房地產(chǎn)金融1-3

1、v參考教材：v1、教材：房地產(chǎn)金融鄧宏乾 復旦大學出版社 2006 ；v2、Property Finance David Isaacv3、 房地產(chǎn)金融中國人民大學出版社 謝經(jīng)榮等編著v4、房地產(chǎn)金融學張紅 清華大學出版社v5、 房地產(chǎn)金融王重潤 北京大學出版社v第一章 緒論v第二章 房地產(chǎn)金融基本知識v第三章 房地產(chǎn)抵押v第四章 住房金融v第五章 個人住房貸款v第六章 房地產(chǎn)開發(fā)融資v第七章 房地產(chǎn)投資證券化v第八章 住房抵押貸款證券化v第九章 房地產(chǎn)保險v第一節(jié) 房地產(chǎn)金融學的學科性質(zhì)v第二節(jié) 房地產(chǎn)金融的產(chǎn)生與發(fā)展v第三節(jié) 房地產(chǎn)金融的作用和重要性v第四節(jié) 房地產(chǎn)金融的研究對象及其分類v第

2、五節(jié) 房地產(chǎn)金融市場及其構(gòu)成v第六節(jié) 房地產(chǎn)金融市場運行模式v一、房地產(chǎn)金融學的學科性質(zhì) 房地產(chǎn)金融學是一門新興的應用學科，屬于貨幣銀行學的分支；它與其他學科如房地產(chǎn)經(jīng)濟學、投資學等有廣泛聯(lián)系，是一門邊緣學科。二、房地產(chǎn)金融的內(nèi)涵（一）從涉及對象來看房地產(chǎn)金融分為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)金融和房地產(chǎn)擔保金融（二）從學科體系來看房地產(chǎn)金融分為微觀房地產(chǎn)金融和宏觀房地產(chǎn)金融v一、房地產(chǎn)金融的概念 狹義：指房地產(chǎn)（住房）擔保金融，具體指金融機構(gòu)為個人投資、建造、裝修不動產(chǎn)融通資金的行為。 廣義：包括房地產(chǎn)擔保金融和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)金融，具體指圍繞房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、和消費過程進行的貨幣流通和信用活動及相關的所有經(jīng)濟活動的

3、總稱，包括房地產(chǎn)投資、融資、信托、保險以及有價證券的發(fā)行與轉(zhuǎn)讓等。v一、世界范圍看,房地產(chǎn)金融的產(chǎn)生v源于三次房荒v（一）第一次房荒19世紀以英國為代表的產(chǎn)業(yè)革命推動城市化發(fā)展所致。社員或儲戶 合作社 購地建房 社員（購房者）1775年英國成立世界第一家住房協(xié)會克特利住房協(xié)會1845年成立第一家永久性住房協(xié)會都市公平協(xié)會（非銀行性專業(yè)住房機構(gòu)） v（二）第二次”房荒”（經(jīng)濟大蕭條上世紀70年代）1、經(jīng)濟大蕭條孕育和確立了（美國）現(xiàn)代房地產(chǎn)金融體系的基本框架2、二戰(zhàn)的破壞再次引發(fā)”房荒”。這一時期住房金融的特點：出現(xiàn)專業(yè)性的住房金融機構(gòu)；政策性住房金融體系得到發(fā)展 v（三）第三次”房荒”（上世紀

4、70年代至今主要是發(fā)展中國家的住房問題）v思考：v1、新一屆政府提出城鎮(zhèn)化是否把好了中國經(jīng)濟的脈以及與房地產(chǎn)金融的相互影響。v2、發(fā)展城鎮(zhèn)化應警惕哪些問題？v3、作為發(fā)展中國家。我國的住房自有率為什么遠高于發(fā)達國家（80%以上）二、 世界范圍看,房地產(chǎn)金融的發(fā)展（一）房地產(chǎn)證券化成為金融發(fā)展的一個重要方向; 房地產(chǎn)證券化美國和日本為代表，主要有兩種形式：以房地產(chǎn)抵押貸款為基礎的房地產(chǎn)抵押信貸證券化和以房地產(chǎn)信托為基礎的房地產(chǎn)投資證券化。（二）住房金融機構(gòu)的經(jīng)營呈多元化發(fā)展，逐步與商業(yè)銀行經(jīng)營趨同?；鞓I(yè)經(jīng)營v三、中國房地產(chǎn)金融的產(chǎn)生與發(fā)展v（一）住房金融業(yè)務的興起 v1987年12月1日和8日先

5、后成立煙臺住房儲蓄銀行和蚌埠住房儲蓄銀行：目的是配合房改、辦理住房券結(jié)算；同時支持商品房的開發(fā)經(jīng)營，開辦個人買房貸款業(yè)務。 v（二）政策性住房金融制度的建立90年上海和北京住房改革實行提租補貼 租、售、建并舉91年上海率先模仿新加坡建立了住房公積金 制度v（三）住房金融體系的初步確立:1、建立住房公積金制度2、區(qū)分政策性和自營性住房信貸業(yè)務3、住房貸款擔保機制開始建立v（四）住房金融的完善與發(fā)展v一、房地產(chǎn)業(yè)的特點v（一）房地產(chǎn)業(yè)投資大、借款多、周期長v（二）房地產(chǎn)市場受區(qū)域因素影響較大v（三）房地產(chǎn)具有投資和消費的雙重性v（四）受國家政策和城市規(guī)劃的影響v二、房地產(chǎn)的重要性（一）房地產(chǎn)是城市

6、存在和發(fā)展的物質(zhì)基礎（二）房地產(chǎn)是家庭財富和政府收入的重要來源（三）房地產(chǎn)具有經(jīng)濟帶動性v三、房地產(chǎn)金融的作用（一）房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的保障（二）房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)器，政府利用房地產(chǎn)金融政策對其進行宏觀調(diào)控（三）引導住房消費，建立一個良好的房地產(chǎn)投資消費結(jié)構(gòu)v四、房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關系 房地產(chǎn)同金融業(yè)相互促進、相互聯(lián)系，依賴性強，共同受制于國家的金融政策。v一、房地產(chǎn)金融的研究對象v1、房地產(chǎn)資本市場：包括房地產(chǎn)股票、債券，房地產(chǎn)投資信托基金，住房抵押貸款證券化等v2、住房抵押貸款和商業(yè)房地產(chǎn)貸款及其風險管理v3、房地產(chǎn)貸款評估v4、房地產(chǎn)投資和融資決策v5、房地產(chǎn)投資組合v6

7、、住房金融制度改革v7、房地產(chǎn)保險和貸款擔保v8、房地產(chǎn)金融風險v9、房地產(chǎn)金融相關法規(guī)第四節(jié) 房地產(chǎn)金融的研究對象及其分類v二、房地產(chǎn)金融的分類v按經(jīng)營性質(zhì)分:政策性和自營性房地產(chǎn)金融v按融通方式分:直接金融和間接金融v按放款形式分:信用放款和擔保放款v三、銀行的房地產(chǎn)金融業(yè)務v房地產(chǎn)信用業(yè)務(資產(chǎn)業(yè)務、負債業(yè)務）和非房地產(chǎn)信用業(yè)務（表外業(yè)務)v資產(chǎn)業(yè)務包括房地產(chǎn)投資業(yè)務和房地產(chǎn)放款業(yè)務v負債業(yè)務包括與房地產(chǎn)有關的存款、借款和金融機構(gòu)往來業(yè)務v表外業(yè)務包括房地產(chǎn)信托、租賃、咨詢及代理業(yè)務四、房地產(chǎn)金融的特點v集中性v資金周轉(zhuǎn)期長v資金運動固定性v資金增值性v風險性主要包括政策風險、決策風險、

8、自然風險、市場風險和財務風險v房地產(chǎn)金融以抵押權(quán)為基礎v房地產(chǎn)金融具有較強的政策性一、房地產(chǎn)金融市場的概念 指與房地產(chǎn)有關的金融活動及其場所，即圍繞房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、和消費過程進行的貨幣流通和信用活動及相關的所有經(jīng)濟活動的總稱，包括房地產(chǎn)投資、融資、信托、保險以及有價證券的發(fā)行與轉(zhuǎn)讓等。v二、房地產(chǎn)金融市場的構(gòu)成 一級市場 二級市場 直接融資和間接融資v三、房地產(chǎn)金融機構(gòu)（一）吸收存款型金融機構(gòu) 商業(yè)銀行、儲蓄與貸款協(xié)會、信用合作社等，利用存款向地產(chǎn)業(yè)提供貸款。（二）契約儲蓄型金融機構(gòu)保險公司、養(yǎng)老基金等，通過長期契約獲取資金并投向資本市場。（三）投資型金融機構(gòu)金融公司、共同基金等，通過出售短

9、期商業(yè)票據(jù)和發(fā)行長期證券取得資金，并向個人或小企業(yè)提供貸款或進行資本市場投資。v四、房地產(chǎn)金融市場的特點（一）信貸資金來源的短期性和運用的長期性（二）房地產(chǎn)金融市場對擔保的依賴性（三）住房金融的政府干預性（四）房地產(chǎn)金融業(yè)務成本高，但收益較好v一、基于融資途徑的運行模式 直接融資模式、契約融資模式、存款融資模式、證券融資模式v二、基于市場發(fā)達程度的運行模式（一）以基金為后盾的模式（巴西、新加坡）（二）基于儲蓄的模式（發(fā)展中國家）（三）混合型模式（私營和官方金融機構(gòu)并存）（四）完善的模式（美國）v第一節(jié) 房地產(chǎn)金融的分類及特征v第二節(jié) 利率、收益率v第三節(jié) 擔保融資v第四節(jié) 房地產(chǎn)金融市場及其構(gòu)

10、成v第五節(jié) 房地產(chǎn)金融市場運行模式v一、 利率v實際利率與名義利率（考慮通貨膨 脹率）v實際利率與名義利率（利率標明的時間單位與計息周期不一致）1)/1 (mmrRRrrR1)1/()1(v名義利率與實際利率的關系：v1、實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值；v2、名義利率越大，計息周期越短，二者差異越大；計息周期大于1，實際利率就大于名義利率，等于1二者相等。v（現(xiàn)值與終值）資金等效值是指在考慮時間因素的情況下，不同時點發(fā)生的絕對值不等的資金具有相同的價值。v收益率是指投資回報率，為某年收益與投資之比。v利息率針對信貸資金，是借貸資本的收益率。v折現(xiàn)率是將未來收益轉(zhuǎn)化成現(xiàn)值的收益率v內(nèi)部

11、收益率指某一固定資本投資在其持有期內(nèi)實際獲得或預期可獲得的收益率；其經(jīng)濟含義是項目壽命期終了時，所有投資可被完全收回；它放映了項目投資所能承受的最高貸款利率。v全部投資收益率放映了全部已投入資本的收益水平，可以認為是權(quán)益資本收益率和借貸資本收益率的合成。v一、擔保與反擔保v（一）擔保及擔保形式：v擔保指以債務人或第三人的特定財產(chǎn)，抑或特定人的信用作為債權(quán)的擔保，以保障特定的債權(quán)得以實現(xiàn)的行為。v形式-保證、抵押、質(zhì)押、留置和定金v2、反擔保：指擔保人為債務人向債權(quán)人提供擔保時，由債務人或其他人向擔保人提供的確保追償權(quán)實現(xiàn)的一種擔保制度。反擔保方式有求償保證、求償?shù)盅?、求償質(zhì)押v二、保證貸款v（

12、一）保證及其法律關系v保證指保證人與債權(quán)人約定，當債務人不履行債務時，保證人按照約定履行債務。v法律關系包括債權(quán)人與債務人間的債權(quán)債務關系、保證人與債權(quán)人之間的保證合同關系、保證人與債務人之間的委托關系。v（二）保證的特征(從屬性、相對獨立性、單務性和無償性、補充性)v（三）保證人v保證人的資格指保證人的行為能力和清償債務的能力v保證人的范圍：企業(yè)法人，機關法人（經(jīng)國務院批準的國際組織或政府貸款），從事經(jīng)營活動的事業(yè)單位、社會團體法人、其他組織v保證人的代償能力（作為一個提示性條款）v三、質(zhì)押貸款v（一）質(zhì)押概述v質(zhì)押的含義v質(zhì)押法律關系：質(zhì)權(quán)人、出質(zhì)人、質(zhì)物v質(zhì)權(quán)的性質(zhì)：物權(quán)、他物權(quán)、擔保物

13、權(quán)v質(zhì)押的特征；以占有質(zhì)物為公示方法、標的為動產(chǎn)或財產(chǎn)權(quán)利、質(zhì)權(quán)具有留置效力并直接支配標的以實現(xiàn)質(zhì)權(quán)。v（二）動產(chǎn)質(zhì)押貸款v動產(chǎn)質(zhì)押貸款指債務人或第三人將其動產(chǎn)移交銀行占有，作為債權(quán)的擔保。v質(zhì)押標的物的條件：1、必須有可讓與性；2、必須是特定化的動產(chǎn)，包括特定物和特定化的種類物v3、權(quán)利質(zhì)押貸款v含義：以可讓與財產(chǎn)權(quán)為標的設定擔保而獲取的貸款。v權(quán)利質(zhì)押標的物：有價證券、知識產(chǎn)權(quán)、其他權(quán)利（包括一般債權(quán)和不動產(chǎn)收益權(quán)等）v權(quán)利質(zhì)押與動產(chǎn)質(zhì)押的區(qū)別（標的不同、設定方式不同、保全和實現(xiàn)的方式不同）。v票據(jù)等有價證券的質(zhì)押：匯票、本票、支票v（四）股權(quán)質(zhì)押貸款v1、股票質(zhì)押：依法可轉(zhuǎn)讓的股票、訂立

14、書面合同、辦理出質(zhì)登記 v股票質(zhì)押的特點：風險較大（價格不穩(wěn)定、預期價值）、因其強流動性擔保功能較強。v股票質(zhì)押的效力與實現(xiàn)：效力體現(xiàn)為出質(zhì)人和質(zhì)權(quán)人雙方的權(quán)利與義務；質(zhì)押實現(xiàn)僅適用變賣。v股票質(zhì)押貸款中的風險控制機制v2、有限責任公司（合伙企業(yè)）股權(quán)質(zhì)押v3、外商投資企業(yè)的股權(quán)質(zhì)押v4、合伙企業(yè)股權(quán)質(zhì)押v第一節(jié) 房地產(chǎn)抵押權(quán)的概念及特征v第二節(jié) 房地產(chǎn)抵押權(quán)的設定v第三節(jié) 房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力v第四節(jié) 房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)v第五節(jié) 房地產(chǎn)抵押權(quán)的幾個特殊問題第一節(jié) 房地產(chǎn)抵押的概念及特征一、抵押的概念及其構(gòu)成（一）抵押指債務人或第三人不轉(zhuǎn)移對財產(chǎn)占有，將該財產(chǎn)作為債權(quán)的擔保。（二）構(gòu)成：抵押人、

15、抵押權(quán)人、抵押物二、抵押權(quán)內(nèi)涵（一）是擔保物權(quán)而非用益物權(quán)（二）標的物為特定房地產(chǎn)（所有或有權(quán)處分）（三）是不轉(zhuǎn)移標的物占有的擔保物權(quán)（四）優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利v三、抵押權(quán)的特點：從屬性（成立、處分、滅失）、不可分性、物上代位性、特定性v四、抵押的種類1、以抵押物的不同標準可分為：不動產(chǎn)抵押和動產(chǎn)抵押（特殊性）2、以抵押產(chǎn)生的原因為標準可分為：法定抵押和約定抵押3、以債權(quán)受擔保的抵押個數(shù)的不同為標準:分為單一抵押、共同抵押與集合抵押v4、以設定抵押的目的為標準分為：流通抵押和保全抵押v5、以擔保的債權(quán)額是否確定為標準，分為：不定額抵押與定額抵押v6、以抵押的表現(xiàn)形態(tài)是否相同為標準，分為：普通抵押與特

16、殊抵押v一、抵押當事人v抵押權(quán)人(債權(quán)人)v抵押人(債務人或第三人)v注意兩點:第三人作抵押人時,第三人又稱物上保證人。與保證擔保中的保證人不同（保證人以一般財產(chǎn)提供擔保負無限責任，物上保證人以特定財產(chǎn)提供擔保負有限責任）；抵押人必須具有的兩個條件：具有民事權(quán)利和民事行為能力；對抵押物享有處分權(quán)。v二、抵押標的物v1、抵押標的物的范圍v2、抵押標的物的條件：具有特定性、具有交換價值、須為法律允許轉(zhuǎn)讓的財產(chǎn)、便于管理和實施v3、房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定v（1）可以將幾宗房產(chǎn)一并抵押，也可以將一宗房產(chǎn)分割抵押；v（2）以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時抵押；v（3

17、）以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的，抵押額就抵押人可處分和收益的份額為限；v（4）以集體所有制房地產(chǎn)抵押的，須經(jīng)職工代表大會通過并報主管機關備案；v（5）中外合資、合作、外商獨資企業(yè)房地產(chǎn)抵押的，須經(jīng)董事會通過；v（6）股份有限公司、有限責任公司房地產(chǎn)抵押的，須經(jīng)董事會或股東大會通過；v（7）國有企業(yè)、事業(yè)單位房地產(chǎn)抵押的應符合國有資產(chǎn)管理的有關規(guī)定；v（8）以有經(jīng)營期限的企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的所擔保債務的履行期不得超過其經(jīng)營期限；v（9）以有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，所擔保債務的履行期不得超過其剩余年限；v（10）預購商品房抵押的，商品房開發(fā)項目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預售許可證

18、；v（11）以共有房地產(chǎn)抵押的須經(jīng)其他共有人書面同意；v（12）以出租房地產(chǎn)抵押的遵循買賣不破租賃的原則v（13）法人分立或合并的，原抵押合同繼續(xù)有效；v（14）對抵押房地產(chǎn)保險的，保險單應移交抵押權(quán)人保管，抵押權(quán)人為保險第一收益人；v（15）房地產(chǎn)抵押合同簽訂后土地新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。v房地產(chǎn)抵押合同指債務人或第三人不轉(zhuǎn)移對房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為債權(quán)的擔保而與債權(quán)人達成的權(quán)利義務關系的協(xié)議。v四、房地產(chǎn)抵押登記v1、房地產(chǎn)抵押登記的效力v抵押權(quán)屬物權(quán)，應經(jīng)登記方可取得公示效力v生效時間：抵押登記之日生效。v形式上，對已設定抵押的房地產(chǎn)做適當記載，并為抵押權(quán)人頒發(fā)房屋他項權(quán)利證。v

19、2、房地產(chǎn)抵押登記的程序v抵押登記申請v抵押登記審核、登記、備案v抵押登記變更與注銷v五、房地產(chǎn)抵押價值及其評估v（一）房地產(chǎn)抵押價值：指抵押房地產(chǎn)在估價時點的市場價值，等于假定未設立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值減去法定優(yōu)先受償款。v（二）房地產(chǎn)抵押價值評估v1、指為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價值參考依據(jù)，對房地產(chǎn)抵押價值進行分析、估算和判定的活動。v（二）房地產(chǎn)抵押價值評估v2、房地產(chǎn)抵押估價方法（一般用成本法）v（1）以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)抵押評估時，可采用市場法、收益法和成本法；v（2）對出讓的土地使用權(quán)抵押評估時，可采用基準地價修正法、市場法和假設開發(fā)法；v（3）對在建工程抵押

20、評估時可采用成本法和假設開發(fā)法v（二）房地產(chǎn)抵押價值評估v3、房地產(chǎn)抵押估價報告v（1）報告應包含估價的依據(jù)、方法及相關數(shù)據(jù)；v（2）報告應向使用者提示相關風險；v（3）報告應對估價對象的變現(xiàn)能力進行分析。v抵押權(quán)是抵押人享有的當債務人不履行債務時，依法處分抵押物并優(yōu)先受償實現(xiàn)其債權(quán)的權(quán)利v抵押權(quán)效力是抵押權(quán)人行使這一權(quán)利的邊界范圍，主要包括抵押權(quán)的內(nèi)部效力和對外效力。v內(nèi)部效力主要包括抵押擔保的債權(quán)范圍、抵押權(quán)及于標的物的范圍v外部效力主要包括對租賃權(quán)的效力、對房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的效力、對外處分效力等。v一、房地產(chǎn)抵押權(quán)的內(nèi)部效力v1、抵押擔保的債權(quán)范圍：主債權(quán)、利息、違約金和賠償金、實現(xiàn)抵押權(quán)的費用

21、v2、抵押權(quán)及于標的物的范圍：抵押原物、從物、從權(quán)利、添附物、孽息、抵押物的代位物v二、房地產(chǎn)抵押權(quán)的外部效力v1、抵押權(quán)對房地產(chǎn)租賃權(quán)的影響v租賃權(quán)在前，抵押權(quán)在后：買賣不破租賃v抵押權(quán)在前，租賃權(quán)在后：抵押權(quán)可對抗租賃權(quán)2、抵押權(quán)對抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的影響 第一，轉(zhuǎn)讓已抵押的房地產(chǎn)時，應通知抵押權(quán)人，并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已設定抵押權(quán)的情況；經(jīng)抵押登記的受讓人可代債務人清償債務而后向抵押人追償。第二，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)時，應提前清償所擔保的債權(quán)或者向與抵押權(quán)人約定的第三人提存；轉(zhuǎn)讓價款明顯低于其價值的抵押權(quán)人可要求抵押人提供相應擔保，否則不得轉(zhuǎn)讓。3、抵押權(quán)的處分效力v（1）概念：指抵押權(quán)人能否

22、將抵押權(quán)讓與他人或者為其他債權(quán)擔保。v（2）抵押權(quán)的讓與：可以讓與，但抵押權(quán)與主債權(quán)不得分離。v（3）以抵押權(quán)設定擔保：抵押權(quán)不得與債權(quán)分離而作為其他債權(quán)的擔保。v4、抵押權(quán)與保證的關系v 同一債權(quán)既有保證又有抵押的，物的擔保優(yōu)先于保證，保證人對物的擔保以外的債權(quán)承擔保證責任，債權(quán)人放棄物的擔保的保證人在債權(quán)人放棄權(quán)利的范圍內(nèi)免除保證責任。v房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)是指債務履行期屆滿，債務人不履行債務時，抵押權(quán)人依法定程序處分抵押房地產(chǎn)，以抵押的房地產(chǎn)變賣、拍賣價款或以折價的方式優(yōu)先受償以實現(xiàn)其債權(quán)。v一、房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)的條件：抵押權(quán)有效存在、主債務履行期滿、債權(quán)未受清償、債務未清償是由債務人引起的v但債權(quán)期限未滿，有下列情況的可依法實現(xiàn)抵押權(quán)：抵押人死亡、抵押人被依法宣告破產(chǎn)或解散、抵押人違法擅自處分低押房地產(chǎn)的。v二、抵押權(quán)實現(xiàn)的方式v1、抵押房地產(chǎn)折價v2、抵押房地產(chǎn)變賣：當事人合意變賣、法院強制變賣v注意兩點：一抵押物的變賣不得對抗優(yōu)先購買權(quán)；二變賣對抵押權(quán)人的法律