芙蓉古城旅游地產(chǎn)項(xiàng)目建議書(shū)

1、芙蓉古城旅游地產(chǎn)項(xiàng)目建議書(shū)第一篇 項(xiàng)目簡(jiǎn)介及運(yùn)作目標(biāo)一、 項(xiàng)目簡(jiǎn)介置信生態(tài)花園芙蓉古城是由置信實(shí)業(yè)領(lǐng)銜開(kāi)發(fā)，大華實(shí)業(yè)和蔚信實(shí)業(yè)共同投資經(jīng) 營(yíng)，以川西民居為主、融入蘇州民居、云南仿漢民居、唐風(fēng)民居之中國(guó)傳統(tǒng)建筑精髓， 蘊(yùn)含著濃郁的川西文化，將古典與實(shí)用完美結(jié)合的高品質(zhì)社區(qū)。氣勢(shì)磅礴的皇城一明遠(yuǎn)樓一至公堂、靈動(dòng)飄逸的亭臺(tái)樓閣、古樸淳厚的民俗風(fēng)情，生動(dòng)再現(xiàn)了千年古芙蓉城的 原始風(fēng)貌，讓老成都的民俗文化深深地烙印在今天的芙蓉古城上。置身其間，晃若隔世。而芙蓉古城商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是以川西文化為靈魂，用深厚的川西文化包裝古城，形成 其獨(dú)特的賣點(diǎn)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目占地近 500畝，投資逾2個(gè)億，集餐飲、娛樂(lè)、旅游、

2、休 閑、度假于一體，經(jīng)營(yíng)面積達(dá) 5萬(wàn)余平米，能同時(shí)接待數(shù)萬(wàn)人休閑、娛樂(lè)。是置信資產(chǎn) 芙蓉古城餐飲娛樂(lè)公司在溫江打造的成都最大的餐飲娛樂(lè)基地。經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目包括：川菜酒 樓、古風(fēng)茶樓、客棧、婚慶中心、運(yùn)動(dòng)康體中心、民俗表演中心、商務(wù)會(huì)議中心、小吃 街、手工藝品街、兒童樂(lè)園、生態(tài)農(nóng)莊等，是一個(gè)功能齊備、配套完善的大型休閑娛樂(lè) 場(chǎng)所。二、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)：將芙蓉古城打造成為成都市民休閑度假的首選場(chǎng)所。將芙蓉古城打造成為旅游熱點(diǎn)、亮點(diǎn)。3年內(nèi)古城年游客量達(dá)200萬(wàn)人次。第二篇 項(xiàng)目定位、規(guī)劃及業(yè)態(tài)細(xì)分一、定位以J I西文化為主要特色的高性價(jià)比大眾化的休閑旅游基地0、規(guī)劃及業(yè)態(tài)細(xì)分芙蓉古城商業(yè)地產(chǎn)區(qū)可劃分為四大版塊：

3、 “文化版塊”古城生命力之所在； “商業(yè)版塊”古城的利潤(rùn)中心； “運(yùn)動(dòng)板塊”年輕人的天堂； “生 態(tài)板塊”炒作的一大亮點(diǎn)。1、文化版塊文化是芙蓉古城的核心內(nèi)容， 是古城持久生命力之所在。 本項(xiàng)目的文化內(nèi)涵 主要以川西文化為背景。1） 、民俗文化表演中心民俗表演中心是芙蓉古城文化建設(shè)的核心部分之一，是古城文化的外在表現(xiàn)和最好載體，要靠它來(lái)凸顯古城的文化內(nèi)涵與品牌價(jià)值。它散落于古城的每個(gè)角落，一走進(jìn)古城便可隨處感受到撲面而來(lái)的古風(fēng)古韻。民間藝術(shù)部分：如轉(zhuǎn)糖人、捏泥人、紙風(fēng)車、糖葫蘆、拉響簧等散落在整個(gè)商業(yè)區(qū)內(nèi)，營(yíng)造一種老成都文化氛圍。民間曲藝部分：將四川洋琴、評(píng)書(shū)、諧劇、金錢板、花鼓、清音、皮影戲

4、等融入茶樓、酒樓，喝茶聽(tīng)折子戲、品芙蓉小吃，營(yíng)造一種古城獨(dú)特的飲食文化。特色文化表演中心（芙蓉廣場(chǎng)） ：將川劇變臉、經(jīng)典曲藝、民間絕技、舞龍、舞獅等大型節(jié)目在各節(jié)、假日在古城內(nèi)表演，既可凸顯古城文化，又可形成賣點(diǎn)吸引消費(fèi)者。運(yùn)作形式： 在節(jié)假日或公司舉辦的各種活動(dòng)中， 可邀請(qǐng)民俗表演團(tuán)體合作， 具體 的合作方式可根據(jù)表演的具體內(nèi)容來(lái)定。2）婚慶中心地點(diǎn) ：建議皇城二樓規(guī)模： 3000 平米形式：招商或自營(yíng)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容 ：接待、主持各種婚慶儀式項(xiàng)目的運(yùn)作要點(diǎn)：1） 婚慶形式設(shè)置多樣。如傳統(tǒng)中式、西式、特色少數(shù)民族儀式，金婚、銀婚，水路、陸路迎娶等多種形式，供消費(fèi)者選擇2） 婚慶項(xiàng)目推廣方式制作 芙蓉

5、古城婚慶手冊(cè) ， 圖文并茂， 全面介紹婚慶中心提供的各種儀式、各項(xiàng)服務(wù)。并制作帶古城獨(dú)特韻味的資料架，消費(fèi)優(yōu)惠卡。和各大婚紗影樓合作 。合作方式：放置古城婚慶手冊(cè)于影樓內(nèi)醒目位置，供消費(fèi)者自由領(lǐng)取。影樓向顧客推薦古城婚慶中心，并和古城合作完成婚禮的全過(guò)程?；貓?bào)：雙方協(xié)商給予影樓一定比例的分成。古城為影樓提供該景區(qū)作為影樓外景拍攝基地。古城為到此舉行婚禮的消費(fèi)者推薦影樓為其提供婚紗攝影。和婚慶中心合作。 合作方式：放置古城婚慶手冊(cè)于各婚慶中心內(nèi)醒目位置，供顧客自由領(lǐng)取?；閼c中心向顧客推薦芙蓉古城，并和古城合作完成婚禮的全過(guò)程?；貓?bào)：雙方協(xié)商給予婚慶中心一定比例的分成。我們婚慶的特色也是婚慶中心吸

6、引客戶的一個(gè)亮點(diǎn)。和民政廳合作放置古城婚慶手冊(cè)于民政廳內(nèi)醒目位置，供前來(lái)辦理結(jié)婚證的夫婦自由領(lǐng)取。并向其推薦芙蓉古城婚慶服務(wù)項(xiàng)目。回報(bào)：古城根據(jù)其推薦顧客的消費(fèi)情況給予一定返點(diǎn)，或贈(zèng)送消費(fèi)折扣卷。和裝飾城、家具商合作。 一般人先裝修、購(gòu)買家具后結(jié)婚。因此，在裝飾城、家具城購(gòu)物的人群就是我們婚慶中心的潛在客戶。合作方式：放置古城婚慶手冊(cè)于裝飾城、家具城門口醒目位置，供顧客自由領(lǐng)取。發(fā)放古城婚慶中心優(yōu)惠卡。 (也作為他們的促銷手段)回報(bào)：裝飾城、家具城可將他們的宣傳資料放于置信各樓盤的售樓處，供購(gòu)房者自由領(lǐng)取。為中、 老年人提供的金婚、 銀婚服務(wù)， 還可充分挖掘置信現(xiàn)有業(yè)主資源。3） 影視拍攝中心

7、影視拍攝中心是古城又一賣點(diǎn)，投入小、回報(bào)大、見(jiàn)效快。芙蓉古城是個(gè)很好的平臺(tái)，一旦運(yùn)作起來(lái)，吸引知名電影公司、大牌明星入城拍攝，既是新聞炒作熱點(diǎn)， 免費(fèi)享用一頓廣告大餐， 提升古城知名度、 美譽(yù)度， 又可吸引大批游客、追星族、媒體記者，帶動(dòng)消費(fèi)。地點(diǎn)：建議皇城二樓形式 ：招商或自營(yíng) 經(jīng)營(yíng)內(nèi)容 ：租賃場(chǎng)地（景區(qū)）給影視公司。播放老電影，增加會(huì)議中心的利用率。拍攝影片。4） 兒童樂(lè)園兒童游藝樂(lè)園 ： 建議不設(shè)置單獨(dú)的室內(nèi)固定場(chǎng)所。老成都文化的生動(dòng)再現(xiàn)。游藝區(qū)內(nèi)陀螺、響簧、鐵環(huán)、毽子、風(fēng)箏、彈子等，讓逝去久遠(yuǎn)的古老孩童玩具帶著濃厚的鄉(xiāng)土色彩重現(xiàn)。讓長(zhǎng)期拘匿于都市的孩子們找到他們新的樂(lè)園讓懷舊的中老年人

8、為與童年玩具情節(jié)的重逢而感動(dòng)。兒童科普樂(lè)園：對(duì)兒童進(jìn)行科普教育，增加實(shí)踐教育（如帶兒童到生態(tài)農(nóng)莊認(rèn)識(shí)各種植物）兒童撒野樂(lè)園：設(shè)置兒童自由玩耍的場(chǎng)區(qū)，玩水（設(shè)置淺水小溪）斗雞、抓石子、老鷹捉小雞、跳繩、跳房等。運(yùn)作形式： 招商招商一家素質(zhì)良好的幼兒園，由其提供幼兒的日常教育與其他活動(dòng)安排。5） 特色商業(yè)街川西風(fēng)味小吃一條街地點(diǎn)：川西民居組團(tuán)商業(yè)街（西段）規(guī)模： 690平米形式：招商經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：各種川西特色小吃如：渣渣面、舒燉肉、王醬肉、明蕓居兔頭、李豆花、天佑祥鹵菜、紅燒兔等。這是承載古城文化必不可少的一部分， 裝修風(fēng)格應(yīng)一致， 以百年老店為基調(diào)。手工藝品街/酒吧一條街地點(diǎn)：川西民居組團(tuán)商業(yè)街（東

9、段）規(guī)模： 1238平米， 47個(gè)商鋪形式：招商經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：成都的傳統(tǒng)手工制品蜀繡、蜀錦、竹簾畫、漆器、剪紙、泥塑、刺繡、挑花、木雕、古董、古玩、古書(shū)、古畫、工藝品配以多家情趣酒吧等。購(gòu)物超市地點(diǎn)：手工藝品街旁規(guī)模： 2000 平米形式：招商經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：旅游定點(diǎn)購(gòu)物場(chǎng)所；生態(tài)購(gòu)物超市2、商業(yè)版塊6） 、川菜酒樓地點(diǎn)：川西3 號(hào)院規(guī)模：約 7800 平米形式：招商經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：特色川菜（名師主櫥） 、火鍋、小吃。裝修風(fēng)格 ： 川西傳統(tǒng)酒樓，古色古香，酒幡飄搖，掉腳樓依水而建。并將巴蜀酒文化作為室內(nèi)的主氛圍，在酒樓中展示出來(lái)。7） 、保健休閑中心地點(diǎn)：川西4 號(hào)院規(guī)模： 4160 平米經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：中型有水休

10、閑中心、桑拿、浴腳中心。8） 、芙蓉客棧地點(diǎn)：拓東園 2 院落（高檔） 、蘇州區(qū) 4 院落（中檔） 唐風(fēng) 8 院落（標(biāo)準(zhǔn)）規(guī)模： 14個(gè)院落， 13500平米， 800個(gè)鋪位。形式：自營(yíng)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：客房裝修風(fēng)格：根據(jù)不同分布區(qū)的文化特征，進(jìn)行不同風(fēng)格的主題裝修。如明代風(fēng)格、清代風(fēng)格、民國(guó)風(fēng)格、文革風(fēng)格、或以名人、以老電影、以知青年代 等為主題，充分體現(xiàn)千年巴蜀文化的內(nèi)涵。4）、多功能廳地點(diǎn)：皇城內(nèi)容：會(huì)議室、奧林匹克中心、康樂(lè)中心、幼稚園、樓層會(huì)議廳名稱數(shù)量面 積(m2容納人數(shù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)提供2芙蓉國(guó)際大廳12000150040000茶水、音響、話筒、 幻燈機(jī)、投影機(jī)、電視、 電腦、會(huì)議桌、會(huì)議

11、椅、 同聲翻譯系統(tǒng)等。2彳寸Ah1800600150002彳寸Ah120020030003彳寸Ah150035080003彳寸Ah230015040003彳寸Ah215010020003彳寸Ah51006015003彳寸Ah8705012003彳寸Ah540258003彳寸Ah23020600形式：招商經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：接待各種政府會(huì)議、商務(wù)會(huì)議、學(xué)術(shù)論壇等。會(huì)議中心是帶動(dòng)餐飲娛樂(lè)銷售的核心動(dòng)力， 也是解決周一至周五客源稀少的 有效手段。會(huì)議主要包括：政府會(huì)議：消費(fèi)水平最高的會(huì)議。公司、企業(yè)會(huì)議：客戶聯(lián)誼會(huì)、公司慶典、新品推薦會(huì)、新聞發(fā)布會(huì)、企業(yè)峰會(huì)、行業(yè)交流會(huì)等。社會(huì)團(tuán)體會(huì)議：藝術(shù)交流會(huì)、研討會(huì)等。

12、5）、商務(wù)中心地點(diǎn)：建議皇城2樓規(guī)模：100平米形式：招商或自營(yíng)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：配套賓館、會(huì)議中心提供打字、復(fù)印、電子郵件等服務(wù)。3、運(yùn)動(dòng)康體版塊1) 、老年康體中心/ 青少年活動(dòng)中心建議：皇城4 樓；2) 、室內(nèi)體育中心奧林匹克中心。地點(diǎn)：建議皇城一樓。羽毛球乒乓球臺(tái)球籃球場(chǎng)4) 、水道休閑建議在小區(qū)的河道內(nèi)種養(yǎng)魚(yú)苗供游人垂釣，充分利用水道休閑資源。4、 “代征地”版塊生態(tài)是芙蓉古城炒作的又一個(gè)亮點(diǎn)，其中生態(tài)茶園、生態(tài)農(nóng)莊、生態(tài)果園、花圃都是我們宣傳借力的好題材。 為古城酒樓、 茶樓的生態(tài)概念增加有說(shuō)服力的依據(jù)。1) 、生態(tài)茶園地點(diǎn)：2 號(hào)待征地規(guī)模：60 畝形式：招商經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：種植茶葉、2) 、

13、生態(tài)農(nóng)莊、果林地點(diǎn)：1 號(hào)待征地規(guī)模：80 畝形式：招商經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：種植蔬菜、飼養(yǎng)家禽、栽種果樹(shù)3) 、苗圃花卉基地地點(diǎn)：3號(hào)待征地。規(guī)模：50畝形式：招商經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：作為花卉苗圃基地附業(yè)態(tài)細(xì)總面積業(yè)態(tài)招商對(duì)象備注J1 3號(hào)院27807.92m2（含 651.42m2的中庭）1F:2655.57m22F:2655.57m23F1926.92m2餐飲大容和、老 房子、老成 都公館菜、 鄉(xiāng)老坎等后 品牌、有固 定客源的大 型川菜館。由于該部分院落較大，能整體招商固然為上策，但分割招商 的可能性會(huì)更大。建議：1.采用 縱向分割2、留中庭。3、三樓靠川2號(hào)院的部分 縮進(jìn)不修。4、修吊角樓。J1 3號(hào) 院對(duì)

14、面 臨河的 單體建 筑約690 m2。（長(zhǎng)約69米，可分為開(kāi)間 3.6米、3.3米的商鋪各10 間。）小吃一條街鐘水餃、龍 抄手、張涼 粉、陳麻婆、 夫妻肺片、 郭湯元、珍 珠元子等成 都傳統(tǒng)小 吃。建議：1 .將該區(qū)商鋪進(jìn)深加至 10米；2 .門設(shè)在靠3號(hào)院的彳t面上，臨 河部分設(shè)廚房、衛(wèi)生間、開(kāi)后門。J1 4號(hào)院約 416021F1600 m22F:1460 m2有水休閑 茶樓如：桑拿等1 .原設(shè)一、二層都做茶樓， 但業(yè)態(tài)重置對(duì)招商有影響， 所以做此調(diào)整。2 . 3F有170 m2設(shè)為保健診 所，主營(yíng)針灸、拔火罐等。另930 m 2用于浴足房。m3F:1100 m2芙蓉診所、 特色休閑川1

15、1號(hào)院約 1600 m21F:600 m2銷售大廳（180 m2）、 旅游接待中 心（300 m2） 招商中心（120 m2）自用工程建議：避免房屋異形，少梁柱，一樓做成開(kāi)闊大廳，銷售中心和接待大廳從中間隔開(kāi)，分別開(kāi)門。銷售中心設(shè)兩間辦公設(shè)備、一 個(gè)衛(wèi)生間。接待大廳設(shè)吧臺(tái)、2F:600 m2社區(qū)服務(wù)中 心、辦公室自用（餐飲 公司辦公室 6間）其后設(shè)貨物寄存室。3F :400 m2會(huì)議室自用或出 租。川12號(hào)院約 2000 m21F : 965.72 m2 2F : 800 m2生態(tài)購(gòu)物中 心以生態(tài)凈菜等為主的銷售形式3F:面積待定旅游定點(diǎn)購(gòu) 物中心旅游定點(diǎn)購(gòu) 物商家，經(jīng) 宮地方中藥 材、特產(chǎn)等

16、。唐區(qū)（備 注：建 議由開(kāi) 發(fā)商銷 售）1324 m2 （共啟荀鋪14間）音像制品、 書(shū)店、美容 美發(fā)、照相 館與沖洗 店、特色服 裝店、花店。一般商家， 強(qiáng)調(diào)裝修風(fēng) 格。該區(qū)單體建筑進(jìn)深 5米、住宅 底層商鋪進(jìn)深9米，設(shè)衛(wèi)生間。1 .唐3號(hào)院及單體規(guī)劃為小 型超市1家（216 m2）,洗 衣坊1家（72m2）,音像制 品1家（30 m2）,書(shū)店1家 （40 m2）,茶館 1 家（80 m2）。2 .唐4號(hào)院為：銀行1家（112.5 m2）,郵政（63 m2）, 網(wǎng)吧（112.5 m2）,彩擴(kuò)中心 （80 m2）,美容美發(fā)1家（60 m2）,鮮花店1家（20 m2）。3 .唐5號(hào)院為:酒吧3家

17、（面 積分別為144 m2、144 m2、 150 m2。蘇州區(qū)（備 注：建 議由開(kāi) 發(fā)商銷 售）1222 m2 （共啟荀鋪 9間）休閑、居家 配套、文化 制品、餐飲、 超市一般商家， 強(qiáng)調(diào)裝修風(fēng) 格。診所為市內(nèi) 大型醫(yī)院的 掛牌診所。該區(qū)單體建筑進(jìn)深 5米、住宅 底層商鋪進(jìn)深9米，設(shè)衛(wèi)生間。1.蘇11號(hào)院視劃為茶館區(qū)。共3家茶館，面積分別為162.5 m2,123 m2,162.5 m2。2.蘇12號(hào)院規(guī)劃為音像制品1家（31.5 m2），書(shū)店1家 （40.5 m2）,網(wǎng)吧 1 家（72 m2）, 小型超市1家（144 m2）,快餐 1家（150 m2,設(shè)排污）。J1 7、8 號(hào)院及 其對(duì)面

18、 的單體 建筑單體建筑面積450 m2 ;住宅底樓商鋪 788.4 m2文化藝術(shù)長(zhǎng) 廊和酒吧一 條街極具地方特 色的蜀繡、 陶瓷、根雕、 繪畫、藤編、 漆具、燙畫 等家?guī)У晔?作坊；有特 色的酒吧商 家沿河單體建筑作為 3-4家特色 酒吧；7、8號(hào)院底層的商鋪分 3.3米的10間，3.9米的9間，4.8米的2間，4.5米的1間，5.4米的1間，共23間。該區(qū)規(guī)劃為古玩字畫 10間，根 雕3間，陶吧2間，瓷器3間， 藤編3間，剪紙2間，蜀錦、 蜀繡、絹扇5間?？看?2 號(hào) 院臨芙 蓉大道 單體面積待定銀行、醫(yī)院、 郵局皇城（正式 力殺未 定）2F、3F多功能廳兩層均尢窗，設(shè)會(huì)議大廳、婚 宴大廳、

19、酒店商務(wù)中心。明遠(yuǎn)樓 （正式 力殺未 定）奧林匹克中 心與體委等國(guó) 家單位聯(lián)營(yíng) 或作為社區(qū) 配套自行修 建。1 . 2F設(shè)室內(nèi)排球、蘭球、保 齡球館。2 . 3F分兒童素質(zhì)教育中心和 老年活動(dòng)中心，有健身房、 教室、乒乓球室等。致公堂康樂(lè)中心休閑娛樂(lè)商 家2F:自助式西餐廳作為酒店配 套；3F|:室內(nèi)恒溫游泳池、桑拿、 按摩等。1、2、3號(hào)代征 地共約170畝生態(tài)果園、 農(nóng)莊、 生態(tài)茶園 花圃、苗圃。待征地前期不能興修建筑，暫 不考慮其余設(shè)施。第三篇、運(yùn)作模式一、 銷售建議蘇區(qū)和唐風(fēng)的商鋪（約2546 nl2）由蔚信房產(chǎn)公司銷售，有如下好處:1、充分利用社會(huì)資源，讓項(xiàng)目?jī)?nèi)業(yè)態(tài)能百花齊放。1、減

20、少自營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。2、提前實(shí)現(xiàn)銷售有利于投資回收。二、招商1、招商范圍。除川11號(hào)院以外其他的所有房地產(chǎn)全部用于招商。2、租金策略由于芙蓉古城離市區(qū)尚有9公里，且古城周圍人口較少，古城內(nèi)的業(yè)主兩年內(nèi) 入住率僅有50%的實(shí)際情況，建議采取“放水養(yǎng)魚(yú)”的策略，但考慮若對(duì)商家 免租將會(huì)造成進(jìn)場(chǎng)商家對(duì)現(xiàn)有優(yōu)惠政策的不珍惜，反而不能全心全意的經(jīng)營(yíng)， 所以我們建議：1)統(tǒng)一不對(duì)外免租；2)第一、二年采用較低租金，吸引商家，第三、四年逐步 上漲的策略。3、招商收益預(yù)測(cè)：(1) 一樓面積為：川3號(hào)院2655.57褶川4號(hào)院1600 .川11號(hào)院600 .川 12 號(hào)院 965.72 m2總面積為：5821.29 m

21、2一樓每年收入為：5821.29 nfx 25 元/m2 .月 X 12=1, 746, 387 元二樓面積為：川3號(hào)院2655.57褶川4號(hào)院1460 m2川11號(hào)院600 .川12號(hào)院800 .總計(jì)為：5515.7 m2二樓每年總收入為：5515.7 nfx 20元/褶。月x 12月= 1323, 768元三樓面積為：川3號(hào)院1926.92褶川4號(hào)院1100 m2川11號(hào)院400 m2川12號(hào)院800 m2總計(jì)面積為3661.2 m2三樓每年總收入為：3661.2 nfx 16元/nf .月X 12月=702, 950.4元川3號(hào)院面積為：690 1tf每年收入為：690 nl2X28元/

22、m2 .月X 12月= 231, 840元全年總收入合計(jì)委： 4， 004， 945.4 元備注： 1、皇城、明遠(yuǎn)樓、致公堂、 1、 2、 3號(hào)代征地租金待定；2、唐區(qū)（1234 nl2）與蘇區(qū)（1222 nl2）總收入為 16元/ nf 月 X 1324X 12=25.42號(hào) 12221tfx 18元/ nf.月 乂 12月= 26.4萬(wàn)全年合計(jì) 51.82萬(wàn)（ 2）價(jià)格說(shuō)明參照市場(chǎng)租金價(jià)格水平： 主要以溫江城區(qū)和古城項(xiàng)目周邊房地產(chǎn)租賃水平為準(zhǔn)； 參照古城項(xiàng)目商業(yè)地產(chǎn)投資回收期； 據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況和公司的經(jīng)營(yíng)思路作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整和修正。4.招商組織措施（ 2） 成立兩個(gè)招商組，即招商一部和招商二

23、部，在部門內(nèi)根據(jù)需招商的業(yè)態(tài)進(jìn)行分工，在信息共享的同時(shí)，互相競(jìng)爭(zhēng)；（ 3） 招商一部負(fù)責(zé)（ 4） 公司有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)直接抓招商。3、 招商工具的準(zhǔn)備由招商部制定招商建議書(shū)后， 策劃部會(huì)同廣告公司確定初步方案， 報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)最后審理。在六月底前必須完成招商工具的制作。4、 招商細(xì)則1) 、招租范圍：“芙蓉古城”川3、及川3 號(hào)院對(duì)面臨河的單體建筑、川 4、川7、川8 及其對(duì)面的單體建筑、川 122) 、 租賃期限：商鋪： 1 3 年大型酒樓、茶樓、桑拿、購(gòu)物中心： 1 8 年期滿租賃方在同等條件下，擁有優(yōu)先續(xù)約權(quán)。3) 、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：川3、及川3 號(hào)院對(duì)面臨河的單體建筑：主要針對(duì)特色餐飲川4：主要針對(duì)有水

24、休閑、茶樓及診所川7、 8 號(hào)院及其對(duì)面的單體建筑：極具地方特色的蜀繡、陶瓷、根雕、繪畫、藤編、漆具及酒吧等。川 12：購(gòu)物超市4) 、租金：不同樓層，同層不同級(jí)別口岸租金價(jià)格不同。按建筑面積計(jì)算，租金部分不包含物業(yè)管理費(fèi)。具體租金標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)附表5) 、預(yù)定商鋪手續(xù)及定金標(biāo)準(zhǔn)：憑本人身份證或營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件辦理預(yù)定手續(xù)， 簽定 商鋪預(yù)定協(xié)議書(shū)同時(shí)交付定金。定金標(biāo)準(zhǔn)：100 平方米以下定金按照每戶 1000 元收取200 平方米以上500 平方米以下定金按照 2000 元收取500 平方米以上定金按照 5000 元收取6) 、簽定商鋪?zhàn)赓U合同預(yù)定者在 7 天內(nèi)持本人身份證，營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本及復(fù)印件和公章，

25、定金收據(jù)簽定租賃合同及物業(yè)管理合同。 逾期未辦理者， 商鋪定位將不予保留，且不退還定金。可以不經(jīng)預(yù)定過(guò)程，直接簽定租賃合同和物業(yè)管理合同。7) 、交房標(biāo)準(zhǔn)：除公共部分外(樓梯間、衛(wèi)生間)全部為清水房。8) 、 物業(yè)管理 和水電費(fèi)1、物業(yè)管理是按建筑面積計(jì)算，每月每平方米人民幣 2 元。2、水電費(fèi)按實(shí)計(jì)費(fèi)。9) 、保證金先預(yù)定后簽合同者，預(yù)定金將轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)保證金；直接簽定合同者，在第一次交納租金時(shí)，交納經(jīng)營(yíng)保證金；經(jīng)營(yíng)保證金的標(biāo)準(zhǔn)：100 平方米以下按照每戶 1000 元收取100 平方米以上500 平方米以下按照每戶 2000 元收取300 平方米以上按照租賃第一月房租費(fèi)用收取合同期滿， 如雙方

26、不再續(xù)約， 經(jīng)檢查所租商鋪內(nèi)的設(shè)施、 設(shè)備完整無(wú)損，且無(wú)其它應(yīng)交費(fèi)用，在辦理完退場(chǎng)手續(xù)后，保證金在十日內(nèi)退還(不計(jì)息)10）、租賃優(yōu)惠政策簽定合同時(shí)一次性付款優(yōu)惠 租賃期一年優(yōu)惠5% 租賃期二年優(yōu)惠8% 租賃期三年優(yōu)惠15% 租賃期四年優(yōu)惠18%租賃期五年優(yōu)惠20% 租賃面積500褶以上者，租金優(yōu)惠5%;簽定3年以上租賃合同者，自第四年租期的租金按 5%遞增；2002年8月15日前簽定租賃合同交納租金者，免半年租金（即租期延 長(zhǎng)半年）。11）、付款方式分期付款，分三次付清：簽定合同時(shí)，付優(yōu)惠后總租金的30%,三個(gè)月內(nèi)付40%,入場(chǎng)前一個(gè)月內(nèi)付余下的30%。5、推進(jìn)計(jì)劃招商比例100%80%60

27、%40%20%第四篇、芙蓉古城商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷計(jì)劃一、媒體宣傳計(jì)劃第一階段：準(zhǔn)備階段時(shí)間：2002年6月12日 2002年7月1日內(nèi)容：和各大媒體聯(lián)絡(luò)搞好關(guān)系，為以后的宣傳工作做好鋪墊。媒體選擇：成都商報(bào)財(cái)經(jīng)版、餐飲版、旅游版華西都市報(bào)財(cái)經(jīng)版、餐飲版、旅游版成都晚報(bào)餐飲版、旅游版成都日?qǐng)?bào)餐飲版、旅游版天府早報(bào)餐飲版、旅游版 第二階段：招商階段。時(shí)間 ： 2002年 7月 1 日 2002年 12 月 30 日目的 ：配合招商，讓招商工作順利進(jìn)行。媒體安排：1、報(bào)紙廣告。方向： 以軟文炒作為主，硬廣告為輔，招商活動(dòng)為補(bǔ)充。軟文安排：7 月 2 日（周二） ，商報(bào)金融版：置信實(shí)業(yè)斥資2 億，進(jìn)軍餐

28、飲娛樂(lè)業(yè)！蓉城房產(chǎn)巨頭進(jìn)軍餐飲娛樂(lè)業(yè)！7 月 6 日（周六） ，商報(bào)餐飲版：成都最大餐飲娛樂(lè)基地浮出水面！溫江將建成都最大餐飲娛樂(lè)基地！7 月 12 日（周五）華西餐飲版：川西名小吃薈萃溫江！7 月 20 日（周六）商報(bào)旅游版： “千年古芙蓉城驚現(xiàn)溫江！ ”7 月 27 日（周六）商報(bào)旅游版： “蓉城又多一景觀！ ”8 月份配軟文4 篇。 （具體內(nèi)容待定）9 月見(jiàn)開(kāi)園計(jì)劃。10 月配軟文3篇。（具體內(nèi)容待定）11 月配軟文4篇。（具體內(nèi)容待定）12 月配軟文4 篇。（具體內(nèi)容待定）硬廣告安排：根據(jù)招商計(jì)劃進(jìn)度，招商硬廣告安排如下：7 月 12 日（周五）商報(bào)，半版。正式對(duì)外宣布招商開(kāi)始。8 月

29、 9 日（周五）華西，半版。覆蓋全川的招商啟動(dòng)。9 月 23 日（周五）商報(bào)，半版。推動(dòng)招商的進(jìn)行。10 月見(jiàn)開(kāi)園計(jì)劃。11 月硬廣告一則。華西，半版。12 月硬廣告一則。商報(bào)，半版。13 月硬廣告一則。商報(bào)，半版。招商活動(dòng)安排：在招商中期（ 8 月底左右）舉行一次商家交流會(huì)，共討古城宏偉發(fā)展藍(lán)圖，借知名商家現(xiàn)身說(shuō)法，通過(guò)媒體報(bào)道，帶動(dòng)招商的快速前進(jìn)。附：開(kāi)園廣告推廣計(jì)劃 。時(shí)間： 2002年 9月 1 日 2002年 10月 5解決問(wèn)題：項(xiàng)目的知名度，各項(xiàng)活動(dòng)的告知。媒體計(jì)劃：報(bào)紙廣告 ：首選商報(bào)、日?qǐng)?bào)。軟文 ： 4 篇，消息 4 篇。主題：9.5 9.25 “某某影星/老藝術(shù)家/書(shū)法家/畫

30、家芙蓉古城獻(xiàn)藝” （免費(fèi)）9.19 “芙蓉古城閃亮登場(chǎng)！ ” （商報(bào)、古城綜合介紹） （1000字）9.27 “走，到芙蓉古城過(guò)節(jié)去！ ” （商報(bào)、開(kāi)元活動(dòng)項(xiàng)目介紹） （1000字）10.2 “芙蓉古城人流如織！ ” （商報(bào)、古城開(kāi)園盛況介紹） 800字10.5“為什么這個(gè)國(guó)慶溫江特別熱？” （商報(bào)、跟蹤報(bào)道古城情況） 800硬廣告：8萬(wàn)16萬(wàn)16萬(wàn)9.20（周五）日?qǐng)?bào)整版9.27（周五）商報(bào)整版9.30（周一）商報(bào)整版2、電視廣告： 33 頻道、 15 頻道。時(shí)間：8.1511.15 頻次： 5次/天（包括重播）內(nèi)容：形象廣告、招商廣告（ 15 秒）3、電臺(tái)廣告 ：成都交通電臺(tái)。時(shí)間： 7.

31、1512.30 頻次： 6次/天內(nèi)容：芙蓉古城招商項(xiàng)目介紹，地址、電話。 （ 30 秒）4、戶外廣告： 溫江永寧鎮(zhèn)項(xiàng)目入口處，西三環(huán)立交橋燈箱廣告，春熙路、火車 站、雙流機(jī)場(chǎng)。第三階段：經(jīng)營(yíng)管理階段。時(shí)間 ：開(kāi)園后長(zhǎng)期。 目的：拉動(dòng)客源，讓商家賺錢，讓古城項(xiàng)目得到持續(xù)發(fā)展。手段：用實(shí)效的促銷活動(dòng)、公關(guān)活動(dòng)、社會(huì)活動(dòng)帶動(dòng)客源、聚集人氣。這段時(shí)間 的廣告根據(jù)促銷活動(dòng)的設(shè)計(jì)、安排而定。二、活動(dòng)計(jì)劃1、促銷活動(dòng)。古城能不能吸引消費(fèi)者，除了文化建設(shè)外，還有一個(gè)重要的東西：古城內(nèi)有 沒(méi)有吸引人的活動(dòng)?；顒?dòng)的設(shè)計(jì)新穎、吸引人，是消費(fèi)者來(lái)此消費(fèi)的重要理由。 因此，我們應(yīng)以連續(xù)不斷的節(jié)日活動(dòng)吸引消費(fèi)者，充分挖掘

32、中國(guó)傳統(tǒng)節(jié)日的特點(diǎn)， 重新包裝、突出文化，使古城文化更具體、更豐滿。讓消費(fèi)者逐步形成一種到芙 蓉古城過(guò)節(jié)的新潮流。附：芙蓉古城2002年?duì)I銷活動(dòng)計(jì)劃芙蓉古城2002年?duì)I銷活動(dòng)計(jì)劃舉辦營(yíng)銷活動(dòng)目的：1、為入駐商家提供充足的客源，保證其經(jīng)營(yíng)的持續(xù)穩(wěn)定，增強(qiáng)其對(duì)芙蓉古城的 信心，為古城后期招商奠定良好的基礎(chǔ)。2、通過(guò)營(yíng)銷活動(dòng)，廣泛宣傳芙蓉古城，樹(shù)立品牌形象。3、整合商家資源，以置信的規(guī)范管理和誠(chéng)信原則維護(hù)園區(qū)經(jīng)營(yíng)的正?；?。全年計(jì)劃舉辦的活動(dòng)：大型營(yíng)銷活動(dòng)：除夕、春節(jié)、元宵節(jié)/五 一旅游黃金周/十 一旅游黃金周/民 俗文化節(jié)/飲食文化節(jié)中型營(yíng)銷活動(dòng)：元旦節(jié)/情人節(jié)/三八婦女節(jié)/端午節(jié)/中秋節(jié)/重陽(yáng)節(jié)/圣誕節(jié)/ 川劇文化節(jié)/茶文化節(jié)小型營(yíng)銷活動(dòng)：母親節(jié)/父親節(jié)/六一兒童節(jié)/七一建黨節(jié)/八一建軍節(jié)/教師節(jié)芙蓉古城2002年?duì)I銷活動(dòng)計(jì)劃表活動(dòng)分類活動(dòng)名稱活動(dòng)類型時(shí)間營(yíng)銷建議傳統(tǒng)佳節(jié)除夕*大年T因?yàn)闀r(shí)間較接近，建議將三次活動(dòng)合并，持續(xù)半個(gè)月，正月初一兀宵節(jié)正月十五突出民俗文化端午節(jié)*五月初五突出水域（龍舟）裝飾，推出餐飲文化促銷中秋節(jié)*八月十五賞月、飲酒、觀看演出重陽(yáng)節(jié)*九月九日重點(diǎn)對(duì)老年團(tuán)隊(duì)促銷國(guó)家法定節(jié)日元旦*元月一日?qǐng)@區(qū)內(nèi)業(yè)主游園活動(dòng)五一大假*五月一日旅游黃金周，重點(diǎn)是外來(lái)旅游團(tuán)隊(duì)的接待十r假*十月一日特殊紀(jì)念日三八婦