中國(guó)舊城改造典型案例分析——上海市的更新

1、投顧血www, ccn. com. cn中投顧問(wèn)產(chǎn)業(yè)研究中心中國(guó)舊城改造典型案例分析一一上海市的更新上海城市更新歷程上海是中國(guó)最早開(kāi)啟現(xiàn)代化城市建設(shè)的城市之一。自1843年開(kāi)埠后，到20世紀(jì)90年代的浦東大開(kāi)發(fā),乃至現(xiàn)在，一直處于城市更新當(dāng)中。上海城市更新歷程大致可以分為3個(gè)階段：第一個(gè)是1843年開(kāi)埠后至新中國(guó)成立期間。該階段的城市更新主要是由帝國(guó)主義殖民者主導(dǎo)，進(jìn)行了類(lèi)似西方近代化的城市建設(shè)，改變了上海原來(lái)以農(nóng)業(yè)為主的部 分區(qū)域的建筑風(fēng)貌；第二個(gè)階段是新中國(guó)成立初至90年代，城市基礎(chǔ)建設(shè)和工業(yè)化是主流，該階段的城市更新以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、居民住房改造為主；第三個(gè)階段是90年代至今。該階段比較重

2、大的舉措如浦東大開(kāi)發(fā)、市區(qū)工業(yè)外遷、市中心人口外遷，城市更新主要體現(xiàn)在舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)街、舊居民區(qū)的改造和升級(jí)， 以及浦東新區(qū)的改造建設(shè)等等。已完成的城市更新項(xiàng)目中比較典型的如太平橋石庫(kù)門(mén)更新項(xiàng)目、世博園片 區(qū)升級(jí)改造項(xiàng)目等等。城市更新迭代進(jìn)程有著從福利主義逐步走向綜合價(jià)值取向，上海的城市更新同樣也 歷經(jīng)了這一系列變化。圖表城市更新模式迭代特征摸式J福利主咒政府主導(dǎo)蛭済増氏取向綜合價(jià)值取向政府與斤發(fā)商合柞政附、開(kāi)發(fā)商以?xún)x社墮二方合作更新特征1. 物質(zhì)史新2. 關(guān)注城市效率1.物廚世新為上二且經(jīng)濟(jì)刊益為朋勁力1.全面更新2”綜合番慮社金價(jià)值、人傑利益 嘆及可持續(xù)發(fā)展3.闌繞城市職能展開(kāi)中投顧問(wèn)讓

3、投資更安全經(jīng)營(yíng)更穩(wěn)健第#頁(yè)投顧血www, ccn. com. cn中投顧問(wèn)產(chǎn)業(yè)研究中心中投顧問(wèn)讓投資更安全經(jīng)營(yíng)更穩(wěn)健第#頁(yè)投顧血www, ccn. com. cn中投顧問(wèn)產(chǎn)業(yè)研究中心軸放單一精細(xì)賽元化數(shù)據(jù)來(lái)源：中投顧問(wèn)產(chǎn)業(yè)研究中心上海改造更新模式上海是典型的政府主導(dǎo)型城市更新，也是目前國(guó)內(nèi)大多城市采取這種方式，政府在其中充當(dāng)主導(dǎo)角色, 拆遷主要由政府或政府授權(quán)的主體進(jìn)行實(shí)施，拆遷完成后，土地收儲(chǔ)，在公開(kāi)市場(chǎng)進(jìn)行招拍掛。對(duì)于居民 區(qū)改造而言，根據(jù)不同的項(xiàng)目情況、地域特色所采取的城市更新方式，主要有五種模式：保障房基地、政 府搭臺(tái)招標(biāo)、市區(qū)聯(lián)動(dòng)招拍掛、政府房屋回購(gòu)、宅基地置換等模式。其中對(duì)于具有競(jìng)

4、爭(zhēng)力、改造溢價(jià)高的 項(xiàng)目，主要采用政府的搭臺(tái)招標(biāo)以及收儲(chǔ)招拍掛模式。從更新流程上看，從區(qū)域評(píng)估、到實(shí)施計(jì)劃，最后納入土地出讓合同的過(guò)程中，強(qiáng)調(diào)全生命周期管理，突出政府的把控能力。 圖表上海城市更新主要模式式話(huà)用范圍主莫方StAft代隔尿乩地除式妝丈吋鬆的棚戶(hù)區(qū)、主製由政府全熾段貴進(jìn)疔棚盧折it與收儲(chǔ)的工業(yè)楊粗河間HI日諛城區(qū)世置用地捆縄，通過(guò)克變?nèi)輲靡?和虜型折準(zhǔn).建護(hù)舊改就近安置房和保障劇基地-在左宜片式上.除置和St幣安置，増加了就近蟲(chóng)置的新逮往佻居民選擇菽艸搭臺(tái)招標(biāo)橫老1 口片區(qū)琥片吻辻般由政府褐忖開(kāi)發(fā)畸應(yīng)標(biāo).由街道和闞妊組丈腌普陀區(qū)建民村山區(qū).由上昱川置式動(dòng)遷.實(shí)廳異地安置業(yè)負(fù)責(zé)成片改

5、造，后幷就成琶名的上和香溢龍城市，區(qū)聯(lián)動(dòng).收錯(cuò)*他決囲報(bào)大*需型it市、區(qū)兩緩及時(shí)按廿期劭遷.七地烤備、統(tǒng)-規(guī)劃、帙時(shí)上海站北廣場(chǎng)舊0L打范理代招拍挫棋式戶(hù)缺勞、櫛對(duì)難贋丈*赧林開(kāi)就的方式，成立區(qū)玫府領(lǐng)導(dǎo)*市和區(qū)上地儲(chǔ)器變逸商務(wù)樓心區(qū).于J009年肢完瓏整怵持縝時(shí)間悅的項(xiàng)中心組瑜的拆揮部，制訂種隔如揣劃拱廿上地動(dòng)旺冃招拍掛玫衲雇回購(gòu)楔市鄭.房顯危1口.血政廂主導(dǎo)、性戶(hù)申清*隨行就市、控制節(jié)奏、先按曲30如年.松江區(qū)岳陽(yáng)苗誼山悝“簡(jiǎn)式視較小無(wú)擺通過(guò)市準(zhǔn)戶(hù)、后曲改魯戶(hù)，不說(shuō)時(shí)間蠱*民熬宦進(jìn)確的*房昭就1小誼施不金根膠市場(chǎng)無(wú)人場(chǎng)代遼孫實(shí)現(xiàn)說(shuō)造屋回購(gòu)” 土地儒備方式伺眸，居民遲切希卑改堂居住環(huán)境宅肇眩

6、富換挾式農(nóng)科宅案悴土吐府主導(dǎo)，農(nóng)甘宅¥地逋映成社區(qū)住房、宅.備粗集妁30抖年器宦區(qū)銖疔律宅卑施逍換煩地起來(lái)入市ki.該規(guī)宅基地迓?lián)Q兀作扶瀕及小廟抖.-村的4訊余戶(hù)村 民數(shù)據(jù)來(lái)源：中投顧問(wèn)產(chǎn)業(yè)研究中心上海舊城改造案例中遠(yuǎn)兩灣城舊居民區(qū)的改造源于工業(yè)化、城鎮(zhèn)化發(fā)展迅速，生活設(shè)施故而滯后。啟動(dòng)于1999年的中遠(yuǎn)兩灣城是一個(gè)典型案例。這個(gè)項(xiàng)目以“兩灣一宅”為基地，是歷史遺留下來(lái)的上海市區(qū)最大最集中的危棚簡(jiǎn)屋集中區(qū)。 中遠(yuǎn)拿下這一項(xiàng)目時(shí)采取的還是毛地出讓模式，拆遷等工作全部由開(kāi)發(fā)商運(yùn)作，拆遷啟動(dòng)資金較大。中投顧問(wèn)發(fā)布的2017-2021年中國(guó)舊城改造深度分析及發(fā)展規(guī)劃咨詢(xún)建議報(bào)告認(rèn)為，對(duì)于舊居

7、民區(qū)改造要兼顧多方利益，達(dá)成多元合作方可推進(jìn)更新速度。首先，保持市場(chǎng)穩(wěn)定性，引導(dǎo)交易市場(chǎng)化；其次，因地制宜，開(kāi)展社區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)。對(duì)于棚戶(hù)區(qū)，盡量改善基礎(chǔ)設(shè)施，有針對(duì)性的進(jìn)行規(guī)劃，縮小單元尺度，鼓勵(lì)分散式的區(qū)塊改造計(jì)劃；最后，急需關(guān)注并解決資金缺口的問(wèn)題。根據(jù)2015年發(fā)布的國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步做好城鎮(zhèn)棚戶(hù)區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)工作的意見(jiàn)指出，2015年全國(guó)計(jì)劃改造各類(lèi)棚戶(hù)區(qū)住房580萬(wàn)套，若按每戶(hù)50平方米、3000元/平方米的建安成本計(jì)算，2015年的改造資金就超 8000 億元。而財(cái)政部下?lián)艿?2015年保障安居工程專(zhuān)項(xiàng)資金僅1243億元。巨大資金缺口意味著：一方面，地方政府在加

8、大各級(jí)財(cái)政支持力度、支持發(fā)行企業(yè)債用于棚改等措施的同時(shí)，亦需要通過(guò)如項(xiàng)目收益?zhèn)?、REITs、公私合作的PPP模式等創(chuàng)新的融資方法，引入更多的社會(huì)資金。另一方面，還要建設(shè)快速審批通道， 實(shí)現(xiàn)規(guī)?；母咝锔?，提高資金效益。中投顧問(wèn)讓投資更安全經(jīng)營(yíng)更穩(wěn)健第3頁(yè)中投顧問(wèn)產(chǎn)業(yè)研究中心中投顧問(wèn)讓投資更安全經(jīng)營(yíng)更穩(wěn)健第4頁(yè)中投顧問(wèn)產(chǎn)業(yè)研究中心中投顧問(wèn)讓投資更安全經(jīng)營(yíng)更穩(wěn)健第#頁(yè)中投顧問(wèn)產(chǎn)業(yè)研究中心圖表舊房改造利益驅(qū)動(dòng)及多方合作模式低收入流動(dòng)人口 居住壞境壽 工布MJS少開(kāi)發(fā)商覽觀 iimiidK舊城幀利益驅(qū)動(dòng)政府原業(yè)主（MJRTT持畏高居住壞毗辛矯濟(jì)晅特增忙Hr IF*人»分燈 覘舊換斷 現(xiàn)金

9、直補(bǔ)怔收扎流功者中投顧問(wèn)讓投資更安全經(jīng)營(yíng)更穩(wěn)健第#頁(yè)中投顧問(wèn)產(chǎn)業(yè)研究中心中投顧問(wèn)讓投資更安全經(jīng)營(yíng)更穩(wěn)健第#頁(yè)中投顧問(wèn)產(chǎn)業(yè)研究中心數(shù)據(jù)來(lái)源：都市舊城區(qū)改造的多方合作共贏模式，中投顧問(wèn)產(chǎn)業(yè)研究中心圖表 上海中遠(yuǎn)兩灣城項(xiàng)目改造內(nèi)署申遠(yuǎn)兩灣城城市上海血積占地而枳：4也5萬(wàn)平方'議*啟建掘而擔(dān)：1曲萬(wàn)平方米地處內(nèi)壞線(xiàn)市申心北舸，東極不俊城.西傍江寧路橋北擅中山北路高架.南依蘇州河.介紹以“兩灣一宅杯（普陀區(qū)溝家灣、暉子灣和王1U為基地.是歷史遺留下來(lái)的上海fl!區(qū)最大: 最集中的危棚簡(jiǎn)屋集中區(qū)亦是一個(gè)上海有名的亠肛亂差樣地區(qū)F具有胞映面務(wù)貫、區(qū)域形 彖星、地形不規(guī)則尊特征*主墓幵發(fā)第超特點(diǎn)1開(kāi)腔過(guò)程屮積極向政府反諛客觀困難，尋求政R5的毘大盍持12. 在拆遷安置導(dǎo)瞬期段入巨慣（2