榮盛發(fā)展房地產(chǎn)新項(xiàng)目發(fā)展管理制度

1、【最新資料，WOR皮檔，可編輯】第一部分前言一、編制目的為適應(yīng)公司日益擴(kuò)大的業(yè)務(wù)規(guī)模，規(guī)范對新項(xiàng)目的論證，提高決策效率，規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，結(jié)合公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)規(guī)范等相關(guān)制度，特制定本制度。二、適用范圍本制度適用于公司全資擁有、控股或相對控股的房地產(chǎn)分子公司和總公司發(fā)展部（以下簡稱發(fā)展部）在開拓新項(xiàng)目過程中涉及立項(xiàng)報(bào)審、可行性研究報(bào)告報(bào)審、城市發(fā)展和住宅市場調(diào)研報(bào)告報(bào)審及項(xiàng)目委員會審批等項(xiàng)工作范圍。三、職責(zé)權(quán)屬1、公司戰(zhàn)略委員會負(fù)責(zé)本制度的制訂、修改、指導(dǎo)和監(jiān)督；2、本制度解釋權(quán)、修訂權(quán)歸公司戰(zhàn)略委員會所有。第二部分操作規(guī)范一、 部 門職責(zé)（1） 項(xiàng)目委員會1、 負(fù)責(zé)總公司發(fā)展部和分子公司新項(xiàng)目投

2、資意向書、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告和城市發(fā)展和住宅市場調(diào)研報(bào)告的評估和決策意見審批；2、 負(fù)責(zé)組織召開新項(xiàng)目論證會；3、 負(fù)責(zé)合同文本或相關(guān)協(xié)議的審核。（2） 發(fā)展部1、 負(fù)責(zé)新城市項(xiàng)目的拓展和投資意向書、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告和城市發(fā)展和住宅市場調(diào)研報(bào)告的編寫；2、 負(fù)責(zé)分子公司新項(xiàng)目的立項(xiàng)評審和投資可行性建議；（3） 分子公司負(fù)責(zé)分子公司管轄范圍內(nèi)新項(xiàng)目的拓展和投資意向書、可行性研究報(bào)告和城市發(fā)展和住宅市場調(diào)研報(bào)告的編寫；（4） 其他職能部門（工程系統(tǒng)、財(cái)務(wù)系統(tǒng)、研發(fā)系統(tǒng)、營銷策劃系統(tǒng)、行政辦公系統(tǒng)）負(fù)責(zé)出具所管轄系統(tǒng)專業(yè)評審意見；二、新項(xiàng)目發(fā)展信息通報(bào)分子公司定期向項(xiàng)目委員會及發(fā)展部通報(bào)新項(xiàng)目概況

3、和進(jìn)展程度，發(fā)展部及時匯總整理包括發(fā)展部負(fù)責(zé)的新城市項(xiàng)目拓展情況并在項(xiàng)目委員會月度例會上通報(bào)；如遇特殊情況發(fā)生，分子公司必須及時通報(bào)發(fā)展部及項(xiàng)目委員會。新項(xiàng)目發(fā)展信息通報(bào)制式格式參見附件1三、工作內(nèi)容和流程（一）分子公司意向項(xiàng)目1、適用于分子公司為發(fā)起方的項(xiàng)目。分子公司發(fā)起報(bào)審時，須向項(xiàng)目委員會及發(fā)展部同時提交由分子公司編寫的項(xiàng)目投資意向書；發(fā)展部根據(jù) 項(xiàng)目投資意向書進(jìn)行評估，2 個工作日內(nèi)向項(xiàng)目委員會提交評估意見。項(xiàng)目投資意向書模板詳見附件22、項(xiàng)目委員會依據(jù)項(xiàng)目投資意向書進(jìn)行評估，并結(jié)合發(fā)展部意見決定是否立項(xiàng)，5 個工作日內(nèi)下達(dá)批復(fù)意見至分子公司，并抄送發(fā)展部。（5） 如獲得立項(xiàng)，則分子公

4、司15 個工作日內(nèi)（視項(xiàng)目緊迫性可適當(dāng)延長）完成實(shí)地調(diào)查和研究工作，并向項(xiàng)目委員會和發(fā)展部報(bào)送項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。如未獲得立項(xiàng)，分子公司將根據(jù)項(xiàng)目委員會批復(fù)文件安排下一步工作，工作流程終止。項(xiàng)目可行性研究報(bào)告模板詳見附件34、發(fā)展部依據(jù)分子公司項(xiàng)目可行性研究報(bào)告和對市場的了解并通過與分子公司的溝通，5 個工作日內(nèi)向項(xiàng)目委員會提交評估意見；5、項(xiàng)目委員會依據(jù)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行評估，并結(jié)合發(fā)展部意見決定是否需要發(fā)展部進(jìn)行實(shí)地調(diào)研并出具項(xiàng)目可行性研究評審意見。如不需要，項(xiàng)目委員會則7 個工作日內(nèi)下達(dá)批復(fù)意見至分子公司并抄送發(fā)展部。6、如需要發(fā)展部出具項(xiàng)目可行性研究評審意見，發(fā)展部需深入實(shí)地進(jìn)行調(diào)

5、研，分子公司須密切配合與支持，原則上10 個工作日內(nèi)向項(xiàng)目委員會提交項(xiàng)目可行性研究評審意見。項(xiàng)目可行性研究評審意見主要內(nèi)容包括區(qū)別于分子公司項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的獨(dú)立意見等。7、項(xiàng)目委員會依據(jù)發(fā)展部項(xiàng)目可行性意見和項(xiàng)目情況，決定是否需要就專項(xiàng)問題征詢相關(guān)職能部門意見。營銷系統(tǒng)負(fù)責(zé)項(xiàng)目及產(chǎn)品定位等問題；工程系統(tǒng)負(fù)責(zé)地質(zhì)構(gòu)造勘查、建安成本、工程進(jìn)度安排等問題；財(cái)務(wù)系統(tǒng)負(fù)責(zé)銀行系統(tǒng)調(diào)查、公司資金籌措和經(jīng)濟(jì)測算等問題；研發(fā)中心負(fù)責(zé)項(xiàng)目規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計(jì)配比等問題。如不需要，項(xiàng)目委員會則下達(dá)批復(fù)意見至分子公司并抄送發(fā)展部。8、各相關(guān)職能部門須針對項(xiàng)目委員會專項(xiàng)問題及時反饋意見，各職能部門反饋意見原則上需在5

6、日之內(nèi)報(bào)送項(xiàng)目委員會。如 5 日內(nèi)某相關(guān)職能部門未能向項(xiàng)目委員會提交反饋意見，項(xiàng)目委員會將判定該職能部門無意見并書面告知該單位第一負(fù)責(zé)人此判定結(jié)果。9、項(xiàng)目委員會依據(jù)分子公司、各職能部門相關(guān)意見和項(xiàng)目綜合情況，決定是否召開項(xiàng)目聽證會。如不需要，項(xiàng)目委員會則下達(dá)批復(fù)意見至分子公司，并抄送發(fā)展部。10、如決定召開項(xiàng)目聽證會，項(xiàng)目委員會應(yīng)向項(xiàng)目委員會委員、分子公司或發(fā)展部、其他與會人員發(fā)出會議通知和項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、各職能系統(tǒng)專業(yè)意見等資料，同時抄送公司其他有關(guān)職能部門負(fù)責(zé)人。會議通知包括會議召開的時間、地點(diǎn)、方式。11、聽證會由項(xiàng)目委員會出面主持。具體內(nèi)容和安排詳見五、項(xiàng)目聽證會12、 項(xiàng)目通過

7、論證后，分子公司或發(fā)展部對各評委意見須予以高度重視并跟進(jìn)相關(guān)工作，須將跟進(jìn)結(jié)果及時匯報(bào)項(xiàng)目委員會，直至正式簽署土地出讓合同或正式合作協(xié)議。13、 項(xiàng)目委員會對正式簽約合同文本負(fù)有審核責(zé)任。如項(xiàng)目委員會發(fā)現(xiàn)合同文本與項(xiàng)目委員會審批意見或聽證會通過內(nèi)容有較大差異，須及時提請分子公司或發(fā)展部給予合理解釋，同時評估是否簽約。只有項(xiàng)目委員會審批通過，才能簽署土地出讓合同或正式合作協(xié)議。工作流程圖相見附圖一：一線公司投資意向書和可研報(bào)告上報(bào)流程（二）發(fā)展部意向項(xiàng)目發(fā)展部意向項(xiàng)目除發(fā)起審批方為發(fā)展部外，其余類同以上工作內(nèi)容和流程。過程中除項(xiàng)目委員會特別授權(quán)外，分子公司不參與期間流程。工作流程圖相見附圖二：發(fā)

8、展部投資意向書和可研報(bào)告上報(bào)流程四、論證報(bào)告如報(bào)審項(xiàng)目立項(xiàng)，必須編寫項(xiàng)目投資意向書、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。進(jìn)入新城市開發(fā)，在完成實(shí)地考察和調(diào)研工作后，必須編寫城市發(fā)展和住宅市場調(diào)研報(bào)告。城市發(fā)展和住宅市場調(diào)研報(bào)告模板詳見附件4五、項(xiàng)目聽證會1、會務(wù)組織：項(xiàng)目委員會負(fù)責(zé)聽證會會務(wù)工作。2、會議主持人：項(xiàng)目委員會主任或副主任。3、評委成員：項(xiàng)目委員會成員、項(xiàng)目相關(guān)分子公司總經(jīng)理（新項(xiàng)目報(bào)審發(fā)起人為分子公司）、發(fā)展部經(jīng)理、其他有關(guān)職能部門負(fù)責(zé)人以及委員會授權(quán)的其他參與人員。4、與會人員：評委、項(xiàng)目所在分子公司相關(guān)人員、發(fā)展部成員、其他人員。5、會議形式：現(xiàn)場、遠(yuǎn)程會議。6、相關(guān)工作內(nèi)容：（ 1 ）實(shí)際

9、到會評委達(dá)到應(yīng)到會評委三分之二以上，聽證會才能召開。（ 2）項(xiàng)目委員會負(fù)責(zé)在聽證會召開3 個工作日前將項(xiàng)目可行性研究報(bào)告和榮盛發(fā)展提交聽證會項(xiàng)目概況表報(bào)送各位評委。（ 4）評委應(yīng)認(rèn)真研究分析項(xiàng)目可行性研究報(bào)告和相關(guān)資料，在會議召開前形成書面意見。必要時可先行討論或征求相關(guān)職能部門意見。（ 5）聽證會召開前，項(xiàng)目委員會可就專項(xiàng)問題向公司職能部門征求意見，并在聽證會會上陳述。（ 6）聽證會議程為：分子公司或發(fā)展部介紹項(xiàng)目可行性研究報(bào)告內(nèi)容、其他與會人員質(zhì)詢、分子公司答復(fù)質(zhì)詢、評委投票表決、授權(quán)工作人員唱票及項(xiàng)目委員會主任提出論證決策意見。（ 7）評委應(yīng)認(rèn)真分析討論項(xiàng)目的可行性，須于會議結(jié)束前填寫榮

10、盛發(fā)展關(guān)于提請審議* 地塊項(xiàng)目投資可行性表決票， 詳細(xì)寫明對項(xiàng)目的評估意見、開發(fā)建議和評估結(jié)論。（ 8）項(xiàng)目委員會須于聽證會結(jié)束后不超過3 個工作日內(nèi)完成批復(fù)文件下發(fā)報(bào)審單位。項(xiàng)目委員會應(yīng)于不超過3 個工作日內(nèi)完成聽證會會議紀(jì)要，并呈報(bào)項(xiàng)目委員會，評委、分子公司、發(fā)展部經(jīng)理、公司其他職能部門負(fù)責(zé)人。7、會議費(fèi)用：評審委員、小組成員因項(xiàng)目事宜發(fā)生的住宿費(fèi)用、餐費(fèi)以及會務(wù)費(fèi)用，由項(xiàng)目所在分子公司或發(fā)展部承擔(dān)。交通往返費(fèi)用由評委、小組成員所在公司（部門）自行承擔(dān)。榮盛發(fā)展提交聽證會項(xiàng)目概況表制式模板詳見附件5榮盛發(fā)展關(guān)于提請審議* 地塊項(xiàng)目投資可行性表決票制式模板詳見件6六、取得土地竟買資格或簽署合

11、作意向已獲得項(xiàng)目委員會批復(fù)同意或已召開項(xiàng)目聽證會并通過，分子公司或發(fā)展部可參加土地招拍掛報(bào)名工作，可與合作方（土地方）簽署合作意向；七、簽署土地出讓合同或正式協(xié)議取得土地竟買資格確認(rèn)書或簽定項(xiàng)目合作意向書后，分子公司或發(fā)展部及時向項(xiàng)目委員會匯報(bào)協(xié)議談判等項(xiàng)目進(jìn)展情況，必要時， 律師可介入項(xiàng)目談判和合同（協(xié)議）起草工作。分子公司或發(fā)展部參加土地竟拍或與合作方（土地方）簽署正式協(xié)議前必須完成以下工作：1、獲得項(xiàng)目委員會審批、同意或召開項(xiàng)目聽證會并通過。2、董事長授權(quán)最高土地報(bào)價和合作底限。3、報(bào)送董事會通過。董事會議案由董秘處負(fù)責(zé)起草。4、合同文本與項(xiàng)目委員會審批或聽證會通過條件一致；若不一致，分

12、子公司或發(fā)展部要重新論證，并將論證意見報(bào)項(xiàng)目委員會審批，必要時可提請?jiān)犠C會評委重新論證。八、付款審批程序1、分子公司或發(fā)展部在取得土地招拍掛報(bào)名資格或簽署合作意向后，才可以申請并支付保證金或定金（誠意金）。2、分子公司或發(fā)展部在簽署正式合同（協(xié)議）后，方可按照簽約合同條款支付地價款。注：付款程序參見公司制度第三部分附則1、本制度是公司房地產(chǎn)新項(xiàng)目發(fā)展的根本管理制度，適用于分子公司或發(fā)展部通過招拍掛、合作參股等方式取得土地。2、拓展新項(xiàng)目進(jìn)展過程中，如出現(xiàn)與本制度不適應(yīng)的情形，可視具體情況由公司相關(guān)職能部門商議執(zhí)行。3、本制度可根據(jù)公司發(fā)展和行業(yè)環(huán)境變化需要適時修改。4、本制度自執(zhí)委會通過之日

13、起執(zhí)行。附件：榮盛發(fā)展提交聽證會項(xiàng)目概況表附件6：榮盛發(fā)展關(guān)于提請審議* 地塊項(xiàng)目投資可行性表決票附件 1:新項(xiàng)目發(fā)展信息通報(bào)表說明： 1 、填寫范圍：考慮重點(diǎn)介入和發(fā)展的項(xiàng)目，從開始接觸到正式簽約（或自然終止）時為止都要求填列，若簽約后合作條件發(fā)生變動也要求在此快報(bào)中反映；2 、上報(bào)時間：每月10 日、 25 日（遇節(jié)假日應(yīng)以離此最近工作日為上報(bào)時間）以電子郵件形式傳到公司發(fā)展部，在此時間外可視項(xiàng)目重要性和項(xiàng)目進(jìn)展變化及時上報(bào)，發(fā)展部郵箱：RISE.CN ；3 、 遇到下列表格沒有涉及但對項(xiàng)目發(fā)展有重大影響的事件發(fā)生，可另附報(bào)告隨信息通報(bào)一起及時上報(bào)。4 、無論有否新項(xiàng)目，均需填列項(xiàng)目發(fā)展環(huán)

14、境變化內(nèi)容。一、新項(xiàng)目基本情況概要項(xiàng)目名稱區(qū)域位 置所在區(qū)四至范 圍東南西北地段與巾中心、主要建筑物、商圈等的距離。土地所有 權(quán)歸屬合作 方土地性質(zhì)占地面積建筑 面積其中：住 宅容積率公建土地現(xiàn)狀包括使用現(xiàn)狀，地形地貌，待動拆遷情況。合作方式 及條件合作方 式土地成 本付款條 件其他要 求市場周邊參照市場、具體樓盤，可能的售價估計(jì)。備注填報(bào)單位:填報(bào)日期:填報(bào)單位：填報(bào)日期:二、項(xiàng)目進(jìn)展?fàn)顩r及工作計(jì)劃詳細(xì)內(nèi)容項(xiàng) 目 進(jìn) 展 狀 況接觸程度說明與土地方接觸程度，初步接觸、深入了解、有合作意向、準(zhǔn) 備上會還是準(zhǔn)備簽約。談判 情況談判進(jìn)展情況，談判條件等發(fā)生重大變化。法律手續(xù)法律手續(xù)辦理程度，如：已

15、取得的政府、法律文件依據(jù)等。隹占八、八、 難點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)展的主要難點(diǎn)和焦點(diǎn)。項(xiàng) 目 發(fā) 展 環(huán) 境 變 化對手競爭對手加入或退出，對手提出條件發(fā)生變化等，以及主要競爭 對手在整個城市重大土地購買或其他投資。對項(xiàng)目發(fā)展有影響的樓盤推出與封盤等。政府政策主要政府政策頒布或變動及對項(xiàng)目發(fā)展的影響，政府倡導(dǎo)重點(diǎn)開 發(fā)區(qū)域和領(lǐng)域的提出或形成。城巾 規(guī)劃城巾規(guī)劃發(fā)生重大變動或（即將）實(shí)施，重大城巾規(guī)劃調(diào)整。巾政 配套整個城市重大市政建設(shè)（如交通捷運(yùn)系統(tǒng)規(guī)劃和建立，主要道路 的開工或通車），以及項(xiàng)目周邊市政配套的改變。其他 因素如：房地產(chǎn)熱點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的形成和改變等。下TH十 劃說明該項(xiàng)目下t工作計(jì)劃（繼續(xù)跟進(jìn)還

16、是暫緩、終止）、工作 重點(diǎn)、采取的策略、突破點(diǎn)、是否需要項(xiàng)目發(fā)展工作小組介入、 什么時間召開聽證會等。2：項(xiàng)目投資意向書模板一、城市基本情況（一）、城市基本背景1、城市概況從地理位置、交通、經(jīng)濟(jì)方面概括性描述城市。（城市地理位置區(qū)位圖）2、行政轄區(qū)概況描述城市轄區(qū)情況，包括面積、人口，尤其是城市主城區(qū)轄區(qū)規(guī)模和人口紅利。3、交通條件描述城市交通概況，包括對外鐵路、高速公路、國道、水運(yùn)和空運(yùn)交通等，以及對內(nèi)的城市主干線、和主要橋梁（對外交通有重大效應(yīng)），以及未來城市重要交通發(fā)展規(guī)劃等。4、主要經(jīng)濟(jì)支柱及產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)（三產(chǎn)比率）及特點(diǎn)，特別是服務(wù)業(yè)及支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r。（二）、城市宏觀經(jīng)濟(jì)概況1、經(jīng)

17、濟(jì)總量描述性文字，闡述城市經(jīng)濟(jì)總量 GDpg展?fàn)顩r，并注明數(shù)據(jù)來源。2、固定資產(chǎn)投資描述性文字，闡述城市固定資產(chǎn)投資概況，并注明數(shù)據(jù)來源。3、社會消費(fèi)描述性文字，從社會消費(fèi)總額方面概括性描述城市消費(fèi)情況，并注明數(shù)據(jù)來源。4、財(cái)政收入 描述性文字，概括性描述城市財(cái)政收入情況，并注明數(shù)據(jù)來源。5、城市居民生活水平描述性文字，從城市居民可支配性收入、消費(fèi)性支出和現(xiàn)有居住水平3個方面概括性描述城市城市居民生活水平。6、2008年X X市主要預(yù)期目標(biāo)描述性文字，說明下年度主要經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)。7、城區(qū)中長期（或十一五）房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃描述性文字，闡述主城區(qū)中長期（或十一五）房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃。二、房地產(chǎn)市場概況（

18、一）、房地產(chǎn)投資開發(fā)概況1、房地產(chǎn)投資2、房地產(chǎn)開發(fā)概況在建面積、新開工面積、竣工面積等（二）、土地市場近 1-3 年土地出讓情況分析（土地出讓面積、各地塊成交價格、面積、容積率、建筑面積、樓面價、開發(fā)商、開發(fā)情況）（三）、商品房市場價格描述城市近兩年來商品房市場價格及走勢（原則上要求提供圖示），尤其是當(dāng)年的商品房市場整體價格和項(xiàng)目所在行政區(qū)價格情況，重點(diǎn)分析價格走勢。（四）、市場供需分析每年新開工面積、竣工面積、銷售面積、空置面積、供銷比等，以及供應(yīng)量和需求量的波動變化。（五）、市場版塊分析1、市場版塊劃分2、區(qū)域版塊供需分析3、區(qū)域版塊價格和典型樓盤分析4、區(qū)域版塊典型樓盤一覽表區(qū)域版 塊

19、項(xiàng)目 名稱項(xiàng)目規(guī) 模產(chǎn)品類 型價格面積區(qū)間銷售狀況開發(fā)商備注三、意向項(xiàng)目地塊初步分析（一）、意向地塊基本情況1、地塊位置意向項(xiàng)目地塊地理位置和在城市或所屬行政區(qū)的地位，特別是地塊的四至范圍及周邊交通、配套等方面簡述。（附意向地塊地理位置圖）2、用地指標(biāo)用地指標(biāo)包括有用地性質(zhì)、用地面積、建筑規(guī)模（含各物業(yè)形態(tài)規(guī)模要 求）或容積率、建筑密度、綠地率、控高和擬上市時間計(jì)劃等。（二）、意向地塊的經(jīng)濟(jì)測算1、定價參照項(xiàng)目周邊樓盤銷售情況，同時結(jié)合項(xiàng)目自身的地理、交通、人文和未來發(fā)展趨勢等優(yōu)勢，擬定價格水平（住宅、商業(yè)，不含車庫/位、地下室）2、成本除土地成本外成本明細(xì)見下表:項(xiàng)目名稱總成本 （萬元）單位

20、成本（元/ m2）備注1、建筑工程成本小高層住宅電梯2、項(xiàng)目前期費(fèi)用規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)住宅設(shè)計(jì)費(fèi)地質(zhì)勘探放線測量費(fèi)監(jiān)理費(fèi)3、政府規(guī)費(fèi)XX 費(fèi)XX 費(fèi)XX 費(fèi)XX 費(fèi)XX 費(fèi)4、安裝工程燃?xì)庾詠硭鬯?、雨水電力閉路電視智能化5、環(huán)境配套景觀、綠化室外道路6、管理費(fèi)7、銷售費(fèi)用8、財(cái)務(wù)費(fèi)用9、不可預(yù)見費(fèi)總計(jì)3、土地成本與利潤土地成本與利潤關(guān)系見下表：土地成本測算表平均成 本（萬元 /畝）樓面價 （元/ m2）土地出讓 金 （萬元）土地契 稅（萬元）土地成 本 （萬 元）項(xiàng)目總成 本 （萬元）項(xiàng)目稅后 利潤 （萬元）項(xiàng)目銷售 禾I潤率 （衿通過調(diào)查，該地塊的樓地價為 xx元/行較為合理，對應(yīng)的土地成本在xx

21、萬元/畝，經(jīng)測算，該地塊最高價格為xx萬元/畝五、目標(biāo)swot分析六、結(jié)論投資機(jī)會如何等建議。附件 3：榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告內(nèi)容指引一、前言隨著公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不斷擴(kuò)張，土地儲備力度逐漸加大，未來發(fā)展對新項(xiàng)目的需求越來越強(qiáng)烈。為了規(guī)范項(xiàng)目前期操作，提高工作效率，規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，提升公司競爭力，特制定可行性報(bào)告內(nèi)容指引。六、 可行性報(bào)告內(nèi)容指引項(xiàng)目決策背景及摘要一、項(xiàng)目背景1、城市概況。歷史沿革，行政區(qū)劃，地理環(huán)境，自然資源，人口構(gòu)成，綜合實(shí)力，城市建設(shè)。2、項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展情況。所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位，所在區(qū)域政策、經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)環(huán)境。3、城

22、市發(fā)展規(guī)劃與地塊的關(guān)系及對項(xiàng)目開發(fā)的影響。4、項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景。如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等。二、項(xiàng)目投資的必要性1、 項(xiàng)目啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般3 5 年） ，在公司發(fā)展中的地位（是否核心項(xiàng)目）；2、公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場、項(xiàng)目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會影響力的作用；3、從公司未來的利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述項(xiàng)目的意義。第一部分：項(xiàng)目概況一、宗地位置宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。附圖：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性

23、市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機(jī)場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公/ 商務(wù) /政府的關(guān)系）。二、宗地現(xiàn)狀1、四至范圍；2、地勢平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢比較；3、地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積；4、地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對拆遷及項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的影響；5、地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑 / 結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；6、土地的完整性，有否市政

24、代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；7、地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容；地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜、光纜等。三、項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套（一）、周邊1000-2000 米范圍內(nèi)的社區(qū)配套1、交通狀況（ 1 ）公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；（ 2）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決；3） 現(xiàn)有交通捷運(yùn)系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。附圖： 交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交

25、通和快速捷運(yùn)系統(tǒng)；2、教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況。3、醫(yī)院等級和醫(yī)療水平4、大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場5、文化、體育、娛樂設(shè)施6、公園7、銀行8、郵局9、其他附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。（二）、宗地周邊2000 米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀四、項(xiàng)目周邊環(huán)境1、治安情況2、空氣狀況3、噪聲情況4、污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）5、危險(xiǎn)源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等）6、周邊景觀7、風(fēng)水情況8、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心/超市的建設(shè)等。9、其他五、大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可

26、能性）1、道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展：包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的時間，與宗地的關(guān)系（影響）。2、供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時間。3、污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時間。4、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。5、永久性供電和臨時施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。6、燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。7、供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。附圖：說明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴(kuò)容和增加的情況。六、規(guī)劃控制要點(diǎn)1、總占地面積、代征地

27、面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積2、住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積3、綜合容積率、住宅容積率4、建筑密度5、控高6、綠化率7、其他七、土地價格土地價格計(jì)算的方法，若有代征地要說明代征地價格。根據(jù)購買價格計(jì)算總地價、樓面地價。八、土地升值潛力初步評估。從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。近幾年與本案相臨地塊的土地價格比較分析。九、立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點(diǎn)分析十、項(xiàng)目前期進(jìn)展概況1、已進(jìn)行的調(diào)查研究項(xiàng)目及成果2、項(xiàng)目地塊初勘及初測工作情況3、項(xiàng)目投資意向書編制、提出及審批過

28、程4、研究工作進(jìn)展情況第二部分可行性研究報(bào)告編制依據(jù)及結(jié)論一、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)在可行性研究中作為依據(jù)的法規(guī)、文件、資料、要列出名稱、來源、發(fā)布日期。并將其中必要的部分全文附后，作為可行性研究報(bào)告的附件。國家和擬建地區(qū)的政策、法令和法規(guī)。根據(jù)項(xiàng)目需要進(jìn)行調(diào)查和收集的設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料。1、城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范2、« A市城市拆遷管理?xiàng)l例3、城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定4、住宅設(shè)計(jì)規(guī)范5、住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)6、建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)7、城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范8、高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范二、可行性研究結(jié)論及建議1、市場研究2、開發(fā)方案3、投資估算與融資方案4、財(cái)務(wù)評價5、不

29、確定性分析6、綜合評價7、研究結(jié)論與建議8、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表第三部分市場研究1、 土 地市場現(xiàn)狀1、 近三到五年土地出讓面積分析2、 土地出讓位置分析3、 土地出讓價格分析2、 近 三到五年已出讓未竣工項(xiàng)目土地分析1、 在售項(xiàng)目未售出土地分析（庫存）2、 在售項(xiàng)目未開工土地分析三、近三到五年整體未開工項(xiàng)目土地分析四、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀（整體競爭格局，供求現(xiàn)狀）1、近三到五年城區(qū)商品住宅市場發(fā)展?fàn)顩r：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。2、量值描述市場當(dāng)前狀況：當(dāng)年市場主要指標(biāo)：開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個人購房比例、平均售價、個人信貸額度占銷售額比例。3、各類型產(chǎn)品的市場特征：價

30、位區(qū)分、各檔次市場比例、發(fā)展趨勢、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域等。4、各行政區(qū)市場比較：（ 1 ）量值描述：開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價格等。（ 2）各行政區(qū)商品住宅分布特征：供應(yīng)量、銷售量變化和發(fā)展趨勢等。5、當(dāng)?shù)爻鞘薪⒅衅谝?guī)劃發(fā)展方向描述城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等與項(xiàng)目開發(fā)和居民住宅密切相關(guān)方面。6、主要發(fā)展商情況：發(fā)展商實(shí)力、企業(yè)性質(zhì)、開發(fā)水平；前10 名發(fā)展商最近 3 年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場占有率。7、熱點(diǎn)區(qū)域的表述和特征，熱點(diǎn)產(chǎn)品的表述和特征8、客戶的購買偏好、購買關(guān)注的要素9、重點(diǎn)樓盤描述備注： 需要完成城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場調(diào)

31、研報(bào)告（報(bào)告格式及內(nèi)容另附）五、房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢1、需求預(yù)測需求預(yù)測就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息、數(shù)據(jù)和資料為依據(jù)，運(yùn)用科學(xué)的方法， 對住宅的市場需求規(guī)律和變化趨勢進(jìn)行分析和預(yù)測，從而推斷出未來市場對住宅的需求。（參考城市人均住宅面積、人口數(shù)量、歷年成交面積、住宅開發(fā)計(jì)劃和城市總體規(guī)劃等指標(biāo)）2、供給預(yù)測供給預(yù)測就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息資料和數(shù)據(jù)為依據(jù)，運(yùn)用科學(xué)的方法， 對住宅的市場供給規(guī)律和變化趨勢進(jìn)行分析，從而預(yù)測未來市場上住宅的供給情況。（結(jié)合前面土地分析中的內(nèi)容）六、板塊市場分析（一）、區(qū)域住宅市場成長狀況1、區(qū)域住宅市場簡述（ 1 ）形成時間（ 2）各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況（ 3）

32、購買人群變化2、區(qū)域住宅市場各項(xiàng)指標(biāo)成長狀況（近3-5 年）（ 1 ）開工量/ 竣工量（ 2）銷售量/ 供需比（ 3）平均售價3、區(qū)域市場在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢（二）、區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征1、各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況2、各檔次產(chǎn)品的集合特征，尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征（ 1 ）平均售價（ 2）開發(fā)規(guī)模（ 3）產(chǎn)品形式（ 4）平均消化率（ 5）平均容積率（ 6）物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征3、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況附圖： 項(xiàng)目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現(xiàn)場圖片。4、未來2-3 年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型5、分析：本案在區(qū)域市場內(nèi)的機(jī)會點(diǎn)和威

33、脅點(diǎn)6、結(jié)論：區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢（ 1 ）本案所在位置的價位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價位區(qū)間及總價控制（ 2）本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛力（ 3）本案在開發(fā)中的營銷焦點(diǎn)問題七、區(qū)域市場目標(biāo)客層研究1、各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)研究及全市的趨勢特征上）2、結(jié)論：本案目標(biāo)人群區(qū)域來源、行業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)品力的偏好、購買方式和主要的關(guān)注點(diǎn)、訴求點(diǎn)。八、項(xiàng)目擬定位方案1、可類比項(xiàng)目市場調(diào)查（1 ）地段位置40%（2）配套設(shè)施10%（3）規(guī)劃設(shè)計(jì)10%（4）物業(yè)管理10%（ 5）交通情況5%（ 6）樓盤規(guī)模3%（ 7）產(chǎn)品外觀5%（ 8）戶型設(shè)計(jì)10%（ 9）發(fā)展

34、商實(shí)力2%（ 10）營銷水平5%（ 11）合計(jì)各行權(quán)重乘以擬建樓盤分值（ 12）擬建樓盤價格備注：（ 1 ）主要是想通過與當(dāng)?shù)氐湫蜆潜P的比較，發(fā)現(xiàn)擬建項(xiàng)目的優(yōu)缺點(diǎn)。（ 2）使我們的價格制定更客觀合理。（ 3）各因素的權(quán)重比例，公司可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。2 、項(xiàng)目SWO疥析，可提升項(xiàng)目價值因素3、整體市場對本案有重大影響的因素產(chǎn)品特征、重點(diǎn)個案、成長狀況、市場容量、消費(fèi)者特征等。（ 、產(chǎn)品定位及建議（ 1 ）市場定位（ 2）目標(biāo)市場定位（ 3）項(xiàng)目產(chǎn)品定位（ 4）價格定位第四部分規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析一、規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析1、在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件

35、下，制造出的產(chǎn)品是什么類型和特性，從規(guī)劃設(shè)計(jì)角度判斷將上述硬指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)產(chǎn)品的可能性。2、容積率變化對產(chǎn)品設(shè)計(jì)概念、產(chǎn)品類型和特征的影響。3、土地本身特征對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：地勢高低、地形起伏、地塊的完整性、地質(zhì)狀況、較深的溝壑（小峽谷）、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對產(chǎn)品設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決的方法。4、周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險(xiǎn)源、“風(fēng)水”因素等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決方法。5、市政配套設(shè)施對規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響。如：道路狀況（可能與小區(qū)主要出入口有關(guān)）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）、永

36、久性用電和臨時施工用電、燃?xì)?、供熱及生活熱水等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響及解決方 法。6、周邊生活配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：交通狀況（與是 否開通業(yè)主班車有關(guān)）、商業(yè)設(shè)施（大型購物中心）、教育現(xiàn)狀、體育娛樂 公園等休閑場所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判 斷。7、市場分析結(jié)果對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：市場價格限制、總價控制原則與前面產(chǎn)品類型和產(chǎn)品特性設(shè)計(jì)是否存在矛盾，對產(chǎn)品品質(zhì)是否有影響，及如何解決。二、規(guī)劃設(shè)計(jì)的初步概念1、設(shè)計(jì)概念：表現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)期的風(fēng)格和設(shè)計(jì)主題。2、技術(shù)概念：計(jì)劃采用的重要新技術(shù)及其與規(guī)劃設(shè)計(jì)的關(guān)系。3、可持續(xù)發(fā)展概念：對項(xiàng)目分期發(fā)展的設(shè)想、對營造統(tǒng)

37、一的社區(qū)概念 的設(shè)想、對產(chǎn)品差異性的考慮。第五部分工程及銷售計(jì)劃一、截至項(xiàng)目施工、取得銷售許可證，報(bào)批報(bào)建分別需要的工作日。二、工程計(jì)劃：開竣工時間及工期計(jì)劃、各期開工面積、開竣工時占當(dāng) 地城市市場和片區(qū)市場的占有率。（按季列示）三、銷售計(jì)劃：各期銷售時間、價格、面積，預(yù)計(jì)銷售各期的市場占有 率，銷售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的可行性分析。（按季列示）第六部分投資收益分析一、成本預(yù)測說明測算假設(shè)和主要運(yùn)用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面積，住宅和 非住宅面積，容積率，項(xiàng)目總投資（直接建造成本加期間費(fèi)用，不包括營業(yè) 稅和所得稅）等。并參照下面表格：（在指標(biāo)不確定或多個可選擇時，要將不同測算假設(shè)下的成本測算，分別列示

38、。）項(xiàng)目投資總額（萬元）單位成本（元/m2）土地獲得價款開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)主體建筑工程費(fèi)主體安裝工程費(fèi)社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)園林環(huán)境費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)成本合計(jì)管理費(fèi)用銷售費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用項(xiàng)目總投資前期工程費(fèi)用包括工程勘察費(fèi)、工程設(shè)計(jì)費(fèi)、土地平整、前期工程咨詢 費(fèi)等項(xiàng)費(fèi)用。建筑安裝工程費(fèi)用，工程成本（樁基，地下室，主體，電梯）。室外工程費(fèi)，室外工程包括小區(qū)道路、綠化及小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)構(gòu)筑物等內(nèi)容。建設(shè)配套費(fèi)用，包括招投標(biāo)費(fèi)、市政設(shè)施配套費(fèi)、消防設(shè)施配套費(fèi)、天 然氣公網(wǎng)初裝費(fèi)、抗震設(shè)計(jì)審查費(fèi)、定額編制管理費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、勞保統(tǒng) 籌基金、新型墻體材料專項(xiàng)費(fèi)用、“結(jié)建”人防工程押金、散裝水泥保證金、 排污費(fèi)、環(huán)衛(wèi)費(fèi)

39、、水增容費(fèi)、電力增容工程費(fèi)等。二、稅務(wù)分析1、營業(yè)稅及附加2、所得稅3、土地增值稅上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優(yōu)惠政策時的稅率，項(xiàng)目本身適用的稅率，若享受地方政府的優(yōu)惠政策， 要特別說明該項(xiàng)優(yōu)惠與國家政策是 否有沖突，以及如何解決，具體的操作的過程是什么。三、經(jīng)濟(jì)效益分析1、經(jīng)濟(jì)效益分析的假設(shè)條件，如：是否享受政府各種稅費(fèi)的減免等2、項(xiàng)目利潤率、投資回報(bào)率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。參照以下表格：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位數(shù)值項(xiàng)目總金額銷售收入（兀/m2）（力兀）直接成本總投資稅前利潤稅后利潤內(nèi)部收益率銷售凈利率總投資回報(bào)率銷售毛利率獲利指數(shù)資金峰值比例地價支付貼現(xiàn)比啟動資金獲利倍數(shù)3、項(xiàng)目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)

40、指標(biāo)200 X 年.200 X 年合 計(jì)上 半年下 半年上 半年下 半年上 半年下 半年結(jié)算卸積（m2|L位利潤（元/m2潤（萬元）4、敏感性分析，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實(shí)際情況增減變動比率（1）成本變動各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)成本每上升（下降）一定金 額或上升（下降）一定百分比來比較，如：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測成本 X 90%預(yù)測成 本預(yù)測成本 X 110%預(yù)測成本 X 120%總投資稅前利潤稅后凈利內(nèi)部收益 率銷售凈利 率保本售價(2)售價變動各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)售價每上升(下降)一定金額或上升(下降)一定百分比來比較，如:經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測售價 X 90%預(yù)測售 價預(yù)測售價 X 110%預(yù)測售價

41、 X 120%營業(yè)額稅前利潤稅后凈利內(nèi)部收益 率銷售凈利 率(3)容積率變動各項(xiàng)指標(biāo)的變化主要指標(biāo)容積容積容積容積容積多高層比率1率2率3率4率5營業(yè)額總投資稅前利潤稅后凈利內(nèi)部收益率銷售凈利率5、盈虧平衡點(diǎn)分析(1)保本售價：即銷售凈收入等于投資額，計(jì)算公式為S=C/(1-T1)(2)保本銷售率：假設(shè)項(xiàng)目全部建成，已銷售面積所獲凈利等于未售面積的成本，則計(jì)算公式如下：R=C/(1-T1)*(1-T2)*S+C*T2式中：C:表示單位投資額(即財(cái)務(wù)部所印發(fā)經(jīng)濟(jì)測算表中成本估算表的 單位投資額，含直接建造成本、期間費(fèi)用)R：表示保本銷售率S:表示單位售價T1:表示營業(yè)稅率T2:表示所得稅率四、項(xiàng)

42、目資金預(yù)測1、資金投入計(jì)劃：各期地價、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)、建安、配套、開發(fā)間接費(fèi)等的投入安排。2、資金回款計(jì)劃：各期銷售回款計(jì)劃。3、資金需求計(jì)劃：結(jié)合整個公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。4、啟動資金及啟動時占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金正流入時間、資金占用月平均額第七部分：管理資源配置一、機(jī)構(gòu)設(shè)置：是否需要成立獨(dú)立法人公司（項(xiàng)目公司）；主要部門設(shè)置。二、人力資源需求：啟動項(xiàng)目對個專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數(shù)（重點(diǎn)是專業(yè)經(jīng)理）。三、人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調(diào)動、招聘、培訓(xùn)等）。第八部分：綜合分析與建議一、優(yōu)勢：從品牌、設(shè)計(jì)、啟動速度、

43、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫發(fā)展思路等方面論述。二、劣勢：從品牌、設(shè)計(jì)、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫發(fā)展思路等方面論述。三、機(jī)會：從市場機(jī)會、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價格趨勢等方面論述。四、結(jié)論和建議第九部分竟拍策略一、主要指標(biāo)測算1、預(yù)測直接建造成本（不包括地價）、售價2、投資收益分析（參考以下格式）：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)AA+MA+2M.A+nM樓面地價開發(fā)成本總投資稅前利潤稅后凈利內(nèi)部收益率銷售凈利率注：A代表起拍價或投標(biāo)底價，若沒有底

44、價 A代表略低于可能最低中標(biāo)價；M代表每次舉牌增加的最小單位價格，或者是設(shè)定的敏感性（或重要性） 變化值，例如100萬元，變化值不宜過大。二、競爭對手分析1、主要背景，控股股東情況2、總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、凈利潤（每股利潤）3、資金狀況，可能資金來源，融資能力，資金成本4、操作水平，主要開發(fā)的項(xiàng)目，土地儲備情況5、近期或未來的發(fā)展戰(zhàn)略6、參與競爭的主要目的和策略，進(jìn)而分析對手拿地的氣勢，是否志在 必得。三、制定策略1、分析盈虧平衡點(diǎn)，即保本銷售時的地價。2、銷售凈利率在10%才可接受的地價或在可接受的銷售凈利率時的地價。也可以通過其他指標(biāo)分析可接受的地價。最終確定最高競價和投標(biāo)價。3、把握以微弱優(yōu)勢

45、取得土地使用權(quán)（開發(fā)權(quán)）的原則。四、資金籌措短期集中支付大額資金的保證，自籌資金還是向金融機(jī)構(gòu)融資，是否與有關(guān)金融機(jī)構(gòu)達(dá)成屆時一定提供融資服務(wù)的協(xié)議。附件：1、有關(guān)宗地情況的補(bǔ)充證明資料和法律文件，如各種政府批文、權(quán)證等。2、按照公司成本核算指導(dǎo)設(shè)置科目明細(xì)，詳細(xì)列示成本測算過程3、經(jīng)濟(jì)測算標(biāo)準(zhǔn)報(bào)表4、欲簽定的意向書和合同文本5、新城市發(fā)展和住宅市場調(diào)研報(bào)告6、法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析一、項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述（一）項(xiàng)目立項(xiàng)1、項(xiàng)目是否已經(jīng)立項(xiàng)2、立項(xiàng)主體是否能夠變更3、立項(xiàng)變更條件和時間4、有關(guān)立項(xiàng)的政府文件（寫明批號或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引）（二

46、）項(xiàng)目用地現(xiàn)狀1、土地所有權(quán)歸屬2、土地使用權(quán)歸屬3、土地的用途4、有關(guān)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀的政府文件（寫明批號或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引）（三）項(xiàng)目用地規(guī)劃1、規(guī)劃用地所有權(quán)歸屬2、規(guī)劃用地使用權(quán)歸屬3、規(guī)劃用地用途4、有關(guān)項(xiàng)目用地規(guī)劃的政府文件（寫明批號或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引）（四）項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)程序評估1、取得土地使用權(quán)的程序描述2、取得土地使用權(quán)需要的工作日3、取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件4、取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)及控制（取得土地使用權(quán)存在的不確定因素及解決）（五）項(xiàng)目用地土地性質(zhì)變更的評估（已經(jīng)是商品房用地可以不寫）1、土地性質(zhì)變更的程序描述和理由2、土地性質(zhì)變

47、更的政策支持或障礙3、土地性質(zhì)變更需要的工作日4、有關(guān)項(xiàng)目用地規(guī)劃的政府文件（寫明批號或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引）（六）政策性風(fēng)險(xiǎn)評估1、政府資源利用的評估：（ 1 ）當(dāng)?shù)卣畬ν鈦硗顿Y的態(tài)度；（ 2）當(dāng)?shù)卣毮懿块T的辦事作風(fēng)；（ 3）當(dāng)?shù)卣畬υ擁?xiàng)目的關(guān)注程度；（ 4）地塊周邊已有開發(fā)商項(xiàng)目成敗的政府因素；（ 5）與政府合作關(guān)系。2、政策變更對項(xiàng)目開發(fā)的影響：（ 1 ）城市規(guī)劃限制或更改；（ 2）突發(fā)性政策等政府因素導(dǎo)致項(xiàng)目中斷開發(fā)、報(bào)批報(bào)建流程無法完成、 項(xiàng)目開發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。二、合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評估1、合作方基本情況：名稱，主要

48、股東投資情況，注冊資本，成立時間、特殊背景等2、合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設(shè)立公司等。除直接從政府出讓土地外，都要明確對方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。對分房、 分收入要明確合作方是否有承擔(dān)營業(yè)稅的義務(wù)。3、主要合作條件4、合作風(fēng)險(xiǎn)評估：（ 1 ）通過其他相關(guān)渠道了解項(xiàng)目背景資料：如土地方轉(zhuǎn)讓的原因、曾經(jīng)或正在洽談的公司；（ 2）土地使用年限；（ 3）土地權(quán)屬有無瑕疵，抵押或其他的法律糾紛；（ 4）土地方的信用；（ 5）付款進(jìn)度及與土地出讓（轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)）土地手續(xù)的配合；（ 6）其他與合作方式相關(guān)的當(dāng)?shù)赝恋卣叻煞ㄒ?guī)。三、總體評價對各項(xiàng)法

49、律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)行評價。如： 簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、 不確定條款可能遭受的損失和對開發(fā)進(jìn)度的影響等。附件 4：城市發(fā)展和住宅市場調(diào)研報(bào)告第一部分城市總體規(guī)劃一、城市概述城市概況歷史沿革行政區(qū)劃地理環(huán)境自然資源人口構(gòu)成 綜合實(shí)力 城市建設(shè)二、城市性質(zhì)與發(fā)展目標(biāo)城市性質(zhì)城市職能城市發(fā)展目標(biāo)三、城市規(guī)模市域城鎮(zhèn)化水平與人口規(guī)模市區(qū)人口規(guī)模中心城人口與用地規(guī)模（近期、遠(yuǎn)期、遠(yuǎn)景） 四、產(chǎn)業(yè)發(fā)展與布局產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點(diǎn)。產(chǎn)業(yè)布局。五、市域城鎮(zhèn)體系市域城鎮(zhèn)發(fā)展總體戰(zhàn)略。城鎮(zhèn)等級規(guī)模結(jié)構(gòu)。城鎮(zhèn)職能分工。六、中心城總體布局總體布局。公共服務(wù)設(shè)施。居住。工業(yè)。發(fā)展時序與城市遠(yuǎn)景。七、城市近期建設(shè)發(fā)展目標(biāo)和規(guī)模。建設(shè)重點(diǎn)空間布局。住宅建設(shè)重點(diǎn)。注：以上內(nèi)容主要參考該城市經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的XX城市總體規(guī)劃（X年一X年）第二部分城市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃綱要一、發(fā)展目標(biāo)二、主要指標(biāo)注：以上內(nèi)容主要參考 XX城市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī) 劃綱要第三部分房地產(chǎn)市場一、城市房地產(chǎn)市場總體特征1、 城市住宅市場的發(fā)展概況與回顧起步興起期（時間、首批代表作、產(chǎn)品特征）平穩(wěn)發(fā)展期（時間、代表作、產(chǎn)品特征、需求狀況）整合提升期（時間、代表大盤、產(chǎn)品及戰(zhàn)