(完整版)房地產(chǎn)中介糾紛案例分析集錦~

1、中介糾紛案例分析一一房二賣的代價(jià) 案情介紹：2006 年 3 月 3 日買受人鐘先生與出賣人劉先生簽訂 房屋買賣合同 ， 合同中約定，劉先生將位于北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的一套私有住房以 120 萬元賣與鐘先生。合同簽訂當(dāng)日， 鐘先生交付了 10萬元購房定金。 合同簽訂后， 由于辦理商業(yè)貸款手續(xù)煩瑣，雙方協(xié)商一次性付款。但雙方對(duì)一次的付款方式以及時(shí)間并未達(dá)成一致。后劉先生發(fā)給鐘先生一份電子郵件，以雙方對(duì)付款方式無法達(dá)成一致為由通知解除房屋買賣合同，并將上述房屋以125 萬元的價(jià)格另行出售與他人，也辦理完了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。鐘先生因此向法院提起訴訟，要求解除雙方簽訂的房屋買賣合同，并要求劉先生雙倍返還購房

2、定金20 萬元。法院受理了此案，并最后做出了判決，判令解除雙方簽訂的房屋買賣合同，劉先生雙倍返還鐘先生定金20 萬元。律師分析：此案爭議的焦點(diǎn)是： 劉先生是否有單方解除合同的權(quán)利， 其行為是否構(gòu)成根本違約。合同當(dāng)事人一方如解除合同只能依當(dāng)事人約定或依法律規(guī)定。法定解除的情形，按照合同法 94 條規(guī)定，有下列五種：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。在本案中，

3、雙方簽訂的房屋買賣合同中并未約定合同解除的條件。由于辦理商業(yè)貸款手續(xù)煩瑣，雙方協(xié)商改為一次性付款，但如雙方對(duì)變更付款方式未能達(dá)成一致的，應(yīng)當(dāng)依照原合同約定執(zhí)行。因此雙方對(duì)變更付款方式未能達(dá)成一致，并不能成為出賣人解除合同的理由，出賣人單方解除合同構(gòu)成違約。相反，在鐘先生與劉先生協(xié)商付款過戶的過程中，劉把房屋另行出售與他人，并辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，致使劉與鐘簽訂的房屋買賣合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，劉先生的行為構(gòu)成了根本違約，鐘先生有權(quán)解除合同，并要求劉先生承擔(dān)違約責(zé)任。依照我國合同法第 115 條的規(guī)定，當(dāng)事人可以依照中華人民共和國擔(dān)保法約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)?/p>

4、作價(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。因而，構(gòu)成根本違約的劉先生應(yīng)承擔(dān)雙倍返還定金的法律責(zé)任?！凹s定就應(yīng)當(dāng)遵守”，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)誠實(shí)信用的按照約定全面履行自己的義務(wù)，本案也給當(dāng)今房屋買賣中的出賣人一個(gè)警示：不要因房價(jià)在漲就隨意違約，否則，不僅僅要付出的道德上的代價(jià)，還要付出金錢上的代價(jià)。中介糾紛案例分析二約定就應(yīng)當(dāng)遵守案情介紹 ：2005 年 3 月 10 日董某與張某簽訂房屋買賣合同，由董某以 85 萬元的價(jià)格購買張某的房屋，董某應(yīng)于2005 年 3 月 25 日支付首付款20 萬，余款以商業(yè)貸款支付，合同簽訂同時(shí)

5、董某支付張某定金6 萬元。合同簽訂后，董某嫌價(jià)格偏高，便以自己不能辦理貸款為借口，也未依約支付首付款，并于 2005 年 4 月 10 日以郵政快遞的方式向張某提出因上述原因致不能履行，要求解除該合同并退還定金6 萬元。 2005年 10 月，由于房價(jià)持續(xù)上漲，該爭議房屋市場價(jià)已漲至 90 萬元左右，董某再次函告張某，要求繼續(xù)履行合同未獲張某同意，便于 2005年 11 月訴至法院，要求張某繼續(xù)履行合同或雙倍返還定金12 萬元。 法院經(jīng)審理認(rèn)定， 董某違約在先， 該合同已解除，其訴訟請求無法律依據(jù)，遂駁回原告的訴請。律師分析： 本案的焦點(diǎn)所在是董某是否違約以及該合同是否已經(jīng)解除。依照我國合同法

6、規(guī)定，違約是指不履行合同義務(wù)或履行義務(wù)不符合約定；合同的解除是指合同成立生效后，因當(dāng)事人一方意思表示或雙方協(xié)議，使合同權(quán)利義務(wù)歸于消滅的行為，前者為單方解除，包括法定單方解除和約定單方解除，即當(dāng)出現(xiàn)了法律規(guī)定的或當(dāng)事人約定的事由時(shí)，合同一方無需他方的同意即可使合同權(quán)利義務(wù)歸于消滅；后者為協(xié)議解除，即合同當(dāng)事人就合同解除事宜協(xié)商一致從而解除合同。本案中，董某違約在先，未按合同約定的期限履行其支付首付款的義務(wù)，損害了張某的期限利益，已構(gòu)成違約，其于2005 年 4 月 10 日提出解除合同，即以自己的行為表明將不履行合同，張某對(duì)此未表示異議，事實(shí)上等于雙方就協(xié)議解除該合同已達(dá)成一致，該合同已經(jīng)合法

7、解除。至于定金問題，按照我國擔(dān)保法規(guī)定，定金是合同的一種擔(dān)保形式。合同履行后，定金收回或抵作價(jià)款。給付定金的一方不履行合同的，無權(quán)請求返還定金；其違約在先，給付的定金無權(quán)要求返還，合同已經(jīng)合法解除，要求繼續(xù)履行無任何法律依據(jù)。約定就應(yīng)當(dāng)遵守。合同是建立在誠信基礎(chǔ)上的一種利益平衡機(jī)制，在合同的簽訂與履行過程中，當(dāng)事人應(yīng)本著善意和誠信的原則行使自己的權(quán)利、履行自己的義務(wù)，而不能以自己的利益為導(dǎo)向和出發(fā)，企圖任意左右合同的效力，如此是不可能得到法律的支持。中介糾紛案例分析三房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)案情介紹：劉某和邵某原為戰(zhàn)友，復(fù)員后同在同一單位工作，關(guān)系非常好。 2005 年劉某想為年底結(jié)婚的兒子購置

8、新房， 恰好邵某想出賣自己房屋， 兩人遂于 2005 年 7 月 1 日簽訂了房屋買賣合同， 按當(dāng)時(shí)正常的市場價(jià)格， 該 107 平米的房屋價(jià)格應(yīng)在75 萬元左右，由于雙方的特殊關(guān)系， 邵某同意以 65萬元的價(jià)格出賣給劉某， 并于 2005年 7月 25日辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)， 2005 年 8 月 10 日，租住該房的白某得知邵某將該房以 65萬元的價(jià)格出賣給劉某，認(rèn)為邵某的行為侵犯了自己的優(yōu)先購買權(quán)，便向法院起訴請求宣告邵某與劉某的房屋買賣合同無效。法院受理后，在庭審中雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議，由邵某補(bǔ)償白某6 萬元調(diào)解結(jié)案。律師分析：本案雖以調(diào)解結(jié)案，但對(duì)于賣房人來說是一個(gè)深刻的教訓(xùn)承租人的法定權(quán)

9、利不容忽視。這里涉及到承租人的一項(xiàng)很重要的權(quán)利，即優(yōu)先購買權(quán)，所謂承租人的優(yōu)先購買權(quán)是指在出租人出賣租賃物時(shí)，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。該權(quán)利無需當(dāng)事人的特別約定，直接由法律規(guī)定，目的為維護(hù)承租人對(duì)財(cái)產(chǎn)的穩(wěn)定使用的狀況，發(fā)揮財(cái)產(chǎn)利用的最大效能，它是承租人的一項(xiàng)具有物權(quán)性質(zhì)的法定權(quán)利，具有對(duì)抗第三人的法律效力。1983 年 12 月國務(wù)院發(fā)布的城市私有房屋管理?xiàng)l例第十一條規(guī)定：“房屋所有人出賣出租房屋， 須提前 3 個(gè)月通知承租人。 在同等條件下， 承租人有優(yōu)先購買權(quán)” 。最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則民法通則若干問題的意見第 11

10、8 條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前 3 個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)，出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效?！?。我國合同法第 238 條也規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。本案中邵某與劉某的房屋買賣合同雖已履行完畢，但由于邵某在出賣之前的合理期限內(nèi)未告知承租人白某，侵害了白某的優(yōu)先購買權(quán)，其依法有權(quán)請求法院宣告邵某與劉某的房屋買賣合同無效，該主張可以得到法院的支持。在法制社會(huì)中， 對(duì)他人權(quán)利的尊重就是對(duì)自己權(quán)利的尊重， 忽視或侵害他人的權(quán)利，結(jié)果往往會(huì)損害自己的權(quán)利

11、。中介糾紛案例分析四違法的約定無效案情介紹：原告王某 2007年與被告劉某簽訂房屋買賣合同， 由原告購買劉某購買位于北京市某區(qū)的經(jīng)濟(jì)適用房，約定，合同簽訂當(dāng)日原告交被告購房定金5 萬元整，簽訂合同時(shí)尚未辦理購買經(jīng)濟(jì)適用房審批表，雙方補(bǔ)充約定，由王某負(fù)責(zé)辦理該審批手續(xù)，如果該審批表辦理不下來，王某自行想辦法購買此房。合同簽訂后，王某依約交付劉某定金 5 萬元整。后由于王某為軍人，無法辦理駐京部隊(duì)人員購買北京市經(jīng)濟(jì)適用住房審批表，王某以此為由，認(rèn)為雙方所簽的合同無效，要求劉某退還所收定金。劉某認(rèn)為該合同條款是雙方自由意志的體現(xiàn)，約定由王某自己負(fù)責(zé)辦理該購房審批表，現(xiàn)由于王某自己的原因不能辦理應(yīng)為王

12、某違約，依照定金罰則，王某無權(quán)要求返還該定金。王某在雙方無法協(xié)商一致的情況下，訴至法院要求確認(rèn)合同無效，返還定金。法院受理后，經(jīng)審理認(rèn)為：該合同違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而無效，依法支持了原告的訴請。律師分析：本案的焦點(diǎn)所在即原告王某是否具有簽訂該合同的主體資格。經(jīng)濟(jì)適用房是作為政府解決城市中低收入者住房問題，而由政府在與開發(fā)商簽訂土地出讓合同時(shí)給以一定優(yōu)惠或直接將土地的使用權(quán)以劃撥的方式轉(zhuǎn)給開發(fā)商而承建的一種具有福利性質(zhì)的特殊商品，其對(duì)買受人具有特殊的條件要求，如果買受人不具備購買經(jīng)濟(jì)適用房的主體資格，則所簽訂合同因主體資格不符而致無效。本案中原告王某為軍人，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，其根本不具有

13、購買經(jīng)濟(jì)適用房買受人的主體資格，依法，雙方所簽合同為無效合同， 根據(jù) 中華人民共和國合同法 第 58 條規(guī)定： 合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。這里，“因該合同取得的財(cái)產(chǎn)”當(dāng)然包括了劉某收受的定金，當(dāng)然應(yīng)予返還，而不適用定金罰則。另外根據(jù)主合同與從合同的效力關(guān)系上也可以得出該結(jié)論，實(shí)踐中，定金有不同的類型，本案中的雙方約定的定金，綜合合同整體來看應(yīng)屬于違約定金， 而違約定金是主合同的從合同， 其效力根據(jù)來源于主合同，主合同房屋買賣合同無效，從合同定

14、金合同也無效，無效則應(yīng)予返還，故法院的判決支持原告的訴訟請求是正確的。這里需要提醒的是私法自治即意思自治雖然是民事活動(dòng)的最高指導(dǎo)原則和構(gòu)建其他制度的基礎(chǔ)，但這并不是說，當(dāng)事人從事民事活動(dòng)可以不受任何限制的享有意志自由，自由只是相對(duì)而言的，不存在絕對(duì)意義上的自由，也即當(dāng)事人的一切行為要在法律規(guī)范的框架下進(jìn)行才能取得預(yù)期的法律效果。違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而簽訂的合同，即使該合同體現(xiàn)的是當(dāng)事人自由意志也因違法而無效。本案即是一個(gè)典型的例子。中介糾紛案例分析五合同終止不得主張定金罰則案情介紹：王某與劉某于2006年 10 月簽訂房屋買賣合同， 由劉某以 80萬元購買王某位于北京市某區(qū)的房屋，

15、合同約定： 簽訂合同 3 日內(nèi)劉某支付王某定金20萬元， 過戶之日一次性付清剩余房款。 2006年 10月 11 日劉某支付了約定的定金， 2006年 10 月 16日，劉某在網(wǎng)上發(fā)現(xiàn)合同約定買賣的標(biāo)的房屋已被法院查封，當(dāng)即找到王某，王某承認(rèn)自己違約，由于劉某發(fā)現(xiàn)王某負(fù)債較多，擔(dān)心自己已交定金款的安全，經(jīng)與王某交涉，王某同意返還該定金，雙方在合同之后又約定：“由于王某違約，所收定金 20 萬元返還劉某， 雙方同意終止該合同” ， 當(dāng)日從王某處取回該定金款。 之后劉某要求王某承擔(dān)定金責(zé)任， 即繼續(xù)支付自己 20 萬元整。 遭王某拒絕后訴至法院， 法院經(jīng)審理，判決駁回劉某的訴訟請求。律師分析： 法

16、院的判決是正確的。定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。根據(jù)我國發(fā)法通則和擔(dān)保法九十條規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。實(shí)際交付時(shí)間與合同約定的交付時(shí)間不一致的，定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效。本案中由于王某違約，導(dǎo)致合同不能履行， 劉某依法有權(quán)要求其雙倍返還定金。 但是劉某與王某又簽訂協(xié)議終止合同，收回全部定金，劉某之后再要求王某承擔(dān)定金責(zé)任無法律依據(jù)。另外，關(guān)于定金的數(shù)額問題需要說明的是，我國擔(dān)保法第 91 條規(guī)定：定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但

17、不得超過主合同標(biāo)的額的百分之二十。擔(dān)保法解釋的 121條規(guī)定：當(dāng)事人約定的定金數(shù)額超過主合同標(biāo)的額百分之二十的，超過的部分，人民法院不予支持。在本案中定最多為 16 萬，雙方約定的定金為 20 萬，超出部分的4 萬元，實(shí)際上不適用定金的相關(guān)規(guī)定。定金制度的設(shè)立，目的是通過使違約方遭受一定的不利益，從而確保合同的履行，保障債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)，對(duì)守約方而言，要求違約方支付雙倍賠償，或沒收定金是其合法的權(quán)利。對(duì)權(quán)利而言，當(dāng)事人可以主張，當(dāng)然也可以放棄。當(dāng)事人在進(jìn)行民事活動(dòng)、民事訴訟等行為時(shí)，在表示出相應(yīng)的言詞后，就要對(duì)自己的言詞負(fù)責(zé)，不得為一己私利而否定先前的言詞。主張業(yè)已放棄的權(quán)利是不能得到法律的支持。

18、所以對(duì)當(dāng)事人而言，在合同履行過程中對(duì)權(quán)利的行使一定要審慎。中介糾紛案例分析六未辦理產(chǎn)權(quán)證的房屋能否買賣未辦理產(chǎn)權(quán)證的房屋能否買賣案情介紹：因房地產(chǎn)開發(fā)拆遷，開發(fā)公司在拆除了舊房后為吳某夫妻安置了一套拆遷安置房。并向吳某夫妻交付了安置房及該房的產(chǎn)權(quán)證明單、發(fā)票等用于辦理產(chǎn)權(quán)證的證件。 2007 年 8 月 20 日，吳某夫妻與李某簽訂了房屋出售協(xié)議，約定由吳某夫妻將開發(fā)公司為其安置的房屋出售給李某， 價(jià)格為 800000元， 李某預(yù)付定金100000元。協(xié)議同時(shí)約定，待吳某夫妻的房產(chǎn)證辦好后，雙方辦理交割后，李某一次交清余款60000元。同日，李某向吳某交付了“定金” 100000元。因后來吳某

19、夫妻反悔，不愿履行合同，李某向法院起訴，要求吳某夫妻繼續(xù)履行合同，協(xié)助其辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。吳某夫妻則辨稱，他們的房屋未辦產(chǎn)權(quán)證即轉(zhuǎn)讓，雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議違反了有關(guān)規(guī)定，屬于無效合同，應(yīng)該予以解除。本案在審理過程中，有兩種不同的意見。一種意見認(rèn)為，我國城市房地產(chǎn)管理法第三十七條第（六）項(xiàng)規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓，原被告簽訂的房屋買賣協(xié)議違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，屬于無效合同。另一種意見認(rèn)為，該房屋買賣合同是雙方自愿訂立的，不違反法律的規(guī)定，應(yīng)是有效合同。律師分析：本案是一起比較典型的房屋買賣糾紛案例，在社會(huì)生活中屢見不鮮。第二種意見正確， 即該房屋買賣合同是有效的合同。

20、 被告應(yīng)當(dāng)按照合同履行義務(wù)。 理由如下：從我國合同法的規(guī)定看。 最高人民法院 關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干若干問題的解釋（一）第 9 條規(guī)定： “依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其物權(quán)不能轉(zhuǎn)移?！边@一規(guī)定改變了長期以來我國法律關(guān)于登記直接決定合同效力的規(guī)定，而認(rèn)為即使沒有登記，合同本身仍

21、然有效，只是物權(quán)不能發(fā)生轉(zhuǎn)移。而我國現(xiàn)行的法律法規(guī)沒有規(guī)定房屋買賣合同在登記后才生效。對(duì)城市房地產(chǎn)管理法第三十七條的理解。該條規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。法律作出這樣的規(guī)定是為了防止權(quán)屬不清的房地產(chǎn)進(jìn)入市場交易，擾亂市場秩序，損害當(dāng)事人的合法權(quán)益。對(duì)這里的“不得轉(zhuǎn)讓”應(yīng)理解為不發(fā)生物權(quán)的轉(zhuǎn)移，但不影響合同的效力。如將未經(jīng)登記的房地產(chǎn)買賣合同一律認(rèn)定為無效合同，不利于保護(hù)善意一方當(dāng)事人的合法權(quán)益，不利于維護(hù)交易秩序的穩(wěn)定，也不利于當(dāng)事人認(rèn)真訂立和遵守買賣合同。對(duì)于該條中的“權(quán)屬證書”的理解。這里的“權(quán)屬證書”應(yīng)理解為產(chǎn)權(quán)證書以及其他能證明當(dāng)事人擁有房屋所有權(quán)的證明材料。實(shí)際生活

22、中，這些證明材料有拆遷協(xié)議、開發(fā)公司出具的證明、開發(fā)公司開出的發(fā)票、房屋管理部門核發(fā)的房屋銷售許可證等。本案中，吳某夫妻對(duì)房屋擁有產(chǎn)權(quán)證明單、發(fā)票，能夠證明該房屋的所有權(quán)歸其所有，雙方對(duì)此亦沒有爭議。綜上，本案中爭議的房屋有權(quán)屬證書，房屋的轉(zhuǎn)讓并不違反城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定。老中介糾紛案例分析七出租人的瑕疵擔(dān)保責(zé)任案情介紹：常某 2007年 3 月租賃方某的臨近街道的門面房3 間， 用于開辦飯館， 租賃期限為從2007年 3 月 10至 2010年 3 月 9 日，月租 12000元，租金每半年支付一次，常某另外支付方某保證金3 萬元，如常某違約則該保證金不予退還。 2007 年 8 月開始，

23、由于連續(xù)下過幾場暴雨， 房頂原有的裂縫不斷加大， 且有繼續(xù)加大的趨勢， 加之自 2007年 8 月起，周邊飯館不斷開張，競爭態(tài)勢日趨嚴(yán)峻，常某經(jīng)營的飯館出現(xiàn)虧損，常某主觀上也不想再繼續(xù)經(jīng)營，便以該房存在嚴(yán)重危安全隱患為由提出要求退租，并要求返還該3 萬元保證金，遭方某拒絕后，將方某訴至法院。方某辯稱，房屋裂縫是由于地基未處理好所致， 但不影響使用， 關(guān)于房屋裂縫在出租時(shí)就曾告知過常某，對(duì)裂縫有可能加大，常某也是知道的，其與自己簽訂合同，充分表明其認(rèn)可該房屋的狀態(tài)，常某要求退租的真正的原因是由于飯館盈利狀況不佳，而并非房屋的安全原因，要求駁回訴訟請求。訴訟中法院委托鑒定部門就此房屋進(jìn)行了司法鑒定

24、，結(jié)論該房屋系危房，不適合居住。后法院依據(jù)我國合同法第 233 條支持了回常某的訴訟請求。律師分析：租賃合同為有償合同，在各國法上一般都規(guī)定，對(duì)于租賃合同準(zhǔn)用買賣合同的有關(guān)規(guī)定， 租賃合同的出租人如同買賣合同的出賣人一樣， 對(duì)租賃物負(fù)有瑕疵擔(dān)保責(zé)任。出租人的瑕疵擔(dān)保責(zé)任包括物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任（也稱質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任）和權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任。出租人的權(quán)利瑕疵擔(dān)保是指出租人應(yīng)擔(dān)保不因第三人對(duì)承租人主張權(quán)利而使承租人不能為使用收益。出租人的物的瑕疵擔(dān)保是指出租人應(yīng)擔(dān)保所交付的租賃物能夠?yàn)槌凶馊艘兰s正常使用收益。構(gòu)成出租人的物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任的條件有兩個(gè)： 1. 租賃物有瑕疵。租賃物有瑕疵亦即標(biāo)的物的品質(zhì)或者數(shù)

25、量不符合約定的標(biāo)準(zhǔn)，或者不符合標(biāo)的物的通常使用狀態(tài)。租賃物無論是在交付前還是于交付后發(fā)生瑕疵的，出租人均負(fù)有瑕疵擔(dān)保責(zé)任。本案中常某在合同簽訂之前知道該房屋存在裂縫，并不影響其于合同簽訂后發(fā)現(xiàn)房屋不適合居住時(shí)隨時(shí)提出解除合同的權(quán)利，我國合同法第 233 條規(guī)定：租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同。方某的告知義務(wù)的履行并不能免除其作為出租人法定的瑕疵擔(dān)保責(zé)任，故法院的判決正確。中介糾紛案例分析八房屋抵押與租賃的權(quán)利關(guān)系房屋抵押與租賃的權(quán)利關(guān)系案情介紹：陳某與毛某于 2005 年 9 月 10 日訂立了一份房屋租賃合同， 合同規(guī)

26、定陳某將其臨街門面房租給毛某， 租期 4 年， 每月租金 3000 元。 合同訂立后， 陳某因炒股急需資金，遂以該門面房作抵押向朋友洪某借款130 萬元，雙方于同年10 月 10 日訂立了書面合同，合同中約定：“如果甲方（陳某）兩年后不能還清欠款，則將臨街門面房作價(jià)轉(zhuǎn)讓給乙方（洪某）?！?2007年 11 月初，陳某因炒股虧本，無力償還欠款，遂與洪某協(xié)商訂立了一份書面合同，合同中約定：雙方同意根據(jù)抵押合同的規(guī)定， 將該房屋作價(jià)130 萬元轉(zhuǎn)讓給洪某以沖抵全部債務(wù)， 并訂于 12 月初辦理產(chǎn)權(quán)登記。同年12 月 20 日，洪某正式通知毛某，房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)作價(jià)轉(zhuǎn)讓，洪某自己要搬進(jìn)來住， 希望毛某在1

27、2 月底以前搬出。 毛某提出陳某將該房屋設(shè)定抵押時(shí)并未通知他， 該抵押行為是無效的， 況且房屋租賃合同并未到期， 洪某無權(quán)解除租賃合同。雙方因不能達(dá)成協(xié)議， 毛某遂于 2007年 12 月 25 日在法院起訴， 請求確認(rèn)陳某與洪某之間的抵押合同和買賣合同無效，并要求以 125 萬元的市價(jià)優(yōu)先購買該房屋。法院通過審理認(rèn)定抵押合同有效， 承租人的優(yōu)先購買權(quán)不能成立， 遂駁回毛某的訴訟請求。律師分析：陳某將其門面房租給毛某以后，仍然可以在該房屋上設(shè)定抵押權(quán)。根據(jù)物權(quán)法的一般原理，同一物之上不得并存兩個(gè)或兩個(gè)以上的所有權(quán)，但可以存在兩個(gè)或兩個(gè)以上的物權(quán)，只要這些物權(quán)彼此之間并不發(fā)生沖突和矛盾，則數(shù)個(gè)物

28、權(quán)的設(shè)定是有效的。從法律上看，盡管租賃權(quán)主要是債權(quán)，但也有物權(quán)的性質(zhì)，在租賃權(quán)設(shè)定以后，出租人僅移轉(zhuǎn)了占有、使用權(quán)，并沒有移轉(zhuǎn)所有權(quán)，作為所有人的出租人仍可將該房屋轉(zhuǎn)讓他人并獲得價(jià)款， 因此可以將已出租的房屋設(shè)定抵押權(quán)。設(shè)定抵押并不移轉(zhuǎn)占有，不影響承租人對(duì)房屋的占有和使用，因而抵押權(quán)可以與租賃權(quán)并存。但是出租人將其已出租的房屋設(shè)定抵押后對(duì)抵押權(quán)來說，形成為一種負(fù)擔(dān)，必將使抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)受到障礙，按照合同法第 229 條規(guī)定，“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的， 不影響租賃合同的效力” ， 最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國擔(dān)保法若干問題的解釋第65 條也規(guī)定：“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)

29、實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效?！痹趥鶆?wù)履行期屆滿而債務(wù)人無力還債時(shí)， 如果債務(wù)人將該房屋變賣或拍賣， 則按照 “買賣不破租賃”的規(guī)則，在房屋買賣完成后，租賃關(guān)系將繼續(xù)存在，而租賃關(guān)系的存在乃是在房屋所有權(quán)之上設(shè)定的負(fù)擔(dān)，必然要影響到抵押物的交換價(jià)值。如果拍賣、變賣房屋所得的價(jià)款低于房屋在無租賃權(quán)時(shí)應(yīng)具有的價(jià)值，則抵押權(quán)人不能充分受償。因?yàn)樽赓U權(quán)確實(shí)對(duì)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)造成了妨礙，因而抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押時(shí)，依誠實(shí)信用原則，應(yīng)對(duì)抵押權(quán)人負(fù)告知的義務(wù)。如未告知抵押權(quán)人，致使抵押權(quán)人遭受損害，抵押人應(yīng)負(fù)損害賠償責(zé)任。抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押時(shí)未告知承租人，抵押合同并不因此

30、而無效。根據(jù)我國 擔(dān)保法 第 48 條“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的， 應(yīng)當(dāng)書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效”的規(guī)定，抵押人負(fù)有書面告知的義務(wù)。然而如果抵押人未履行該義務(wù)，是否可導(dǎo)致抵押無效？我們認(rèn)為，即使抵押人未通知承租人，也不能使抵押合同無效， 因?yàn)榈盅涸O(shè)定后并不移轉(zhuǎn)占有， 不影響承租人對(duì)財(cái)產(chǎn)的占有、 使用。即使至債務(wù)履行期屆滿債務(wù)人不能還債，抵押權(quán)人要實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，無論出租的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給何人，均不影響租賃關(guān)系的存在，更何況承租人還可通過主張優(yōu)先購買權(quán)而維護(hù)其利益。抵押人未通知承租人，一般不會(huì)給承租人造成損害，因此不能據(jù)此而影響抵押的效力。所以，本案中毛某提出因陳某將房屋抵押給洪某時(shí)未通知他，

31、因此抵押無效的觀點(diǎn)，不能成立。本案中當(dāng)事人訂立的抵押合同并非為流押契約， 也未侵害承租人的優(yōu)先購買權(quán)。從表面上看， 該合同有一旦陳某兩年后不能還清欠款， 則該房屋將要轉(zhuǎn)歸洪某所有的內(nèi)容，但實(shí)際上該規(guī)定并非流押契約。一方面，該條規(guī)定“將該房屋作價(jià)轉(zhuǎn)讓給乙方（洪某）”，實(shí)際上是對(duì)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式的約定。根據(jù)我國擔(dān)保法第53 條，抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式包括以抵押物折價(jià)、以拍賣抵押物所得的價(jià)款受償，或以變賣抵押物所得的價(jià)款受償，而抵押合同中規(guī)定將房屋作價(jià)轉(zhuǎn)讓，是當(dāng)事人依法對(duì)以抵押物折價(jià)的方式的規(guī)定，不能將該規(guī)定視為流押契約。只要是作價(jià)轉(zhuǎn)讓就是等價(jià)交換，與流押契約是不同的。流押是抵押權(quán)人和抵押人在合同中約定在

32、債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有，是直接對(duì)抵押物的所有權(quán)歸屬的規(guī)定，此種約定侵害抵押人的權(quán)益，故法律予以禁止。陳某和洪某在抵押合同中約定， 如果陳某兩年后不能還清欠款， 則將房屋作價(jià)轉(zhuǎn)讓給洪某，由于作價(jià)轉(zhuǎn)讓實(shí)際上就是將房屋賣給洪某，而陳某轉(zhuǎn)讓其出租的房屋時(shí)，承租人毛某享有優(yōu)先購買權(quán)，那么，抵押合同中關(guān)于作價(jià)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定是否侵害了毛某的優(yōu)先購買權(quán)？當(dāng)事人只是規(guī)定在陳某兩年后不能清償債務(wù)時(shí)才應(yīng)作價(jià)轉(zhuǎn)讓房屋，屆時(shí)當(dāng)事人即使訂立了作價(jià)轉(zhuǎn)讓房屋的合同，在未登記過戶以前，毛某仍可以主張優(yōu)先購買。由此可見抵押合同關(guān)于未來作價(jià)轉(zhuǎn)讓房屋的合同并未侵害承租人的優(yōu)先購買權(quán)。關(guān)于承租人行

33、使優(yōu)先購買權(quán)問題。承租人行使優(yōu)先購買權(quán)必須與其他買受人處于同等條件。 所謂同等條件， 主要指的是價(jià)格條件，也就是說優(yōu)先購買權(quán)人在支付同等價(jià)格的條件下，享有優(yōu)先于他人購買房屋的權(quán)利。由于陳某與洪某協(xié)商將房屋已作價(jià)130 萬元轉(zhuǎn)讓給洪某，實(shí)際上是指洪某愿以 130 萬元的價(jià)款購買該房屋，那么，毛某如果要主張優(yōu)先購買，也必須以 130 萬元的價(jià)格購買。毛某認(rèn)為，陳某與洪某高估了房屋的價(jià)格，他只能以 125 萬元的價(jià)格購買該房屋，這顯然與洪某并非處于同等條件之下，因而毛某并不符合優(yōu)先購買權(quán)的條件，因此該房屋仍應(yīng)以 130 萬元價(jià)格轉(zhuǎn)讓給洪某。當(dāng)然在房屋轉(zhuǎn)讓后，按照“買賣不破租賃”的原則，原租賃關(guān)系對(duì)洪

34、某仍然有效，在原租賃期未屆滿以前，洪某不得以自己住用為由，而要毛某搬出。故法院判決正確。中介糾紛案例分析九定金問題定金問題未明確約定，能否同時(shí)向違約方主張定金罰則和履行合同案情介紹：2006 年 8 月，張某與李某簽訂了房屋買賣合同，約定由張某將其位于北京市某區(qū)的房產(chǎn)（當(dāng)時(shí)尚未取得產(chǎn)權(quán)證書）以 280 萬的價(jià)格賣給李某，李某交付定金10萬元，約定：如張某違約，則必須向李某雙倍返還定金，如李某不買此房，視為違約， 無權(quán)要求返還定金。 張某的義務(wù)是保證向李某出售的房屋產(chǎn)權(quán)明晰、 無抵押、無債權(quán)、債務(wù)關(guān)系。出售后發(fā)現(xiàn)上述問題一律由張某負(fù)責(zé)。李某的義務(wù)是支付10萬元定金，在辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)同時(shí)，向

35、張某一次性結(jié)清房款等。簽訂合同過程中，張某向李某提交起于 2004 年 10 月同開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同以及購房的相關(guān)手續(xù)。 其后李某交付定金10 萬元。 合同簽訂后， 張某不愿出售該房產(chǎn)。 2007年 4 月， 李某將張某訴至法院， 要求張某交付房屋， 并雙倍返還定金20 萬元。 張某的妻子王某作為第三人參加訴訟。一審法院審理后認(rèn)為，雖然簽訂合同時(shí)未取得房屋產(chǎn)權(quán)證，但根據(jù)張某提供的與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同，能確定張某是該房的所有人，且此時(shí)張某已經(jīng)取得房產(chǎn)證，故該合同合法有效，另外從該商品房買賣合同上并不能看出該房是屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，不能要求李某為買房而去核查張某的婚姻狀況，因此，對(duì)于

36、張某及其妻子王某主張的未經(jīng)共有權(quán)人同意，合同應(yīng)屬無效的意見不予采信。遂判決支持李某的訴訟請求，即張某應(yīng)按合同履行自己的義務(wù)，同時(shí)雙倍返還李某定金20 萬元。 一審判決后張某不服， 提起上訴， 認(rèn)為該合同中約定的定金是解約定金而非違約定金，二審法院經(jīng)審理認(rèn)定，該約定系對(duì)各方履行合同中違約行為的約定，而非以喪失定金為代價(jià)對(duì)解除合同的補(bǔ)償。故，上述關(guān)于定金的約定系違約定金的性質(zhì)而非解約定金，上訴人定金系解約定金的上訴理由不能成立， 上訴人的上訴請求， 于法無據(jù)。 遂于 2007 年 10 月判決駁回上訴， 維持原判。其后張某請求北京市高級(jí)人民檢察院向北京市高級(jí)人民法院提起抗訴， 2008 年 3 月

37、二審法院另行組成合議庭對(duì)該案進(jìn)行了審理， 最終判決張某履行合同， 即交付房屋，辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記， 撤銷了要張某雙倍返還20 萬定金的判決。 判決后雙方表示服判，合同順利履行。律師分析：該案對(duì)履行交付房屋的判決， 張某實(shí)際上并無異議， 但一審、 二審法院均判決張某在履行合同的同時(shí)，還需雙倍返還定金20 萬元，這是明顯適用法律錯(cuò)誤。我國擔(dān)保法第89 條規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。我國合同法第 115 條也作了相同的規(guī)定。從上述

38、法律規(guī)定可以得出： （ 1） 定金的功能在于對(duì)債務(wù)的擔(dān)保； （2） 定金罰則的適用條件是 “不履行” ，即合同目的不能實(shí)現(xiàn)， （ 3）主債務(wù)履行后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。定金的擔(dān)保功能，決定了定金的存在價(jià)值是保障債權(quán)得到實(shí)現(xiàn)，定金罰則的適用條件是債權(quán)得不到實(shí)現(xiàn)，其適用的目的是保障債權(quán)人獲得合同利益，而不是獲得超出主合同約定的額外利益。最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國擔(dān)保法若干問題的解釋第120 條規(guī)定， “因當(dāng)事人一方遲延履行或者其他違約行為，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)，可以適用定金罰則。但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。當(dāng)事人一方不完全履行合同的，應(yīng)當(dāng)按照未履行部分所占合同約定內(nèi)容的比

39、例，適用定金罰則?！痹撍痉ń忉屚瑯訌?qiáng)調(diào)了定金罰則的適用條件是合同目的不能實(shí)現(xiàn)。本案中合同條款對(duì)張某適用的情形約定為“張某違約”，雖未指明是根本違約還是一般違約行為，但該條款下半部分對(duì)李某適用定金罰則的情形約定為“李某不購買上述房屋”，即明確約定為根本違約行為。根據(jù)合同權(quán)利義務(wù)對(duì)等原則，對(duì)張某適用定金罰則的情形也應(yīng)該是根本違約。因此，本案中定金條款的約定不屬于上述司法解釋中“當(dāng)事人另有約定”的情形，而恰恰與擔(dān)保法、合同法中規(guī)定的定金條款一致。在設(shè)有定金的情況下， 債權(quán)人享有主債權(quán)和定金擔(dān)保權(quán)， 在債務(wù)人有根本違約情況時(shí)，債權(quán)人可以選擇要求債務(wù)人繼續(xù)履行主債務(wù)，或要求行使定金擔(dān)保權(quán)。但如果選擇要求

40、繼續(xù)履行主債務(wù)，而最終債務(wù)得到履行，則合同的履行情況由“不履行”變?yōu)椤奥男小?，定金罰則的適用條件已不具備，不可以再要求適用定金罰則。如果選擇要求適用定金罰則， 那么就相當(dāng)于債權(quán)人接受了合同目的不能實(shí)現(xiàn)的事實(shí)，放棄了要求債務(wù)繼續(xù)履行債務(wù)的權(quán)利，免除了債務(wù)人繼續(xù)履行的責(zé)任。因此，繼續(xù)履行的結(jié)果，與定金罰則的適用條件互相沖突；適用定金罰則的結(jié)果，與繼續(xù)履行的權(quán)利要求相互沖突。本案中， 李某同時(shí)提出繼續(xù)履行回頭和適用定金罰則兩種權(quán)利要求， 法院應(yīng)在解釋后根據(jù)當(dāng)事人的選擇作出判決，兩者不可并用，原一審、二審法院對(duì)李某的兩種權(quán)利要求都予以支持，屬于嚴(yán)重適用法律錯(cuò)誤。該判決還使得李某獲得了超出合同約定的額外

41、利益，顯失公平。故，再審法院的判決正確。中介糾紛案例分析十購買農(nóng)村宅基地房屋是否有效購買農(nóng)村宅基地房屋是否有效案情介紹：2005 年 10 月村民康某與城鎮(zhèn)居民張某簽訂了一份房屋買賣合同。 合同約定康某因投資服裝生產(chǎn)以 18 萬的價(jià)格將自有的一套房屋及院落賣給朋友張某， 簽約當(dāng)日，張某一次性支付房屋價(jià)款，康某則將房契及房屋交給了張某，同時(shí)村委會(huì)代表即該村主任也在上面簽字認(rèn)可，表示同意康某出售該房。 2007 年底，康某遭遇車禍死亡，康某的服裝生產(chǎn)銷售由此陷入困頓，經(jīng)濟(jì)狀日漸拮據(jù)的康某家人不愿繼續(xù)待在城市，由于回農(nóng)村又無房居住，于是向張某提出原房屋買賣合同應(yīng)為無效合同，現(xiàn)愿將原來的購房款還給張某

42、，張某將房屋歸還，在遭張某拒絕后訴至法院，法院經(jīng)審理后認(rèn)為該合同無效，房屋應(yīng)歸還康某家人，購房款退還給張某，判決后張某表示服從判決，未上訴。律師分析：對(duì)于城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村宅基地的行為法院原則上都會(huì)被認(rèn)定為無效， 但對(duì)此我國法律并未明確規(guī)定。土地管理法 只是在第 62 條規(guī)定， 農(nóng)村村民一戶擁有一處宅基地， 其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法 44 條規(guī)定辦理審批手續(xù)。 農(nóng)村村民出賣、 出租住房后，

43、再申請宅基地的， 不予批準(zhǔn)。該條款只是說村民出賣、 出租后， 再申請宅基地的， 后果只有一個(gè)， 即不再予以批準(zhǔn)，關(guān)于是否可以出賣給城鎮(zhèn)居民并未作規(guī)定。2007 年 10 月 1 起施行的 物權(quán)法 也未就宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問題作出規(guī)定，該法第 153 條規(guī)定：宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。宅基地使用權(quán)作為物權(quán)的一種被規(guī)定在用益物權(quán)編中，而作為用益物權(quán)是指權(quán)利人對(duì)他人所有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。可以看出，與完全物權(quán)即所有權(quán)相比，沒有或者說是沒有完整、獨(dú)立的處分權(quán)。實(shí)際上宅基地使用權(quán)是一種帶有社會(huì)福利性質(zhì)的權(quán)利，具有特定身份的人才能享有

44、此種權(quán)利，不具有該種身份的人無權(quán)享有該權(quán)利。物權(quán)法之所以沒有對(duì)宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓作明確的規(guī)定，是考慮到該問題比較復(fù)雜，也爭議較大，不宜在物權(quán)法中規(guī)定。關(guān)于該問題， 中共中央、 國務(wù)院通過有關(guān)文件， 多次強(qiáng)調(diào)農(nóng)村居民建住宅要嚴(yán)格按照所在的省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，依法取得宅基地。農(nóng)村居民每戶只能有一處不超過標(biāo)準(zhǔn)的宅基地，多出的宅基地，要依法收歸集體所有。同時(shí)禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。但未形成相應(yīng)的法律、法規(guī)。實(shí)際上法院認(rèn)定合同無效是按照政策的規(guī)定來決定的?？梢钥闯?， 對(duì)于城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村宅基地的行為， 雖然沒有法律的明確規(guī)定，但依照民法的適用原則：“法律沒有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國家政策”來看是

45、潛藏著極大的風(fēng)險(xiǎn)的。中介糾紛案例分析十一房價(jià)上漲拒絕履約，法院判決賠償損失案情介紹：2007 年 6 月 5 日， 周先生與被告張女士簽訂了一份 北京市房屋買賣合同 ，合同約定周先生向張女士購買一套位于北京市某區(qū)的商品房，面積為 158平米。合同簽訂當(dāng)天，周先生向張女士支付了 5 萬元的定金；十天后，周先生再次向張女士支付了 25 萬元的定金。支付 30 萬元的定金后，周先生要求張女士交付該商品房，但此時(shí)由于房屋價(jià)格迅速上漲，張女士不想再出售該房，便以中介公司存在欺詐，以及她尚未取得房產(chǎn)證因而其簽訂的房屋買賣合同無效等理由， 拒絕履行合同。 為此， 周先生于 2007年 12 月 20 日將張

46、女士訴至法院，要求張女士繼續(xù)履行合同，由張女士按照約定將交付房屋，并配合其辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。如果合同無法履行，則要求張女士雙倍返還定金60 萬元，并賠償130 萬元。法院審理后，判決張女士返還定金60 萬，并賠償損失42 萬。律師分析：根據(jù) 中華人民共和國合同法 規(guī)定： 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。本案中，原告周先生和被告張女士就買賣房屋達(dá)成的協(xié)議是合法有效的。雙方簽訂房屋買賣合同后，原告周先生依約交付了定金，而被告不履行合同義務(wù)導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)，應(yīng)該承擔(dān)

47、違約責(zé)任。另，根據(jù)合同法第 113 條， “當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定， 給對(duì)方造成損失的， 損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益?！北景钢?，雙方簽訂房屋買賣合同后房屋價(jià)格明顯上漲，房屋現(xiàn)價(jià)值與原買賣合同價(jià)款之差額，應(yīng)為周先生享有的合同履行后可以獲得的利益?，F(xiàn)因被告張女士的違約行為導(dǎo)致合同不能繼續(xù)履行，故該可得利益應(yīng)予賠償。依據(jù)北京市價(jià)格認(rèn)證中心提供的涉案房屋市場價(jià)格，依此法官作出上述判決是完全正確的。中介糾紛案例分析違反看房確認(rèn)書應(yīng)否承擔(dān)責(zé)任案情介紹：2007 年 8 月，王某為購買房屋，由某中介公司提供居間服務(wù)，帶王某看房，最終王某看中其中一套90 平米的小戶型房， 房價(jià)為 85 萬， 王某對(duì)該房的戶型結(jié)構(gòu)， 朝向、價(jià)款均表示滿意，并與中介公司簽訂了看房確認(rèn)書