟適用住房，職工已購公有住房、動遷房、 職工住宅和其他劃撥土地上的住房交易，統一歸并為內銷商品住房交易，銷售 對象為中國境內的公民、法人、其他組織和改革開放后赴境外的中國公民。什么是集資房集資房是改變住房建設由國家和單位包的制度，實行政府、單位、個人三 方面共同承擔，通過籌集資金，進行住房建設的一種房屋。職工個人可按房價 全額或部分出資，政府及相關部門用地、信貸、建材供應、稅費等方

41、面給予部 分減免。集資所建住房的權屬，按出資比例確定。個人按房價全額出資的，擁 有全部產權，個人部分出資的，擁有部分產權。什么是私有住宅私有住宅又稱為私產住宅、私房，是由個人或家庭購買、建造的住宅。在 農村，農民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住宅通過住宅市場出售給個人 和家庭，公有住宅也就轉為私有住宅。隨著住宅商品化的推進，城市私有住宅 的比重將會隨房改的推進而不斷提高什么是商品房預售商品房預售，是指房地產開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買受 人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。商品房預售，只適用于城市商品房.并在預售前，向縣級以上人民政府房產 管理部門辦理預售登記，取得商品房預售

42、許可證明。商品房預售應當符合以下條件：1、已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；2、持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；3、按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資 的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產 管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預售所得款項，必須用于有關的工 程建設。什么是商品房預售許可證商品房銷售（預售）許可證是市、縣人民政府房地產行政管理部門允許 房地產開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準文件。什么是公房公房（公有住房、公產住宅）是指由政府和國有企、事業(yè)單位投資興建、銷 售的住

43、宅。在住宅未出售之前，住宅的產權歸國家所有。公有住宅主要由本地 政府建設，主要向城市居民出租、出售，由企業(yè)建設的住宅，向本企業(yè)職工出 租、出售。公房的大量存在是由于我國長期以來實行住房福利化的結果。在住 房貨幣化改革過程中，公房出售，租金提升已成趨勢，但今后國家仍將興建廉 價公房以供城市居民中低收入者租住。公房出售后，產權即歸私人所有，即成 為所謂房改房”。這里所說的公房不包括在京中央和國家機關、軍隊以及中央在京企事業(yè)單 位職工已購公有住房。什么是私房私房也稱私有住宅，私產住宅。它是由個人或家庭購買、建造的住宅。在 農村，農民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通過住宅消費市場出售給個人和家庭

44、，也就轉為私有住宅。隨著住宅商品化的推進，城市私有住宅的比 重將會隨著房改的推進而不斷提高。什么是經濟適用房經濟適用房是指具有社會保障性質的商品住宅，具有經濟性和適用性的特 點。經濟性是指住宅價格相對于市場價格比較適中，能夠適應中低收入家庭的 承受能力；適用性是指在住房設計及其建筑標準上強調住房的使用效果，而非建筑標準。 經濟適用房是國家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房， 這類住宅因減免了工程報建中的部分費用，其成本略低于普通商品房，故又稱 為經濟適用房。價格水平要了解樓盤的價格，先要了解開發(fā)商是如何對樓盤定價的。樓盤不同于一 般商品，除經濟適用房由政府限價外，其它均由開發(fā)商自主定價

45、。開發(fā)商對樓 盤的定價方式通常分為成本導向定價、需求導向定價、競爭導向定價和可比樓 盤量化定價法。從以上方式可以看出，在開發(fā)商的定價策略中，成本構成只是 基礎，利潤獲取的最大化才是重因。因此，購房者在了解樓盤價格的時候不要 過于執(zhí)著樓盤的實際成本，而是應從價格中看清樓盤的價值，以選擇符合自己 要求的房屋。具體而言要通過以下步驟：1、讀懂樓盤的價格(1) 了解南寧市整體及區(qū)域價格水平了解南寧市整體及區(qū)域價格水平，將有助于購房者對自己購買房屋的價格 范圍及不同區(qū)域的價格梯次作出判斷。這種判斷雖然宏觀，卻是不可缺少的感 性認識。要完成這樣普遍性的摸底最便捷的方式是參閱億房網一周走勢欄目 2) 了解價

46、格名詞不同的價格名詞代表了不同的含義，在南寧市房產市場中，比較通用的價 格名詞如下：起價起價是指房產商所銷售房屋價格中的最低價格，通常情況下，如果是多層 住宅而且不帶花園，一樓或頂樓的價格最低，也就是起價，如果一樓帶花園， 頂樓的價格就是起價。如果是小高層及高層住宅，一樓的價格最低，也就是起 價。所以，當購房者打算購買房屋的時候，不要單純考慮價格，因為越便宜的 房屋，居住越不理想。均價均價是指所有房屋的銷售價格總數除以所有房屋建筑面積的總數，所得出 的價格就是每平方米的均價。均價通常不是銷售價，好的房屋需要在此基礎上 進行加價，有瑕疵的房屋比這個價格要低。最高價最高價是指房產商所銷售房屋價格中

47、的最高價格銷售均價銷售均價是指樓盤開盤后對外公示的價格。從理論上說，銷售均價是指所 有房屋的銷售價格總數除以所有房屋建筑面積的總數。成交均價成交均價是指樓盤的實際成交價格，由房屋的實際成交金額除以房屋的建 筑面積得出。2、 了解樓盤的價格了解樓盤價格的渠道有多種，初步可以分為以下幾類：(1)網絡搜索(2)媒體廣告，目前南寧市發(fā)行的各類報紙大都有房地產?？?，其中會刊登樓 盤的價格。(3)電視及電臺廣告及房產信息，南寧社區(qū)房產樓市版及很多電視臺和電 臺開辟了房產報道欄目，其中會有樓盤價格公布。(4)戶外及車載廣告，部分戶外及車載廣告會標明樓盤的價格。以上四種方式提供的了解樓盤價格的渠道，但要真正理

48、解樓盤價格所代表 的涵義還需要經驗判斷及專家的建議。樓盤的價格是不斷變化中的，消費者所 了解的價格只是該樓盤當時的價格，不等于過去的價格，也不等于將來的價格。 樓盤價格的變化由開發(fā)商的推盤策略所決定，隨時可能根據銷售情況和市場變 化做出調整。因此，了解樓盤的價格就要了解價格的多變性。如何在適當的時 機以適合的價格購入物業(yè)，因樓盤不同差別較大。消費者可進入房產樓市論壇 (fc.01ny .cn/ )與專業(yè)人士交流3、比較樓盤的價格通過以上兩步消費者對樓盤價格已經有了一定的了解。下一步就是如何面 對及比較樓盤的價格了。判斷一個樓盤的價格是否合乎自己的要求，在當前的 房產形勢下，基本上不取決于成本，

49、而是樓盤的價值。所謂樓盤的價值，包括 樓盤所處的地段、配套、交通、物業(yè)服務、小區(qū)建設和樓盤本身的產品、 戶型、 物業(yè)形態(tài)等。也包括樓盤的附加值，主要包括樓盤的品牌及在精神層面的包裝 等。兩種價值相加等于樓盤的綜合價值。樓盤綜合價值的不同會導致相同（類似）地段的物業(yè)在價格上出現較大的差 別。在這種情況下，就需要消費者選擇自己更看中哪部分的價值，從而選擇合 乎自己需求價格的樓盤。交通狀況可分為小區(qū)外交通狀況和小區(qū)外交通狀況：1、小區(qū)外交通狀況了解小區(qū)外交通狀況主要考慮的是出行是否方便，它包括小區(qū)位置是否臨 近城市交通主干道、道路通行能力、路面路況、高峰堵車狀況、交通是否受到 單雙號的限制等?？梢跃?/p>

50、以下8個問題進行考察：1、公交車到小區(qū)嗎？2、公交車運行的起止時間、間隔時間是怎樣的 ？3、路途堵車嗎？4、從住宅到公交車站的距離是多少 ？5、夫妻上下班，孩子上學有沒有直達車到門口，轉車方便嗎？6、打的”乘車方便嗎？7、小區(qū)到中心區(qū)有沒有直達公交車 ？8、一旦發(fā)生應急情況，出行方便嗎，能應急嗎 ？2、小區(qū)內規(guī)劃情況如果小區(qū)內的交通不暢，或者車輛進出量較大，都會影響居住環(huán)境。當房屋是期房時，我們可以通過小區(qū)規(guī)劃圖及售樓員的講解了解小區(qū)的交通規(guī)劃。目前，許多開發(fā)商提出了 人車分流”的概念，就是汽車在小區(qū)外直接進入小區(qū) 的地下車庫，小區(qū)內沒有汽車的干擾，所以環(huán)境質量較高。但是，還是有很多 建筑小區(qū)

51、都沒有采取 人車分流”，因此，在準備購買房子的時候，還需要考慮 一下小區(qū)內的停車位是否夠用、費用多少、是否靠近山墻、小區(qū)內的道路是否 通暢等等。配套設施的齊備程度是決定入住后生活方便及舒適與否的重要因素。特別是對 近郊區(qū)和新住宅區(qū)應全面了解。了解樓盤配套情況主要分為小區(qū)周邊配套情況 和小區(qū)內部配套情況。1、小區(qū)周邊配套情況小區(qū)周邊配套通常指的是學校、交通、醫(yī)院、超市、郵電局、派出所、商 場、銀行、餐飲娛樂休閑等設備設施的配套情況。這些配套的完善程度將直接 影響業(yè)主未來的生活質量，是決定住宅檔次和品位的重要因素，也是衡量住宅 性價比的一個重要指標。在考察小區(qū)周邊配套時應注意以下問題：(1)主要考

52、察重點配套隨著南寧市經濟的快速發(fā)展，服務性行業(yè)及機構層出不窮，配套設施所包含的內容越來越多，但日常生活中每天必不可少的項目只是一部分，因此，要 重點考察購物、教育、醫(yī)療、停車和交通方便，對日常生活便不構成大的影響 2）考察自身最需要的配套每個家庭的人員構成和生活方式不同，選擇配套設施也將各有偏重。在購 房時，每一位購房者都應根據自己的具體情況來考察小區(qū)周邊配套。如有孩子 的家庭可考察周邊有無幼兒園、中小學校；有老人的家庭可重點考察周邊的老年 設施和醫(yī)療設施；只要自己最需要的設施優(yōu)良， 對你而言，該小區(qū)就是配套良好 的社區(qū)。3）區(qū)域規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃即政府對區(qū)域的定位或稱建設目標。了解區(qū)域規(guī)劃就了解了

53、區(qū)域 未來的發(fā)展價值。另一方面還需注意的是：一套房屋的使用年限會十分長久。 在實際購房中，我們往往會面臨以下問題，一是各種配套都符合我們要求的房 屋價格可能會相當昂貴。二是現在購買的房屋將來會不會因為周邊再建的配套 設施升值或貶值。以上兩者都需要我們認真考察小區(qū)周邊配套設施的未來規(guī)劃 情況。對于第一條來說，在滿足基本生活配套的前提下，如果市政規(guī)劃未來一 段時間內有新建配套設施的小區(qū)是可以考慮的。對于第二條而言，如果市政規(guī) 劃中將有配套建設的利好消息，則房價有望升值；而如果市政規(guī)劃中有不好的設 方6（如將建火葬場、垃圾站、變電站等）可能將會使樓盤貶值，而將來轉手也有 一定難度。(4)小區(qū)周邊居住

54、人群情況。古人云：擇鄰而居。周邊的居住人群往往會影響到實際入住后的安全問題。如有的小區(qū)雖然位于中心地段，但旁邊就是城中村”，外來流動人口復雜，居住的安全就值得考慮。2、小區(qū)內部配套情況隨著南寧房地產建設水平越來越高，小區(qū)的內部配套也越來越受到人們的關注。 在考察小區(qū)內配套時需要注意以下方面：1、基本配套設施必須齊全基本配套設施主要指的是水、電、燃氣、寬帶等設施。如果您在南寧市中 心城區(qū)購房，基本上不會存在此類問題。但如果在近郊區(qū)和新住宅區(qū)購房，則 必須向開發(fā)商詢問清楚。最好是到小區(qū)周邊對居民進行訪問，或直接致南寧市 水務集團和電力公司進行咨詢。2、注意配套的便利性根據實際情況，小區(qū)所處的區(qū)域和

55、規(guī)模大小往往決定了小區(qū)內配套的完備 程度和側重方面。一般而言獨棟住宅中的配套主要以餐廳、便利店為主，含多 棟住宅的小區(qū)主要以會所、室外游樂場、康體等娛樂設施為主。中心城區(qū)的小 區(qū)內配套門類基本在5類以下。而近郊區(qū)的大型社區(qū)內部的小區(qū)內配套則相對完善并門類繁多，這是由于小區(qū)外部配套不完善所導致的。在這樣的小區(qū)內， 不僅興建有醫(yī)院、學校、銀行、超市等設施，還有游泳池、網球場等娛樂體育 設施，很多小區(qū)還興建了步行街。但不論您所選擇的小區(qū)位于哪種區(qū)域，小區(qū)內配套重要考察方面仍是配套 是否能滿足日常生活的便利性，菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顧 的基層商店配套，服務半徑最好不要超過 150米。3

56、、注重配套的舒適性和實用性當然，對于現代住宅而言，小區(qū)內部的配套不僅為滿足生活需要，還要追 求更高層次的物質和精神需要。但在這方面配套的選擇上也需要注重配套的舒 適性和實用性相結合的原則。追求完美無缺、豪華高檔的小區(qū)配套實際上也是 一種誤區(qū)，因為開發(fā)商和后期的物業(yè)管理單位是會將配套設施費用加進房價和 物業(yè)管理費用中的，而且許多設施對具體的業(yè)主而言有可能使用率很低，或只 在某一個階段使用，但這些設施的費用卻需要廣大業(yè)主來分擔。如某小區(qū)配備 了星級”娛樂城、圖書教育中心、高檔飯店和貴族學校等，這些設施對大多數 業(yè)主而言并無真正的意義，只是開發(fā)商提升產品品質和形象的手段而已。 另外, 小區(qū)配套設施并

57、非越多越好，當小區(qū)周邊的生活服務設施較完善時，是允許小 區(qū)減少配套設施的數量和種類的?？疾齑蟮呐涮准敖煌ōh(huán)境之后，樓盤及房屋本身的品質也是消費者需要重點關注的方面，在樓盤是期房的情況下，可以從以下渠道及方面進行了解：1、從樓盤的宣傳資料了解樓盤及房屋品質樓盤宣傳資料是消費者了解樓盤、做出購房決策的重要依據。樓盤宣傳資料是消費者了解樓盤、做出購房決策的重要依據。武漢市樓盤銷售 中主要用到的資料為樓書、樓盤模型、平面圖和房型圖。（1）如何看樓書？在看樓書之前，我們先要認識樓書的性質，樓書類似于產品介紹書，但和 產品介紹書最大的不同是，在南寧房地產領域，樓書通常也充當了廣告的角色。 這就需要我們在閱讀樓書時了解何處為虛 ？何處為實？一般情況下，樓書中都會寫明樓盤的價格（有起價、均價與最高價，但通常只寫 起價）；付款方式（一次性付款、銀行按揭、分期付款）；地理位置、環(huán)境、交通（一 般都稱小區(qū)交通方便、環(huán)境幽雅、地理位置好 ）;配套服務、管理（非常完善，通 常