廣州服務式公寓概況

1、1廣州服務式公寓廣州服務式公寓市市 場場 概概 況況及及預預 測測戴德梁行戴德梁行 廣州廣州泛城（中國）綜合住宅服務泛城（中國）綜合住宅服務二二零零三年一月三日零零三年一月三日DTZ2目目 錄錄 壹壹 項目概況項目概況 貳貳 市場分析市場分析 叁叁 競爭形勢競爭形勢 肆肆 經(jīng)營理念經(jīng)營理念 伍伍 市場預測市場預測DTZ3 壹壹 項目概況項目概況DTZ4項目項目概況概況廣州服務式公寓及半服務式公寓星河灣分布圖分布圖項目項目概況概況星河灣中信公寓天譽花園帝景苑錦城花園花城苑棕櫚園嘉和苑東湖御苑祈福華廈新大廈分布圖分布圖金亞花園白云堡DTZ5地點：五羊新城廣州大道旁地點：五羊新城廣州大道旁定位：豪華

2、酒店服務式公寓定位：豪華酒店服務式公寓 數(shù)量：數(shù)量：7272個單位，其中個單位，其中4 4個為復式單位個為復式單位面積：公寓面積：公寓6666m m2 2 - 253- 253m m2 2，復式復式464464m m2 2配套：全新豪華家私電器配套：全新豪華家私電器租金：租金：￥9,900.00 - 9,900.00 - ￥41,000.0041,000.00DTZ6地點：天河北路地點：天河北路定位：豪華酒店服務式公寓定位：豪華酒店服務式公寓 數(shù)量：西公寓數(shù)量：西公寓483483個單位，其中個單位，其中3 3個為復式單位個為復式單位面積：面積：113113m m2 2 - 167- 167m

3、m2 2配套：高級會所、高爾夫練習場、健身室、壁球室配套：高級會所、高爾夫練習場、健身室、壁球室租金：￥租金：￥19,000.00 - 19,000.00 - ￥24,000.0024,000.00DTZ7地點：珠江新城，臨廣州大道地點：珠江新城，臨廣州大道定位：豪華酒店服務式公寓（金鑰匙服務）定位：豪華酒店服務式公寓（金鑰匙服務） 數(shù)量：數(shù)量：212212套套面積：面積：168168m m2 2 - 400- 400m m2 2配套：完善康體娛樂設施配套：完善康體娛樂設施租金：租金：￥18,000.00 - 18,000.00 - ￥25,000.0025,000.00DTZ8地點：天河北路

4、地點：天河北路定位：半服務公寓定位：半服務公寓面積：面積：112112m m2 2 - 170- 170m m2 2配套：會所、泳池、中學、網(wǎng)球場、配套：會所、泳池、中學、網(wǎng)球場、 停車場停車場 、購物廣場、購物廣場租金：租金：￥6,500 - 6,500 - ￥10,000.0010,000.00DTZ9地點：林和中路地點：林和中路定位：半服務公寓定位：半服務公寓面積：面積：7070m m2 2 - 140- 140m m2 2配套：游泳池、便利店、桌球室、配套：游泳池、便利店、桌球室、 乒乓球室、美容店乒乓球室、美容店租金：租金：￥3,500.00 - 3,500.00 - ￥8,500.

5、008,500.00DTZ10地點：東風西路，流花湖畔地點：東風西路，流花湖畔定位：半服務公寓定位：半服務公寓面積：面積：6363m m2 2 - 110- 110m m2 2配套：游泳池、網(wǎng)球場配套：游泳池、網(wǎng)球場租金：租金：￥4,000.00 4,000.00 ￥9,000.009,000.00DTZ11地點：東風東路地點：東風東路定位：半服務公寓定位：半服務公寓面積：面積：8787m m2 2 - 159- 159m m2 2配套：游泳池、網(wǎng)球場、兒童游戲場、舞蹈室、配套：游泳池、網(wǎng)球場、兒童游戲場、舞蹈室、 健身室、桑拿、咖啡室、便利店健身室、桑拿、咖啡室、便利店 租金：租金：￥4,0

6、00.00 - 4,000.00 - ￥12,000.0012,000.00DTZ12地點：二沙島地點：二沙島定位：半服務公寓定位：半服務公寓面積：面積：150150m m2 2配套：游泳池、網(wǎng)球場、桑拿、健身室、咖啡廳配套：游泳池、網(wǎng)球場、桑拿、健身室、咖啡廳 租金：租金：￥10,000.00 10,000.00 ￥15,000.0015,000.00DTZ13地點：二沙島地點：二沙島定位：半服務公寓定位：半服務公寓面積：面積：5858m m2 2 - 200- 200m m2 2配套：游泳池、網(wǎng)球場、桑拿、健身室、咖啡廳配套：游泳池、網(wǎng)球場、桑拿、健身室、咖啡廳 租金：租金：￥6,800.

7、00 - 6,800.00 - ￥25,000.0025,000.00DTZ14地點：番禺區(qū)地點：番禺區(qū)定位：服務式公寓定位：服務式公寓面積：面積：8585m m2 2 - 276- 276m m2 2配套：游泳池、游樂場、健身房、桑拿、幼兒園、配套：游泳池、游樂場、健身房、桑拿、幼兒園、 閱覽室、網(wǎng)球場、高爾夫球場、停車場閱覽室、網(wǎng)球場、高爾夫球場、停車場 租金：租金：￥4,500.00 4,500.00 ￥12,000.0012,000.00DTZ15地點：東山區(qū)永勝上沙地點：東山區(qū)永勝上沙定位：半服務式公寓定位：半服務式公寓面積：面積：122122m m2 2 - 142- 142m m

8、2 2配套：游泳池、網(wǎng)球場、健身室、桌球室、乒乓球室、配套：游泳池、網(wǎng)球場、健身室、桌球室、乒乓球室、壁球室、舞蹈室、美容室、音樂室、閱覽室、高爾夫球壁球室、舞蹈室、美容室、音樂室、閱覽室、高爾夫球練習室、迷你影視室、多功能室及咖啡廳練習室、迷你影視室、多功能室及咖啡廳租金：租金：￥6 6,500.00 ,500.00 ￥12,000.0012,000.00DTZ16地點：白云區(qū)嘉禾地點：白云區(qū)嘉禾定位：服務式公寓定位：服務式公寓面積：面積：223223m m2 2 - 460- 460m m2 2配套：配套：會所、游泳池、桑拿、建身室，山頂體育中心會所、游泳池、桑拿、建身室，山頂體育中心 租

9、金：租金：￥1616, ,6 600.00 00.00 ￥2929,000.00,000.00DTZ17地點：二沙島豪宅區(qū)地點：二沙島豪宅區(qū)定位：定位：“高尚品位豪宅小區(qū)高尚品位豪宅小區(qū)”（服務公寓）（服務公寓） 數(shù)量：數(shù)量：3131棟獨立別墅，棟獨立別墅，1717棟棟276276套高級公寓套高級公寓面積：公寓面積：公寓175175m m2 2 - 390- 390m m2 2，別墅別墅412412m m2 2 - 633- 633m m2 2配套：大型康樂設施、會所、法國幼兒園配套：大型康樂設施、會所、法國幼兒園租金：租金：￥20,000.00 - 20,000.00 - ￥100,000.

10、00 100,000.00 DTZ18 貳貳 市場分析市場分析DTZ19市場分析市場分析37.30%38.70%10.70%4.10%6.10%1.90%3.30%4.20%1.80%2.10%3.20%5.60%6.90%4.50%8.60%18.80%首次置業(yè)滿足居住要求再次購房改善居住條件自己結婚用房投資/ 保值給兒女準備結婚用房度假居住退休后居住其他首要目的第二目的投資保值的觀念不斷加強DTZ20市場分析市場分析50%18%5%3%5%19%0%20%40%60%天河東山荔灣越秀海珠白云DTZ21市場分析市場分析80%65%75%70%55%85%0%10%20%30%40%50%60

11、%70%80%90%天河東山荔灣越秀海珠白云DTZ22市場分析市場分析單位面積單位面積售價（叫價）售價（叫價）月租（叫價）月租（叫價）(建筑建筑m2)(人民幣人民幣/m2)(人民幣人民幣/m2)中信廣場T2座天河113-25213,0008380%帝景苑天河112-3479,0006685%天譽花園天河110-1556,9005085%新大廈天河168-1831,12510880%金亞花園東山183-381只租不售19190%嶺南會東山163-321只租不售19990%錦城花園二期東山86-2008,5007590%東湖御苑東山122-1398,0006080%東風廣場東山68-947,300

12、5485%嘉和苑越秀64-2007,9005885%金湖花園別墅白云241-334只租不售18395%項目項目地區(qū)地區(qū)占用率占用率DTZ23 叁叁 競爭形勢競爭形勢DTZ24競爭形勢競爭形勢全服務式公寓全服務式公寓半服務式公寓半服務式公寓個人物業(yè)出租個人物業(yè)出租DTZ25競爭形勢競爭形勢全服務式公寓：全服務式公寓：主攻客戶群體主攻客戶群體( (Focus)Focus)，提供更專業(yè)、精確及提供更專業(yè)、精確及貼身定位服務貼身定位服務半服務式公寓：半服務式公寓：邁向普及市場化，提供有保證的必須生活配套邁向普及市場化，提供有保證的必須生活配套及基礎服務及基礎服務個人出租公寓：個人出租公寓：通過不同區(qū)份

13、提供傢、電配置出租通過不同區(qū)份提供傢、電配置出租DTZ26 肆肆 經(jīng)營理念經(jīng)營理念DTZ27經(jīng)營理念經(jīng)營理念市場更趨向專業(yè)化管理及專業(yè)管理公司涌現(xiàn)市場更趨向專業(yè)化管理及專業(yè)管理公司涌現(xiàn)從服務配套不足，轉為更貼身配套從服務配套不足，轉為更貼身配套服務式公寓之投資者對市場有深入前期掌握服務式公寓之投資者對市場有深入前期掌握經(jīng)營模式將更靈活及具個性化經(jīng)營模式將更靈活及具個性化市場角色將有更精確分圍及定位市場角色將有更精確分圍及定位DTZ28推廣活動更趨國際化推廣活動更趨國際化市場推廣之保溫工具市場推廣之保溫工具“營造社區(qū)氣氛營造社區(qū)氣氛”轉為外向型推廣及定向推廣轉為外向型推廣及定向推廣由普及走向深層

14、開拓由普及走向深層開拓經(jīng)營理念經(jīng)營理念DTZ29 伍伍 市場預測市場預測DTZ30地地 點：天河火車東站北門點：天河火車東站北門座座 數(shù)：數(shù)：1 1座座 單位面積：單位面積：8585145145平方米平方米預計投入服務時間：預計投入服務時間：20032003年年6 6月月市場預測市場預測DTZ31地地 點：天河林和東路地塊點：天河林和東路地塊 座座 數(shù)：數(shù)：1 1 座座 單位面積：單位面積：25-4525-45平方米平方米預計投入服務時間：預計投入服務時間：20032003年年1010月月市場預測市場預測DTZ32地地 點：廣州市番禺點：廣州市番禺 座座 數(shù)：數(shù)：1 1座座 單位面積：單位面積：45455050平方米平方米預計投入服務時間：預計投入服務時間：20032