會展中心物業(yè)管理方案

1、會展中心物業(yè)管理方案管理目的1保持和提高物業(yè)的完好程度。通過對會展中心整體物業(yè)的管理與養(yǎng)護和 對全體工作人員的管理與服務(wù)，以防止使用不當(dāng)，損壞物業(yè)。2. 為會展中心全體人員創(chuàng)造良好的工作環(huán)境，提供安全、文明、優(yōu)美、舒 適的工作環(huán)境。3. 通過對會展中心實施社會化、專業(yè)化、一體化的管理，不斷提高服務(wù)質(zhì) 量，維護開發(fā)區(qū)進出口公司權(quán)益，使物業(yè)保值增值。4. 通過良好的物業(yè)管理和服務(wù)，幫助會展中心樹立良好的社會形象。委托管理原則 根據(jù)國家及省市有關(guān)的物業(yè)管理法規(guī)、 政策及物業(yè)管理委托合同，本著“精 干高效、優(yōu)質(zhì)服務(wù)”的管理原則，執(zhí)行公司“為業(yè)主創(chuàng)造安全、文明、優(yōu) 美、舒適的居住和工作環(huán)境”的質(zhì)量方針，

2、實行“管、養(yǎng)、修、服務(wù)”為 一體的綜合管理。委托管理方式1. 相成物業(yè)在管理合同期內(nèi)對會展中心負責(zé)制定年度管理目標(biāo)。在經(jīng)濟上 實行獨立核算自負盈虧，盡快實現(xiàn)會展中心辦公優(yōu)化與美化， 實現(xiàn)社會 效益、經(jīng)濟效益、與環(huán)境效益的同步發(fā)展。2. 委托管理有效年限：5年（暫定）委托管理內(nèi)容1. 會展中心房屋建筑本體共用部位（樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基 礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、電梯、設(shè)備機 房等）的維修、養(yǎng)護與管理。2. 會展中心房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備 （上下水管道、落水管、共用照明、 天線、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備等）的維修、養(yǎng)護、 管理和運行服務(wù)。3.

3、會展中心規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、綠化、路燈、棚、停車場等）的維修、養(yǎng) 護與管理。4. 會展中心規(guī)劃紅線內(nèi)屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護與管理。5. 公共環(huán)境的清潔衛(wèi)生（各辦公室內(nèi)衛(wèi)生自行打掃），垃圾的收集清運。6. 交通、車輛行駛和停泊管理。7. 配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C關(guān)進行安全監(jiān)控和巡視保安工作。8. 物業(yè)及物業(yè)檔案、資料?？傮w目標(biāo)與分項目標(biāo)總體目標(biāo)在管理合同期內(nèi)把會展中心管理成“安全、文明、優(yōu)美、舒適”的高檔 辦公寫字樓。根據(jù)委托管理事項和國家、省、市物業(yè)管理分項管理考核標(biāo) 準(zhǔn)，在會展中心達到硬件指標(biāo)后，承諾：會展中心所有建筑物及配套設(shè)施

4、完善、全部正式竣工驗收交付使用后嚴(yán)格按照全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大 廈標(biāo)準(zhǔn)對會展中心的房屋設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化衛(wèi)生、交通、治安 和環(huán)境容貌等項目進行維護、修繕和管理；兩年內(nèi)達到湖南省或國家級物 業(yè)管理優(yōu)秀大廈的管理標(biāo)準(zhǔn)，并獲得有效證書。分項指標(biāo)1. 房屋及公共配套設(shè)施完好率98%以上，其中發(fā)電機發(fā)電率和消防水 泵供水率達到100%2. 無重大火災(zāi)、刑事和交通事故；3. 辦公樓內(nèi)衛(wèi)生、消殺、環(huán)境綠化國家級達標(biāo)率 100%4. 辦公樓本體零修、急修及時率：99%以上；5. 違章發(fā)生率1%以下，處理率：100%6. 管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率：100%7. 會展中心全體人員對中心的物業(yè)管理滿意率 95%

5、以上，投訴處理率100%實現(xiàn)目標(biāo)的保證措施一、管理體制和人員配備1.管理架構(gòu)我公司擬設(shè)會展中心物業(yè)管理處作為公司的外派機構(gòu)，全面負責(zé)會展中心的日常管理運作，統(tǒng)管整個會展中心內(nèi)外事務(wù)。公司與管理處每年簽 訂管理目標(biāo)經(jīng)濟指標(biāo)責(zé)任合同，管理處按綜合一體化管理，設(shè)房管部、機 電維修隊、護衛(wèi)隊、清潔綠化隊。管理處設(shè)監(jiān)控中心，實行 24小時值班2. 人員配備按公司IS09002質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和會展中心綜合一體化管理的內(nèi)容、范圍、廣 度和深度，科學(xué)、合理設(shè)置機構(gòu)人員，力求實現(xiàn)物業(yè)管理指標(biāo)的承諾和公 司制定的管理目標(biāo)，本著“精干、高效，以崗定人”的原則確定人員編制。 管理處擬設(shè)各類人員 24人。豐任1人 副主任1人

6、房管部機電維修6護衛(wèi)隊9人清潔綠化43.骨干人員的素質(zhì)要求副主任分類崗位職責(zé)現(xiàn)具備條件（擬招條件）備注管理處主任全面負責(zé)會展中心物業(yè)管理工作本科文化，機電專業(yè)，具 4年以上大 型高層物業(yè)管理經(jīng)驗，協(xié)調(diào)管理能力 強，精通ISO9002質(zhì)量體系。管理處正副主 任由公司內(nèi)部 委派。協(xié)助主任管理機電，維本科文化，具多年基層修，消防，車輛管理,治安，房管，綠化，清潔，社區(qū)文化七大服務(wù)項目。管理質(zhì)量體系物業(yè)管理經(jīng)驗，熟悉七大服務(wù)項目操作流程及檢驗標(biāo)準(zhǔn)，實踐經(jīng)驗豐富，熟悉IS09002物業(yè)資料員負責(zé)管理公司發(fā)放的質(zhì) 量管理體系文件和大樓 技術(shù)檔案資料，業(yè)主檔 案資料，分類整理各類 工作記錄表格，兼電腦 員。

7、檔案專業(yè)，大專學(xué)歷，擅長質(zhì)術(shù)資料的分類，整理，管理。房管部管理員負責(zé)房管工作手冊規(guī)疋 的工作內(nèi)容，協(xié)助主任 做好管理、監(jiān)督、協(xié)調(diào)、 服務(wù)各項工作。大專學(xué)歷，土建或民建 專業(yè)，具有3年以上基 層物業(yè)管理經(jīng)驗，綜合 管理，協(xié)調(diào)能力和質(zhì)術(shù) 專業(yè)能力均較強。主管房管 員、會計、 出納、社 區(qū)文化、 機電工程 技術(shù)員、 保安隊 長、綠化 隊長由公 司從其它 管理處調(diào) 配。倉管員專職負責(zé)倉庫管理工 作，負責(zé)物品分類，擬 疋物品米購計劃。正派、廉潔、具多年倉庫管理經(jīng)驗。調(diào)度員負責(zé)報警，監(jiān)控中心的 值班和處理各類信息， 讓調(diào)控中心起到管理“樞紐”作用。初級以上技術(shù)職稱，工科電子專業(yè)，懂IS09002運作。護衛(wèi)

8、隊正副隊長全面負責(zé)會展中心的治安和車輛管理工作。高中文化，退轉(zhuǎn)業(yè)軍人，黨員，軍事素質(zhì)優(yōu)秀， 具4年大廈治安隊管理 經(jīng)驗。普通操作層員工、 部分保 安、車管、機 電 部水電、電子、 空調(diào)、 土建、電梯負責(zé)會展中心供配電， 電子監(jiān)控，公用天線， 電梯，消防等設(shè)備的正 常運行和養(yǎng)護。助理工程師以上職稱， 熟悉高層樓宇的各種配 電、消防、電子、電梯 等的管理運作。技工、清 潔、綠化 人員通過 招聘，經(jīng) 考核、崗 前培訓(xùn)、 在崗培訓(xùn)、合格 者予以錄 用。車輛管理員負責(zé)小區(qū)車輛、車場管理工作。熟悉治安防盜報警系統(tǒng)運用。4. 管理處職責(zé)1）負責(zé)對會展中心實施綜合一體化管理，在物業(yè)管理業(yè)務(wù)方面接 受公司物業(yè)部

9、的指導(dǎo)與監(jiān)督。2）貫徹執(zhí)行公司制定的IS09002物業(yè)管理質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，按標(biāo)準(zhǔn) 要求實施管理。清潔 綠 化 隊隊長負責(zé)會展中心清潔、綠化維護、整治工作。技工、園藝專業(yè)、從事 多年綠化養(yǎng)護和管理工 作經(jīng)驗3）完成與公司簽定的年度管理目標(biāo)和經(jīng)濟指標(biāo)。4）合理調(diào)配人員、保持各崗位的分工與協(xié)作。5）定期對房屋公共配套設(shè)施進行維修養(yǎng)護。6）負責(zé)擬訂會展中心月工作計劃。7）負責(zé)周檢工作，并作好記錄，接受XX高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)進 出口公司和本公司物業(yè)部的監(jiān)督指導(dǎo)。8）負責(zé)會展中心的安全、防火工作。9）協(xié)調(diào)與供水、供電、工商等與物業(yè)管理有關(guān)部門的關(guān)系，有效開展工作、竣工驗收與移交接管由XX實業(yè)發(fā)展有限公司派員

10、參與甲方同乙方之間的驗收移交，提前介入 物業(yè)的前期各項準(zhǔn)備與籌建工作。維護甲方利益，以物業(yè)管理角度出發(fā)， 從會展中心的驗收交接至順利進駐，我方將全程提供專業(yè)的技術(shù)服務(wù)。三、會展中心的日常管理運作原則：全面推行XX公司通過國際質(zhì)量認證機構(gòu)認證的 IS09002質(zhì)量管 理體系。會展中心內(nèi)日常機電運行、房管事務(wù)、治安、車輛、清潔、綠化， 設(shè)施維護保養(yǎng)統(tǒng)一納入公司IS09002規(guī)范運作范疇，嚴(yán)格執(zhí)行機電設(shè)備 管理工作手冊、保安工作手冊、車輛管理工作手冊、大廈清 潔工作手冊、綠化工作手冊，注意每一個服務(wù)項目的人員培訓(xùn)、考 評，加強日檢、周檢、月檢。四、對會展中心擬采取的主要管理措施1. 系統(tǒng)培訓(xùn)。 為確

11、保會展中心管理早日走上正軌， 實現(xiàn)我們對會展中心 管理目標(biāo)的承諾，公司將嚴(yán)格按照IS09002質(zhì)量體系文件的培訓(xùn)規(guī)定， 科學(xué)系統(tǒng)的對會展中心管理處所有管理人員進行全面培訓(xùn)， 確保管理 人員 100%持證上崗，全員年培訓(xùn)率達 100%，合格率 100%。1) 培訓(xùn)師資。由相成物業(yè)公司策劃部負責(zé)組織辦公室、物業(yè)管理部 分批集中培訓(xùn)。授課教師由公司內(nèi)部具有相當(dāng)資格和具有豐富經(jīng) 驗的技術(shù)人員、管理人員擔(dān)任，根據(jù)實際工作需要，另聘請專業(yè) 人士授課。2) 培訓(xùn)經(jīng)費。第一年按人均 300元/ 年標(biāo)準(zhǔn)從管理服務(wù)費中支出；正 常年份按 5%的標(biāo)準(zhǔn)從管理服務(wù)費中支出。3) 培訓(xùn)規(guī)定。培訓(xùn)統(tǒng)一由公司策劃部組織考勤，

12、考勤記錄列入年終 考核內(nèi)容，占綜合考評成績的 20%。4) 培訓(xùn)獎懲。筆試、實操考試中前三名者，分別給予獎勵；新上崗 員工未經(jīng)培訓(xùn)或培訓(xùn)成績不合格的，不予錄用；筆試和實操考試 中成績不合格者給予一次補考機會，再不通過則給予解聘；參加 外送培訓(xùn)成績不合格者，將由本人自費再次培訓(xùn)，原培訓(xùn)所占的 工作日作為曠工處理。5) 培訓(xùn)計劃。崗前培訓(xùn)計劃和常規(guī)培訓(xùn)計劃。2. 從接管開始在會展中心內(nèi)全面推行IS09002質(zhì)量體系實施管理，在半年內(nèi)建立運行體系并達到認證的條件。3. 安全防范。采取人防、 技防和宣傳相結(jié)合， 以確保隨時處于安全狀態(tài)。1) 加強制度落實A、根據(jù)會展中心所處地理位置、周邊環(huán)境，合理布崗

13、，責(zé)任承包。B、要求護衛(wèi)員嚴(yán)格按照公司ISO9002物業(yè)管理體系文件保安工作 手冊規(guī)范運作，文明執(zhí)勤，規(guī)范上崗。對照護衛(wèi)員日常行為，嚴(yán) 格執(zhí)行。由護衛(wèi)隊長負責(zé)護衛(wèi)員的日檢，確保護衛(wèi)員隊伍的素質(zhì)和 服務(wù)水準(zhǔn)。C、專業(yè)負責(zé)調(diào)控中心，確保 24小時全方位監(jiān)控。D、加強崗位管理。保安擬定設(shè)固定崗、流動哨和巡邏隊，整個大樓區(qū)域 24小時全方位檢查，明確責(zé)任區(qū)，劃分責(zé)任人。E、堅持查崗制度。護衛(wèi)隊長、房管員、管理處主任、公司物業(yè)管理部按公司ISO9002程序文件規(guī)定和頻率不定期夜間查崗，并根據(jù)查 崗情況給予通報，漏崗、偷懶者按公司規(guī)定處罰F、加強大樓內(nèi)流動人員及外來人員的管理和防范，建立流動人員 檔案，并

14、定期核查。G、落實安全責(zé)任制，明確責(zé)任人。公司與管理處、管理處與護護 衛(wèi)隊長簽訂治安目標(biāo)管理責(zé)任書，明確責(zé)任和工作標(biāo)準(zhǔn)，并分級跟 蹤驗證、考評。同時，各級領(lǐng)導(dǎo)又是防火責(zé)任人，全體護衛(wèi)隊員、 車輛管理員都是義務(wù)消防員和治安應(yīng)急分隊隊員。H加強車輛管理。車輛管理是物業(yè)管理中治管理和重要組成部分，內(nèi)部車輛管理要一車一號， 固定車號。 外來車輛須遵守保安人員指揮， 按序停放，并發(fā)放臨時出入卡。4. 清潔衛(wèi)生。 為維護會展中心物業(yè)良好的硬件設(shè)施， 尤其是搞好大樓內(nèi) 部設(shè)施的保養(yǎng)，擬購置進口電動清掃機、刨光機、打蠟機各一臺，從 先進的設(shè)備著手， 并外送培訓(xùn)操作人員， 從而達到最佳的維護、 保養(yǎng)。5. 溝通

15、與會展中心工作人員之間的聯(lián)系，多渠道開展宣傳活動。 編制會展中心用戶手冊，詳細介紹長沙相成物業(yè)管理有限公司 的服務(wù)宗旨，企業(yè)精神以及公司與管理處可以提供的服務(wù)項目，物 業(yè)管理各項法規(guī)、中心工作人員須遵守的管理規(guī)定等。主要內(nèi)容有： 相成物業(yè)介紹、管理處的人員分工、如何投訴和提出建議、入住事 宜、保潔規(guī)定及措施、保安措施；水、電的使用和管理規(guī)定、物業(yè) 管理用途的限制、電視接收管理規(guī)定、公共設(shè)施設(shè)備管理規(guī)定、娛 樂場所管理規(guī)定上、防火須知、噪音限制、泊車服務(wù)、常用電話號 碼以及處罰規(guī)定等。手冊一人一冊并簽字領(lǐng)取。6. 開展豐富多彩的公益和活動在物業(yè)管理過程中，通過開展藍球賽， 乒球等各類體育比賽，加

16、強物 業(yè)公司工作人員與會展中心全體工作人員的友好合作關(guān)系，樹立“物業(yè)公司是業(yè)主的朋友”的工作氛圍。7. 從管理會展中心前期開始即導(dǎo)入 VI企業(yè)形象識別系統(tǒng)，建立統(tǒng)一的VI 標(biāo)識、標(biāo)牌系列，包括：會展中心的平面圖、公共設(shè)施指示牌、宣傳 欄、衛(wèi)生、綠化、消防警示牌等，塑造會展中心高尚、文明的文化氛 圍。IS09002的規(guī)范運作和VI的有效結(jié)合所產(chǎn)生的良好物業(yè)管理效應(yīng) 必將提高會展中心的知名度和美譽度。管理用房和管理經(jīng)費來源1. 管理用房及管理處商業(yè)用房根據(jù)國家及省市物業(yè)管理有關(guān)政策、法規(guī)，會展中心需提供管理用房平方米、員工宿舍平方米、商用房平方米，并應(yīng)具備基本辦公及居住條件。2. 管理經(jīng)費來源會展

17、中心管理收費遵循二個原則：A、按照國家及湖南物業(yè)管理行業(yè)收費指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)收??；B、按照管理費“收支平衡、略有節(jié)余”原則收??；1)管理服務(wù)費經(jīng)雙方友好協(xié)商，會展中心每年向長沙相成物業(yè)管理有限公司 一次性支付物業(yè)管理服務(wù)費40萬元。2) 按照湖南省住宅小區(qū)(大廈)物業(yè)管理辦法規(guī)定，在會展中心大樓交付使用的同時，按照相應(yīng)的比例及法規(guī)政 策的規(guī)定設(shè)立維修基金，以保障會展中心物業(yè)的配套設(shè)施的 更新及重大維護費用。3) 按照有關(guān)規(guī)定，建立房屋本體維修基金。房屋本體維修 基金的收取執(zhí)行省級物業(yè)管+-理主管部門指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。4) 外來車輛保管費，車輛場地使用費。5) 其它政策規(guī)定應(yīng)收取的費用。增收節(jié)支措施1增設(shè)一些工作人員歡迎的便民有償服務(wù)項目，以彌補管理經(jīng)費的不 足。2. 有效經(jīng)營管理處商業(yè)用房，經(jīng)營所得用于補充管理費。3. 根據(jù)”精干、高效“原則，推