房地產(chǎn)開發(fā)過程及成本管理工作

1、階段主要工作成本管理的工作可 行 性 研 究 階 段土地狀況調(diào)研落實規(guī)劃條件、規(guī)劃限制1、完成項目可研成本調(diào)研， 形成成本調(diào)研 報告。報告中應明確項目所在地塊的主要收費文件、慣例、常規(guī)做法、影響成本的 主要風險因素等。2、跟蹤對成本影響較大的因素有無發(fā)生重 大變化。收集項目所在地收費文件、收費 慣例、收費標準、材料價格、供應情況?，F(xiàn)場勘探勘探內(nèi)容包括地塊的地質(zhì)、地面及空中障礙物等了解地塊的周邊配套 情況，未來的規(guī)劃了解周邊的教育、商業(yè)、交通等，以及規(guī)劃對項目的影響了解地塊的上市方式和價款可行性研究報告編制項目籌劃市場調(diào)查分析明確目標對房地產(chǎn)市場進行調(diào)研，對房地產(chǎn)走勢進 行判斷，并及時反饋。制定

2、研究計劃組織實施計劃調(diào)查內(nèi)容包括供需、 開發(fā)場地、房地產(chǎn)周期、 房地產(chǎn)指數(shù)等。分析和處理信息測量市場潛量，及時把握市場機會，選擇目標市場提出研究報告優(yōu)化和選擇開發(fā)方案針對多方案進行投資估算和比較篩選，對推薦方案進行財務評價及風險分析編制項目可研成本中的工程成本。編制可行性研究報告過技術經(jīng)濟論證和優(yōu)化之后，編制報告初稿，審批完成后，形成正式報告項 目 報 批 與 刖 期 工 作 階 段土地的獲取投標、摘牌針對土地招標，需要編制土地投標書，包括商務標和技術標兩 部分。對于拍賣和掛牌，需要分析競爭對手和價格敏感度，制定合理 戰(zhàn)術。評估土地價格上限，控制土地的獲取價格 在合理范圍內(nèi)。簽訂土地出讓合同交

3、納政府凈收益，契稅，交易費關注相關稅費的繳納政策。開發(fā)項目立項項目應納入固定資產(chǎn)投資計劃，應根據(jù)城市規(guī)劃、年度建設用地計劃和市場需求，經(jīng)計 劃管理部門批準立項將目標成本分解形成合約規(guī)劃，以控制合 同的簽訂和變更。招標進行建設工程勘察工程招標，完成地質(zhì)勘探。同時，應開展工地圍擋及照明工程招標、 設計試樁招標、確定文物勘探及基坑普探單位編制招標范本。組織經(jīng)辦一類招標及合同審批；指導、監(jiān)督第二類和地方類招標。建設用地規(guī)劃許可證申請定點、領取規(guī)劃設計條件審核設計總圖，提交土地出讓合同、交易費、出讓金繳費證明國有土地使用證持用地申請、航測圖、平面布置圖、土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議、建設用地規(guī)劃許可證、土地轉(zhuǎn)讓雙 方的

4、有關證件、委托書到土地局土地利用處，繳納土地出讓金和契稅，領取國有土地 使用證領取房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊將項目建設實施過程中的主要事項，按規(guī)定記入房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊，定期送房地 產(chǎn)開發(fā)主管部門驗核。拆遷前期工作確定拆遷范圍、拆遷對象、拆遷的實施步驟及時間安排；制定對被拆遷人的補償、安置設想和計劃方案申請房屋拆遷許可證組織實施拆遷拆遷人應與被拆遷人簽訂拆遷協(xié)議，以搬遷一間，拆卸一間的原則開展拆遷項目的設計與報建項目的定位市場、客戶、產(chǎn)品、價格定位依照指標提出產(chǎn)品的方案和初步設計建議經(jīng)濟測算逐步深化成本測算和利潤率分析深化成本測算，編制目標成本。項目發(fā)展報告初步安排項目的工期、總體經(jīng)濟指標和各階 段經(jīng)

5、濟指標根據(jù)工期制定工程款支付計劃項目設計招標選擇合適的設計單位制訂規(guī)劃、景觀及建筑單體的設計任務書、交工標準項目方案結(jié)合成測算進行研究討論項目方案測算。項目方案經(jīng)過專豕評審送規(guī)劃局審批規(guī)劃和單體方案初步設計經(jīng)過專家評審初步設計相對于方案設計包含了各個專業(yè)的 設計和項目的初步設計概算1、初步設計測算。2、關注評審意見對成本的影響。施工圖繪制為施工圖設計提供限額。施工圖成本測算、分析、反饋并進行圖紙優(yōu)化施工圖預算。建設工程規(guī)劃許可證消防支隊審核施工圖紙人防施工圖審查繳納必要的行政事業(yè)性收費關注行政事業(yè)性收費的相關政策及繳費標 準。施工圖送審放線持放線通知和施工圖、紅線圖到規(guī)劃院測量隊放線項 目 的

6、 施 工 階 段開工準備施工單位、監(jiān)理單位招標質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)辦理質(zhì)檢委托辦理安全檢查委托環(huán)衛(wèi)、環(huán)保等相關手續(xù)申辦項目臨時、永久路口的報建手續(xù)申辦項目臨時施工用水、臨時用電、排污手續(xù)辦理施工人員暫住手續(xù)建筑工程施工許可證企業(yè)如期繳納行政事業(yè)性收費，建設局審核資金是否落實，審 查施工企業(yè)資質(zhì)。施工圖會審組織監(jiān)理、施工單位一起對圖紙會審會同設計院進行會審，簽定會審記錄設計交底會冋設計院進仃技術交底，簽疋交底記錄開工基礎施工施工放線1、負責大型設備（空調(diào)主機、電梯等）、 材料集采。2、負責監(jiān)控各項目成本動態(tài)。規(guī)劃驗線監(jiān)理單位組織工程部、設計、規(guī)劃局驗線樁基施工樁基檢測委托樁基檢測單位，進行樁基施工質(zhì)量檢

7、測，并提供樁基檢測報告3、審批合同付款、設計變更及現(xiàn)場簽證。4、成本超支報警及處理審批。5、對各項目工程類合同結(jié)算進行四級審 核。開槽基礎施工基礎驗收備案監(jiān)理組織相關部門驗收，簽定建筑工程分部 工程（基礎）驗收表基礎竣工結(jié)算核對全部設計變更、現(xiàn)場簽證及各項扣款的增減項造價主體、裝修、安裝工程施工材料進場驗收重要分項工程及隱蔽工程質(zhì)量驗收分部分項專項驗收、結(jié)算分包工程完成后，由承包商向監(jiān)理單位提交 驗收申請，監(jiān)理單位接到申請后組織項目公 司參加分部分項專項驗收。審核完成后方可 進行核算工作項 目 竣 工 結(jié) 算竣工專項驗收會同監(jiān)理、施工單位初步驗收 ？施工隊伍整改關注竣工檢測成本，對于未通過檢測的， 相應合同結(jié)算時予以索賠。向政府申請驗收工程竣工驗收總承包商向監(jiān)理單位申請竣工初驗，監(jiān)理單位主持，并組織項目公司和施工總承包商參加初驗1、完成竣工結(jié)算，編制竣工決算書。2、項目結(jié)算復核完成后，進行成本復盤。3、完成竣工面積測繪后， 梳理實際面積與 規(guī)劃面積差異對成本造成的影響。由施工承包商申請，質(zhì)檢單位、施工單位、設計單位、項目公司共冋參加竣工驗