國際會展中心物業(yè)管理方案16

1、1 / 18 X X國際會展中心 物業(yè)管理方案 *省 X X 物業(yè)管理有限公司 二 OOXOOX 年 月 日2 / 18 X X國際會展中心物業(yè)管理方案 物業(yè)概況 X X國際會展中心坐落在X X市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi) （該開發(fā)區(qū)是 中華人民共和國國務(wù)院批準(zhǔn)建立的國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之 一）,由XX市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)進出口公司開發(fā)并運營；是XX 市東部唯一一家集展覽、會議、商務(wù)辦公、信息服務(wù)于一體的專業(yè)機 構(gòu)。會展中心的主體建筑 保稅展貿(mào)大廈是X X市東部的標(biāo)志性建 筑之一，總建筑面積 10801080 呼方米，包括地下一層，地上九層，其中 一、二層為展貿(mào)大廳；3 3 9 9 層為涉外寫字

2、間。預(yù)計 20012001 年五月下旬驗 收交付使用。 該會展中心主要配套設(shè)施有：廣場、保稅倉庫、公建、多功能廳等。 主要機電設(shè)備有：電梯、中央空調(diào)系統(tǒng)、供配電、給排水、消防設(shè)施 等。 委托管理目的 1.1. 保持和提高物業(yè)的完好程度。通過對會展中心整體物業(yè)的管理與 養(yǎng)護和對全體工作人員的管理與服務(wù)，以防止使用不當(dāng)，損壞物 業(yè)。 2.2. 為會展中心全體人員創(chuàng)造良好的工作環(huán)境，提供安全、文明、優(yōu) 美、舒適的工作環(huán)境。 3 / 18 3.3. 通過對 x xx x 國際會展中心實施社會化、專業(yè)化、一體化的管理， 不斷提高服務(wù)質(zhì)量，維護開發(fā)區(qū)進出口公司權(quán)益，使物業(yè)保值增 值。 4.4. 通過良好的

3、物業(yè)管理和服務(wù)，幫助 x xx x 國際會展中心樹立良好的 社會形象。 委托管理原則 根據(jù)國家及省市有關(guān)的物業(yè)管理法規(guī)、 政策及物業(yè)管理委托合同，本 著“精干高效、優(yōu)質(zhì)服務(wù)”的管理原則，執(zhí)行公司“為業(yè)主創(chuàng)造安全、 文明、優(yōu)美、舒適的居住和工作環(huán)境”的質(zhì)量方針，實行“管、養(yǎng)、 修、服務(wù)”為一體的綜合管理。 委托管理方式 1.1. X XX X 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)進出口公司依據(jù)國家及省市有關(guān)物業(yè)管 理法規(guī)政策以及雙方議定的其他事項，全權(quán)委托 *市X X實業(yè)發(fā) 展有限公司對X X國際會展中心實行綜合一體化管理。X X公司 在管理合同期內(nèi)對會展中心負(fù)責(zé)制定年度管理目標(biāo)。在經(jīng)濟上實 行獨立核算白負(fù)盈虧，

4、盡快實現(xiàn)X X國際會展中心辦公優(yōu)化與美 化，實現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟效益、與環(huán)境效益的同步發(fā)展。 2.2. 委托管理有效年限：5 5 年 委托管理內(nèi)容 4 / 18 1.1. 會展中心房屋建筑本體共用部位（樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻 體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、 電梯、設(shè)備機房等）的維修、養(yǎng)護與管理。 2.2. 會展中心房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備（上下水管道、落水管、共 用照明、天線、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備等） 的維修、養(yǎng)護、管理和運行服務(wù)。 3.3. 會展中心規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施（道路、室 外上下水管道、化糞池、溝渠、池、綠化、路燈、棚

5、、停車場等） 的維修、養(yǎng)護與管理。 4.4. 會展中心規(guī)劃紅線內(nèi)屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護與管理。 5.5. 公共環(huán)境的清潔衛(wèi)生（各辦公室內(nèi)衛(wèi)生白行打掃），垃圾的收集 清運。 6.6. 交通、車輛行駛和停泊管理 7.7. 配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C關(guān)進行安全監(jiān)控和巡視保安工作。 8.8. 物業(yè)及物業(yè)檔案、資料。 總體目標(biāo)與分項目標(biāo) 總體目標(biāo) 在管理合同期內(nèi)把 xxxx 國際會展中心管理成“安全、文明、優(yōu)美、 舒適”的高檔辦公寫字樓。根據(jù)委托管理事項和國家、省、市物業(yè)管 理分項管理考核標(biāo)準(zhǔn)，在會展中心達到硬件指標(biāo)后，承諾：會展中心 所有建筑物及配套設(shè)施完善、全部正式竣工驗收交付使用后嚴(yán)格按照 全國城市

6、物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn) 對會展中心的房屋設(shè)備、5 / 18 市政公 用設(shè)施、綠化衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目進行維護、修繕和 管理；兩年內(nèi)達到*省或國家級物業(yè)管理優(yōu)秀大廈的管理標(biāo)準(zhǔn)，并獲 得有效證書。 分項指標(biāo) 1.1. 房屋及公共配套設(shè)施完好率 9898 咖上，其中發(fā)電機發(fā)電率和消 防水泵供水率達到 100%100% 2.2. 無重大火災(zāi)、刑事和交通事故； 3.3. 辦公樓內(nèi)衛(wèi)生、消殺、環(huán)境綠化國家級達標(biāo)率 100%100% 4.4. 辦公樓本體零修、急修及時率：99%Z99%Z 上； 5.5. 違章發(fā)生率 1 1 咖下，處理率：100%100% 6.6. 管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率：100%

7、100% 7.7. 會展中心全體人員對中心的物業(yè)管理滿意率 95%Z95%Z 上，投訴處 理率 100%100% 實現(xiàn)目標(biāo)的保證措施 一、管理體制和人員配備 1.1. 管理架構(gòu) 我公司擬設(shè)x x國際會展中心物業(yè)管理處作為公司的外派機構(gòu)， 全面負(fù)責(zé)會展中心的日常管理運作， 統(tǒng)管整個會展中心內(nèi)外事務(wù)。公 司與管理處每年簽訂管理目標(biāo)經(jīng)濟指標(biāo)責(zé)任合同， 管理處按綜合一體 6 / 18 化管理，設(shè)房管部、機電維修隊、護衛(wèi)隊、清潔綠化隊。管理處設(shè)監(jiān) 控中心，實行2424 小時值班。 2.2. 人員配備 按公司 ISO900ISO900 漩量標(biāo)準(zhǔn)和x X國際會展中心綜合一體化管理的 內(nèi)容、范圍、廣度和深度，

8、科學(xué)、合理設(shè)置機構(gòu)人員，力求實現(xiàn)物業(yè) 管理指標(biāo)的承諾和公司制定的管理目標(biāo)，本著“精干、高效，以崗定 人”的原則確定人員編制。管理處擬設(shè)各類人員 2424 人。7 / 18 主任1人 副主任1人 房管部 管理員2人 資料、倉管1人 分類 崗位 職 責(zé) 現(xiàn)具備條件（擬招條件） 備注 管 理 處 主任 全面負(fù)責(zé)XX國際會展中心物業(yè)管 理工作 本科文化，機電專業(yè)，具 4年以上大 型高層物業(yè)管理經(jīng)驗，協(xié)調(diào)管理能力 強，精通ISO9002質(zhì)量體系。 管理處正副主 任由公司內(nèi)部 委派。 3.3. 骨干人員的素質(zhì)要求機電維修6人 護衛(wèi)隊9人 清潔綠化4人 8 / 18 副主任 協(xié)助主任管理機電，維 修，消防，

9、車輛管理， 治安，房管，綠化，清 潔，社區(qū)文化七大服務(wù) 項目。 本科文化，具多年基層 物業(yè)管理經(jīng)驗，熟悉七 大服務(wù)項目操作流程及 檢驗標(biāo)準(zhǔn)，實踐經(jīng)驗豐 富，熟悉 ISO9002ISO9002 物業(yè) 管理質(zhì)量體系 房 管 部 管理員 負(fù)責(zé)房管工作手冊規(guī) 7E 7E 的工作內(nèi)容，協(xié)助主任 做好管理、監(jiān)督、協(xié)調(diào)、 服務(wù)各項工作。 大專學(xué)歷，土建或民建 專業(yè)，具有 3 3 年以上基 層物業(yè)管理經(jīng)驗，綜合 管理，協(xié)調(diào)能力 S S 質(zhì)術(shù) 專業(yè)能力均較強。 主管房管 員、會計、 出納、社 區(qū)文化、 機電工程 技術(shù)貝、 保安隊 長、綠化 隊長由公 司從其它 管理處調(diào) 配。 9 / 18 資料員 負(fù)責(zé)管理公司發(fā)

10、放的質(zhì) 量管理體系文件和大樓 技術(shù)檔采炭料，業(yè)主檔 案資料，分類整理各類 工作記錄表格，兼電腦 員。 檔案專業(yè)，中專學(xué)歷， 擅長質(zhì)術(shù)資料的分類， 整理，管理。 倉管員 專職負(fù)責(zé)倉庫管理工 作，負(fù)責(zé)物品分類，擬 7E物品米購計劃。 正派、廉潔、具多年倉 庫管理經(jīng)驗。 10 / 18 調(diào)度員 負(fù)責(zé)報警，監(jiān)控中心的 值班和處理各類信息， 讓調(diào)控中心起到管理 “樞紐”作用。 初級以上技術(shù)職稱，工 科電子專業(yè)，懂 ISO9002 ISO9002 運作。 車輛管 理員 負(fù)責(zé)小區(qū)車輛、車場管 理工作。 熟悉治安防盜報警系統(tǒng) 運用。 4.4.管理處職責(zé) 清護潔衛(wèi)綠隊化 止副隊 全面負(fù)責(zé)會展中心的治 負(fù)責(zé)會展中

11、心清潔、綠 安和車輛管理工作。 化維護、整治工作。 高中文化，退轉(zhuǎn)業(yè)軍人， 栽菟3園塞素質(zhì)優(yōu)菠事 逾罪 g 朝瞰瞄理 鋌釐驗 普通操作 層員工、 部分保 安、車管、 隊 技工、清 機 電 部 電、 電子、 空調(diào)、 土建、 電梯 負(fù)責(zé)會展中心供配電， 電子監(jiān)控，公用天線， 電梯，消防等設(shè)備的正 常運行和養(yǎng)護。 助理工程師以上職稱， 熟悉高層樓宇的各種配 電、消防、電子、電梯 等的管理運作。 潔、綠化 人員通過 招聘，經(jīng) 考核、崗 前培訓(xùn)、 在崗培 訓(xùn)、合格 者予以錄 用。 11 / 18 1 1） 負(fù)責(zé)對會展中心實施綜合一體化管理，在物業(yè)管理業(yè)務(wù)方 面接受公司物業(yè)部的指導(dǎo)與監(jiān)督。 2 2） 貫徹

12、執(zhí)行公司制定的 ISO9002ISO9002 物業(yè)管理質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，按 標(biāo)準(zhǔn)要求實施管理。 3 3） 完成與公司簽定的年度管理目標(biāo)和經(jīng)濟指標(biāo)。 4 4） 合理調(diào)配人員、保持各崗位的分工與協(xié)作。 5 5） 定期對房屋公共配套設(shè)施進行維修養(yǎng)護。 6 6） 負(fù)責(zé)擬訂會展中心月工作計劃。 7 7） 負(fù)責(zé)周檢工作，并作好記錄，接受x x高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā) 區(qū)進出口公司和本公司物業(yè)部的監(jiān)督指導(dǎo)。 8 8） 負(fù)責(zé)會展中心的安全、防火工作。 9 9） 協(xié)調(diào)與供水、供電、工商等與物業(yè)管理有關(guān)部門的關(guān)系， 有效開展工作。 二、 竣工驗收與移交接管 由x x實業(yè)發(fā)展有限公司派員參與甲方同乙方之間的驗收移交， 提前 介

13、入物業(yè)的前期各項準(zhǔn)備與籌建工作。 維護甲方利益，以物業(yè)管理角 度出發(fā)，從會展中心的驗收交接至順利進駐， 我方將全程提供專業(yè)的 技術(shù)服務(wù)。 三、 XX國際會展中心的日常管理運作 原則：全面推行XX公司通過國際質(zhì)量認(rèn)證機構(gòu)認(rèn)證的 ISO9002ISO9002 質(zhì)量管理體系。會展中心內(nèi)日常機電運行、房管事務(wù)、治安、車輛、 12 / 18 清潔、綠化，設(shè)施維護保養(yǎng)統(tǒng)一納入公司 ISO9002EISO9002E 范運作范疇，嚴(yán) 格執(zhí)行機電設(shè)備管理工作手冊、保安工作手冊、車輛管理 工作手冊、大廈清潔工作手冊、綠化工作手冊，注意每一 個服務(wù)項目的人員培訓(xùn)、考評，加強日檢、周檢、月檢。 四、對XX國際會展中心

14、擬采取的主要管理措施 1.1. 系統(tǒng)培訓(xùn)。為確保會展中心管理早日走上正軌，實現(xiàn)我們對X x國際會展中心管理目標(biāo)的承諾， 公司將嚴(yán)格按照 ISO9002ISO9002量 體系文件的培訓(xùn)規(guī)定，科學(xué)系統(tǒng)的對會展中心管理處所有管理 人員進行全面培訓(xùn)，確保管理人員 100%100%寺證上崗，全員年培訓(xùn) 率達 100%100%合格率100% 1 1） 培訓(xùn)師資。由X X公司策劃部負(fù)責(zé)組織辦公室、物業(yè)管理部 分批集中培訓(xùn)。授課教師由公司內(nèi)部具有相當(dāng)資格和具有豐 富經(jīng)驗的技術(shù)人員、管理人員擔(dān)任，根據(jù)實際工作需要，另 聘請專業(yè)人士授課。 2 2） 培訓(xùn)經(jīng)費。第一年按人均 300300 元/ /年標(biāo)準(zhǔn)從管理服務(wù)費

15、中支 出；正常年份按 5%5%勺標(biāo)準(zhǔn)從管理服務(wù)費中支出。 3 3） 培訓(xùn)規(guī)定。培訓(xùn)統(tǒng)一由公司策劃部組織考勤，考勤記錄列入 年終考核內(nèi)容，占綜合考評成績的 20%20% 4 4） 培訓(xùn)獎懲。筆試、實操考試中前三名者，分別給予獎勵；新 上崗員工未經(jīng)培訓(xùn)或培訓(xùn)成績不合格的， 不予錄用；筆試和 實操考試中成績不合格者給予一次補考機會， 再不通過則給 予解聘；參加外送培訓(xùn)成績不合格者，將由本人白費再次培 訓(xùn)，原培訓(xùn)所13 / 18 占的工作日作為曠工處理。 5 5）培訓(xùn)計劃。崗前培訓(xùn)計劃和常規(guī)培訓(xùn)計劃。 2.2. 從接管開始在會展中心內(nèi)全面推行 ISO900ISO900 漩量體系實施管理， 在半年內(nèi)建立

16、運行體系并達到認(rèn)證的條件。 3.3. 安全防范。采取人防、技防和宣傳相結(jié)合，以確保隨時處于安 全狀態(tài)。 1 1）加強制度落實 A A、 根據(jù)會展中心所處地理位置、周邊環(huán)境，合理布崗，責(zé)任 承包。 EkEk 要求護衛(wèi)員嚴(yán)格按照公司 ISO900ISO900 渤業(yè)管理體系文件保安 工作手冊規(guī)范運作，文明執(zhí)勤，規(guī)范上崗。對照護衛(wèi)員日常 行為，嚴(yán)格執(zhí)行。由護衛(wèi)隊長負(fù)責(zé)護衛(wèi)員的日檢，確保護衛(wèi)員 隊伍的素質(zhì)和服務(wù)水準(zhǔn)。 G G 專業(yè)負(fù)責(zé)調(diào)控中心，確保 2424 小時全方位監(jiān)控。 以 加強崗位管理。保安擬定設(shè)固定崗、流動哨和巡邏隊，整 個大樓區(qū)域 2424 小時全方位檢查，明確責(zé)任區(qū)，劃分責(zé)任人。 E E、

17、 堅持查崗制度。護衛(wèi)隊長、房管員、管理處主任、公司物 業(yè)管理部按公司 ISO900ISO900 猬序文件規(guī)定和頻率不定期夜間查 崗，并根據(jù)查崗情況給予通報，漏崗、偷懶者按公司規(guī)定處罰。 F F、 加強大樓內(nèi)流動人員及外來人員的管理和防范，建立流動 人員檔案，并定期核查。 G G 落實安全責(zé)任制，明確責(zé)任人。公司與管理處、管理處與 14 / 18 護護衛(wèi)隊長簽訂治安目標(biāo)管理責(zé)任書，明確責(zé)任和工作標(biāo)準(zhǔn)， 并分級跟蹤驗證、考評。同時，各級領(lǐng)導(dǎo)又是防火責(zé)任人，全 體護衛(wèi)隊員、車輛管理員都是義務(wù)消防員和治安應(yīng)急分隊隊 員。 K K 加強車輛管理。車輛管理是物業(yè)管理中治管理和重要組成部 分，內(nèi)部車輛管理要

18、一車一號，固定車號。外來車輛須遵守保 安人員指揮，按序停放，并發(fā)放臨時出入卡。 4.4. 清潔衛(wèi)生。為維護 xxxx 國際會展中心物業(yè)良好的硬件設(shè)施，尤 其是搞好大樓內(nèi)部設(shè)施的保養(yǎng)，擬購置進口電動清掃機、刨光 機、打蠟機各一臺，從先進的設(shè)備著手，并外送培訓(xùn)操作人員， 從而達到最佳的維護、保養(yǎng)。 5.5. 溝通與會展中心工作人員之間的聯(lián)系，多渠道開展宣傳活動。 編制XX國際會展中心用戶手冊，詳細(xì)介紹XX物業(yè)管理 公司的服務(wù)宗旨，企業(yè)精神以及公司與管理處可以提供的服務(wù) 項目，物業(yè)管理各項法規(guī)、中心工作人員須遵守的管理規(guī)定等。 主要內(nèi)容有：XX公司介紹、管理處的人員分工、如何投訴和 提出建議、入住事

19、宜、保潔規(guī)定及措施、保安措施；水、電的 使用和管理規(guī)定、物業(yè)管理用途的限制、電視接收管理規(guī)定、 公共設(shè)施設(shè)備管理規(guī)定、娛樂場所管理規(guī)定上、防火須知、噪 音限制、泊車服務(wù)、常用電話號碼以及處罰規(guī)定等。手冊 一人一冊并簽字領(lǐng)取。 6.6. 開展豐富多彩的公益和活動。 在物業(yè)管理過程中，通過開展藍球賽，乒球等各類體育比賽， 加強物業(yè)公司工作人員與會展中心全體工作人員的友好合作關(guān) 系，樹15 / 18 立“物業(yè)公司是業(yè)主的朋友”的工作氛圍。 7.7. 從管理XX國際會展中心前期開始即導(dǎo)入 VIVI 企業(yè)形象識別系 統(tǒng)，建立統(tǒng)一的 VIVI 標(biāo)識、標(biāo)牌系列，包括：會展中心的平面圖、 公共設(shè)施指不牌、宣傳

20、欄、衛(wèi)生、綠化、消防警不牌等，塑造 會展中心高尚、文明的文化氛圍。ISO900ISO900制規(guī)范運作和VIVI的有 效結(jié)合所產(chǎn)生的良好物業(yè)管理效應(yīng)必將提高X X國際會展中心 的知名度和美譽度。 管理用房和管理經(jīng)費來源 1.1. 管理用房及管理處商業(yè)用房 根據(jù)國家及省市物業(yè)管理有關(guān)政策、法規(guī)，XX國際會展中 心需提供管理用房 平方米、員工宿舍 平 方米、商用房 平方米，并應(yīng)具備基本辦公及居住條件。 2.2. 管理經(jīng)費來源 X X國際會展中心管理收費遵循二個原則： A A、 按照國家及*物業(yè)管理行業(yè)收費指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)收??； B B、 按照管理費“收支平衡、略有節(jié)余”原則收??； 1)1) 管理服務(wù)費 經(jīng)雙

21、方友好協(xié)商，X X國際會展中心每年向 * X X物業(yè)管 理公司一次性支付物業(yè)管理服務(wù)費 4040 萬元。 2)2) 按照*省住宅小區(qū)(大廈)物業(yè)管理辦法規(guī)定， 在XX16 / 18 國際會展中心大樓交付使用的同時，按照相應(yīng)的 比例及法規(guī)政策的規(guī)定設(shè)立維修基金，以保障X X國際 會展中心物業(yè)的配套設(shè)施的更新及重大維護費用。 3)3) 按照有關(guān)規(guī)定，建立房屋本體維修基金。房屋本體 維修基金的收取執(zhí)行省級物業(yè)管理主管部門指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。 4)4) 外來車輛保管費，車輛場地使用費。 5)5) 其它政策規(guī)定應(yīng)收取的費用。 增收節(jié)支措施 1.1. 增設(shè)一些工作人員歡迎的便民有償服務(wù)項目， 以彌補管理經(jīng)費 的不足。 2.2.