整理土地估價師-理論與方法電子版

1、19-36第四局部 土地估價方法 第二章 收益復(fù)原法一、大綱要求： 三、收益復(fù)原法(一) 測試目的 測試應(yīng)考人員對收益復(fù)原法的根本原理及其應(yīng)用的理解與掌握程度.( 二 ) 測試范圍 1收益復(fù)原法概念 2收益復(fù)原法的根本公式(1) 公式的內(nèi)涵(2) 公式的表達式(3) 公式各變量的含義 3收益復(fù)原法不同情況下的公式(1) 預(yù)期純收益不變情況下的公式(2) 預(yù)期純收益變化情況下的公式(3) 復(fù)原率變化情況下的公式(4) 收益年期不同情況下的公式(5) 不同公式的應(yīng)用條件 4收益復(fù)原法估價的根本步驟 ( 1) 總收益測算的工程和方法(2) 總費用測算的工程和方法(3) 不同條件下純收益測算方法(4)

2、 復(fù)原率的概念、類型、主要影響因素及確定方法等(5) 評估價格計算公式的選擇和估價結(jié)果確實定 5土地年總收益的概念、測算方法,不同情況下總收益的測算.(1) 土地年總收益的概念(2) 土地年總收益的構(gòu)成及計算方法(3) 不同條件下土地年總收益的計算要求及方法 6總費用的測算方法(1) 土地年總費用的概念(2) 土地年總費用的構(gòu)成及計算方法(3) 不同條件下土地年總費用的計算要求及方法 7土地純收益的概念及測算方法(1) 土地純收益的概念(2) 土地純收益的計算方法(3) 不同條件下土地純收益的計算要求及方法 8土地復(fù)原率的概念及其確定方法(1) 土地復(fù)原率概念(2) 土地純收益與土地價格比值調(diào)

3、查確定復(fù)原率(3) 平安利率加上風(fēng)險值調(diào)整確定復(fù)原率(4) 投資風(fēng)險與投資收益率綜合排序插入確定復(fù)原率(5) 土地復(fù)原率和綜合復(fù)原率、建筑物復(fù)原率的關(guān)系 9收益復(fù)原法的適用范圍( 三 ) 測試根本要求掌握：收益復(fù)原法的概念、特點、公式、估價步驟、應(yīng)用要求及各種參數(shù)確定方法； 熟悉：收益復(fù)原法的適用范圍.二、本章知識匯總：2.1收益復(fù)原法一收益復(fù)原法概念1、收益復(fù)原法的定義：收益復(fù)原法是將待估土地未來正常年純收益,以一定的土地復(fù)原利率復(fù)原,以此估算待 估土地價格的方法.運用此方法在估價時,是把購置土地作為一種投資,即地價款作為購置未來假設(shè)干年土地收益 而投入的資本.2、收益復(fù)原法的的原理：由于土

4、地具有固定性、不增性、個別性、永續(xù)性等特性,使用者在占有某塊土地時,土地不僅能提供現(xiàn)時的純收益, 而且還能期待在未來年間源源不斷地繼續(xù)取得.當將此項隨時間延續(xù)而能不斷取得的純收益,以適當?shù)膹?fù)原利率折算為現(xiàn)在價值的總額 稱為收益價值或資本價值時,它即表現(xiàn)為該土地的實質(zhì) 價值.也是適當?shù)目陀^交換價值,這就是收益復(fù)原法的原理.二、收益復(fù)原法不同情況下的公式. 收益復(fù)原法的根本公式P =-式中：P土地價格； a土地純收益； r土地復(fù)原率.原理：收益復(fù)原法又稱收益資本化法,是利用了經(jīng)濟學(xué)中的預(yù)期收益原理.土地在合理利用的條件下,在未來年間具有無限產(chǎn)生收益的可能性.由于土地具有永續(xù)性, 人們可以期待未來的

5、恒久性土地純收益,當把未來假設(shè)干年延續(xù)而不斷取得的土地年純收益a以一定的復(fù)原利率 r折現(xiàn)為現(xiàn)在的價值時,就表現(xiàn)為土地的價格.收益復(fù)原法不同情況下的公式1、預(yù)期純收益不變情況下的公式1 土地復(fù)原率固定,土地使用無限年期的計算公式與根本公式相同,為：式中：P 土地價格； a 土地純收益； r 土地復(fù)原率.2、土地使用年期有限的土地價格計算公式1式中：n使用土地的年期或有土地收益的年期.IJn(1+r )2、預(yù)期純收益變化情況下的公式1t年前含t年純收益有變化,其值為 ai； t年以后純收益無變化,其值為a ； r不變.土地使用年期無限:(i=1t)aia+ n,t(1 +r j r (1+r )土

6、地使用年期有限為 n:aiapUea_ n_t r 1 r 一(i=1t)2純收益按等差級數(shù)遞增或遞減, 土地使用年期無限r(nóng) a bp=_2r r土地使用年期有限P=( a _g) x 1-r r3 純收益按一定比率遞增或遞減,比率為s土地使用年期無限卩=_r千s土地使用年期有限a ." 士s I1 -.r + s l 匕 +r 丿一 3、純收益a、復(fù)原率r有變化的土地價格計算公式P= a1 +a2+ +a1+r1 1+r1 1+r21+門1+門 1+卩三、收益復(fù)原法估價的根本步驟收益復(fù)原法的程序是：1收集相關(guān)資料2測算年總收益3確定年總費用4計算年純收益5確定復(fù)原利率6選用適當?shù)挠?/p>

7、算公式7試算收益價格8確定待估宗地地價其中的根本步驟是：1總收益測算的工程和方法總收益是指以收益為目的的土地及與此有關(guān)的設(shè)施、勞動及經(jīng)營等要素相結(jié)合而產(chǎn)生的總收益.計算總收益首 先分析可能產(chǎn)生的各種收益,然后按客觀、持續(xù)及穩(wěn)定等原那么來確定土地的總收益.總費用測算的工程和方法總費用是指為創(chuàng)造收益所投入的直接必要的勞動費用與資本費用.總費用在不同情況下, 所包含的工程也有所不同,在計算時,首先要分析可能產(chǎn)生的各種費用支出,然后在全面分析的根底上,計算加總一般正常合理的必要 年支出,即得總費用.(3) 不同條件下純收益測算方法 總收益扣除總費用、房屋折舊費、房屋收益等,即為純收益.(4) 復(fù)原率的

8、概念、類型、主要影響因素及確定方法等 復(fù)原率是影響地價上下的重要因素,必須慎重選擇.一般首先要通過各種途徑,確定各種可能的復(fù)原率,然后 再經(jīng)過綜合分析、比擬,確定可采用的復(fù)原率.(5) 評估價格計算公式的選擇和估價結(jié)果確實定 根據(jù)公式適用評估對象和評估目的等條件, 選用相應(yīng)的計算公式, 將純收益用相應(yīng)的復(fù)原率進行復(fù)原, 即得土地 或房地產(chǎn)的收益價格.(四) 、土地年總收益的概念、測算方法,不同情況下總收益的測算1、總收益的概念：指以收益為目的的土地及與此有關(guān)的設(shè)施、勞力及經(jīng)營等要素相結(jié)合而產(chǎn)生的總收益.2、土地年總收益的計算方法： 根據(jù)土地參與生產(chǎn)經(jīng)營過程的形式和業(yè)主以土地取得收益的方式不同,

9、總收益產(chǎn)生的形式有以下幾種情況：1) 土地租金是指直接通過土地出租,每年獲得租金收入,包括在土地租賃過程中承租方所交納的押金或擔(dān)保金的利息.2) 房地出租的租金是指房地一起出租過程中, 出租方從承租方取得的租金及有關(guān)收益. 一般根據(jù)實際的租賃合同金額和當?shù)氐姆康?產(chǎn)租賃市場狀況,確定客觀收益水平.3) 企業(yè)經(jīng)營收益 是指企業(yè)在正常的經(jīng)營治理水平下每年所獲得的客觀總收益. 在分析企業(yè)經(jīng)營的客觀收益時, 首先可以根據(jù)企業(yè) 的財務(wù)報表進行分析, 客觀的財務(wù)報表是企業(yè)經(jīng)營狀況的根本反映, 但是由于企業(yè)在經(jīng)營過程中往往會受到經(jīng)營 治理水平、 不合理的人為干預(yù)等偶然因素的影響, 造成企業(yè)財務(wù)報表不能客觀地

10、反映企業(yè)經(jīng)營狀況和土地及有關(guān) 資產(chǎn)的收益水平, 因此在利用企業(yè)財務(wù)報表進行企業(yè)經(jīng)營收益分析時, 應(yīng)進行適當調(diào)整, 調(diào)整為正常經(jīng)營治理水 平下的客觀收益；其次還可以根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營工程,根據(jù)其生產(chǎn)的產(chǎn)品或提供的效勞工程及其相應(yīng)的市場價格, 分析計算其客觀總收益.在計算總收益時, 還應(yīng)準確分析測算由評估對象所引起的其他衍生收益, 如租賃過程中承租方所支付押金的 利息收益、 企業(yè)經(jīng)營生產(chǎn)過程中的副產(chǎn)品銷售收益等, 確定的原那么是只要由評估對象所產(chǎn)生的并為其產(chǎn)權(quán)主體所 取得的收益均應(yīng)計入總收益之中. 另外還應(yīng)考慮收益的損失, 如出租房屋的閑置, 一般以出租率或空房損失率折 算總收益.(五) 、總費用的測

11、算方法 1、總費用的概念：是指業(yè)主為取得總收益而必須支付的有關(guān)費用.2、不同條件下土地年總費用的構(gòu)成及計算方法： 根據(jù)總收益的產(chǎn)生形式不同,總費用的計算也分為以下幾種情況：1) 土地租賃中總費用的計算一般這種單純的土地租賃時,發(fā)生的總費用包括以下幾項：(1) 土地稅.指因土地使用和租賃發(fā)生的,由評估土地負擔(dān)的稅賦.如我國的城鎮(zhèn)土地使用稅等.(2) 治理費.指治理人員的薪水及其他費用.一般以年租金額的3計算.(3) 維護費.指維護土地使用所發(fā)生的費用.2) 房地出租中總費用的計算 依據(jù)房地出租中租金的構(gòu)成因素分析,計算土地純收益時的總費用包括以下幾項：(1) 治理費.指對出租房屋進行的必要治理所

12、需的費用.分為兩局部：一是出租經(jīng)營過程中消耗品價值的貨幣支 出；另一是治理人員工資的支出.治理費的計算有兩種方法：一是依治理面積平均計算；二是依租金的一定比例 計算,通常以年租金的 2%5%計.(2) 維修費.指為保證房屋正常使用每年需支付的修繕費.它的計算方法比擬復(fù)雜,一般有造價比例法、定期輪修法、經(jīng)驗估計法等,為計算方便,通?？砂唇ㄖ镏刂脙r的15% 2%計算.(3) 保險費.指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)防止意外損失而向保險公司支付的費用.一般可按房屋重置價或現(xiàn)值乘以保險費率計算.5計算房屋折舊費.折舊費是指4稅金.指房產(chǎn)所有人按有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機關(guān)繳納的房產(chǎn)稅和營業(yè)稅等. 房屋在使用過程中因

13、損耗而在租金中補償?shù)哪蔷植績r值.其計算公式為：年折舊費二房屋重置價一殘值耐用年限房屋重置價 1-殘值率耐用年限當房屋耐用年限超過土地使用權(quán)出讓年期時,按土地使用權(quán)出讓年限調(diào)整確定房屋可使用年限,在計算年折舊時 也不應(yīng)考慮殘值.相應(yīng)的計算公式為:年折舊費：房屋重置價 房屋可使用年限房屋可使用年限=土地出讓前房屋已使用年限 +土地出讓年限3企業(yè)經(jīng)營費用的計算企業(yè)經(jīng)營費用是指在企業(yè)經(jīng)營過程中為獲取經(jīng)營收益而必須支付的一切費用,通常包括原料費、運輸費、折舊費、工資、稅金、應(yīng)攤提費用以及其他應(yīng)扣除的費用.企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營費用的計算通常有以下兩種方法：1根據(jù)企業(yè)的財務(wù)報表進行分析調(diào)整計算客觀的企業(yè)財務(wù)報表是企

14、業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程的根本反映,因此可根據(jù)企業(yè)財務(wù)報表中的損益表及有關(guān)財務(wù)資料分析計算企業(yè)經(jīng)營總費用, 但需要詳細分析企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營和治理的整個過程,扣除不正常的生產(chǎn)經(jīng)營和治理費用,計算客觀的生產(chǎn)經(jīng)營費用.2根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營或效勞的工程計算企業(yè)經(jīng)營費用如工業(yè)企業(yè)可根據(jù)其生產(chǎn)的各種產(chǎn)品的平均本錢計算總本錢,采用這種方式計算總費用需要詳細了解企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營過程和各種本錢費用的支出狀況.六、土地純收益的概念及測算方法1、土地純收益的概念：以收益為目的的土地及與此有關(guān)的設(shè)施、勞力及經(jīng)營等要素相結(jié)合而產(chǎn)生的總收益扣除 總費用和房屋折舊費、房屋收益等,即為純收益.2、不同條件下土地純收益的計算要求及方法1 土地租

15、賃中的土地純收益求取土地純收益=年租金總收入-年總費用2房地出租中的土地純收益求取土地純收益=房地純收益-房屋純收益房地純收益=房地出租年總收入-房地出租年總費用房屋純收益=房屋現(xiàn)值x建筑物復(fù)原率房屋 現(xiàn)值=房屋重置價X房屋成新度=房屋重置價房屋總折舊房屋總折舊額=房屋年折舊額X已使用年限3 企業(yè)經(jīng)營中的土地純收益求取企業(yè)經(jīng)營純收益=年經(jīng)營總收入-年經(jīng)營總費用土地純收益=企業(yè)經(jīng)營純收益-非土地資產(chǎn)純收益4 自用土地或待開發(fā)土地的純收益求取自用土地或待開發(fā)土地的純收益可采用比擬法求取,即比照類似地區(qū)或相鄰地區(qū)有收益的相似土地的純收益,經(jīng)過區(qū)域因素、個別因素的比擬修正,求得其土地純收益.七、土地復(fù)

16、原率的概念及其確定方法1、土地復(fù)原率概念及種類1)土地復(fù)原率的概念：土地復(fù)原率是用以將土地純收益復(fù)原成為土地價格的比率.在采用收益復(fù)原法評估土地 價格時確定適當?shù)膹?fù)原率,是準確計算土地價格的非常關(guān)鍵的問題.2)復(fù)原率的種類(1) 綜合復(fù)原率：是求取土地及其地上建筑物合為一體的價格時所使用的復(fù)原率.(2) 建筑物復(fù)原率：是求取單純建筑物價格時,所使用的復(fù)原率.(3) 土地復(fù)原率：是求取純土地價格時,所應(yīng)使用的復(fù)原率.2、土地復(fù)原率確實定方法1)土地純收益與土地價格比值調(diào)查確定復(fù)原率采用市場上相同或相似土地的純收益與價格的比率. 為防止偶然性, 常常需要考察多宗土地 ( 一般至少三宗以上 ), 求

17、其純收益與價格的平均值.具體方法是：選擇 3 宗以上最近發(fā)生的,且在類型、性質(zhì)上都與待估不動產(chǎn)具有相似特點的交易案例,以案例的 純收益與其價格的比率的均值作為復(fù)原率.2)平安利率加上風(fēng)險值調(diào)整確定復(fù)原率復(fù)原率=平安利率+風(fēng)險調(diào)整值.平安利率是指無風(fēng)險的資本投資利潤率, 可以選用同一時期的一年期國債年利率或一年期的銀行定期存款利率為 平安利率.風(fēng)險調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價對象所處地區(qū)的社會經(jīng)濟開展和土地市場等狀況對其影響程度而確定.3) 投資風(fēng)險與投資收益率綜合排序插入確定復(fù)原率將社會上各種類型的投資 (如銀行存款、國債、債券、股票等 ) 收益率按其大小從低到高排序,然后根據(jù)經(jīng)驗判斷 所要評估的不動產(chǎn)的

18、投資收益率與風(fēng)險應(yīng)該落在哪個范圍,從而確定所要求取的復(fù)原率的具體數(shù)值.(八) 、土地價格確實定在土地純收益確定以后, 可以根據(jù)收益變化狀況和土地使用權(quán)年期等條件, 選擇適當?shù)耐恋貜?fù)原率和公式計算得 到土地的試算收益價格.假設(shè)要用收益復(fù)原法評估不動產(chǎn)價格,應(yīng)選用綜合復(fù)原率對房地產(chǎn)純收益進行復(fù)原求取.21一、大綱要求：三、收益復(fù)原法(一)測試目的 測試應(yīng)考人員對收益復(fù)原法的根本原理及其應(yīng)用的理解與掌握程度.( 二 ) 測試范圍1收益復(fù)原法概念 2收益復(fù)原法的根本公式(1) 公式的內(nèi)涵(2) 公式的表達式(3) 公式各變量的含義 3收益復(fù)原法不同情況下的公式(1) 預(yù)期純收益不變情況下的公式(2)

19、預(yù)期純收益變化情況下的公式(3) 復(fù)原率變化情況下的公式(4) 收益年期不同情況下的公式(5) 不同公式的應(yīng)用條件4收益復(fù)原法估價的根本步驟(1) 總收益測算的工程和方法(2) 總費用測算的工程和方法(3) 不同條件下純收益測算方法(4) 復(fù)原率的概念、類型、主要影響因素及確定方法等(5) 評估價格計算公式的選擇和估價結(jié)果確實定 5土地年總收益的概念、測算方法,不同情況下總收益的測算.(1) 土地年總收益的概念(2) 土地年總收益的構(gòu)成及計算方法(3) 不同條件下土地年總收益的計算要求及方法6 總費用的測算方法(1) 土地年總費用的概念(2) 土地年總費用的構(gòu)成及計算方法(3) 不同條件下土地

20、年總費用的計算要求及方法7.土地純收益的概念及測算方法(1) 土地純收益的概念(2) 土地純收益的計算方法(3) 不同條件下土地純收益的計算要求及方法&土地復(fù)原率的概念及其確定方法(1) 土地復(fù)原率概念(2) 土地純收益與土地價格比值調(diào)查確定復(fù)原率(3) 平安利率加上風(fēng)險值調(diào)整確定復(fù)原率(4) 投資風(fēng)險與投資收益率綜合排序插入確定復(fù)原率(5) 土地復(fù)原率和綜合復(fù)原率、建筑物復(fù)原率的關(guān)系9.收益復(fù)原法的適用范圍(三)測試根本要求掌握：收益復(fù)原法的概念、特點、公式、估價步驟、應(yīng)用要求及各種參數(shù)確定方法; 熟悉：收益復(fù)原法的適用范圍.二、本章知識匯總：(七)、土地復(fù)原率的概念及其確定方法1、

21、土地復(fù)原率概念及種類1 )土地復(fù)原率的概念：土地復(fù)原率是用以將土地純收益復(fù)原成為土地價格的比率.在采用收益復(fù)原法評估土地 價格時確定適當?shù)膹?fù)原率,是準確計算土地價格的非常關(guān)鍵的問題.2)復(fù)原率的種類(1) 綜合復(fù)原率：是求取土地及其地上建筑物合為一體的價格時所使用的復(fù)原率.(2) 建筑物復(fù)原率：是求取單純建筑物價格時,所使用的復(fù)原率.(3) 土地復(fù)原率：是求取純土地價格時,所應(yīng)使用的復(fù)原率.(4) 土地復(fù)原率和綜合復(fù)原率、建筑物復(fù)原率的關(guān)系：公式1：式中：“L r?BL B建筑物復(fù)原率；L地價;r 綜合復(fù)原率；1 土地復(fù)原率； 心 B建筑物價格；d建筑物折舊率.2、土地復(fù)原率確實定方法1 )土

22、地純收益與土地價格比值調(diào)查確定復(fù)原率采用市場上相同或相似土地的純收益與價格的比率.為防止偶然性,常常需要考察多宗土地(一般至少三宗以上),求其純收益與價格的平均值.具體方法是：選擇3宗以上最近發(fā)生的,且在類型、性質(zhì)上都與待估不動產(chǎn)具有相似特點的交易案例,以案例的 純收益與其價格的比率的均值作為復(fù)原率.2 )平安利率加上風(fēng)險值調(diào)整確定復(fù)原率復(fù)原率=平安利率+風(fēng)險調(diào)整值.平安利率是指無風(fēng)險的資本投資利潤率,可以選用同一時期的一年期國債年利率或一年期的銀行定期存款利率為 平安利率.風(fēng)險調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價對象所處地區(qū)的社會經(jīng)濟開展和土地市場等狀況對其影響程度而確定.3投資風(fēng)險與投資收益率綜合排序插入確定

23、復(fù)原率將社會上各種類型的投資如銀行存款、國債、債券、股票等收益率按其大小從低到高排序,然后根據(jù)經(jīng)驗判斷所要評估的不動產(chǎn)的投資收益率與風(fēng)險應(yīng)該落在哪個范圍,從而確定所要求取的復(fù)原率的具體數(shù)值.八、土地價格確實定在土地純收益確定以后,可以根據(jù)收益變化狀況和土地使用權(quán)年期等條件,選擇適當?shù)耐恋貜?fù)原率和公式計算得到土地的試算收益價格.假設(shè)要用收益復(fù)原法評估不動產(chǎn)價格,應(yīng)選用綜合復(fù)原率對房地產(chǎn)純收益進行復(fù)原求取.例題解析：1、 某旅店占地面積 150平方米,建筑面積 200平方米,月正常經(jīng)營性收入為45000元,月經(jīng)營總費用、建筑物純收益均為15000元,假設(shè)土地復(fù)原率取 10%,那么該旅社所使用土地的

24、單價為元/平方米.A、10000B、12000C、20000D、25000解答：月正常經(jīng)營性收入 45000減去月經(jīng)營總費用、建筑物純收益均為 15000元,可得土地月純收益 15000, 除以150占地面積,那么每平方米土地月純收益為 100元,一年為1200元.土地復(fù)原率為10%,那么單價應(yīng)為12000 元每平方米.2、 有一宗房地產(chǎn)總價為 100萬元,又知綜合復(fù)原率為7%, 土地復(fù)原率為6%,建筑物復(fù)原率為 8%,那么該宗房地產(chǎn)的土地價格為萬元.標準答案：cA、30B、40C、50D、60解析綜合復(fù)原率=土地價格*6%+ 建筑物價格*8%/ 土地價格+建筑物價格=7%,土地價格+建筑物價

25、 格=100萬元,求得土地價格=建筑物價格=50萬元.3、 某宗地前三年每年的收益為15萬元,以后每年的收益穩(wěn)定為20萬元,土地復(fù)原利率為 6%,那么該宗地50年使用權(quán)價格為萬元. A 286. 03 B. 301. 87 C. 351. 88 D . 355. 33解析：應(yīng)選用土地純收益在假設(shè)干年內(nèi)有變化的土地價格計算公式,那么前三年的土地價格為15為 1/ 1+6%3 =40.1萬元,后47年的價格為20勺6%X 1+6% 3X 1/ 1+6% 47 =261.78萬元,那么 50年總價格=40.1+261.78=301.88 萬元.4、 有一房屋,其重置價為80萬元,成新度為70%,現(xiàn)用

26、于出租,年租金收入為8萬元,年出租總費用為1萬元.又知土地復(fù)原率為6%,建筑物復(fù)原率為 8%,那么該宗土地的年純收益為萬元.答案： 2.52解析：根據(jù)綜合復(fù)原率公式,可得土地純收益+80*70%*8%=80000-10000 ,那么土地純收益=70000-44800=25200元.2.1收益復(fù)原法九、收益復(fù)原法應(yīng)用1、利用收益復(fù)原法評估土地價格根本思路：首先求得建筑物的價格；然后從待估不動產(chǎn)房地產(chǎn)的純收益中減掉屬于建筑物的純收益,得到土地的純收益；再以土地復(fù)原率復(fù)原,即可得到土地的價格.計算公式：a B - r 2+d = L na-B2 + d ai L 二riri式中：L 土地價格；a建筑

27、物及其相應(yīng)范圍的土地所產(chǎn)生的純收益a如為折舊后收益那么去掉 d；B建筑物的價格依其他方法求得；ri土地復(fù)原率；r 2 建筑物復(fù)原率；d建筑物折舊率；ai土地的純收益 22例題: i 估價對象概況某公司于i995年ii月以有償出讓方式取得A地塊50年使用權(quán),并于i996年ii月在此地塊上建成建筑物B,當時造價為每平方米i200元；其經(jīng)濟耐用年限為值率為i0 %, A地塊面積450血2,建筑面積為40055年,目前該類建筑重置價格為每平方米 m2,目前該建筑全部出租,每月實收租金為據(jù)調(diào)查,當?shù)赝惤ㄖ鲎庾饨鹨话銥槊吭旅科椒矫?0元,土地及房屋復(fù)原率分別為i500元,殘 i0000 元.5%和6%

28、,每年需支付的土地使用稅及房產(chǎn)稅為每建筑平方米20元,需支付的年治理費為同類建筑年租金的4 %,年維修費為重置價的 2%,年保險費為重置價的0 2%.2 估價要求試根據(jù)上述資料估算A地塊在i999年ii月的土地使用權(quán)價格.3. 估價過程1該宗土地與房屋出租,有經(jīng)濟收益,適宜采用收益復(fù)原法進行估價.2計算出租總收益：收益應(yīng)采用客觀收益,即每月每平方米30元.年總收益 =30 X400 Xi2=i44000元3計算出租總費用：總費用包括以下幾項： 年稅金 =20 “00=8000元 年治理費 =30 X400 Xi2X4 %=5760元 年維修費 =i500 X400 X2%=i2000元 年保險

29、費 =i500 X400 X0. 2%=i200元 計算房屋年折舊費：房屋年折舊費應(yīng)根據(jù)房屋重置價、耐用年限、殘值率等進行計算.但本案例中土地使用權(quán)出讓年限,即土地使用者可使用土地的年期小于房屋耐用年限,而根據(jù)?城市房地產(chǎn)治理法?和國務(wù)院55號令規(guī)定,土地使用期滿而使用者未申請續(xù)期的,土地使用權(quán)由國家無償收回,關(guān)于地上建筑物的處置,?城市房地產(chǎn)治理法?未作具體規(guī)定,而國務(wù)院55號令那么規(guī)定由國家無償取得.因此使用者可使用房地產(chǎn)的年限不能超過出讓年期.對本案例而言,使用者可使用房產(chǎn)的年期為50-i=49年；而房屋的殘值在使用期滿時也并不能由房產(chǎn)主取得.因此,整個房屋重置價必須在可使用期內(nèi)全部收回

30、,以回收整個投資.因此本案例中房屋年折舊費為：年折舊費房屋重置價房屋可使用年限i500 40049= i2245元所以總費用=+=39205元4計算房屋出租年純收益：房屋現(xiàn)值=房屋重置價-年折舊費X已使用年限 =1500 X400-12245 X3=563265元房屋年純收益=房屋現(xiàn)值X房屋復(fù)原率=563265 X6 % =33795 . 9(元)計算年土地純收益：土地年純收益=(2)-(3)-(4)=144000-39205-33795. 9=70999 . 1(元) 確定1999年11月的土地使用權(quán)價格本案例土地在1999年11月的土地使用權(quán)剩余使用年期為46年,因此土地使用權(quán)價格為： 土

31、地使用權(quán)價格=a1Jr(1+r)n70999.1“1-1一5%(1 5%)46-1269469(元)2、利用收益復(fù)原法評估房產(chǎn)價格根本思路：首先求取土地價格；然后以建筑物與其相應(yīng)范圍內(nèi)所產(chǎn)生的總的收益中,減掉歸屬于土地的純收益, 求得建筑物的純收益；再將此純收益以建筑物的復(fù)原率復(fù)原,就可求取建筑物的收益價格.計算公式：a - Lr廠 B(r2 d)a Lqr2 da?r2d房屋年純收益=房地產(chǎn)年總純收益-土地年純收益式中：B建筑物的收益價格；(如為折舊后收益那么去掉d)；a建筑物及其基地所產(chǎn)生的純收益a2建筑物的純收益L土地的價格(依其他方法求得)；ri土地復(fù)原率；r 2 建筑物復(fù)原率；d建筑

32、物折舊率.50(1) 估價對象簡介：某不動產(chǎn)的土地使用權(quán)通過有償出讓方式取得,占地面積為1萬怦,出讓年限為年.該宗地上有一座飯店.在2000年8月尚可有效使用50年,容積率為 3.據(jù)當?shù)厥袌鲑Y料用比擬法評估的宗地在 2000年8月50年期土地使用權(quán)價格為每平方米600元(容積率為1時).據(jù)當?shù)刭Y料,容積率每增加1,地價增長60 %.該飯店每月的客觀凈收益為11萬元.土地復(fù)原率n=6%,該飯店的建筑復(fù)原率取r 2=8%.(2) 估價目的：評估房屋(該飯店)的價格.估價期日：2000年8月.(4) 估價方法：采用收益復(fù)原法測算房價.(5) 估價過程： 計算房地年純收益：房地年純收益 =11萬元/月

33、X 12月=132萬元/年 計算土地價格：土地總地價 =600元/tfX 10000 m2 X2 . 2(容積率修正 )=1320萬元 計算土地年純收益：土地年純收益1320 6%=83.75萬元/年1 -(1 - 6%)50計算房屋年純收益:=132-83 . 75=48 . 25 萬元/年計算房屋價格：房屋年純收益1 50(1 D)5048.258%1150(18%)=590.27(萬元)23第三章 市場比擬法二、本章知識匯總：十、收益復(fù)原法的特點與適用范圍1收益復(fù)原法的特點：收益復(fù)原法是以地租理論和生產(chǎn)要素分配理論為理論依據(jù).土地、勞動、資本等生 產(chǎn)要素組合產(chǎn)生的收益,應(yīng)由各要素分配.歸

34、屬于土地的收益應(yīng)是地租和利用土地資產(chǎn)帶來的收益.它可以采取從總收益中扣除其他生產(chǎn)要素產(chǎn)生的收益后求得,然后,將土地的收益以一定的復(fù)原率復(fù)原,即為土地的價格. 收益復(fù)原法估價結(jié)果的準確度,取決于土地的純收益及復(fù)原率的準確程度,所以求取土地收益及確定復(fù)原率是收益復(fù)原法的關(guān)鍵.2 收益復(fù)原法的適用范圍：收益復(fù)原法以求取土地純收益為途徑評估土地價格,它只適用于有收益或潛在收益的土地和建筑物,或是房地產(chǎn)的估價.例如,租賃用房地產(chǎn)或企業(yè)用房地產(chǎn)的估價均可采用此法.收益復(fù)原 法是具有理論依據(jù)而應(yīng)用面很廣的一種估價方法,而對于沒有收益的不動產(chǎn)的估價,例如機關(guān)、學(xué)校、公園等公 益用地的估價那么大多不適用.同時,

35、由于收益復(fù)原法主要適用于有收益或潛在收益的土地或房地產(chǎn),注意：而關(guān) 于收益性土地的穩(wěn)定純收益和適當?shù)膹?fù)原率的求取,要受一般的經(jīng)濟行情和工商企業(yè)以及房地產(chǎn)市場的開展、變化的影響,確定它也是一件困難的事.這是收益復(fù)原法的一個缺點.一、06年試題講析1 .綜合復(fù)原利率r、土地復(fù)原利率 1,和建筑物復(fù)原利率 2的關(guān)系為選項中L為土地價格,B為建筑物 價格D .A. r=r 1+r2B. r=1 /r 1+1/2C. r=r 1B+r2L / L 十 B D . r=r 1L 十 B /L 十 B出處：07大綱第四局部土地估價方法收益復(fù)原法04估價理論書P190解析：收益復(fù)原法中對復(fù)原率的分類及確定.2

36、 .某房地產(chǎn)開發(fā)商現(xiàn)取得一宗商業(yè)用地的最高年期土地使用權(quán),預(yù)計用3年時間完成工程開發(fā)建設(shè), 經(jīng)分析測算,工程建成后的年房地純收益為320萬元.假設(shè)綜合復(fù)原率為 8%,折現(xiàn)率為12%,那么該工程開發(fā)完成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值為C 萬元.A. 4000 B . 3768 C . 2682 D . 2847出處：07大綱-第四局部土地估價方法-收益復(fù)原法解析：該題一隱含條件是商業(yè)用地最高使用權(quán)限是40年,工程建成后的房地總價值=320- 8% X 1-1-1 + 8%40-3= 4000X 0.942 = 3768 萬元,折現(xiàn)為 3768- 1+ 12% 3= 2682 萬元,為 G3. 有一宗土地,具有

37、30年使用年期的地價是 50元/平方米,土地復(fù)原利率取6%,假設(shè)該宗土地的使用年期是50年時,其地價是A元/平方米,土地復(fù)原利率取6%.A . 57. 3 B . 43. 7 C . 83. 3 D . 30. 0出處：07大綱-第四局部土地估價方法-收益復(fù)原法解析：每平方米土地年純收益=50X 6%+ 1 1/ (1 + 6%) 30 = 3.63元,如改為50年,那么地價為 3.6350X 1 1/ (1+ 6%)十 6% =57.3,選 A4評估某一房地產(chǎn)價格, 經(jīng)調(diào)查當前房地產(chǎn)市場與其類似的房地產(chǎn)月租金水平為 300 元平方米, 其中維 修費、治理費等為租金的 25%,該類房地產(chǎn)的復(fù)原

38、率為 8%,總建筑面積 35000 平方米,可出租率為 80%,那么 在不考慮房地產(chǎn)可使用年限的前提下,此房地產(chǎn)總價可確定為(A )萬元.A94500 B 126000 C 7875 D 7000出處：( 07 大綱 -第四局部土地估價方法 -收益復(fù)原法 )解析：房地產(chǎn)總價=房地產(chǎn)總年收益十復(fù)原率=35000X 80%X 300X( 1 25%)X 12-8%= 94500一、大綱要求：( 一 ) 測試目的測試應(yīng)考人員對市場比擬法的原理和特點理解與掌握程度. ( 二 ) 測試范圍1 市場比擬法概念 2市場比擬法的特征3市場比擬法的原理(1) 理論依據(jù)(2) 適用的估價原那么(3) 適用的假定條

39、件4市場比擬法的根本公式(1) 公式的內(nèi)涵(2) 公式的表達式(3) 公式各變量的含義(4) 公式計算的根本要求 5市場比擬法的估價步驟(1) 調(diào)查與選擇比擬案例(2) 確定價格可比基準(3) 交易情況修正(4) 估價期日修正(5) 區(qū)域因素比擬與修正(6) 個別因素比擬與修正(7) 其他相關(guān)修正(8) 確定比準價格6調(diào)查與選擇比擬案例(1) 比擬案例的概念(2) 比擬案例的要求(3) 比擬案例的數(shù)據(jù)采集內(nèi)容(4) 比擬案例的調(diào)查途徑和方法(5) 比擬案例的選擇環(huán)境(6) 比擬案例選擇的原那么和方法 7確定價格可比基準(1) 地價可比基準的概念(2) 地價可比基準確定的原那么(3) 可比基準的

40、內(nèi)容(4) 可比基準確定的方法 8交易情況修正(1) 交易情況的概念(2) 交易情況的種類(3) 交易情況修正的目的(4) 不同交易情況的修正原那么(5) 交易情況修正系數(shù)確定方法 9估價期日修正(1) 估價期日的概念(2) 估價期日修正的目的(3) 估價期日修正的原那么(4) 估價期日修正系數(shù)(5) 權(quán)重確定方法等 10區(qū)域因素比擬與修正(1) 區(qū)域因素的概念(2) 區(qū)域因素的種類(3) 區(qū)域因素選擇的方法(4) 區(qū)域因素比擬的內(nèi)容(5) 區(qū)域因素修正系數(shù)確定方法等11. 個別因素比擬與修正(1) 個別因素的概念(2) 個別因素的種類(3) 個別因素選擇的方法(4) 個別因素比擬的內(nèi)容(5)

41、 個別因素修正系數(shù)、權(quán)重確定方法 12其他相關(guān)修正的類型及修正方法 13確定比準價格(1) 比準價格的概念(2) 比準價格確定的方法 14市場比擬法適用范圍(1) 市場比擬法適用范圍及根本條件(2) 市場比擬法確定其他參數(shù)的根本方法 15市場比擬法的開展過程及在國外的使用242.2 市場比擬法一、市場比擬法概念：在求取一宗待評估土地的價格時,根據(jù)替代原那么,將待估土地與在較近時期內(nèi)已經(jīng) 發(fā)生交易的類似土地交易實例進行對照比擬,并依據(jù)后者的價格,參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域以及 個別因素等差異,修正得出待估土地的評估期日地價的方法.市場比擬法中的有關(guān)概念：(1) 類似土地,是指其所在地區(qū)的區(qū)

42、域特性以及其影響地價的因素和條件相同或相近的土地.(2) 比擬宗地,是指選定的與待估宗地具有替代關(guān)系的比擬交易案例的宗地或地塊.(3) 標準宗地, 是指一定區(qū)域內(nèi)設(shè)定的, 具備的條件在一定范圍內(nèi)有相應(yīng)的代表性,可起示范及比擬標準作 用的假設(shè)干宗地.(4) 估價期日,是指決定待估土地價額的基準日期.(5) 交易情況修正,是指排除交易行為中的一些特殊因素所造成的交易價格偏差.(6) 區(qū)域因素,是指土地所在區(qū)域的自然條件與社會、經(jīng)濟、行政、文化等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特性對土地價格水平產(chǎn)生影響的因素.(7) 個別因素,是指土地的個別特性 (宗地條件 ) 對其價格的影響因素.(8) 地價指數(shù), 指運用

43、一定的統(tǒng)計方法將特定區(qū)域一定時期內(nèi)的地價水平換算成相對于某一基準日期地價水 平相對百分比的指數(shù).(9) 區(qū)域分析, 指分析判斷待估宗地所處區(qū)域的類型、 特性,以及這些特性對待估宗地價格所產(chǎn)生的影響等.(10) 同一供需圈,指與待估宗地能形成替代關(guān)系,對待估宗地價格產(chǎn)生顯著影響的其他土地所在的區(qū)域.(11) 相鄰區(qū)域,針對宗地而言,相鄰區(qū)域指待估宗地所處的、以某一特定用途為主的一定范圍區(qū)域；針對 區(qū)域而言,相鄰區(qū)域指緊鄰該區(qū)域周圍的其他區(qū)域.(12) 類似區(qū)域,指與待估宗地所隸屬的相鄰區(qū)域相類似的、同一供需圈的其他區(qū)域.二、市場比擬法的特征 1市場比擬法具有現(xiàn)實性,有較強的說服力. 2市場比擬法

44、以替代關(guān)系為途徑,所求得的價格稱“比準價格.市場比擬法是通過已發(fā)生的交易案例的價格,利用其與待估土地之間的替代關(guān)系,比擬求算待估土地的價 格,所以也稱為“比準價格 .3市場比擬法以價格求價格,在不正常市場條件下難以與收益價格相協(xié)調(diào). 如市場低迷或市場過度炒作、出現(xiàn)“泡沫經(jīng)濟等,會使得估價結(jié)果容易偏離土地資產(chǎn)的本身特征和價值, 無法與收益價格相協(xié)調(diào).4市場比擬法需要估價人員具有較高素質(zhì). 5市場比擬法以替代原那么為根底,正確選擇比擬案例和合理修正交易價格是保證評估結(jié)果準確性的關(guān)鍵.三、市場比擬法的原理1、市場比擬法理論依據(jù)：市場比擬法以替代原理為主要理論依據(jù). 經(jīng)濟主體在市場上的一切交易行為總是

45、要追求利潤最大化,即要以最少的費用求得最大利潤,因此在選擇 商品時都要選擇效用高而價格低的,如果效用與價格比擬,價格過高,均會敬而遠之.這種經(jīng)濟主體的選擇行為 結(jié)果, 在效用均等的商品之間產(chǎn)生替代作用, 從而使具有替代關(guān)系的商品之間在價格上相互牽制而趨于一致, 就是替代原那么,市場比擬法就以這一原那么為依據(jù).由于有這種替代原那么的作用,就可以用類似土地的價格, 比擬求得未知待估土地的價格, 得到估價結(jié)果. 從土地交易過程來看, 從事土地交易時, 當事人會依據(jù)替代原那么, 將擬交易的土地價格與類似土地價格比擬, 然后決定是否進行交易, 所以市場比擬法是符合當事人的現(xiàn)實經(jīng)濟行 為的.市場比擬法正是

46、以替代原理為主要理論依據(jù),其根本原理如以下圖所示：交易實例IIl交易實例 rnii待評估土地t修訂t待評估土地價格交易實例川t| 市場比擬法是以替代原那么為理論根底,因此具有現(xiàn)實性和富有說服力.同時,只要有類似的土地買賣實例 可以適用,不僅可以評估土地價格,還可以利用相應(yīng)的租賃實例,測算土地的租金,這就是租賃實例比擬法.當 然, 市場比擬法要求土地市場比擬發(fā)育, 可以獲得足夠的比擬實例, 因此它更適宜于市場比擬發(fā)育地區(qū)經(jīng)常性交 易的土地價格的評估.2、適用的估價原那么： 市場比擬法是以替代原那么為理論根底.在效用均等的商品之間產(chǎn)生替代作用,從而使 具有替代關(guān)系的商品之間在價格上相互牽制而趨于一

47、致,這就是替代原那么.土地估價中的替代原那么可概括如下：1) 土地價格水平由具有相同性質(zhì)的替代性土地的價格所決定；2) 土地價格水平是由最了解市場行情的買賣者按市場的交易案例相互比擬后所決定的價格；3) 土地價格可通過比擬地塊的條件及使用價值來確定.3、適用的假定條件 市場比擬法的應(yīng)用根底是興旺的不動產(chǎn)市場及豐富的交易案例資料, 所以市場比擬法僅適用于市場比擬穩(wěn)定有大量交易案例的地區(qū),并且交易案例與待估地塊應(yīng)有相關(guān)性和替代性,交易案例甚少或無交易案例的地區(qū)那么不適用.25第三章市場比擬法四、市場比擬法的根本公式市場比擬法根據(jù)實際中比擬基準的不同,可以分為直接比擬法和間接比擬法.1 直接比擬法：

48、是以 待估土地的狀況為基準,把各交易案例與其逐項比擬,然后將比擬的結(jié)果轉(zhuǎn)化為修正 價格.一般的直接比擬過程如下：該式中省略號表示,如在一評估事務(wù)中,除進行以上四項根本修正以外,還要強調(diào)個別特殊情況的修正,可 以增加的假設(shè)干修正工程.例如強調(diào)容積率和使用年期的修正.以上可用公式表示為P 產(chǎn) FbXAXEXDXE 式中：Fd待估宗地價格卜Ph比擬案例宗地價格；點一待估宗地情況指數(shù)人比擬案例宗地情況指數(shù)口 待怙宗地估價期日地價指數(shù)$一比擬秦例宗地交易期日地價指數(shù)口待估宗地區(qū)域因素條件扌輕數(shù) 比擬案例宗地區(qū)域因素苻尿藪廠待估宗地個別因素條件指數(shù) 匕比擬案例宗地個別因素條件減2 間接比擬法：是以一個標準

49、宗地或條件俱佳的土地為基準,把交易案例和待估土地均與其逐項比擬,然 后將結(jié)果轉(zhuǎn)化為修正價格.如果城市中已設(shè)定標準地塊,也可利用標準地塊為比擬基準,確定待估宗地的價格.間接比擬過程中要先進行標準化修正,然后再以比擬確定待估土地價格.具體形式為：就較案例 宗地搟格A情況憧正>期1慘止*標準化修正區(qū)域因素陽正個修疋f寺估宗地價格1 *以上可用公武表示為：PujXAXBXCXDXE式中*4、B. D* E含義同前：廣標準宗地條住評價系數(shù)一匚比擬案例宗地條件評價系數(shù)3、在計算過程中,應(yīng)當通過掌握的交易實例資料中交易價格與各類地價影響因素的相關(guān)關(guān)系分析,找到地價影響因素與地價的作用規(guī)律,進而確定相應(yīng)

50、的種類因素條件指數(shù).如可設(shè)比擬案例宗地或待估宗地的某因素條件指數(shù)為基值100 %,然后經(jīng)過判斷,假設(shè)待估宗地或比擬案例宗地的該因素條件較優(yōu),那么條件指數(shù)>100%;假設(shè)待估宗地或比擬案例宗地的該因素條件較劣,那么條件指數(shù)<100%;然后根據(jù)地價影響因素的作用規(guī)律,確定各條件指數(shù)的準確值后,代入公式計算即可.此時上面的公式也可表示為公式'待估宗地價格H比擬案例宗地價格X嚴呂冊 X嚴嚴=式中第一項分子100,表示以正常買賣情況或待估宗地情況指數(shù)為100時,要確定比擬交易案例發(fā)生時的情況指數(shù)；第二項分母為 100,表示以買賣當時的價格指數(shù)為 100時,要確定估價期日的價格指數(shù)；第

51、三項分子為 100時,表示以待估宗地的區(qū)域因素條件指數(shù)為100,要比擬確定比擬案例宗地的區(qū)域因素條件指數(shù)；第四項分子為100,表示以待估宗地的個別因素條件指數(shù)為100時,要比擬確定比擬案例宗地的個別因素條件指數(shù).五、市場比擬法的估價步驟1調(diào)查與選擇比擬案例運用市場法估價需要擁有大量的交易實例.只有擁有了估價對象所在地的大量的房地產(chǎn)交易實例,才能把握估價對象所在地的正常的房地產(chǎn)市場價格行情,從而保證評估出的估價對象價值不會超出合理的范圍；才能選擇出符合一定數(shù)量和質(zhì)量要求的可比實例,從而保證根據(jù)這些可比實例評估出的估價對象價值更加精準而不會出現(xiàn)較大誤差.因此,估價機構(gòu)和估價師應(yīng)盡力搜集較多的交易實

52、例.搜集交易實例盡管是市場法中的一個步驟,但對于估價機構(gòu)和估價師而言,是一個不斷積累的過程,平時就 應(yīng)留意搜集,不能等到需要采用市場法估價時才去做.這樣,一旦需要采用市場法估價時,就已經(jīng)有了足夠多的 交易實例可供選取,從而可以較快地完成估價工作.當然,在需要采用市場法估價時,也可以根據(jù)估價對象、估 價時點等情況,有針對性地搜集一些交易實例.2確定價格可比基準選取了可比實例之后,一般應(yīng)先對這些可比實例的成交價格進行換算處理,使它們之間的口徑一致、形式相 同、相互可比,為后續(xù)的有關(guān)比擬、修正和調(diào)整建立一個共同的根底.3交易情況修正可比實例的成交價格是實際發(fā)生的,它可能是正常的,也可能是不正常的.由

53、于要求評估的估價對象的價值 是客觀合理的,所以,如果可比實例的成交價格是不正常的,那么應(yīng)將它修正為正常的.這種對可比實例成交價格 進行的修正,稱為交易情況修正.因此,經(jīng)過交易情況修正之后,就將可比實例的實際而可能是不正常的成交價 格,變成了正常市場價格.4估價期日修正可比實例的成交價格是其成交日期時的價格,是在其成交日期時的房地產(chǎn)市場狀況下形成的.由于可比實 例的成交日期通常是過去,所以可比實例的成交價格通常是在過去的房地產(chǎn)市場狀況下形成的.需要評估的估 價對象的價值應(yīng)當是估價時點時的價值,應(yīng)是在估價時點時的房地產(chǎn)市場狀況下形成的.如果估價時點是現(xiàn)在 通常是這種情況,那么應(yīng)是在現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場

54、狀況下形成的.由于可比實例的成交日期與估價時點不同,房地 產(chǎn)市場狀況可能發(fā)生了變化,例如,政府出臺了新的政策舉措,利率發(fā)生了變化,出現(xiàn)了通貨膨脹或通貨緊縮 ,消費觀念有所改變等等,導(dǎo)致了估價對象或可比實例這類房地產(chǎn)的市場供求關(guān)系、貨幣的購置力發(fā)生了變化 ,以至于即使同一宗房地產(chǎn),在這兩個不同時間的價格也會不同.因此,應(yīng)將可比實例在其成交日期時的價格 調(diào)整到在估價時點時的價格.這種對可比實例成交價格進行的調(diào)整,稱為交易日期調(diào)整.因此,經(jīng)過市場狀況 調(diào)整之后,就將可比實例在其成交日期的價格變成了在估價時點時的價格.265區(qū)域因素比擬與修正區(qū)域因素是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)區(qū)位因素的狀況.進行區(qū)域因素調(diào)整,是將可比實例房地產(chǎn)在其區(qū)位狀況下的價格,調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)區(qū)位狀況下的價格.6個別因素比擬與修正調(diào)整為