惠州立越山水可行性研究報修改后的2016613

1、 惠陽“天著春秋”項目可行性研究報告惠州市立越實業(yè)有限公司 “天著春秋”項目可行性研究報告2016年6月1日惠陽“天著春秋”項目可行性研究報告目 錄第一章 項目基本情況5一、項目概況5二、項目背景5三、項目建設(shè)的合法性6第二章 開發(fā)企業(yè)簡介6一、企業(yè)基本情況6二、公司開發(fā)經(jīng)營情況7第三章 項目市場前景分析7一、惠陽區(qū)房地產(chǎn)市場分析7二、項目基本情況7三、周邊項目分析7四、項目優(yōu)勢分析7第四章 項目建設(shè)方案17一、總平面布局及規(guī)劃指標17二、住宅建筑方案設(shè)計24三、配套工程設(shè)計24四、項目進度計劃25五、項目銷售計劃25第五章 項目投資估算及資金籌措25一、項目總投資估算25二、資金籌措計劃26

2、第六章 項目效益預(yù)測26一、項目收入測算26二、投資成本測算26三、稅金估算26四、利潤估算26五、項目財務(wù)指標26六、不確定性分析26七、項目經(jīng)濟效益分析26第七章 還貸能力及風(fēng)險分析31一、項目還款能力分析31二、風(fēng)險評估32第八章 結(jié)論33一、公司具備借款能力33二、項目具備良好的市場前景33三、項目各項手續(xù)完善33四、項目投資來源已經(jīng)落實，自籌資金部分目前已經(jīng)到位33五、項目預(yù)計效益較佳，具備貸款償還能力33第九章 附表及附件34第一章、項目基本情況一、項目屬性 項目名稱：天著春秋項目位于惠陽區(qū)新橋片區(qū)。項目地塊大至如下：東側(cè)：亞公頂森林公園南側(cè)：亞公頂森林公園西側(cè)：大埔村北側(cè)： 廈深

3、高鐵線，惠州南站l 項目情況介紹項目占地面積16853，總建筑面積52422，其中地上建筑面積40447，建筑層數(shù)22層的高層商住樓。項目平面布置正面朝北向，背面布置在南面。l 項目周邊配套中小學(xué)：華南師大學(xué)府中學(xué)、惠陽一中學(xué)校、惠陽第六小學(xué)、西區(qū)小學(xué)、惠陽實驗小學(xué)、崇雅學(xué)校、實驗中學(xué)等幼稚園：新蕾幼兒園、文華中英文幼兒園等綜合商場：大潤發(fā)商場、新天虹、佳佳樂購、沃爾瑪商場等醫(yī)院：惠陽人民醫(yī)院、三合醫(yī)院、瑪萊醫(yī)院、惠陽區(qū)婦幼保健院、長安醫(yī)院等郵局：中國郵政銀行：建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、廣發(fā)銀行、平安銀行、儲蓄銀行、交通銀行、廣州銀行、浦發(fā)銀行、興業(yè)銀行、中信銀行、招商銀行等項目

4、經(jīng)濟技術(shù)指標規(guī)劃用地面積：16853建筑基底面積：4136總建筑面積：52422 計容面積：40447其中住宅建筑面積36402商鋪面積：4045地下室面積：10800架空層面積：1175停車位：405地下室：305地上停車位：100住宅戶數(shù)：338容積率：2.93建筑密度：30%綠化率：30%二、項目背景項目建設(shè)用地由惠州立越實業(yè)有限公司于2013年 12月5日以出讓方式取得。 該項目用地通過合法手續(xù)獨資購得，惠州立越實業(yè)有限公司獨家享有本項目的開發(fā)權(quán)、收益權(quán)。三、項目建設(shè)的合法性根據(jù)中華人民共和國土地管理法、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、中華人民共和國城市規(guī)劃法及房地產(chǎn)開發(fā)項目的相關(guān)法律

5、、法規(guī)及政府有關(guān)部門的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目從報批、土地取得、規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)、市場營銷、物業(yè)管理等全部環(huán)節(jié)均符合政策法規(guī)的要求，項目方具有合法有效性。本項目各項報批手續(xù)均以惠州立越實業(yè)有限公司的名義辦理，惠州立越實業(yè)有限公司按照建設(shè)項目立項及申請用地程序，先后取得國有土地使用證建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建筑工程施工許可證。第二章 開發(fā)企業(yè)簡介一、企業(yè)基本情況公司名稱：惠州立越實業(yè)有限公司機構(gòu)地址：惠州市惠陽區(qū)人民路法人代表：張漢軍注冊資本：人民幣2000萬元注 冊 號：914413030684604923公司類型：有限責(zé)任公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)；物業(yè)管理；裝飾；裝潢工程；園林綠化

6、工程；銷售；五金建材。成立日期：2013年5月8日營業(yè)期限：長期二、公司開發(fā)經(jīng)營情況惠州立越實業(yè)有限公司作為一家從事房地產(chǎn)投資開發(fā)的民營企業(yè)，從一開始，就堅持走“穩(wěn)扎穩(wěn)打”的戰(zhàn)略路線,著眼于市場，一切從市場出發(fā)?；葜萘⒃綄崢I(yè)有限公司根據(jù)無限利好支撐的巨大商機，經(jīng)過詳細的市場調(diào)研與數(shù)據(jù)分析，認為項目所在區(qū)域高中層的住房需求強勁，在現(xiàn)有基礎(chǔ)房價上漲空間還有很大的空間，本項目全力打造高品質(zhì)、高性價比的產(chǎn)品，項目取得驕人的成績。所以本項目一定能取得市場的認可，取得不錯的銷售收益。第三章 項目市場前景分析一、項目投資環(huán)境及市場研究1、惠陽區(qū)概況行政區(qū)劃：2003年3月6日，撤銷縣級惠陽市，設(shè)惠州市惠陽區(qū)

7、，現(xiàn)轄淡水、秋長、三和3個街道和新圩、鎮(zhèn)隆、沙田、永湖、良井、平潭6個鎮(zhèn)，轄區(qū)面積915.6平方公里，常住人口58.8萬人，區(qū)人民政府駐淡水鎮(zhèn)金惠大道，由此惠陽由縣級市改為惠州市中心城區(qū)的一部分，惠州由一個沿江城市變?yōu)檠睾３鞘?，隨著沿海的城市飛速發(fā)展的節(jié)奏，潮流迅猛發(fā)展。區(qū)位：惠陽地處惠州南部，珠江三角洲的東南部，南抱大亞灣，與香港隔海相望；西連深圳；中部與惠州市區(qū)環(huán)接。市中心至深圳58公里，至廣州190公里，到香港47海里。優(yōu)越的區(qū)域位置以及良好的經(jīng)濟政治環(huán)境，正吸引著越來越多的周邊發(fā)達城市資金的涌入，作為周邊發(fā)達城市的衛(wèi)星城，是“深莞惠1小時經(jīng)濟圈”的樞紐中心，正在以前所未有的速度向前發(fā)展

8、。交通：，惠陽已經(jīng)形成發(fā)達的立體交通網(wǎng)絡(luò)，坐擁惠州機場和廈深高鐵惠州南站，潮莞、深汕、惠大等8條高速公路和廈深等2條鐵路穿境而過，實現(xiàn)鎮(zhèn)鎮(zhèn)通高速公路。京九鐵路在這里經(jīng)過，惠深、深汕、廣汕高速公路在這里交匯，大型客機在這里升降，遠洋貨輪在這里啟航，兩小時內(nèi)，能到達周邊主要發(fā)達城市。根據(jù)惠州市住建局發(fā)布深圳市城市軌道交通14號線(惠州段)建設(shè)規(guī)劃方案環(huán)境影響評價第一次信息公告透露，深圳市城市軌道交通14號線(惠州段)線路起點位于惠州南站，沿愛民路、白云路、深汕公路鋪設(shè)至深惠邊界，線路全長9 .1公里。2、總體規(guī)劃城市規(guī)劃及定位改革開放以來，惠陽緊緊抓住發(fā)展機遇，有力推進了經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展

9、，各項主要經(jīng)濟指標逐年提升。2015年，全區(qū)實現(xiàn)生產(chǎn)總值380.43億元，增長13.5%；公共財政預(yù)算收入40.47億元，增長14.8%；三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比重為3.4:52.5:44.1。現(xiàn)落戶有伯恩光學(xué)、聯(lián)想、中建鋼構(gòu)、安博、保利、恒大、碧桂園、雅居樂、星河、沃爾瑪、家樂福、天虹等知名企業(yè)，形成了電子信息、光學(xué)玻璃、精細化工、新能源新材料等產(chǎn)業(yè)集群，打造了商貿(mào)物流、酒店餐飲、休閑旅游、娛樂購物、金融服務(wù)全面發(fā)展的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)活力區(qū)。    近年來，惠陽以創(chuàng)建全國文明城市為契機，打造了宜居宜業(yè)宜游的發(fā)展環(huán)境。境內(nèi)交通四通八達，依托自然生態(tài)、田園景觀、民俗文化等資源，打造

10、了秋長葉挺將軍紀念園、沙田世外梅園等一批生態(tài)休閑觀光基地。擁有全國文明城市、全國義務(wù)教育發(fā)展基本均衡區(qū)、全國科普示范區(qū)、全國科技進步先進區(qū)、全國法制宣傳教育先進區(qū)、全國綠化先進集體等榮譽稱號。    目前，惠陽牢牢抓住珠江三角洲規(guī)劃綱要實施、“深莞惠”一體化和環(huán)大亞灣新區(qū)建設(shè)帶來的發(fā)展機遇，全面推進經(jīng)濟建設(shè)、社會建設(shè)、文化建設(shè)、城市建設(shè)、生態(tài)建設(shè)，努力建設(shè)一個經(jīng)濟繁榮、社會文明的惠陽，安居樂業(yè)、平安和諧的惠陽，藍天白云、青山綠水的惠陽，助力惠州以更好質(zhì)量更高水平進入珠三角第二梯隊。一個中心是建設(shè)以淡水為核心的區(qū)域性商貿(mào)流通服務(wù)中心。從產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢上看，隨著工業(yè)化、

11、城市化水平迅速的提高，近幾年來淡水的人流量、物流量正在節(jié)節(jié)攀升，具備了大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的條件。如今淡水已形成了商貿(mào)流通中心的雛形。為建設(shè)商貿(mào)流通中心，政府把有限的土地資源留用于發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，城區(qū)8.8平方公里中心區(qū)原則上不再上工業(yè)項目，并積極爭取將部分工業(yè)用地轉(zhuǎn)為商業(yè)用地?；莸蟮朗且匀烷_發(fā)區(qū)為重點，連接淡水鎮(zhèn)、永湖鎮(zhèn)，大力發(fā)展數(shù)碼電子和文化休閑產(chǎn)業(yè)，逐步成為城區(qū)中心區(qū)的延伸腹地。惠澳大道則是以沿線的工業(yè)園區(qū)為重點，承接中海殼牌南海石化項目和惠州數(shù)碼工業(yè)園的輻射，引入石化中下游產(chǎn)業(yè)。新秋公路發(fā)展軸以新圩鎮(zhèn)為重點，承接深圳、東莞的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，大力發(fā)展外向型工業(yè)，形成傳統(tǒng)工業(yè)走廊。3、項目位置規(guī)劃

12、新橋片區(qū)將成惠陽“城市客廳”根據(jù)惠州市城市總體規(guī)劃（20062020年），廈深鐵路惠州南站作為該線最大的客運站場，項目所在惠州南站規(guī)劃CBD商業(yè)區(qū)內(nèi)，有很多商業(yè)商貿(mào)、總部經(jīng)濟、星級酒店、金融會展、信息研發(fā)等產(chǎn)業(yè)進駐，是惠陽綜合性現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集中片區(qū)。是該站場作為一個區(qū)域性交通樞紐。同時，惠陽目前利用交通、區(qū)位、資源優(yōu)勢和消費基礎(chǔ)，加快清泉城市廣場、英之皇商業(yè)文化中心、大潤發(fā)購物中心等大型商貿(mào)流通項目建設(shè)，大力提升商貿(mào)批發(fā)、文化教育、醫(yī)療保健等生活性服務(wù)業(yè)發(fā)展水平。大力發(fā)展紅色旅游、休閑度假產(chǎn)業(yè)、大酒店、教育基地。本片區(qū)發(fā)展目標為：依托毗鄰深圳、大亞灣經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢，充分發(fā)揮國家東南沿海

13、高鐵樞紐站的帶動影響因素，本片區(qū)已發(fā)展成為集中商業(yè)/商務(wù)中心、城市住區(qū)、體育/文化中心和軌道交通樞紐為一體的惠州南部門戶中心，以及服務(wù)于惠陽區(qū)、大亞灣經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和深圳東部的惠陽新中心區(qū)。 項目所處片區(qū)是惠陽區(qū)新中心區(qū)，本片區(qū)內(nèi)的任何開發(fā)建設(shè)活動均應(yīng)遵循下列原則：（1）充分利用本片區(qū)中部體育文化公園和古屋河濕地沿線地區(qū)的自然環(huán)境特征，組織步行休閑活動帶，突出公共活動空間形象和品質(zhì)；（2）加強對本片區(qū)古屋河濱水景觀、亞公頂城市森林公園景觀的保護，體現(xiàn)本地區(qū)在環(huán)境景觀的本土性、整體性與連續(xù)性的特色。4、項目位置交通及配套 建立立體公共交通網(wǎng)絡(luò)，實現(xiàn)惠州市“一城兩區(qū)”（即惠城區(qū)、惠陽區(qū)、

14、大亞灣區(qū)）公交線路與惠州南站的無縫銜接，根據(jù)惠州“一城兩區(qū)”公交線路與廈深鐵路惠州南站對接方案，將有惠南公司 “市汽車客運總站至惠陽汽車客運總站” 客運班線改造為公交車，開通大站快線公交線路通往惠州南站?；蓐枀^(qū)新增幾條公交線路、優(yōu)化調(diào)整公交線路與惠州南站對接；為公交線路與惠州南站對接。廈深鐵路 鐵路通車之后，列車34對，其中G字頭列車3對、D字頭列車31對。G字頭的列車是廣鐵集團管內(nèi)運行的高鐵車次，全長502公里，沿線設(shè)20個車站，其中客運站18個，從北往南依次為：廈門北、角美、漳州、漳浦、云霄、詔安、饒平、潮汕、潮陽、普寧、葵潭、陸豐、汕尾、鲘門、惠東、惠州南、深圳坪山、深圳北。地鐵14號線

15、 根據(jù)惠州市住建局發(fā)布深圳市城市軌道交通14號線(惠州段)建設(shè)規(guī)劃方案環(huán)境影響評價第一次信息公告透露，深圳市城市軌道交通14號線(惠州段)線路起點位于惠州南站，沿愛民路、白云路、深汕公路鋪設(shè)至深惠邊界，線路全長9 .1公里。深圳14號線預(yù)計最快將于2017年全面動工，2022年完工，14號線 (惠州段)線路起于惠州南站，與深圳市城市軌道交通14號線銜接，并與其同步建設(shè)及運營，連接深圳市福田-羅湖中心區(qū)。   本項目配套中小學(xué)：惠陽第六小學(xué)、惠陽實驗小學(xué)、崇雅學(xué)校、實驗中學(xué)幼稚園：新蕾幼兒園、文華中英文幼兒園綜合商場： 人人樂商場、沃爾瑪商場、美宜佳醫(yī)院：

16、惠陽人民醫(yī)院、惠陽區(qū)婦幼保健院、長安醫(yī)院郵局：中國郵政銀行：建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行5、項目規(guī)模項目占地面積16853，總建筑面積52422，其中地上建筑面積40447，建筑層數(shù)22層的高層商住樓。6、惠陽房地產(chǎn)市場概述（1）市場回顧目前，惠陽區(qū)的最高品質(zhì)樓盤開發(fā)主要集中在惠陽區(qū)新橋片區(qū)，在售的主要有惠州星河丹堤、旭園等項目。這類物業(yè)的最大特點是具有不可復(fù)制的稀缺資源優(yōu)勢與區(qū)位條件，針對高端客戶群開發(fā)出高檔次、高品位、產(chǎn)品多樣化的具有巨大影響力的大盤。就惠陽目前市場狀況來看，該類物業(yè)主要有惠州星河丹堤、旭園、半島一號，棕櫚島，東方新城，建祥花園等，下面我們單獨就本項目周邊類似項目分別從規(guī)模

17、、戶型、客戶、銷售狀況、營銷、園林等方面來分析該類項目的特點。Ø 周邊項目分析惠州星河丹堤樓盤名惠州星河丹堤位置惠陽區(qū)淡水星河?xùn)|七路1號（亞公頂國家森林公園旁）物業(yè)類型住宅、別墅 塔樓 高層 毛坯 淡水 豪華居住區(qū),特色別墅,宜居生態(tài)地產(chǎn)建筑風(fēng)格現(xiàn)代功能宜商宜住占地面積1053900平方米建筑面積2482710平方米容積率1.80 總戶數(shù)9369戶主力戶型兩房76-85平米，三房98-126平米、138-156平米配套小區(qū)內(nèi)部配套：星河COCOPARK、會所、無邊際泳池、將引進省重點學(xué)校。銷售時間2013年12月-2016年6月，天頌大二批高層首推300套，九璽復(fù)式洋房單位

18、約90套，目前在推的產(chǎn)品為，天頌高層組團，九璽復(fù)式洋房銷售價格均價20000元/平方米 銷售狀況90%旭園樓盤名旭園位置惠州市惠陽區(qū)淡水深汕高速南站斜對面2里路處物業(yè)類型住宅 高層 毛坯建筑風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格功能宜商宜住 占地面積30000平米建筑面積約18.6萬平方米容積率4.88總戶數(shù)990戶主力戶型62-119平2-5房高層洋房，戶型分別為86、89平2房，100-135平3房，139-142平4房. 銷售時間 2015年1月開銷銷售價格均價18000元/平方米。銷售狀況約70%目前，項目周邊樓盤毛坯均價在18000元/左右，其客戶群主要是周邊企業(yè)中高管人員、當?shù)鼐用?、深?/p>

19、投資客，目前銷售情況很好。從最近調(diào)查的有關(guān)資料來看，項目周邊缺乏小戶型單位的住宅樓盤，目前區(qū)域樓盤客戶群主要定位于中高端階層，本項目的周邊配套較完善，商場、學(xué)校，銀行配套齊全，本項目打造為高性價比的帶精裝修銷售項目，本項目85-125m2戶型住宅銷售均價18000元/，相對于以上的項目具有較強的價格優(yōu)勢，容易創(chuàng)造熱銷的機會點，項目將吸引附近眾多企業(yè)的藍領(lǐng)、中層管理人員、本地居民以及深圳投資客。刺激有效市場需求，使項目在市場中獨樹一幟。區(qū)域市場供給分析項目所處區(qū)域?qū)倩蓐柗康禺a(chǎn)市場高速發(fā)展惠州南站規(guī)劃CBD商業(yè)區(qū)域，區(qū)域四周有：星河丹堤、旭園、左岸春天，翡翠山等樓盤，而星河丹堤、旭園更是引領(lǐng)了惠陽

20、樓市價格新高地。廣東惠州環(huán)大亞灣新區(qū)發(fā)展總體規(guī)劃(2013-2030年)4日在省政府常務(wù)會議審議并獲得原則通過。會議強調(diào)，加快惠州環(huán)大亞灣新區(qū)建設(shè)，對于打造促進惠州盡快進入珠三角第二梯隊的增長極、探索陸海統(tǒng)籌發(fā)展新模式、強化珠三角對粵東北地區(qū)的輻射帶動、探索環(huán)大亞灣地區(qū)生態(tài)文明建設(shè)新路子具有重要意義。隨著深惠交通網(wǎng)絡(luò)、城市配套的完善，惠陽、大亞灣將成為深圳大遷徙第一站。目前該區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展供應(yīng)量過大，需求市場迅猛增加。（4）項目SWOT分析優(yōu)勢通達性 高鐵交通、地鐵（規(guī)劃建設(shè)中）蘊藏巨大升值潛力便捷性 項目處惠陽城市新發(fā)展中心，周邊樓盤、商業(yè)、交通等配套齊全。資源性 背靠7100畝亞公頂森林公

21、園劣勢項目依山建筑，施工成本較高、難度較大。機會惠陽近幾年經(jīng)濟飛速發(fā)展，市民消費水平大大提升，城市規(guī)模擴大很快，在一定程度上促進了對房地產(chǎn)消費的需求。深廈高鐵開通，地鐵14號線惠州段的規(guī)劃確定，給惠陽房地產(chǎn)的發(fā)展帶來強勁動力。深圳房價的進一步飆升，價格洼地導(dǎo)致的客戶外溢，以惠陽、大亞灣為首要關(guān)注區(qū)域，特別是深圳投資客對惠陽房地產(chǎn)市場的看好，為惠陽房地產(chǎn)外銷創(chuàng)造有利條件。8、市場及項目定位（1） 產(chǎn)品定位住宅部分中戶型產(chǎn)品為主，輔以部分中偏大戶型項目住宅戶型配比：戶型面積區(qū)間（平米）套數(shù)套數(shù)比緊湊型三房80-958525%舒適型三房100-11516850%經(jīng)濟型四房116-1258525%小計

22、/338100%商業(yè)裙樓（首層）建筑面積：4045，面積較小，可規(guī)劃為臨街鋪銷售。（2） 客戶定位核心客戶：深圳異地置業(yè)群體l 大亞灣石化區(qū)、響水河工業(yè)區(qū)、汽車產(chǎn)業(yè)、電子信息、港務(wù)區(qū)、澳頭區(qū)產(chǎn)業(yè)高層管理者、高級白領(lǐng)。重要客戶：l 大亞灣本地公務(wù)員企事業(yè)單位人員l 惠州惠城區(qū)、惠陽、大亞灣中高級管理人員、公務(wù)員、公司職員、自由職業(yè)者主要是以投資目的為主；l 大亞灣本地居民游離客戶：外地非深圳異地置業(yè)群體包括周邊縣市港澳人士等（投資、商務(wù)度假、居住三大類）（3） 價格定位住宅部分根據(jù)區(qū)域內(nèi)已售同類型物業(yè)的價格，本項目住宅的銷售均價在18000元較為合理，本價格為毛坯價格。商業(yè)裙樓項目周邊項目商鋪正

23、在銷售價格約為38000元,建議本項目裙樓售價在36000。項目總體評價從惠陽、大亞灣區(qū)域近來看，近兩年住宅市場推盤量較大，住宅市場將一片紅火。鑒于惠陽近幾年經(jīng)濟的快速發(fā)展，深惠大道拓寬、南坪快速干線龍崗段及廈深高鐵的通車，從大亞灣到深圳東站5分鐘，到龍華總站20分鐘，深圳3號線、14號線也規(guī)劃連通大亞灣，這些利好規(guī)劃讓更多的客戶可以看到惠陽、大亞灣的未來一片光明。加速了深惠一體化進程的發(fā)展。隨著深圳、東莞第二、三產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，給惠陽、大亞灣的房地產(chǎn)發(fā)展帶來空前的機遇。第四章 項目建設(shè)方案一、總平面布局及規(guī)劃指標一個房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計，首先要強調(diào)規(guī)劃用地與城市周圍環(huán)境的融合，建筑風(fēng)格與整體

24、的融合；其次規(guī)劃要結(jié)合整體性原則、生態(tài)原則、本土原則、可操作性原則；最后規(guī)劃要注重以人為本、要增加人情細節(jié)的考慮，處處關(guān)心與溫暖，讓人感到這是舒適與享受。 本項目建筑是場區(qū)內(nèi)并按照規(guī)劃設(shè)計要點的要求后退紅線，在該建筑的前部形成綠化及小廣場，以更張現(xiàn)本建筑的氣度。四棟樓錯開布置，一層裙房上的兩塔樓用連廊連接，形成一個有機的整體，整個建筑物渾然一體，一氣呵成，既突出主題建筑又使整個建筑物協(xié)調(diào)為一體。房型要滿足現(xiàn)代居住的要求，突出居住的舒適度，好房型應(yīng)該符合以下條件：朝向，中國人比較注重房間朝向，正朝南或者東南之間是非常理想的；通風(fēng)與采光；二房以上要配備兩個以上的衛(wèi)生設(shè)施，全明；南北雙向陽臺；雙廳或

25、多廳設(shè)計；有足夠的家人活動空間、生活各功能的分區(qū)等。此外，每個功能區(qū)還有其各自的要求。主要經(jīng)濟技術(shù)指標：規(guī)劃用地面積：16853建筑基底面積：4136總建筑面積：52422 計容面積：40447其中住宅建筑面積36402商鋪面積：4045地下室面積：10800架空層面積：1175停車位：405地下室：305地上停車位：100住宅戶數(shù)：338容積率：2.93建筑密度：30%綠化率：30%項目位置項目平面設(shè)計方案效果圖二、住宅建筑方案設(shè)計1、使用功能設(shè)計根據(jù)初步的設(shè)計方案，本次項目按人車分流,高層住宅樓均配有載人電梯。2、建筑立、平面設(shè)計結(jié)構(gòu)：框剪結(jié)構(gòu)。外墻：高級外墻磚。內(nèi)墻：水泥砂漿抹平。天花：

26、水泥砂漿抹平。地面：混凝土結(jié)構(gòu)面找平。窗：鋁合金窗。欄桿：優(yōu)質(zhì)欄桿。衛(wèi)生間：結(jié)構(gòu)面設(shè)置，給排水預(yù)留點。三、配套工程設(shè)計1、水系統(tǒng)本系統(tǒng)工程皆利用現(xiàn)有市政管網(wǎng)與小區(qū)內(nèi)的管網(wǎng)連接。2、供電系統(tǒng)供電電源為市政高壓10KV電源，接至配電房2500KVA變壓器變電后配至各建筑物用電，為了保證物業(yè)的正常作業(yè)，配電房設(shè)自動柴油發(fā)電機作為備用電源。3、消防系統(tǒng)按不同的消防等級要求，本項目分別配置了消火栓；商場、地下室車庫及電梯前室設(shè)自動噴淋、火災(zāi)自動報警系統(tǒng)；配電房配備干粉滅火裝置。4、通風(fēng)系統(tǒng)（高層住宅樓）（1）配電房設(shè)有平時通風(fēng)與氣體滅火后排風(fēng)系統(tǒng)。（2）地下室及電梯前室設(shè)有機械通風(fēng)系統(tǒng)。5、弱電系統(tǒng)工程

27、本項目按現(xiàn)有住宅配置需求，至各套住宅房全部預(yù)埋了通信網(wǎng)絡(luò)、綜合布線系統(tǒng)的主干線及可視對講系統(tǒng)。同時各用戶的用水、用電皆采用自動抄表系統(tǒng)。6、其它市政綠化配套工程本項目園林綠化利用本小區(qū)用地形狀的優(yōu)勢，初步的設(shè)計方案將本項目盡可能利用平、立空間進行綠化建設(shè)，擴大綠化面積，做到精小別致。四、項目進度計劃1、實施進度建議項目實施時期亦稱投資時期，是指從正式確定建設(shè)項目（批準項目申請報告）到項目竣工交付使用這段時間。項目實施進度規(guī)劃總原則是精心組織、充分準備，在保證建設(shè)質(zhì)量同時，盡量縮短建設(shè)時間。工程進度表五、項目銷售計劃根據(jù)本報告的項目經(jīng)營策略、實施進度安排、本物業(yè)供需狀況的調(diào)查，以及本物業(yè)的設(shè)計水

28、準，確定項目銷售如下：住宅第1年銷售70%、第1.5年銷售30%；商鋪第1年銷售70%、第1.5年30%；車庫第1年銷售50%、第2年50%。第五章 項目投資估算及資金籌措一、項目總投資估算項目投資由建設(shè)期投資和建設(shè)期貸款利息組成。本項目以2016年7月1日為基礎(chǔ)時點，計算期為2年，項目建設(shè)總工期24個月，銷售期約16個月。貸款利息按1至3年期中長期貸款計算。1、建設(shè)期投資估算根據(jù)惠州市政府有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的各項稅費規(guī)定，項目建設(shè)投資估算總額為33506.96萬元（見附表1）。2、借款利息估算本項目首筆擬融20000萬元，貸款期1-3年。二、資金籌措計劃本項目投資估算總額為33506.96萬元，

29、開發(fā)公司自籌資金13506.96萬元，籌資金比例40.31%，同時開發(fā)公司擬首筆向銀行貸款20000萬元。項目建設(shè)資金來源表 序號名稱金額一建設(shè)總投資33506.96萬元二資金來源33506.96萬元1企業(yè)自有資金13506.96萬元11其中：已支出土地價款及前期工程支出8589.44萬元2銷售滾動資金 4900萬元3商業(yè)銀行貸款資金20000萬元第六章 項目效益預(yù)測一、項目收入測算根據(jù)本項目于大亞灣的市場定位結(jié)合區(qū)域目前房地產(chǎn)經(jīng)營狀況，本公司決定以該項目的建設(shè)及銷售為公司的長期發(fā)展樹立品牌，小戶型住宅售價低于目前區(qū)域內(nèi)類似樓盤，盡量縮短銷售時間，加速資金周轉(zhuǎn)。根據(jù)市場研究的結(jié)果，并考慮本項目

30、定位的具體情況，住宅銷售價格平均18000元/、商場銷售價格平均36000元/、地下車庫銷售價格平均150000元/個，同等價格條件下，本項目小區(qū)環(huán)境、設(shè)施等都體現(xiàn)了較高的性價比。項目銷售總收入86160.6萬元。項目銷售面積（）銷售單價（元/）銷售率銷售收入（萬元）住宅部分364021800090%65523.6商業(yè)裙樓40453600090%14562車位405150000元/個90%6075合計77544.4586160.62項目總投資估算項目總投資估算表序號項目名稱總額(萬元)單價(元/)占總投資比例1土地成本8089.442000.0124.14%2前期工程費500123.621.4

31、9%3建安工程130003214.838.8%4管理費450111.261.34%5不可預(yù)見費20049.450.60%6其他費用267.5266.140.80%7財務(wù)費用3000741.718.95%8銷售費用3000741.718.95%9銷售稅及附加50001236.1914.92%10合計33506.968284.89100%1、 資金籌措項目投資的資金來源包括自有資金、銀行首筆融資及預(yù)售收入。根據(jù)人民銀行公布的房地產(chǎn)信貸管理的相關(guān)政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金為企業(yè)的所有者權(quán)益，自有資金為13506.96萬元達到本項目所需的自有資金總投資的40.31%項目資金來源表：序號項目(分期)

32、資金（萬元）比例1自有資金13506.9625.69%2銀行首筆融資20000.0059.69%3項目滾動資金490014.62%4總投資33506.96100%一、 銷售及經(jīng)營收入測定1、 物業(yè)銷售收入估算根據(jù)項目規(guī)劃指標及項目及市場分析，項目住宅部分的可售面積為36402平方米，以銷售均價18000元/，銷售率90%計算，住宅部分的銷售收入約為58971.24萬元。商業(yè)裙樓可售面積為4045，按銷售均價36000元/，銷售率90%計算，商業(yè)的銷售收入約為13105.8萬元。車位405個，按銷售均價150000元/個，銷售率90%計算，車位銷售收入約為5467.5萬元。2、 銷售利潤項目銷售

33、利潤估算表序號項目計算公式金額（萬元）（1）經(jīng)營收入86160.6（2）開發(fā)成本22056.96（3）銷售費用3000（4）運營成本（出租）0.00（5）銷售稅金及附加5000（6）管理費用450（7）財務(wù)費用3000（8）利潤總額（1）-（2）-（3）-（4）-（5）-（6）52653.64（9）所得稅（8）*15%7898.05（10）凈利潤（8）-（9）44755.59二、 財務(wù)與敏感性分析贏利能力分析經(jīng)測算，總投資為33506.96萬元，開發(fā)期為3年，投資回收期為1.5年，利潤總額為52653.64萬元，稅后凈利潤為44755.59萬元，則項目的成本凈利潤率為133.57%，凈利潤率為

34、51.94%。項目不確定性分析：項目盈虧平衡分析項目盈虧平衡點（臨界點），是指項目銷售收入扣除銷售稅費后與總投資相等的狀態(tài)。分析如下：在項目開發(fā)成本及銷售價格等其它條件不變的情況，由靜態(tài)測算可知，當住宅及商業(yè)銷售率達44.13%時，項目可保本。另一方面，假定項目開發(fā)成本及銷售率不變，項目的住宅保本銷售價格為13000元/ 商業(yè)的保本價格約為 30000元/。 根據(jù)市場及項目定位分析，該項目保本銷售價格及銷售率較易實現(xiàn)，風(fēng)險不大。項目敏感性分析我們對銷售收入、開發(fā)成本變化進行了敏感性分析測算。當售價收入下降10%，經(jīng)營收入為77544.45萬元，稅后凈利潤為37431.87萬元，成本凈利潤率為1

35、11.71%當開發(fā)成本上升10%，售價收入同時下降10%，稅后凈利潤為34583.77萬元，成本凈利潤率為93.83%經(jīng)測算可知：本項目的銷售收入的變動對項目效益影響不大，銷售收入和開發(fā)成本兩個因素分別變動對項目效益產(chǎn)生影響較大。項目銷售收入和開發(fā)成本在不利影響下，項目經(jīng)濟指標反映良好，說明項目抗風(fēng)險能較強。保證銷售價格和銷售率的實現(xiàn)，控制項目開發(fā)成本，是項目贏利的有效保證。社會效益和影響分析改善區(qū)域環(huán)境 ，完善城市功能本項目的建成將進一步改善項目所在區(qū)域的區(qū)域環(huán)境，提升區(qū)域形象，加快片區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展進程。增加財政稅收本項目的建設(shè)預(yù)計將為國家創(chuàng)造銷售稅及所得稅等相關(guān)稅利12898.05萬元

36、第七章 還貸能力及風(fēng)險分析一、項目還款能力分析1、項目的借款與還款計劃本項目擬首筆融資20000元，貸款期136個月經(jīng)估算貸款總利息約為3000萬元。2、借款抵押擔保建設(shè)期，本項目以公司已取得的16853平方米土地進行抵押，項目主體封頂及完善相關(guān)手續(xù)后，該項目的在建工程也用于本次貸款的抵押擔保。3、還款能力分析按該項目的收入、經(jīng)營成本及相關(guān)各種稅費的測算，結(jié)合還款計劃及抵押實際情況，在貸款期內(nèi)利用本項目的自身經(jīng)營收入進行還款的具體情況編制借款還本付息表。由表可看出只要本項目按項目進度完工及按計劃銷售，還款資金來源足以償還本次借款本金及利息。綜上所述，本項目預(yù)期效益好，利潤空間較大，根據(jù)項目建設(shè)性質(zhì)、位置，可以說只要該項目按期完工，該項目的還貸能力是絕對足夠的。二、風(fēng)險評估 1、市場風(fēng)險房地產(chǎn)業(yè)受國家宏觀經(jīng)濟影響較大，針對近年來商品房價格上漲過快，商品房結(jié)構(gòu)不合理，房地產(chǎn)市場秩序比較混亂等有關(guān)問題，自2003年以來，國務(wù)院陸續(xù)出臺了國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知、關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知等通知，進一步加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控。這次房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主要任務(wù)是針對我國部分地區(qū)的商品房投資規(guī)模和價格上升幅度過大的問題，打擊房地產(chǎn)市場投機活動，保持房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。雖然目