02房地產(chǎn)價格

1、第一節(jié)第一節(jié)房地產(chǎn)價格的房地產(chǎn)價格的概念和形成條件概念和形成條件一、房地產(chǎn)價格的概念一、房地產(chǎn)價格的概念 1. 1.價格的現(xiàn)象定義：價格的現(xiàn)象定義： 價格是獲得一種商品或勞務所必須付出價格是獲得一種商品或勞務所必須付出的代價。通常用貨幣表示。的代價。通常用貨幣表示。 2. 2.價格的本質(zhì)定義：價格的本質(zhì)定義： 價格是商品價值的貨幣表現(xiàn)；價值是凝價格是商品價值的貨幣表現(xiàn)；價值是凝結(jié)在商品中的抽象人類勞動。結(jié)在商品中的抽象人類勞動。 3. 3.房地產(chǎn)價格的概念：房地產(chǎn)價格的概念： 房地產(chǎn)價格是和平地獲得他人房地產(chǎn)所房地產(chǎn)價格是和平地獲得他人房地產(chǎn)所必須付出的代價必須付出的代價貨幣或其他有價物。貨幣

2、或其他有價物。二、房地產(chǎn)價格的形成條件二、房地產(chǎn)價格的形成條件1.1.有用性有用性( (utility)utility)： 房地產(chǎn)具有效用或能夠產(chǎn)生收益。房地產(chǎn)具有效用或能夠產(chǎn)生收益。2.2.稀缺性稀缺性( (scarcity)scarcity)： 房地產(chǎn)供給有限或供不應求。房地產(chǎn)供給有限或供不應求。3.3.有效需求有效需求( (effective demand)effective demand)： 有需求意愿且具有購買能力。有需求意愿且具有購買能力。一、地價與一般物價的不同一、地價與一般物價的不同 1. 1.生產(chǎn)成本不同生產(chǎn)成本不同 2. 2.折舊不同折舊不同 3. 3.價格差異不同價格差異

3、不同 4. 4.市場性質(zhì)不同市場性質(zhì)不同 5. 5.形成時間不同形成時間不同 6. 6.供求變化不同供求變化不同 二、房地產(chǎn)價格的特征二、房地產(chǎn)價格的特征1.1.房地產(chǎn)價格受區(qū)位的影響很大。房地產(chǎn)價格受區(qū)位的影響很大。2.2.房地產(chǎn)價格實質(zhì)是房地產(chǎn)權益價格。房地產(chǎn)價格實質(zhì)是房地產(chǎn)權益價格。3.3.房地產(chǎn)價格有買賣價格和租賃價格。房地產(chǎn)價格有買賣價格和租賃價格。4.4.房地產(chǎn)價格的形成具有長期性。房地產(chǎn)價格的形成具有長期性。5.5.房地產(chǎn)價格通常是個別形成。房地產(chǎn)價格通常是個別形成。第第三節(jié)三節(jié)一、使用價值和交換價值一、使用價值和交換價值1.1.使用價值使用價值: : 商品（房地產(chǎn)）能滿足人們某

4、種需要的效商品（房地產(chǎn)）能滿足人們某種需要的效用。用。2.2.交換價值交換價值: : 商品（房地產(chǎn)）交換的量的關系商品（房地產(chǎn)）交換的量的關系或比例，通常用貨幣來衡量?；虮壤?，通常用貨幣來衡量。二、投資價值和市場價值二、投資價值和市場價值 1. 1.投資價值投資價值: : 某一房地產(chǎn)對于某個具體的投資某一房地產(chǎn)對于某個具體的投資者的經(jīng)濟價值。者的經(jīng)濟價值。-個人、主觀評價個人、主觀評價 2. 2.市場價值市場價值: : 某一房地產(chǎn)對于典型投資者的經(jīng)某一房地產(chǎn)對于典型投資者的經(jīng)濟價值。濟價值。-社會、客觀評價社會、客觀評價 三、原始價值、賬面價值和現(xiàn)時價值三、原始價值、賬面價值和現(xiàn)時價值1.1.

5、原始價值原始價值: : 資產(chǎn)在當初購置或建造時的價格或資產(chǎn)在當初購置或建造時的價格或發(fā)生的支出。發(fā)生的支出。-原值、原價原值、原價2.2.賬面價值賬面價值: : 資產(chǎn)的原始價值扣去已提折舊后的資產(chǎn)的原始價值扣去已提折舊后的余額。余額。-賬面凈值、折余價值賬面凈值、折余價值3.3.現(xiàn)時價值現(xiàn)時價值: : 資產(chǎn)在現(xiàn)時（目前）市場上實際所資產(chǎn)在現(xiàn)時（目前）市場上實際所值的價格。值的價格。-市值、市價市值、市價 四、成交價格、市場價格、理論價格、公開四、成交價格、市場價格、理論價格、公開市場價值和評估價值市場價值和評估價值 1.1.成交價格：成交價格： 交易雙方實際達成交易的價格。交易雙方實際達成交易

6、的價格。 成交價格可分為正常成交價格與成交價格可分為正常成交價格與非正常成交價格。非正常成交價格。正常成交價格的形成條件：正常成交價格的形成條件：(7(7方面方面) ) 公開市場；公開市場； 交易對象本身具有市場性；交易對象本身具有市場性； 眾多的買者和賣者眾多的買者和賣者 ； 買者和賣者自愿交易；買者和賣者自愿交易； 買者和賣者具有完全信息買者和賣者具有完全信息; ; 理性經(jīng)濟行為；理性經(jīng)濟行為； 適當?shù)钠陂g完成交易。適當?shù)钠陂g完成交易。賣價賣價: :出售房地產(chǎn)時愿接受的最低價格。出售房地產(chǎn)時愿接受的最低價格。買價買價: :購買房地產(chǎn)時愿支付的最高價格。購買房地產(chǎn)時愿支付的最高價格。買方最高

7、買價買方最高買價賣方最低賣價賣方最低賣價買方最高買價買方最高買價賣方最低賣價賣方最低賣價交易失敗交易失敗交易成功交易成功50005000元元/ /m m2 246004600元元/ /m m2 22.2.市場價格市場價格 某類房地產(chǎn)在市場上的一般、平均水平價格，是該類某類房地產(chǎn)在市場上的一般、平均水平價格，是該類房地產(chǎn)大量成交價格的抽象結(jié)果。房地產(chǎn)大量成交價格的抽象結(jié)果。3.3.理論價格理論價格 是經(jīng)濟學假設的是經(jīng)濟學假設的“經(jīng)濟人經(jīng)濟人”的行為的行為和預期是理性的，或真實需求與真實供給和預期是理性的，或真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格。相等的條件下形成的價格。4.4.公開市場價值公開

8、市場價值 在公開市場上，某房地產(chǎn)最可能形成在公開市場上，某房地產(chǎn)最可能形成的價格。的價格。 市場價值、市場價格、公開市場價值市場價值、市場價格、公開市場價值三三者含義基本相同，可以混用。者含義基本相同，可以混用。5.5.評估價值評估價值 是估價人員對房地產(chǎn)的客觀合理價格是估價人員對房地產(chǎn)的客觀合理價格或價值進行估算和判定的結(jié)果?；騼r值進行估算和判定的結(jié)果。五、市場調(diào)節(jié)價、政府指導價和政府定價五、市場調(diào)節(jié)價、政府指導價和政府定價1.1.市場調(diào)節(jié)價市場調(diào)節(jié)價: :由經(jīng)營者自主制定，通過市場由經(jīng)營者自主制定，通過市場競爭形成的價格。競爭形成的價格。2.2.政府指導價政府指導價: :由政府價格主管部門

9、或其他有由政府價格主管部門或其他有關部門，按照定價權限和范圍規(guī)定基準價關部門，按照定價權限和范圍規(guī)定基準價及其浮動幅度，指導經(jīng)營者制定的價格。及其浮動幅度，指導經(jīng)營者制定的價格。3.3.政府定價政府定價: :由政府價格主管部門或其他有關由政府價格主管部門或其他有關部門按照定價權限和范圍制定的價格。部門按照定價權限和范圍制定的價格。 城市房地產(chǎn)管理法城市房地產(chǎn)管理法第第3232條規(guī)定：條規(guī)定：“基準基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定并公布。當定期確定并公布?！?.1.基準地價：基準地價：“是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀

10、利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一估價期日上法定最高分別評估確定的某一估價期日上法定最高年限土地使用權區(qū)域平均價格。年限土地使用權區(qū)域平均價格。”-土土地估價規(guī)程地估價規(guī)程六、基準地價、標定地價和房屋重置價格六、基準地價、標定地價和房屋重置價格2.2.標定地價：標定地價：“是政府根據(jù)管理的需要，評是政府根據(jù)管理的需要，評估某一宗地在正常土地市場條件下于某一估某一宗地在正常土地市場條件下于某一估價期日的土地使用權價格。估價期日的土地使用權價格?！?” -土土地估價規(guī)程地估價

11、規(guī)程3.3.房屋重置價格：房屋重置價格：某一基準日期，不同建筑某一基準日期，不同建筑結(jié)構(gòu)、用途或等級下的特定狀況的房屋，結(jié)構(gòu)、用途或等級下的特定狀況的房屋，建造其所需的一切合理、必要的費用、稅建造其所需的一切合理、必要的費用、稅金和應得利潤。金和應得利潤。 七、土地價格、建筑物價格和房地價格七、土地價格、建筑物價格和房地價格1.1.土地價格土地價格: :無建筑物的空地價格無建筑物的空地價格, ,簡稱地價。簡稱地價。對于同一宗房地產(chǎn)，一般有：對于同一宗房地產(chǎn)，一般有：房地價格土地價格建筑物價格房地價格土地價格建筑物價格2.2.建筑物價格建筑物價格: :建筑物部分的價格建筑物部分的價格, ,不含建

12、筑不含建筑物所占用土地的價格。物所占用土地的價格。3.3.房地價格房地價格: :建筑物連同其占用的土地的價格，建筑物連同其占用的土地的價格，簡稱房價。簡稱房價。八、總價格、單位價格和樓面地價八、總價格、單位價格和樓面地價1.1.總價格總價格: : 某一宗或某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價格。2.2.單位價格單位價格: : 土地單價:單位土地面積的價格。 建筑物單價:單位建筑面積建筑物價格。 房地單價:單位建筑面積的房地價格。 即單位建筑面積地價，是平均到每即單位建筑面積地價，是平均到每單位建筑面積上的土地價格。單位建筑面積上的土地價格。3.3.樓面地價：樓面地價：樓面地價樓面地價= =土地總價土

13、地總價總建筑面積總建筑面積 = =土地單價土地單價容積率容積率地價的高低應根據(jù)樓面地價來判斷！地價的高低應根據(jù)樓面地價來判斷！【例】【例】有甲、乙兩塊土地，甲土地的土地單價為有甲、乙兩塊土地，甲土地的土地單價為700700元平方米，容積率為元平方米，容積率為5 5；乙土地的土地單價為；乙土地的土地單價為510510元平方米，容積率為。如果甲、乙兩塊土元平方米，容積率為。如果甲、乙兩塊土地的其他條件完全相同，你認為哪一塊土地的價格地的其他條件完全相同，你認為哪一塊土地的價格相對來說要低一些？相對來說要低一些？解：解：對于容積率不同、其他條件相同的土對于容積率不同、其他條件相同的土地，其價格的高低

14、應根據(jù)樓面地價水地，其價格的高低應根據(jù)樓面地價水平來進行判斷：平來進行判斷：計算結(jié)果表明計算結(jié)果表明：甲土地價格相對來說低一些。甲土地價格相對來說低一些。甲土地樓面地價甲土地樓面地價 7005 140元平方米元平方米（建筑面積） 乙土地樓面地價乙土地樓面地價 5105103 3 170170元平方米元平方米（建筑面積）甲土地的土地單價甲土地的土地單價甲土地的容積率甲土地的容積率乙土地的土地單價乙土地的土地單價乙土地的容積率乙土地的容積率九、所有權價格、使用權價格和其他權益價格九、所有權價格、使用權價格和其他權益價格1.1.所有權價格：所有權價格：房地產(chǎn)所有權（占有、使用房地產(chǎn)所有權（占有、使用

15、收益、處分）的價格。收益、處分）的價格。2.2.使用權價格：使用權價格：房地產(chǎn)使用權的價格。房地產(chǎn)使用權的價格。3.3.其他權益價格：其他權益價格：泛指房地產(chǎn)所有權價格、泛指房地產(chǎn)所有權價格、使用權價格以外的各種權使用權價格以外的各種權 益的價權。益的價權。1.1.買賣價格：買賣價格：以買賣方式支付或收取的貨幣額或?qū)嵨镆再I賣方式支付或收取的貨幣額或?qū)嵨? ,簡簡稱買賣價。稱買賣價。2.2.租賃價格：租賃價格：以租賃方式支付或收取的貨幣額或?qū)嵨?。以租賃方式支付或收取的貨幣額或?qū)嵨铩?.3.抵押價值：抵押價值：以抵押方式將房地產(chǎn)作為債權擔保時的價值以抵押方式將房地產(chǎn)作為債權擔保時的價值。十、買賣價

16、格、租賃價格、抵押價值、典十、買賣價格、租賃價格、抵押價值、典價、保險價值、課稅價值和征用價值價、保險價值、課稅價值和征用價值4.4.典價：典價：是在設定房地產(chǎn)典權時，由典權人是在設定房地產(chǎn)典權時，由典權人支付給出典人的金額。支付給出典人的金額。5.5.保險價值：保險價值：是將房地產(chǎn)投保時，為確定其是將房地產(chǎn)投保時，為確定其保險金額提供參考依據(jù)而評估保險金額提供參考依據(jù)而評估的價值。的價值。6.6.課稅價值：課稅價值：是為課稅的需要而評估的作為是為課稅的需要而評估的作為計稅依據(jù)的價值。計稅依據(jù)的價值。7.7.征用價值：征用價值：是政府強制征用房地產(chǎn)時給予是政府強制征用房地產(chǎn)時給予的補償金額。的

17、補償金額。十一、實際價格和名義價格十一、實際價格和名義價格 1. 1.實際價格實際價格：是指在成交日期時一次：是指在成交日期時一次付清或折現(xiàn)為一次付清付清或折現(xiàn)為一次付清的價格。的價格。 2. 2.名義價格名義價格：是指在成交日期確定的：是指在成交日期確定的非一次性付清的價格。非一次性付清的價格。十二、現(xiàn)房價格和期房價格十二、現(xiàn)房價格和期房價格1.1.現(xiàn)房價格：現(xiàn)房價格：是指以現(xiàn)狀房地產(chǎn)（目前已建成的房地產(chǎn)）是指以現(xiàn)狀房地產(chǎn)（目前已建成的房地產(chǎn)）為交易標的的價格。為交易標的的價格。2.2.期房價格：期房價格：是指以未來房地產(chǎn)（目前尚未建成的房地是指以未來房地產(chǎn)（目前尚未建成的房地產(chǎn)）為交易標的

18、的價格。產(chǎn)）為交易標的的價格?，F(xiàn)房與期房的區(qū)分：現(xiàn)房與期房的區(qū)分：房屋是否竣工驗收合格。房屋是否竣工驗收合格?，F(xiàn)房價格現(xiàn)房價格和和期房價格期房價格的關系：的關系：期期房房價價格格- -現(xiàn)現(xiàn)房房價價格格= =- -期房成為期房成為現(xiàn)房期間現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租現(xiàn)房出租的凈收益的凈收益的折現(xiàn)值的折現(xiàn)值風風險險補補償償 例例 某期房尚有某期房尚有1 1年時間才可投入使用，與年時間才可投入使用，與其類似的現(xiàn)房價格為其類似的現(xiàn)房價格為33003300元元/ /m m2 2，出租經(jīng)營出租經(jīng)營的年末凈收益為的年末凈收益為330330元元/ /m m2 2。假設折現(xiàn)率為假設折現(xiàn)率為10%10%，風行補償估計為現(xiàn)房價

19、格的，風行補償估計為現(xiàn)房價格的2%2%，試計，試計算該期房目前的價格算該期房目前的價格( (單價單價) )。解：解：該期房目前的價格該期房目前的價格( (單價單價) )為：為： P=3300-330/(1+10%)-3300 P=3300-330/(1+10%)-33002%2% =2934( =2934(元元/ /m m2 2) )十三、起價、標價、成交價和均價十三、起價、標價、成交價和均價 -商品房銷售中的一組價格商品房銷售中的一組價格1.1.起價：起價：是指所銷售的商品房的最低價格。是指所銷售的商品房的最低價格。2.2.標價：標價：是指所銷售的商品房的標示價格。是指所銷售的商品房的標示價

20、格。3.3.成交價格：成交價格：是指買賣雙方實際交易價格。是指買賣雙方實際交易價格。4.4.均價：均價：是指所銷售的商品房的平均價格。是指所銷售的商品房的平均價格。十四、保留價、起拍價、應價和或成交價十四、保留價、起拍價、應價和或成交價 -房地產(chǎn)拍賣中的一組價格房地產(chǎn)拍賣中的一組價格1.1.保留價：保留價：拍賣底價，拍賣前確定的拍賣標的拍賣底價，拍賣前確定的拍賣標的可售的最低價格?？墒鄣淖畹蛢r格。2.2.起拍價：起拍價：開叫價格，拍賣師在拍賣時首次報開叫價格，拍賣師在拍賣時首次報出的拍賣標的的價格。出的拍賣標的的價格。3.3.應應 價：價：競買人對拍賣師報價的應允，或競競買人對拍賣師報價的應允

21、，或競買人自己報出的購買價格。買人自己報出的購買價格。4.4.成交價：成交價：經(jīng)拍賣師落槌或以其他公開表示買經(jīng)拍賣師落槌或以其他公開表示買定的方式確認競買人的最高應價。定的方式確認競買人的最高應價。 十五、拍賣價格、招標價格和協(xié)議價格十五、拍賣價格、招標價格和協(xié)議價格 -土地出讓中的一組價格土地出讓中的一組價格1.1.拍賣價格：拍賣價格：土地使用權出讓時，采用拍賣土地使用權出讓時，采用拍賣方式交易房地產(chǎn)的成交價格。方式交易房地產(chǎn)的成交價格。2.2.招標價格：招標價格：土地使用權出讓時，采用招標土地使用權出讓時，采用招標方式交易房地產(chǎn)的成交價格。方式交易房地產(chǎn)的成交價格。3.3.協(xié)議價格：協(xié)議價

22、格：土地使用權出讓時，采用協(xié)議土地使用權出讓時，采用協(xié)議方式交易房地產(chǎn)的成交價格。方式交易房地產(chǎn)的成交價格。十六、補地價十六、補地價1.1.補地價：補地價：是指國有土地使用者因改變土地用途等而向國家補交的地價 。2.2.補地價的情形：補地價的情形： 更改原出讓土地使用權時規(guī)定的用途；更改原出讓土地使用權時規(guī)定的用途； 增加原出讓土地使用權時規(guī)定的容積率；增加原出讓土地使用權時規(guī)定的容積率； 轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權；轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權； 出讓土地使用權期滿后續(xù)期。出讓土地使用權期滿后續(xù)期。3.3.補地價的計算：補地價的計算：改變用途時的計算公式為：改變用途時的計算公式為：補地

23、價補地價= =改變用途后的地價改變用途后的地價 改變用途前的地價改變用途前的地價補地價補地價(單價單價) = 原容積率原容積率原容積原容積率下土率下土地單價地單價（2 2）僅增加容積率而不改變用途的計算公式：）僅增加容積率而不改變用途的計算公式：增加后增加后容積率容積率原容原容積率積率或者：或者： 補地價補地價( (單價單價)=( )=( ) ) 補地價（總價）補地價（總價）= =補地價（單價）土地總面積補地價（單價）土地總面積增加后增加后容積率容積率原容原容積率積率原原樓面樓面地價地價【例】【例】某宗土地總面積某宗土地總面積1000平方米，容積率為平方米，容積率為3，土地單價為土地單價為45

24、0元元/平方米，現(xiàn)將容積率增平方米，現(xiàn)將容積率增加到加到5，則應補地價款為，則應補地價款為:補地價（單價）補地價（單價）= = 450 =300 =300（元（元/ /平方米）平方米）補地價（總價）補地價（總價）=300=3001000 = 30(1000 = 30(萬元萬元) )5 53 33 3 某套房屋合同總價為某套房屋合同總價為8080萬元，其在實際交易中萬元，其在實際交易中合同所約定的付款方式可能有下列幾種情況：合同所約定的付款方式可能有下列幾種情況：1 1、約定在成交日期時一次付清、約定在成交日期時一次付清 實際價格為實際價格為8080萬元，與名義價格一致萬元，與名義價格一致 2

25、2、約定分期付款，如在成交日期首付、約定分期付款，如在成交日期首付2020萬元，半年后支萬元，半年后支付付3030萬元，一年后再付萬元，一年后再付3030萬元萬元 萬元實際價格37.770.0051300.00513020126實際價格小于名義價格實際價格小于名義價格 實際價格、名義價格123 3、約約定在未來來某個個日期一次付清清，如約約定一年后付清清 萬元實際價格35.750.00518012實際價格小于名義價格實際價格小于名義價格 4 4、約定以抵押貸款方式支付，如在成交日期首付、約定以抵押貸款方式支付，如在成交日期首付2020萬元，萬元，余款在余款在1010年內(nèi)以抵押貸款方式支付年內(nèi)以

26、抵押貸款方式支付 實際價格為實際價格為8080萬元，與名義價格一致萬元，與名義價格一致 實際價格、名義價格345 5、約定部分分期付款，部分以抵押貸款方式支付，如在、約定部分分期付款，部分以抵押貸款方式支付，如在成交日期首付成交日期首付2020萬元，半年后支付萬元，半年后支付1010萬元，一年后萬元，一年后再付再付1010萬元，余款在萬元，余款在1010年內(nèi)以抵押貸款方式支付年內(nèi)以抵押貸款方式支付 萬元實際價格65.79400.0051100.00511020126實際價格小于名義價格實際價格小于名義價格 實際價格、名義價格5 作業(yè)作業(yè)1.何謂房地產(chǎn)價格？房地產(chǎn)價格形成的條件有何謂房地產(chǎn)價格？

27、房地產(chǎn)價格形成的條件有哪些？哪些？2.某宗房地產(chǎn)的評估價格為某宗房地產(chǎn)的評估價格為80萬元，而實際成萬元，而實際成交價格為交價格為120萬元。這是否意味著評估價格萬元。這是否意味著評估價格不是客觀合理的？不是客觀合理的？3.某房地產(chǎn)整體估價的房地價格為某房地產(chǎn)整體估價的房地價格為5000萬元，萬元，若對其進行分離估價時，土地價格為若對其進行分離估價時，土地價格為1800萬萬元，建筑物為元，建筑物為4500萬元。試分析萬元。試分析“土地價格土地價格1800萬元萬元+建筑物建筑物4500萬元萬元=6300萬元萬元房地房地價格價格5000萬元萬元”的原因。的原因。(位置、肥力、地質(zhì)、地形地勢、土地面

28、積、土地形狀、日照、通訊、降水、建筑物外觀、朝向、結(jié)構(gòu)、平面格局、設備、物業(yè)管理等）一、位置一、位置 房地產(chǎn)位置優(yōu)劣的形成，一是先天房地產(chǎn)位置優(yōu)劣的形成，一是先天 的自然條件，二是后天的人工影響。的自然條件，二是后天的人工影響。二、肥力二、肥力 肥力即土地肥活程度，是土地提供肥力即土地肥活程度，是土地提供 植物生長、繁殖所需養(yǎng)分的能力。植物生長、繁殖所需養(yǎng)分的能力。三、地質(zhì)條件三、地質(zhì)條件 ( (決定著土地的載力決定著土地的載力) )。 3.1 房地產(chǎn)自身因素房地產(chǎn)自身因素四、地形、地勢四、地形、地勢 地形是同一塊土地內(nèi)的地面起伏狀況。地形是同一塊土地內(nèi)的地面起伏狀況。 地勢是指本塊土地與相鄰

29、土地的高低關系。地勢是指本塊土地與相鄰土地的高低關系。五、土地面積和形狀五、土地面積和形狀六、日照、風向、降水量、天然周期六、日照、風向、降水量、天然周期 性災害性災害七、建筑物本身七、建筑物本身 建筑物的規(guī)劃設計、平面格局、建筑結(jié)構(gòu)、功能用途、質(zhì)量、建筑物的規(guī)劃設計、平面格局、建筑結(jié)構(gòu)、功能用途、質(zhì)量、外觀形象等因素。外觀形象等因素。3.2 環(huán)境因素環(huán)境因素一、大氣環(huán)境一、大氣環(huán)境二、聲覺環(huán)境二、聲覺環(huán)境三、水文環(huán)境三、水文環(huán)境四、視覺環(huán)境四、視覺環(huán)境五、衛(wèi)生環(huán)境五、衛(wèi)生環(huán)境3.3 3.3 人口因素人口因素一、人口數(shù)量一、人口數(shù)量 城市常住人口和流動人口。城市常住人口和流動人口。二、人口素質(zhì)

30、二、人口素質(zhì) 文化教育水平、生活質(zhì)量和文明程度。文化教育水平、生活質(zhì)量和文明程度。三、家庭人口規(guī)模三、家庭人口規(guī)模 3.4 3.4 經(jīng)濟因素經(jīng)濟因素 經(jīng)濟發(fā)展狀況、儲蓄、消費、投資水平、財政收支、金融狀況、物價、工資水平、利息率、居民收入、房地產(chǎn)投資3.5 3.5 社會因素社會因素 一、政治安定狀況一、政治安定狀況 二、社會治安狀況二、社會治安狀況 三、房地產(chǎn)投機三、房地產(chǎn)投機 四、城市化四、城市化3.6 行政因素行政因素 一、房地產(chǎn)制度一、房地產(chǎn)制度 二、房地產(chǎn)價格政策二、房地產(chǎn)價格政策 三、行政隸屬變更三、行政隸屬變更 四、特殊政策四、特殊政策 五、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、五、城市發(fā)展戰(zhàn)略

31、、城市規(guī)劃、 土地利用規(guī)劃土地利用規(guī)劃 六、稅收政策六、稅收政策 七、交通管制七、交通管制3.7 3.7 國際因素國際因素 一、世界經(jīng)濟狀況一、世界經(jīng)濟狀況 二、國際競爭狀況二、國際競爭狀況 三、政治對立狀況三、政治對立狀況 四、軍事沖突狀況四、軍事沖突狀況 3.83.8 心理因素心理因素購買購買或出售心態(tài)態(tài)、個個人欣賞賞趣味或偏好，時尚時尚風氣風氣、接近名家住宅心理、講講究風風水或吉祥號號碼碼、如講講究門門牌號碼號碼、樓層數(shù)樓層數(shù)字3.93.9其他因素其他因素（如某些重要政治人物的健康與與生死狀況狀況，或人們預們預期其會會影響時響時局，從從而會會引起房地產(chǎn)產(chǎn)價格的漲漲落。）3.10供求因素一

32、、與需求正相關；與供給負相關一、與需求正相關；與供給負相關（1 1）房地產(chǎn)總的供求狀況）房地產(chǎn)總的供求狀況（2 2）本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況）本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況（3 3）本類房地產(chǎn)的供求狀況）本類房地產(chǎn)的供求狀況（4 4）本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況）本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況3.11對影響因素的基本認識 1 1、各種因素影響價格的變動方向不盡相同、各種因素影響價格的變動方向不盡相同 2 2、各種因素影響價格變動的程度不盡相同、各種因素影響價格變動的程度不盡相同 3 3、各種因素影響價格變動的時間不盡相同、各種因素影響價格變動的時間不盡相同 4 4、各種因素影響價格的關系不盡相同、各種因素影響

33、價格的關系不盡相同 5 5、有的可以用數(shù)學模型度量，有的難以用數(shù)學公、有的可以用數(shù)學模型度量，有的難以用數(shù)學公式表達式表達 房地產(chǎn)的市場價格或價值是房地產(chǎn)特定權利、特定日期在下列條件下可能產(chǎn)生的最可能價格： (1)(1)估價對象房地產(chǎn)處在公開的和有競爭的市場估價對象房地產(chǎn)處在公開的和有競爭的市場當中；當中；(2)(2)買賣雙方可以從市場上獲得充分的信息；買賣雙方可以從市場上獲得充分的信息；(3)(3)買賣雙方的交易不受非正常壓力的影響；買賣雙方的交易不受非正常壓力的影響；(4)(4)出售者和購買者具有正常的交易動機；出售者和購買者具有正常的交易動機；(5)(5)有一段合理的議價及交易時間供買賣

34、雙方謹有一段合理的議價及交易時間供買賣雙方謹慎行動。慎行動。 有甲、乙兩單元房地產(chǎn)，他們的總價分別為有甲、乙兩單元房地產(chǎn)，他們的總價分別為100100萬元和萬元和150150萬元。萬元。 據(jù)此能否判斷它們的價格水平高低？據(jù)此能否判斷它們的價格水平高低？當當知道何種條件時，能夠判斷？知道何種條件時，能夠判斷？ 思考題思考題 1. 1.劉先生擁有一棟完全產(chǎn)權且無他項權利的別墅，現(xiàn)因經(jīng)商急劉先生擁有一棟完全產(chǎn)權且無他項權利的別墅，現(xiàn)因經(jīng)商急需一筆資金擬將別墅出售，并委托需一筆資金擬將別墅出售，并委托R R房地產(chǎn)估價公司評估該別墅房地產(chǎn)估價公司評估該別墅的市場買賣價格為的市場買賣價格為386386萬元

35、。正當劉先生準備與購房者簽約時，萬元。正當劉先生準備與購房者簽約時，其業(yè)務伙伴提醒劉先生無須賣掉別墅，可以別墅進行抵押貸款其業(yè)務伙伴提醒劉先生無須賣掉別墅，可以別墅進行抵押貸款獲得資金。于是，劉先生委托獲得資金。于是，劉先生委托S S房地產(chǎn)估價公司評估該別墅的抵房地產(chǎn)估價公司評估該別墅的抵押價值為押價值為358358萬元。對此，劉先生認為萬元。對此，劉先生認為S S房地產(chǎn)估價公司評估的房地產(chǎn)估價公司評估的抵押價值偏低。而抵押價值偏低。而S S房地產(chǎn)估價公司認為估價結(jié)論是合理的。試房地產(chǎn)估價公司認為估價結(jié)論是合理的。試問：問：S S房地產(chǎn)估價公司堅持估價結(jié)論的理由有哪些？房地產(chǎn)估價公司堅持估價結(jié)

36、論的理由有哪些？ 答案要點答案要點 堅持估價結(jié)論的理由有：堅持估價結(jié)論的理由有： 不同的估價目的會有不同的估價假設前提。不同的估價目的會有不同的估價假設前提。 抵押價值的實質(zhì)是抵押人不履行債務，抵押權人依法以提供擔保房抵押價值的實質(zhì)是抵押人不履行債務，抵押權人依法以提供擔保房地產(chǎn)折價或拍賣、變賣時，該房地產(chǎn)所能實現(xiàn)的客觀合理價格折算地產(chǎn)折價或拍賣、變賣時，該房地產(chǎn)所能實現(xiàn)的客觀合理價格折算到設定抵押權時的價值。到設定抵押權時的價值。 房地產(chǎn)抵押價值的評估為公開市場價值標準，但房地產(chǎn)抵押價值并房地產(chǎn)抵押價值的評估為公開市場價值標準，但房地產(chǎn)抵押價值并不就是房地產(chǎn)市場價格。不就是房地產(chǎn)市場價格。 房地產(chǎn)抵押價值的評估要