房地產(chǎn)估價實務(wù)

1、房地產(chǎn)估價實務(wù)第一章 房地產(chǎn)及其估價概述 1 房地產(chǎn)的概念及其特性 2 房地產(chǎn)的價格及其種類 3 房地產(chǎn)價格的影響因素 4 房地產(chǎn)估價 1 房地產(chǎn)的概念及其特性一、房地產(chǎn)的概念（一）什么是房地產(chǎn)通俗地講， real estate 就是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。是指土地、建筑物及固著于土地建筑物上不可分離的部分，包括物質(zhì)實體和依附于物質(zhì)實體上的權(quán)益。（二）房地產(chǎn)的構(gòu)成：是實物與權(quán)益的結(jié)合。（ 1 ） 房地產(chǎn)實物（ 1 ） 土地 , 是地球陸地表面一定高度和深度范圍內(nèi)的土壤、巖石、礦產(chǎn)藏、水文、大氣、植物以及人類過去和現(xiàn)在活動成果所構(gòu)成的自然經(jīng)濟綜合體。（ 2 ） 建筑物 包括房屋和構(gòu)筑物。（ 3 ） 其

2、他附著物 如排水管道、電力、熱力系統(tǒng)、庭院、花園、假山等2、房地產(chǎn)權(quán)益指由法律設(shè)定的房地產(chǎn)各種權(quán)益以及享有這些權(quán)利所獲得的利益或收益。我國土地上能夠進入市場流轉(zhuǎn)的土地權(quán)益有：土地使用權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等。房屋有所有權(quán)、使用權(quán)之分. 我國走”的原則。二、房地產(chǎn)的特性：有自然特性與經(jīng)濟特性。（一）房地產(chǎn)的自然特性1 、不可移動性: 位置固定具有區(qū)位差異地區(qū)性市場2 、耐久性 :土地的永續(xù)性， 建筑物的壽命很長, 我國土地使用權(quán)的有限性3 、個別性（異質(zhì)性） 4 、數(shù)量有限性（二）社會經(jīng)濟特性1 、用途多樣性 2 、具有雙重經(jīng)濟身份3 、涉及廣泛性4 、高昂的投資資金特性5 、難以變現(xiàn)性6 、保值增

3、值性（抵御通脹性） 7 、權(quán)益受限性 2 房地產(chǎn)的價格及其種類一、房地產(chǎn)價格 : 指在某個時點為取得房地產(chǎn)及其相應(yīng)權(quán)益所支付的代價。二、房地產(chǎn)價格的形成滿足三個條件： （ 1 ）有用性（ 2 ）稀缺性（ 3 ）有需求“房隨地三、房地產(chǎn)價格類型房地產(chǎn)價格體現(xiàn)的是房地產(chǎn)權(quán)益的交換價值，房地產(chǎn)權(quán)益的多樣性必然導(dǎo)致價格的多樣性。（ 一） 按價格的形成分類1 、成交價格（事實價格）4 、公開市場價格5（二）按實物形態(tài)分類2 、市場價格（反應(yīng)平均價格水平）3 、理論價格、評估價格 6 、政府指導(dǎo)價和政府定價1 、土地價格按土地開發(fā)程度不同，有 生地價格、毛地價格、熟地價格按土地使用權(quán)取得市場不同，分為 出

4、讓價格和轉(zhuǎn)讓價格總地價、單位地價及樓面地價單位地價=總地價+土地面積樓面地價=總地價+建筑面積2 、建筑物價格3 、房地產(chǎn)價格22我國的單位有m、 ft 、坪。房地產(chǎn)單價有單位建筑面積、單位使用面積之分按交易表的狀況不同，有現(xiàn)房價格和期房價格之分在開發(fā)商經(jīng)銷中，有起價、標(biāo)價、成交價、均價之分（三）按不同的經(jīng)濟行為分類樓面地價=單位地價+容積率1 、買賣價格2 、租賃價 3 、抵押價格4 、保險價格5 、課稅價格6 、征地價格3 房地產(chǎn)價格的影響因素、一般因素對房地產(chǎn)價格的影響是整體的和全方位的，覆蓋面是整個地區(qū)。包括社會因素、經(jīng)濟因素和制度因素三項（一）社會因素1 、人口狀況人口數(shù)量：影響房地

5、產(chǎn)需求，人口數(shù)量與房地產(chǎn)價格呈正相關(guān)性。人口素質(zhì)：受制與受教育程度和文化素質(zhì)。主要影響住宅價格家庭人口：家庭結(jié)構(gòu)變化，影響居民戶數(shù)，引起住宅套數(shù)需求的改變2 、城市化及公共設(shè)施條件 3 、教育及社會福利狀況 4 、房地產(chǎn)交易慣例5 、生活方式6 、心理因素 7 、國內(nèi)政治狀況8 、社會治安狀況 9、國際政治狀況（二）經(jīng)濟因素1 、經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r2 、儲蓄、消費及投資水平3 、財政與金融狀況4 、物價、居民收入和就業(yè)水平5 、稅負 6 、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)狀況7 、城市交通體系狀況8 、國際經(jīng)濟狀況（三）制度（行政）因素1 、土地制度2 、住房制度3 、土地利用規(guī)劃和城市規(guī)劃 4 、建筑規(guī)格5 、房地產(chǎn)有關(guān)

6、稅制 6 、地價政策7 、交通管制 8 、行政隸屬變化二、區(qū)域因素： 指房地產(chǎn)所在區(qū)域由于本身特性而對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響的因素。住宅區(qū)域的影響因素自然地理因素：日照 、溫度、濕度、風(fēng)向等2 、街道狀況3 、離市中心距離及交通設(shè)施狀況4 、基礎(chǔ)設(shè)施及公共設(shè)施配置狀況（二）商業(yè)區(qū)域的影響因素1 、商業(yè)業(yè)務(wù)種類、規(guī)模及商業(yè)集聚程度4、商品進出運輸?shù)谋憷潭?、地域內(nèi)經(jīng)營者的創(chuàng)新性及資本實力（三）工業(yè)區(qū)域的影響因素1 、 對外交通設(shè)施的便利程度5 、洪水、地震、噪音、污染等發(fā)生可能性 6 、景觀狀況5、臨街道路可及性及通行能力2 、商業(yè)鄰近地域狀況3 、交通工具及停車設(shè)施狀況6 、營業(yè)類別及競爭狀況2

7、、商品銷售市場及原材料購入市場與廠區(qū)的位置關(guān)系2 、 動力配置及排放設(shè)施費用5、勞動力資源狀況及生活條件4 、關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的位置6 、有關(guān)法律法規(guī)對產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有關(guān)規(guī)定三、個別因素 ：指房地產(chǎn)的個性因素。（一）土地的個別因素自然條件包括宗地的地形、地勢、地質(zhì)條件、面積、形狀及與道路街面的方位局部區(qū)域條件及環(huán)境狀況包括宗地所處的地段位置、離街面的距離、街面的幅寬、構(gòu)造等，交通設(shè)施狀況、相鄰房地產(chǎn)及周圍情況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況及有無不利因素等（二） 建筑物的個別因素建筑物用途類別 ：分為住宅建筑、商業(yè)建筑、工業(yè)建筑、公共建筑及其他建筑等五類建筑結(jié)構(gòu) ： 分為鋼結(jié)構(gòu)及鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、木結(jié)構(gòu)、簡易房四類

8、七等層數(shù) ： 分為低層建筑、多層建筑和高層建筑質(zhì)量 4 房地產(chǎn)估價一、 房地產(chǎn)估價的概念是指房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受委托，為了特定目的。遵循估價原則，按照一定的程序，依據(jù)有關(guān)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)，在合理的假設(shè)下，運用科學(xué)的方法，對特定房地產(chǎn)在特定時間的特定價值進行分析、測算和判斷。并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動。 房地產(chǎn)估價是科學(xué)與藝術(shù)的有機結(jié)合。二、房地產(chǎn)估價的特點1 、科學(xué)性：建立在科學(xué)的估價理論和方法之上。2 、客觀性 ： 應(yīng)完整、客觀、準(zhǔn)確地描述、說明估價對象的狀況。3 、藝術(shù)性 ： 估價人員需要有豐富的經(jīng)驗， 需要很強的推理和判斷能力， 需要一定的技巧4、綜合性三、房地產(chǎn)估價的必要性1 、社

9、會經(jīng)濟活動的需要土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)的買賣、租賃、交換、抵押、保險、課稅、糾紛、損失賠償?shù)取? 、房地產(chǎn)市場發(fā)展的需要第二章 房地產(chǎn)估價基礎(chǔ)理論內(nèi)容提要 1 房地產(chǎn)估價的理論依據(jù) 2 房地產(chǎn)估價的意義 3 房地產(chǎn)估價的基本原則 4 房地產(chǎn)估價的程序 1 房地產(chǎn)估價的理論依據(jù)一、 地租理論二、房地產(chǎn)市場的供求理論 三、購買者行為理論 四、效用價值理論五、生產(chǎn)費用價值理論六、替代原理七、收益遞增遞減原理 2 房地產(chǎn)估價的意義一、為房地產(chǎn)市場交易服務(wù)因為房地產(chǎn)市場是一種不完全競爭性市場，并且具有異質(zhì)性，房地產(chǎn)價格存在很大的價格差異，這就要求必須有專業(yè)人士對每一交易房地產(chǎn)進行科學(xué)評估。二、有利

10、于提高房地產(chǎn)經(jīng)濟運行效率理論上， 房地產(chǎn)資源的最佳配置就是房地產(chǎn)經(jīng)濟運行處于“怕累托狀態(tài)” （一般均衡狀態(tài)） ，使房地產(chǎn)資源得到充分利用，且供需平衡。但由于市場競爭的非完全性、信息傳遞與反饋的非充分性、非及時性、非真實性等，可能引起外部不經(jīng)濟等問題，使房地產(chǎn)經(jīng)濟運行難以實現(xiàn) “怕累托狀態(tài)”（一般均衡狀態(tài)） 。而房地產(chǎn)估價人員可通過運用專業(yè)理論知識和方法體系為參與者提供相對科學(xué)的存量或增量房地產(chǎn)價格，從而科學(xué)引導(dǎo)參與者尤其是供需雙方的經(jīng)濟行為， 使房地產(chǎn)經(jīng)濟資源配置更有效率。三、確立公平的收益分配制度的基礎(chǔ)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中，其收益分配涉及到房地產(chǎn)的多元產(chǎn)權(quán)主體、多元投資主體。依據(jù)房地產(chǎn)價格

11、來確定房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營收益分配額度，具有較強的說服力。四、有利于稅負公平根據(jù)房地產(chǎn)的收益價格來征稅，則相對公平。房地產(chǎn)估價可為政府合理征稅提供依據(jù)。 3 房地產(chǎn)估價的基本原則估價的基本原則是估價人員在估價過程中，所應(yīng)依據(jù)的法則或標(biāo)準(zhǔn)。一、 獨立、客觀、公平原則二、合法性原則合法的產(chǎn)權(quán) ：不合法的產(chǎn)權(quán)或有爭議、糾紛的房產(chǎn)不能進行估價合法使用和處置 ：房地產(chǎn)的使用應(yīng)符合土規(guī)、城規(guī)、土地管理法、房地產(chǎn)管理法的要求房地產(chǎn)的出讓、轉(zhuǎn)讓、買賣、抵押、典當(dāng)?shù)忍幹眯袨閼?yīng)以法律法規(guī)為依據(jù)，不得非法處置，否則，不受法律保護。三、最有效使用原則（ principle of highest and best use）體

12、現(xiàn)為幾點：（ 1 ）最佳用途（ 2 ）最佳規(guī)模 表現(xiàn)為適度規(guī)模與最佳的利用集約度。（三）最佳狀態(tài)： 一指房地產(chǎn)內(nèi)部處于最佳均衡狀況，土地與建筑物達到最優(yōu)匹配狀態(tài)；二指房地產(chǎn)與外圍環(huán)境處于最佳協(xié)調(diào)狀況。4）最佳效益四、估價期日原則 ： 根據(jù)估價目的確定估價期日。估價期日可以為現(xiàn)在、過去、將來的某一時點五、替代原則 在同一供需圈，類似房地產(chǎn)都具有一定程度的替代性。如：房地產(chǎn)收益的“替代”， 可比交易實例價格的“替代” ， 基準(zhǔn)地價“替代”宗地價格六、供求原則 七、預(yù)期收益原則 ： 房地產(chǎn)價格的高低取決于其預(yù)期收益。八、貢獻原則（收益分配原則）收益的取得是有多種要求組合而產(chǎn)生的， 因由各要素參與收益

13、分配。 總收益的分配依據(jù)各要素貢獻程度的大小進行。 4 房地產(chǎn)估價的程序一、接受并受理估價任務(wù)、明確估價事項1 、獲取估價任務(wù)渠道：估價需求者主動委托；積極參與市場競爭獲取不應(yīng)承接的估價業(yè)務(wù)：1 ）有利害關(guān)系或利益沖突（ 2 ）超出業(yè)務(wù)范圍估價機構(gòu)資質(zhì)等級不同，其許可的業(yè)務(wù)范圍就不同。一級資質(zhì)機構(gòu)可以從事各類房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)； 二級資質(zhì)機構(gòu)可以從事除上市公司、企業(yè)清算以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)；二級資質(zhì)機構(gòu)可以從事除上市公司、企業(yè)清算、司法鑒定以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。（ 3 ）超出自身專業(yè)能力房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)：一級資質(zhì)：（ 1）時間要求：從事房地產(chǎn)估價活動連續(xù)6 年以上，且取得二級估價資質(zhì)

14、三年以上。（ 2 ）注冊資本金與出資額要求：有限責(zé)任公司的注冊資本200 萬元以上，合伙企業(yè)的出資額120 萬元以上。（ 3 ）注冊房地產(chǎn)估價師人數(shù)要求：有15 名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師。25 萬平（ 4 ）業(yè)績要求：在申請資質(zhì)等級之日前 3 年平均每年完成估價標(biāo)的物建筑面積50 萬平方米以上或者土地面積方米以上。二級資質(zhì)：（ 1）時間要求：取得三級估價資質(zhì)后從事房地產(chǎn)估價活動連續(xù) 4 年以上。（ 2 ）注冊資本金與出資額要求：有限責(zé)任公司的注冊資本100 萬元以上，合伙企業(yè)的出資額60 萬元以上。（ 3 ）注冊房地產(chǎn)估價師人數(shù)要求：有8 名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師。15 萬平（ 4 ）業(yè)績

15、要求：在申請資質(zhì)等級之日前 3 年平均每年完成估價標(biāo)的物建筑面積30 萬平方米以上或者土地面積方米以上。三級資質(zhì)：（ 1）注冊資本金與出資額要求：有限責(zé)任公司的注冊資本50 萬元以上，合伙企業(yè)的出資額30 萬元以上。（ 2 ）注冊房地產(chǎn)估價師人數(shù)要求：有3 名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師。（ 3 ）業(yè)績要求：在暫定期內(nèi)完成估價標(biāo)的物建筑面積8 萬平方米以上或者土地面積3 萬平方米以上。2 、委托方向估價機構(gòu)提出書面申請 ： 評估委托人填寫評估委托書3 、估價業(yè)務(wù)的受理： 在收到評估委托書、有關(guān)證明及資料后，在有限時間內(nèi)進行決策受理。4、明確估價事項1 ）明確估價目的：即明確估價報告的用途。估價目的

16、不同，決定估價技術(shù)路線、價值類型等。2 ）明確估價對象：主要包括房地產(chǎn)的權(quán)利狀況、房地產(chǎn)的實體及其區(qū)位條件、房地產(chǎn)的構(gòu)成狀況等。3 ）明確估價時點：估價時點與估價日期的區(qū)別二、擬定估價方案1 、擬定估價工作方案主要包括工作步驟、進度，所需人力、經(jīng)費，調(diào)查收集的資料及其來源渠道等2 、擬定估價技術(shù)路線估價技術(shù)路線即通過什么估價思路、借助于哪些技術(shù)手段、運用什么樣的估價方法達到房地產(chǎn)估價的目的。三、資料的收集和整理不同的估價方法所需的資料不同。資料類型： 包括基礎(chǔ)性資料、方法性資料、圖件資料。資料來源： 委托人提供；查閱房地產(chǎn)信息資料；估價師協(xié)會房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人提供的資料；政府部門資料；房地產(chǎn)交易中心

17、、咨詢中心獲?。粚嵉夭榭钡取ＹY料的整理四、實地查勘估價對象： 實地考察和核實，并取得影像圖片資料。五、選用估價方法并估算根據(jù)估價目的、對象的類型、適用條件以及收集的資料情況，選用合理的、可操作的估價方法，并選用具體的公式進行價格估算。六、確定估價結(jié)果兩種以上的估價方法，其結(jié)果可能有差異。應(yīng)進行分析比較，尋找和排除出現(xiàn)差錯的原因，并進行校正與修改。七、撰寫估價報告估價報告應(yīng)全面、公正、客觀、準(zhǔn)確地記述估價過程和結(jié)論。房地產(chǎn)估價報告的基本內(nèi)容是記述估價過程、反映估價成果的文件及關(guān)于估價對象價值的分析報告。由以下部分組成。3 1）封面（ 2）目錄（ 3 ）致估價委托人函 （ 4）注冊房地產(chǎn)估價師聲明

18、4 5 ）估價的假設(shè)和限制條件（ 6 ）估價結(jié)果報告（7 ）估價技術(shù)報告（8 ）附錄房地產(chǎn)估價報告的寫作要求5 1 ）內(nèi)容祥實 （2 ）描述客觀情況（3 ）用詞準(zhǔn)確（4 ）語言簡練八、估價提交及資料歸案第三章房地產(chǎn)估價方法之一市場比較法 內(nèi)容提要 1市場比較法的基本原理 2市場比較法的估計步驟 3市場比較法的實務(wù)分析 1市場比較法的基本原理一、市場比較法的概念市場比較法是利用市場上類似房地產(chǎn)的近期交易價格，經(jīng)過直接比較或類比分析，弁進行適當(dāng)修正，以此作為估價 對象在估價時點的客觀合理價格的估價方法。為比準(zhǔn)價格二、市場比較法的理論依據(jù)經(jīng)濟學(xué)中的替代原理通過類似房地產(chǎn)的已知成交價格求取估價對象的未

19、知價格。三、運用市場比較法的基本前提1、要有一個活躍的公開市場2、公開市場上要有可比交易實例 可比交易實例：指交易實例中交易類型與估價目的吻合、成交日期與估價時點接近、成交價格為正常市場價格或者能夠修正為正常市場價格的類似房地產(chǎn)。四、市場比較法的基本公式交易案例價格修正待估房地產(chǎn)價格需要進行交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個別因素的修正公式表7K為：估價對象價格 =可比實例價格X交易情況修正系數(shù)X交易日期修正系數(shù)X區(qū)域因素修正系數(shù)X個別因素修正系數(shù)寫1市場比較法的基本R理MC接比較修正公式安朋E充 A 目B候 個涮I唳的通用,林莊卷第些一何價對. 皿比加 金0。 f6 . 3 *9X曲母嵇 便儕

20、拈國道竄 3-00 X 3*口 首掖曲收那股:號驪嚷粉甫1季霞把14兄為總準(zhǔn) c跖九J1OO 仆 . 癡可比美仲4，月H產(chǎn)M亢；圾點融XI* 房制*狀7兄j處彳r *才妾比，、 *平分一 Wf比074制出地日軌）足方比仙 仇依：1桀由他 狀:品弟，剛J燈下 分 散；油:樂，豆OO分.（二）間接比較修正公式間接比較修正是設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)，以該房地產(chǎn)為基準(zhǔn)，將可比實例房地產(chǎn)狀況與估價對象房地產(chǎn)狀況進行間接比較。以標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，通常將其每個因素分數(shù)定為100分，然后將估價對象及可比實例房地產(chǎn)狀況與均與它逐個因素進行比較、評分。又分為區(qū)域因素間接比較修正和個別因素間接比較修正1、區(qū)域因素間接比較

21、修正公式估粉對岸可比實. 100 7）乜100 （V 100象餅恪樹價將X W io& 7T，交易情 交易日標(biāo)鹿傕區(qū)域因 個別因況修整 期修玄修正 素修正 素修掂1 2.個別因素向熊比較施由公式IDOX 100K價可實例格1OO1OO 土 工 a_l ! II H I _ IH I c r . 一 - I IM飛F工咽券。聲畫B交易帕交品曰 區(qū)域囚柝準(zhǔn)般個別因況卷正 期修正 未修正 博正 索修正依計對 象儕特五、市場比較法的特點與使用范圍 （一）特點（ 1 ）具有現(xiàn)實性，有較強的說服力 （ 2 ）在非正常情況下，比準(zhǔn)價格常偏離收益價格（ 3 ）要求估價人員具有較高的專業(yè)水平（ 4 ）以替代原理

22、為基礎(chǔ)（二）適用范圍適用于房地產(chǎn)市場交易頻繁地域，主要試用于交易性房地產(chǎn)價格評估也適用于房地產(chǎn)租金及其他有關(guān)參數(shù)的求取。一、收集交易實例有交易實例的收集內(nèi)容：（ 1 ）交易雙方的基本情況及交易目的（ 2 ）交易實例房地產(chǎn)的狀況（ 3 ）成交價格及成交日期（ 4 ）付款方式 （ 5 ）交易情況二、選擇可比實例（一）數(shù)量要求 交易實例并非可比實例。一般選擇3-10 個可比實例。（二）質(zhì)量要求1 、區(qū)位相同或相似2 、用途相同 3 、建筑結(jié)構(gòu)相同 4 、權(quán)利性質(zhì)相同 5 、交易類型吻合6 、成交日期與估價時點相近7 、成交價格應(yīng)盡量為正常市場價格三、建立價格比較基礎(chǔ)包括以下方面：1 、統(tǒng)一付款方式（

23、以一次付款所需金額為基準(zhǔn)） 2、統(tǒng)一貨幣單位3 、統(tǒng)一面積內(nèi)涵4 、統(tǒng)一面積單位5 、統(tǒng)一采用單價 2 市場比較法的估計步驟四、進行交易情況修正可比實例的成交價格可能是正常的，也可能不是正常的，對于不正常的交易，應(yīng)把它修正為正常的，這就是交易情況修正。（一）不正常的交易情況的類型1 、有利害關(guān)系人之間的交易 2 、急于出售或購買3 、強迫出售或者購買4 、交易雙方或一方對市場信息了解不充分5 、交易雙方或一方有特別動機或者特別偏愛6 、相鄰房地產(chǎn)的合并交易 7 、特殊交易方式下的價格8 、交易稅費屬于非正常負擔(dān)的交易（二）交易情況修正的方法一般采用百分比率進行修正，修正公式為：可比實例正常價格

24、=可比實例成交價格X交易情況修正系數(shù)。假設(shè)可比實例的成交價格比其正常市場價格高或者低S% 時，則公式為：可比實例正常價格=可比實例成交價格x1/ （1 土 S%）或者為：可比實例正常價格=可比實例成交價格X100/ （ 100 士 +S）五、進行交易日期修正即把可比實例在成交日期的價格修正到估價時點時的價格。一般采取百分率法進行修正。假設(shè)從成交日期到估價時點，可比實例的價格漲跌S% 時，公式為：估價時點時的價格 =可比實例成交日期的價格X （1+T%）或者為：估價時點時的價格=可比實例成交日期的價格X100/ （ 100+T）也可以采用價格指數(shù)修正，公式為估價時點時的價格=可比實例成交日期的價

25、格X估價時點的價格指數(shù)/成交日期的價格指數(shù)估價時點時的價格=可比實例成交日期的價格X成交日期下一時期價格指數(shù)X成交日期再下一時期價格指數(shù)X-估價時點的價格指數(shù)六、進行區(qū)域因素修正（一）影響房地產(chǎn)價格的主要區(qū)域因素1 繁華程度 2 交通便捷程度3 環(huán)境 4 公共設(shè)施配套完備程度5 城市規(guī)劃限制（二）區(qū)域因素修正方法一般采取百分率法進行修正，假設(shè)可比實例在其區(qū)域條件下的價格比在估價對象區(qū)域條件下的價格高低的百分比為R% 時，則公式為：在估價對象區(qū)域條件下的價格在估價對象區(qū)域條件下的價格=可比實例的區(qū)域條件下的價格X=可比實例的區(qū)域條件下的價格X1/ （ 1+R% ）100/ （ 100+R ）七、

26、進行個別因素修正(一)影響房地產(chǎn)價格的個別因素土地的個別因素：面積大小、形狀、臨路狀況、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整度、地勢、地質(zhì)水文、使用年限等建筑物|的個別因素： 新舊程度、裝飾、設(shè)施設(shè)備、平面布局、工程質(zhì)量、建筑結(jié)構(gòu)、樓層、朝向等。(二)個別因素修正方法一般采取百分率法進行修正，假設(shè)可比實例在其個別狀況下的價格比待估價對象個別狀況下的價格高低的百分比為G%時，則公式為：在估價對象個別狀況下的價格=可比實例的個別狀況下的價格X1/ ( 1+G%)在估價對象區(qū)域條件下的價格=可比實例的區(qū)域條件下的價格X100/ (100+G )八、求取比準(zhǔn)價格(一)進行綜合修正可比交易實例的價格經(jīng)過上述修正后

27、就變成了估價對象房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格。綜合修正公式：1 、修正系數(shù)連乘形式估價對象價格 =可比實例成交價格X1/ ( 1+S%) X ( 1+T%) X 1/ ( 1+R%) X 1/ ( 1+G%)2、修正系數(shù)累加形式估價對象價格 =可比實例成交價格X( 1+T%) / ( 1+S%+R%+G% )有直接比較公式和間接比較公式。(二)求取比準(zhǔn)價格有多個可比實例時，就有多個比準(zhǔn)價格。需要進行數(shù)學(xué)處理，求取綜合價格。1、簡單算數(shù)平均數(shù)法2、加權(quán)算術(shù)平均樹法3、中位數(shù)法 4、眾數(shù)法實務(wù)分析一：為了評估重慶市某商品住宅在2012年9月1日的正常市場價格，在該住宅附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C

28、三宗已成交的類似商品住宅作為可比實例，有關(guān)資料見下表。表中，在區(qū)域因素、個別因素比較時，以估價對象的區(qū)域因素和個別因素為基準(zhǔn)，正負值表示可比實例的區(qū)域因素優(yōu)劣于估價對象的區(qū)域因素和個別因素所導(dǎo)致的價格差異幅度。 價為1: 6.5 ,假設(shè)2012年9月1日人民幣與美元的市場匯率價為 在2011年6月1日至2012年2月28日之間平均每月比上月上漲 均每月比上月下降 1.5% o試?yán)靡陨腺Y料估算該商品住宅在 分析如下：1、估價公式的選擇：選擇直接比較法修正公式?；竟饺缦拢?估價對象價格=可比實例成交價格x1/ ( 1+S%)2、求出各可比實例的比準(zhǔn)價格比準(zhǔn)價格 A=5500 X 1/ ( 1

29、-5% ) X ( 1+1% ) 4 x 0.9133 X 0.9804 X 1.0309=5560.88( 元人民幣 /M2 比準(zhǔn)價格 B=860 X 6.5 X 1/ ( 1-0% )x ( 1+T%)另外，假設(shè)2012年1月1日人民幣與美元的市場匯率1 : 6.3 ,此類商品住宅以人民幣為基準(zhǔn)的市場價格1%,在2012年3月1日至2012年9月1日之間平 2012年9月1日的正常市場價格。X 1/ ( 1+R% ) X 1/ ( 1+G% )X 1.0406 X6 x 1/(1+3%) X 1/(1+5%) =5590 X 1 X 1.0201 XX 1/(1-2%) =5600 X 0

30、.9804 X 0.9557 X 1.0204 X元人民幣/M2 )其他條件比較如表(1-1.5% ) 6 X 1/(1+2%) X 1/(1-3%) =5500 X 1.0526X (1+1% )2x( 1-1.5% )1.0406 X 0.9709 X 0.9524 =5486.97(元人民幣 /M2)比準(zhǔn)價格 C=5600 X1/ ( 1+2%) X ( 1-1.5% ) 3 XX 1/(1-2%) 1.0204 =5463.28( 元人民幣 /M2)3.綜合求取估算結(jié)果因上述比準(zhǔn)價格很接近,則采用簡單的算術(shù)平均值作為估算結(jié)果，則 估價對象價格 =(5560.88+ 5486.97+ 5

31、463.28) /3 =5503.71(實務(wù)分析二：為了評估一宗住宅用地的價格，選取了四宗可比實例。這四宗地的交易情況與估價對象土地一致。1所示。在區(qū)域因素、個別因素比較時，以估價對象的區(qū)域因素和個別因素為基準(zhǔn)，表中正負值表示可比實例的區(qū)域因素優(yōu)劣于估價對象的區(qū)域因素和個別因素所導(dǎo)致的價格差異幅度。在區(qū)域因素、個別因素中，各因子的權(quán)重相等。另外，通過市場調(diào)查，得到該城市的定基低價指數(shù)如表2所示。根據(jù)以上條件，評估該住宅用地于 2010年10月的價格表1:可比實例與估價對象的比較表型塞比場比較i表的實務(wù)分析H卓中j文。0由2OO& d200 -空00912009 rNO/口 I,201O-；2:

32、010a j 44 Ji onizrj1呼arjIO JjL. U rr JE J rljtoo1 CM103IOSi ii119分析詡他過出根據(jù)以二條件. 笨M 審幽LU 4至：去評怙該:承土*也的1介櫓備1、牯m公式的選擇女舔在 才3 1也安懣*索IE 煞 式一 筮聿 三1成細下t鼬加諦1觸| = 曾111的1*加山口1111OO/ t 100+5 A X 更1QO十丁 100/ r 100/ L 工OQ+G 2、確定修正系數(shù)：1）交易情況修正：情況一致，不需修正?？杀葘嵗?C: 121/119 可比實例 D: 121/1032）交易時間修正：根據(jù)定基地價指數(shù)表可比實例 A: 121/10

33、9可比實例 B: 121/1113）區(qū)域因素修正：根據(jù)可比實例與估價對象的比較表可比實例 A: 1/ ( 1-2%-1%-2% ) =100/95可比實例 B:可比實例 C: 1/ ( 1+2%+3% ) =100/105可比實例 D:1/1/(1-2%-1%-2% ) =100/95(1-3%-2% ) =100/954）個別因素修正：根據(jù)可比實例與估價對象的比較表可比實例 A: 1/ （ 1-2%+3%-3% ） =100/98可比實例 B: 1/ ( 1-2%-3%-3% ) =100/98可比實例 C: 1/( 1+5%) =100/105可比實例 D: 1/ (1-2%-4%-2%

34、) =100/923、求取比準(zhǔn)價格:比準(zhǔn)價格 A=3600 X 100/100比準(zhǔn)價格 B=3900 X 100/100比準(zhǔn)價格 C=4200 X 100/100比準(zhǔn)價格 D=3000 X 100/100X 121/109X 121/111X 121/119X 121/103X 100/95 X 100/98 =4292.52X 100/95 X 100/98 =4566.45X 100/105 X 100/105=3873.54X 100/95 X 100/92 =4032.364、確定估算結(jié)果:因上述比準(zhǔn)價格比較接近,則采用簡單的算術(shù)平均值作為估算結(jié)果，則估價對象價格=(4292.52 +

35、 4566.45 + 3873.54+4032.36)/4 =4191.22(元/M2 )第四章房地產(chǎn)估價方法之二一收益法 1收益法的基本原理收益法的概念有收益還原法、收益現(xiàn)值法收益資本化法等稱謂。它是將估價對象房地產(chǎn)未來各期的純收益折算收益價格。到估價時點。求其之和作為估價對象房地產(chǎn)價格的一種估價方法。、收益法的理論依據(jù)預(yù)期收益原理：未來收益權(quán)利的現(xiàn)在價值。不動產(chǎn)價格=純收益 / 利息率三、應(yīng)用收益法必須具備的前提條件1 、被評估房地產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測并可以用貨幣衡量2、房地產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險也可以預(yù)測并可以用貨幣衡量3、被評估房地產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測三個主要經(jīng)濟技術(shù)參

36、數(shù)：1 收益額 （1） 未來預(yù)期收益額；（ 2 ）客觀收益2 折現(xiàn)率本質(zhì)為期望投資回報率。是由無風(fēng)險報酬率和風(fēng)險報酬率構(gòu)成。3 收益期限四、收益法的基本公式 （一）最基本公式V=a1/(1+r1)+ a 2/(1+r 1) (1+r 2)+ a 2/(1+r1) (1+r 2) (1+r 3)+ ? a n/(1+r1) (1+r 2) ? (1+r n)= E a i / n (1+r j )式中：V 一房地產(chǎn)在估價時點的價格房地產(chǎn)的收益期限1,a 2,a 3 ? an 分別為房地產(chǎn)未來第1 期、 2 期 ?第 n 期末的純收益1,r 2,r 3? r n 分別為房地產(chǎn)未來第1 期、 2 期

37、 ?第 n 期的報酬率說明： 1 ）該公式為收益法基本原理的公式化，其他公式可以由此推導(dǎo)；2）本公式只有理論分析上的意義。（二）未來純收益不變的公式1、無限年期，其它因素不變的公式V=a/r2. 有限年期，其它因素不變的公式3、有限年期，資本化率為零的公式（三）純收益在前若干年有變化的公式V=a/r1-1/V=a x n1+r) n1 、無限年期，其它因素不變的公式2. 有限年期，其它因素不變的公式V=a 1/(1+r)+ a2/(1+r)V=a /(1+r)+ a/(1+r)22+ a 3/(1+r)2+ a /(1+r)+ ? a t /r (1+r)3+ ? a/r (1+r) ttt

38、1-1/ ( 1+r)n-t 1 、無限年期，其它因素不變的公式式中： a 為未來第一年的收益；2. 有限年期，其它因素不變的公式V= ( a/r b/r ) 1-1/1+r) n-b/rn/n1+r)例如：需評估某商業(yè)房地產(chǎn)現(xiàn)時的市場價格。經(jīng)預(yù)測，該房地產(chǎn)若投入使用，未來第一年的凈收益為50萬元，以后每年還會在此基礎(chǔ)上增加3 萬元，該類房地產(chǎn)的報酬率為 10% ，試計算該宗房地產(chǎn)在無限年期及使用年期為35 年的收益價格。 解 該宗房地產(chǎn)在無限年期的收益價格為：該宗房地產(chǎn)在35 年內(nèi)的收益價格為：V=a/r b/r 2=50/10%+3/ (10% ) 2=500+300=800 (萬元)V=

39、 （ a/r b/r ） 1-1/ （ 1+r） （五）純收益按一定數(shù)額遞減的公式n-b/rn/(1+r) n =800 X 0.9644-301.2454 (萬元) = 734.158（萬元）有限年期，其它因素不變的公式式中： a 為未來第一年的收益；V=(b 為收益逐年遞減的數(shù)額例如：需評估某商業(yè)房地產(chǎn)現(xiàn)時的市場價格。經(jīng)預(yù)測，該房地產(chǎn)若投入使用，未來第一年的凈收益為每年還會在此基礎(chǔ)上減少3 萬元，該類房地產(chǎn)的報酬率為a/r-b/r2) 1-1/ ( 1+r) n+b/rnn/ ( 1+r)50 萬元，以后10% ，試計算該宗房地產(chǎn)在無限年期及使用年期為35 年的收（四）純收益按一定數(shù)額遞增

40、的公式V=a/r b/r 2b 為收益逐年遞增的數(shù)額益價格。 解 該宗房地產(chǎn)在35 年內(nèi)的收益價格為：V= ( a/r-b/r2) 1-1/ ( 1+r) n+b/r x n/ (1+r) n =200 X 0.9644+30 X 1.2454= 230.242(萬元)該宗房地產(chǎn)在無限年期的收益價格為：V=a/r-b/r2=50/10%-3/ ( 10% ) 2=500-300=200 (萬元)因此 , 純收益按一定數(shù)額遞減的公式只有收益年期為有限年一種（六）純收益按一定比率遞增的公式1 、無限年期，其它因素不變的公式V=a/（r-s）式中： a 為未來第一年的收益； s 為收益逐年遞增的比率

41、2. 有限年期，其它因素不變的公式 V= （ V=a/（r-s）1-（1+ s ） / （ 1+r） n（七）純收益按一定比率遞減的公式1 、無限年期，其它因素不變的公式V=a/（r+s）2. 有限年期，其它因素不變的公式式中： a 為未來第一年的收益； s 為收益逐年遞增的比率V=a/（r+s）1-（ 1- s ） / （ 1+r） n例如：某估價對象為一剩余土地使用權(quán)為后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增長 解 該宗房地產(chǎn)在無限年期的收益價格為：V= （ V=a/（r-s）1-（ 1+ s ） / （ 1+r）又假設(shè)上述房地產(chǎn)此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上遞減45 年的商業(yè)房地產(chǎn)，經(jīng)調(diào)查

42、，該地產(chǎn)未來第一年的凈收益為 30 萬元，此2% ，該類房地產(chǎn)的報酬率為 10% ，試計算該宗房地產(chǎn)的收益價格。（萬元）n=30/（ 10%-2% ） 1-（ 1+2%） / （1+10%45=362.462% ，試計算該宗房地產(chǎn)的收益價格。 解 該宗房地產(chǎn)在無限年期的收益價格為： V=a/（r+s）1-（ 1- s ） / （ 1+r）n=248.62 （萬元）五、收益法的使用范圍 適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)估價第二節(jié) 收益法的估價步驟一、搜集整理資料通過走訪有關(guān)部門及個人，搜集現(xiàn)有資料、實地調(diào)查獲取收益、費用、報酬率等方面的資料。二、確定總收益（一）收益的類型1 、實際收益與客觀收益

43、實際收益是個別企業(yè)在個別經(jīng)營管理情況下的實際收益，不可作為估價的依據(jù)?？陀^收益是排除了企業(yè)經(jīng)營管理中屬于特殊的、偶然的要素對收益的影響，為正常收益，可作為估價的依據(jù)?？陀^收益要考慮以下條件： 1 ）使用者有良好素質(zhì)及正常使用能力； 2 ）收益是持續(xù)而有規(guī)律的；3 ）收益是安全可靠的。2 、有形收益與無形收益 既要考慮企業(yè)的有形收益，也要考慮無形收益。（二）總收益的形式1 、房地產(chǎn)出租的租金要求確定客觀租金，即要通過對實際租金額與估價期日同類型房地產(chǎn)租金額、租賃市場狀況等綜合分析后得到。2 、企業(yè)經(jīng)營收益指企業(yè)在正常的經(jīng)營管理水平下，每年所得的與同類企業(yè)相類似的客觀收益。三、確定總費用（一）、房

44、地產(chǎn)出租中的總費用包括：1 、管理費（一般為年租金 2%-5%）2 、維修費（按建筑物重置價格的一定比例計算）3 、保險費（一般按房屋重置價格或現(xiàn)值的一定比例計算）4 、稅金（根據(jù)各地規(guī)定的營業(yè)稅、城市建設(shè)附加稅和教育附加稅的扣除標(biāo)準(zhǔn)）5 、中介費用（一般為一個月的租金額）（二）、企業(yè)經(jīng)營費用企業(yè)經(jīng)營性質(zhì)不同，費用的構(gòu)成也不同。商業(yè)經(jīng)營型房地產(chǎn)經(jīng)營的費用主要有：商品銷售成本、經(jīng)營費用、管理費用、商品銷售稅金及附加、財務(wù)費用和商業(yè)利潤等。生產(chǎn)型房地產(chǎn)經(jīng)營的費用主要有：生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費用、管理費用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、財務(wù)費用和廠商利潤等。四、計算純收益出租房地產(chǎn)純收益=房地產(chǎn)總收益- 總費用

45、 企業(yè)經(jīng)營房地產(chǎn)純收益=年總收益 - 年經(jīng)營總費用五、確定資本化率資本化率對房地產(chǎn)價格的影響很大。資本化率的確定是估價工作的精髓。（一）資本化率的實質(zhì)資本化率是房地產(chǎn)純收益與其價格的比率，實質(zhì)是資本投資的收益率。其有收益率、獲利率、報酬率、回報率等稱名。資本化率的高低與風(fēng)險呈正相關(guān)。因此。房地產(chǎn)估價中并無統(tǒng)一不變的資本化率。（二）資本化率的種類房地產(chǎn)的資本化率分為綜合資本化率R0、土地資本化率 R L、建筑物資本化率R B三者的關(guān)系為：R 0= （rlx VL+ RBVB）/（ VL+VB）或者：R 0= L x RL+B XRB式中： VL 表示土地價格， V B 表示建筑物價格， L 表示

46、土地價格占房地產(chǎn)總價的比例， B 表示建筑物價格占房地產(chǎn)總價的比例（三）資本化率求算的方法1 、市場提取法： 利用市場上類似區(qū)域或類似的房地產(chǎn)的純收益和價格資料，求取資本化率。2、安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法基本公式：資本化率 =無風(fēng)險利率+投資風(fēng)險補償率+其它的補償率3 、復(fù)合投資收益率法R=M x RM+ （ 1-M ） x RER 為資本化率； M 貸款價格比率（抵押貸款額占房地產(chǎn)價格的比率）RM抵押貸款資本化率，第一年還本息額與抵押貸款的比率RE 自有資金要求的正常收益率例如：某人購買一房產(chǎn)，到銀行辦理抵押貸款，獲得購房資金的 70% ，貸款的年利息率為 5% ，自有資金的一般收益率為 8%

47、 ，試計算房地產(chǎn)的資本化率。解房地產(chǎn)的資本化率=抵押貸款占房產(chǎn)價格的比例X抵押貸款利息率+自有資金占房產(chǎn)價格的比例X自有資金收益率=70% x 5%+30% X 8%=5.9%4 、投資收益率排序插入法 找出相關(guān)投資類型及其收益率，將收益率由低到高或由高到低的順序排列，制成圖表，再與估價對象房地產(chǎn)與其他投資進行比較分析, 考慮投資的風(fēng)險程度、管理難易、安全性等，找出同等風(fēng)險投資，從而判斷資本化率應(yīng)落的區(qū)域范圍，判斷資本化率。六、求取收益價格第三節(jié) 收益法的實務(wù)分析實務(wù)分析一某賓館委托估價，其提供的資料表明，該賓館有標(biāo)準(zhǔn)兩人間 25 間，床位 50 張，平均每床位每天140 元，年空置率為25%

48、 ；一般兩人間和三人間總床位數(shù)為 180 張，平均每床位每天50 元，年空置率為 30% 。該賓館月營業(yè)花費 15 萬元。經(jīng)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝瑱n次賓館標(biāo)準(zhǔn)兩人間平均每床位每天150 元，年空置率為 30% ；一般兩人間和三人間平均每床位每天50 元，年空置率為 18% ；正常營業(yè)每月營業(yè)花費平均占每月總收入的 32% ，該類房地產(chǎn)的資本化率為 8% 。試運用所給資料評估該賓館的價格。評估分析如下：根據(jù)所提供的資料分析，本估價適宜采用收益法評估房地產(chǎn)的價格。1 、測算年總收益年總收益 =50 X 150 X 365 X （ 1-30%） +180 X 50X 365 X （ 1-18%） =19162

49、50+2693700=460.99（萬元）2、測算年總費用年總費用 =4609950 X 32%=147.52（萬元）3、測算年純收益年純收益 =年總收益 - 年總費用 =460.99- 147.52=313.48 （萬元）4、測算賓館價格賓館價格 =313.48 /8%=3918.50 （萬元）實務(wù)分析二（一）估價對象概述估價對象是一棟整體出租的休閑娛樂中心，土地總面積為 1100M 2 ，總建筑面積為 5000 M 2 ，建筑層數(shù)為地上下 1 層，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，土地使用年期為 40 年，從 2000 年 5 月 16 日起計。（二）估價目的3 層，地求取該估價對象在2010 年

50、 5 月 16 日的正常市場價格。（三）估價時點2010 年 5 月 16 日，估價作業(yè)期為2010 年 5 月 18 日 -5 月 31 日（四）資料收集21 ）可供出租的凈使用面積總計為 3000M ，占總建筑面積的 60% ，其余部分為大廳、公共過道、樓梯、電梯、公共衛(wèi)生間等；2）月租金平均為 70 元 /M2 ；3 ）空置率年平均為 10% ；4 ）經(jīng)常費平均每月為 3 萬元，包括人員工資、水、電、空調(diào)、維修、清潔等費用；5）房產(chǎn)稅為房產(chǎn)租金收入的 12% ；6 ）其他稅費為租金收入的 6% 。測算過程： 根據(jù)給定的資料，其適宜運用收益法估算該房地產(chǎn)的價格。1、測算年有效毛收入年有效毛

51、收入 =3000 X 70 X 12 X （ 1-10%） =226.80（萬元）2、測算年運營費用1）年經(jīng)常費：年經(jīng)常費=3X 12=36（萬元）2）年房產(chǎn)稅：年房產(chǎn)稅=226.80 X 12%=27.22（萬元）3）年其他稅費：年其他稅費=226.80 X 6%=13.61（萬元）4）年總費用：年總費用 =36+ 27.22+ 13.61=76.83（ 萬元 ）3、測算年凈收益年凈收益=年有效毛收入- 年總費用 =226.80-76.83 =149.97（ 萬元 ）5、 確定報酬率 經(jīng)調(diào)查得知，在該市場上相似風(fēng)險的投資要求的報酬率為 10% 。5、測算房地產(chǎn)的價格該房地產(chǎn)價格評估適宜的公式

52、為： V=a/r1-1/（ 1+r） nV=149.99/10%1-1/第五章 房地產(chǎn)估價方法1+10%）30=1413.75（萬元）之三成本法 1 成本法的基本原理 一、成本法的概念它是指求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，然后扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。采用此方法估算出來的價格叫 積算價格?！俺杀尽睘榉康禺a(chǎn)重新建造時的完全價格，包括建造成本、一切合理必要的費用、稅費及開發(fā)商合理的利潤等，其實質(zhì)為一種價格?！俺杀尽辈⒎菤v史成本或帳面成本，為估價時點的“成本” 為客觀成本二、成本法的理論依據(jù)從賣方的角度：理論依據(jù)是生產(chǎn)費用價值論。即房地產(chǎn)的價格是基于“生產(chǎn)費用” ，重在過去的投入。是賣方愿意接受的最低價格不能低于他為開發(fā)建造該房地產(chǎn)已經(jīng)花費的代