20XX法律實(shí)踐報(bào)告

1、20XX法律實(shí)踐報(bào)告南開大學(xué) 法學(xué)雙學(xué)位 xxxxx 級(jí)xxx關(guān)鍵詞訴訟參加人 效力待定合同 有效合同 無(wú)效合同善意第三人審訊委員會(huì)序首先，我想向所有為我的實(shí)習(xí)提供幫助和指導(dǎo)的四平市中級(jí)人民法院 的工作人員和我的指導(dǎo)教師致謝，感謝你們?yōu)槲业捻樌麑?shí)習(xí)所作的幫 助和努力。我的實(shí)習(xí)是由南開大學(xué)法律系和四平市中院共同安排的。通過(guò)實(shí)習(xí)， 我在我的第二專業(yè)法學(xué)領(lǐng)域獲得了實(shí)際的工作經(jīng)驗(yàn)，穩(wěn)固并檢驗(yàn)了自己兩年本科學(xué)習(xí)的知識(shí)水平。實(shí)習(xí)期間，我了解并參與了大量民事訴 訟的庭審過(guò)程，在一些案件的審理中還擔(dān)任了書記員的工作，并且對(duì)部分參與案件提出了自己的想法。 在此期間，我進(jìn)一步學(xué)習(xí)了民法及 民事訴訟法，對(duì)程序問(wèn)習(xí)題

2、有了更深的理解，將理論與實(shí)踐有機(jī)結(jié)合 起來(lái)。我的工作得到了實(shí)習(xí)單位充分的肯定和較好的評(píng)價(jià)。實(shí)習(xí)期間我主要對(duì)關(guān)于郭繼魁與四平市中興經(jīng)貿(mào)有限公司、四平市中興建筑公司、四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司及尹杰買賣合同糾紛一案進(jìn) 行了深入的研究，參加了案件審理的全過(guò)程，并被特許參加合議庭評(píng) 議。案件詳細(xì)情況如下：一、案件的由來(lái)和審理經(jīng)過(guò)郭繼魁與中興經(jīng)貿(mào)有限公司、中興建筑公司、中興房地產(chǎn)開發(fā)公司及 1 / 12尹杰買賣合同糾紛一案由四平市鐵西區(qū)人民法院20XX年4月29日作出（20XX四西民二初字第349號(hào)民事判決。宣判后，郭繼魁不服， 提出上訴，四平市中院于20XX年7月4日立案，并依法組成合議庭， 公開開庭進(jìn)

3、行了審理，上訴人郭繼魁、委托代理人蓋如濤，被上訴人 四平市中興經(jīng)貿(mào)有限公司（以下簡(jiǎn)稱經(jīng)貿(mào)公司）委托代理人胡振儒， 被上訴人四平市中興建筑公司（以下簡(jiǎn)稱建筑公司）委托代理人蘇軍， 被上訴人四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司 （以下簡(jiǎn)稱開發(fā)公司）委托代理 人付佳賓，被上訴人尹杰、委托代理人竇樹法到庭參加訴訟，本案現(xiàn) 已審理終結(jié)。二、當(dāng)事人和其他訴訟參加人情況上訴人（原審原告）：郭繼魁委托代理人：蓋如濤。被上訴人（原審被告）：中興經(jīng)貿(mào)有限公司。法定代表人：劉連貴委托代理人：胡振儒被上訴人（原審被告）：中興建筑公司法定代表人：劉連貴委托代理人：蘇軍，被上訴人（原審被告）：中興房地產(chǎn)開發(fā)公司 法定代表人：吳孝貴委

4、托代理人：付佳賓，被上訴人（原審第三人）尹 杰,委托代理人：竇樹法三、原判要點(diǎn)和上訴的主要內(nèi)容原告郭繼魁訴稱：1999年6月7日原告與被告四平市中興建筑公司 簽訂商品房出售協(xié)議書，將中興二期工程-，2/0 A - B軸約 86平方米商網(wǎng)出售給原告，原告按合同約定交房款30萬(wàn)元，后又于1999年9月26日、9月30日分兩筆交增面積款13萬(wàn)元。但被告四 平市中興經(jīng)貿(mào)有限公司至今未履行合同，交付房屋。此房于2001年5月被被告四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司賣給第三人尹杰，是反復(fù)買賣，這種行為是無(wú)效的?，F(xiàn)原告訴至法院，要求被告四平市中興經(jīng)貿(mào)有限 公司履行合同交付房屋，并承擔(dān)訴訟費(fèi)。被告四平市中興經(jīng)貿(mào)有限公司

5、（以下簡(jiǎn)稱經(jīng)貿(mào)公司）辯稱：原告所述 無(wú)異議。被告四平市中興建筑公司與原告所簽的合同是受經(jīng)貿(mào)公司的 委托，是合法有效的，原告是初始買受人，交付了全部房款，應(yīng)予以 保護(hù)。第三人與四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司所簽購(gòu)房合同是反復(fù)買賣 行為，開發(fā)公司發(fā)現(xiàn)反復(fù)出售后，已通知第三人解除合同，且第三人 的房款未全部支付現(xiàn)金，是用一輛車折抵了 20萬(wàn)元房款，是無(wú)效合 同，經(jīng)貿(mào)公司可以按照手冊(cè)賠償?shù)谌藫p失。被告四平市中興建筑公司（以下簡(jiǎn)稱建筑公司）辯稱：被告建筑公司 與原告簽訂的購(gòu)房合同合法有效，原告已按合同約定交納了全部房款， 第三人與四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了購(gòu)房合同屬于反復(fù)買賣， 是無(wú)效合同，不應(yīng)支持。被

6、告四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱開發(fā)公司）在法定期限內(nèi)未做答辯。第三人尹杰訴稱：第三人于 2000年4月6日與被告開發(fā)公司簽訂商 品房銷售合同是合法有效的，且被告經(jīng)貿(mào)公司已確認(rèn)了第三人的買賣 關(guān)系；他們之間是歹意串通，損害了第三人的利益。原審法院認(rèn)為：與原告簽合同的被告建筑公司不具有銷售房屋主體資 格，與第三人簽合同的被告開發(fā)公司具有銷售房屋的主體資格，雖然原告購(gòu)房時(shí)間早于第三人買房時(shí)間，但原告與第三人的各自買受行為 不是建立在同等條件之上，故不存在初始買受權(quán)問(wèn)習(xí)題，原告與被告 建筑公司簽訂的購(gòu)房協(xié)議書無(wú)效。但被告建筑公司明知不具有預(yù) 售商品房條件就與原告簽訂了商品房買賣合同， 且受益人被

7、告經(jīng)貿(mào)公 司在同意此房賣給原告之前，就已給第三人換了房款收據(jù)，因此二被 告的行為對(duì)原告是一種欺詐行為。 被告經(jīng)貿(mào)公司以持有商品房出售 許可證為由，愿將爭(zhēng)議房屋賣給原告，但許可證是在20XX年7月獲得的，不能對(duì)抗以前的買賣行為。被告開發(fā)公司發(fā)現(xiàn)該商網(wǎng)反 復(fù)出售后，于20XX年9月6日向第三人發(fā)出通知，因無(wú)權(quán)出售此房， 要求解除合同。但被告經(jīng)貿(mào)公司于2001年5月17日給第三人更換了 交付房款的收據(jù)，換收據(jù)的行為就是被告中興經(jīng)貿(mào)公司同意將此房出 售給第三人的意思表示，解除合同是單方行為，是無(wú)效的。因此，第 三人與被告開發(fā)公司所簽購(gòu)房合同是合法有效的。按照中華人民共 和國(guó)合同法第六十條、中華人民共和

8、國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法第五 十九條之手冊(cè)，判決：被告四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司與第三人尹杰 簽訂的合同合法有效，具買賣關(guān)系成立；被告四平市中興建筑公司與 原告郭繼魁簽訂的合同無(wú)效，被告四平市中興建筑公司于本判決發(fā)生 法律效力之日起立即返還原告郭繼魁購(gòu)房款 43萬(wàn)元，并給予房款43 萬(wàn)元一倍的賠償損失，兩項(xiàng)合計(jì) 86萬(wàn)元。被告四平市中興經(jīng)貿(mào)有限 公司承擔(dān)連帶責(zé)任。上訴人郭繼魁懇求撤銷原審法院判決，依法重新判決郭繼魁與建筑公 司買賣商品房合同合法有效，保護(hù)上訴人的初始買受權(quán)。其理由概括 為：建筑公司是該房屋的施工單位，出賣此房是該樓房投資人經(jīng)貿(mào)公 司委托同意的，賣房款由經(jīng)貿(mào)公司用于支付工程款。此后經(jīng)貿(mào)公

9、司于 20XX年7月獲得商品房銷（預(yù)）售許可證后，又對(duì)建筑公司買房 行為再次予以確認(rèn)。郭繼魁買房是 1999年6月7日，尹杰反復(fù)買該 房合同是二年后的2001年5月，同尹杰算帳“換據(jù)”是 2001年6 月，均在經(jīng)貿(mào)公司20XX年7月獲得商品房銷（預(yù)）售許可證之 前。但尹杰的購(gòu)房合同，此前賣房人已聲明廢止，而對(duì)上訴人購(gòu)房協(xié) 議，賣房人在獲得商品房銷（預(yù)）售許可證后又予確認(rèn)。據(jù)此應(yīng) 認(rèn)定初始購(gòu)房合同有效，此后反復(fù)購(gòu)房合同無(wú)效。被上訴人經(jīng)貿(mào)公司、建筑公司、開發(fā)公司對(duì)上訴人的上訴懇求及理由 無(wú)異議，經(jīng)貿(mào)公司同意按照手冊(cè)賠償?shù)谌说膿p失。被上訴人尹杰辯稱：原審訊決正確，應(yīng)予維持。上訴人郭繼魁與經(jīng)貿(mào) 公司

10、、建筑公司、開發(fā)公司之間歹意串通損害第三人的利益。尹杰與 開發(fā)公司簽訂的商品房銷售合同是合法有效的，購(gòu)房款已按合同約定 全部交齊。且被經(jīng)貿(mào)公司以開具購(gòu)房款收據(jù)的形式予以確認(rèn)，因而尹 杰的合法權(quán)益應(yīng)受到保護(hù)。四、對(duì)事實(shí)和證據(jù)的分析及認(rèn)定1996年9月四平市計(jì)劃委員會(huì)批準(zhǔn)開發(fā)建設(shè)座落于四平市鐵西區(qū)英 雄大街20號(hào)：02049的站前批發(fā)市場(chǎng)項(xiàng)目方案。項(xiàng)目方案開發(fā)人 是開發(fā)公司，投資并組織建筑施工管理人是經(jīng)貿(mào)公司，建筑施工是建筑公司。工程于1998年6月開工。1999年6月7日郭繼魁與建筑公司簽訂了購(gòu)房協(xié)議書（建筑公司 對(duì)外銷售商品房是由經(jīng)貿(mào)公司委托），郭繼魁購(gòu)買中興在建二期工程 一層商網(wǎng)-，2/0

11、A - B軸，建筑面積約86平方米，交付房款 30萬(wàn)元，同年9月26日、9月30日又交增面積款13萬(wàn)元，因該商 網(wǎng)內(nèi)部裝璜工程未完工，未能交付使用。20XX年4月25日尹杰與開發(fā)公司簽訂了商品房銷（預(yù)）售合同， 尹杰購(gòu)買中興在建二期工程一層商網(wǎng)-，2/0 A - B ,軸建筑面積89.5平方米，按合同約定交付房款34.5萬(wàn)元，建筑公司開據(jù) 了收據(jù)，經(jīng)貿(mào)公司又自自己名義予以換據(jù)。 該建筑面積與郭繼魁購(gòu)買 的建筑面積均為商網(wǎng)一層同一處房屋。 起訴前，尹杰在未獲得進(jìn)戶手 續(xù)，未經(jīng)賣方同意的情況下，對(duì)該房屋自裝防盜門上鎖，予以占有和 控制。2001年9月25日，在吉林揚(yáng)信律師事務(wù)所律師（經(jīng)貿(mào)公司法律顧

12、問(wèn)） 胡振儒的見(jiàn)證下，由中興企業(yè)集團(tuán)有限責(zé)任公司、經(jīng)貿(mào)公司、開發(fā)公 司三家互相關(guān)聯(lián)、又具有獨(dú)立法人資格的企業(yè)法人代表，對(duì)站前批發(fā) 市場(chǎng)新建樓房（中興二期工程建筑樓房）的所有權(quán)進(jìn)行了確認(rèn)。三方 協(xié)商一致，確認(rèn)該新建批發(fā)市場(chǎng)樓房為經(jīng)貿(mào)公司所有，該公司對(duì)此批發(fā)市場(chǎng)樓房享有占有、使用、收益和處分權(quán)20XX年7月29日經(jīng)貿(mào)公司獲得商品房銷(預(yù))售許可證后，對(duì)過(guò)去委托建筑公司出售 的商品房，及建筑公司與郭繼魁簽訂的購(gòu)房協(xié)議再一次進(jìn)行確認(rèn)。20XX年9月6日開發(fā)公司以無(wú)權(quán)出售商網(wǎng)房屋為由，向尹杰送達(dá)了 解除商品房銷售合同通知，并要求解決善后事宜。后因尹杰強(qiáng)行占有 了合同約定房屋，20XX年10月23日郭繼魁

13、向鐵西區(qū)法院提起訴訟， 要求獲得協(xié)議約定商品房。證據(jù)：郭繼魁與建筑公司簽訂的購(gòu)房協(xié)議書及建筑公司出具的購(gòu)房款收 據(jù)。尹杰與開發(fā)公司簽訂的商品房銷售合同及建筑公司出具的購(gòu)房款 收據(jù)和經(jīng)貿(mào)公司換據(jù)收據(jù)。批發(fā)市場(chǎng)新建樓所有權(quán)確認(rèn)書。商品房預(yù)售申報(bào)表和商品房銷(預(yù))售許可證。開發(fā)公司給尹杰送達(dá)的通知。經(jīng)貿(mào)公司確認(rèn)書。國(guó)有土地使用證。產(chǎn)權(quán)確認(rèn)書及移交收據(jù)。施巍證言材料。(10)王金榮的證言材料。(11)其它相關(guān)證據(jù)材料。五、解決糾紛的意見(jiàn)和理由 根據(jù)原審訊決，上訴人上訴懇求及理由，被上訴人的答辯，本案爭(zhēng)議 的焦點(diǎn)問(wèn)習(xí)題是：郭繼魁與建筑公司簽訂的房屋買賣協(xié)議書和尹杰與 開發(fā)公司簽訂的商品房銷售合同，哪一個(gè)

14、合同有效，買賣關(guān)系應(yīng)受法 律保護(hù)。經(jīng)二審開庭審理合議庭評(píng)議認(rèn)為：郭繼魁與建筑公司簽訂的商品房買賣協(xié)議有效，具買賣關(guān)系應(yīng)受到 法律保護(hù)。人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)習(xí)題的 解釋第二條手冊(cè)：“出賣人未獲得商品房預(yù)售許可證明，與買受人 訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前獲得商品房預(yù) 售許可證明的，可以認(rèn)定有效”。又根據(jù)合同法第五十一條手冊(cè)：“無(wú)處分權(quán)的人處分別人財(cái)產(chǎn)經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后獲得處分權(quán)的，該合同有效”。依據(jù)上述法律手冊(cè)，當(dāng)時(shí)建筑 公司作為施工方，受投資人經(jīng)貿(mào)公司的委托與買方簽訂的商品房買賣 協(xié)議，以及經(jīng)貿(mào)公司作為投資方、開發(fā)公司作為項(xiàng)

15、目方案開發(fā)方與買 方簽訂的商品房銷售合同，均處于未生效或效力待定狀態(tài)。它需要這 一項(xiàng)目方案明確產(chǎn)權(quán)所有人，并由產(chǎn)權(quán)所有人申領(lǐng)商品房銷（預(yù)） 售許可證后，對(duì)這些合同進(jìn)行確認(rèn)，才能生效。因而郭繼魁與建筑 公司當(dāng)時(shí)簽訂協(xié)議時(shí)，其效力并未確定。但后來(lái)項(xiàng)目方案投資人經(jīng)貿(mào) 公司成為產(chǎn)權(quán)所有人，并獲得了商品房銷（預(yù)）售許可證，他對(duì)建 筑公司與郭繼魁簽訂的商品房買賣協(xié)議再次進(jìn)行了確認(rèn)， 使該協(xié)議由 效力待定狀態(tài)，轉(zhuǎn)變成了發(fā)生法律效力的協(xié)議，協(xié)議雙方當(dāng)事人的買 賣關(guān)系受法律保護(hù)，因而，商品房理應(yīng)由郭繼魁所有。尹杰與開發(fā)公司簽訂的商品房銷售合同無(wú)效，尹杰受到的損失按手 冊(cè)應(yīng)得到賠償。尹杰與開發(fā)公司簽訂商品房銷售合

16、同時(shí)，由于產(chǎn)權(quán)所有人沒(méi)有確定， 商品房銷（預(yù)）售許可證尚未獲得，因而其合同效力也處于待定 狀態(tài)。但項(xiàng)目方案投資人經(jīng)貿(mào)公司成為產(chǎn)權(quán)所有人，獲得商品房銷（預(yù)）售許可證后，沒(méi)有對(duì)開發(fā)公司與尹杰簽訂的商品房銷售合同 予以確認(rèn)，依據(jù)人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法 律若干問(wèn)習(xí)題的解釋第二條的手冊(cè)，這一合同的性質(zhì)就發(fā)生了質(zhì)的 變化，由效力待定狀態(tài)，成為無(wú)效合同。雖然當(dāng)時(shí)簽合同時(shí)的收款人 是建筑公司，后來(lái)還由經(jīng)貿(mào)公司予以換據(jù)，但由于經(jīng)貿(mào)公司當(dāng)時(shí)既不 是產(chǎn)權(quán)所有人，也不是商品房銷（預(yù)）售許可證持有人，其換據(jù) 行為只能是屬于收款行為。所以，經(jīng)貿(mào)公司成為所有權(quán)人，獲得商 品房銷（預(yù)）售許可證后，開發(fā)公

17、司向尹杰下發(fā)了解除合同通知。 而且，開發(fā)公司與尹杰簽訂的合同，發(fā)生在建筑公司與郭繼魁簽訂的 協(xié)議兩年之后，依中華人民共和國(guó)合同法的手冊(cè)也屬損害了初始 買受人郭繼魁的合法權(quán)益，郭繼魁的初始買受權(quán)也理應(yīng)受到法律的保 護(hù)。合議庭評(píng)議時(shí)還認(rèn)為，造成尹杰與開發(fā)公司簽訂的商品房銷售合同無(wú) 效，其責(zé)任完全在于開發(fā)公司、經(jīng)貿(mào)公司和建筑公司。開發(fā)公司與尹 杰簽訂合同時(shí)，購(gòu)房款由建筑公司收取并出具發(fā)票， 后來(lái)又由經(jīng)貿(mào)公 司換發(fā)了購(gòu)房款收據(jù)，因而這三家企業(yè)對(duì)房屋反復(fù)出售是明知的。 而尹杰對(duì)開發(fā)公司的反復(fù)出售行為當(dāng)時(shí)是不知道的，買受行為是善意的,所以，其所受到的損失理應(yīng)按照相關(guān)手冊(cè)予以賠償。人民法院關(guān)于 審理商品房買

18、賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)習(xí)題的解釋第九條第一款三項(xiàng)手冊(cè)：“出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一， 導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買賣人可以懇求返還已付房款及 利息、賠償損失，并可以懇求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠 償責(zé)任：（三）成心隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償 安置房屋的事實(shí)”。依據(jù)這一手冊(cè)，開發(fā)公司應(yīng)返還尹杰購(gòu)房款 345,220.78元，并給予購(gòu)房款一倍的賠償損失。經(jīng)貿(mào)公司、建筑公司 承擔(dān)連帶給付責(zé)任。由于案件牽涉關(guān)系復(fù)雜合議庭將該案提交審訊委員會(huì)，其中包括我個(gè) 人的意見(jiàn)在內(nèi)的合議庭意見(jiàn)一并提交。審訊委員會(huì)對(duì)合議庭意見(jiàn)大部 分予以支持，但由于對(duì)于法律條文理解不同以及考慮多方客觀因素， 對(duì)第三人獲賠問(wèn)習(xí)題經(jīng)劇烈討論采取了其他觀點(diǎn)，即由于尹杰在本案中沒(méi)有向法院懇求返還和賠償，應(yīng)另求法律途徑予以解決。綜上，二審法院認(rèn)為，原審訊決有誤，適用法律不當(dāng)，上訴人郭繼魁 上訴有理，應(yīng)予支持。經(jīng)四平市中級(jí)人民法院20XX年第39次審訊委 員會(huì)討論決定，依據(jù)中華人民共和國(guó)民事訴訟法第一百五十三條 第一款二、三項(xiàng)的手冊(cè)，判決：一、撤銷四平市鐵西區(qū)人民法院（20XK四西民二初字第349號(hào)民事 判決；二、中興建筑公司與郭繼魁簽訂的商品房買賣協(xié)議有效，買賣關(guān)系成立；三、中興房地產(chǎn)開發(fā)公司與尹杰簽訂的商品房銷售合同無(wú)效。一