物業(yè)公司手冊大全第9章設(shè)施設(shè)備檢驗維修手冊(共53頁)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上第九章設(shè)施設(shè)備檢驗維修手冊電子文檔：JYWX001工作維修流程一、工程部工作維修流程為保持工程部有效進行維修工作，一般日常維修將以工作單形式進行，此種運作模式，使工程經(jīng)理能通過工作單報告，得知大廈運行操作及維修情況，而每位員工工作表現(xiàn)，亦能通過工作單統(tǒng)計分析，得知各人工作效率，借以達至低成本、高效益的營運。二、運行模式各部門在正常維修情況下，通過物業(yè)管理部，發(fā)出工作單至工程部，而總工程師將按維修級別，重要等級，現(xiàn)有人力資源，計劃維修時間及分派到各專業(yè)，進行維修工作，當各主管帶領(lǐng)技術(shù)員完成工作后各主管需填報完成工作單，送回給總工程師。為保持維修質(zhì)量，總工程師將抽樣檢查各

2、維修工作直以達到高維修品測水平。當完成抽樣檢查后，總工程師可向物業(yè)部報銷工作單及制定每周工作完成報告。工程部員工巡查大廈后，將需要維修項目記下，并內(nèi)部發(fā)出工作單，總工程師將按標準工作流程處理有關(guān)工作分配，當工作完成后，內(nèi)部報銷工作單，并于每周提交工作完成報告分析給工程經(jīng)理。日常維修計劃亦跟以上工作運行模式相同，每周按指定維修工作計劃，填報工單，分派工作于各專業(yè)，當工作完成后，提交工作完成分析報告，并內(nèi)部報銷工作單。維修工作單 No. 部門名稱：   日期：   聯(lián)絡(luò)人名稱：   維修種類：日常/緊急   聯(lián)絡(luò)人電話：  發(fā)出時間：  

3、 工程部專用工程部門：強弱電 / 消防 / 空調(diào) / 給排水 / 土建接收日期及時間：  負責(zé)維修人員名稱： ( )完成日期及時間： 完成維修工作需要時間： 小時/分鐘工作內(nèi)容工作位置：  維修內(nèi)容：   完成內(nèi)容：  電子文檔：JYWX002公共區(qū)域設(shè)施維修保養(yǎng)細則一、外墻、圍墻1.半年對外墻進行一次清潔保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)面磚損壞，及時修復(fù)。2.每兩年對外墻刷涂料的部分，如陽臺底部等處刷一次涂料。3.每兩年對所有鐵制門、欄桿等油漆一次。二、小區(qū)道路1.每年對大廈外圍道路上的各種標志、停車區(qū)域的劃線重新油漆一遍。2.每半年對小區(qū)的水泥路面和廣場磚作一次全面檢查，

4、發(fā)現(xiàn)缺損或裂縫，及時做好修補。三、內(nèi)部大堂、走道及樓梯1.每年對公寓內(nèi)部的大堂、電梯廳、走道和樓梯進行一次全面檢查，發(fā)現(xiàn)地磚或墻磚損壞，應(yīng)及時修復(fù)。2.每兩年對樓梯的墻面重新刷一次涂料。3.每兩年對樓梯的踢腳線重新油漆一遍。四、樓頂屋面1.每半年在屋面的防水層和保溫層做一次全面檢查，發(fā)現(xiàn)有破損的地方，及時修復(fù)。2.每兩年對屋面的鐵制走道和避雷帶做一次油漆保養(yǎng)。3.每年對屋的所有戶外保溫管理道和水箱做一次檢查，發(fā)現(xiàn)破損及時修補。五、電器設(shè)備1.每周對所有配電房巡檢一次，檢查設(shè)備運行狀況，包括外觀、聲音、氣味、溫度及開關(guān)和指示燈狀態(tài)，以及機房照明和附屬設(shè)施狀況。2.每月清掃配電房及配電柜表面灰塵。

5、3.每月統(tǒng)計用電量及電壓變化。4.每半年對配電設(shè)備進行一次停電清掃和椿頭緊固等保養(yǎng)工作。5.每年對變配電設(shè)備進行耐壓、絕緣及繼電氣試驗。6.每月對每層配電箱進行外觀巡查及清潔。六、煤氣設(shè)備1.每半年用肥皂水對煤氣進戶點的伸縮節(jié)進行一次檢查，發(fā)現(xiàn)有泄漏現(xiàn)象及時報煤氣公司修復(fù)。2.每年檢查有煤氣管道和表具接口，查驗是否漏氣。七、照明燈具1.每兩周一次對公共區(qū)域各燈照明燈具的外觀和照明度進行檢查。2.每半年檢查燈具使用狀況，并進行清潔工作。3.每半年統(tǒng)計各類燈具及燈管的使用壽命，制定合理的選材方案。八、電梯1.每月清掃電梯機房，檢查機房附屬設(shè)施及環(huán)境溫度。2.每兩周配合、監(jiān)督和記錄電梯保養(yǎng)承判商的設(shè)

6、備檢修保養(yǎng)工作（具體要求參照保養(yǎng)合同）。3.每月檢查電梯井道、底坑和廂箱門檻有無異狀物。4.每年安排報請勞動局進行一次年檢工作。5.每兩年進行一次限速器測試，每五年進行一次負荷調(diào)整試驗（委托承判商進行）。九、避雷裝置1.每年檢查避雷裝置安裝可靠性及測量絕緣電阻。2.每三年進行一次避雷裝置安全試驗（委托避雷裝置檢測所）。十、水泵、上水管道及水箱1.每班巡視各水泵運行狀況，檢查控制箱電流、電壓、指示燈狀況和水壓等，發(fā)現(xiàn)問題及時停泵檢修。2.每班巡視管道、閥件接口有無異常。3.每班巡視機房附屬設(shè)施狀況。4.每月清掃機房。5.每季對消防泵進行試機一次，時間不低10分鐘。6.每半年檢查水箱浮球裝置、進/

7、出水閥門及放水閥。7.每半年清洗水箱一次。8.每年對大泵進行一次大修保養(yǎng)，包括軸承、葉輸、密封及電機絕緣等。十一、排水管道、衛(wèi)生設(shè)施1.每季檢查給排水主要管道、閥件狀況。2.每季檢查管理公司和業(yè)主辦公室及未出租/售單元的衛(wèi)生設(shè)施，包括水籠、潔具和下水等狀況。3.每年檢查各陰井，發(fā)現(xiàn)堵塞及時疏通。十二、污水處理及集水井/泵1.每班巡視污水處理設(shè)備運行狀況，檢查控制箱工作狀況，液位報警裝置。2.每三天清理調(diào)節(jié)池隔柵垃圾。3.雨季每班，平常每兩周檢查各集水井泵工作狀況（包括手、自動和控制箱批示燈）。4.每月對污水處理控制箱及污水泵進行保養(yǎng)工作。5.每季度對潛水泵及控制進行保養(yǎng)工作。6.每季度對污水處

8、理系統(tǒng)進行水質(zhì)化驗。十三、電視監(jiān)控1.每月檢查電視監(jiān)控設(shè)備的運行情況，包括攝像機、鏡頭、放錄機、傳輸信號、接收圖像的清潔和調(diào)校，發(fā)現(xiàn)故障報請專業(yè)公司修理。2.每月對機房進行一次清潔工作。十四、衛(wèi)星天線1.每季度檢查天線立架基座安裝可靠性，臺風(fēng)前后須各檢查一次。2.每月對機房進行一次清潔工作。3.每兩年對天線立架基座油漆。4.每年對傳動機構(gòu)換一次新油。十五、消防設(shè)備1.每季度檢查消火栓狀況。2.每半年進行一次消防聯(lián)動試驗。3.每年檢查所有滅火機并按要求更換液體。十六、分體空調(diào)1.每月清洗一次管理公司的業(yè)主辦公室及未出現(xiàn)/售單元所有室內(nèi)機的過濾網(wǎng)。2.每半年清洗一次室外機組。3.每年檢查空調(diào)機是否

9、有泄漏，管道保溫是否完好，遙控器是否完好。十七、其它1.每年對各公共部位五金配件進行一次檢查和修理。2.每年對所有戶外的銷匙加一次機油，每年對所有的門銷進行一次檢查修繕。3.每年對所有的公共部位，管理公司和業(yè)主辦公室及未出租/售單元的門窗進行一次檢查。電子文檔：JYWX003水務(wù)及渠務(wù)系統(tǒng)的檢查、測試和保養(yǎng)服務(wù)一、月度服務(wù)以下服務(wù)為每月進行一次：1.檢查及監(jiān)察供水泵、食水泵、沖水泵、污水泵及排污設(shè)施。2.檢查和維修食水和沖水系統(tǒng)的控制和顯示屏。3.檢查、監(jiān)察和清潔所有的垂直的柵欄、地漏、排水道、下水道出入口。4.檢查水泵時，進行馬達或軸承潤滑。5.檢查水泵中的機械封口。6.清除軸承上的油污。7

10、.檢查和調(diào)整水泵的軸承位置平衡。8.檢查電力裝配、水泵吸力和出水壓力。9.檢查升壓機水箱壓力并在必要時升壓。10.向管理公司報告系統(tǒng)內(nèi)的任何缺陷。二、季度服務(wù)以下服務(wù)為每季度進行一次：1.清潔所有的過濾器。2.保持閥門和水泵泊件良好狀態(tài)并為閥門的主軸進行清潔和加油潤滑。3.為球型閥門的活動部件進行潤滑。4.檢查水位開關(guān)、水壓開關(guān)和浮力開關(guān)，包括開流及斷流測試。5.清潔所有水箱包括污水池和供水箱。6.就上述工作向管理公司提交季度檢查和保養(yǎng)書面報告。三、年度服務(wù)以下服務(wù)為每年進行一次：1.全面性地檢查所有水管設(shè)備包括所有的水管、控制器和線路。2.全面性地檢查和清潔在建筑物范圍內(nèi)的所有排水溝的出入口

11、。3.檢查供水管設(shè)備和排水管及連結(jié)部件。4.在公用地區(qū)檢查和測試所有的排污設(shè)施的功能。5.緊固所有電路設(shè)備接點。6.對所有電力線路進行絕緣性測試。7.對控制電路屏進行功能性檢查。8.檢查所有金屬附屬物，包括金屬管的腐蝕清除所有金屬上的銹跡并重新油漆。9.清除設(shè)備封套內(nèi)外部的灰塵。10.就上述工作向管理公司提交年度書面報告。四、大修服務(wù)1.拆開水泵和電機主要部分進行檢查，并維修磨損和損壞部分。2.更換水泵葉和電機軸承。3.更換水泵的器械封口及泊件。4.更換水泵與電機之間的連接橡膠。5.更換水泵的防漏膠環(huán)。6.檢查馬達的線路連接系統(tǒng)。7.重新配置電機的線路絕緣體。8.檢查電子線路和連接器，并為所有

12、電子連接器除銹。9.檢查水泵和電機之間的軸心位置。10.去塵、清潔和重新油漆水泵封套、電機和基座。11.更換水泵和絕緣材料。12.使系統(tǒng)處于正常的操作狀態(tài)，記錄動作情況，比較誤差數(shù)據(jù)。13.更換水泵的絕緣材料。14.使系統(tǒng)處于正常的操作狀態(tài),記錄運作情況,比較誤差數(shù)據(jù)。電子文檔：JYWX004公共天線系統(tǒng)的檢查、測試和保養(yǎng)服務(wù)一、月度服務(wù)以下服務(wù)為每月進行一次：1.檢查和清潔裝置的所有主要設(shè)備，包括控制和顯示板、天線等。2.檢查控制板擴音器和頻道擴音器的現(xiàn)有狀況并測量輸出的信號水平及所有頻率范圍的天線的接收信號；在需要的情況下，調(diào)整現(xiàn)有設(shè)備，增強信號以符合使用要求。3.對保安系統(tǒng)進行功能性測試

13、。4.對大門對講機系統(tǒng)進行功能性測試。5.更換電路系統(tǒng)的損壞零件。6.檢查和調(diào)整所有閉路電視機和顯示屏，使影像能達至合理水平。7.應(yīng)管理公司的要求重新設(shè)置數(shù)碼鎖的密碼。8.向管理公司提交系統(tǒng)缺陷及需待維修項目的報告。二、半年度服務(wù)以下服務(wù)為每半年進行一次：1.提供現(xiàn)有安全監(jiān)視點系統(tǒng)功能測試。2.調(diào)整天線的方位和信號放大器的接收以增強最理想的系統(tǒng)效率。3.對裝置系統(tǒng)內(nèi)可移動的部件進行清潔，如有需要，對可動部件進行加油。4.重新調(diào)校安全系統(tǒng)的信號放大器、頻道放大器、天線控制板。5.就上述工作向管理公司提交半年度的書面報告。三、年度服務(wù)以下服務(wù)為每年進行一次：1.檢查所有金屬零件的腐蝕情況，如有需要

14、，用鋼絲刷清除銹跡并重新油漆。2.清潔設(shè)備封套內(nèi)外部及電視接收器部分。3.在每一個電視或收音機頻度使用點測量信號強度，并同專業(yè)承包單位將信號數(shù)據(jù)化成文字作為報告之用。4.對安全系統(tǒng)、機電及控制設(shè)備進行聯(lián)合系統(tǒng)性測試。5.清潔所有閉路電視鏡頭和控制器，并報告發(fā)現(xiàn)的老化情況。6.就上述工作向管理公司提交年度書面報告。電子文檔：JYWX005消防系統(tǒng)及裝備的檢查、測試和保養(yǎng)服務(wù)一、季度服務(wù)以下服務(wù)為每季進行一次：1.檢查及測試消防水泵和消防噴淋水泵，包括操作消防加壓水泵。2.檢查消防水泵和主要消防控制板、分支控制板及其所有控制板。3.檢查和測試自動火災(zāi)報警系統(tǒng)的警報器。4.檢查和加潤滑劑于水泵電機軸

15、承。5.檢查所有水泵的器械封口。6.清潔和去除軸承的油污和油膩。7.檢查和校對各種軸轉(zhuǎn)連接部件。8.檢查水泵配電、進水和出水壓力。9.檢查充電器、電池狀態(tài)功能及添加電池水。10.檢查和測試灑水系統(tǒng)的自動滿載裝置。11.就消防系統(tǒng)的任何缺陷向管理公司報告。12.就上述工作向管理公司提交月度書面報告。13.清潔所有的過濾器。14.保持閥門和水泵泊件或軸心防漏封口處于良好狀態(tài)，清潔及添加潤滑油脂于閥門開關(guān)軸心。15.添加潤滑油于球型閥門的可移動部件。16.檢查水位開關(guān)、水壓開關(guān)和浮力開關(guān)，包括進流及斷流功能性測試。17.檢查灑水器噴頭和連接水管，確保所有的控制閥門都處于可操作狀態(tài)。18.檢查噴淋水系

16、統(tǒng)的壓力及所有水流開關(guān)閥的功能。19.檢查所有防火警報鐘及破玻璃報警的功能。20.檢查和測試控制板、電池和充電器、警報鐘和相關(guān)配線。21.就上述工作向管理公司提交季度檢查和保養(yǎng)書面報告。二、年度服務(wù)以下服務(wù)為每年進行一次：1.全面性地檢查和功能性測試所有的防火設(shè)施，包括所有的管道、控制器和配線。2.全面性地測試所有破玻璃警報裝置、煙感和熱感警報器、消火栓水管和消火栓。3.檢查、保養(yǎng)和補充所有的滅火器、滅火毯和沙桶。4.接緊電路接觸器和配線。5.絕緣測試所有配電線路。6.檢查所有金屬附屬物，包括金屬管的腐蝕情況，如有需要用鋼絲刷除銹跡并重新油漆。7.消除設(shè)備封套內(nèi)外部的灰塵。8.向消防局提交檢查

17、和保養(yǎng)的年度證書以取得確認。9.就上述工作向管理公司提交年度書面報告。三、大型維修服務(wù)1.拆開水泵和馬達以作檢查及維修磨損、損壞部分。2.如有損壞，需更換水泵和電機軸承。3.如有損壞，需更換水泵的器械封口。4.如有損壞，需更換水泵與電機之間的連接橡膠。5.如有損壞，需更換水泵的接口膠墊。6.檢查電機的線路連接。7.重新配置電機的線路絕緣體。8.檢查電子線路和連接器，并為所有電子連接器除銹。9.檢查水泵壓力儀表。10.執(zhí)行電機的絕緣性測試。11.調(diào)校水泵和馬達之間的軸轉(zhuǎn)位置。12.去塵、清潔和重新油漆水泵封套、電機和基座。13.更換水泵的絕緣材料。14.使系統(tǒng)處于正常的操作狀態(tài)，記錄動作情況，比

18、較誤差數(shù)據(jù)。電子文檔：JYWX006鍋爐維修要求一、每日維修項目1.檢查鍋爐動作水量。2.記錄蒸氣/熱水運行壓力。3.記錄鍋爐燃燒溫度。4.通過鍋爐檢查口，觀察鍋爐管壁運行情況。5.檢查蒸氣/熱水循環(huán)水泵及所有助配電及控制設(shè)備。6.觀察鍋爐壁情況。7.檢查低水位緊急停止運作功能。8.檢查及測試燃料緊急停止閥。二、每周維修項目1.量度及分析燃燒排走空氣。2.測試鍋爐燃燒噴咀控制。3.清潔燃料隔器及過濾網(wǎng)。4.檢查燃料儲存量。5.測試/檢查鍋爐運行壓力。三、每月維修項目1.測試鍋爐安全放壓閥。2.洗理及測試二次低水位緊急停止運作閥。3.放走鍋爐管內(nèi)空氣。4.檢查鍋爐管壁漏水情況。5.檢查鍋爐管壁固

19、化物及水處理系統(tǒng)。6.檢查所有馬達帶動皮帶。四、每年維修項目1.清理及檢查鍋爐管外壁。2.清理及檢查鍋爐管內(nèi)壁。3.檢查所有送排風(fēng)扇及風(fēng)管。4.檢查所有液壓及氣壓閥。5.清理燃料系統(tǒng)。6.清理鍋爐進水系統(tǒng)。7.檢查及清理所有配電設(shè)備。8.檢查動力部分馬達設(shè)備。9.清理及從新測試所有低水位緊急停止運作控制。10.清點鍋爐備件。電子文檔：JYWX007高低壓配電室緊急事故處理程序電子文檔：JYWX008高低壓配電裝置運作安全程序為保障高低壓操作員及維修員于設(shè)備維修時的安全，負責(zé)工程師需參閱以下高低壓維修程序，以減低操作員及維修員因誤會或疏忽所產(chǎn)生的工業(yè)意外，并保障大廈設(shè)備的可靠及安全。一、變配電值

20、班人員變配電值班人員必須嚴格遵守員工手冊和各項規(guī)章制度。二、值班人員值班人員必須持有合格技術(shù)證件，熟練掌握本物業(yè)供電運行方式，線路向及設(shè)備技術(shù)性能，并且具實際處理事故能力，方可上崗工作。三、配電裝置進行前的檢查配電裝置運行前要進行下列檢查：1.所有瓷瓶清潔無裂紋，門窗防鼠設(shè)施是否完好。2.屏面電表指示及各種裝置顯示正常。3.母線清潔無雜物，接觸良好，測定母線絕緣電阻正常，每千伏不低于一兆歐。4.互感器的母線、二次線路及接地線應(yīng)聯(lián)接牢固、完好不松動，一次測應(yīng)絕緣合格，二次測應(yīng)接地良好。5.避雷器的瓷套管應(yīng)清潔無裂紋，接線及接地線接良好。6.電力電容器的外殼應(yīng)無膨脹漏油，絕緣子完整良好，熔絲完整。

21、四、正常運行中的巡視規(guī)定1.每兩小時巡視一遍并做好列表記錄，包括有功電度表、無功電度表、電壓表、電流表讀數(shù)、直流電屏充電電壓、充電電流讀數(shù)，室內(nèi)溫度及變壓器相芯溫度。2.定期巡視變壓器運行狀況，從聲、味、溫等現(xiàn)象觀察變壓器是否正常。3.制柜及總開關(guān)的外觀要清潔，巡視中留意柜內(nèi)是否有異常響聲，各指示燈是否完好。4.直流電池柜內(nèi)電池組液體是否足夠，有無泄漏，充電情況是否良好。5.各抽氣扇運行是否正常，隔塵網(wǎng)應(yīng)定時清理。6.室內(nèi)照明，緊急照明及衛(wèi)生情況應(yīng)良好。五、安全操作1.必須執(zhí)行操作申請制度和停電檢修制度。2.高壓制柜停送電操應(yīng)填寫好工作票，操作并檢查各項操作機械完好，嚴格執(zhí)行一人操作，一人監(jiān)護

22、安全工作制度，按工作票填寫程序進行操作。3.配電值班員應(yīng)熟悉配電房制柜的各項操作細則及工作程序，做到操作準確無誤。4.停電操作必須從低壓到高壓依次進行，送電操作必須先從高壓側(cè)進電，對變壓器或線路充電，然后依次從高壓至低壓送電。5.清潔、維修變壓器必須先穿戴好防護用品，試驗專用電筆是否正常，然后切斷低壓側(cè)負荷及高壓側(cè)電源，驗明無電后，用專用電棒逐相對地放電，再將三相短接；由兩人以上進行工作，接拆專用地線必須指定專人進行。6.低壓柜停電工作應(yīng)注意驗明無電后對電容放電，完畢后用專用接地線對相線可靠接地，并兩人以上時方可進入現(xiàn)場工作。六、事故處理1.變壓器故障跳閘時，應(yīng)當手動判斷高低壓制操作開關(guān)，并把

23、分閘制關(guān)上，保證其它設(shè)備正常供電，之后應(yīng)及時查明故障原因，并向上級匯報。2.低壓總開關(guān)跳閘時，應(yīng)先把分開關(guān)斷開，檢查無異常后，試送總開關(guān)，再送各分開關(guān)。3.低壓總開關(guān)跳閘時，應(yīng)先把各功能區(qū)分開關(guān)拉開，檢查無異常后先試分路開關(guān)，再試送各功能區(qū)分開關(guān)。4.電梯、消防、清水泵、污水泵、設(shè)備樓雙電源故障時應(yīng)在檢查維修自投開關(guān)時，將雙電源刀閘拉開，驗明無電時方可維修（盡快恢復(fù)供電）。5.電容開關(guān)自動跳閘時，應(yīng)馬上退出運行，檢查確認無異常情況或短路后方可送電。七、高低壓配電室運行交接程序（正常）1.交班人需于交接班前檢查現(xiàn)有配電設(shè)備記錄當班運作事宜。2.接班人需填寫接班時間，并閱讀上班運作記要，以了解上班

24、高低壓配電情況。3.接班人需與交班人共同再檢查高低壓配電設(shè)備，雙方了解現(xiàn)有操作情況后，交接便作完成。4.當完成三班配電運行后，工程師需核實每天高低壓配電情況，作為對整個配電系統(tǒng)監(jiān)察，并安排日后維修計劃及員工培訓(xùn)指針。八、高低壓配電緊急事故處理程序為保障大廈供正常及統(tǒng)一處理配電事宜。制定緊急事故處理程序，能提高配電操作員的水平，工程經(jīng)理或總工程師需按時培訓(xùn)以下處理程序，以減少大廈配電事故發(fā)生，增強配電設(shè)備可靠性、達至高效率、低成本、高可靠性的服務(wù)。九、高低壓電柜開關(guān)記錄為保障大廈用戶配電的可靠性，物業(yè)管理公司在高低壓設(shè)備監(jiān)管上有較高要求，于每臺高低壓配電設(shè)備上，均有嚴格開關(guān)記錄，以便各班配電操作

25、員了解設(shè)備現(xiàn)有操作情況，過去維修記錄，工程師可按有關(guān)操作記錄，安排正常維修計劃，以減低因操作或維修延誤致停電，借此保障用戶利益。十、高低壓配電室運行交接記錄為保障大廈配電正常運作及保障各配電人員安全，現(xiàn)制定高低壓配電運作交接記錄，作為工程與各班操作員內(nèi)部溝通橋梁，借有關(guān)記錄能更了解每日高低壓配電室操作情況，以保障電力能可靠地供應(yīng)到每位用戶單元內(nèi)。電子文檔：JYWX009后備發(fā)電機管理為保障本物業(yè)緊急配電，技術(shù)員必須每月進行后備發(fā)電機運行操作，以保障正常供電停止時，本物業(yè)仍能保持緊急配電，使升降機、消防系統(tǒng)及排污系統(tǒng)，能保持正常運作，在發(fā)電機進行每月操作時，技術(shù)員需記錄所有運作資料，作為維修計劃

26、及存盤資料。后備發(fā)電機檢查表大廈： 時間：  記錄日期： 室 3溫：   后備發(fā)電機情況記錄1.油漆喉及返水喉的漏滴2.除油缸沉淀物3.油隔4.偈油隔5.清潔風(fēng)隔網(wǎng)6.油水平7.水箱及潤滑系統(tǒng)的漏滴8.調(diào)較水泵皮帶的張力及情況(續(xù)上表)9.空氣隔塵網(wǎng)10.油壓表11.旁通漏隔12.電池容量13.良好充電14.機房清潔15.機房通風(fēng)（機械/自然）對流16.熱交換水泵17.機板清潔18.盤頂螺絲松緊運行情況記錄1.自動起車及停車2.交換機3.發(fā)電機頻率4.記錄行車時間表5.輸出電壓及電流6.引擎避云支撐架7.電球絕緣自動保護系統(tǒng)的測驗電子文檔：JYWX010消防設(shè)備及維修保養(yǎng)制

27、度一、消防設(shè)備管理要求1.大廈內(nèi)所有走火出路指示牌必須保持良好狀態(tài)，停電后仍正常工作。2.大廈內(nèi)所有消防設(shè)備應(yīng)每月測試一次，如發(fā)現(xiàn)故障應(yīng)馬上維修并記錄。3.任何消防設(shè)備安裝于機房內(nèi)，應(yīng)每星期檢查一次。4.消防系統(tǒng)警鐘應(yīng)每月測試一次，如有故障應(yīng)馬上維修并記錄。5.消防水泵應(yīng)保持良好狀態(tài)，閥門沒有被人誤關(guān)及消防水箱水位正常。6.填寫完整消防保養(yǎng)證明書。7.每年應(yīng)有一次消防演習(xí)。二、消防系統(tǒng)/設(shè)備維修保養(yǎng)制度火災(zāi)自動報警系統(tǒng)主機和煙/溫感控頭一般外判維護保養(yǎng)，物業(yè)管理公司需做發(fā)各項記錄，對各種消防報警裝置需做好定期的檢查、試驗和保養(yǎng)維修工作。1.每日應(yīng)檢查火災(zāi)報警控制器的功能，并應(yīng)按規(guī)定的格式填寫系

28、統(tǒng)運行和控制器日檢登記表，發(fā)現(xiàn)故障及時排除。2.每季度應(yīng)檢查和試驗消防系統(tǒng)/設(shè)備的下列功能，并應(yīng)填寫季度登記表。(1)采用專用檢測儀器分期分批試驗探測器的動作及確認燈顯示。(2)試驗火災(zāi)警報裝置的聲光顯示。(3)試驗水流指示器、壓力開關(guān)等報警功能、信號顯示。(4)對備用電源進行1-2次充放電試驗，1-3次主電源和備用電源自動切換試驗。(5)用自動或手動檢查下列消防設(shè)備的功能：a.防排煙設(shè)備（可半年檢查1次）、電動防火閥、電動防火門、防火卷簾等設(shè)備。b.室內(nèi)消火栓、自動噴水滅火系統(tǒng)。c.水噴霧滅火系統(tǒng)。d.火災(zāi)事故廣播、火災(zāi)事故照明燈及疏散指示標志燈。(6)強制消防電梯停于首層試驗。(7)消防通

29、訊設(shè)備應(yīng)在消防控制室進行對講通話試驗。(8)檢查所有轉(zhuǎn)換開關(guān)。(9)強制切斷非消防電源功能試驗。(10)開啟消防泵、噴淋泵試運轉(zhuǎn)、檢查聲音、震動、電流、電壓和壓力等情況。3.每年一次試驗火災(zāi)事故廣播設(shè)備的功能，每年一次全面檢查所有滅火器，按不同類型做好滅火器更換或滅火液體等工作。4.探測器投入運行2年后，應(yīng)每隔三年全部清洗一遍，并做響應(yīng)閥值及其它必要的功能試驗，合格者方可繼續(xù)使用，不合格者嚴禁重新安裝使用。三、消防日常檢查流程由于消防設(shè)備維修由消防局認可分包單位負責(zé)保養(yǎng)維修，工程部及保安部，共同負責(zé)操作監(jiān)控消防系統(tǒng)運作，如遇上系統(tǒng)出現(xiàn)故障，工程部及保安部人員需了解故障原因及把系統(tǒng)恢復(fù)，使消防系

30、統(tǒng)在24小時內(nèi)處于正常運行狀態(tài)，并記錄故障點位置及故障情況，通知保養(yǎng)分包單位做出維修。如消防系統(tǒng)出現(xiàn)不可復(fù)位的故障，工程部人員應(yīng)及時停止警報鐘響，及中央空調(diào)冷凍送風(fēng)及排風(fēng)系統(tǒng)，以免影響大廈用戶，并立即通知負責(zé)維修分包單元，進行緊急檢查及維修。在完成通知有關(guān)分包事宜后，工程部或保安人員應(yīng)記錄故障的時間，原因，通知分包時間，分包處理人員名稱，分包到大廈的時間，負責(zé)維修人員姓名，完成維修時間，故障原因，修理方法，更換備件名稱及數(shù)目等，當完成報表后，承報有關(guān)報表給工程部經(jīng)理，以便作為分包維修核算之用。四、消防故障處理流程表五、記錄表日期： 時間： 負責(zé)部門： 負責(zé)記錄人員名稱： 故障系統(tǒng)名稱： 位置：

31、 聯(lián)動系統(tǒng)是否復(fù)位：（ ）是；（ ）否故障原因： 工程部/保安部處理方法： 是否需要通知保養(yǎng)分包單位：（ ）是通知分包單位日期及時間：（ ）否 分包完成維修時間： 分包處理方法： 分包負責(zé)人簽署： 日期： 工程部/保安部負責(zé)簽署： 日期： 工程部經(jīng)理核實： 日期： 備注：六、消防水泵例行檢查記錄表大廈： 系統(tǒng)及設(shè)備：  位置： 記錄日期：  系統(tǒng)設(shè)備檢測項目檢測結(jié)果備注/跟進供水/穩(wěn)壓泵設(shè)備水泵進/出水壓（Kpa）控制屏運作電流（A）/電壓（V）水泵軸心定位正常否？進出水閘閥運作情況迫件/封墊/軸封運作情況緊急停機制運作功能輸水喉管狀況其它：儲水箱設(shè)備儲水箱狀況/容量/現(xiàn)存

32、水量穩(wěn)壓水缸/容量/現(xiàn)存水量進出水閘閥操作情況進出水水壓浮球控制閥操作狀況其它：排水系統(tǒng)排污喉管水道狀況排污喉管出口格柵情況排污喉管狀況雨水喉管水道狀況雨水喉管出口情況雨水喉管狀況排水閘制閥門操作狀況排污隔油井狀況排污水泵操作情況其它：備注：  記錄：  審核：  七、消防水泵半年保養(yǎng)記錄表編號：系統(tǒng)名稱：噴淋頭水泵001 系統(tǒng)編號：FS-SP-B-001 日期：保養(yǎng)項目保養(yǎng)情況及處理維修保養(yǎng)單位確認審核潤滑油檢查盤根檢查盤年松緊接地情況電纜頭緊固電機接線端緊固電機外觀整潔、銘牌清晰電路主觸點檢查接觸器響聲泵殼外觀檢查閥門開閉靈活、無長阻、無漏水閥門手柄完好，閥桿

33、潤滑好單向閥動作靈活，指示準確電機三相起動負載電機絕緣電阻ABC（）電機運轉(zhuǎn)電流ABC（）手動開泵檢查自動開泵檢查消防聯(lián)動訊號水泵系統(tǒng)靜止水壓出水/入水 kpa水泵系統(tǒng)起動水壓出水/入水 kpa水泵前格器檢查泵葉及泵殼銹食情況八、機電項目例行保養(yǎng)維修/檢查/測試記錄表大廈： 系統(tǒng)及設(shè)備：  位置： 記錄日期：  系統(tǒng)設(shè)備檢測項目檢測結(jié)果備注/跟進感應(yīng)設(shè)備/警報系統(tǒng)煙感頭數(shù)量及運作功能熱感頭數(shù)量及運作功能損壞煙感頭/熱感頭位置消防控制屏警報訊號運作功能消防控制屏重置制/消音制運作功能消防分層流水制訊號運作功能破玻璃訊號制狀況其它：消防設(shè)備及裝置消防水缸狀況/儲存量消防水泵運作

34、功能消防水泵控制屏運作情況消防加壓水泵運作功能消防加壓水泵控制屏運作情況消防入水制運作功能噴淋頭/灑水頭狀況消防喉轆/運作功能滅火喉運作功能消防檢及排氣閥運作功能滅火筒狀況及功能滅火筒容量/水或二氧化碳滅火毯狀況及功能其它：九、消控系統(tǒng)設(shè)備維修申請單申請日期： 年 月 日 申請單位：工程部檢修單位：  檢修日期： 年 月 日維修內(nèi)容檢修結(jié)果管理處檢查人員意見：管理處審核：十、消控中心值班記錄表 年 月 日 時間 星期  值班人班次時間序號項目內(nèi)容1系統(tǒng)情況2例行測試3故障處理結(jié)果4移交內(nèi)容5上級領(lǐng)導(dǎo)通知6其它7資料接班人（簽名）儀表工具十一、每月保養(yǎng)分包單位消防檢查整改通知

35、單分包名稱： 日期：  序號系統(tǒng)位置系統(tǒng)名稱故障原因電子文檔：JYWX011中央空調(diào)及冷氣系統(tǒng)的檢查、測試和保養(yǎng)服務(wù)一、中央空調(diào)及冷凍壓縮機組1.月度檢修內(nèi)容以下服務(wù)為每月進行一次：(1)檢查現(xiàn)有空調(diào)設(shè)備運行狀況，包括機件震動及噪音水平。(2)檢查運行機組運作壓力，包括進水、出水及潤滑油壓力。(3)檢查冷凍轉(zhuǎn)化劑系統(tǒng)是否破損及滲漏情況，檢查潤滑油運行存量情況。(4)檢查設(shè)備運行溫度，控制儀表及配電磁力開關(guān)情況。(5)檢查冷凍系統(tǒng)是否有滲漏情況。(6)檢查循環(huán)水管系統(tǒng)的暢通性。(7)清理所有電路控制板。(8)測試現(xiàn)有水管接口、閘閥、外殼及防漏接口，并對開關(guān)閥門軸心進行加油。(9)檢查現(xiàn)

36、有系統(tǒng)生銹情況。如有需要，進行除銹及油漆工作。(10)檢查及維修所有空調(diào)控制設(shè)備及信號指示燈。(11)檢查所有配電線管導(dǎo)電水平及獨立接地。(12)檢查空調(diào)壓縮機馬達運行電流。(13)檢查中央空調(diào)進出水溫度及散熱器運行溫度。(14)向管理公司提交月度維修報告。2.季度檢修內(nèi)容以下服務(wù)為每季進行一次：(1)測試空調(diào)控制設(shè)備的運行及配電保護系統(tǒng)。(2)檢查及清潔所有配電接點、起動器、斷電器及配線。(3)檢查系統(tǒng)閘閥、伸縮接口及水流控制閥運行情況。(4)檢查及補充空調(diào)冷凍劑運行存量。(5)檢查補充空調(diào)運行潤滑油存量。(6)提供每半年檢修報告。3.年度檢修內(nèi)容以下服務(wù)為每年進行一次：(1)檢查現(xiàn)有配電開

37、關(guān)功能。(2)于每次更換潤滑油或檢查時，清理空調(diào)機組潤滑油進口濾網(wǎng)。(3)于馬達及供電電纜進行電力絕緣測試。(4)提供年度報告。二、空調(diào)氣冷或水冷凝固器1.每月基本檢修工作內(nèi)容(1)檢查冷卻水或冷卻風(fēng)的現(xiàn)有運行情況。(2)檢查水管現(xiàn)有運行情況。(3)檢查水管或風(fēng)管是否出現(xiàn)阻塞情況。(4)檢查系統(tǒng)風(fēng)扇、馬達及調(diào)校風(fēng)扇的運行帶，并補充潤滑油。(5)檢查馬達的運行電流。(6)檢查所有電路接駁及量度接地。(7)檢查現(xiàn)有生銹部件、管道支架，如有需要，進行除銹及油漆工作。(8)檢查凝結(jié)器的進出水溫度。(9)以毛刷清理凝結(jié)器的熱交換器片及風(fēng)扇。(10)提供每月基本檢修報告。2.每半年基本檢修工作內(nèi)容(1)檢

38、查冷結(jié)器的安全閥壓力，包括進水超壓及過低自動停機控制。(2)檢查及清理所有電力接口、起動器、斷路器及其它配線等。(3)檢查所有水管有否出現(xiàn)滲漏，測試所有閘閥，并于軸心上潤滑油。(4)提交半年基本檢修報告。三、凝固水泵、中央冷凍水泵、冷凍上水泵1.每月基本檢修工作內(nèi)容(1)檢查水泵軸承的潤滑油是否足夠。(2)檢查和調(diào)較水泵與馬達的軸心位置。(3)檢查水泵運行用電電流、進水及出水壓力。(4)檢查水泵防漏接口及迫件。(5)檢查水泵的排水管是否阻塞。(6)檢查水泵的震頻及噪音是否正常。(7)將水泵的空氣排走。(8)清理水泵外殼。(9)轉(zhuǎn)換運行后備水泵。(10)檢查所有電路線管接駁及量度接地。(11)檢

39、查及緊固所有螺絲。(12)檢查現(xiàn)有生銹部件。如有需要，進行除銹及油漆工作。(13)提供每月工作報告。2.每半年基本檢修工作內(nèi)容(1)檢查現(xiàn)有運行水泵及馬達軸承。(2)開啟進水管的過濾網(wǎng)進行清理。(3)檢查中央空調(diào)水的補充水系統(tǒng)。(4)檢查運行水流控制閥。(5)檢查所有運行閘閥、單向閥、自動排氣閥。(6)檢查及清潔所有配電接點、起動器、斷電器及配線。(7)提交半年度檢修報告。3.每年基本檢修工作內(nèi)容(1)馬達及電路絕緣測試。(2)在每年基本檢修期完成前，全面檢查所有水泵內(nèi)部運行配件，包括水泵軸心、泵葉等。(3)檢查水泵或馬達間的軸心位置。(4)清除泵殼內(nèi)的污物及氧化物，并進行油漆修補。(5)如有

40、需要，更換軸承及防漏迫件。(6)檢查馬達與水泵帶動接口螺絲情況。(7)提交年度檢修報告。四、空調(diào)風(fēng)柜、風(fēng)機盤管（室內(nèi)）1.每年基本檢修工作內(nèi)容(1)檢查熱交換片運行情況。(2)檢查噪音及震動水平。(3)記錄運行電流。(4)清理空氣隔層網(wǎng)。(5)清理進口新鮮空氣隔層網(wǎng)。(6)檢查進出空調(diào)冷凍水溫及風(fēng)機的回風(fēng)溫度。(7)檢查風(fēng)扇的動力帶及馬達轉(zhuǎn)輪與風(fēng)扇轉(zhuǎn)輪平面位置；如有需要，調(diào)校設(shè)定平面位置。(8)補充風(fēng)扇及馬達軸承的潤滑油。(9)測試及調(diào)校冷凍水控制閥與門閥，并進行補充潤滑工作。(10)檢查及清理泠凝水盤及疏通冷凝排水管道。(11)檢查風(fēng)機運行控制功能。(12)檢查所有電路線管接駁及量度接地。(

41、13)清理出風(fēng)及回風(fēng)口。(14)清理風(fēng)機外殼。2.每半年基本檢修工作內(nèi)容(1)測試風(fēng)閥及檢查風(fēng)管接口。(2)檢查電動磁力制及控制系統(tǒng)操作測試。(3)清理及檢查溫度控制操作。(4)檢查及清理所有配電接點、起動器、斷電器及配線。(5)如有需要，補充軸承的潤滑油。(6)檢查及清理冷凝水盤及疏通冷凝排水管道。(7)提交半年度檢修報告。3.每年基本檢修工作內(nèi)容(1)使用認可的化學(xué)藥品清理蒸發(fā)器。(2)清理扇頁及內(nèi)殼。(3)檢查現(xiàn)有生銹部件及機殼，并使用指定油漆顏色進行油漆工作。(4)檢查發(fā)熱線及清理線上污塵。(5)對風(fēng)機馬達及配線進行絕緣測試。(6)提交年度檢修報告。五、冷卻塔1.每月基本檢修工作內(nèi)容(

42、1)查噪音及震動水平測試；如有需要，進行維修。(2)檢查進水管水流量是否正常。(3)清理進水管前過濾網(wǎng)。(4)檢查風(fēng)扇軸承及馬達軸承運行情況。(5)測試及調(diào)校風(fēng)扇帶的拉力。(6)檢查風(fēng)扇齒輪箱的潤滑油容量。(7)檢查灑水頭及水管的運行情況。(8)檢查水塔進水漂球閥是否正常。(9)檢查所有電路線管接駁及量度接地。(10)檢查現(xiàn)有管道生銹情況，包括水管及鋼鐵支架；如有需要，進行除銹及油漆工作。(11)提交每月檢修報告。2.每半年基本檢修工作內(nèi)容(1)清理阻塞灑水噴頭。(2)清理水塔底部集水盤。(3)檢查浮球運作水位。(4)對軸承進行潤滑。(5)檢查及清理所有電力接口、起動器、斷路器及其它配線等。(6)提交半年度檢修報告。3.每年基本檢修工作內(nèi)容(1)對馬達及配線進行絕緣測試。(2)提交年度檢修報告。六、空調(diào)膨脹水箱及儲水箱