產品質保期管理細則

1、天津天?；ü煞萦邢薰井a品質保期管理細則、總則為了明確質保期維修責任，及時有效的進行維修，提高質保期維 修管理水平，提高客戶滿意度，提升我司聲譽，特制訂產品質保期管 理細則（以下簡稱“本管理細則”）。、原則公正、及時、有效三、組織機構主責部門：房產公司銷售銷售客服部配合部門（子公司）：嘉創(chuàng)物業(yè)項目部，運維管理部、房產子公司工程部四：質保期間管理規(guī)定：為了維護天津天保基建在廣大消費者中的良好形象， 有效避免因承包人維修工作不及時、承包人員工消極怠工等情況而導致的購房人不滿，特制定客戶服務管理規(guī)定。要求房產子公司將此規(guī)定加入招標文件，作為管理依據，維修期間嚴格按照此規(guī)定執(zhí)行（詳見附件4）。工程質

2、量保修書作為質保期管理的重要依據， 此文件作為合同附件，作為管理依據，維修期間嚴格按照此規(guī)定執(zhí)行（詳見附件5）。五、工作流程：1 、物業(yè)前臺接到業(yè)主報修，填寫返修報修單（報修單見附件1）;15T一 infFnia e ruru r2 、返修報修單發(fā)到物業(yè)項目經理部工程部；3 、物業(yè)項目經理部工程部查看后判定維修單位，判定維修情況 如下：3.1 若由業(yè)主自己造成，則由業(yè)主自己維修。3.2 因業(yè)主使用不當造成房屋功能損壞的由業(yè)主自己維修。3.3 非業(yè)主造成的分為（1）、過保修期的維修范圍由物業(yè)按照相關規(guī)定進行維修。（2）、在保修期范圍內的通知房產子公司銷售客服部，由銷售客服部聯系施工單位（按照附件

3、 2） 確定施工單位維修時間）、施工單位按時到場）由施工單位維修，維修完畢后由業(yè) 主簽字并返回物業(yè)留檔；、施工單位不按時到場 則發(fā)質量維修通知單（以傳真形式發(fā)送（格式見附件3）,待此通知單發(fā)后仍然不按時到場，則： 由銷售客服部約定第三方施工單位維修第三方維修單位維修由銷 售客服部、物業(yè)與施工單位一起確定維修方案維修方案確認后由施 工方報維修費用明細 并報預算控制部確認維修費用 維修完成后 照相留底并現場確定工程量維修完成后由銷售客服部組織驗收并 驗收簽字維修完成確定維修完好由銷售客服部、 物業(yè)公司共同進行 工程量確認流程圖：六、相關表單:附件1報修單歷P業(yè)主姓名報修時間維修內容相關專業(yè)物業(yè)接單

4、人物業(yè)判定人意見附件2維修任務移交單歷P業(yè)主姓名報修時間維修內容相關專業(yè)物業(yè)發(fā)單人銷售客服部施工單位接單人年 月 日維修情況維修人簽字：驗收人確認簽字：附件3維修單位:維修位置報修時間維 修 內 容建設單位質量維修通知單編號:貴公司施工的（施工保修單位）（維修部位）（出現問題）根據貴我雙方保修合同，請貴司務必于日前派人前來維修，逾期，我司將根據雙方保修合同，委托第三方完成維修工作。維修費用將由我共同確認。此費用數額大小，貴方將無權提出異議。我司將從貴方任何一次工程款司與第三方 支付時加扣15%為我司的管理費也外,我司有權根據此類由第三方維修的情況每發(fā)生一次將貴司的質量保修期延用個月0特此函告（

5、公司公章）簽發(fā)人：月 日1、認證流程本確認單由銷售客服部填寫，作為零星維修工程結算依據。2、認證規(guī)定:乙方在接單后。沒有按照規(guī)定日期到場維修視為同意扣款。3、本表一式兩份，雙方各執(zhí)一份，甲方由預算控制部存檔。附件4:客戶服務管理規(guī)定:為了維護天?；ㄔ趶V大消費者中的良好形象， 有效避免因承包人對維修項目維 修工作不及時、承包人員工消極怠工等情況而導致的購房人不滿，特制定本規(guī)定： 1、在辦理入住后六個月內及保修期內供熱、供冷期間，各承包人維修人員必須 于每天9:00到售后服務部領取維修單并簽到，每缺勤一次扣除保修金500元。2、承包人維修人員接到維修單后，應立即到物業(yè)領取鑰匙（或與購房人取得聯

6、系，定時間維修），領取鑰匙后，應立即到存在問題的購房人家查看情況，問題 如不屬實可向物業(yè)澄清，如有疑問，可立即到客戶服務部進行詢問。如維修單問 題確實存在，應及時進行修復解決（如維修單上標有時間，以維修單所約定時間 為準）。3、維修單所述問題完工后，應于24小時內返回客戶服務部，維修單每晚送回一 天則承包人向發(fā)包人支付違約金 200元，并承擔由此引起的一切賠償責任。4、如現場無維修人員或不能及時解決維修問題，以及維修質量不能達到有關質 量要求或購房人要求，由客戶服務部制定解決方案，并按方案實施。由此產生的 一切費用及賠償損失由該承包人負責。費用雙倍從該承包人工程款中扣除，客戶 服務部、購房人簽

7、字認可后即為有效，不必再行通知責任單位。5、承包人的維修人員應訓練有素，禮貌待人，耐心解答購房人提出的各項工程 問題。維修人員在維修單元內嚴禁吸煙、吐痰、大小便，一經發(fā)現，違者向發(fā)包 人支付違約金500元并承擔由此產生的一切損失。6、維修人員在已裝修完畢或完成地面裝修的房間施工時， 維修人員應自備鞋套。 7、承包人維修人員完工后，應將維修過程中產生的垃圾裝袋并帶走，扔到垃圾 筒中，嚴禁凌空拋撒，未清理者向發(fā)包人支付違約金500元。7、維修人員維修完畢后，應請購房人在維修單上簽署意見。附件5:工程質量保修書發(fā)包人（全稱）：天津濱海開元房地產開發(fā)有限公司（或天保房地產開發(fā)有限公司）承包人（全稱）：

8、（ 中標單位）發(fā)包人和承包人根據中華人民共和國建筑法和建設工程質量管理條例， 經協商一致就 （工程全稱）簽訂工程質量保修書。一、工程質量保修范圍和內容承包人在質量保修期內，按照有關法律規(guī)定和合同約定，承擔工程質量保修 責任。質量保修范圍包括地基基礎工程、主體結構工程，屋面防水工程、有防水要 求的衛(wèi)生問、房間和外墻面的防滲漏，供熱與供冷系統(tǒng)，電氣管線、給排水管道、 設備安裝和裝修工程，以及雙方約定的其他項目。具體保修的內容，雙方約定如 下：包括但不限于以下內容：1.1 屋面漏雨，煙道、排氣孔道、風道不通或倒風等。1.2 室內地坪空鼓、開裂、起砂、有防水要求的地面漏水等。1.3 內外墻及頂棚抹灰等

9、飾面空鼓、脫落、開裂、面漿活起堿脫皮等。1.4 廁所、廚房、盥洗室地面泛水倒坡積水，外墻板漏水、陽臺積水等。1.5 水池、有防水要求的地下室漏水及地下室所有穿墻套管漏水。1.6 室內上下水管道漏水、閥門關閉不嚴，電氣開關及漏電保護器失靈、電 器具安裝不牢固、接頭松動、電線破損、短路、斷路等。1.7 鋼筋混凝土、磚石砌體結構及其它承重結構變形、裂縫超過國家規(guī)范和 設計要求。1.8 因承包人原因造成的其它質量問題。上述保修內容中，凡不屬于承包人承包范圍的，承包人可不承擔保修責任， 但如果發(fā)包人明確提出由承包人負責維修某項不屬于承包人承包范圍的工作時， 除非承包人確實沒有能力承擔，否則承包人應無條件

10、服從，所發(fā)生的費用由責任 方負責，發(fā)包人負責協調落實。2、凡屬于承包人原因造成的各部位的質量問題或其他缺陷，以及由于承包 人維修工作造成購房人和發(fā)包人的相關損失，本合同約定的均屬于承包人免費保 修責任范圍。3、由于承包人未按合同、國家、地方、行業(yè)規(guī)定的標準、規(guī)范和設計等要 求施工，或因其采購設備、材料和構件、配件質量不合格引起的質量問題，均由 承包人負責保修并承擔經濟責任。二、質量保修期根據建設工程質量管理條例及有關規(guī)定，工程的質量保修期如下：KI泉-HT一 iniFrKa e ruru r*1 .地基基礎工程和主體結構工程為設計文件規(guī)定的工程合理使用年限;2 .屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生

11、問、房間和外墻面的防滲為5年;3 .裝修工程為2年;4 .電氣管線、給排水管道、設備安裝工程為年；5 .供熱與供冷系統(tǒng)為2個采暖期、供冷期；6 .住宅小區(qū)內的給排水設施、道路等配套工程為 2年；7 .其他項目保修期限約定如下：本工程保修項目保修期限做以下補充： 承發(fā)包雙方根據本合同和 建設工程 質量管理條例以及其他法律、法規(guī)等有關規(guī)定，約定本工程的質量保修期以工 程通過竣工驗收，完善整改意見并正式移交發(fā)包人， 承發(fā)包雙方及監(jiān)理、前期物 業(yè)公司在工程竣工交付使用的移交書上簽字后交付購房人之日起開始計算。對于遺留項工程（即甩項工程）和有質量缺陷的工程（如果有） ，其保修期應分別按 遺留項工程或有質

12、量缺陷工程通過竣工驗收，且經承發(fā)包雙方及監(jiān)理、前期物業(yè) 公司在最終的竣工驗收交付使用的移交書上的簽字之日起開始計算。保修期限為除1-6條外包含以下內容：（1）、屋面防水工程、地下室防水工程、衛(wèi)生間、廚 房、陽臺和外墻面的防滲漏（包括臺風、暴雨等自然條件下的影響），為5年。（2）、保溫工程，為5年。（3）、其他項目的免費保修期均為 2年。若上述任一項目在其約定的保修期限內發(fā)生維修事宜，由承包人保修，保修完成由發(fā)包人、監(jiān)理、物業(yè)公司、購房人進行驗收，則該項目的保修期均自維修 驗收合格之日起，依據本附件相應的保修期限重新計算。其他約定：由承包人自制或采購的所有材料和設備 （包括發(fā)包人限價的材料 和設

13、備等）的保修期，應按國家、行業(yè)、地方、生產企業(yè)、以往慣例的要求和產 品說明等執(zhí)行，如上述這些保修期的規(guī)定相互之間有差異， 則承包人應無條件按 最長的日期和該產品最優(yōu)越的保修責任執(zhí)行。質量保修期自工程竣工驗收合格之日起計算。三、缺陷責任期工程缺陷責任期為24個月、缺陷責任期自實際竣工日期起計算。單位工程 先于全部工程進行驗收，單位工程缺陷責任期自實際竣工日期起算。缺陷責任期終止后，發(fā)包人應退還剩余的質量保證金。質、質量保修責任1 .屬于保修范圍、內容的項目，承包人應當在接到保修通知之日起 7天內 派人保修。承包人不在約定期限內派人保修的，發(fā)包人可以委托他人修理。2 .發(fā)生緊急事故需搶修的，承包人

14、在接到事故通知后，應當立即到達事故 現場搶修。3 .對于涉及結構安全的質量問題，應當按照建設工程質量管理條例的 規(guī)定，立即向當地建設行政主管部門和有關部門報告，采取安全防范措施，并 由原設計人或者具有相應資質等級的設計人提出保修方案，承包人實施保修。4 .質量保修完成后，由發(fā)包人組織驗收。五、保修費用保修費用由造成質量缺陷的責任方承擔。六、雙方約定的其他工程質量保修事項：（一）本工程質量保修書中 “二、質量保修期限”中“質量保修期自工程 竣工驗收合格之日起計算”及“三、缺陷責任期”調整為：本工程的質量保修期 以工程通過竣工驗收，完善整改意見并正式移交發(fā)包人， 承發(fā)包雙方及監(jiān)理、前 期物業(yè)公司，

15、在工程竣工交付使用的移交書上簽字后交付購房人之日起開始計 算。缺陷責任期終止后，發(fā)包人應退還剩余的質量保證金， 但專用條款中有其他 規(guī)定的按照專用條款執(zhí)行。（二）質量保修責任1、在工程保修期內，發(fā)包人負責質量保修工作的管理部門為發(fā)包人的客戶 服務中心。發(fā)包人在該管理部門設置專人負責對保修工作的管理，建立保修檔案，發(fā)包人保修負責人和保修聯系人的姓名及聯系方式由發(fā)包人在保修通知承包人。2、原則上應由承包人的項目經理擔任本工程保修工作的總負責人（以下簡 稱承包人維修經理），代表承包人全權負責本工程的保修工作。如果本工程全部 竣工驗收并移交發(fā)包人和物業(yè)公司后， 承包人項目經理不能專職負責本工程的保 修

16、工作，承包人應在第一次申請本工程竣工驗收時， 向發(fā)包人書面確認另外一名 承包人維修經理，該人選必須經過發(fā)包人的批準和認可， 否則無效。如承發(fā)包雙 方就承包人維修經理的人選不能達成一致， 發(fā)包人有權在上述承包人項目經理部 或其公司中選擇一名他認為合適的人擔當此職務。 承包人維修經理應有權代表承 包人全權處理與保修工作有關的全部事宜、 包括但不限于責任的區(qū)分、費用的確 認、違約金的認可、權利的行使、保修工作的實施等所有方面。承包人維修經理 所簽署的所有文件和單據等均視為承包人的最終意見、承包人不得再提出任何異議。3、承包人的維修辦公室設置在發(fā)包人指定的維修中心或事先約定并經發(fā)包 人書面同意的地點辦

17、公。承包人在保修期間的所有工作. 除合同另有規(guī)定外.所 有費用均由承包人承擔，包括但不限于辦公室的租賃、 水電、辦公費用以及合同 其他部分以明確的所有費用。承包人應在入住之前付款時.拿出合同尾款的 0.5%-1%（注：合同執(zhí)行部門可根據項目執(zhí)行情況酌情增減），作為發(fā)包人客戶服 務某金，如承包人違反本質量保修規(guī)定， 則發(fā)包人有權經物業(yè)公司確認后直接支 付給第三方維修單位，相應費用從保修款中直接扣除。4、保修期的前六個月，承包人應派出足夠的維修和管理人員常駐現場負責 維修工作：認真履行保修責任：要求服務周到：隨叫隨到：此后應在發(fā)包人通知 24小時內料到現場講行維修，履行保修義務，保證維修的質量及效

18、果。KI泉-HT一 infFnia e ruru r5、若發(fā)生緊急搶修事故，承包人在接到事故通知后，應當立即到達事故現 一 場搶修，承包人需指定專人在現場負責維修工作。在承包人人員到達之前，發(fā)包 人可采取適當的應急措施，費用由承包人承擔。具體時間如下：4.1 給排水、供電設施及線路出現故障，承包人須在接到通知后2小時內趕到現場，6小時內完成維修工作。4.2 其他情況，承包人須在接到通知后 24小時內趕到現場，48小時內完成 維修工作。如果不能解決，發(fā)包人有權直接從尾款中扣除購房人索賠的費用， 客 戶直接簽字接受，物業(yè)公司確認即可。承包人應在以上規(guī)定的時間內完成維修工作， 逾期未完成的，發(fā)包人有

19、權另 行委托第三方完成維修工作并確定價格（該價格是指依據 2012修繕定額結合當 期市場信息價格及承包人投標報價中的較高的報價計算），發(fā)生的相關費用發(fā)包 人有權在支付給承包人任何一次付款中扣除，無須爭得承包人同意。6、承包人未能及時進場維修或不能維修或未能在發(fā)包人指定的合理期限內 維修完好或經過兩次維修都未能修好或經承包人維修但未得到購房人認可的，發(fā)包人有權自行另請他人代為維修并確定價格（該價格是指依據2012修繕定額結合當期市場信息價格及承包人投標報價中的較高的報價計算），所有修復費用、賠償費用及發(fā)包人加收管理費（管理費用為修復費用的15%可以從發(fā)包人支付給承包人的任何款項中扣除， 但這不等

20、于解除承包人的任何應負的責任。 所發(fā)生 的費用超出保修款時，承包人應無條件承擔超出部分的費用，發(fā)包人有權就超出 部分向承包人追索。7、承包人每次維修完畢，應負責將施工現場清理干凈并在完成后取得發(fā)包 人、監(jiān)理、物業(yè)公司、購房人的驗收簽字。8、承包人的施工質量原因，導致購房人退房、補償等全部責任、費用及發(fā) 包人的損失均由承包人承擔。承包人授權發(fā)包人全權代表承包人與相關購房人進 行談判、承包人應在發(fā)包人通知有關費用的 14天內向發(fā)包人支付、否則發(fā)包人 將加收全部損失15%勺違約金從保修金中扣除、并要求承包人補充保修金。9、未經發(fā)包人同意、承包人不得擅自調整、更換所有與保修工作有關的人 員。如有調整和

21、更換、承包人必須提前三天將調整和更換的理由和新的聯系方式 及工作安排報發(fā)包人批準認可后執(zhí)行。 如因聯系中斷.發(fā)包人有權雇請第三方完 成保修等工作.所發(fā)牛的全部費用從其質量保修金中扣除。（價量節(jié)點）10、承包人必須按發(fā)包人耍求組織維修隊伍負責工程質量問題的保修，維修人員的工種應齊全.具體的人數和施工機械及工器具必須足以滿足維修工作的需 要，同時承包人必須準備一定的維修材料或可靠的貨源，確保維修工作得以及時、 準確地講行實施。11、如果發(fā)包人提出耍求，承包人應對某一項或某一階段的維修工作提出一 份書面維修報告，以向發(fā)包人說明目前維修的情況、維修講度、維修結構、善后 處理、以往工作的總結、擬采取的措

22、施、發(fā)包人需提供的配合等事官。12、在國家規(guī)定的工程合理使用期限內， 承包人應確保地基基礎工程和豐體KI泉HT一 iniFrKaE rurur*結構的質量。因承包人原因致使工程在合理使用期限內造成人身、財產、發(fā)A經濟損失以及發(fā)包人權益和名譽受損的， 承包人應承擔賠償責任。由于承包人的 施工質量原因（包括承包人的保修工作），導致購房人退房和對購房人進行補償 等所有責任、影響和費用均應由承包人承擔。承包人授權發(fā)包人全權代表承包人 與相關購房人進行談判。如雙方對上述施工質量原因（包括承包人的保修工作） 的責任歸屬產生異議時，需按天津市或天津開發(fā)區(qū)質量監(jiān)督檢查部門對責任歸屬 的鑒定意見執(zhí)行。13、對于

23、涉及結構安全的質量問題，應當按照房屋建筑工程質量保修辦法 的規(guī)定，立即向發(fā)包人和天津開發(fā)區(qū)建設行政主管部門 （或其他項目所在地建設 行政主管部門）報告，采取安全防范措施；由原設計單位或者具有相應資質等級 的設計單位提出保修方案，承包人實施保修。由此而發(fā)生的責任和費用由責任方 承擔。14、自本區(qū)域的全部工程竣工驗收合格并備案完畢之日起兩年后一個月內， 由發(fā)包人組織承包人、物業(yè)公司、監(jiān)理等有關單位進行一次全面綜合檢查。 檢查 通過后，承包人應就此前已發(fā)生的保修期工作進行總結，并對下一階段的保修工 作提出具體的整改和調整方案，最終形成一份書面報告，報發(fā)包人和工程物業(yè)管 理單位批準。15、發(fā)包人發(fā)給承

24、包人的維修單必須在規(guī)定的時間內返還，并詳細記錄 事故原因與維修過程，且需要有購房人簽字確認，否則無效。（三）質量保修金的支付1、承包人按本保修書”第六條款中（二）質量保修責任中 14款規(guī)定遞交的 工作報告經發(fā)包人、物業(yè)公司和監(jiān)理批準后，承包人應按本合同和發(fā)包人的有關 規(guī)定辦理質量保修金的結算和支付事宜。2、承發(fā)包雙方按本保修書規(guī)定完成質量保修金的結算后，發(fā)包人將剩余保 修款（無息）一次性支付給承包人（防水保修金除外）、承包人仍應繼續(xù)完成本保修書規(guī)定的保修工作。（四）其他1、承包人必須要按發(fā)包人的要求進行維修、對于超出發(fā)包人發(fā)出的維修 單范圍的維修工作.承包人應在接到發(fā)包人通知后的 8小時內以電話或其他最 快的方式與發(fā)包人進行聯系.以確認是否屬于承包人的維修范圍。否則對于超出 合同和本保修書范圍，且發(fā)包人沒有確認的工作， 其責任由承包人負責，所發(fā)牛 的費用也由承包人承擔。2、對于因保修不到位、不及時給發(fā)包人造成的購房人索賠、商譽損失，以 及因質量間題在保修過程中造成新的連帶損失等，承包人同意以損失額的115%按本保修書”第六條中（二）、第8款”的娜東對發(fā)包人講行賠償。3、承包人在購房人家維修時出現下列情況之一的，責任由承包人承擔，發(fā) 包人有權對承包人處以人民幣 500 元至M人民幣 100