銀行信貸業(yè)務(wù)調(diào)查報告房地產(chǎn)開發(fā)類客戶

1、*銀行信貸業(yè)務(wù)調(diào)查報告房地產(chǎn)開發(fā)類客戶申請企業(yè)：業(yè)務(wù)種類： 幣種及金額：申報行部：主辦信貸員：協(xié)辦信貸員：年 月 日業(yè)務(wù)申報情況中請企業(yè)企業(yè)全稱行業(yè)分類授信總額RMB授信余額RMB企業(yè)規(guī)?？谔卮笮涂诖笮?口中型 口小型口微小型經(jīng)濟性質(zhì)口國有 口集體 口聯(lián)營 口民營口三資口其他口有限責任口股份公司口個體工商戶注冊資本實收資本法定代表人注冊時間注冊地址營業(yè)期限營業(yè)執(zhí)照 號組織機構(gòu) 代碼貸款卡 號是否年檢/有效狀態(tài)是否年檢/有 效狀態(tài)是否年檢/有 效狀態(tài)銷售收入利潤總額凈利潤資產(chǎn)總額凈資產(chǎn)銀行借款中業(yè)務(wù)來源口自行開發(fā)口客戶推薦口客戶主動上門行內(nèi)介紹口存量客戶口其他報申請單筆融資口首筆口新增口更換融資

2、類型口還舊借新口展期口更換借款主體口更換擔保條件口其他內(nèi)申請授信額度口首筆口新增口續(xù)期口更換融資類型口更換借款主體容口更換擔保條件口調(diào)整原額度結(jié)構(gòu)/用途口其他融資不恢口貸款口銀行承兌匯票口保函口貿(mào)易融資口貼現(xiàn)口其他融資概要口幣種：口利率：口金額：口期限：保證金：口費率：擔保方式口保證口房地產(chǎn)口機器設(shè)備口動產(chǎn)口本外幣存單口債券口股票口股權(quán)其他有價證券口信用 口其他如是銀團貸款,須說明銀團貸款的組成情況和貸款主要內(nèi)容,包括：銀團牽頭備注行、參加行、貸款總額、期限、貸款用途、利率及其他收費(包括貸款利率、手續(xù)費、承諾費,以及綜合費率)、財務(wù)約束條款和其他約束條件.*貸前調(diào)查報告(一)企業(yè)根本情況分析

3、1、授信、融資及資信狀況(1)授信和用信情況截止到申報日,申請人及其控股子公司在我行的授信歷史,以及目前有效的授信內(nèi)容和審批條件,以及授信使用情況明細；(如果是集團客戶,應說明集團客戶在我行的總體授信情 況,以及授信的切分情況)(2)融資及對外擔保情況申請人在其他銀行融資情況,以及對外擔保明細情況；(3)信用分析通過人民銀行信貸咨詢系統(tǒng)查詢的結(jié)果,申請人的歷史信用記錄(包括還貸、付息以及是否有逾期記錄)；對申請人有逃廢債和不良信用記錄的應充分揭示；2、企業(yè)根本概況(1)成立時間及歷史沿革【對申請人有屢次轉(zhuǎn)制、屢次更名、主營業(yè)務(wù)有屢次變更等情形的應按時間順序?qū)σ陨锨樾巫骱喴愂?】經(jīng)營資質(zhì),企業(yè)

4、品牌及其知名度；(2)股權(quán)構(gòu)成及股東背景列表表示“股東名稱、出資金額、出資方式、持股比例,詳細表述股東背景(必須追溯到申請人的最終股東和最終實際限制人,以及最終股東和最終實際限制人對申請人的持股狀 況和限制程度.對民營、私營和集體企業(yè),尤其需要說明其創(chuàng)業(yè)、開展和經(jīng)營的歷史)； 申請人有屢次增資行為的,應按增資時間、增資金額、增資方式及增資出資人作簡要描述；【要求企業(yè)提供繳款憑證或出資實物評估報告,分析其資金來源的合法性或?qū)嵨飪r值的公允性,判斷注冊或?qū)嵤召Y本的真實性】；各股東之間是否為關(guān)聯(lián)企業(yè)、是否為親屬關(guān)系,作簡要分析；(3)法人治理及內(nèi)部治理羅列申請人的全資子公司、控股公司、參股公司、分公司

5、、附屬廠的全稱、出資比例,可 用樹狀圖或列表形式表示；與其財務(wù)關(guān)系是否承包,獨立核算,利潤上交；集團客戶要分析集團公司在人事、財務(wù)、采購、銷售方面的治理架構(gòu)、治理方法和限制能力；簡述申請人是否建立內(nèi)部限制制度,在哪些方面建立了內(nèi)部限制制度,企業(yè)產(chǎn)生重大決策的程序；經(jīng)營考核的建立和實施；4重大工程方案實施的重大經(jīng)營工程,包括投資額、資金來源、建設(shè)期、進度情況、預計收入及盈利,工程的合規(guī)性及可能遇到的經(jīng)營風險；如果企業(yè)涉及體制改革、主營業(yè)務(wù)方向的變更、發(fā)生新的對外投資、涉及訴訟等事項,應分別說明并分析其對申請人開展帶來的影響；3、經(jīng)營者素質(zhì)及治理水平1對申請人法定代表人的專業(yè)學歷、職稱、經(jīng)歷、從事

6、本行業(yè)治理工作的年限、工作業(yè) 績、榮譽情況、信譽、社會對其道德和水平評價情況等作詳細介紹；對治理層的其他主要 成員總經(jīng)理、財務(wù)主管等,中層治理人員素質(zhì)結(jié)構(gòu),全部員工的概況也應有一定程度的 介紹；同時,對治理層整體的穩(wěn)定性、開拓創(chuàng)新精神、決策機制、治理制度、生產(chǎn)經(jīng)營治理現(xiàn)狀作深入細致的分析,從而客觀評價企業(yè)總體經(jīng)營治理水平；2調(diào)查分析企業(yè)關(guān)鍵治理人員歷史上曾治理或效勞過的企業(yè)是否有拖欠貸款不還等不良 紀錄,關(guān)鍵治理人員本人目前及歷史上是否有不良負債；二行業(yè)分析及經(jīng)營狀況1、所處行業(yè)及開展態(tài)勢當?shù)胤康禺a(chǎn)市場開展現(xiàn)狀及未來開展趨勢：包括住宅、商業(yè)、寫字樓等各類樓盤的平均價 位和近幾年的波動情況；當年

7、度房地產(chǎn)一手及二手房產(chǎn)的年投放及成交規(guī)模；以及當?shù)胤?地產(chǎn)市場的投資和消費意愿和習慣；當?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)在土地、在建工程抵押、房產(chǎn)按揭的 方面有無特殊政策；申請人在當?shù)貐^(qū)域、省級、市級行業(yè)內(nèi)的競爭地位、排名、行業(yè) 綜合實力；2、工程治理分析開發(fā)品種,主要品牌及其知名度、品牌效應、自有資金情況、融資渠道、市場區(qū)域分布, 工程招標治理方法；工程設(shè)計、工程開發(fā)分包方式、選擇施工方的原那么、選擇監(jiān)理公司的 原那么、工程驗收標準及方法、結(jié)算方式、工程銷售及資金回籠情況；近年來市場需求與價 格變動情況及對經(jīng)營產(chǎn)生的影響,企業(yè)應對市場競爭及價格變化的主要舉措等.3、經(jīng)營業(yè)績近3年開發(fā)的工程情況數(shù)量、名稱、驗收評

8、定；近3年完工工程的投融資情況及收益情 況；近3年完工工程分包及主要合作方情況；近 3年完工工程合同履約情況業(yè)主聲譽及實 力、工程周期及合格率近3年完工工程回款情況金額、時間.完工工程的工程優(yōu)良率及獲獎情況,獲得的榮譽稱號；4、工程儲藏及開展規(guī)劃土地儲藏情況；在建工程情況,工程資金及來源,資金缺口及解決途徑；未來 1年內(nèi)將要 開工的重大工程,包括需要的金額、資金來源、建設(shè)期、預計收入及盈利；未來 1年經(jīng)營 預測,包括產(chǎn)值、利潤總額、經(jīng)營方案實現(xiàn)的可能性及現(xiàn)實性根底,經(jīng)營開展戰(zhàn)略,包括 投資方案、經(jīng)營開展方向、經(jīng)營目標與方針.三財務(wù)狀況分析 財務(wù)報表類型:是否審計： 口是口否審計部門：事務(wù)所上年

9、度審計報告結(jié)論時間年 月日審計意見類型：口無保存口保存口否認口拒絕發(fā)表意見報表內(nèi)容：口本部口合并口本部及合并提供的三年報表是否前后連續(xù)：口連續(xù)口/、連續(xù)及原因：備注：如屬合并報表需說明相關(guān)合并企業(yè)1、重要財務(wù)科目分析資產(chǎn)負債表單位：萬元工程2021 年2021 年2021年*月貨幣資金應收票據(jù)應收賬款其他應收款存貨流動資產(chǎn)合計固定資產(chǎn)在建工程固定資產(chǎn)合計無形及其他長期資產(chǎn)資產(chǎn)合計短期借款應付票據(jù)應付賬款其他應付款流動負債合計長期借款負債合計實收資本資本公積未分配利潤所有者權(quán)益合計負債及所有者權(quán)益合計損益表單位：萬元工程2021 年2021 年2021年*月主營業(yè)務(wù)收入主營業(yè)務(wù)利潤營業(yè)費用治理費

10、用財務(wù)費用營業(yè)利潤其他業(yè)務(wù)收入利潤總額凈利潤貨幣資金、應收票據(jù)、應收賬款、具他2應收款、存貨、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)；短期借款、應付票據(jù)、其他應付款、長期借款、資本公積.了解申請人的資產(chǎn)負債水平；分析主要資產(chǎn)負債科目的增減變化情況及變化原因；對變化 幅度較大等異常情況應作特別說明；在分析表內(nèi)科目的同時,對申請人或有負債情況也應 詳細了解,對涉及訴訟或需要承當連帶責任風險的或有負債應特別說明.【比擬損益表本部及合并報表三個年度結(jié)構(gòu)和趨勢,通過比擬分析近三年申請人主要產(chǎn) 品的產(chǎn)量、本錢費用、銷售收入、利潤總額的變化趨勢,對于變化幅度較大的說明原因.】 2、償債水平分析工程2021 年2021 年202

11、1年*月流動比率速動比率現(xiàn)金比率資產(chǎn)負債率利息保證倍數(shù)通過對申請人本部及合并報表近三年的流動比率、速動比率、資產(chǎn)負債率、利息保證倍 數(shù)等指標的計算分析,在綜合考慮和分析上述各種情況的根底上,評價申請人的短期和長 期償債水平.3、營運能力分析工程2021 年2021 年2021年*月總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率應收賬款周轉(zhuǎn)率存貨周轉(zhuǎn)率通過對申請人本部及合并報表近三年的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn) 率、存貨周轉(zhuǎn)率、應收賬款周轉(zhuǎn)率等指標測算,對申請人的營運水平做出評價.4、盈利水平分析工程2021 年2021 年2021年*月總潤率凈資產(chǎn)收益率銷售利潤率本錢費用利潤率通過對

12、申請人本部及合并報表近三年銷售利潤率、凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)利潤率、本錢 費用利潤率等指標的測算,分析影響申請人盈利的原因,評價其盈利水平.5、現(xiàn)金流量表單位：萬元工程2021 年2021 年2021年*月經(jīng)營活動現(xiàn)金流入經(jīng)營活動現(xiàn)金流出流量凈額投資活動現(xiàn)金流入投資活動現(xiàn)金流出流量凈額籌資活動現(xiàn)金流入籌資活動現(xiàn)金流出流量凈額現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物增加額通過現(xiàn)金流量表對申請人本部及合并報表近三年的現(xiàn)金流入和流出構(gòu)成及增減變動的趨 勢和原因進行分析,揭示申請人現(xiàn)金流入和流出的主要業(yè)務(wù)活動,側(cè)重分析申請人經(jīng)營活 動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量以及持續(xù)產(chǎn)生現(xiàn)金流量的水平,評價申請人償債水平和支付水平的強 弱.四在開發(fā)工程分

13、析1、區(qū)位環(huán)境及周邊配套概況所開發(fā)房地產(chǎn)工程的地理位置,交通情況,各種生活、辦公、商業(yè)設(shè)施的配套情況；所在 區(qū)域的其他樓盤開發(fā)情況及銷售情況介紹；周邊居住、商業(yè)、辦公等氣氛描述； 2、工程規(guī)劃情況包括用地面積,建筑面積,規(guī)劃容積率,樓盤組成結(jié)構(gòu),規(guī)劃戶數(shù),是否分期開發(fā),開工 日期,方案封頂、竣工、交樓日期,預售日期和方案,“五證的取得情況,樓盤銷售定 價等；3、工程總投資情況和資金來源1工程總投資及其構(gòu)成：包括地價、前期工程費、建安工程費、根底設(shè)施費、治理費 用、營銷費用等；2方案資金來源：包括自有資金的規(guī)模、比例,銀行借款金額,承建商墊資規(guī)模,房 產(chǎn)預售資金規(guī)模等；3已經(jīng)投入的資金規(guī)模：包括

14、自有資金、銀行借款、承建商墊資、房地產(chǎn)預售資金； 4工程剩余資金缺口、構(gòu)成及補充渠道；4、在建開發(fā)樓盤的銷售收入及盈利預測與自身開發(fā)本錢比照；與周邊樓盤銷售價格比照；與當?shù)胤康禺a(chǎn)市場整體開展景氣度和價 格走勢比照；五融資用途和還款來源分析1、融資用途通過上述房地產(chǎn)開發(fā)工程分析和實地調(diào)查,結(jié)合企業(yè)財務(wù)狀況和現(xiàn)金流量,分析申請人直 接的、真實的借款用途,是否屬于補充其房地產(chǎn)開發(fā)工程資金缺口的合理合標準圍；對中 請人資金需求從銷售上升、資金周轉(zhuǎn)速度下降、大量儲藏土地等因素考察其用途的真實 性、合理性；結(jié)合企業(yè)現(xiàn)有的可用資金及工程施工進展、預計銷售周期、滾動開發(fā)樓盤的 銷售回籠情況等因素分析其中請融資

15、數(shù)額和期限的合理性；2、還款來源1通過對企業(yè)經(jīng)營情況、財務(wù)狀況的分析,重點通過企業(yè)經(jīng)營活動現(xiàn)金流量、現(xiàn)有銀行 負債金額及還款期限、盈利水平等分析,判斷其還款來源的可靠性；如果還款來源依賴于 與融資用途有關(guān)的工程或某筆交易順利完成,重點調(diào)查該工程或交易順利完成的可能性； 如果還款來源屬于某項非經(jīng)營性的現(xiàn)金收入,重點調(diào)查該筆現(xiàn)金收入來源是否可靠；通過 上述調(diào)查分析,確認申請人還款方案的合理性；另對還舊借新貸款必須描述原貸款的真實 還款來源；2申請人是否有備用流動資金增資擴股、銀行已經(jīng)承諾的信用支持、變現(xiàn)水平很強的 有價證券等,數(shù)量是多少？3對申請融資數(shù)額和申請人現(xiàn)有資產(chǎn)、銷售收入嚴重不匹配或申請數(shù)

16、額將使我行成為最 大債權(quán)銀行的,有可能存在依賴其他融資或擔保手段歸還的,應予重點關(guān)注和說明.六擔保分析1、保證擔保分析1擔保人為此筆業(yè)務(wù)擔保的原因：從股權(quán)關(guān)系、業(yè)務(wù)合作、互保等方面對原因予以分析2對擔保人分析要求根本同借款人,從財務(wù)、非財務(wù)、現(xiàn)金流對擔保人進行分析,并評 價擔保人總體擔保水平；2、抵、質(zhì)押物情況分析1列出抵、質(zhì)押物權(quán)屬證實文件清單：包括權(quán)屬證實文件類型、標的物、權(quán)利人；土 地使用權(quán)必須說明實際繳付地價的數(shù)額和比例,地價的支付方案；2抵、質(zhì)押物價值：價格確定方法評估、協(xié)議,確定抵質(zhì)押率,計算并抵質(zhì) 押價,并分析其價值合理性、升減值趨勢、變現(xiàn)性；3現(xiàn)場觀察抵質(zhì)押品狀況：抵押物坐落位

17、置及四至,土地性質(zhì),抵質(zhì)押物的產(chǎn)權(quán) 歸屬,抵質(zhì)押物現(xiàn)狀、成新度；描述抵押物周邊狀況：交通狀況、人流量、商業(yè)配套設(shè) 施、及其他情況；4抵押物曾經(jīng)設(shè)定抵押擔保情況,擔保金額；5分析抵質(zhì)押行為的合法合規(guī)性；確認抵押和出質(zhì)行為是抵押人和出質(zhì)人真實的意 思表小0七綜合效益分析1申請人假設(shè)為老客戶,對其已與我行發(fā)生的合作情況予以詳細陳述：如本外幣結(jié)算、 日均存款、貼現(xiàn)金額、發(fā)卡量、代發(fā)工資、國際業(yè)務(wù)合作情況等方面；2說明本業(yè)務(wù)能為我行帶來哪些效益：包括收益、存款、結(jié)算、改善資產(chǎn)質(zhì)量、豐富 業(yè)務(wù)品種、完善客戶結(jié)構(gòu)、建立長期合作關(guān)系等；八授信/用信額度測算九風險提示及防范舉措1、政策風險：說明申請人和擔保人可

18、能存在的各種政策風險；2、行業(yè)風險：通過調(diào)查和整理相關(guān)行業(yè)有關(guān)信息和資料,收集和整理國家產(chǎn)業(yè)政策等其 他相關(guān)信息資料,分析進入或退出市場的難易程度,比擬申請人在行業(yè)中所處的地位及和 主要競爭對手的優(yōu)劣勢,分析其經(jīng)營戰(zhàn)略的合理性,并預測企業(yè)開展前景；3、市場風險：說明申請人存在的市場開發(fā)缺乏、市場飽和度或競爭過度、商業(yè)周期或產(chǎn) 品周期的負面影響、銷售渠道或銷售網(wǎng)絡(luò)的風險等.對產(chǎn)品缺乏穩(wěn)定市場,或市場占有率 持續(xù)下降的,應重點說明；通過調(diào)查其主要客戶、市場分布情況、品牌宣傳、銷售渠道、 售后效勞、產(chǎn)品定價等方面的市場營銷策略,分析判斷其市場營銷水平、主導產(chǎn)品適銷程 度和市場前景；4、經(jīng)營治理風險：通過調(diào)查其工程開發(fā)或銷售運作規(guī)模、實力水平、企業(yè)所處的開展 階段、經(jīng)營策略、開發(fā)工程的需求彈性、土地儲藏和工程儲藏、開發(fā)樓盤銷售風險、投資 決策