一手房?jī)r(jià)格定制

1、任務(wù)任務(wù)1 1 期房?jī)r(jià)格制定期房?jī)r(jià)格制定 任務(wù)任務(wù)2 2 在建工程價(jià)格制定在建工程價(jià)格制定 任務(wù)任務(wù)3 3 現(xiàn)房?jī)r(jià)格制定現(xiàn)房?jī)r(jià)格制定任務(wù)任務(wù)1 1 期房?jī)r(jià)格制定期房?jī)r(jià)格制定 主要內(nèi)容：主要內(nèi)容：v 1.1.期房的概念及相關(guān)規(guī)定期房的概念及相關(guān)規(guī)定v 2.2.運(yùn)用市場(chǎng)比較法評(píng)估期房運(yùn)用市場(chǎng)比較法評(píng)估期房v 3.3.運(yùn)用成本比較法評(píng)估期房運(yùn)用成本比較法評(píng)估期房v 4.4.運(yùn)用收益法評(píng)估收益性的期房運(yùn)用收益法評(píng)估收益性的期房 期期 房房v1.1.概念：概念：期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證止，在這一期間的可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證止，在這一期間的

2、商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購買商品商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。 2.2.項(xiàng)目開發(fā)到什么狀態(tài)可以取得項(xiàng)目開發(fā)到什么狀態(tài)可以取得“預(yù)售許可證預(yù)售許可證”，即變成了即變成了“期房期房”。3.3.期房的期房的估價(jià)時(shí)點(diǎn)與估價(jià)對(duì)象狀況、房地產(chǎn)市場(chǎng)估價(jià)時(shí)點(diǎn)與估價(jià)對(duì)象狀況、房地產(chǎn)市場(chǎng)情況的關(guān)系如何？情況的關(guān)系如何？4.評(píng)估方法：評(píng)估方法： 市場(chǎng)比較法、收益法、成本法市場(chǎng)比較法、收益法、成本法 任務(wù)任務(wù)1.1 1.1 運(yùn)用市場(chǎng)比較法制定期房?jī)r(jià)格運(yùn)用市場(chǎng)比較法制定期房?jī)r(jià)格v 引言：引言：v 市場(chǎng)比較法是房地產(chǎn)估價(jià)的基本方法中最重要、最常用的市場(chǎng)比較法是房地產(chǎn)估

3、價(jià)的基本方法中最重要、最常用的一種，在估價(jià)實(shí)務(wù)中往往為估價(jià)人員首先選用。而在運(yùn)用一種，在估價(jià)實(shí)務(wù)中往往為估價(jià)人員首先選用。而在運(yùn)用其他估價(jià)方法時(shí)，也必須以市場(chǎng)比較法為輔助，所以它又其他估價(jià)方法時(shí)，也必須以市場(chǎng)比較法為輔助，所以它又是最基礎(chǔ)的方法。如剩余法中的是最基礎(chǔ)的方法。如剩余法中的預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格便是用市便是用市場(chǎng)比較法來估算的。場(chǎng)比較法來估算的。v 本節(jié)任務(wù)重點(diǎn)掌握市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)、比較實(shí)例的選本節(jié)任務(wù)重點(diǎn)掌握市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)、比較實(shí)例的選取原則，以及比較實(shí)例修正系數(shù)的確定方法和計(jì)算。取原則，以及比較實(shí)例修正系數(shù)的確定方法和計(jì)算。一、市場(chǎng)法的相關(guān)知識(shí)一、市場(chǎng)法的相關(guān)知

4、識(shí) v（一）概念（一）概念v市場(chǎng)比較法：（市場(chǎng)比較法：（The Sales Comparison Approach）又稱市場(chǎng)法、交易實(shí)例比較法、買賣實(shí)例比較法、又稱市場(chǎng)法、交易實(shí)例比較法、買賣實(shí)例比較法、市場(chǎng)資料比較法等。指將估價(jià)對(duì)象與估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近市場(chǎng)資料比較法等。指將估價(jià)對(duì)象與估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有過交易的期有過交易的類似房地產(chǎn)類似房地產(chǎn)加以比較，對(duì)這些類似房加以比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 v類似房地產(chǎn)是指與估價(jià)對(duì)象處在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、檔

5、次、權(quán)利性質(zhì)等方面與估價(jià)對(duì)象相同或者相似的房地產(chǎn)。v具體要求選取的房地產(chǎn)符合下列6個(gè)條件：v在區(qū)位上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象處在同一供求范圍內(nèi)；v在用途上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的用途相同；v在規(guī)模上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)；v在建筑結(jié)構(gòu)上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同；v在檔次上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的檔次相當(dāng)；v在權(quán)利上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同。 類似房地產(chǎn)類似房地產(chǎn)二、理論依據(jù)（二）理論依據(jù)（二）理論依據(jù)-替代原理替代原理v利用與估價(jià)對(duì)象同類型的具有替代性的交易實(shí)例的利用與估價(jià)對(duì)象同類型的具有替代性的交易實(shí)例的價(jià)格，來推測(cè)估價(jià)對(duì)象可能實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)格。價(jià)格，來推測(cè)估價(jià)對(duì)象可能實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)格。（三）市場(chǎng)比較法的適用條件和范圍（三

6、）市場(chǎng)比較法的適用條件和范圍必須具備以下三個(gè)條件：必須具備以下三個(gè)條件：v 1. 市場(chǎng)上有足夠的交易實(shí)例，能滿足比較、分析的需要；市場(chǎng)上有足夠的交易實(shí)例，能滿足比較、分析的需要；v 市場(chǎng)比較法的運(yùn)用完全取決于市場(chǎng)信息。一般認(rèn)為評(píng)估者市場(chǎng)比較法的運(yùn)用完全取決于市場(chǎng)信息。一般認(rèn)為評(píng)估者掌握的初始資料即供篩選的房地產(chǎn)交易實(shí)例至少應(yīng)有掌握的初始資料即供篩選的房地產(chǎn)交易實(shí)例至少應(yīng)有10個(gè)個(gè)以上，其中不少于以上，其中不少于3個(gè)最終可以選定為比較實(shí)例。個(gè)最終可以選定為比較實(shí)例。v 2. 比較實(shí)例與估價(jià)對(duì)象具有替代性；比較實(shí)例與估價(jià)對(duì)象具有替代性；v 3. 資料要可靠。資料要可靠。 不適應(yīng)用于：不適應(yīng)用于：v

7、 1. 房地產(chǎn)市場(chǎng)尚不發(fā)達(dá)或交易規(guī)模很小的地區(qū)；房地產(chǎn)市場(chǎng)尚不發(fā)達(dá)或交易規(guī)模很小的地區(qū)；v 2. 對(duì)某些交易實(shí)例極少、類型特殊的房地產(chǎn)，如寺院、園對(duì)某些交易實(shí)例極少、類型特殊的房地產(chǎn)，如寺院、園林等。林等。二、二、市場(chǎng)法的操作過程市場(chǎng)法的操作過程 v 收集市場(chǎng)交易收集市場(chǎng)交易實(shí)例實(shí)例v 選取可比實(shí)例選取可比實(shí)例v 建立價(jià)格可比基準(zhǔn)建立價(jià)格可比基準(zhǔn)v 交易日期修正交易日期修正v 交易情況修正交易情況修正v 房地產(chǎn)狀況修正房地產(chǎn)狀況修正 v 求取比準(zhǔn)價(jià)格求取比準(zhǔn)價(jià)格收集市場(chǎng)交易收集市場(chǎng)交易實(shí)例實(shí)例 -運(yùn)用市場(chǎng)法的基礎(chǔ)和前提條件運(yùn)用市場(chǎng)法的基礎(chǔ)和前提條件l l通常的信息渠道有：通常的信息渠道有：1查

8、閱政府有關(guān)部門的房地產(chǎn)交易等資料查閱政府有關(guān)部門的房地產(chǎn)交易等資料 2查閱有關(guān)房地產(chǎn)出售、出租的廣告、信息等查閱有關(guān)房地產(chǎn)出售、出租的廣告、信息等3參加房地產(chǎn)交易展示會(huì)，了解房地產(chǎn)價(jià)格行情，參加房地產(chǎn)交易展示會(huì)，了解房地產(chǎn)價(jià)格行情，搜集有關(guān)信息，索取有關(guān)資料。搜集有關(guān)信息，索取有關(guān)資料。4向房地產(chǎn)交易當(dāng)事人、四鄰、經(jīng)紀(jì)人、金融向房地產(chǎn)交易當(dāng)事人、四鄰、經(jīng)紀(jì)人、金融機(jī)構(gòu)、司法機(jī)關(guān)等了解有關(guān)房地產(chǎn)交易的情況。機(jī)構(gòu)、司法機(jī)關(guān)等了解有關(guān)房地產(chǎn)交易的情況。5假裝成房地產(chǎn)購買者，與房地產(chǎn)出售者，如假裝成房地產(chǎn)購買者，與房地產(chǎn)出售者，如房地產(chǎn)開發(fā)商、經(jīng)紀(jì)代理商等洽談，取得真實(shí)的房地產(chǎn)開發(fā)商、經(jīng)紀(jì)代理商等洽談

9、，取得真實(shí)的房地產(chǎn)價(jià)格資料。房地產(chǎn)價(jià)格資料。6同行之間相互提供。估價(jià)機(jī)構(gòu)或估價(jià)人員可同行之間相互提供。估價(jià)機(jī)構(gòu)或估價(jià)人員可以約定相互交換所搜集的交易實(shí)例和經(jīng)手的估價(jià)以約定相互交換所搜集的交易實(shí)例和經(jīng)手的估價(jià)案例資料案例資料。交易實(shí)例需要搜集的內(nèi)容有哪些？交易實(shí)例需要搜集的內(nèi)容有哪些？需要搜集交易實(shí)例的內(nèi)容很重要，一般有：需要搜集交易實(shí)例的內(nèi)容很重要，一般有：(1)交易雙方的基本情況和交易目的；(2)交易實(shí)例房地產(chǎn)的狀況，如坐落、用途、土地狀況、建筑物狀況、周圍環(huán)境、景觀等：(3)成交日期；(4)成交價(jià)格；(5)付款方式；(6)交易情況等。 交易實(shí)例調(diào)查表格交易實(shí)例調(diào)查表格調(diào)查人員：調(diào)查人員：

10、調(diào)查日期：調(diào)查日期： 年年 月月 日日選取可比實(shí)例選取可比實(shí)例v1.類似房地產(chǎn)：地區(qū)相同、用途相同、結(jié)構(gòu)相類似房地產(chǎn)：地區(qū)相同、用途相同、結(jié)構(gòu)相同、權(quán)利性質(zhì)相同同、權(quán)利性質(zhì)相同(出讓方式出讓方式)；v2.可比實(shí)例的交易類型與可比實(shí)例的交易類型與估價(jià)目的估價(jià)目的相吻合；相吻合；v3.交易實(shí)例必須為正常交易。正常交易是指公交易實(shí)例必須為正常交易。正常交易是指公平競(jìng)爭(zhēng)、信息通暢、平等自愿的市場(chǎng)條件下進(jìn)平競(jìng)爭(zhēng)、信息通暢、平等自愿的市場(chǎng)條件下進(jìn)行的公平交易；行的公平交易；v4.交易時(shí)間與估價(jià)對(duì)象的估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)盡量接近。交易時(shí)間與估價(jià)對(duì)象的估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)盡量接近。最長(zhǎng)時(shí)間不宜超過最長(zhǎng)時(shí)間不宜超過2年。年。例：某

11、一幢磚混結(jié)構(gòu)的住宅，建筑層數(shù)為例：某一幢磚混結(jié)構(gòu)的住宅，建筑層數(shù)為9層，地區(qū)級(jí)別為層，地區(qū)級(jí)別為5級(jí)。要求用市場(chǎng)比較法評(píng)估其出售價(jià)格，請(qǐng)從下表中所給出級(jí)。要求用市場(chǎng)比較法評(píng)估其出售價(jià)格，請(qǐng)從下表中所給出的資料中選取合適的比較實(shí)例。的資料中選取合適的比較實(shí)例。結(jié)論：可選取實(shí)例結(jié)論：可選取實(shí)例E 做為待估房地產(chǎn)的可比實(shí)例之一。做為待估房地產(chǎn)的可比實(shí)例之一。建立價(jià)格可比基礎(chǔ)建立價(jià)格可比基礎(chǔ)v 現(xiàn)搜集甲、乙、丙三宗交易實(shí)例：甲實(shí)例使用面積現(xiàn)搜集甲、乙、丙三宗交易實(shí)例：甲實(shí)例使用面積140m2，成交總價(jià)，成交總價(jià)95萬元，一次付清，該類房地產(chǎn)的得萬元，一次付清，該類房地產(chǎn)的得房率（使用率）為房率（使用率

12、）為0.78；乙實(shí)例建筑面積；乙實(shí)例建筑面積180 m2，成，成交總價(jià)交總價(jià)120萬元，分兩次支付，首付萬元，分兩次支付，首付40萬元，余額于一萬元，余額于一年后付清，月利率為年后付清，月利率為0.6%；丙實(shí)例建筑面積為；丙實(shí)例建筑面積為40坪，坪，成交總價(jià)成交總價(jià)1200萬日元，一次付清。丙實(shí)例交易當(dāng)時(shí)的人萬日元，一次付清。丙實(shí)例交易當(dāng)時(shí)的人民幣與日元的市場(chǎng)匯價(jià)為民幣與日元的市場(chǎng)匯價(jià)為1元元=15日元，估價(jià)時(shí)點(diǎn)人民幣日元，估價(jià)時(shí)點(diǎn)人民幣與日元的市場(chǎng)匯價(jià)為與日元的市場(chǎng)匯價(jià)為1元元=15.2日元。試將上述資料整理日元。試將上述資料整理成一次付清建筑面積每平方米人民幣價(jià)格。成一次付清建筑面積每平方

13、米人民幣價(jià)格。 vl l 統(tǒng)一貨幣單位統(tǒng)一貨幣單位vl l 統(tǒng)一付款方式統(tǒng)一付款方式vl l 統(tǒng)一采用單價(jià)統(tǒng)一采用單價(jià)vl l 統(tǒng)一面積內(nèi)涵統(tǒng)一面積內(nèi)涵vl l 統(tǒng)一面積單位統(tǒng)一面積單位v解解 （1）統(tǒng)一付款方式。）統(tǒng)一付款方式。v 甲總價(jià)甲總價(jià)=95（萬元人民幣）（萬元人民幣）v 乙總價(jià)乙總價(jià)=40+80（1+0.6%）12v = 114.46（萬元人民幣）（萬元人民幣）v 丙總價(jià)丙總價(jià)=1200（萬日元）（萬日元）v （2）統(tǒng)一采用單價(jià)。）統(tǒng)一采用單價(jià)。 v 甲單價(jià)甲單價(jià)=950 000 140=6785.71（元人民幣平方（元人民幣平方米使用面積）米使用面積）v 乙單價(jià)乙單價(jià)=1144

14、600180=6358.89（元人民幣平方（元人民幣平方米建筑面積）米建筑面積）v 丙單價(jià)丙單價(jià)=120040=30（萬日元坪建筑面積）（萬日元坪建筑面積）v（3）統(tǒng)一幣種和貨幣單位。）統(tǒng)一幣種和貨幣單位。v以人民幣元為基準(zhǔn)，則需要將丙交易實(shí)例的日元換算以人民幣元為基準(zhǔn)，則需要將丙交易實(shí)例的日元換算為人民幣元。為人民幣元。v甲單價(jià)甲單價(jià)=950 000 1406785.71（元人民幣（元人民幣平方米使用面積）平方米使用面積）v乙單價(jià)乙單價(jià)=1144 6001806358.89（元人民幣（元人民幣平方米建筑面積）平方米建筑面積）v丙單價(jià)丙單價(jià)=300 00015=20 000（元人民幣坪（元人民

15、幣坪建筑面積）建筑面積）v（4）統(tǒng)一面積內(nèi)涵。）統(tǒng)一面積內(nèi)涵。v甲單價(jià)甲單價(jià)=6785.710.78=5292.85（元人民（元人民幣平方米建筑面積）幣平方米建筑面積）v乙單價(jià)乙單價(jià)=6358.89（元人民幣平方米建筑面積）（元人民幣平方米建筑面積）v丙單價(jià)丙單價(jià)=20 000（元人民幣坪建筑面積）（元人民幣坪建筑面積）v（5）統(tǒng)一面積單位。）統(tǒng)一面積單位。v以平方米為基準(zhǔn)，以平方米為基準(zhǔn)，1平方米平方米0303坪，則：坪，則： 甲單價(jià)甲單價(jià)=5292.85（元人民幣平方米建筑面積）（元人民幣平方米建筑面積）v乙單價(jià)乙單價(jià)=6358.89（元人民幣平方米建筑面積）（元人民幣平方米建筑面積）v丙

16、單價(jià)丙單價(jià)=20 0000303=6060（元人民幣（元人民幣平方米建筑面積）平方米建筑面積）以上建立價(jià)格可比基礎(chǔ)可以如下計(jì)算：以上建立價(jià)格可比基礎(chǔ)可以如下計(jì)算：v 甲單價(jià)甲單價(jià)= 一次性付清的人民幣總價(jià)一次性付清的人民幣總價(jià)總建筑面積總建筑面積v =950 000 （1400.78）=5292.85（元（元/m2）v 乙單價(jià)乙單價(jià)= 一次性付清的人民幣總價(jià)一次性付清的人民幣總價(jià)總建筑面積總建筑面積v =400 000+800 000（1+0.6%）12180 =6358.89 （元（元/m2）v 丙單價(jià)丙單價(jià)= 一次性付清的人民幣總價(jià)一次性付清的人民幣總價(jià)總建筑面積總建筑面積v = (12

17、000 00015) （400.303）v =6060（元（元/m2）課內(nèi)實(shí)訓(xùn)課內(nèi)實(shí)訓(xùn)v 搜集了甲、乙兩個(gè)交易實(shí)例，甲交易實(shí)例房地產(chǎn)的建筑面積搜集了甲、乙兩個(gè)交易實(shí)例，甲交易實(shí)例房地產(chǎn)的建筑面積200m2，成交總價(jià)，成交總價(jià)80萬元人民幣，分三期付款，首期付萬元人民幣，分三期付款，首期付16萬元人民幣，第二期于半年后付萬元人民幣，第二期于半年后付32萬元人民幣，余款萬元人民幣，余款32萬元人民幣于萬元人民幣于1年后付清。乙交易實(shí)例房地產(chǎn)的使用面積年后付清。乙交易實(shí)例房地產(chǎn)的使用面積2 500平方英尺，成交總價(jià)平方英尺，成交總價(jià)15萬美元，于成交時(shí)一次付清。萬美元，于成交時(shí)一次付清。如果選取該兩

18、個(gè)交易實(shí)例為可比實(shí)例，試在對(duì)其成交價(jià)格作如果選取該兩個(gè)交易實(shí)例為可比實(shí)例，試在對(duì)其成交價(jià)格作有關(guān)修正、調(diào)整之前進(jìn)行有關(guān)修正、調(diào)整之前進(jìn)行“建立價(jià)格可比基礎(chǔ)建立價(jià)格可比基礎(chǔ)”處理。（假設(shè)處理。（假設(shè)當(dāng)時(shí)人民幣的年利率為當(dāng)時(shí)人民幣的年利率為6，乙交易實(shí)例成交當(dāng)時(shí)的人民幣，乙交易實(shí)例成交當(dāng)時(shí)的人民幣與美元的市場(chǎng)匯率為與美元的市場(chǎng)匯率為1美元等于美元等于7.0元人民幣，該類房地產(chǎn)元人民幣，該類房地產(chǎn)的使用率為的使用率為0.75，1平方米平方米10.764平方英尺。）平方英尺。）交易日期修正交易日期修正 1.1.交易日期修正：交易日期修正：將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格修正為

19、估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格，如此才能將其作為估格修正為估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格，如此才能將其作為估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。對(duì)比較實(shí)例的交易日期進(jìn)行修正，價(jià)對(duì)象的價(jià)格。對(duì)比較實(shí)例的交易日期進(jìn)行修正，其實(shí)是要對(duì)房地產(chǎn)的銷售價(jià)格予以調(diào)整，以反映隨其實(shí)是要對(duì)房地產(chǎn)的銷售價(jià)格予以調(diào)整，以反映隨著時(shí)間變化房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格行情的漲跌情況。著時(shí)間變化房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格行情的漲跌情況。v2.2.修正系數(shù)修正系數(shù)=估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格指數(shù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格指數(shù)/交易日期的價(jià)格指數(shù)交易日期的價(jià)格指數(shù)（一般用物價(jià)指數(shù)，最適宜采用房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)）（一般用物價(jià)指數(shù)，最適宜采用房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)） v 修正系數(shù)修正系數(shù)=1+T%或或(100+T)/100 v3.3.修正

20、方法修正方法v交易日期調(diào)整的價(jià)格指數(shù)法：交易日期調(diào)整的價(jià)格指數(shù)法： v價(jià)格指數(shù)為基比時(shí)的修正；價(jià)格指數(shù)為基比時(shí)的修正；v價(jià)格指數(shù)為環(huán)比時(shí)的修正。價(jià)格指數(shù)為環(huán)比時(shí)的修正。v交易日期調(diào)整的價(jià)格變動(dòng)率法交易日期調(diào)整的價(jià)格變動(dòng)率法 。價(jià)格指數(shù)為基比時(shí)的修正價(jià)格指數(shù)為基比時(shí)的修正v1.某宗房地產(chǎn)某宗房地產(chǎn)2008年年5月月1日的價(jià)格為日的價(jià)格為2000元，現(xiàn)需元，現(xiàn)需要將其調(diào)整到要將其調(diào)整到2008年年10月月1日。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)日。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn)類似房地產(chǎn)2008年年4月月1日至日至10月月1目的價(jià)格指數(shù)分別為目的價(jià)格指數(shù)分別為79.6，74.7，76.7，85.0，89.2

21、，92.5，98.1（以（以2006年年1月月1日為日為l00）。請(qǐng)計(jì)算該宗房地產(chǎn)）。請(qǐng)計(jì)算該宗房地產(chǎn)2008年年10月月1目的價(jià)格。目的價(jià)格。 v【解解】該宗房地產(chǎn)該宗房地產(chǎn)2008年年10月月1日的價(jià)格計(jì)算如下：日的價(jià)格計(jì)算如下：v 2000 =2626.51(元元)v可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格v=可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格 7 .741 .98成交日期時(shí)的價(jià)格指數(shù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù)價(jià)格指數(shù)為環(huán)比時(shí)的修正價(jià)格指數(shù)為環(huán)比時(shí)的修正v2.某宗房地產(chǎn)某宗房地產(chǎn)2008年年6月月1日的價(jià)格為日的價(jià)格為2 000元，元，現(xiàn)需要將其調(diào)整到現(xiàn)需要將其調(diào)整到

22、2008年年10月月1日。已知該宗房地產(chǎn)日。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn)2008年年4月月1日至日至10月月1目的價(jià)目的價(jià)格指數(shù)分別為格指數(shù)分別為99.6，94.7，96.7，105.0，109.2，112.5，118.1(均以上個(gè)月為均以上個(gè)月為100)。請(qǐng)計(jì)算該宗房。請(qǐng)計(jì)算該宗房地產(chǎn)地產(chǎn)2008年年10月月1日的價(jià)格。日的價(jià)格。v解解該宗房地產(chǎn)該宗房地產(chǎn)2008年年10月月1日的價(jià)格計(jì)算如下：日的價(jià)格計(jì)算如下： v2000 v=3 046.80(元元)1000 .105.1002 .1091005 .1121001 .118交易日期調(diào)整的價(jià)格變動(dòng)率法交易日期調(diào)整的價(jià)格

23、變動(dòng)率法 v為評(píng)估某宗房地產(chǎn)為評(píng)估某宗房地產(chǎn)2007年年9月月1日的價(jià)格，選取了日的價(jià)格，選取了下列可比實(shí)例：成交價(jià)格下列可比實(shí)例：成交價(jià)格3 000元，成交日期元，成交日期2006年年10月月1日。另調(diào)查獲知日。另調(diào)查獲知2006年年6月月1日至日至2007年年2月月1日該類房地產(chǎn)的價(jià)格平均每月比上月日該類房地產(chǎn)的價(jià)格平均每月比上月上漲上漲l.5，2007年年2月月1日至日至2007年年9月月1日平日平均每月比上月上漲均每月比上月上漲2。請(qǐng)對(duì)該可比實(shí)例的價(jià)格進(jìn)。請(qǐng)對(duì)該可比實(shí)例的價(jià)格進(jìn)行交易日期調(diào)整。行交易日期調(diào)整。v【解】對(duì)該可比實(shí)例的價(jià)格進(jìn)行交易日期調(diào)整，是將該價(jià)格調(diào)整到2007年9月1日

24、，即v3000（1+1.5）4（1+2）7=3658元課內(nèi)實(shí)訓(xùn)課內(nèi)實(shí)訓(xùn)v 1、某地區(qū)某類房地產(chǎn)、某地區(qū)某類房地產(chǎn)2008年年4月月1日至日至10月月1日的價(jià)格日的價(jià)格指數(shù)分別為指數(shù)分別為79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以（以2007年年1月月1日為日為100）。其中有一房地產(chǎn)在）。其中有一房地產(chǎn)在2008年年6月月1日的價(jià)格為日的價(jià)格為6000元元/m2，對(duì)其作交易日期，對(duì)其作交易日期修正至修正至2008年年10月月1日的價(jià)格是？日的價(jià)格是？v 2、某地區(qū)某類房地產(chǎn)、某地區(qū)某類房地產(chǎn)2008年年4月月1日至日至10月月1日的價(jià)格日的價(jià)格指數(shù)分別為指數(shù)分別為

25、79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（均以上個(gè)月為（均以上個(gè)月為100）。其中有一房地產(chǎn)在）。其中有一房地產(chǎn)在2008年年5月月1日的價(jià)格為日的價(jià)格為6000元元/m2，對(duì)其作交易日期修正至，對(duì)其作交易日期修正至2008年年10月月1日的價(jià)格是？日的價(jià)格是？v 3、某宗房地產(chǎn)、某宗房地產(chǎn)2009年年2月月25日的價(jià)格為日的價(jià)格為1000$/m2，匯，匯率率1$=8.26元。該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價(jià)格月均遞減元。該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價(jià)格月均遞減0.5%，則其，則其2009年年10月月25日的價(jià)格日的價(jià)格是？是？ 2009年年10月月25日的匯率為日的匯率為1

26、$=8.29元。元。v 4、某宗房地產(chǎn)、某宗房地產(chǎn)2009年年2月月25日的價(jià)格為日的價(jià)格為1000$/m2，匯，匯率率1$=8.26元。該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格月均遞元。該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格月均遞減減0.5%，則其，則其2009年年10月月25日的價(jià)格日的價(jià)格是？是？ 2009年年10月月25日的匯率為日的匯率為1$=8.29元。元。（二） 交易情況修正v交易行為中的個(gè)別情況不易實(shí)現(xiàn)完全的公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，交易行為中的個(gè)別情況不易實(shí)現(xiàn)完全的公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，容易造成價(jià)格偏差的特殊因素一般有以下幾種：容易造成價(jià)格偏差的特殊因素一般有以下幾種：v1.有一定的特殊利害關(guān)系的交易主體之間

27、的房地產(chǎn)交易，有一定的特殊利害關(guān)系的交易主體之間的房地產(chǎn)交易，如親朋好友；如親朋好友；v2.急于出售或急于購買的交易；急于出售或急于購買的交易；v3.有特別動(dòng)機(jī)或偏好的房地產(chǎn)交易；有特別動(dòng)機(jī)或偏好的房地產(chǎn)交易；v4.交易雙方信息不對(duì)稱；交易雙方信息不對(duì)稱；v5.特殊方式的交易：拍賣、招標(biāo)、哄抬或拋售等。特殊方式的交易：拍賣、招標(biāo)、哄抬或拋售等。交易情況修正交易情況修正v6. 交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易；交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易；v正常成交額正常成交額-應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)v=賣方實(shí)際得到的房款賣方實(shí)際得到的房款v正常成交額正常成交額+應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)v=買方實(shí)

28、際付出的房款買方實(shí)際付出的房款 vP134 例例3.19 3.20v7. 相鄰房地產(chǎn)的合并交易；相鄰房地產(chǎn)的合并交易；v8. 受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易；受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易；v9.其他特殊的交易情形，如政府面向特殊住房其他特殊的交易情形，如政府面向特殊住房消費(fèi)主體售出的解困房、廉價(jià)房等。消費(fèi)主體售出的解困房、廉價(jià)房等。v交易情況修正：交易情況修正：v修正比率修正比率=正常交易情況正常交易情況/實(shí)例交易情況實(shí)例交易情況v修正比率修正比率=100/=100/（100 100 + + S S）或）或1/(11/(1+ +S%)S%)8.房地產(chǎn)狀況修正房地產(chǎn)狀況修正v區(qū)位修正：主要包括交通狀況、繁

29、華程度、公共區(qū)位修正：主要包括交通狀況、繁華程度、公共設(shè)施完備程度、臨街狀況、樓層、朝向等。設(shè)施完備程度、臨街狀況、樓層、朝向等。v權(quán)益修正：土地使用權(quán)年限、城市規(guī)劃限制條件權(quán)益修正：土地使用權(quán)年限、城市規(guī)劃限制條件等。等。v實(shí)物狀況修正（類似個(gè)別因素）：實(shí)物狀況修正（類似個(gè)別因素）：v土地土地面積大小、形狀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地面積大小、形狀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢(shì)、地質(zhì)水文狀況。平整程度、地勢(shì)、地質(zhì)水文狀況。 v建筑物建筑物-新舊程度、建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、新舊程度、建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修、平面布置、工程質(zhì)量等。裝修、平面布置、工程質(zhì)量等。v修正方法修正方法v

30、1）直接比較修正）直接比較修正v -以估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)（為以估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)（為100），將可比），將可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況與它逐項(xiàng)比較打分，然后將所得的分?jǐn)?shù)轉(zhuǎn)實(shí)例的房地產(chǎn)狀況與它逐項(xiàng)比較打分，然后將所得的分?jǐn)?shù)轉(zhuǎn)化為修正價(jià)格的比率?；癁樾拚齼r(jià)格的比率。v 修正比率修正比率=100/（100 + R）或）或1/(1+R%)v 2）間接比較修正）間接比較修正v -先將可比實(shí)例狀況修正為一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)狀況，以先將可比實(shí)例狀況修正為一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)狀況，以此標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況與之比此標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況與之比較得到修正價(jià)格的比率。較

31、得到修正價(jià)格的比率。v 修正比率修正比率= 100 （100 + R2） v （100 + R1） 100例例1. 在采用直接比較法進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正中，判定某可在采用直接比較法進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正中，判定某可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為0.98，其依據(jù)是（，其依據(jù)是（ ）A.可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況，對(duì)可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況，對(duì)價(jià)格的影響幅度為價(jià)格的影響幅度為2%B.可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況劣于估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況，對(duì)可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況劣于估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況，對(duì)價(jià)格的影響幅度為價(jià)格的影響幅度為2%C.可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況劣于

32、估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況，對(duì)可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況劣于估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況，對(duì)價(jià)格的影響幅度為價(jià)格的影響幅度為2.04%D. 可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況，對(duì)可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況，對(duì)價(jià)格的影響幅度為價(jià)格的影響幅度為2.04%v例例2. 比較法中，采用間接比較對(duì)可比實(shí)例價(jià)格比較法中，采用間接比較對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正，其中可比實(shí)例的房地產(chǎn)進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正，其中可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況得狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況得102分，估價(jià)對(duì)象分，估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況得的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況得97分，則分，則房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為

33、？房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為？9.求取比準(zhǔn)價(jià)格求取比準(zhǔn)價(jià)格 v待估房地產(chǎn)價(jià)格待估房地產(chǎn)價(jià)格=可比實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格可比實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格交易時(shí)間交易時(shí)間修正系數(shù)修正系數(shù)交易情況修正系數(shù)交易情況修正系數(shù)房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)v待估房地產(chǎn)價(jià)格待估房地產(chǎn)價(jià)格=P（100+T）/100v 100/（100 + S S ）100/（100 + R ）v比較實(shí)例比交易對(duì)象的情況好的，需要將比較實(shí)例的比較實(shí)例比交易對(duì)象的情況好的，需要將比較實(shí)例的價(jià)格下調(diào)時(shí)，取正號(hào)；反之，需要將比較實(shí)例價(jià)格向價(jià)格下調(diào)時(shí)，取正號(hào)；反之，需要將比較實(shí)例價(jià)格向上調(diào)整，則取負(fù)號(hào)。上調(diào)整，則取負(fù)號(hào)。最終比準(zhǔn)價(jià)格的方法最終比準(zhǔn)價(jià)格的方法

34、 每個(gè)可比實(shí)例的成交價(jià)格經(jīng)過上述各項(xiàng)修正之后，都會(huì)相應(yīng)地得出一個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格，但這些比準(zhǔn)價(jià)格可能是不一致的，最后需要將它們綜合成一個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格，以此作為比較法的估算結(jié)果。綜合的方法有下列4種：平均數(shù)；中位數(shù)；眾數(shù)； 其他方法。三、市場(chǎng)法運(yùn)用三、市場(chǎng)法運(yùn)用例例1實(shí)例實(shí)例課外作業(yè)課外作業(yè)vP136 練習(xí)練習(xí)5本本項(xiàng)項(xiàng)目目講講授授1. 1.在建工程的相關(guān)知識(shí)在建工程的相關(guān)知識(shí)2. 運(yùn)用成本法對(duì)在建工程評(píng)估運(yùn)用成本法對(duì)在建工程評(píng)估3. 運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法對(duì)在建工程進(jìn)行評(píng)估運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法對(duì)在建工程進(jìn)行評(píng)估 任務(wù)任務(wù)2 在建工程價(jià)格制定在建工程價(jià)格制定 任務(wù)任務(wù)2 在建工程價(jià)格制定在建工程價(jià)格制定 v教學(xué)目標(biāo)教學(xué)目

35、標(biāo)v本任務(wù)主要介紹成本估價(jià)法的基本原理和操作要本任務(wù)主要介紹成本估價(jià)法的基本原理和操作要點(diǎn)。通過學(xué)習(xí)，應(yīng)掌握成本法的基本原理、適用點(diǎn)。通過學(xué)習(xí)，應(yīng)掌握成本法的基本原理、適用范圍、操作步驟和基本公式，理解成本、重置成范圍、操作步驟和基本公式，理解成本、重置成本、直接成本、間接成本、減價(jià)修正等基本概念，本、直接成本、間接成本、減價(jià)修正等基本概念，并掌握建筑物的重新建造成本和減價(jià)修正額的評(píng)并掌握建筑物的重新建造成本和減價(jià)修正額的評(píng)估方法估方法(積算法積算法)。v 引例：某引例：某在建工程開工于在建工程開工于2008年年3月月1日，規(guī)劃總建筑面積日，規(guī)劃總建筑面積1萬，用途為寫字樓。土地面積萬，用途為

36、寫字樓。土地面積2萬，取得于萬，取得于2007年年3月月1日。該項(xiàng)目的正常建設(shè)期為日。該項(xiàng)目的正常建設(shè)期為2年，建設(shè)費(fèi)用（包括前期工程費(fèi)、年，建設(shè)費(fèi)用（包括前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、管理費(fèi)等）為每平方米建筑面積建筑安裝工程費(fèi)、管理費(fèi)等）為每平方米建筑面積2300元。元。至至2009年年3月月1日實(shí)際完成了主體結(jié)構(gòu)，已投入日實(shí)際完成了主體結(jié)構(gòu)，已投入70%的建設(shè)的建設(shè)費(fèi)用，估計(jì)至建成尚需費(fèi)用，估計(jì)至建成尚需1年的時(shí)間，還需投入年的時(shí)間，還需投入40%的費(fèi)用。的費(fèi)用。v 在估價(jià)時(shí)點(diǎn)，土地的重新取得成本為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)，土地的重新取得成本為1000元元/，土地還原率，土地還原率為為7%，土地使用權(quán)年限

37、為，土地使用權(quán)年限為50年。年。v 當(dāng)?shù)刭徺I在建工程買方需要繳納的稅費(fèi)為購買價(jià)的當(dāng)?shù)刭徺I在建工程買方需要繳納的稅費(fèi)為購買價(jià)的3%，貸款，貸款利率為利率為5.58%，建筑工程的銷售均價(jià)，建筑工程的銷售均價(jià)6500元元/。建。建筑工程筑工程的銷售費(fèi)用為售價(jià)的的銷售費(fèi)用為售價(jià)的3%，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的5.5%，銷售利，銷售利潤(rùn)率為潤(rùn)率為0。試估算該在建工程。試估算該在建工程2009年年3月月1日的正常購買總價(jià)。日的正常購買總價(jià)。一、在一、在建工程相關(guān)知識(shí)建工程相關(guān)知識(shí)v1.定義定義v 廣義上的房屋在建工程，是指房屋自主體工程動(dòng)工建設(shè)開始至建成后房地產(chǎn)主管機(jī)關(guān)頒發(fā)所有權(quán)證書止所處的狀態(tài)

38、。v 狹義上的房屋在建工程，是指房屋工程自主體工程基本建設(shè)開始至房屋達(dá)到竣工驗(yàn)收條件前所處的狀態(tài)。 v 在建工程：建筑工程尚未完工或雖然已經(jīng)完工，但尚未交付在建工程：建筑工程尚未完工或雖然已經(jīng)完工，但尚未交付使用的建設(shè)項(xiàng)目房地產(chǎn)使用的建設(shè)項(xiàng)目房地產(chǎn) 。v 具體指正在建設(shè)中的固定資產(chǎn)或改造工程，生產(chǎn)性和非生產(chǎn)具體指正在建設(shè)中的固定資產(chǎn)或改造工程，生產(chǎn)性和非生產(chǎn)性綜合工程與單項(xiàng)工程的建設(shè)，包括固定資產(chǎn)的新建、維修、性綜合工程與單項(xiàng)工程的建設(shè)，包括固定資產(chǎn)的新建、維修、安裝、改建、擴(kuò)建及大修理工程等。由于其尚未完工，所以安裝、改建、擴(kuò)建及大修理工程等。由于其尚未完工，所以不能交付使用、不能產(chǎn)生收益，

39、有的甚至還不能達(dá)到預(yù)售的不能交付使用、不能產(chǎn)生收益，有的甚至還不能達(dá)到預(yù)售的條件。條件。2.在建工程分類在建工程分類v停工項(xiàng)目停工項(xiàng)目竣工項(xiàng)目施工項(xiàng)目3.方法選擇方法選擇v （1）屬于停建的在建工程，要查明停建的原因，確因工程的產(chǎn)、供、銷及工程技術(shù)等原因而停建的，要考慮在建工程的功能性及經(jīng)濟(jì)貶值，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)調(diào)整。v （2）整個(gè)建設(shè)工程已經(jīng)完成或接近完成，只是尚未交付使用的在建工程，可采用工程形象進(jìn)度法進(jìn)行評(píng)估，按在建工程建成后的房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值結(jié)合工程形象進(jìn)度作適當(dāng)扣減作為其評(píng)估值。 v （3）對(duì)于實(shí)際完成工程量較少的在建工程，可采用成本法或假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評(píng)估。4.在建工程的特點(diǎn)在建工程的特

40、點(diǎn) v所有權(quán)的相對(duì)確定性所有權(quán)的相對(duì)確定性v合法性合法性v可變價(jià)性可變價(jià)性 v法定抵押權(quán)優(yōu)先于約定抵押權(quán)法定抵押權(quán)優(yōu)先于約定抵押權(quán) 5.在建工程評(píng)估有關(guān)規(guī)定在建工程評(píng)估有關(guān)規(guī)定v （1）房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，）房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。v （2）房地產(chǎn)估價(jià)師知悉估價(jià)對(duì)象已設(shè)定抵押權(quán)的，應(yīng)當(dāng)在）房地產(chǎn)估價(jià)師知悉估價(jià)對(duì)象已設(shè)定抵押權(quán)的，應(yīng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)告中披露已抵押及其擔(dān)保的債權(quán)情況。估價(jià)報(bào)告中披

41、露已抵押及其擔(dān)保的債權(quán)情況。v土土地權(quán)屬：出讓、租賃、劃拔、集體所有；：出讓、租賃、劃拔、集體所有；v項(xiàng)目權(quán)屬：獨(dú)建、聯(lián)建、參建；獨(dú)建、聯(lián)建、參建；v工程進(jìn)度v銷售狀況v建筑面積二、成本法的相關(guān)概念v1. 成本的含義：是指價(jià)格，即估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)。 成本成本-價(jià)格價(jià)格完全性完全性 現(xiàn)時(shí)性現(xiàn)時(shí)性客觀性客觀性 （1）完全性：是指對(duì)于房地產(chǎn)的購買者而言須支付的全部）完全性：是指對(duì)于房地產(chǎn)的購買者而言須支付的全部金額，而不是指對(duì)于開發(fā)商而言的開發(fā)成本。因此它不僅金額，而不是指對(duì)于開發(fā)商而言的開發(fā)成本。因此它不僅包括開發(fā)商的成本，還包括開發(fā)商的正常利潤(rùn)和應(yīng)納稅金。包括開發(fā)商的成本，還包括

42、開發(fā)商的正常利潤(rùn)和應(yīng)納稅金。（2）現(xiàn)時(shí)性：是指待估房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新建造成本，）現(xiàn)時(shí)性：是指待估房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新建造成本，而而不是不是其當(dāng)初建造時(shí)所發(fā)生的成本（其當(dāng)初建造時(shí)所發(fā)生的成本（歷史成本歷史成本），但還要），但還要考慮建筑物的折舊，即還要減價(jià)?？紤]建筑物的折舊，即還要減價(jià)。（3）客觀性：意味著這時(shí)所說的成本是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的經(jīng)濟(jì)、）客觀性：意味著這時(shí)所說的成本是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)條件下，重新開發(fā)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)所必須花費(fèi)的正常技術(shù)條件下，重新開發(fā)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)所必須花費(fèi)的正常成本，而非估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際花費(fèi)的成本。成本，而非估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際花費(fèi)的成本。2、成本法、

43、成本法v （cost approach），又稱原價(jià)法、重置成本法、承包商），又稱原價(jià)法、重置成本法、承包商法、加合法、成本逼近法。是指在估價(jià)時(shí)點(diǎn)以假設(shè)重新法、加合法、成本逼近法。是指在估價(jià)時(shí)點(diǎn)以假設(shè)重新建造（開發(fā)）待估房地產(chǎn)所需耗費(fèi)的各項(xiàng)必要費(fèi)用以及建造（開發(fā)）待估房地產(chǎn)所需耗費(fèi)的各項(xiàng)必要費(fèi)用以及正常的利潤(rùn)、稅金為依據(jù)來評(píng)估估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的正常的利潤(rùn)、稅金為依據(jù)來評(píng)估估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。一種估價(jià)方法?；蚬纼r(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格建價(jià)格(重建成本與重置成本重建成本與重置成本)，扣除折舊，以此估算估，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)客觀

44、合理價(jià)格或價(jià)值的方法。價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。3.兩個(gè)成本兩個(gè)成本重 建 成 本重 建 成 本 - - - - - - - -（reproduction cost）：是指根據(jù)目前的人工與材料價(jià)格，重建一幢在材料、工藝、式樣、風(fēng)格上與委估建筑物完全相同的建筑物所需要的成本。又稱“復(fù)制成本”。適用于具有保護(hù)價(jià)值的建筑物，如文物性建筑物、紀(jì)念性建筑物待。重 置 成 本重 置 成 本 - - - - - - -（replacement cost）：是指根據(jù)日前的人工與材料價(jià)格，利用日前的材料標(biāo)準(zhǔn)與設(shè)計(jì)，建造有與待估建筑相同效用的建筑物所需花費(fèi)的成本。廣泛應(yīng)用于普通建筑物，估價(jià)人員在實(shí)際工

45、作中更多地使用。三三、理論依據(jù)理論依據(jù) v需求方（買方）：需求方（買方）： 替代原理替代原理v供給方（賣方）：生產(chǎn)費(fèi)用（開發(fā)成本）價(jià)值論供給方（賣方）：生產(chǎn)費(fèi)用（開發(fā)成本）價(jià)值論四、四、成本法的適用范圍成本法的適用范圍v 1. 1. 適用于無收益又很少發(fā)生交易（沒有市場(chǎng)）的房地產(chǎn)的估適用于無收益又很少發(fā)生交易（沒有市場(chǎng)）的房地產(chǎn)的估價(jià)，如學(xué)校、圖書館、體育館、醫(yī)院、政府辦公樓、軍隊(duì)營(yíng)價(jià)，如學(xué)校、圖書館、體育館、醫(yī)院、政府辦公樓、軍隊(duì)營(yíng)房、公園等房、公園等公用、公益公用、公益房地產(chǎn)；房地產(chǎn)；v 2. 2. 對(duì)于一些特殊用途的并獨(dú)特設(shè)計(jì)的房地產(chǎn)，如化工廠、鋼對(duì)于一些特殊用途的并獨(dú)特設(shè)計(jì)的房地產(chǎn)，如

46、化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機(jī)場(chǎng)等；鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機(jī)場(chǎng)等；v 3 3、適用于房地產(chǎn)保險(xiǎn)（包括投保與理賠）及其他損害賠償；、適用于房地產(chǎn)保險(xiǎn)（包括投保與理賠）及其他損害賠償；v 4 4、對(duì)于新開發(fā)的土地，如新城區(qū)、各類開發(fā)區(qū)，往往由于已、對(duì)于新開發(fā)的土地，如新城區(qū)、各類開發(fā)區(qū)，往往由于已完成開發(fā)的土地尚未形成活躍的土地市場(chǎng)，也常常采用成本完成開發(fā)的土地尚未形成活躍的土地市場(chǎng)，也常常采用成本法進(jìn)行估價(jià)。法進(jìn)行估價(jià)。五、成本法運(yùn)用的基本步驟v1 1、將待估房地產(chǎn)的土地視為空地，評(píng)估其價(jià)格；、將待估房地產(chǎn)的土地視為空地，評(píng)估其價(jià)格；v2 2、估算建筑的重新建造成本；、估算建筑的重新

47、建造成本；v3 3、估算建筑的減價(jià)修正額（折舊）；、估算建筑的減價(jià)修正額（折舊）；v4 4、建筑的重新建造成本減去其減價(jià)修正額，得、建筑的重新建造成本減去其減價(jià)修正額，得到建筑在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格；到建筑在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格；v5 5、待估房地產(chǎn)的土地價(jià)格與建筑的價(jià)格相加，、待估房地產(chǎn)的土地價(jià)格與建筑的價(jià)格相加，得到待估房地產(chǎn)的價(jià)格。得到待估房地產(chǎn)的價(jià)格。任務(wù)1 運(yùn)用成本法評(píng)估在建工程v六. 測(cè)算公式測(cè)算公式v在建工程價(jià)格在建工程價(jià)格= =土地取得成本土地取得成本+ +前期費(fèi)用前期費(fèi)用+ +土地開發(fā)土地開發(fā) 成本成本+ +在建工程建造成本在建工程建造成本+ +管理費(fèi)用管理費(fèi)用+ +投資利息投資利息+

48、+銷售銷售稅費(fèi)稅費(fèi)+ +開發(fā)利潤(rùn)開發(fā)利潤(rùn)+ +稅費(fèi)稅費(fèi)v 【案例案例1】某在建工程開工于某在建工程開工于2008年年3月月1日，規(guī)劃總建筑面積日，規(guī)劃總建筑面積1萬萬，用途為寫字樓。土地面積，用途為寫字樓。土地面積2萬，取得于萬，取得于2007年年3月月1日。該項(xiàng)日。該項(xiàng)目的正常建設(shè)期為目的正常建設(shè)期為2年，建設(shè)費(fèi)用（包括前期工程費(fèi)、建筑安裝工程年，建設(shè)費(fèi)用（包括前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、管理費(fèi)等）為每平方米建筑面積費(fèi)、管理費(fèi)等）為每平方米建筑面積2300元。至元。至2009年年3月月1日日實(shí)際完成了主體結(jié)構(gòu)，已投入實(shí)際完成了主體結(jié)構(gòu)，已投入70%的建設(shè)費(fèi)用，估計(jì)至建成尚需的建設(shè)費(fèi)用，估計(jì)至

49、建成尚需1年的時(shí)間，還需投入年的時(shí)間，還需投入40%的費(fèi)用。的費(fèi)用。v 在估價(jià)時(shí)點(diǎn)，土地的重新取得成本為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)，土地的重新取得成本為1000元元/，土地還原率為，土地還原率為7%，土地使用權(quán)年限為，土地使用權(quán)年限為50年。年。v 當(dāng)?shù)刭徺I在建工程買方需要繳納的稅費(fèi)為購買價(jià)的當(dāng)?shù)刭徺I在建工程買方需要繳納的稅費(fèi)為購買價(jià)的3%，貸款利率為，貸款利率為5.58%，建筑工程的銷售均價(jià)，建筑工程的銷售均價(jià)6500元元/。建筑工程的銷售費(fèi)用。建筑工程的銷售費(fèi)用為售價(jià)的為售價(jià)的3%，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的5.5%，銷售利潤(rùn)率為，銷售利潤(rùn)率為0。試估算。試估算該在建工程該在建工程2009年年3月

50、月1日的正常購買總價(jià)。日的正常購買總價(jià)。 P178七七、價(jià)格測(cè)算價(jià)格測(cè)算運(yùn)用運(yùn)用v 【案例案例2】某某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價(jià)格房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價(jià)格的評(píng)估業(yè)務(wù)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為的評(píng)估業(yè)務(wù)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2006年年6月月15日。根據(jù)委托方提日。根據(jù)委托方提供的資料，該爛尾樓項(xiàng)目的土地是供的資料，該爛尾樓項(xiàng)目的土地是2001年年6月通過出讓取月通過出讓取得，得，2002年年6月開始建設(shè)。委托方提供的實(shí)際成本價(jià)格為月開始建設(shè)。委托方提供的實(shí)際成本價(jià)格為1800元元/,包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用售費(fèi)用.銷售稅金和期望利潤(rùn)，并計(jì)算了自銷售稅金和期望利潤(rùn)，并計(jì)算了自2001年年6月至估月至估價(jià)時(shí)點(diǎn)的投資利息。估價(jià)人員經(jīng)調(diào)查核實(shí)，認(rèn)為委托方所列價(jià)時(shí)點(diǎn)的投資利息。估價(jià)人員經(jīng)調(diào)查核實(shí)，認(rèn)為委托方所列支的各項(xiàng)實(shí)際成本費(fèi)用符合支出當(dāng)時(shí)的正常市場(chǎng)情況，為此，支的各項(xiàng)實(shí)際成本費(fèi)用符合支出當(dāng)時(shí)的正常市場(chǎng)情況，為此，在采用成本法估價(jià)時(shí)確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格為在采用成本法估價(jià)時(shí)確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格為1800元元/。請(qǐng)問：請(qǐng)問： （1）估價(jià)人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格有哪些錯(cuò)誤）估價(jià)人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格有哪些錯(cuò)誤? （2）在此基礎(chǔ)上還應(yīng)