公司自有商業(yè)資產(chǎn)房屋租賃計(jì)劃規(guī)劃方案書.doc

1、公司自有商業(yè)資產(chǎn)房屋租賃計(jì)劃規(guī)劃方案書2021 年糧食總產(chǎn)量 4985 噸。林木綠化率 16.68。農(nóng)林，牧，漁業(yè)總產(chǎn)值 14090 萬(wàn)元。隨著城關(guān)街道“十二五”計(jì)劃的實(shí)施，按照房山區(qū)“三化兩區(qū)”戰(zhàn)略的發(fā)展，城關(guān)在今后的 10 年中，將建成北京西南重要的新型工業(yè)城市，城市人口將發(fā)展到 25 萬(wàn)人，比現(xiàn)在的 10 萬(wàn)人增加 15 萬(wàn)人，城關(guān)的商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施將大幅增加，其中，加快老城區(qū)的改造和建設(shè)，將老城區(qū)按照居住，商業(yè)，人文合一的布局設(shè)計(jì)，將房山南大街建成獨(dú)具特色的步行商業(yè)街，加之將房山具有 800 年歷史文化有機(jī)融入其中。通過(guò)政府進(jìn)行廣泛的招商引資，形成燕房合作，以工養(yǎng)農(nóng)，以工促商，和諧發(fā)展的格

2、局。同時(shí)充分.下載可編輯發(fā)揮城關(guān)地區(qū)商業(yè)優(yōu)勢(shì)，與社會(huì)各界開(kāi)展廣泛合作，合理安排各種商務(wù)業(yè)態(tài)，重點(diǎn)發(fā)展以服務(wù)居民生活為主體的商業(yè)便民店，飲食服務(wù)店，將城關(guān)商業(yè)打造成為房山區(qū)重要的商業(yè)服務(wù)區(qū)，充分展示其特有的商業(yè)服務(wù)功能?；谏鲜鲆?guī)劃和發(fā)展，特制定本計(jì)劃。本計(jì)劃要達(dá)到的目的為：為公司創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)，取得豐厚利潤(rùn)。滿足本區(qū)域和周邊城鎮(zhèn)地區(qū)居民綜合消費(fèi)需求，提升城鎮(zhèn)居民生活品質(zhì)，創(chuàng)造優(yōu)越的商業(yè)氣氛，為城關(guān)地區(qū)的綜合發(fā)展做貢獻(xiàn)。運(yùn)營(yíng)資料本次共有已建成商業(yè)房3 處，未建成商業(yè)房2 處，分別是：（一）已建成商業(yè)房：1、北大寺項(xiàng)目：北大寺農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)商業(yè)房屋坐落于房山區(qū)城關(guān)街道北大街東側(cè)，該市場(chǎng)總占地面積 80

3、67.987 平方米，建筑面積10240 平方米，分為5 層，計(jì)劃將一層用于被拆遷戶回遷安置后（2144 平方米），把 2 至 4 層和地下一層剩余面積用于對(duì)外出租，可用于租賃的面積約8100 平米。2、櫧榆樹(shù) 1 號(hào)樓底商：該項(xiàng)目位于櫧榆樹(shù)街，城關(guān)小學(xué)南面，房山南大街東側(cè)。商業(yè)總面積1020 平米，共 7 間，每間面積約為145 平米，扣除售樓處和物業(yè)公司所用 3 間，共計(jì)約 435 平米外，可用于租賃的底商為4 間，面積約 580 平米。3、原新華書店庫(kù)房：原新華書店庫(kù)房位置位于房山北關(guān)環(huán)島附近，為平房建筑，面積約.下載可編輯平米。（二）未建成商業(yè)房1、櫧榆樹(shù) 7 號(hào)樓底商：該項(xiàng)目位于櫧榆

4、樹(shù)街，城關(guān)小學(xué)南面，櫧榆樹(shù)家園一期大門正對(duì)面，商業(yè)總面積約 937 平米，工程在建。2、櫧榆樹(shù) 20 號(hào)樓底商：項(xiàng)目位于興房大街西側(cè)， “房山商業(yè)街”北面，商業(yè)總面積 637 平米，工程在建?，F(xiàn)共有可租賃面積約 9280 平米，隨著公司不斷壯大商業(yè)資產(chǎn)也會(huì)不斷增加（如：櫧榆樹(shù) 23 號(hào)樓底商，馬各莊回遷樓底商，前后朱各莊回遷樓底商等）。一、項(xiàng)目設(shè)計(jì)業(yè)態(tài)1、北大寺項(xiàng)目：項(xiàng)目一層為回遷安置商業(yè)房，地下為車庫(kù)（也可改做它用）。地上可用2、3、4 層，面積約 6000 平米，每層約 20_ 平米，此項(xiàng)目可用于建設(shè)有餐飲、娛樂(lè)、網(wǎng)絡(luò)、室內(nèi)游藝廳、兒童城，小型百貨店為主的商業(yè)綜合體，該商業(yè)綜合樓的開(kāi)發(fā)到用

5、將有助于公司對(duì)于先進(jìn)商業(yè)中心業(yè)態(tài)組合提供寶貴經(jīng)驗(yàn)，為提升公司資產(chǎn)價(jià)值大有幫助，另該項(xiàng)目也可做為大型花鳥(niǎo)、魚市場(chǎng)出現(xiàn)在城關(guān)地區(qū)。以經(jīng)營(yíng)高檔水族、高檔花卉為主，同時(shí)配予相關(guān)產(chǎn)品。目前，城關(guān)地區(qū)缺乏此類大型市場(chǎng)，都是零散經(jīng)營(yíng)，此項(xiàng)可填補(bǔ)目前城關(guān)地區(qū)缺乏大型此類市場(chǎng)的空白，而且北大寺項(xiàng)目申報(bào)立項(xiàng)時(shí)也是立項(xiàng)為農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。.下載可編輯、櫧榆樹(shù)號(hào)樓底商號(hào)樓底商現(xiàn)可用于租賃的有四間，每間面積約145 平米，共約580平米，考慮到該底商現(xiàn)在還不成熟，還未形成優(yōu)秀的商業(yè)資產(chǎn)，但離城關(guān)小學(xué)相對(duì)較近，先期可以吸收有創(chuàng)新思路的小飯桌或文化教育行業(yè)來(lái)入駐，也可以采取讓市場(chǎng)自由發(fā)展的思路，待條件成熟后，我方在采取優(yōu)勝劣態(tài)的發(fā)

6、展思路，進(jìn)一步完善櫧榆樹(shù)小區(qū)生活配套服務(wù)。、新華書店庫(kù)房項(xiàng)目位于房山北關(guān)環(huán)島附近，面積約 600 平米，周邊無(wú)大型商業(yè)設(shè)施和大型居民區(qū)，而且該地為平房大院式建筑，不利于進(jìn)行大范圍招商，局限性很大，所以利用現(xiàn)有條件，僅適合作為庫(kù)房使用，待進(jìn)一步開(kāi)發(fā)建設(shè)和周邊富燕新村等大型社區(qū)成熟后，再考慮出租給檔次更高的企業(yè)，招商范圍也會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大，可以經(jīng)營(yíng)酒樓、洗浴等服務(wù)業(yè)。、櫧榆樹(shù)號(hào)樓底商（在建）櫧榆樹(shù)號(hào)樓底商目前為在建項(xiàng)目，工程于近期可完工，面積約 937 平米，該底商結(jié)構(gòu)相對(duì)通透，大廳規(guī)模大，用途較廣，位置相對(duì)較好，可以吸引連鎖商超前來(lái)投資， 這樣不僅為周邊居民提供生活便利， 還可降低公司經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)， 吸

7、引較大的投資， 投資方不可能幾個(gè)月因?yàn)樾б娌缓镁筒蛔隽?，它最起碼要堅(jiān)持二年， 這樣就會(huì)給公司提供更多的時(shí)間尋找下一個(gè)潛在優(yōu)質(zhì)客戶，為公司創(chuàng)造效益最大化。該底商也可以酒樓、娛樂(lè)等其它行業(yè)。、其它在建或未建項(xiàng)目項(xiàng)目包括：櫧榆樹(shù) 20 號(hào)樓和 23 號(hào)樓底商和馬各莊回遷樓，前后朱各.下載可編輯莊回遷樓。根據(jù)燕房新城整體規(guī)劃， 以化四路口為中心， 周邊將建有大型居民社區(qū)，人口將迅速膨脹，未來(lái)幾年將成為房山城區(qū)的第二中心區(qū)。我公司馬各莊回遷樓和前后朱各莊回遷樓項(xiàng)目正在該區(qū)域中心地帶，升值潛力無(wú)限，待商業(yè)房建成后，可以采取高開(kāi)低收的原則，吸引一部分投資者前來(lái)投資，創(chuàng)造良好的商業(yè)環(huán)境，培養(yǎng)市場(chǎng)。中心區(qū)規(guī)模形

8、成后，可根據(jù)切實(shí)情況加以調(diào)整，構(gòu)筑合理商業(yè)布局。根據(jù)燕房新城總結(jié)規(guī)劃，將形成人口規(guī)模 25 萬(wàn)人的新型城市，公司規(guī)模也將不斷擴(kuò)大，自有商業(yè)資產(chǎn)也會(huì)更多，創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)成為公司長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略任務(wù)之一。相信不遠(yuǎn)的將來(lái)公司自有商業(yè)資產(chǎn)將成為除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)外最主要的經(jīng)濟(jì)收入來(lái)。二、 SWOT分析p Strength( 優(yōu)勢(shì) )、政府優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目為新城建設(shè)的重要組成部分。、地塊優(yōu)勢(shì)：北大寺項(xiàng)目和櫧榆樹(shù)項(xiàng)目均在中心城區(qū)范圍內(nèi)。、項(xiàng)目規(guī)模：公司將來(lái)會(huì)在本地區(qū)有大量商業(yè)用房，會(huì)對(duì)本地區(qū)商業(yè)形成巨大影響力。、整合營(yíng)銷：本地區(qū)休閑產(chǎn)業(yè)，高端商業(yè)設(shè)施相對(duì)比其它城區(qū)有較大不足，而隨著公司的發(fā)展，商業(yè)體量的不斷增加可以支持合理

9、化產(chǎn)業(yè)總局的總體規(guī)劃。Weakness(劣勢(shì) )、區(qū)位劣勢(shì)：北大寺項(xiàng)目雖位于中心城區(qū)，但不在商業(yè)氣氛農(nóng)厚的南大.下載可編輯街，而是在商業(yè)氣氛較弱的北大街，而且已經(jīng)有一處大型商業(yè)設(shè)施美廉美大廈了，人氣很難聚集。其它項(xiàng)目更是離南大街較遠(yuǎn)，而且周邊社區(qū)規(guī)模還未形成，商業(yè)設(shè)施更幾乎為零，短期內(nèi)無(wú)法形成優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)。、道路交通：北大寺項(xiàng)目綜合樓正面為小馬路，項(xiàng)目的西側(cè)才是城區(qū)主街，不利于項(xiàng)目整體形象， 其它項(xiàng)目道路更為糟糕， 幾乎全部為土路，所以現(xiàn)在很難反應(yīng)項(xiàng)目的價(jià)值。、消費(fèi)習(xí)慣：北大寺項(xiàng)目位于城關(guān)北大街，本地區(qū)消費(fèi)者和其他城鎮(zhèn)消費(fèi)者均習(xí)慣于在商業(yè)發(fā)達(dá)的南大街消費(fèi)，北大寺項(xiàng)目輻射人口不多。其它項(xiàng)目輻射人

10、口更少。Opportunity(機(jī)會(huì) )、人口：將來(lái)隨差舊城改造和新城建設(shè)，人口將大幅度增加，消費(fèi)能力進(jìn)一步增強(qiáng)，項(xiàng)目有良好的人口環(huán)境。、來(lái)自市場(chǎng)：目前城關(guān)地區(qū)缺少先進(jìn)商業(yè)業(yè)態(tài)，沒(méi)有形成特色商圈，商業(yè)布局較為單一（服飾） 、休閑產(chǎn)業(yè)落后，其他業(yè)態(tài)不足，都是我們補(bǔ)充業(yè)態(tài)的機(jī)會(huì)。Threat( 威脅 )、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：投資者經(jīng)營(yíng)實(shí)力差，先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)少，當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)能力不強(qiáng)，都是公司商業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的潛在威脅，如果定位不好，宣傳不到位，招商引資質(zhì)量低的話，將會(huì)導(dǎo)致大量商業(yè)資產(chǎn)閑置（一些散戶由于資金實(shí)力差，或盲目經(jīng)營(yíng)都會(huì)因?yàn)樾б娌疃P(guān)閉，而后租戶又招不上來(lái)。）。.下載可編輯、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)：由于我司商業(yè)資產(chǎn)分散，單

11、體規(guī)模不大，不容易吸引強(qiáng)勢(shì)品牌入駐，項(xiàng)目單體競(jìng)爭(zhēng)力不大。、公司自身：公司目前沒(méi)有管理自有商業(yè)資產(chǎn)的團(tuán)隊(duì)，不能合理運(yùn)用業(yè)態(tài)，掌握業(yè)態(tài)對(duì)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的選擇，公司自有商業(yè)資產(chǎn)將很難達(dá)到效益最大化。對(duì)于自有商業(yè)資產(chǎn)的管理對(duì)于自有商業(yè)資產(chǎn)的管理應(yīng)包含商業(yè)招商，物業(yè)管理等項(xiàng)，通過(guò)專業(yè)的管理，把公司的商業(yè)資產(chǎn)像滾雪球般越滾越大。一、 商業(yè)房招商管理、人員配置1）招商主管一名：總負(fù)責(zé)、策劃，工資 20_2）招商人員一名：具體執(zhí)行，工資 15003）招商聯(lián)絡(luò)員一名：負(fù)責(zé)聯(lián)系及客戶安排，工資 15004）市場(chǎng)推廣專員一名：負(fù)責(zé)廣告宣傳、項(xiàng)目推廣，工資1500、招商相關(guān)資料的準(zhǔn)備1）招商說(shuō)明書2）租賃合同3）定租確認(rèn)書

12、4）招商流程表5）退房申請(qǐng)表、 招商方式電話聯(lián)系：主動(dòng)聯(lián)系目標(biāo)客戶。.下載可編輯網(wǎng)絡(luò)招商：利用網(wǎng)絡(luò)資強(qiáng)大的優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步擴(kuò)大目標(biāo)客戶群。面對(duì)面溝通：通過(guò)此種方式可以更加深入了解客戶的需求及實(shí)力等。、客戶鎖定1）商務(wù)賓館及大型娛樂(lè)2）專業(yè)市場(chǎng)3）連鎖百貨4）麥當(dāng)勞等地區(qū)空白且有影響力的快餐業(yè)5）銀行、證券業(yè)6）其它行業(yè)、招商政策的制定（附政策優(yōu)惠表）付款方式：分小商鋪和大商家兩種情況。1）小商鋪：首付定金（按實(shí)際情況） 、租賃合同簽定支付其余全部租金，租金一年一付，下次付款須提前個(gè)月支付。2）大商家：根據(jù)實(shí)際談判情況，由招商部及上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)確定?！胺孔飧唛_(kāi)低收”：房租的高低直接影響到商家和公司雙方的利益

13、，同時(shí)也體現(xiàn)公司自有商業(yè)資產(chǎn)的價(jià)值和商業(yè)資產(chǎn)的檔次及品質(zhì)，在啟動(dòng)市場(chǎng)階段確定租金價(jià)位時(shí)，建議租金應(yīng)高開(kāi)低收即前三年（建議合同一簽簽三年，這樣公司可以保持主動(dòng)性。）租金訂到一個(gè)較高水平，然后通過(guò)免租、免物業(yè)費(fèi)等優(yōu)惠政策，來(lái)調(diào)整與周邊租金的價(jià)格水平，滿三年后租金根據(jù)市場(chǎng)情況在確定三年后的市場(chǎng)租金價(jià)格。.下載可編輯“放水養(yǎng)魚” , 裝修期間免租金政策根據(jù)入住商家的規(guī)模，品牌給予一定的裝修免租期，小商家為個(gè)月裝修免租，大商家、大品牌應(yīng)該雙方協(xié)議免租期。允許一定范圍內(nèi)改變房屋布局：經(jīng)營(yíng)者根據(jù)經(jīng)營(yíng)的實(shí)際需要，在符合技術(shù)規(guī)范和不改變建筑主體結(jié)構(gòu)的情況下，可以根據(jù)自己經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的需要進(jìn)行改造，以最大限度滿足經(jīng)營(yíng)

14、者的需要。政策優(yōu)惠表：內(nèi)容面積優(yōu)惠政策付款方式優(yōu)惠品牌優(yōu)惠項(xiàng)目100 -20_20_ -500500 以1 年3 年國(guó)內(nèi)國(guó)際知國(guó)內(nèi)普上名通租金9-9.5 折9-9.5 折8.5 折9.5 折8.58.5 折9.5 折折物業(yè)費(fèi)不優(yōu)惠不優(yōu)惠協(xié)商不優(yōu)協(xié)商協(xié)商不優(yōu)惠惠裝修管理不優(yōu)惠協(xié)商可免協(xié)商協(xié)商可免協(xié)商費(fèi)免租期個(gè)月1-3 個(gè)月3-6 個(gè)月6-9 個(gè)月1-3 個(gè)月備注優(yōu)惠政策折扣限于第一年總租金，折扣后不享受重復(fù)優(yōu)惠。、市場(chǎng)推廣：現(xiàn)在市場(chǎng)上廣告宣傳主要有電視、廣播、報(bào)紙、雜志、戶外及印刷品廣告（印刷DM單）。電視、廣播、戶外因費(fèi)用高則不在考慮范圍內(nèi)，應(yīng)以報(bào)紙和印刷 DM單方式宣傳，推廣，有費(fèi)用低和受眾

15、面廣的優(yōu)點(diǎn)。另外一種.下載可編輯方法就是網(wǎng)絡(luò)，如： 58 同城，趕集網(wǎng)等。二、物業(yè)管理、人員配置物業(yè)主管 1 名：主持物業(yè)全面工作， 協(xié)調(diào)工作人員工作地點(diǎn)， 月薪 20_ 元。物業(yè)電工名：負(fù)責(zé)所有商業(yè)資產(chǎn)與電相關(guān)的工作，月薪每人1500 元。物業(yè)水暖工名： 負(fù)責(zé)所有商業(yè)資產(chǎn)與水暖相關(guān)的工作，月薪每人 1500 元。物業(yè)保安：根據(jù)商業(yè)資產(chǎn)的使用情況配置，以現(xiàn)有商業(yè)資產(chǎn)計(jì)算，需保安8-10 名，負(fù)責(zé)管理區(qū)日常治安及監(jiān)控系統(tǒng)，月薪每人1000 元。物業(yè)費(fèi)收款員：可以公司財(cái)務(wù)部代收。清潔工：北大寺2 人，七號(hào)樓人，月薪1000 元。、物業(yè)費(fèi)的制定標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)包含以下費(fèi)用：1）管理、服務(wù)人員的工資。

16、2）物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行，維護(hù)費(fèi)用。3）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用。4）物業(yè)管理區(qū)域衛(wèi)生清潔費(fèi)用。5）辦公費(fèi)用。6）物業(yè)管理的固定資產(chǎn)折舊7）經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。由于住宅物業(yè)管理費(fèi)實(shí)行分等級(jí)認(rèn)定，實(shí)行政府定價(jià)或者指導(dǎo)價(jià)。而底層商業(yè)房實(shí)行市場(chǎng)協(xié)議物業(yè)管理費(fèi)，建議物業(yè)收費(fèi)應(yīng)2.5 元 / 平米 / 月。（例：北大寺項(xiàng)目需主管名，月薪20_ 元；電工名，月薪1500 元；.下載可編輯水暖工名，月薪 1500 元；保安名，月薪每人 1000 元；清潔工名，月薪每人 1000 元；所有人工成本為 13000 元，以北大寺可用租賃面積 8000 平米計(jì)算，每月物業(yè)費(fèi)收取 2 萬(wàn)元，除去人工成本尚余 7000 元，應(yīng)可夠支付共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)、辦公費(fèi)用、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)等。）、 為良好的體現(xiàn)公司形象，體現(xiàn)物業(yè)價(jià)值，應(yīng)制定一套完整的物業(yè)服務(wù)方案。1）員工形象員工形象可根據(jù)公司現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。2）禮貌禮節(jié)使用禮貌用語(yǔ)，實(shí)行微笑服務(wù)。3）秩序維護(hù)服務(wù)： 24 小時(shí)值班守衛(wèi)監(jiān)控系統(tǒng)，消防管理，車輛交通秩序等。4）設(shè)備、設(shè)施管理維修服務(wù)： 專業(yè)人員負(fù)責(zé)設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)行、 管理、維修。5）保持管理區(qū)域內(nèi)衛(wèi)生：由清潔工人認(rèn)真、逐層清潔。自有商業(yè)資產(chǎn)效益分析p 自有商業(yè)資產(chǎn)的收入主要來(lái)是租金。根據(jù)城關(guān)地區(qū)商業(yè)設(shè)施租賃的價(jià)格