房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)測(cè)算報(bào)告

1、重慶工商職業(yè)學(xué)院課程實(shí)訓(xùn)報(bào)告課程名稱 ：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理實(shí)訓(xùn)題目 ：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告專業(yè) ：班級(jí) ： 學(xué)生姓名 ： 學(xué)號(hào)：指導(dǎo)教師 ： 職稱：部門(mén)：起止日期 ：某房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)測(cè)算報(bào)告一、 項(xiàng)目概況該房地產(chǎn)投資項(xiàng)目位于重慶市江北區(qū)謝家嘴內(nèi)， 根據(jù)改市規(guī)劃局關(guān)于該塊地規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的批復(fù)，其規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)如下：1、用地面積： 202639 平方米2、建筑密度 :<=36%3、容積率（地上）： =4、綠化率： =%5、人口密度： <=6、規(guī)劃用途：商住綜合樓規(guī)劃方案及主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)的要求及市場(chǎng)的調(diào)查與分析，擬在該地塊上興建二十二幢49 層的商住綜合樓宇。樓

2、宇設(shè)地下 3 層地下停車(chē)庫(kù)， 1-2 層為商業(yè)用途， 3 層以配套公建為主，包括 業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理辦公室、 公共衛(wèi)生間、健身房等。裙樓頂層做平臺(tái)花園。 塔樓 22個(gè)，均為 49層高， 8 個(gè)濱江洋房，均為 30 層，為住宅用途。本項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參見(jiàn) 6-1 與表 6-2.表 6-1 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（一）項(xiàng)目單位數(shù)量項(xiàng)目單位數(shù)量占地總面積平方米202639居住人數(shù)人12040總建筑面積平方米733553平均每戶建 筑面積平方米105居住建筑面積平方米361200平均每戶居 住人數(shù)人4公建面積平方米95382人均居住建 筑面積平方米30綠化用地平方米63588道路面積平方米4200

3、0居住戶數(shù)戶3440車(chē)庫(kù)面積平方米45249表 6-2 項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（二）層數(shù)功能所占面積（平 方米）總面積（平方米）裙樓4商鋪11200公建面積95382塔樓49住江洋房7地下室3停車(chē)庫(kù)設(shè)備面積45849設(shè)備面積300人防面積300三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)及經(jīng)營(yíng)的組織與實(shí)施計(jì)劃1、有關(guān)工程計(jì)劃的說(shuō)明項(xiàng)目總工期為 120個(gè)月（從 2016年 12月至 2021年 12月）。當(dāng)完成第一 期住房建筑時(shí)，開(kāi)展預(yù)售工作。2、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃見(jiàn)表 6-3.四、項(xiàng)目各種財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的估算1、投資與成本費(fèi)用估算（ 1） 土地出讓價(jià)款包括兩部分：A、土地使用權(quán)出讓金根據(jù)該市

4、國(guó)有土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)，可計(jì)算出該地塊的土地使用權(quán) 出讓金為 14072 萬(wàn)元。B、拆遷補(bǔ)償安置費(fèi) 根據(jù)拆遷補(bǔ)償協(xié)議，該地塊拆遷補(bǔ)償費(fèi)為萬(wàn)元。上述兩項(xiàng)合計(jì)為：萬(wàn)元。（ 2） 前期工程費(fèi) 本項(xiàng)目前期工程費(fèi)估算見(jiàn)表 6-4 表 6-4 前期工程費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建安工程費(fèi)×3%2可行性研究費(fèi)建安工程費(fèi)×%3水文、地質(zhì)、 勘探費(fèi)建安工程費(fèi)×%4通水、通電、通路費(fèi)建安工程費(fèi)×%5場(chǎng)地平整費(fèi)60 元平方米總計(jì)3） 建安工程費(fèi)參照有類(lèi)似建安工程的投資費(fèi)用，用單位指標(biāo)估算法得到該項(xiàng)目的建安工程費(fèi)估算結(jié)果，見(jiàn)表 6-5.表 6-5建安

5、工程費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目建筑面 積土建裝飾設(shè)備金額單價(jià)金額單價(jià)金額單價(jià)金額合計(jì)1塔樓36120022705872裙樓22704755873地下室4584980050120合計(jì)（ 4） 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)其估算過(guò)程見(jiàn)表 6-6 ：表 6-6 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)計(jì)價(jià)數(shù)量合計(jì)1供電工程65 萬(wàn)元公頃2供水工程15 萬(wàn)元公頃3道路工程萬(wàn)元公頃4綠化工程萬(wàn)元公頃5其他工程占建安工程費(fèi)的 2%合計(jì)（ 5） 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)其估算結(jié)果參見(jiàn)表 6-7表 6-7 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目金額估算說(shuō)明 （ 估算依據(jù) ）1固定資產(chǎn) 投資方向 調(diào)節(jié)稅建安工程費(fèi)× 5%2分散建設(shè)

6、市政公用 設(shè)施建設(shè) 費(fèi)建安工程費(fèi)× 12%3建筑工程 質(zhì)量安全 監(jiān)督費(fèi)建安工程費(fèi)× 44供水管網(wǎng) 補(bǔ)償費(fèi)住宅：噸人， 600 元噸商鋪：噸平方米， 600 元噸5供電用電 負(fù)荷費(fèi)住宅： 4kVA戶， 480 元 /kVA商鋪： 8kVA百， 1000 元 /kVA6其他建安工程費(fèi)的 2%合計(jì)6） 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)取以上（ 1）-（4）項(xiàng)之和的 3%。則不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)為：+=）*3%=（萬(wàn)元）開(kāi)發(fā)成本小計(jì)：萬(wàn)元2、開(kāi)發(fā)費(fèi)用估算（ 1） 管理費(fèi)用取以上（ 1）- （4）項(xiàng)之和的 3%.則管理費(fèi)用為（萬(wàn)元）（ 2） 銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用主要包括：廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)，占銷(xiāo)售收入的 2%；銷(xiāo) 售

7、代理費(fèi)，占銷(xiāo)售收入的 2%；其他銷(xiāo)售費(fèi)用，占銷(xiāo)售收入的 1%，合 計(jì) 萬(wàn)元。銷(xiāo)售收入詳見(jiàn)表 6-9.（ 3） 財(cái)務(wù)費(fèi)用指建設(shè)期借款利息。第一年借款 10000 萬(wàn)元，貸款利率為 %，每年等 本償還，要求從建設(shè)期的第二年起 2 年內(nèi)還清。建設(shè)期借款利息計(jì) 算如下；第一年應(yīng)計(jì)利息：（ 0+9000/2） *%=（萬(wàn)元）第二年應(yīng)計(jì)利息：（ +1000/2 ）*%=（萬(wàn)元）第三年應(yīng)計(jì)利息：（ +0/2 ）*=（萬(wàn)元） 則財(cái)務(wù)費(fèi)用上述合計(jì)：萬(wàn)元 . 詳見(jiàn)表 6-14 貸款還本付 息表。開(kāi)發(fā)費(fèi)用小計(jì)：萬(wàn)元。總成本費(fèi)用合計(jì)：萬(wàn)元3、投資于總成本費(fèi)用估算匯總表詳見(jiàn)表 6-8表 6-8 投資與總成本費(fèi)用估算匯總

8、表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目金額估算說(shuō)明1開(kāi)發(fā)成本以下 （1） （6） 項(xiàng)合計(jì)土地費(fèi)用9600前期工程 費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè)費(fèi)建安工程費(fèi)開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)2開(kāi)發(fā)費(fèi)用以下 (1) (3) 項(xiàng)合計(jì)管理費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售收入× 5%財(cái)務(wù)費(fèi)用3合計(jì)4、項(xiàng)目銷(xiāo)售收入估算1) 銷(xiāo)售價(jià)格估算根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，確定該項(xiàng)目各部分售價(jià)單價(jià)為：住宅 :17000/ 平方米商鋪： 21000/平方米車(chē)位：15 萬(wàn)/ 個(gè)2) 銷(xiāo)售收入的估算本項(xiàng)目可銷(xiāo)售數(shù)量為： 住宅 113000平方米，裙樓中的商鋪部分 11200 平方米，地下車(chē)位 2400 個(gè)。詳見(jiàn)表 6-9表 6-9銷(xiāo)售總收入預(yù)測(cè)表 單位：萬(wàn)元用途可售數(shù)量預(yù)計(jì)銷(xiāo)售單

9、價(jià)銷(xiāo)售收入住宅36120017000 元平614040方米商鋪1120021000 元平方米23520車(chē)位2400150000 元36000合計(jì)673560（ 3） 銷(xiāo)售計(jì)劃與收款計(jì)劃的確定 具體見(jiàn)表 6-10 表 6-10 銷(xiāo)售收入分期按比例預(yù)測(cè) 單位：萬(wàn)元銷(xiāo)售計(jì)劃各年度收款情況合計(jì)年份銷(xiāo)售比例銷(xiāo)售數(shù)量第1年第2年第3年第一年第二年住宅： 45%216720商鋪： 60%6720車(chē)位： 50%144030240第三年住宅： 55%144480商鋪： 40%4480車(chē)位： 50%960合計(jì)100%100%5、稅金估算（ 1） 銷(xiāo)售稅金及附加估算具體見(jiàn)表 6-11表 6-11 銷(xiāo)售稅金及附加估算

10、表 單位：萬(wàn)元序號(hào)類(lèi)別計(jì)算依據(jù)計(jì)算期1231營(yíng)業(yè)稅銷(xiāo)售收入× 5%2城市維護(hù)建 設(shè)稅營(yíng)業(yè)稅× 7%3教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅× 3%4教育專項(xiàng)基金營(yíng)業(yè)稅× 4%5防洪工程維 護(hù)費(fèi)銷(xiāo)售收入× %6印花稅銷(xiāo)售收入× %7交易管理費(fèi)銷(xiāo)售收入× %合計(jì)銷(xiāo)售收入× %2) 土地增值稅估算具體見(jiàn)表 6-12表 6-12土地增值稅估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)計(jì)算過(guò)程1銷(xiāo)售收入6735602扣除項(xiàng)目 金額以下 4 項(xiàng)之和開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)費(fèi)用銷(xiāo)售稅金 及附加其他扣除 項(xiàng)目取項(xiàng)的 20%3增值額(1) (2)4增值率(3) (2) 

11、5;100%5增值稅稅率(4) 50%6土地增值稅(3) ×(5)6、 投資計(jì)劃與資金籌措本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資總計(jì)需萬(wàn)元。其資金來(lái)源有三個(gè)渠道：一是企業(yè)的自有資 金即資本金，二是銀行貸款，三是預(yù)售收入用于在投資部分。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商投入資本金 15000 萬(wàn)元作為啟動(dòng)資金，在總投入中，其中 第一年投入約為 45%,第二年投入約為 30%，第三年投入約為 25%，從銀行 貸款 10000 萬(wàn)元，第一年投入 9000 萬(wàn)元，第二年投入 1000萬(wàn)元，不足款 項(xiàng)根據(jù)實(shí)際情況通過(guò)預(yù)售收入解決，具體見(jiàn)投資計(jì)劃于資金籌措 6-13表 6-13投資計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)計(jì)算期第一年第二

12、年第三年1建設(shè)投資2資金籌措自有資金15000借貸資金10000預(yù)售收 入再投 入7、 借款還本付息估算長(zhǎng)期借款 10000萬(wàn)元，等本償還，寬限期一年， 2 年內(nèi)還清，貸款利率 %， 具體見(jiàn)表 6-14表 6-14借款還本付息估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名 稱合計(jì)計(jì)算期第一年第二年第三年1借款還 本付息年初借 款累計(jì)0本年借 款10000900010000本年應(yīng) 計(jì)利息年底還 本付息0年末借 款累計(jì)02借款還 本付息 的資金 來(lái)源投資回收0五、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)1、 現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析（ 1） 全部資金現(xiàn)金流量表設(shè) Ic=10%，具體計(jì)算見(jiàn)表 6-15表 6-15 現(xiàn)金流量表（全部投資） 單位；萬(wàn)

13、元序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算期1231現(xiàn)金流入銷(xiāo)售收入2現(xiàn)金流出建設(shè)投資銷(xiāo)售稅金及附加土地增值稅所得稅3凈現(xiàn)金流量 （1）（2）4折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量5稅前凈現(xiàn)金流量（3）+（6稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量評(píng)價(jià)指標(biāo)：A、稅前全部投資凈現(xiàn)值： NPV=（萬(wàn)元）B、稅后全部投資凈現(xiàn)值： NPV=（萬(wàn)元）C、稅前全部投資內(nèi)部收益率： FIRR=%D、稅后全部投資內(nèi)部收益率： FIRR=%（2） 資本金現(xiàn)金流量表設(shè) Ic=14%，具體計(jì)算見(jiàn)表 6-16表 6-16現(xiàn)金流量表（資本金） 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算期1231現(xiàn)金流入銷(xiāo)售收入2現(xiàn)金流出資本金預(yù)售收入 再投入貸款本息 償還銷(xiāo)售稅金 及附加土地增值稅所得稅3稅后凈現(xiàn) 金

14、流量 （1） （2）4折現(xiàn)凈現(xiàn) 金流量評(píng)價(jià)指標(biāo)：A、資本金稅后內(nèi)部收益率： FIRR=%B、資本金稅后凈現(xiàn)值： NPV=（萬(wàn)元）（3） 動(dòng)態(tài)盈利分析a、 凈現(xiàn)值開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在整個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)各年所發(fā)生的現(xiàn)金流量差額，為當(dāng)年的凈現(xiàn)金流 量。將本項(xiàng)目每年的凈現(xiàn)金流量按基準(zhǔn)收益率折算為項(xiàng)目實(shí)施初期 （即為本項(xiàng)目 開(kāi)始投資的當(dāng)年年初）的現(xiàn)值，此現(xiàn)值的代數(shù)和就是項(xiàng)目的凈現(xiàn)值?；鶞?zhǔn)收益率是項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量貼現(xiàn)時(shí)所采用的折現(xiàn)率， 一般取稍大于同期貸款 利率為基準(zhǔn)折現(xiàn)率。 本本房地產(chǎn)投資項(xiàng)目以 10%作為全部投資的目標(biāo)收益率 Ic1 ， 以 14%作為自有資金目標(biāo)收益率 Ic2.凈現(xiàn)值評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的臨界值為零，經(jīng)上面

15、積算，本項(xiàng)目稅前、稅后全部投資的 NPV 分別為（萬(wàn)元）和（萬(wàn)元），均大于 0，資本金的稅后凈現(xiàn)值 NOV為（萬(wàn)元）， 也大于 0，這說(shuō)明本項(xiàng)目可按事先規(guī)定的基本收益率獲利，在所確定的計(jì)算期內(nèi) 發(fā)生投資凈收益，有經(jīng)濟(jì)效果，項(xiàng)目可行。C、內(nèi)部收益率內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計(jì)之和等于零時(shí)的折 現(xiàn)率，內(nèi)部收益率是項(xiàng)目折現(xiàn)率的臨界值，本項(xiàng)目屬于獨(dú)立方案的評(píng)價(jià)與分 析，經(jīng)上面計(jì)算，稅前、稅后全部投資的 FIRR分別為 %和%，大于同期貸款利 率%和目標(biāo)收益率 10%（Ic1 ），資本金的稅后 FIRR為%，也大于同期貸款利 率%和目標(biāo)收益率 14%（Ic2 ），說(shuō)明項(xiàng)目盈利，達(dá)到

16、同行業(yè)的收益水平，因 此項(xiàng)目可行。2、 損益表與靜態(tài)盈利指標(biāo)（1） 損益表具體見(jiàn)表 6-17表 6-17 損益表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算依據(jù)計(jì)算期合計(jì)1231銷(xiāo)售收入02總成本費(fèi) 用03銷(xiāo)售稅金 及附加04土地增值 稅05利潤(rùn)總額(1 2 34)06所得稅(5) × 25%07稅后利潤(rùn)(5) (6)08盈余公積(7) × 10%0金9可分配利潤(rùn)(7) (8)02） 評(píng)價(jià)指標(biāo)A、全部投資的投資利潤(rùn)率 =利潤(rùn)總額/ 總投資額 *100%=%B、全部投資的投資利稅率 =利稅總額/ 總投資額 *100%=%C、資本金投資利潤(rùn)率 =利潤(rùn)總額 / 資本金*100%=%D、資本金凈利潤(rùn)率 =稅后利潤(rùn) / 資本金*100%=%（3） 靜態(tài)盈利分析本項(xiàng)目以上四個(gè)指標(biāo)與房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)項(xiàng)目相比應(yīng)該是比較好的， 顧項(xiàng)