“地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)”的13種模式及2大瓶頸

1、“地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)”的 13種模式及 2 大瓶頸“房地產(chǎn) +互聯(lián)網(wǎng)”可以誕生什么？這個問題激動著也困擾著所有地產(chǎn)人，明源君也一 直在思考這問題。 經(jīng)過資料收集和采訪， 明源君發(fā)現(xiàn)， 互聯(lián)網(wǎng)已經(jīng)深入改變了房地產(chǎn)行業(yè)開 發(fā)策劃、銷售、后期服務(wù)等一切環(huán)節(jié)，而且這種改變還在持續(xù)中。一、開發(fā)策劃階段1. 讓產(chǎn)品本身擁有互聯(lián)網(wǎng)思維：代表作品you+青年公寓you+國際青年社區(qū)在短期內(nèi)獲得可觀的盈利有難度，但它代表著一種新的思維，即注重未來的需求。 未來年輕人的生活與互聯(lián)網(wǎng)高度融合， 他們在住房消費上投入可能較少， 更愿 意把金錢用于消費娛樂上。 you+負(fù)責(zé)人劉昕強調(diào)，YOU的目標(biāo)只是22-32歲的人群，這一

2、群 體的用戶需要什么產(chǎn)品， 他們就去做什么產(chǎn)品， 并把這種產(chǎn)品做到極致， 這就是他理解的互 聯(lián)網(wǎng)思維。 比如， 公寓開辟出更多的公共空間給大家交流娛樂， 比如在房前屋后設(shè)置眾多機 關(guān)滿足他們的個性需求。2. 眾籌戶型、資金、客戶、土地、開發(fā)商等一切資源：代表企業(yè)萬通自由筑屋 萬通“自由筑屋” 把主動權(quán)交給了用戶： 一切圍繞用戶的需求， 重塑房地產(chǎn)開發(fā)的流程，并搭建線上、線下的專業(yè)系統(tǒng)，幫助用戶通過互聯(lián)網(wǎng)實現(xiàn)房地產(chǎn)定制化設(shè)計和訂單化生產(chǎn)。“自由筑屋” 的基本模式是： 通過自由筑屋線上平臺為依托， 讓用戶提前參與目標(biāo)產(chǎn)品 的設(shè)計互動和選擇， 達(dá)成一定的數(shù)量， 則進行群體性的訂單化生產(chǎn)。 在目標(biāo)地塊

3、和目標(biāo)產(chǎn)品 相對明確的情況下， 可以充分實現(xiàn)細(xì)分人群的聚集， 完成更加多樣、 更加社群化的群體定制 產(chǎn)品。 對于用戶來說，可以更好地實現(xiàn)好的產(chǎn)品、 合理的價格以及社群化居住的可能性。為 了幫用戶達(dá)成所需， 自由筑屋提供包括基于大數(shù)據(jù)系統(tǒng)的線上互動定制平臺、 整合的線下開 發(fā)服務(wù)系統(tǒng)資源、豐富的項目土地資源以及開放性的用戶所需生活配套供應(yīng)鏈資源。萬通同時也在眾籌開發(fā)商和土地。萬通眾籌的階段包括土地階段眾籌、 產(chǎn)品定位階段眾籌、 營銷階段眾籌、 運營階段眾籌。 其中， 土地階段眾籌實現(xiàn)購房用戶參與股權(quán)投資； 產(chǎn)品定位階段眾籌實現(xiàn)產(chǎn)品定制； 營銷階 段眾籌實現(xiàn)尋找粉絲、規(guī)模銷售；在運營階段眾籌，實現(xiàn)

4、開發(fā)商作為 GP成立有限合伙企業(yè)。明源君認(rèn)為， 萬通提出的模式包括了所有的眾籌模式， 但到底哪些階段的眾籌可以成功 仍有待時間檢驗。3.3D 虛擬施工 +工程質(zhì)量追蹤系統(tǒng)：代表企業(yè)龍湖 在龍湖，手工畫圖人眼讀圖已經(jīng)成為過去，龍湖的 IT 系統(tǒng)已更新至第四代。二維的平 面圖已經(jīng)升級到 3D虛擬搭建。也正因為如此， 龍湖在模塊的搭建上更細(xì)化， 別的開發(fā)商會以容積率來搭建， 而龍湖會 細(xì)致到道路景觀、平面布局，甚至戶型。類似檐口構(gòu)造、門窗體系、墻體顏色等這些“零部 件”，也都被固定下來形成可復(fù)制的標(biāo)準(zhǔn)，它們加起來有 300 多項，光是檐口的構(gòu)造就有 5 種，對應(yīng)著不同的建筑形態(tài)。龍湖的系統(tǒng)可以虛擬施

5、工， 也就是各施工單位的入場順序都可以確定下來， 這保證了龍 湖的工藝能被細(xì)化到驚人的程度。2011 年，龍湖上馬了一套客戶投訴及工程質(zhì)量追蹤系統(tǒng)。這個系統(tǒng)把所有的客戶投訴 收集歸類，分為 150 多種。然后， 將這些信息追溯至土建工程師， 并與人力資源系統(tǒng)打通， 納入績效考核系統(tǒng) 投訴與相關(guān)人員未來升遷、 獎金掛鉤。 這 150 多種投訴還將最終追溯到承建標(biāo)段的乙方 總包和專業(yè)分工方， 再與成本系統(tǒng)打通， 進入龍湖的戰(zhàn)略分工方體系， 直接影響“金牌戰(zhàn)略 分工方”的評選。排名后三分之一的工程分包方年度績效考核不能得A,而“金牌戰(zhàn)略分工方”則可以在龍湖未來的招標(biāo)里比別人享受一定的優(yōu)惠。如果分包方

6、的質(zhì)量持續(xù)排名靠末， 則可能取消分包資格。 對分包方來說， 要想得到未來潛在的千萬元利潤， 就應(yīng)該在現(xiàn)在多花 兩百萬元把事情做好。二、產(chǎn)品銷售階段4. 眾籌買房共享收益：代表產(chǎn)品房寶寶，代表企業(yè)遠(yuǎn)洋地產(chǎn) 明源君認(rèn)為其實這種模式只是眾籌中很小的一部分，只是做的企業(yè)很多。2014 年中旬， P2P 公司團貸網(wǎng)推出眾籌買房產(chǎn)品“房寶寶” ?！胺繉殞殹?2014 年 6 月首 次上線，眾籌目標(biāo)是位于東莞的中信御園四期別墅?？偣?400 多萬的眾籌目標(biāo)只用了 22個小時達(dá)成，結(jié)束時年化約為 40%，但房寶寶本身不承諾保本、保息。其模式相當(dāng)于眾人湊 錢買別墅， 關(guān)于是否售出或繼續(xù)持有等問題則由眾籌參與者共

7、同投票。房屋產(chǎn)權(quán)屬于第三方公司，與實際參與者形成委托協(xié)議約定代持的權(quán)利義務(wù)， 由擔(dān)保公司對第三方管理公司的行 為進行擔(dān)保。之后， 萬科與搜房網(wǎng)先后發(fā)起了 “房產(chǎn)眾籌” 活動，兩家都提出了購房者最低投資 1000 元、最高年化 40%的口號。平安好房網(wǎng)也推出了用戶最低眾籌額為100 美元的眾籌，參與者按季度領(lǐng)取“房租”收益，需持有 2-3 年后才可考慮出售房產(chǎn)。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)和京東金融的眾籌界面， 2014 年 11 月 12 日顯示參與人數(shù)近 180000 人，眾籌 金額達(dá) 1200 萬。 11 日由于參與人數(shù)眾多，眾籌頁面還癱瘓過一次。這次遠(yuǎn)洋地產(chǎn)“貢獻” 出的 11 套房源，原價最高的 134.

8、4 萬元，位于北京遠(yuǎn)洋新天地，原價最低的為 24.8 萬元， 位于秦皇島遠(yuǎn)洋海世紀(jì)。 遠(yuǎn)洋與京東的這次合作， 雙方都不會向?qū)Ψ礁顿M， 而是拿出各自的 資源進行合作。5. 全新經(jīng)紀(jì)人角色：代表企業(yè)房多多、平安好房“房多多”已經(jīng)是行業(yè)里最知名的 020公司，它的概念是做交易式的、基于效果付費的 地產(chǎn)電商。 房多多鼓勵房主將信息直接放到網(wǎng)絡(luò)上， 使房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人變成一個提供線下服務(wù)的 角色。另一方面，房多多說服萬科、龍湖、保利等多家著名地產(chǎn)商將新盤放到平臺上，讓房 產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人進行推廣 （也就是業(yè)內(nèi)所說的“一、二手聯(lián)動” ） ，房多多向地產(chǎn)商收取傭金，經(jīng)紀(jì) 人獲得激勵。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是房多多平臺上相當(dāng)核心的角色

9、。平安好房的特點在于全民皆可當(dāng)經(jīng)紀(jì)人。三、后期服務(wù)階段6. 線上整合線下資源，后期服務(wù)改變物業(yè)形態(tài)：代表企業(yè)途家、萬科、藍(lán)光途家網(wǎng)是中國領(lǐng)先的中高端度假公寓平臺。途家的服務(wù)內(nèi)容包括“管家”、“托管”、“交換入住”。途家管家服務(wù)并采用美國斯維登酒店管理體系，為異地不動產(chǎn)持有者提供入戶管 家服務(wù)； 途家托管服務(wù)采用開放式托管服務(wù)合約， 在不限制業(yè)主任何自住時間的前提下， 將 空余時間實現(xiàn)出租， 最大限度地實現(xiàn)資產(chǎn)增值； 交換入住服務(wù)為客戶提供不動產(chǎn)分享體驗的 會員制服務(wù)，客戶可用持有房產(chǎn)入住權(quán)置換途家分布全國的度假公寓入住權(quán)。北京萬科與途家網(wǎng)確立了合作關(guān)系，由萬科開發(fā)的天洋萬科北戴河小鎮(zhèn)特別打造一

10、站式專屬管家服務(wù)體系，推出空置房屋托管、行車景點票務(wù)代訂等個性化增值服務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)商藍(lán)光地產(chǎn)的新物業(yè)品牌“藍(lán)途COM國際青年公寓”也是和途家網(wǎng)聯(lián)手，在物業(yè)服務(wù)上引入互聯(lián)網(wǎng)思維，由此將中國服務(wù)式公寓帶入020的全新時代。藍(lán)途 COM青年將完全顛覆傳統(tǒng)公寓理念，小區(qū)內(nèi)免費WIFI全覆蓋，每一個藍(lán)途 COM青年年國際公寓都將設(shè)置公共活動空間， 24 小時便利店、洗衣房、桌球室、小型影院、咖啡廳、小酒吧、 圖書室等為住戶服務(wù)的功能都將配備到位。下載藍(lán)途COM勺手機APP客戶端，小區(qū)住戶可以建立社交圈、跳蚤市場，英語好甚至 可以在這里招學(xué)生。 可以通過手機預(yù)約家政、 訂餐、超市送外賣。 線上途家網(wǎng)可以

11、預(yù)訂房源， 住戶擁有藍(lán)途專屬的社交平臺、社區(qū)電子商務(wù)平臺。7. 智慧辦公、智慧園區(qū)，整合內(nèi)外資源從中獲利：代表企業(yè)綠地、瑞安房地產(chǎn)綠地智慧辦公 2.0 升級版使用后， 大廈的超級秘書可以提醒每天的日程， 辦公室的云桌 面可以同步異地顯示辦公室桌面的全部資料， 業(yè)主卡將可以全球聯(lián)網(wǎng)并在各地車庫自動感應(yīng)、 自動開啟。 通過寫字樓的微信操作平臺可以預(yù)約健身房、 會議室以及處理一系列行政辦公類 事務(wù)， 還可以通過微信下單商城的咖啡、 預(yù)約瑜伽房的課程等， 這些需求都可以在辦公室里 輕松完成。瑞安房地產(chǎn)建設(shè)的創(chuàng)智天地園區(qū)，給企業(yè)打造了“一站式服務(wù)平臺” ，通過對創(chuàng)新資源 的整合， 幫助企業(yè)擴大自己的創(chuàng)新

12、合作網(wǎng)絡(luò)， 園區(qū)會為入駐企業(yè)提供齊全的功能配套， 例如 進行集中采購為企業(yè)節(jié)約成本。 園區(qū)作為入駐企業(yè)和外界進行溝通的平臺， 也可以為園區(qū)內(nèi) 存在上下游關(guān)系的企業(yè)提供交易服務(wù)， 從而對企業(yè)之間的資源完成整合， 園區(qū)在這些交易中 賺取部分差價，目前這種盈利模式已經(jīng)比較成熟。另一種模式中， 開發(fā)商能夠利用自己的智慧辦公系統(tǒng)， 對入駐企業(yè)的經(jīng)營情況進行大數(shù) 據(jù)分析， 可以為企業(yè)尋找合適的交易對象。 新型服務(wù)式辦公空間在為入駐企業(yè)提供靈活、 智 慧的辦公空間的基礎(chǔ)上， 還可為有需求的入駐企業(yè)提供諸如金融服務(wù)等多元化的跨界服務(wù)支 持。辦公空間可以通過評估各家入駐企業(yè)的商業(yè)模式，從中選擇最有潛力的企業(yè)進行

13、投資。8. 智能家居，提高產(chǎn)品附加值，平臺用于后期經(jīng)營：代表企業(yè)新城控股、華潤 新城控股高級副總裁歐陽捷表示， 隨著房地產(chǎn)由粗放向集約式轉(zhuǎn)型， 產(chǎn)品設(shè)計也逐漸由 標(biāo)準(zhǔn)化向個性化轉(zhuǎn)型， 房企選擇為旗下部分產(chǎn)品線配置智能家居以提高項目的含金量； 更重 要的是， 隨著移動互聯(lián)網(wǎng)大潮的來臨， 手機取代電腦成為人們最常用的設(shè)備， 以手機為遙控 核心的智能家居系統(tǒng)迎合了這股潮流，需求獲得極大釋放。華潤置地下的華潤萬橡府項目，與小米聯(lián)合打造智能家居體驗中心；景瑞地產(chǎn)與海爾U-HOME智慧社區(qū)簽署戰(zhàn)略合作，擬推出整合海爾照明系統(tǒng)、空氣凈化器、安防套裝等智能 家居設(shè)備的別墅產(chǎn)品。明源君認(rèn)為， 智能家居前期提高產(chǎn)

14、品附加值只是開始。 后期， 這些安裝在客戶家中的平臺在廣告、大數(shù)據(jù)、 O2O中的價值將進一步體現(xiàn)出來。9. 與智慧平臺合作，雙方粉絲流量互導(dǎo)：代表企業(yè)當(dāng)代置業(yè) 這種模式和智能家居的區(qū)別在于先期有某些互動， 后期有盈利模式。 當(dāng)代置業(yè)與樂視合 作的智慧社區(qū)、智慧酒店、智慧體驗中心，不是指簡單的通過互聯(lián)網(wǎng)推廣、銷售產(chǎn)品，其本 質(zhì)是雙方粉絲的流量互導(dǎo)。就在每個城市的體驗中心建立一個智慧社區(qū)、 智能家居體驗區(qū)， 這個區(qū)域既是城市體驗 館，又是樓盤的行銷動線中重要的環(huán)節(jié)， 粉絲來體驗時成為樓盤的客戶， 樓盤的客戶也是潛 在客戶。建立在雙方準(zhǔn)確客群細(xì)分基礎(chǔ)上的精準(zhǔn)營銷，費效比原高于傳統(tǒng)模式。智慧社區(qū)的生活

15、方式將圍繞的一個大屏（智能電視）+一個小屏（智能手機）來展開， 絕大部分與業(yè)主衣、食、住、行、娛、教、醫(yī)的相關(guān)需求都是以這兩個終端傳遞出去，大屏 側(cè)重解決娛樂、教育、醫(yī)療等問題，小屏側(cè)重解決社交、購物、餐飲等問題。當(dāng)代置業(yè)要做的不是單純依靠線上渠道解決， 而是整合社區(qū)集群的各種供應(yīng)鏈資源， 去 中心化的致力于社區(qū)業(yè)主的服務(wù)和物業(yè)管理。 當(dāng)代置業(yè)認(rèn)為， 對于企業(yè)建立客戶至上的核心 目的是控制客戶需求的流量，即客戶由多少需求是通過你這個平臺直接或間接實現(xiàn)的10. 互聯(lián)網(wǎng) +增值服務(wù) +物業(yè)，引入服務(wù)商：代表企業(yè)樂生活、彩生活 彩生活通過互聯(lián)網(wǎng)、智能化、自動化、改造升級，對傳統(tǒng)物業(yè)管理內(nèi)容進行改革，

16、所有 的業(yè)務(wù)都實現(xiàn)了 E化，E繳費、E投訴、E評價，這些都已經(jīng)通過互聯(lián)網(wǎng)來實現(xiàn)。并由一個 具體的服務(wù)的提供者轉(zhuǎn)變成一個產(chǎn)品和服務(wù)的平臺， 為業(yè)主的居家生活服務(wù)。 把所有的這些 服務(wù)都把它標(biāo)準(zhǔn)化， 變成平臺上的服務(wù)， 把它轉(zhuǎn)交給其它的供應(yīng)商來提供， 彩生活則只做平 臺。彩生活圍繞家庭這個場景來提供服務(wù)，在線下把原來的管理處變成彩生活體驗空間。明源君認(rèn)為， 樂生活的模式有與彩生活類似的地方， 但也有與彩生活不同的地方， 它的 供應(yīng)商更加精選， 服務(wù)更加精選， 樂生活并不裁剪原來的保安保潔的人數(shù)， 而是把他們的碎 片時間集中起來，為020的最后一公里服務(wù)。其服務(wù)也并不完全都是為了盈利， 比如團購皆

17、為免費，只為提高粘性。11. 自建云、端，打造服務(wù)社區(qū)：代表企業(yè)龍湖基于大數(shù)據(jù)的線上服務(wù)是“云” ，而社區(qū)內(nèi)的服務(wù)則是“端” ，龍湖的“云”和“端”是 同時進行建設(shè)的。 龍湖的互聯(lián)網(wǎng)云社區(qū)交互平臺建設(shè)將分三個三年計劃進行。第一階段是硬件平臺的探索， 2014 年前已經(jīng)完成；第二階段是軟件平臺的建設(shè)， 2014 年全面推動；第三 階段是平臺功能完善，豐滿業(yè)主云社區(qū)的體驗功能。2014 年，除了智慧龍湖的“云”打造之外， “端”的建設(shè)也同步落地。其中比較代表性 的是 “社區(qū)六大件”的啟動。 2014 年，龍湖投入 1 億元建設(shè)“社區(qū)六大件工程” ，包括洗 衣店、藥店、快餐店、五金店、ATM機、便利

18、店，基本上能覆蓋前期業(yè)主生活的需求。2014年 6 月 26 日，紫云臺一期別墅交房。業(yè)主們驚喜地發(fā)現(xiàn)，就在這一天，小區(qū)里同時開了快 餐店、五金店、蔬果店、便利店、甚至還有一家房屋租售中心?！拔飿I(yè)服務(wù)智能化系統(tǒng)平臺”一一龍湖社區(qū)生活A(yù)PR在2014年正式上線，標(biāo)志著重慶首個物業(yè)領(lǐng)域的云端平臺正式落地。社區(qū)生活A(yù)PP具備日常支付功能， 業(yè)主可實現(xiàn)水電氣繳費；未來2、3年，業(yè)主可通過 APP對所有龍湖的服務(wù)包括物業(yè)、家政等下達(dá)指令，并實 現(xiàn)居家智能化等功能” 。而龍湖商業(yè)APP也將上線，初期可將龍湖 17萬商業(yè)會員納入其中，實現(xiàn)導(dǎo)航、訂單、消費、 交易等功能， 還可享受自動送貨上門服務(wù)， 通過此平

19、臺，還能對商家的經(jīng)營服務(wù)行為 實行智能分析， 幫助商家發(fā)現(xiàn)問題， 讓商業(yè)經(jīng)營更完善。 舉例來說，龍湖在時代天街引進漫 咖啡、 24 小時書城等，讓購物與體驗結(jié)合 ; 利用移動互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，打造智能商圈系統(tǒng); 建立商戶客流系統(tǒng)，以了解每家商戶的進店客流數(shù)，協(xié)助商戶診斷經(jīng)營問題。龍湖集團流程與信息管理部總經(jīng)理萬國鋒說： “未來生活應(yīng)該就是這樣的，你手機一調(diào) 出來就可以看到家里的情況， 利用你的碎片時間更高效的提高你的生活水平。 夏天通過智能 系統(tǒng)回家可以先提前啟動空調(diào)。 社區(qū)有流動導(dǎo)航圖， 來客掃描就進入提示。 自動車牌識別進 入與車庫導(dǎo)航提示系統(tǒng)， 龍湖商家聯(lián)盟成本價會員服務(wù)， 社區(qū)安保智能識別系

20、統(tǒng)， 早上手機 預(yù)訂早餐生活中心遞送進戶。 ”四、大數(shù)據(jù)等線上資源挖掘12. 大數(shù)據(jù)本身產(chǎn)生價值：代表產(chǎn)品U元寶發(fā)明人從廣告收入模式產(chǎn)生靈感，認(rèn)為人的關(guān)注度是有價值的， U 元寶利用移動技術(shù)， 統(tǒng)計消費者逛街到達(dá)某些特定位置的次數(shù)。 是一款能給消費者外出逛街帶來樂趣的獎勵應(yīng)用， 在逛街時，即使沒有消費也能獲得 U元獎勵回饋，可以使用U元兌換成所喜歡的奢侈大牌商 品或本地生活消費券，還可以抽取萬元大獎。13. 大數(shù)據(jù)整合線上線下交易：代表企業(yè)上海容易網(wǎng)上海容易網(wǎng)的CECH從容認(rèn)為“大數(shù)據(jù)時代最大的區(qū)別是獲取信息的成本不一樣。也就是說， 線下的人流量進入店面產(chǎn)生的消費， 他離開了店， 他的滿意度是

21、怎么樣？如果我們?nèi)?淘寶、京東可能有評價體系、購物痕跡和瀏覽痕跡等等，可以進行二次營銷和推薦。但是， 在線下互聯(lián)網(wǎng)手段，當(dāng)下的零售業(yè)當(dāng)中，還沒有這種手段。很多會員，或者普通消費者，不 一定能夠有機會把他的消費需求和消費的記錄及時給線下的零售業(yè)?！比菀拙W(wǎng)曾幫助上海大粵城建立了線下的互動體系和手機端的互動，在他的店內(nèi)有導(dǎo)購和游戲互動等等，人機的互動和多平的互動，使得傳播本身的效果提升。容易網(wǎng)有一整套的體系進行統(tǒng)計， 比如會員卡， 手機的短信和二維碼， 都可以掃描到店 的信息，比如停車券，我們就可以有多少會員來過了，停車的時間有多長，時間段是怎樣的在這樣的信息中， 對商家是非常有用的信息。 容易網(wǎng)為上海的宏一廣場做過導(dǎo)流， 在圣誕節(jié) 做的活動，整個人流有 11%、23%的提升。歐洲有一個資產(chǎn)管理公司開發(fā)了一個系統(tǒng)， 使用手機的芯片記錄， 當(dāng)你的客戶進入商場 的時候， 進入哪個店都能記錄起來， 你在商場可以知道你買了什么東西， 直接把資料送到運 營管理方。 明源君認(rèn)為， 這個技術(shù)如果能解決涉及隱私的法律問題合