地產(chǎn)企業(yè)如何從造價(jià)的角度進(jìn)行成本控制牢牢把控造價(jià)成本命脈

1、地產(chǎn)企業(yè)如何從造價(jià)的角度進(jìn)行成本控制牢牢把控造價(jià)成本命脈房地產(chǎn)企業(yè)如何從 造價(jià)的角度 進(jìn)行成本 控制 導(dǎo)語(yǔ)： 眾所周知，工程成本是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中進(jìn)行成本控制 的重點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中，如何運(yùn)用工程造價(jià)管理的理論與辦法，做好項(xiàng)目的工程造價(jià)控制與管理？如何對(duì)造價(jià)形成過(guò)程的一切費(fèi)用，進(jìn)行科學(xué)的分析與管理手段，保證項(xiàng)目目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)？一、成本控制的含義以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段1、成本控制應(yīng)以工程成本控制為重研究房地產(chǎn)企業(yè)成本，其實(shí)質(zhì)就是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的分析研究?？傮w而言，一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本大體可以分以下六大部分：1、 土地成本；2、前期費(fèi)用；3、工程成本；4、營(yíng)銷(xiāo)成本；5、管理成本；6、

2、財(cái)務(wù)成本。 從 成本的屬性來(lái)看，土地成 本、管理費(fèi)及財(cái)務(wù)成本在項(xiàng)目初期即可大部分確定，其波動(dòng)幅度微小，可控性相對(duì)較?。磺捌谫M(fèi)用、工程 成本、營(yíng)銷(xiāo)成本則會(huì)因?yàn)轫?xiàng)目本身情況、涉及復(fù)雜因素眾多等而出現(xiàn)前后測(cè)差異較大的情況，如采取有效措施，則可壓縮性（可控性）較強(qiáng)。因此，工程成本、營(yíng)銷(xiāo)成本是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中進(jìn)行成本控制 的重點(diǎn)，尤以工程成本為重。2、認(rèn)識(shí)全過(guò)程造價(jià)成本控制一個(gè)項(xiàng)目的工程成本，就是一個(gè)項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程所支付的費(fèi)用的 總和，因此，從廣義上說(shuō)，工程造價(jià)管理也可理解為項(xiàng)目成本管理。在20世紀(jì)80年代和90年代初， 我國(guó)提出了全過(guò)程造價(jià)管理的思想，它的核心思想就是要求造價(jià)成本的計(jì)算與控制必須從項(xiàng)目立

3、項(xiàng)開(kāi)始直到工程竣工交付使用， 進(jìn)行全過(guò)程管理。3、涉及造價(jià)成本控制的十二個(gè)階段就房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，其造價(jià)成本控制就是從項(xiàng)目前期工作抓起，在可行性研究、投資決策的基礎(chǔ)上，對(duì)建設(shè)準(zhǔn)備、勘察設(shè)計(jì)、施工、竣工驗(yàn)收、交付使用等全過(guò)程進(jìn)行規(guī)劃、協(xié)調(diào)監(jiān)督和控制，以保證項(xiàng)目質(zhì)量、進(jìn)度、投資目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。二、十二個(gè)階段造價(jià)成本控制策略1、可行性研究階段 一般情況下，可行性研究階段涉及造價(jià)成本控制的情況不多，但是項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)情況、七通一平情況、可能的地質(zhì)情況、冬雨季時(shí)間、工 期等等，都會(huì)對(duì)工程造價(jià)產(chǎn)生影響，可行性研究中預(yù)備費(fèi)和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)都與造價(jià)有關(guān)。注意以上因素將能更好地進(jìn)行造價(jià)成本控制。此階段造價(jià)成本控制占5%。

4、2、設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)階段造價(jià)成本控制的重點(diǎn)除了控制好設(shè)計(jì)費(fèi)（報(bào)建費(fèi)、勘察 費(fèi)等比重較小，且一般有相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)），更主要的是通過(guò)限額設(shè)計(jì)等手段從源頭上控制好建安成本。該階段主要從以下幾方面進(jìn)行控制：（1）設(shè)計(jì)供應(yīng)商采購(gòu)管理：對(duì)概念設(shè)計(jì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)還是一般的裝 修設(shè)計(jì)，均通過(guò)規(guī)范化的設(shè)計(jì)供應(yīng)商采購(gòu)控制流程，以爭(zhēng)取最佳的性 價(jià)比。（2）通過(guò)限額設(shè)計(jì)落實(shí)目標(biāo)成本的要求：在滿足設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下，限制鋼筋含量、碎含量、節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)等對(duì)工程造價(jià)影響大的內(nèi)容；在滿足建筑效果的前提下，控制裝飾用料和建筑材料封樣對(duì)工程造價(jià)的影響。（3）通過(guò)規(guī)范化的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)和設(shè)計(jì)合同嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)單位的設(shè) 計(jì)質(zhì)量：在項(xiàng)目前期即盡可能確定有關(guān)

5、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)，防止因設(shè) 計(jì)自身失誤原因?qū)е鲁杀驹黾?。?）通過(guò)規(guī)范化的設(shè)計(jì)評(píng)審流程來(lái)評(píng)價(jià)各重要設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)的設(shè)計(jì)成果質(zhì)量。鏈接：萬(wàn)科規(guī)定總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（必須包括建造成本控制總體目標(biāo)） 首先上報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)牽頭組織的 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案聽(tīng)證會(huì)”審查，獲通過(guò)后方可進(jìn)入下一設(shè)計(jì)階段（如單體設(shè)計(jì)、 擴(kuò)初設(shè)計(jì)、 施工圖設(shè)計(jì)）。每一階段都必須要求設(shè)計(jì)單位出具設(shè) 計(jì)概（預(yù)）算，并在與上一 階段的概（預(yù)）算進(jìn)行認(rèn)真分析、比較的基礎(chǔ)上，編制我方的建 造成本概（預(yù)）算，確定各成本單項(xiàng)的控制目標(biāo)，并以此控制下一階段的設(shè)計(jì)。此階段造價(jià)成本控制占 5%。 3、審圖與設(shè)計(jì)完善階段 本階段通過(guò)施工圖會(huì)審來(lái)控制設(shè)計(jì)質(zhì)量和工程成本。建

6、設(shè)單位用它進(jìn)行招標(biāo)可以減少圖紙?jiān)O(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)、減少一些不平衡報(bào)價(jià)所帶來(lái)的損 失。因此，從此階段進(jìn)行造價(jià)成本控制，可以有效地減少設(shè)計(jì)圖紙方面造成的損失。 此階段造價(jià)成本控制占 5%。鏈接： 萬(wàn)科在施工圖完成后組織由設(shè)計(jì)、工程、成 本人員和監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組，對(duì)施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟(jì)性（包括建成后的物業(yè)管理成本）等進(jìn)行會(huì)審，提出明確的書(shū)面審查意見(jiàn)，并督 促設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修正，避免或減少設(shè)計(jì)不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費(fèi)。4、招標(biāo)文件與合同的編制階段這個(gè)階段應(yīng)該是所有階段中最重要的，也是建筑工程成本控制的源頭與核心。（1）招標(biāo)文件內(nèi)容應(yīng)清晰明確 招標(biāo)文件內(nèi)容應(yīng)清晰明確 一份好的招標(biāo)文件會(huì)

7、對(duì)以后所有過(guò)程產(chǎn)生影響，工程性質(zhì)、 現(xiàn)場(chǎng) 情況、 交通、地質(zhì)、 承包范圍、 計(jì)日工等等都應(yīng)該做出最清晰的說(shuō)明，另外對(duì)合同中等”字的運(yùn)用要 慎重，對(duì)甲供甲限甲指甲定材料要明確，對(duì)變更索賠簽證洽商的處理方法要寫(xiě)明時(shí)間實(shí)效、結(jié)算方式、量度標(biāo)準(zhǔn)等，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)評(píng)定等級(jí)或評(píng)杯評(píng)優(yōu)要合理，工期推算 準(zhǔn)確， 獎(jiǎng)懲條款要實(shí)際等等。（2）注意控制甲供料的數(shù)量 正常情況下不要采用大宗建材的甲供料，如鋼筋水泥等，后果一是自身的財(cái)務(wù)壓力，二是領(lǐng)料結(jié)算超省的難以控制，還有就是水電使 用與結(jié)算方法、勞保統(tǒng)籌的模式等等。此階段造價(jià)成本控制占 20%。 5、施工單位的選擇與合同簽訂階段（1）選擇合適的施工單位對(duì)于一個(gè)工程項(xiàng)目來(lái)說(shuō)

8、，工程質(zhì)量的好壞決定建設(shè)單位的社會(huì)地位、口碑、市場(chǎng)賣(mài)價(jià)、后續(xù)工程等等，所以選擇一個(gè)好的施工單位是很重要的，不要選擇什么 "縣施工公司”或“分 公司”，而且要注意了解有些公司是不是掛羊頭賣(mài)狗肉，對(duì)于不入流的公司，-定要在準(zhǔn)入上機(jī)制做好文章，在資質(zhì)上一定要把好關(guān)。另外對(duì)其注冊(cè)資本、公司財(cái)務(wù)情況、優(yōu)質(zhì)指標(biāo)、同類型工程、技術(shù)人員、機(jī)械、市場(chǎng)地位口碑、管理情況等等都要做出詳細(xì)限制，不能因?yàn)槟衬彻?可以讓利、可以墊資就讓其輕易入圍。（2）選擇恰當(dāng)?shù)恼袠?biāo)形式對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)招標(biāo)來(lái)說(shuō)，首選邀請(qǐng)招標(biāo)，而且最好是合作伙伴型，這樣大家知根知底對(duì)對(duì)方都放心，一般情況下不要搞華而不實(shí)的公開(kāi)招標(biāo)；合同形式采用那

9、種都可以，不過(guò)其中風(fēng)險(xiǎn)范圍、獎(jiǎng)懲、結(jié) 算調(diào)整范圍等一定要寫(xiě)清楚。此階段從造價(jià)角度可操作的范圍比較狹窄，但影響巨大，所以占造價(jià)成本控制的10%。6、施工組織設(shè)計(jì)的審定階段（1）注意可索賠的項(xiàng)目一 般造價(jià)工程師不怎么注重施工組織設(shè)計(jì)或施工方案，基本是交給監(jiān)理審核工程部二審之后批準(zhǔn)?？墒窃谑┕そM織設(shè)計(jì)中施工單位會(huì) 隱藏一些結(jié)算時(shí)可以索賠的東西，比如馬鐐筋、溫度筋、鋼筋定尺，鋼筋搭接、電線電纜、橋架、挖土方式、運(yùn)土距離、模板、攤銷(xiāo)周轉(zhuǎn)等等。這也是造價(jià)成本控制容易被忽略白地方。（2）注意施工方法與工程進(jìn)度（2）注意施工方法與工程進(jìn)度如 果施工組織設(shè)計(jì)中提出的施工方法與國(guó)家強(qiáng)制實(shí)行的標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)范有矛盾或沖突

10、，一旦未詳查而批準(zhǔn)可能導(dǎo)致不必要的損失。在施工各階段中投入的人員和機(jī)械是不是與施工組織設(shè)計(jì)中預(yù)期的一致，倘若施工方拖期交工，是否在人員和機(jī)械上打了埋伏？ 一般情況下施工方也希望早日把工程結(jié)束以緩解自身的財(cái)務(wù)壓力，所以只會(huì)多 投入提前交工，但要注意施工方采取的趕工措施是不是和施工組織設(shè)計(jì)吻合，一般情況下如果施工組織設(shè)計(jì)中沒(méi)有寫(xiě)明趕工措施，就必須要求他補(bǔ)充趕工方案。這個(gè)階段控制造價(jià)的方法比較難以把握，一旦出錯(cuò)，會(huì)使以后的 結(jié)算發(fā)生很大麻煩，所以施工組織設(shè)計(jì)的審定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該 讓其造價(jià)人員參與，從而更好地避免以上種種問(wèn)題發(fā)生。此階段造價(jià)成本控制占 5%。 7、圖紙會(huì)審階段 該階段一般由監(jiān)理方

11、主持，建設(shè)方施工方設(shè)計(jì)方一起對(duì)圖紙上疏 漏錯(cuò)誤矛盾筆誤等等進(jìn)行核對(duì)并出正式文件，作為設(shè)計(jì)變更的一部分直接進(jìn)行結(jié)算。它與審圖不同，審圖是由專家進(jìn)行的，而圖紙會(huì)審是由具體實(shí)施人員進(jìn) 行的，所以更具有實(shí)際意義。作為控制理論的事前控制，這個(gè)階段比限額設(shè)計(jì)實(shí)際，而且對(duì)造 價(jià)成本控制相當(dāng)重要。（1）可以修正審圖時(shí)未發(fā)現(xiàn)的錯(cuò)誤，對(duì)預(yù)算的正確性有很大幫助。（2）圖紙會(huì)審基本都是施工方提出的問(wèn)題，可以借此查看施工方和監(jiān)理方技術(shù)水平如何，而且要慎重看待施工方提出的設(shè)計(jì)變更建議。因?yàn)樵趫D紙會(huì)審時(shí)施工方會(huì)提出一些對(duì)其施工有利的建議和變更，作為房地產(chǎn)企業(yè)的造價(jià)人員必須進(jìn)行判定是否對(duì)公司有利。（3）在圖紙會(huì)審中要注意一點(diǎn)

12、：必須讓設(shè)計(jì)方將圖紙會(huì)審結(jié)果進(jìn)行仔細(xì)計(jì)算后才可出正式文本，否則再進(jìn)行變更將事倍功半。此階段造價(jià)成本控制占 5%。 8、分包階段 分包具體包括專業(yè)分包、專項(xiàng)分包、指定分包或甲分包、乙分包?，F(xiàn)在的工程幾乎沒(méi)有不分包的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)技術(shù)越來(lái)越密集，高級(jí)裝飾、機(jī)電設(shè)備、特殊工程、壟斷、無(wú)力承包等都會(huì)造成相應(yīng)分包，對(duì)于分包的管理必須嚴(yán)格把關(guān)，并且做好責(zé)任延續(xù)、配合施 工、工期銜接等等。（1）分包應(yīng)盡量把責(zé)任規(guī)避到一家對(duì)于在使用上會(huì)造成重大影響并經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題的工程決不能搞甲分包，如防水、外墻面磚、保溫、給排水、暖氣等，一旦出現(xiàn)問(wèn)題就會(huì)造成責(zé)任不清，這些工程最好作甲參乙分包、甲參乙招標(biāo)、甲定 價(jià)乙分

13、包等形式，盡量把責(zé)任都規(guī)避到一家。（2）分包配合費(fèi)要清晰對(duì)于分包中配合費(fèi)問(wèn)題合同中一定要寫(xiě)清晰，分清專業(yè)配合費(fèi)和專項(xiàng)配合費(fèi)計(jì)費(fèi)基數(shù)、水電使用結(jié)算方式等。（3）分包要注意時(shí)間 分 包一定要注意時(shí)間。例如在主體施工快結(jié)束時(shí)才進(jìn)行外裝修分包的招標(biāo)，又寫(xiě)標(biāo)書(shū)又評(píng)標(biāo)定標(biāo)，等到分包單位進(jìn)場(chǎng)了，主體可能已經(jīng) 封頂十幾天，外墻腳手架已落地，這時(shí)窩工損失機(jī)械停置工期拖延的等損失都不可估量。所以很多分包工程必須作長(zhǎng)時(shí)間的提前量，趕早不趕晚才能確保工程連續(xù)有序進(jìn)行。此階段造價(jià)成本控制占10%。 9、設(shè)計(jì)優(yōu)化階段 該階段是甲方提出的設(shè)計(jì)變更或現(xiàn)場(chǎng)簽證。施工方?jīng)]有提出設(shè)計(jì)變更的權(quán)力，設(shè)計(jì)方提出的設(shè)計(jì)變更多從技術(shù)上考慮。

14、作為開(kāi)發(fā)企業(yè)的造價(jià)控制人員必須知道設(shè)計(jì)變更的優(yōu)劣對(duì)開(kāi)發(fā)效益的影響程度，否則就很難把握成本?；驹瓌t是技術(shù)上可行、法律上允許、經(jīng)濟(jì)上合理、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)不變。 其中經(jīng)濟(jì)上合理是指在其他標(biāo)準(zhǔn)不變的情況下， 節(jié)約成本；不過(guò) 也可能有另外一種情況： 即雖然增加成 本，可是會(huì)提高房地產(chǎn)的售價(jià)、 口碑、社會(huì)效益等潛在指標(biāo)，而且往往會(huì)提高很大，甚至達(dá)到新的層次。設(shè)計(jì)優(yōu)化的難點(diǎn)就是在于怎么把握這個(gè)量度，這就需要造價(jià)人員去分析了。此階段造價(jià)成本控制占 5% 10、 10、施工中增加造價(jià)部分的管理階段施工階段的造價(jià)成本控制主要是施工中增加造價(jià)部分的管理，包括對(duì)工程變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證、施工索賠、經(jīng)濟(jì)洽商、技術(shù)聯(lián)系單、驗(yàn)收資料

15、等的管理，其中沒(méi)有定額的分部分項(xiàng)工程單價(jià)的確定要及時(shí)合理。此階段造價(jià)成本控制占 10% 11、11、材料采購(gòu)階段 材料采購(gòu)階段造價(jià)成本控制主要是對(duì)材料市場(chǎng)價(jià)格的掌握。一般建筑工程中材料占工程造價(jià)的60-70 %,而且材料因?yàn)楫a(chǎn)地、運(yùn)輸距離、買(mǎi)賣(mài)雙方、品牌、生產(chǎn)時(shí)間、政策、天氣、時(shí)間、原料、質(zhì)量品質(zhì)等等因素的不同會(huì)造成價(jià)格差異很大。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的周期一般短則一年多則數(shù)年，所以在開(kāi)發(fā)中會(huì)有材料價(jià)格波動(dòng)情況出現(xiàn)，尤其是裝飾材料的價(jià)格變動(dòng)會(huì)更大，但是政府出臺(tái)的相應(yīng)建筑工程材 料價(jià)格信息不但閉塞、材料品種不全、實(shí)效不及時(shí)，矛頭都是指向開(kāi)發(fā)單位有利于施工單位的，正確性時(shí)效性難以把握。房地產(chǎn)企業(yè)的造價(jià)控制

16、人員不應(yīng)該完全相信政府的價(jià)格信息，而應(yīng)做到：第一，自己走訪市場(chǎng)，了解材料各個(gè)參數(shù)；第二，收集整理經(jīng)銷(xiāo)商信息和生產(chǎn)商信息， 對(duì)比政府的價(jià)格信息 找出差異；第三，深入工地詢問(wèn)小包工頭或工人，了解一些綜合單價(jià)或分解單價(jià)；第四，貨比三家不吃虧，多聯(lián)系誠(chéng)信商家?？傊?，材料價(jià)格的掌握對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的造價(jià)成本控制有較大影響，此階段占10%。12、12、結(jié)算審計(jì)階段 這一階段的造價(jià)成本控制，是施工單位最后的機(jī)會(huì)也是建設(shè)單位 最后的努力。房地產(chǎn)企業(yè)的造價(jià)控制人員應(yīng)該秉承的原則是：第一，合同協(xié)議及造價(jià)變更資料的時(shí)效性（國(guó)家文件實(shí)效，7、14、28天的規(guī)定等）、合法性（是否合同風(fēng)險(xiǎn) 范圍）、完備性（簽字蓋章等）；第二

17、，一）；第三，事件的責(zé)任清理，如果施工方說(shuō)法模糊，一般 是按最不利于施工方的解釋來(lái)處理；第四， 熟悉規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)中強(qiáng)制執(zhí)行條文，防止施工方無(wú) 中生有渾水摸魚(yú)； 第五， 高估冒算； 第六，依照造價(jià)書(shū)中的說(shuō)法一步步審核。 這樣基本保 證結(jié)算完整并較為正確， 一般差額控制在 3%以內(nèi)。分析總包分包、工藝標(biāo)準(zhǔn)等情況，防止施工方矛盾問(wèn)題解釋順序一致性（所有文件是否統(tǒng)結(jié)算審計(jì)階段由于處在最后，造價(jià)成本控制所占比例為10%。三、萬(wàn)科在造價(jià)成本控制上兩大創(chuàng)新1、引入 戰(zhàn)略供應(yīng)商概念：建立集團(tuán)統(tǒng)一的采購(gòu)模式引入 戰(zhàn)略供應(yīng)商概念”(1)具體措施： 具體措施： 出臺(tái)材料設(shè)備采購(gòu)規(guī)定 購(gòu)規(guī)定 出臺(tái)材料設(shè)備采購(gòu)規(guī)定 材料采

18、購(gòu)階段的造價(jià)成本控制占總成本控制的10%,萬(wàn)科早在 2001年就認(rèn)識(shí)到了這點(diǎn)，并出臺(tái)了材料設(shè)備采購(gòu)規(guī)定，推出了 新的采購(gòu)模式。 新模式以統(tǒng)一采購(gòu) 為原則，引入 戰(zhàn)略供應(yīng)商”概念。模式包含四個(gè)層次，頂層是集團(tuán)戰(zhàn)略供應(yīng)商采購(gòu)，第二層是區(qū) 域戰(zhàn)略供應(yīng)商采購(gòu)， 第三層是網(wǎng)上招投標(biāo)采購(gòu)， 底層是不適用招標(biāo)的 小額直接采 購(gòu)。 建立電子商務(wù)平臺(tái) 2000年5月，聯(lián)動(dòng)電子商務(wù)有限公司成為萬(wàn)科建材采購(gòu)的電子商務(wù)平臺(tái)。集團(tuán)明令要求各地公司：所有采購(gòu)業(yè)務(wù)必須在網(wǎng)上完成。效率提高了，以前從招標(biāo)到成交，起碼一兩個(gè)月，現(xiàn)在招標(biāo)書(shū)上網(wǎng)沒(méi)幾 天，投標(biāo)的就來(lái)了。 所有文件都基于 互聯(lián)網(wǎng)生成，菜單式的，點(diǎn)擊就行。由于所有交易資

19、料都集中到網(wǎng)上，提高了交易透明度， 也避免了過(guò)去因?yàn)槿藛T調(diào)整變動(dòng)而導(dǎo)致歷史資料丟失的弊端。就像建起了一座圖書(shū)館。 引入 戰(zhàn)略供應(yīng)商” 引入 戰(zhàn)略供應(yīng)商”概念萬(wàn)科在網(wǎng)上平臺(tái)發(fā)布了一份萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司柴油發(fā)電機(jī)組統(tǒng)一采購(gòu)招標(biāo)書(shū)，歷時(shí)兩個(gè)月，網(wǎng)上招標(biāo)結(jié)束。賓士發(fā)電機(jī)（深 圳）有限公司、美標(biāo)（中 國(guó)） 有限公司、廣州日立電梯有限公司以及卜內(nèi)門(mén)太古漆油（中國(guó)） 有限公司成為萬(wàn)科第一批集團(tuán)戰(zhàn)略供應(yīng)商。 四家供應(yīng)商和萬(wàn)科簽署了為期一年的戰(zhàn)略合作協(xié)議書(shū)。此后一年內(nèi)，萬(wàn)科各地產(chǎn)公司的相關(guān)需求將不再具體招標(biāo)，而是按照協(xié)議書(shū)里具體規(guī)定的價(jià)格和付款條件直接上網(wǎng)采購(gòu)。（2）成本控制優(yōu)勢(shì) 采購(gòu)并不僅僅是招標(biāo)，最關(guān)鍵的

20、還是要達(dá)成交易，購(gòu)買(mǎi)到適用的、 價(jià)廉物美的東西，獲得優(yōu)質(zhì)的售后服務(wù)。選擇產(chǎn)品、選擇合作伙伴等傳統(tǒng)流程仍然不可忽略?；ヂ?lián)網(wǎng)、電子商務(wù)只是一種工具，其最根本的意義是改造企業(yè)的運(yùn)作模式。 萬(wàn) 科的電子商務(wù)不是做秀：有了商務(wù)， 再用互聯(lián)網(wǎng)工具去改造它，并且在改造的過(guò)程中找到新的機(jī)會(huì)。只有通過(guò)批量、規(guī)模采購(gòu)，才能在與廠家接觸的時(shí)候處于優(yōu)勢(shì)地位。有關(guān)資料顯示，戰(zhàn)略供應(yīng)商提供給萬(wàn)科的產(chǎn)品價(jià)格，是萬(wàn)科歷史上同類采購(gòu)產(chǎn)品中最低的。價(jià)格降 低了，質(zhì)量與品質(zhì)并沒(méi)有降低，造價(jià)成本得到優(yōu)勢(shì)控制。2、成立萬(wàn)創(chuàng)設(shè)計(jì)研究中心完善設(shè)計(jì)階段成本控制在一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中，規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目的成本控制、利潤(rùn)獲取起決定 作用。一個(gè)桶能裝多少水，

21、取決于最短的那塊木板的長(zhǎng)度。如果 把最終利潤(rùn)看成桶中的水，成本就是從 缺口漏出去的水。而這些 木板”就是與成本有關(guān)的各個(gè)管理環(huán)節(jié)，包括設(shè)計(jì)、工程、財(cái)務(wù)和一線執(zhí)行部門(mén)。規(guī)劃設(shè)計(jì)是事前控制成本的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。規(guī)劃設(shè)計(jì)的不經(jīng)濟(jì)、不合理，直接導(dǎo)致設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證頻繁，使工期、質(zhì)量和進(jìn)度受到影響，造成成本的浪費(fèi)。項(xiàng)目前期周密規(guī)劃對(duì)不可預(yù)見(jiàn)成本的控制是很關(guān)鍵的， 萬(wàn)科成立 了一個(gè)新的部門(mén)：萬(wàn)創(chuàng)設(shè)計(jì)研究中心，萬(wàn)創(chuàng)擔(dān)負(fù)著項(xiàng)目初步規(guī)劃、工 藝 改進(jìn)、材料把關(guān)、樣板間裝修裝 飾等多方面，同時(shí)，它還擔(dān)負(fù)著更重要的一個(gè)使命：為萬(wàn)科培養(yǎng)優(yōu)秀的職業(yè)經(jīng)理人。房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)領(lǐng)袖既有規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，也能把控全程跟蹤。從而有效控制成

22、 本，獲取更多利潤(rùn)。 決策觀點(diǎn)： 決策觀點(diǎn)： 房地產(chǎn)項(xiàng)目的造價(jià)成本控 制，是企業(yè)在掌握市場(chǎng)信息的基礎(chǔ)上，為實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)而進(jìn)行的成本控制、計(jì)價(jià)、定價(jià)的系統(tǒng)活動(dòng)，其貫穿于工 程建設(shè)全過(guò)程，概括而言，房地產(chǎn)項(xiàng)目的造價(jià)成本控制就是以決策 階段的估概算為靜態(tài)控制，以設(shè)計(jì)、施工等實(shí)施階段的動(dòng)態(tài)管理組成的。【2010年設(shè)計(jì)階段成本管理是什么？設(shè)計(jì)階段成本管理是什么？會(huì)員免費(fèi)更新下載】11月上下半月 VIP會(huì)員免費(fèi)更新下載】450份4.9G設(shè)計(jì)階段成本管理是什么？設(shè)計(jì)階 段成本管理 設(shè)計(jì)階段成本管理是什么？設(shè)計(jì)階段成本管理是什么1.目的 提高設(shè)計(jì)階段的成本意識(shí)，提供在設(shè)計(jì)階段進(jìn)行成本管理的基本手段。2.范圍概

23、念設(shè)計(jì)、實(shí)施方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)三個(gè)階段；建筑、結(jié)構(gòu)、安裝、景觀、室內(nèi)設(shè)計(jì)五個(gè)專業(yè)。3.原則：3.1.以客戶價(jià)值為核心：在設(shè)計(jì)階段應(yīng)選擇客戶認(rèn)可價(jià)值與支付代價(jià)最大差值的方案與部品， 不宜設(shè)計(jì)階段成本管理是什么？單純追求效果，設(shè)計(jì)階段成本管理是什么設(shè)計(jì)階段成本管理是什么？ 也不宜片面追求低成本。公司可結(jié)合成本收益等綜合情況，選擇應(yīng)用一定的新產(chǎn)品、 新技術(shù)，但從中長(zhǎng)期看不降低選擇常規(guī)產(chǎn)品和技術(shù)時(shí)的項(xiàng)目利潤(rùn)率，在應(yīng)用新產(chǎn)品、新技術(shù)的同時(shí)，應(yīng)作好市場(chǎng)培育和客戶引導(dǎo)工作，增加品牌價(jià)值并盡早讓客戶認(rèn)同。3.2.方案優(yōu)化：在各階段設(shè)計(jì)和單項(xiàng)設(shè)計(jì)中，都應(yīng)持續(xù)地開(kāi)展方案優(yōu)化工作，比較不同設(shè)計(jì)方案的所帶來(lái)品質(zhì)、效

24、果、成本、效益等方面的差異，同時(shí)還要考慮物業(yè)維護(hù)成本、客戶使用成本，從中選擇最優(yōu)設(shè)計(jì)方 案，兼顧長(zhǎng)期利益和短期利益的平衡。3.3.動(dòng)態(tài)測(cè)算、及時(shí)反饋：成本管理部門(mén)在概念設(shè)計(jì)、實(shí)施方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)等決策過(guò)程中，都應(yīng)全面測(cè)算項(xiàng)目成本，及時(shí)計(jì)算出單位可售面積成本等指標(biāo)，并聯(lián)合財(cái)務(wù)部門(mén)測(cè)算項(xiàng)目效益水平，提供給設(shè)計(jì)部門(mén)和公司決策層調(diào)整設(shè)計(jì)，使之滿足公司的經(jīng)營(yíng)要求作為最后設(shè)計(jì)決策的必備資料。3.4.取得設(shè)計(jì)單位配合：公司應(yīng)作好與設(shè)計(jì)單位溝通工作，著力取得設(shè)計(jì)單位在成本控制方面給予最好的配合，并在設(shè)計(jì)合同中，將需要設(shè)計(jì)單位給予的工作配合事項(xiàng)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要求，清晰、明確地表述在設(shè)計(jì)合同中，可設(shè)置一定白履

25、約獎(jiǎng)懲措施。4.組織與分工 4.1.集團(tuán)成本審算中心、規(guī)劃設(shè)計(jì)部、工程管理部負(fù)責(zé)本指引的編寫(xiě)、修訂、解釋和培訓(xùn)。4.2.項(xiàng)目一經(jīng)確定，進(jìn)入設(shè)計(jì)階段后，分公司設(shè)計(jì)部應(yīng)牽頭設(shè)立一非常設(shè)性組織項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作小組。小組成員應(yīng)覆蓋設(shè)計(jì)、成本、工程、物業(yè)四個(gè)職能部門(mén)，并必須包括建筑、結(jié)構(gòu)、安裝、景觀、室內(nèi)設(shè)計(jì)等各個(gè)專業(yè)，公司設(shè)計(jì)部項(xiàng)目負(fù)責(zé)人組織工作的開(kāi)展。4.3.小組可根據(jù)自身能力，外聘專家，協(xié)同做好設(shè)計(jì)階段的成本管理工 作。4.4.在各設(shè)計(jì)階段的 重要節(jié)點(diǎn)工作中，項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作小組應(yīng)組織專題研討會(huì)，并與設(shè)計(jì)院保持良好和緊密的溝通,深入廣泛地討論和比較各方案的經(jīng)濟(jì)性。成本部應(yīng)及時(shí)提供方案比較需要的成本分析，綜

26、合效果與經(jīng)濟(jì)性、以及各專業(yè)的要求選擇最優(yōu)秀的方案。4.5.各階段設(shè)計(jì)完成后，成本部提供包括成本測(cè)算在內(nèi)的成本資料，方 案論證應(yīng)結(jié)合成本因素進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。5.概念設(shè)計(jì)階段5.1.本階段工作的基礎(chǔ)是在投資分析階段營(yíng)銷(xiāo)、設(shè)計(jì)、成本共同完成的項(xiàng)目定位分析報(bào)告、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，定位需要調(diào)整時(shí)仍需以上三個(gè)專業(yè)共同討論。5.2.公司于設(shè)計(jì)工作開(kāi)展之前，應(yīng)按項(xiàng)目總體經(jīng)營(yíng)要求和市場(chǎng)定位，確定項(xiàng)目的成本控制目標(biāo)。一般情況下，項(xiàng)目可行性研究及定位報(bào)告中確定的成本估算應(yīng)作為確定設(shè)計(jì)階段成本控制目標(biāo)的主要參考。5.3.本階段的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)中，除應(yīng)包含 項(xiàng)目概況及用地分析”等設(shè) 計(jì)專業(yè)的要求外；對(duì)于成本，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的地

27、理位置、自然景觀、配套情況等自身特點(diǎn)，以及項(xiàng)目定位時(shí)確定的擬建產(chǎn)品類型及風(fēng)格，結(jié)合預(yù)期售價(jià)，給出一個(gè)相對(duì)寬松的成本區(qū)間范圍，對(duì)概念設(shè)計(jì)單位進(jìn)行交底。5.4.在多個(gè)概念設(shè)計(jì)間進(jìn)行選擇時(shí)，除關(guān)注交通、功能分區(qū)、景觀分析等方面以外，成本方面應(yīng)重點(diǎn)考慮以下幾個(gè)方面：u建筑主體應(yīng)避開(kāi)原水塘等軟地基所在位置；W.00的標(biāo)高、道路環(huán)境標(biāo)高、基礎(chǔ)埋深等引起土方挖填總方量最??； u水泵房、配電房、煤氣調(diào)壓站、控制中心等配套設(shè)施的位置能使得各種管線的鋪設(shè)長(zhǎng)度最短。5.5.對(duì)方案調(diào)整引起的下列變化應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注：u商業(yè)面積調(diào)整；地下室及人防面積調(diào)整；u停車(chē)比例及方式的調(diào)整（停車(chē)率提高；架空停車(chē)、地下車(chē)庫(kù)等非路面”停0車(chē)

28、的比例）；U 強(qiáng)礎(chǔ)形式的調(diào)整；設(shè)備配套方案的調(diào)整；U以及場(chǎng)地平衡基礎(chǔ)處理等內(nèi)容的增加等等。U 5.6.方案調(diào)整引起的建筑覆蓋率、計(jì)容積率面積、不計(jì)容積率面積等發(fā)生變化時(shí)，各項(xiàng)具體的成本費(fèi)用的變化是不一致的，部分科目的費(fèi)用等比例變化、部分科目不嚴(yán)格按照比例改變，部分費(fèi)用甚至不變。即不同方案進(jìn)行成本收益比較時(shí)，應(yīng)準(zhǔn)確反應(yīng)其實(shí)際變化情況。5.7.因各產(chǎn)品的利潤(rùn)率不同，在測(cè)算項(xiàng)目總利潤(rùn)時(shí)， 往往會(huì)調(diào)整各產(chǎn) 品類型的比例。在測(cè)算地價(jià)、配套設(shè)施、環(huán)境等費(fèi)用時(shí)，應(yīng)綜合考慮各產(chǎn)品的實(shí)際受益，在按占地面積、建筑面積、可售面積等分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)中選擇最切合實(shí)際的分?jǐn)偡椒ǎ瑴?zhǔn)確反應(yīng)各產(chǎn)品類型的成本和收益情況，為產(chǎn)品比例的調(diào)

29、整指引正確的方向。5.8.概念設(shè)計(jì)階段需要特別注意不可售的建筑面積（會(huì)所、管理用房、設(shè)備用房、不可分?jǐn)偟淖呃龋?，在滿足項(xiàng)目配套需要的前提下，要與項(xiàng)目的定位相適應(yīng)，同時(shí)兼顧長(zhǎng)期的使用和經(jīng)營(yíng)管理的成本。5.9.人防地下室造價(jià)較高，某些城市可以在自行建造或繳納人防異地建設(shè)費(fèi)中選擇，本階段應(yīng)對(duì)兩種方案分別測(cè)算，選擇較為經(jīng)濟(jì)的方案。5.10.進(jìn)行實(shí)施方案的成本測(cè)算時(shí)，應(yīng)檢查設(shè)計(jì)有沒(méi)有考慮物業(yè)管理模式、以往的特殊要求，避免后期修改。5.11.測(cè)算時(shí)要注意不計(jì)建筑面積的實(shí)體（不足2.2米的設(shè)備層、不利 用的吊腳架空層等）對(duì)成本的影響，防 止遺漏。5.12.不同階段的成本測(cè)算發(fā)生變化時(shí)，成本人員應(yīng)對(duì)變化情況和

30、原因作分析，并向設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)提供改進(jìn)建議。5.13.本階段應(yīng)對(duì)建筑平面、戶型結(jié)構(gòu)、主要設(shè)備、停車(chē)方式等的可行性及經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行預(yù)研究，避免實(shí)施方案設(shè)計(jì)階段調(diào)整幅度過(guò)大。6.實(shí)施方案設(shè)計(jì)階段本階段重點(diǎn)關(guān)注：建筑平面、基礎(chǔ)類型、結(jié)構(gòu)形式、結(jié)構(gòu)布置、建筑裝飾標(biāo)準(zhǔn)、停車(chē)方式及比率、小區(qū)供配電方式、主要設(shè)備選型。6.1.建筑專業(yè)6.1.1.確定建筑方案時(shí)，要盡可能從結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方面考慮建造成本，盡可能減小建筑專業(yè)的不合理布置帶來(lái)的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)成本的增加。 同時(shí)兼顧 結(jié)構(gòu)類型的選擇， 分別評(píng)估平面、豎向等各方向的復(fù)雜程度，不選擇 不 規(guī)則或非常不規(guī)則的建筑方案。6.1.2.單體及戶型設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)尋求效果與成本的平衡，除商

31、業(yè)與公建 外，不宜選擇體型過(guò)分復(fù)雜的單體；單體周長(zhǎng)與面積的比例系數(shù)無(wú)特殊要求時(shí)應(yīng)選擇適中，在體現(xiàn)一定超前意識(shí)的同時(shí)，不至于同市場(chǎng)上的常規(guī)選擇差異懸殊，符合產(chǎn)品的定位。6.1.3.在確定層高時(shí)，應(yīng)綜合市場(chǎng)取向，產(chǎn)品自身的定位，同時(shí)考慮 長(zhǎng)期的 取暖及制冷的能源消耗，不盲從客戶要求，對(duì)銷(xiāo)售人員培訓(xùn)以對(duì)客戶能有正確的引導(dǎo)。選擇合適的層高，層高每增加0.1m造價(jià)增加該 層造彳的3-5% 。 6.1.4.在門(mén)窗的設(shè)計(jì)中， 在必須滿足通風(fēng)及采光要求的同時(shí)，應(yīng)注意選擇合適白窗地比（外墻門(mén)窗面積與建筑面積比）。鋁合金或塑鋼門(mén)窗除風(fēng)格要求外，分格不宜過(guò)小，以降低型材的用量。6.1.5.在選擇停車(chē)方式時(shí)，必須滿足

32、規(guī)劃的要求，若規(guī)劃只要求停車(chē) 位的數(shù)量，各停車(chē)方式的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)一般如下所述：u地面露天停車(chē)：造價(jià)最低，業(yè)主使用較為方便。但不可銷(xiāo)售，除月租金可補(bǔ)貼物業(yè)管理外，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有收益；且對(duì)于景觀的影響較大。建筑物一層架空停車(chē)： 多數(shù)城市可以頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證，允許銷(xiāo)售或長(zhǎng)租；結(jié)構(gòu)可以利用上部住宅的柱網(wǎng)，若無(wú)環(huán)境的要求，對(duì)圍護(hù)結(jié)構(gòu)要求也不高，u故造價(jià)屬中間水平。 但因上部住宅的柱網(wǎng)不規(guī)則，平均每個(gè)車(chē)位的面 積往往較大；對(duì)環(huán)境亦有輕微的影響。建筑物下的地下停車(chē)庫(kù)：多數(shù)城市可以頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證，允許銷(xiāo)售或長(zhǎng)租。 造價(jià)較高， 且因上部住宅的柱網(wǎng)不規(guī)則，平均每個(gè)車(chē)位的面積往往較大，但因可以利用建筑的基礎(chǔ)，實(shí)際增加的成本較空地下

33、的停車(chē)庫(kù)反而要低，多數(shù)情況下可以通過(guò)銷(xiāo)售收回成本。地下室兼作地下車(chē)庫(kù)的經(jīng)濟(jì)柱凈距建議為：u停車(chē)類型小轎車(chē)（標(biāo)準(zhǔn)車(chē)型尺寸為長(zhǎng)魂* = 4.90mX 1.80mX 1.60m）兩柱間停車(chē)數(shù) 1 2 3 4 建議柱7距 2.4 4.7 7.0 9.3 平戰(zhàn)結(jié)合的人防地下室停車(chē)庫(kù)：多數(shù)城市不頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證，不可銷(xiāo)售，但對(duì)于是否可以長(zhǎng)租各城市規(guī)定不一，可以長(zhǎng)租的往往還需與人防管理單位分成；和平時(shí)期一般可以用月租的方式補(bǔ)貼物業(yè)管理費(fèi)用。人防地下室兼作停車(chē)庫(kù)的成本非常高，即便可以長(zhǎng)租往往也無(wú)法收回成本，故該 種停車(chē)方式除硬性要求外，一般不主動(dòng)選擇。Uu半地下停車(chē)：往往用于坡地或山地建筑，其成本與收益情況介于一層

34、架空停車(chē)與地下室停車(chē)之間。6.1.6.材料部品的選擇必須滿足集團(tuán)工程或設(shè)計(jì)部確定的通用標(biāo)準(zhǔn)，另外還要與所建產(chǎn)品的定位與售價(jià)相適應(yīng)，在此基礎(chǔ)上尚有選擇余地時(shí)，可以運(yùn)用價(jià)值工程進(jìn)行計(jì)算，選擇最合適的材料部品。6.1.7.材料部品的選擇應(yīng)考慮當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的供求狀況，盡可能利用當(dāng)?shù)?的優(yōu)勢(shì)資源，減少選用差異不大但需從外地購(gòu)買(mǎi)的材料部品。6.1.8.地面、樓面、屋面以及墻面等建筑做法應(yīng)遵循技術(shù)合理，實(shí)用經(jīng)濟(jì)的原則。6.1.9.方案比較進(jìn)行成本測(cè)算時(shí)，應(yīng)注意容易忽略的露臺(tái)、不算面積的架空層、假?gòu)?fù)式、騎樓等引起的成本增加；有計(jì)算退臺(tái)的建筑的占地面積和屋面面積時(shí)，應(yīng)注意與普通建筑的區(qū)別。6.1.10.規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

35、確定之后，成本部應(yīng)即根據(jù)方案做出細(xì)致的成本測(cè)算，并分析與可行性研究階段成本估算的差異，反饋給公司設(shè)計(jì)部和公司管理層。6.2.結(jié)構(gòu)專業(yè)6.2.1.鋼筋和混凝土成本占主體建筑成本的較大比重，單方鋼筋含量和單方混凝土含量應(yīng)作為結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)控制、審查重點(diǎn)，并于同類建筑進(jìn)行比較分析。6.2.2.設(shè)計(jì)工作小組應(yīng)與設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)師就各結(jié)構(gòu)參數(shù) 作深入探討與交 流，力求得到安全、最經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)參數(shù)。 其中重點(diǎn)審查以下內(nèi)容：結(jié)構(gòu) 計(jì)算時(shí)輸入的荷載值、結(jié)構(gòu)計(jì)算參數(shù)、結(jié)構(gòu)計(jì)算結(jié)果、結(jié)構(gòu)構(gòu)件的幾何礎(chǔ)、尺寸及配筋率。6.2.3. 一般情況，各基礎(chǔ)類型的成本按以下順序遞增：天然淺地基基復(fù)合地基淺基礎(chǔ)（有時(shí)采用強(qiáng)夯擠密砂樁等處理方式

36、代替卜筏板、 預(yù)應(yīng)力管樁、人工挖孔樁（逐漸受限制卜灌注樁；相鄰的兩種在具體的設(shè)計(jì)方案中成本有時(shí)會(huì)顛倒，最準(zhǔn)確的方法是請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)院初步估算進(jìn)行設(shè)計(jì)，再測(cè)算其準(zhǔn)確造價(jià)。6.2.4.結(jié)構(gòu)形式的成本遞增順序一般是：矩形柱框架、異形柱框架、框架短肢剪力墻、框架剪力墻、剪力墻；住宅一般較少采用框架筒體結(jié) 構(gòu)。同樣，相鄰的兩種設(shè)計(jì)階段成本管理是什么？在具體的設(shè)計(jì)方案中設(shè)計(jì)階段成本管理是什么設(shè)計(jì)階段成本管理是什么？成本有時(shí)會(huì)顛倒。6.2.5.采用框架結(jié)構(gòu)和框剪結(jié)構(gòu)時(shí)，建筑與結(jié)構(gòu)專業(yè)應(yīng)互相進(jìn)行反復(fù)修正，在對(duì)戶型進(jìn)行少許修改能夠在結(jié)構(gòu)上有較大節(jié)省的方案應(yīng)積極采用，避免建筑定型后再進(jìn)行結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的被動(dòng)局面。6.2.6.異

37、型柱框架與矩形柱框架和比較，結(jié)構(gòu)造價(jià)一般會(huì)高出10-20% ,同時(shí)矩形柱的使用可能會(huì)對(duì)建筑使用功能造成一定影響，建議異形柱和 矩形柱綜合考慮。6.2.7.柱、梁截面尺寸直接影響結(jié)構(gòu)的混凝土和鋼筋含量，也對(duì)建筑使用功能有一定影響，項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作小組需著重考慮。6.2.8.上述三個(gè)重要節(jié)點(diǎn)工作確定時(shí)的成本工作，一種方法是根據(jù)初設(shè)進(jìn)行計(jì)算，另外也可邀請(qǐng)外部專家進(jìn)行成本比較的定性分析，選擇合適的方案。6.3.安裝專業(yè)6.3.1.給水管、排水管、導(dǎo)線的種類選擇：應(yīng)符合行業(yè)的發(fā)展方向，保證一定時(shí)間內(nèi)不會(huì)被淘汰。6.3.2.給水管、排水管、導(dǎo)線的規(guī)格選擇：滿足使用要求有一定的富余量。6.3.3.給排水、電氣設(shè)

38、備、智能化設(shè)備的選擇：首先應(yīng)充分調(diào)查市場(chǎng)，了解各種品牌的聲譽(yù)及供應(yīng)狀況；其次在滿足使用要求的前提下，性價(jià)比較高，且兼顧長(zhǎng)期使用成本。6.3.4.對(duì)于分期建設(shè)的大型小區(qū)的總配電房、分配電房及水泵房的方案設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)提前做到合理規(guī)劃，全面考慮。6.3.5.提交設(shè)計(jì)院的住宅套內(nèi)的設(shè)計(jì)負(fù)荷指標(biāo)、回路數(shù)量應(yīng)合理考慮，對(duì)于項(xiàng)目應(yīng)急負(fù)荷的指標(biāo)應(yīng)準(zhǔn)確提供，以便進(jìn)行發(fā)電機(jī)型號(hào)、功率的合理選擇。7.施工圖設(shè)計(jì)階段7.1.建筑專業(yè)7.1.1.設(shè)計(jì)人員應(yīng)根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成果，撰寫(xiě)施工圖設(shè)計(jì)招標(biāo)文件和設(shè)計(jì)合同，制訂 項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)”。負(fù)責(zé)跟蹤控制目標(biāo)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；負(fù)責(zé)保證圖紙及時(shí)到位和質(zhì)量；組織圖紙會(huì)審、設(shè)計(jì)交底等工作

39、。7.1.2.項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作小組中的成本人員應(yīng)協(xié)助設(shè)計(jì)人員確定設(shè)計(jì)合同的經(jīng)濟(jì)條款、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要求。在設(shè)計(jì)過(guò)程中，須及時(shí)提供設(shè)計(jì)優(yōu)化需要的各項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)。7.1.3.主體的外立面及公共部位的二次裝修費(fèi)用易被忽略或控制不嚴(yán)，設(shè)計(jì)與成本應(yīng)提前在施工圖設(shè)計(jì)時(shí)預(yù)測(cè)、確定其費(fèi)用控制目標(biāo)。7.1.4.廚衛(wèi)有裝修時(shí)，固定櫥柜、鏡面覆蓋處可以不滿鋪墻磚（或地磚）。7.2.結(jié)構(gòu)專業(yè)7.2.1.若結(jié)構(gòu)布置已確定，本階段成本工作的重點(diǎn)在于設(shè)計(jì)過(guò)程中對(duì)計(jì)算書(shū)進(jìn)行復(fù)核，核查配筋率，并在正式出圖之前進(jìn)行細(xì)致的審圖工作。7.2.2.設(shè)計(jì)前應(yīng)根據(jù)規(guī)劃方案設(shè)計(jì)的成果，結(jié)合集團(tuán)成本數(shù)據(jù)庫(kù)中已建類似建筑，提出鋼筋、混凝土的限額指標(biāo)：

40、并在施工圖設(shè)計(jì)開(kāi)始前在 設(shè)計(jì)指導(dǎo)書(shū)中列明；可在合同中約定，在最終成果達(dá)到要求后，給 予一 定的獎(jiǎng)勵(lì)，懲罰條款需謹(jǐn)慎采用。7.2.3.應(yīng)要求設(shè)計(jì)院或結(jié)構(gòu)工程師完成結(jié)構(gòu)結(jié)算后提供包括結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 計(jì)算書(shū)、各層結(jié)構(gòu)平面布置圖、各層墻梁柱板的配筋量簡(jiǎn)圖、柱底內(nèi)力 圖在內(nèi)的相關(guān)資料，并就計(jì)算書(shū)中的內(nèi)容與設(shè)計(jì)師交涉、探討；7.2.4.具體結(jié)構(gòu)計(jì)算及設(shè)計(jì)的細(xì)節(jié)中，以設(shè)計(jì)階段成本管理是什么？設(shè)計(jì)階段成本管理是什么設(shè)計(jì)階段成本管理是什么？下手段可供參考：地基承載力的確定：勘察單位提供持力層地基承載力數(shù)據(jù)后，與相近類 似地塊的數(shù)據(jù)進(jìn)行比較，在保證安全的前提下，與設(shè)計(jì)院一道同勘察單位溝通，保證提供的地基承載力數(shù)據(jù)不偏于

41、保守。u地下水壓（浮）力是確定地下室底板與外墻厚度的主要因素。設(shè)計(jì)部、成 本部負(fù)責(zé)爭(zhēng)取勘察單位提供的地下水壓（?。┝?shù)據(jù)準(zhǔn)確，無(wú)夸大。 u明確各層使用功能，可以得出較為準(zhǔn)確的設(shè)計(jì)使用荷載，有利于結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。豎向墻體荷載按已明確的材料計(jì)算，并注意扣除窗和門(mén)洞的面積。uU在滿足規(guī)范最小埋深及建筑功能的前提下,盡量減小地下室的高度和埋深。u裙樓、地下室剪力墻與上部塔樓剪力墻及其洞口應(yīng)盡量保持上下對(duì)齊。剪力墻體厚度在滿足結(jié)構(gòu)要求的前提下，在當(dāng)?shù)厥┕すに嚨哪芰Ψ秶鷥?nèi)應(yīng)盡量取接近規(guī)范要求的最小厚度，墻非計(jì)算要求時(shí)一般采用構(gòu)造配 筋。u鬲層建筑中，柱墻等豎向構(gòu)件碎等級(jí)與梁板碎等級(jí)宜按受 力要求分別采用，不得將

42、梁板碎等級(jí)為求施工方便而刻意提高。梁板體系及簡(jiǎn)支構(gòu)件的跨高比選擇要經(jīng)濟(jì)；梁、柱截面尺寸都可按初估的荷載先行估算，并結(jié)合工程師自己的經(jīng)驗(yàn)確定，再進(jìn)行細(xì)致核算。柱 在滿足規(guī)范軸壓比限值的情況下，宜減小截面尺寸，柱截面尺 寸以軸壓比和構(gòu)造配筋為衡量標(biāo)準(zhǔn)。梁筋按計(jì)算配置即可，尤其是梁端面筋不應(yīng) 人為放大。 U近、次梁的負(fù)筋全部拉通的數(shù)量滿足規(guī)范要求即可，不得全部直通。U除地下室底板、屋面、剪力墻板及特殊要求部位外，其他各板式構(gòu)件一般不宜采用雙層雙向配筋，其上部負(fù)筋在跨中應(yīng)考慮斷開(kāi)；滿足使用功能前提下，優(yōu)先采用規(guī)范規(guī)定的最小板厚，但要驗(yàn)算變 形和裂縫。條件許可時(shí)（板跨在經(jīng)濟(jì)范圍內(nèi)），應(yīng)盡量少設(shè)梁，尤其是

43、廚 衛(wèi)降板處不 宜多設(shè)小梁（可采取折板或建筑墊層的做法），去掉小梁后板仍為構(gòu)造配筋。不要因預(yù)埋或 其他局部性的構(gòu)造要求全面加大板厚。U設(shè)計(jì)階段成本管理是什么 7.3.給排水專業(yè)設(shè)計(jì)階段成本管理是什么？設(shè)計(jì)階段成本管理是什么？7.3.1.室內(nèi)管線敷設(shè)，滿足管線敷設(shè)長(zhǎng)度最短。7.3.2.外立面的雨水管、空調(diào)凝結(jié)水管除了在建施圖中反映外，還需在水施圖中表示，便于施工?？照{(diào)凝結(jié)水管可考慮盡量合并到雨水管，以節(jié)約管材、改善立面。立管的布置應(yīng)綜合考慮建筑使用功能，避免影 響門(mén)窗的開(kāi)啟。7.3.3.避免雨污水管穿越斜屋面，并詳細(xì)標(biāo)注安裝高度。禁止雨污水管穿越客廳及臥室，禁止雨水直接排放到露臺(tái)。7.3.4.對(duì)于底層花園、頂層為假?gòu)?fù)式或斜層面有單獨(dú)水電要求時(shí)，應(yīng) 單獨(dú)繪制水電施工圖； 避免用標(biāo)準(zhǔn)層代替，而在施工過(guò)程中再以變更進(jìn)行糾正。7.3.5.給排水施工圖中各類套管的位置及規(guī)格標(biāo)注不能遺漏。7.3.6.雨污水出戶管應(yīng)結(jié)合總平排水設(shè)計(jì)，避免施工期間的大量調(diào)整。7.4.電氣專業(yè)7.4.1.電氣系統(tǒng)的線路設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)考慮各樓