關(guān)于商業(yè)銀行消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展的思考——以住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理為例財(cái)務(wù)管理專業(yè)

1、我國商業(yè)銀行消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展的思考以住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理為例摘要隨著社會(huì)的不斷發(fā)展和居民經(jīng)濟(jì)收入的不斷增高，我國商業(yè)銀行消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)中住房消費(fèi)信貸已經(jīng)占了八成。隨著住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的不斷發(fā)展，商業(yè)銀行的貸款管理就有了更高的要求。我國商業(yè)銀行應(yīng)該在大力發(fā)展消費(fèi)信貸的同時(shí)，高度警惕和注意防范風(fēng)險(xiǎn)。本文從住房消費(fèi)信貸的相關(guān)理論概述出發(fā)，對(duì)商業(yè)銀行住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的影響進(jìn)行初步的探討，并根據(jù)目前商業(yè)銀行住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的問題提出一些具有操作性的改革建議。關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行；住房消費(fèi)信貸；風(fēng)險(xiǎn)管理AbstractWith the continuous development of society and

2、people's income increasing, our country commercial bank consumer credit risk in housing consumption credit has been accounted for80%. Along with the housing consumer credit business development, commercial banks loan management have a higher requirement of. Chinese commercial banks should vigoro

3、usly develop consumer credit at the same time, a high degree of vigilance and guard against risks. This article from the housing consumer credit related theory sets out, the housing consumer credit of commercial bank 's business is discussed, and according to the current housing consumer credit

4、of commercial bank business problems put forward some workable suggestions for reform.Key words: Commercial Bank; housing consumption credit; risk management引言住宅與房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的增長勢(shì)頭，逐步發(fā)展為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。由于住房經(jīng)濟(jì)具有高投入、高消費(fèi)等特點(diǎn)，它的啟動(dòng)離不開銀行的支持。以商業(yè)銀行住房消費(fèi)貸款為代表的住房金融業(yè)務(wù)的迅猛發(fā)展，極大的提高了居民購房的支付能力，成為居民提前實(shí)現(xiàn)住房消費(fèi)的重要手段。商業(yè)銀行住房消費(fèi)貸款的發(fā)展，對(duì)

5、改善銀行信貸資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、提高信貸資產(chǎn)質(zhì)量的作用十分明顯。目前，商業(yè)銀行不良資產(chǎn)仍然較高，而商業(yè)銀行向傳統(tǒng)客戶（面向生產(chǎn)領(lǐng)域貸款客戶）的貸款發(fā)放非常謹(jǐn)慎，從追求利潤、擴(kuò)大資產(chǎn)規(guī)模的角度出發(fā)，住房消費(fèi)貸款因其資產(chǎn)質(zhì)量較高，信貸風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，市場(chǎng)需求比較旺盛，成為商業(yè)銀行十分活躍的業(yè)務(wù)增長點(diǎn)。銀行應(yīng)發(fā)揮社會(huì)資金二次分配的宏觀調(diào)控職能，為貫徹和實(shí)現(xiàn)國家的發(fā)展戰(zhàn)略做貢獻(xiàn)。一、商業(yè)銀行發(fā)展對(duì)住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的影響（一）理論概述 1、住房消費(fèi)信貸的概念家庭是現(xiàn)代社會(huì)的基本組成細(xì)胞，住宅則是家庭文明的基礎(chǔ)。安居才能樂業(yè)，良好的住宅制度和住宅質(zhì)量不僅有利于社會(huì)的和諧與穩(wěn)定，而且能使人們產(chǎn)生對(duì)國家的依戀之情和敬業(yè)精

6、神。住房消費(fèi)信貸可以增強(qiáng)居民的即期支付能力，使居民的購房愿望成為現(xiàn)實(shí)。住房消費(fèi)信貸是指貸款人向在中國大陸境內(nèi)城鎮(zhèn)購買住房、建造、大修各類型住房的借款人發(fā)放的貸款。住房消費(fèi)貸款的相關(guān)服務(wù)包括房地產(chǎn)中介服務(wù)（包括房產(chǎn)評(píng)估、業(yè)務(wù)咨詢等）、代理保險(xiǎn)、代辦抵押登記、代理公證手續(xù)等?？蛻艮k理此種貸款的流程為：貸前咨詢提出申請(qǐng)簽定合同開立帳戶支用貸款按期還款貸款結(jié)清七個(gè)步驟?？蛻羰褂卯a(chǎn)品可以采取兩個(gè)渠道：一是直接劃款，即將所貸款項(xiàng)直接劃入借款人在貸款銀行開立的存款帳戶內(nèi)；二是專項(xiàng)劃款，即將款項(xiàng)直接劃入售房人、其他有關(guān)單位在貸款銀行開立的存款帳戶內(nèi)。一般情況下均采取后一種支付方式。 2、住房消費(fèi)信貸的種類目前

7、已經(jīng)開辦的個(gè)人住房貸款品種包括個(gè)人住房（住宅）商業(yè)性貸款、個(gè)人商業(yè)用房貸款、個(gè)人住房公積金貸款、個(gè)人住房組合貸款、外地居民個(gè)人住房貸款、為競拍購房者提供的個(gè)人住房貸款、個(gè)人再交易住房貸款、個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓貸款等，此外還有為“安居工程”、“經(jīng)濟(jì)適用住房”、“21 世紀(jì)小康住宅示范小區(qū)工程”配套開辦的個(gè)人住房貸款。從住房信貸的發(fā)展歷程中，我們可以看到，住房信貸實(shí)質(zhì)上是可以分為兩個(gè)部分的，即開發(fā)性住房貸款和消費(fèi)性住房貸款。消費(fèi)性住房貸款即是個(gè)人住房貸款，是指銀行向借款人發(fā)放的用于購買、建造和修理各種類型住房的貸款。貸款人發(fā)放個(gè)人住房貸款時(shí)，借款人必須提供擔(dān)保。當(dāng)借款人不能償還本息時(shí)。目前，個(gè)人住房貸款的

8、期限多為 10 年，最長可達(dá) 30 年。（二）商業(yè)銀行發(fā)展對(duì)住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的影響 1、可以促進(jìn)銀行信貸資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的調(diào)整我國銀行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)在資產(chǎn)結(jié)構(gòu)方面表現(xiàn)為：一方面，居民儲(chǔ)蓄存款居高不下，形成銀行的硬債務(wù)；另一方面，企業(yè)貸款所占資產(chǎn)比例過大。在風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)機(jī)制上則表現(xiàn)為：信貸資金過多的投放在生產(chǎn)領(lǐng)域，一旦產(chǎn)品積壓，企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)轉(zhuǎn)嫁給銀行。發(fā)展住房消費(fèi)信貸，可改變銀行生產(chǎn)性貸款和基建性貸款過多的局面，實(shí)現(xiàn)信貸資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)多元化，從而改變信貸資金的結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)。住房信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展將有效改善我國居民金融資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)金融穩(wěn)定性。截止2008年12月末，我國城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄額己經(jīng)高達(dá)22萬億元，并繼續(xù)呈現(xiàn)上升趨

9、勢(shì)。 2、有利于商業(yè)銀行分散信貸風(fēng)險(xiǎn)消費(fèi)信貸是對(duì)個(gè)人發(fā)放的、用于購買住宅、汽車和其他耐用消費(fèi)品的貸款。安全性較高，發(fā)展?jié)摿κ蔷薮蟮?。借款人的還款能力相對(duì)穩(wěn)定，貸款均由借款人提供有效擔(dān)保，住宅、汽車等耐用消費(fèi)品又辦理財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)；家庭又不存在企業(yè)通過改制、破產(chǎn)逃廢債務(wù)的問題。盡管近兩年城鄉(xiāng)居民收入增長幅度降低，利率連續(xù)下調(diào)，但儲(chǔ)蓄存款增長率未出現(xiàn)明顯的下降，金融機(jī)構(gòu)“存差”增長仍然較快。顯然，在健全風(fēng)險(xiǎn)保障的基礎(chǔ)上，如果把一定量的資金貸給有信用的人，提高其購買力，將有力的促進(jìn)商業(yè)銀行自身的發(fā)展。發(fā)展住房消費(fèi)信貸，有利于擴(kuò)大相關(guān)產(chǎn)品需求，促進(jìn)有關(guān)企業(yè)經(jīng)營好轉(zhuǎn)，為金融機(jī)構(gòu)盤活企業(yè)貸款的存量創(chuàng)造條件；有利

10、于金融機(jī)構(gòu)提高信貸資金利用效率，改善信貸資產(chǎn)質(zhì)量，增加貸款利息收入，提高經(jīng)營效益。 3、有利于提高銀行效益第一，加快發(fā)展個(gè)人金融業(yè)務(wù)是銀行可持續(xù)發(fā)展的需要。由于金融業(yè)受資本充足率的控制，資本對(duì)業(yè)務(wù)發(fā)展的約束作用十分明顯。解決問題的出路有兩條：其一，增資。其二，節(jié)約資本。個(gè)人金融貸款經(jīng)濟(jì)資本占用低，風(fēng)險(xiǎn)比較分散，違約概率小，收益相對(duì)較高。在資本約束下，發(fā)展個(gè)人貸款業(yè)務(wù)有利于促進(jìn)業(yè)務(wù)質(zhì)量和業(yè)務(wù)規(guī)模協(xié)調(diào)發(fā)展，以個(gè)人貸款業(yè)務(wù)為重點(diǎn)帶動(dòng)存款、銀行卡及中間業(yè)務(wù)等個(gè)人金融業(yè)務(wù)的全面發(fā)展。在此基礎(chǔ)上，方能實(shí)現(xiàn)夯實(shí)全行業(yè)務(wù)的發(fā)展基礎(chǔ)，進(jìn)一步提升市場(chǎng)地位、盈利能力和內(nèi)控水平。發(fā)展住房消費(fèi)信貸，有利于擴(kuò)大相關(guān)產(chǎn)品需

11、求，促進(jìn)有關(guān)企業(yè)經(jīng)營好轉(zhuǎn)，為金融機(jī)構(gòu)盤活企業(yè)貸款的存量創(chuàng)造條件；有利于金融機(jī)構(gòu)提高信貸資金利用效率，改善信貸資產(chǎn)質(zhì)量，增加貸款利息收入，提高經(jīng)營效益。2、 商業(yè)銀行住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)存在的現(xiàn)象及其制約因素（一）商業(yè)銀行住房消費(fèi)信貸存在的問題1、住房消費(fèi)信貸的積極性不高分支行重視程度不夠。全轄各行新增計(jì)劃完成進(jìn)度參差不齊，體現(xiàn)出部分行對(duì)發(fā)展住房信貸業(yè)務(wù)重視程度不夠，對(duì)此項(xiàng)工作的戰(zhàn)略地位認(rèn)識(shí)不足，注重短期利益，強(qiáng)調(diào)客觀困難，業(yè)務(wù)發(fā)展的積極性、主動(dòng)性和持續(xù)性有所弱化，執(zhí)行力不強(qiáng)。另外，個(gè)別行由于不良資產(chǎn)包袱過重、風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)過重等原因，導(dǎo)致了業(yè)務(wù)發(fā)展緩慢。銀行內(nèi)部管理不善無疑將加大個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。

12、如一些銀行信貸部門或銀行委托的律師事務(wù)所對(duì)借款人資信審查不認(rèn)真；對(duì)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)部門分工不明確或未配備足夠的人員力量；信貸人員或由于欠缺必備專業(yè)知識(shí)或由于責(zé)任心不強(qiáng)，對(duì)開發(fā)商的銷售狀況、工程進(jìn)度、售房款監(jiān)管帳戶和保證金帳戶資金流向變動(dòng)等情況了解不夠；與房屋土地管理部門缺乏必要的聯(lián)系；對(duì)抵押登記等關(guān)鍵環(huán)節(jié)不予落實(shí)；個(gè)人住房貸款的檔案交接保管不當(dāng)，遺失重要合同單據(jù)等風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)個(gè)人住房消費(fèi)貸款的健康發(fā)展會(huì)產(chǎn)生一系列的制約。2、住房消費(fèi)貸款中存在亂收費(fèi)的現(xiàn)象建行向按揭公司收取“金融服務(wù)費(fèi)”，美其名為提供“差別化服務(wù)”，實(shí)際上內(nèi)里包裝的只是以往的基本服務(wù)要求。時(shí)移世易，以往銀行哭著喊著讓你來貸款，現(xiàn)在變

13、成客戶哭著喊著央求銀行放款。談判天平偏向銀行，銀行還“愛貸不貸”，于是銀行干脆使出撒手锏，你要貸款就要交費(fèi)。雖說是向按揭公司收費(fèi)，但相信最終是由“金字塔底”的消費(fèi)者來承擔(dān)。幾年前，銀行拼命搶住房貸款，繞開中介公司積極拓展“直貸”生意，當(dāng)時(shí)說“住房貸款是優(yōu)質(zhì)貸款，可帶給銀行穩(wěn)定的利息收益”，認(rèn)為“企業(yè)貸容易產(chǎn)生爛賬，不如住房貸款穩(wěn)妥”?，F(xiàn)在面對(duì)越來越高的息差，銀行放貸講究“短平快”，為的是追求更高的貸款利潤。在利潤掛帥的指導(dǎo)下，銀行“二八效應(yīng)”分外明顯，20%的人員服務(wù)80%的客戶，80%的人員服務(wù)20%的高端客戶。銀行直接向消費(fèi)者提高收費(fèi)不方便，也怕給群眾落下口實(shí)，干脆指定少數(shù)幾個(gè)按揭公司，由

14、按揭公司提高收費(fèi)，自己在幕后數(shù)錢，銀行的“強(qiáng)勢(shì)”地位可見一斑。3、住房消費(fèi)貸款手續(xù)繁瑣辦理一筆住房消費(fèi)貸款要經(jīng)過申請(qǐng)、調(diào)查、評(píng)估、抵押登記、保險(xiǎn)等多個(gè)環(huán)節(jié)，經(jīng)過銀行、房地產(chǎn)管理部門、保險(xiǎn)公司、房地產(chǎn)交易所、房產(chǎn)評(píng)估所、公證處、本人工作單位等多個(gè)機(jī)構(gòu)，對(duì)客戶而言，專業(yè)性太強(qiáng)，手續(xù)太繁雜，不可避免地影響住房貸款的積極性。個(gè)人住房貸款管理辦法做出規(guī)定：個(gè)人住房貸款的對(duì)象是具有完全民事行為能力的自然人，并且必須具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份證，有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，有不低于所購住房全部價(jià)值的 30%現(xiàn)款作為購房的首期付款，并且要先期存入貸款銀行，有足夠償還能力的單位或個(gè)人做保證人等條件。同時(shí)，在貸款程序

15、上，要求基層銀行在經(jīng)過調(diào)查的基礎(chǔ)上，逐級(jí)上報(bào)，集體審批，手續(xù)相當(dāng)繁瑣。在欠發(fā)達(dá)地區(qū)，中低檔收入的工薪階層是需要貸款購房的主要層面，他們往往不具有上述規(guī)定的各項(xiàng)條件，嚴(yán)格的條件和繁瑣的手續(xù)，使得欠發(fā)達(dá)地區(qū)想申請(qǐng)購房貸款者望而卻步。4、住房消費(fèi)貸款品種單一目前商業(yè)銀行的住房消費(fèi)貸款基本上實(shí)行固定利率的等額償還方式，無法滿足不同收入、不同年齡和不同偏好的居民需求，從而缺乏足夠的吸引力。個(gè)人住房貸款期限最初規(guī)定最長為20年，1999年，人民銀行進(jìn)一步放寬貸款條件，規(guī)定最長可為30年。在實(shí)際操作中，由于種種原因銀行貸款期限多在10年左右，有的甚至只有35年，造成居民還貸負(fù)擔(dān)過重，難以承受。比如，10萬元

16、貸款，期限10年的月均還款額為10892元，30年的月均還款額為57282元，后者幾乎僅為前者的一半，居民每月的還款負(fù)擔(dān)有較為明顯的區(qū)別。（二）制約商業(yè)銀行住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的因素1、高房價(jià)與低收入相矛盾個(gè)人住房貸款的推行，除了看個(gè)人對(duì)住房的心理需求、收入水平的高低，關(guān)鍵是收入與房價(jià)比例的合理度。對(duì)于個(gè)人和家庭來說，在一定時(shí)期內(nèi)的購買力總是有限的。在購買住房時(shí)，能夠承受多高的價(jià)格，主要取決于以下幾個(gè)因素： 收入水平； 預(yù)期收入量，以便支付購房款、貸款本息；尚未償清的債務(wù)；借貸信譽(yù)； 所選擇的抵押貸款類型；當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)利率水平。在這幾項(xiàng)因素中，最主要的就是居民的收入水平，它必須與所購買的住房價(jià)格相匹

17、配，購買行為才能完成。在國外，套房（56 平方米）的價(jià)格與職工年收入之比一般為 5：1，當(dāng)住房的價(jià)格與職工的年收入之比一般為 3-6 時(shí)才能形成住房信貸的有效需求。而我國一般商品房上述比例大致為16.8：1，即使安居工程也大致為 11：1。房屋價(jià)格與居民家庭收入差距過大，難以通過住房信貸來擬補(bǔ)，況且我國低收入家庭比重較大，我國的吉里系數(shù)呈上升趨勢(shì)，居民的恩格爾系數(shù)（居民平均食物支出占家庭收入的比值）也較大，大約在 40%以上，除生活開支外，子女教育、醫(yī)療保障和養(yǎng)老等家庭預(yù)期支出還難以確定，能真正用于住房消費(fèi)的資金額較小。2、居民購房意識(shí)不強(qiáng)消費(fèi)經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為，居民消費(fèi)除了必要的消費(fèi)需求和有實(shí)際購買

18、能力保證外，還必須有實(shí)在的消費(fèi)行為，消費(fèi)習(xí)慣、民俗風(fēng)情等多種社會(huì)因素的影響，屬行為科學(xué)的范疇，個(gè)人住房貸款作為一種消費(fèi)性貸款，要求居民具有現(xiàn)代金融意識(shí)，接受舉債消費(fèi)的觀念，我國是一個(gè)有幾千年歷史的古老國度，傳統(tǒng)的思想文化在人們的觀念中積淀日久。而且我國居民歷來崇尚節(jié)儉，人們奉行的是“節(jié)約為本”、“量入為出”的傳統(tǒng)消費(fèi)觀念，舉債消費(fèi)不僅不被接受，反而受到鄙棄。隨著改革開放的不斷深入，現(xiàn)代金融意識(shí)正在逐漸被接納。目前，舉債消費(fèi)意識(shí)南方比北方突出，沿海比內(nèi)地突出。實(shí)踐表明，金融意識(shí)強(qiáng)的地區(qū)，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)就開展得比較好，房改推行也比較順利。3、商業(yè)銀行住房貸款風(fēng)險(xiǎn)難以控制對(duì)借款人的資信狀況和收入難

19、以確定銀行在發(fā)放個(gè)人住房貸款前要審查借款申請(qǐng)人的資信、收入等情況，假設(shè)借款人是完全合格的（符合銀行要求的各項(xiàng)條件），銀行才能發(fā)放貸款。但合同簽定以后，銀行無法觀察到借款人的行為，無法隨時(shí)掌握借款人經(jīng)濟(jì)條件、家庭等方面的變動(dòng)情況。這樣，借款人的違約成本就僅剩下道義和輿論上的譴責(zé)了。如果再把這種道義和輿論上的譴責(zé)由相當(dāng)數(shù)量的個(gè)人進(jìn)行分?jǐn)偅敲催`約成本簡直是微乎其微了。違約成本過低，使借款人能夠在收入減少、退休和其他權(quán)利糾紛等情況下，輕易地做出拒絕還款的選擇。 抵押物難以處置雖然個(gè)人住房貸款規(guī)定借款人如發(fā)生違約，連續(xù) 6 個(gè)月不能按期償還貸款本息，銀行有權(quán)處置抵押物，否則只能通過法院強(qiáng)制執(zhí)行，銀行需

20、耗費(fèi)大量人力、財(cái)力和物力，有時(shí)甚至得不償失。對(duì)此，法院先進(jìn)行調(diào)節(jié)，調(diào)節(jié)不成，才進(jìn)行裁決。而法院在判決時(shí)考慮的問題很多，并不是純法律問題，債權(quán)人銀行只是其中的一個(gè)方面。特別是因客觀原因?qū)е侣毠は聧?、失業(yè)、疾病或收入大幅度下降等因素影響還款的，法官作出的裁決往往對(duì)銀行不利。即便銀行費(fèi)勁九牛二虎之力，通過種種途徑取得抵押物的處置權(quán)，最令銀行頭疼的就是抵押物的處置問題。因?yàn)楝F(xiàn)階段我國房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)還沒有完善，處置抵押物的執(zhí)行機(jī)構(gòu)也不明確?？梢韵胂?，如果沒有一個(gè)較好的法律環(huán)境，銀行不可能把抵押物收回；如果沒有完善的住房二級(jí)市場(chǎng)，收回的房子也較難變現(xiàn)或足值變現(xiàn)。 第三方擔(dān)保形同虛設(shè)目前，國內(nèi)商業(yè)銀行辦理個(gè)

21、人住房借款時(shí)往往要求貸款人提供第三方保證，承擔(dān)連帶責(zé)任。實(shí)際操作中，借款人通常選擇自然人、法人或房地產(chǎn)開發(fā)商提供擔(dān)保，但受自身因素、外部因素以及政策因素的影響自然人、法人或房地產(chǎn)開發(fā)商很難完全承擔(dān)擔(dān)保行為，第三方擔(dān)保形同虛設(shè)。同時(shí)，銀行還面臨首付款虛假支付的風(fēng)險(xiǎn)。按照規(guī)定，借款人以所購房款的20%或40%作為首期付款，如果借款人的首期付款不是自有資金，而是民間借貸，肯定會(huì)嚴(yán)重影響借款人的還款能力，增大還款風(fēng)險(xiǎn)。在激烈的競爭中，各行競相調(diào)低首付款比例，甚至出現(xiàn)了事實(shí)上的零首付競爭。國內(nèi)商業(yè)銀行在住房信貸首付款管理問題上存在著明顯的風(fēng)險(xiǎn)。4、 我國住房信貸機(jī)構(gòu)體系不健全經(jīng)營機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)準(zhǔn)入受到嚴(yán)格限

22、制。中國人民銀行個(gè)人住房貸款管理辦法規(guī)定個(gè)人住房貸款辦法適用于經(jīng)中國人民銀行批準(zhǔn)設(shè)立的商業(yè)銀行和住房儲(chǔ)蓄銀行。 就是說目前能夠合法辦理個(gè)人住房貸款的機(jī)構(gòu)只有兩類：一是商業(yè)銀行，二是住房儲(chǔ)蓄銀行。 國外個(gè)人住房貸款機(jī)構(gòu)除了銀行以外，還有許多非銀行的個(gè)人住房貸款機(jī)構(gòu)，如美國從事個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)的有專業(yè)性住宅金融機(jī)構(gòu)、商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司以及政府組織等，另外政府還成立了聯(lián)邦住房局FHA和退伍軍人局VA，為個(gè)人住房信貸提供擔(dān)保， 同時(shí)設(shè)立聯(lián)邦國家抵押貸款協(xié)會(huì)FNMA和政府全國抵押貸款協(xié)會(huì)GNMA作為個(gè)人住房信貸二級(jí)市場(chǎng)的中介機(jī)構(gòu)。 按照目前的政策，對(duì)個(gè)人住房貸款市場(chǎng)準(zhǔn)入嚴(yán)格限于各商業(yè)銀行，非銀行的個(gè)人住

23、房貸款機(jī)構(gòu)還不允許開辦，尚未建立專業(yè)性個(gè)人住房信貸組織。個(gè)人住房貸款具有較強(qiáng)的專業(yè)性， 允許專業(yè)性個(gè)人住房信貸組織發(fā)展將有利于提高業(yè)務(wù)運(yùn)作的效率，降低貸款交易成本，提高風(fēng)險(xiǎn)控制水平。個(gè)人住房貸款二級(jí)市場(chǎng)還處于空白。通過住房抵押貸款的證券化，發(fā)展個(gè)人住房貸款二級(jí)市場(chǎng)和創(chuàng)新個(gè)人住房貸款金融工具， 使更多的個(gè)人和機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)入房貸市場(chǎng)，有利于擴(kuò)大個(gè)人住房貸款的資金來源和分散住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)。 目前我國商業(yè)銀行這方面積極性不夠，特別是主導(dǎo)市場(chǎng)的四大銀行自身流動(dòng)性過剩、資金大量閑置，沒有動(dòng)力通過二級(jí)市場(chǎng)吸收高成本資金來發(fā)放貸款。只有在更多的銀行進(jìn)入個(gè)人住房貸款市場(chǎng)和政府監(jiān)管部門允許設(shè)立個(gè)人住房貸款機(jī)構(gòu)并得

24、到一定發(fā)展之后，個(gè)人住房貸款二級(jí)市場(chǎng)才會(huì)有存在和發(fā)展的空間。個(gè)人住房貸款的市場(chǎng)服務(wù)支持體系不發(fā)達(dá)。個(gè)人住房貸款的有關(guān)環(huán)節(jié)，如信用取證、抵押物評(píng)估、抵押保險(xiǎn)、擔(dān)保、資金監(jiān)管、貸后跟蹤、拖欠追討等環(huán)節(jié)將會(huì)有越來越多的保險(xiǎn)公司、擔(dān)保公司、評(píng)估機(jī)構(gòu)、律師行等中介機(jī)構(gòu)介入。住房信貸特別是由個(gè)人住房貸款派生出來的如房產(chǎn)評(píng)估、購房與貸款咨詢、代理收付、代辦保險(xiǎn)、代辦產(chǎn)權(quán)登記等中間業(yè)務(wù)將得到大力發(fā)展。目前我國專門為個(gè)人住房貸款市場(chǎng)服務(wù)的機(jī)構(gòu)還處于零星分散狀態(tài)，還未形成相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)。三、完善我國消費(fèi)住房信貸業(yè)務(wù)的建議（一）刺激居民的住房消費(fèi)信貸需求目前，在壟斷行業(yè)、效益好的大企業(yè)和政府、高校任職的工薪階層應(yīng)該作為

25、住房消費(fèi)信貸重點(diǎn)營銷的對(duì)象。他們收入較高且穩(wěn)定，屬于中等消費(fèi)階層，衣食已經(jīng)不成問題，住、行還沒有能力達(dá)到一定的標(biāo)準(zhǔn)。在具體操作中，可以選擇某一“關(guān)系集團(tuán)”為突破口，率先發(fā)展消費(fèi)信貸。人是社會(huì)的人，人們的消費(fèi)支出不僅僅是自己的主觀決定，消費(fèi)者在實(shí)現(xiàn)其消費(fèi)行為時(shí)，總是要受到自身所處的“關(guān)系集團(tuán)”或“生活圈子”的“評(píng)價(jià)和規(guī)范”的支配。個(gè)人使自己的行為與集團(tuán)的評(píng)價(jià)和規(guī)范保持協(xié)調(diào)，通過消費(fèi)支出，規(guī)范自己的生活方式。同一地區(qū)同行業(yè)或大企業(yè)，職工收入不僅密切，但消費(fèi)相互影響和標(biāo)準(zhǔn)。因此，銀行可以選擇一些行業(yè)，如電信，電力和大學(xué)，根據(jù)收入水平，合理確定貸款金額和還款期，產(chǎn)業(yè)工人和設(shè)計(jì)一個(gè)合適的住房消費(fèi)信貸品種

26、，既不影響現(xiàn)有的生活水平，而且還可以實(shí)行住房消費(fèi)升級(jí)。在工業(yè)集中宣傳，咨詢，由于消費(fèi)的示范作用，突破點(diǎn)，可以延長的整個(gè)行業(yè)，如果成功擴(kuò)張，也為其他行業(yè)（或集團(tuán)）發(fā)揮了模范作用，就有可能啟動(dòng)整個(gè)中等消費(fèi)階層，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，提高全社會(huì)收入。（二）完善商業(yè)銀行住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范從企業(yè)內(nèi)部管理角度出發(fā)，完善房地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)防范能力，應(yīng)做好以下工作。首先，銀行應(yīng)加強(qiáng)防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，在主觀意識(shí)到了房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)是一項(xiàng)高風(fēng)險(xiǎn)的業(yè)務(wù)，改變房地產(chǎn)信用低風(fēng)險(xiǎn)品種發(fā)展觀。其次，建立房地產(chǎn)信貸準(zhǔn)入和退出機(jī)制，優(yōu)化房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)。銀行應(yīng)制定具體的，隨著房地產(chǎn)信貸準(zhǔn)入和退出制度，嚴(yán)格的操作規(guī)范房地產(chǎn)信貸部。第三，

27、提高信用調(diào)查評(píng)估質(zhì)量，準(zhǔn)確把握項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商獲得深入了解的經(jīng)營實(shí)力，管理水平，操作能力，發(fā)展績效，信用評(píng)價(jià)，并開發(fā)商品房項(xiàng)目應(yīng)該有一個(gè)深入了解其市場(chǎng)地位，房型設(shè)計(jì)，并重點(diǎn)分析該項(xiàng)目是否符合市場(chǎng)的需求，本項(xiàng)目貸款第一還款來源的可能性和第一還款來源可靠性評(píng)估，確保貸款質(zhì)量。第四，把握貸后管理。首先，做好項(xiàng)目貸款限制性條款的執(zhí)行。特別是根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度分期付款貸款業(yè)務(wù)，必須仔細(xì)檢查項(xiàng)目取得進(jìn)展方面的要求，才能進(jìn)行撥付貸款，避免“爛尾樓盤”的出現(xiàn)；其次，加大了房地產(chǎn)企業(yè)的日常檢驗(yàn)，建立客戶信用管理平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)監(jiān)控，有必要加強(qiáng)項(xiàng)目進(jìn)度跟蹤檢查，但也對(duì)公司的營運(yùn)資金監(jiān)測(cè)，確保合法的貸款用途；

28、此外，充分利用電子手段，做好風(fēng)險(xiǎn)防范。第五，利用利率杠桿，調(diào)整結(jié)構(gòu)建筑發(fā)展。銀行在市場(chǎng)競爭也應(yīng)適當(dāng)運(yùn)用利率杠桿，對(duì)一些高檔住宅貸款戶提高貸款利率，群眾需要經(jīng)適房采取的下浮利率，以促進(jìn)開發(fā)適銷對(duì)路，抑制房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。（三）政府積極推動(dòng)住房制度的改革1、明確產(chǎn)權(quán)，依法執(zhí)法制定配套的法律法規(guī)涉及到國民經(jīng)濟(jì)多個(gè)領(lǐng)域，現(xiàn)階段出現(xiàn)的種種問題，如銀行或保險(xiǎn)公司對(duì)抵押物的處置、對(duì)于預(yù)購房屋（期得權(quán)益）、住房貸款保證保險(xiǎn)或信用保險(xiǎn)的規(guī)定、房價(jià)高估、開發(fā)商惡意欺詐的制約等等一系列現(xiàn)實(shí)都說明我國在這方面的不足，需要專門的、系統(tǒng)的法律加以規(guī)范。國家出臺(tái)各項(xiàng)配套的法律法規(guī)措施是完善個(gè)人住房信貸制度的當(dāng)務(wù)之急，是保證

29、我國個(gè)人住房消費(fèi)信貸健康發(fā)展的一個(gè)必要條件，也是實(shí)現(xiàn)其國家職能的必然途徑。建議出臺(tái)配套的法律法規(guī)，如住宅金融、住宅抵押貸款法、住宅金融機(jī)構(gòu)組織法、住宅抵押貸款保險(xiǎn)、信托法、住房公積金法、住房價(jià)格法、個(gè)人住房貸款綜合保險(xiǎn)法等。各地應(yīng)根據(jù)自身實(shí)際制定實(shí)施細(xì)則，對(duì)個(gè)人住房貸款的手續(xù)、對(duì)抵押物和質(zhì)物的處置程序以及二級(jí)市場(chǎng)交易收費(fèi)等做出明確規(guī)定，提高貸款透明度，構(gòu)筑個(gè)人住房貸款正常運(yùn)作的法律氛圍。2、減少城鎮(zhèn)實(shí)物分房要盡快改變住宅產(chǎn)業(yè)難以維持簡單再生產(chǎn)、無法進(jìn)行擴(kuò)大再生產(chǎn)的狀況，必須恢復(fù)住宅的商品屬性，這就要根據(jù)我國的國情，按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，以住宅的商品化、社會(huì)化為目標(biāo)，深化住房分配制度的改革，主要措施

30、是停止無償實(shí)物（福利）分房，實(shí)行貨幣化分配，切斷居民對(duì)政府和單位分配住房的依賴，使新房增量不再進(jìn)入舊的住房體制，實(shí)行新房新制度，實(shí)現(xiàn)住房實(shí)物福利分配向貨幣工資分配的轉(zhuǎn)軌。依靠住宅商品市場(chǎng)，形成住宅投入產(chǎn)出的良性循環(huán)。（四）加大金融創(chuàng)新力度1、制度創(chuàng)新加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房按揭貸款的聯(lián)動(dòng)發(fā)展，將房地產(chǎn)開發(fā)貸款與個(gè)人住房按揭貸款捆綁管理，確保開發(fā)貸款有效帶動(dòng)按揭貸款。目前部分金融同業(yè)嘗試實(shí)行房地產(chǎn)開發(fā)貸款封閉管理，即是房地產(chǎn)開發(fā)商以其開發(fā)地段的土地使用權(quán)與在建工程作抵押向銀行申辦房地產(chǎn)開發(fā)貸款后，由銀行對(duì)相關(guān)項(xiàng)目的開發(fā)、施工、銷售等實(shí)行全過程監(jiān)督，對(duì)項(xiàng)目全過程資金流動(dòng)實(shí)行全封閉管理，使得房地產(chǎn)開

31、發(fā)貸款與個(gè)人住房貸款相互銜接，直至開發(fā)貸款全部收回的一種信貸管理模式。此種管理模式使住房按揭貸款成為開發(fā)貸款的還款來源更具可操作性，確保資金用于項(xiàng)目建設(shè)，房屋順利交付使用，銷售收入按時(shí)、足額歸還開發(fā)貸款。封閉管理可以便于住房按揭與開發(fā)貸款的抵押銜接有序、不落空、不重復(fù)，降低了住房按揭貸款的操作風(fēng)險(xiǎn)。在封閉管理模式下，其開發(fā)項(xiàng)目所涉及的個(gè)人住房貸款應(yīng)優(yōu)先在本行辦理按揭業(yè)務(wù)，交由他行辦理的個(gè)人住房貸款須經(jīng)本行同意，使得依托房地產(chǎn)開發(fā)貸款帶動(dòng)住房按揭貸款的經(jīng)營思路得以實(shí)現(xiàn)，進(jìn)而提高住房按揭貸款的市場(chǎng)份額。2、對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分，推出多元化金融工具在現(xiàn)實(shí)的抵押貸款市場(chǎng)，有許多類型的貸款申請(qǐng)，而每一種類型的

32、借款人還款現(xiàn)金可用于不同。為了使人們有可能償還現(xiàn)金流量和貸款的實(shí)際現(xiàn)金流量匹配，需要有不同的按揭貸款，以滿足他們的要求。這就需要根據(jù)細(xì)分市場(chǎng)的原則，逐步推出多元化的住房金融工具，為不同年齡，不同收入群體多元化的貸款的借款人需要多種系列商業(yè)銀行根據(jù)客戶信用等級(jí)、需求目的和償還能力變化的不同，可以為客戶提供遞增式還款、遞減式還款和約定期限形式等多種還款方法。3、完善銀行內(nèi)部操作流程隨著房改進(jìn)程的加快，特別是個(gè)人到市場(chǎng)上去買房，客觀上必然要求金融的配套改革。一般講，所謂有支付能力的需求，不僅包括自有的現(xiàn)款，還包括在一定期限內(nèi)償還貸款的能力。目前，國際上銀行對(duì)個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)通行的比例是 30%-

33、50%，而我國僅在 10%左右。因此，銀行內(nèi)部在管理上應(yīng)明確部門責(zé)權(quán)和分工，加強(qiáng)信貸和會(huì)計(jì)結(jié)算等部門之間的聯(lián)系，制定相應(yīng)的獎(jiǎng)懲措施；舉辦業(yè)務(wù)培訓(xùn)和行際交流，提高從業(yè)人員素質(zhì)。對(duì)于發(fā)放貸款認(rèn)真負(fù)責(zé)、選定的客戶優(yōu)良、貸款相關(guān)效益顯著的信貸人員，可以采取一次性獎(jiǎng)勵(lì)和貸款期限內(nèi)年度綜合性獎(jiǎng)勵(lì)的方式，給予一定的物質(zhì)和精神嘉獎(jiǎng)，對(duì)個(gè)貸工作操作出現(xiàn)失誤的工作人員，要區(qū)別不同情況，嚴(yán)格遵守規(guī)范化的管理措施對(duì)有關(guān)人員進(jìn)行處罰，通過多種形式，充分調(diào)動(dòng)信貸人員的積極性。（五）增加住房消費(fèi)貸款品種我們應(yīng)該看到，銀行之間的市場(chǎng)競爭，實(shí)質(zhì)上是產(chǎn)品和服務(wù)的競爭，而且首先是產(chǎn)品的競爭。在產(chǎn)品趨同化的情況下，才是服務(wù)的競爭。所

34、以，住房信貸業(yè)務(wù)的競爭應(yīng)該首先落實(shí)到產(chǎn)品上。根據(jù)個(gè)人信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展戰(zhàn)略，不斷收集市場(chǎng)信息，研究其他金融同業(yè)推出的個(gè)人信貸產(chǎn)品的政策和市場(chǎng)反映，針對(duì)不同市場(chǎng)的房貸客戶需求，不斷推出新的產(chǎn)品。盡管目前銀行的整體品牌形象具有一定的優(yōu)越，但是具體的產(chǎn)品品牌卻沒有深入人心。在產(chǎn)品的設(shè)計(jì)過程中，應(yīng)從客戶需求的角度出發(fā)，而不能從便于自身管理的角度來設(shè)計(jì)產(chǎn)品，研發(fā)出符合客戶需求的產(chǎn)品和政策。力求把合適的服務(wù)以合適的價(jià)格提供給合適的客戶，由同一化、大眾化逐步向?qū)哟位ｉT化轉(zhuǎn)變。 雖然商業(yè)銀行住房信貸業(yè)務(wù)在同業(yè)中占有一定市場(chǎng)份額，但是建行、交行、光大銀行等同業(yè)自去年以來迅猛的增長勢(shì)頭讓商業(yè)銀行們感到了同業(yè)在個(gè)人

35、貸款產(chǎn)品上競爭的壓力。為了保有并擴(kuò)大中行住房信貸市場(chǎng)份額，增強(qiáng)同業(yè)競爭優(yōu)勢(shì)，應(yīng)注重調(diào)查研究，了解同業(yè)競爭動(dòng)態(tài)，了解市場(chǎng)反應(yīng)和客戶需求，不斷調(diào)整產(chǎn)品政策，適時(shí)推出滿足客戶需求的創(chuàng)新產(chǎn)品。首先，確立并保持核心產(chǎn)品的競爭優(yōu)勢(shì)。對(duì)于個(gè)人住房貸款產(chǎn)品應(yīng)保持不低于主要競爭對(duì)手的產(chǎn)品條件，樹立品牌，抓住主流市場(chǎng)。其次，借鑒同業(yè)市場(chǎng)反應(yīng)好的產(chǎn)品和服務(wù)。以現(xiàn)有傳統(tǒng)的一手房貸、二手房貸產(chǎn)品為基礎(chǔ)，將轉(zhuǎn)按、加按、循環(huán)用款納入到基礎(chǔ)產(chǎn)品中，同時(shí)在利率定價(jià)、還款方式、抵押擔(dān)保方式方面有所創(chuàng)新。在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，針對(duì)特定的目標(biāo)客戶群制定靈活的產(chǎn)品政策，滿足中高端客戶的個(gè)性化融資需求。在產(chǎn)品的組合創(chuàng)新方面，還應(yīng)著重于把產(chǎn)品與具體環(huán)境相結(jié)合，與各分支行管理能力相結(jié)合，與各分支行所處競爭環(huán)境相結(jié)合，對(duì)不同的分支行實(shí)行差異化的產(chǎn)