2020年物業(yè)管理物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理修改版

1、物業(yè)治理物業(yè)經(jīng)營(yíng)治理修改版20XX年XX月多年的企業(yè)咨詢豉問(wèn)經(jīng)驗(yàn).經(jīng)過(guò)實(shí)戰(zhàn)驗(yàn)證可以落地機(jī)行的卓越治理方案,值得您下載擁有物業(yè)運(yùn)營(yíng)治理物業(yè)運(yùn)營(yíng)治理內(nèi)涵：概念：又稱物業(yè)資產(chǎn)治理,是指為了滿足業(yè)主的目標(biāo),有三 層次,壹是綜合利用物業(yè)治理、設(shè)施治理,二是房地產(chǎn)資產(chǎn)治理,三是房地產(chǎn)組 合投資治理的技術(shù)、手段和模式,以收益性物業(yè)為對(duì)象,為業(yè)主提供的貫穿于物 業(yè)整個(gè)壽命周期的綜合性治理效勞.物業(yè)運(yùn)營(yíng)治理的主要對(duì)象：收益性物業(yè),主要包括寫(xiě)字樓、零售商業(yè)物業(yè)、出租型別墅或公寓、工業(yè)物業(yè)、酒店和休閑娛樂(lè)設(shè)施等.依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)：專業(yè)人員主要依 照其所處的位置,樓宇設(shè)計(jì)裝修狀況和收益水平等進(jìn)行分類.國(guó)外通常將寫(xiě)字樓 分為甲

2、、乙、丙三個(gè)等級(jí).零售商業(yè)物業(yè)：主要依據(jù)其建筑規(guī)模,運(yùn)營(yíng)商品的特點(diǎn)及商業(yè)輻射區(qū)域的范圍區(qū)域購(gòu)物中央：面積10萬(wàn)平米之上,有效半徑200公里市級(jí)購(gòu)物中央：3萬(wàn),30萬(wàn)人,5億.地區(qū)購(gòu)物商場(chǎng)：1至3萬(wàn),30萬(wàn),5億.居住區(qū)商場(chǎng)：3000 10000 , 1 5 萬(wàn),3000 10000 萬(wàn)無(wú)鄰里效勞性商店：3000平米以下,1萬(wàn)人以下,3000萬(wàn)元以下物業(yè)治理企業(yè)分為治理型、專業(yè)型、綜合型三種物業(yè)運(yùn)營(yíng)治理的層次：分為物業(yè)治理或設(shè)施治理、房地產(chǎn)資產(chǎn)治理和房地產(chǎn)組合投資治理三個(gè).物業(yè)治理和設(shè)施治理以運(yùn)行治理為主,房地產(chǎn)資產(chǎn)治理和投資組合以策略性治理為主.物業(yè)運(yùn)營(yíng)治理不同層次之間的關(guān)系：物業(yè)治理和設(shè)施治

3、理定位在現(xiàn)場(chǎng)操作層面的 治理,資產(chǎn)治理通常不在現(xiàn)場(chǎng),努力滿足投資者的投資回報(bào)目標(biāo).三個(gè)層次的物 業(yè)運(yùn)營(yíng)治理必須進(jìn)行有效的協(xié)調(diào),且根據(jù)市場(chǎng)需求的變化主動(dòng)地調(diào)整運(yùn)營(yíng)策略.物業(yè)運(yùn)營(yíng)治理中的戰(zhàn)略性工作：確定戰(zhàn)略,確定標(biāo)準(zhǔn),構(gòu)建信息根底,決策分析,進(jìn)行資產(chǎn)組合 物業(yè)運(yùn)營(yíng)治理的常規(guī)工作：主要內(nèi)容本質(zhì)上就是對(duì)本錢(qián)和收益的限制,主要包括 對(duì)物業(yè)的物理形態(tài)和財(cái)務(wù)善的治理.現(xiàn)金流和本錢(qián)治理,日常維修和維護(hù),未來(lái) 維修和維護(hù),設(shè)施設(shè)備治理,物業(yè)保險(xiǎn)治理房地產(chǎn)投資形式：直接投資和間接投資.直接投資又可分為從購(gòu)地開(kāi)始的開(kāi)發(fā)投 資和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資倆種形式.開(kāi)發(fā)投資者主要是賺取開(kāi)發(fā)利潤(rùn),其風(fēng) 險(xiǎn)較大但回報(bào)豐厚,物業(yè)

4、投資者那么從長(zhǎng)期投資的角度出發(fā), 希望獲得收益、保值、 增值和消費(fèi)四個(gè)方面的利益.間接投資主要是指將將投入和房地產(chǎn)相關(guān)的證券市 場(chǎng)的行為,具體形式包括：購(gòu)置房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),投資企業(yè)的債券,股票,購(gòu)置房地 產(chǎn)投資信托基金REITS的股分或房地產(chǎn)抵押支持證券MBS等.房地產(chǎn)投資的特性：1、位置固定性或不可移動(dòng)性,是最重要的壹個(gè)特性.壽命 周期長(zhǎng),適應(yīng)性,各異性,政策影響性,專業(yè)治理依賴性,相互影響性房地產(chǎn)投資的利弊：利一相對(duì)較高的收益水平.能夠得到稅收方面的好處.易于 獲得金融機(jī)構(gòu)的支持.能抵消膨脹的影響.提升投資者的資信等級(jí).弊一流動(dòng)性 差,投資數(shù)額巨大,投資回收期較長(zhǎng),需要專門(mén)的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn).投資風(fēng)

5、險(xiǎn)：首先面臨的是系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn),投資者對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)不易判斷和限制,如通貨 膨脹風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、周期風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)是投資 中危害最大的壹種風(fēng)險(xiǎn)和或然損失風(fēng)險(xiǎn)自然災(zāi)害等.個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)：投資者可 限制.有收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)、未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)、資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)、比擬風(fēng)險(xiǎn)、時(shí)間 風(fēng)險(xiǎn)、持有期風(fēng)險(xiǎn).投資區(qū)位：如何全面理解區(qū)位在房地產(chǎn)投資中的位置房地產(chǎn)投資中“區(qū)位的 理解有狹義和廣義之分.狹義的區(qū)位是指某壹具體投資場(chǎng)地在城市中的地理位置,除此之外仍應(yīng)包括該區(qū)位所處的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境或背景,仍應(yīng)包括在 該區(qū)位進(jìn)行房地產(chǎn)投資所須支付的本錢(qián)的上下和所面臨的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系.現(xiàn)金流量：在房地產(chǎn)投資分析中,把某壹項(xiàng)投

6、資活動(dòng)作為壹個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng),把壹定時(shí)期各時(shí)點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出或流入叫做現(xiàn)金流量.圖根本規(guī)那么：橫軸為時(shí)間軸,發(fā)生在計(jì)息周期的期間稱為期末慣例法.初始投資P作為上壹周期期末,即第0期期末發(fā)生的是第0周期的由來(lái).箭頭向上表示正 現(xiàn)金流量,向下為負(fù)潛在毛租金收入指物業(yè)能夠獲取的最大租金收入；有效毛收入,從潛在毛收入中 扣除空置和收租損失后,再加上其他收入,為有效毛收入.凈運(yùn)營(yíng)收益最大化是業(yè)主最關(guān)心的問(wèn)題.稅金有三種,1運(yùn)營(yíng)稅金及附加.營(yíng)業(yè)稅 5%、城市維護(hù)建 設(shè)稅7%和教育費(fèi)附加3%.2城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅,3企業(yè)所得稅25% 資金的時(shí)間價(jià)值：同樣數(shù)額外負(fù)擔(dān)的資金在不同時(shí)點(diǎn)上具有不同的價(jià)值,而不

7、同 時(shí)間發(fā)生的等額資金在價(jià)值上的差異稱為資金的時(shí)間價(jià)值單利計(jì)息：僅按本金計(jì)算,利息不再生息,利息總額和借貸時(shí)間成正比設(shè)備更新的原因和特點(diǎn)：源于設(shè)備磨損,是設(shè)備使用或閑置過(guò)程中發(fā)生的的損耗.分為有形磨損和無(wú)形磨損設(shè)備磨損的補(bǔ)償：有倆種,即局部補(bǔ)償和完全補(bǔ)償.局部補(bǔ)償是修理,設(shè)備無(wú)形磨損的局部補(bǔ)償是現(xiàn)代化技術(shù)改造.有形磨損和無(wú)形磨損的完全補(bǔ)償是更換.設(shè)備更新的特點(diǎn)分析方法四種：1、設(shè)備更新的核心工作是確定設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命.2、設(shè)備更新分析只考慮未來(lái)發(fā)生的現(xiàn)金流量. 3、只比擬設(shè)備的費(fèi)用.4、設(shè)備 更新分析以費(fèi)用年值法為主.物業(yè)治理中的設(shè)備更新問(wèn)題：1、不會(huì)提升物業(yè)運(yùn)行效勞質(zhì)量的設(shè)備更新,從提 升物業(yè)

8、運(yùn)營(yíng)治理的經(jīng)濟(jì)效益這個(gè)角度來(lái)見(jiàn),在現(xiàn)有設(shè)備的年運(yùn)行費(fèi)用和更新設(shè)備的年總本錢(qián)之間,選擇數(shù)值較低的方案.2、能提升物業(yè)運(yùn)行效勞質(zhì)量的設(shè)備更新,比擬更新和不更新倆個(gè)方案下的所等額費(fèi)用,以數(shù)值小的方案為優(yōu)房地產(chǎn)回收和投資回報(bào)：包括投資回收和投資回報(bào)倆局部.回收是投資者對(duì)其所 抽入資本的回收,回報(bào)是投資者所投入的資本在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中所獲得的報(bào)酬.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系：房地產(chǎn)投資分析的目的是考察房地產(chǎn)投資工程的盈利水平和 清償水平.盈利水平指標(biāo)包括動(dòng)態(tài)指標(biāo)、靜態(tài)指標(biāo).動(dòng)態(tài)指標(biāo)：如果NPV大于等于0,說(shuō)明該工程的獲利水平到達(dá)或超過(guò)了基準(zhǔn)收益 的要求,因而在財(cái)務(wù)上是能夠接受的.反之,那么工程不可接受收益性物業(yè)價(jià)值的上

9、下主要取決于 3個(gè)因素：未來(lái)凈收益的大小,獲得凈收益期 限的長(zhǎng)短,獲得凈收益的可靠性.物業(yè)價(jià)格的形成條件：有用性,稀缺性,有效需求物業(yè)價(jià)格的五個(gè)特征：物業(yè)價(jià)格受區(qū)位的影響很大.物業(yè)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是物業(yè)權(quán)益 的價(jià)格.物業(yè)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格,又有使用代價(jià)的租金.物業(yè)價(jià)格形成的 時(shí)間較長(zhǎng).物業(yè)價(jià)格容易受交易者的個(gè)別因素的影響.收益性物業(yè)價(jià)值和價(jià)格的種類：1、使用價(jià)值和交換價(jià)值.2、投資價(jià)值某個(gè)特 定的投資者和市場(chǎng)價(jià)值壹個(gè)典型的投資者.區(qū)別：市場(chǎng)價(jià)值是客觀的,非 個(gè)人的價(jià)值,而投資價(jià)值是建立在主觀的,個(gè)人因素根底上的價(jià)值；在某壹時(shí)點(diǎn), 市場(chǎng)價(jià)值是惟壹的,而投資價(jià)值會(huì)因投資者的不同而不同.3、成交價(jià)格、

10、市場(chǎng)價(jià)格和理論價(jià)格.4、總價(jià)格和單位價(jià)格.5、實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格.6、現(xiàn)房?jī)r(jià) 格和期房?jī)r(jià)格.7、起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià).8、評(píng)估價(jià)、保存價(jià)、起拍價(jià)、 應(yīng)價(jià)和成交價(jià)是在物業(yè)拍賣(mài)活動(dòng)中出現(xiàn)的壹組價(jià)格.拍賣(mài)保存價(jià)由人民法院 參照評(píng)估價(jià)確定,未作評(píng)估的,參照市價(jià)確定.00人民法院確定的保存價(jià),第壹 次拍賣(mài)時(shí),不得低于評(píng)估價(jià)或者市價(jià)的 80%,如果出現(xiàn)流拍,再行拍賣(mài)時(shí),能夠 酌情降低保存價(jià),但每次降低的數(shù)額不得超過(guò)前次保存價(jià)的 20%.9、買(mǎi)賣(mài)價(jià)格、 租賃價(jià)格.10、市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià).房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程轉(zhuǎn)讓和商 品房銷售價(jià)格,由當(dāng)事人協(xié)商議定,可是,享受?chē)?guó)家優(yōu)惠政策的居民住宅價(jià)格,應(yīng)當(dāng)實(shí)行

11、政府指導(dǎo)價(jià)或者政府定價(jià).11、原始價(jià)值、帳面價(jià)值、市場(chǎng)價(jià)值.原始 價(jià)值是始終不變的,賬面坐標(biāo)是隨著時(shí)間的流逝而不斷養(yǎng)活的,市場(chǎng)價(jià)值是隨著 時(shí)間的流逝而上下波動(dòng)的.收益性物業(yè)估價(jià)方法：市場(chǎng)法,本錢(qián)法,收益法.市場(chǎng)法又稱市場(chǎng)比擬法,是將估價(jià)對(duì)象和在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期發(fā)生過(guò)交易的類似物 業(yè)進(jìn)行比擬,對(duì)這些類似物業(yè)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)奶幚?以求取估價(jià)對(duì)象客觀合 理價(jià)格或價(jià)值的方法.適用對(duì)象是具有交易性的物業(yè). 4大步驟：1、搜集交易實(shí) 例,2、選取可比實(shí)例壹般選取 3個(gè)之上含3個(gè),10個(gè)以下含10個(gè)可比實(shí)例 即可,3、對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理.4、求取比準(zhǔn)價(jià)格.經(jīng)過(guò)交易情況修 正之后,經(jīng)過(guò)交易日期調(diào)整之后

12、,經(jīng)過(guò)物業(yè)狀況調(diào)整之后,經(jīng)過(guò)這三大方面的修 正和調(diào)整之后,就把可比實(shí)例物業(yè)的成交價(jià)格變成了估價(jià)對(duì)象物業(yè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí) 的客觀合理價(jià)格或價(jià)值.本錢(qián)法：是先分別求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新購(gòu)建價(jià)格和折舊,然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊,以求取估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法.適用對(duì)象：只要是新近開(kāi)發(fā)建設(shè),能夠假設(shè)重新開(kāi)發(fā)建設(shè)或者方案開(kāi)發(fā)建設(shè)的物業(yè),都能夠 采用本錢(qián)法估價(jià).本錢(qián)法特別適用于那些既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的物業(yè)估價(jià).在物業(yè)保險(xiǎn)包括投保和理賠及其他損害賠償中,壹股也是采用本錢(qián)法估價(jià)4個(gè)步驟：搜集有關(guān)物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的本錢(qián)、稅費(fèi)、利潤(rùn)等資料.測(cè)算重新購(gòu)建價(jià) 格.測(cè)算折舊.求取估算價(jià)格.物業(yè)價(jià)格構(gòu)成：7

13、項(xiàng).土地取得本錢(qián).開(kāi)發(fā)本錢(qián).治理費(fèi)用.投資利息.銷售費(fèi) 用.銷售稅費(fèi).開(kāi)發(fā)利潤(rùn).物業(yè)的重新購(gòu)建價(jià)格：倆途徑,壹是不將該房地分為土地和建筑物倆個(gè)相對(duì)獨(dú)立 的局部,二是將該房地分為土地和建筑物倆個(gè)相對(duì)獨(dú)立的局部,建筑物的重新購(gòu) 建價(jià)格根據(jù)建筑物重新建造方式的不同,分為重置價(jià)格和重建價(jià)格.重建價(jià)格相 對(duì)高壹些.有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物,如人們見(jiàn)重的有特殊建筑風(fēng)格的建筑物, 適用重建價(jià)格,壹般建筑物適用重置價(jià)格.建筑物的折舊：分為物質(zhì)折舊,功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類.收益法：又稱收益資本化法,收益仍原法,是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益,分為直接資本化法和報(bào)酬資本化法.適用對(duì)象是有收益或有潛在收益的物業(yè),但對(duì)于行

14、政辦公樓,學(xué)校公園等公用,公益性物業(yè)的評(píng)估.4個(gè)步驟：搜集且驗(yàn)證和估價(jià)對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料,預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益.求取報(bào)酬率或資 本化率、收益乘數(shù).選用適宜的收益法公式計(jì)算出收益價(jià)格.房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求：如其他條件不變,某種商品或效勞的價(jià)格下降時(shí),其需求數(shù) 量就會(huì)上升,反之價(jià)格上升需求就會(huì)下降,即對(duì)某種商品哎呀效勞的需求數(shù)量和 該商品或效勞的價(jià)格呈逆相關(guān)關(guān)系.影響因素：收入的變化.其他商品的價(jià)格變 化.對(duì)未來(lái)的預(yù)期.政府政策的變化.影響供應(yīng)曲線變化的三個(gè)非價(jià)格因素：房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢(qián),政府政策的變化,對(duì)未來(lái)的預(yù)期.房地產(chǎn)市場(chǎng)五個(gè)結(jié)構(gòu)：總量結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、供求結(jié)構(gòu)和投資結(jié)構(gòu).房

15、地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分：1、按地域細(xì)分,范圍最常見(jiàn)的是按城市劃分.2、按房地產(chǎn)用3、途分：居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、特殊物業(yè)市場(chǎng)和土地市場(chǎng)按存量增量細(xì)分為三級(jí)市場(chǎng)2種：通常分壹級(jí)市場(chǎng)土地使用權(quán)出讓市場(chǎng), 二級(jí)市場(chǎng)土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場(chǎng)、三級(jí)市場(chǎng)存量房地產(chǎn)交易市場(chǎng). 更清楚為按增量存量的方式,將土地分為壹級(jí)土地市場(chǎng)和二級(jí)土地市場(chǎng),將房屋 劃分為壹級(jí)房屋市場(chǎng),二級(jí)房屋市場(chǎng).4、按交易形式細(xì)分.土地買(mǎi)賣(mài),租賃和抵押等子市場(chǎng)5、按目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分.市場(chǎng)供應(yīng)的特點(diǎn)：缺乏彈性,非同質(zhì)性,高度壟斷性市場(chǎng)需求的特點(diǎn),具有廣泛性,和市場(chǎng)供應(yīng)的非同質(zhì)性相吻合,多樣性,借助金融信貸機(jī)構(gòu)來(lái)進(jìn)行融資市場(chǎng)交易的特點(diǎn)：

16、是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)及其再界定,經(jīng)過(guò)復(fù)雜和嚴(yán)密的法律程序,需要專業(yè)人員提供效勞市場(chǎng)價(jià)格的特點(diǎn)：價(jià)格和其所處的地理位置關(guān)系極大,價(jià)格總體呈向上波動(dòng)的趨勢(shì),個(gè)別因素的影響.物業(yè)運(yùn)營(yíng)治理方案表現(xiàn)形式：年度方案,中短期方案和長(zhǎng)期方案.中短期 3-5年 物業(yè)治理方案的主要內(nèi)容：1、建筑物治理方案.2、租賃方案,是物業(yè)治理方案 的重要內(nèi)容,包括租金方案和出租策略.3、財(cái)務(wù)收支方案.預(yù)算是物業(yè)治理中運(yùn)營(yíng)方案的核心.4、物業(yè)運(yùn)行績(jī)效評(píng)估及和業(yè)主溝通方案.物業(yè)治理企業(yè)和業(yè) 主的溝通.房屋租賃的特點(diǎn)：1、房屋租賃不轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán).2、標(biāo)的是作為特定物的權(quán) 利.3、是壹種經(jīng)濟(jì)要式契約關(guān)系.4、不因所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而中止

17、.5、租賃雙方 都必須是符合法律規(guī)定的責(zé)任人.物業(yè)租賃分類：按房屋租賃期限約定模式的不同,分為定期租賃最常見(jiàn)的租賃形式、自動(dòng)延期租賃和意愿租賃根據(jù)租賃期限的長(zhǎng)短,分為短期租賃,中短 期租賃和長(zhǎng)期租賃.按物業(yè)租金的內(nèi)涵劃分：物業(yè)使用過(guò)程中所發(fā)生的費(fèi)用, 主要由稅費(fèi),物業(yè)治理費(fèi)和承租單元內(nèi)部的使用費(fèi)三局部組成.通常分為毛租、 凈租和百分比租金三種形式.毛租：指出租人收取的租金中,包含上述年有三部 分費(fèi)用.凈租,指出租人收取的租金中,不包含上述費(fèi)用中的局部或全部.百分 比租金稱為超出性租金,常用于零售商業(yè)物業(yè)租賃方案和策略主要內(nèi)容：1、確定可出租面積和租賃方式.2、編制租賃運(yùn)營(yíng)預(yù) 算核心.3、定位目

18、標(biāo)市場(chǎng).物業(yè)租賃所面向的目標(biāo)市場(chǎng)群體,主要由該物業(yè) 所處子市場(chǎng)的供求關(guān)系決定.4、確定租金方案.在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,物業(yè)租金 水平的上下主要取決于同類型物業(yè)的市場(chǎng)供求關(guān)系.5、明確吸引租戶的策略,有宣傳手段和租約條款優(yōu)惠等.宣傳壹般圍繞著物業(yè)的特性來(lái)進(jìn)行, 如裝飾裝修, 設(shè)備,效勞.租戶選擇：主要準(zhǔn)那么是潛在租戶所運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)的類型及其聲譽(yù)、財(cái)務(wù)穩(wěn)定性和長(zhǎng)期 盈利的水平,所需的面積大小及空間組合,其需要提供的特殊物業(yè)治理效勞的內(nèi) 容.合法租賃合同的終止有倆種：壹是合同的自然終止,二是人為終止.當(dāng)事人約事實(shí)上的其他條款：壹是稅收和保險(xiǎn)費(fèi)的分擔(dān),二是改建的規(guī)定,三是保證金.客戶關(guān)系治理CRM最終實(shí)現(xiàn)贏得

19、客戶,保存客戶,客戶忠誠(chéng)和客戶創(chuàng)利的目 的.本質(zhì)是壹種治理理念而非治理軟件,是營(yíng)銷治理的創(chuàng)新.物業(yè)治理本錢(qián)構(gòu)成：1、營(yíng)業(yè)本錢(qián),包括直接人工費(fèi)、直接材料費(fèi)和間接費(fèi)用等.2、期間費(fèi)用或運(yùn)營(yíng)治理費(fèi)用,包括治理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用物業(yè)治理本錢(qián)的分類：按和業(yè)務(wù)量關(guān)系劃分：固定本錢(qián)、變動(dòng)本錢(qián)、半固定或半 變動(dòng)本錢(qián).按和決策關(guān)系劃分：1、邊際本錢(qián),是指在壹定物業(yè)治理效勞量水平下,增加或養(yǎng)活壹個(gè)單位效勞量所引起本錢(qián)總額的變動(dòng)數(shù).2、差異本錢(qián).3、機(jī)會(huì)本錢(qián).是指選擇使用經(jīng)濟(jì)資源于某方案,而放棄另壹方案所發(fā)生的潛在利益損 失.4、估計(jì)本錢(qián).5、漂浮本錢(qián),指由于過(guò)去決策已發(fā)生,而在目前和未來(lái)無(wú)論 實(shí)行何種方案均無(wú)法改變的

20、本錢(qián).6、可緩本錢(qián).7、可免本錢(qián)8、附加價(jià)值本錢(qián) 本錢(qián)估算目的：實(shí)行物業(yè)治理效勞費(fèi)用包干制時(shí),物業(yè)治理效勞費(fèi)用的構(gòu)成包括 物業(yè)治理效勞本錢(qián),法定稅費(fèi)和物業(yè)治理企業(yè)的利潤(rùn),這種收費(fèi)方式類似工程采 購(gòu)中的固定總價(jià)合同.實(shí)行物業(yè)治理效勞費(fèi)用酬金制時(shí),預(yù)收的物業(yè)治理效勞資 金包括物業(yè)治理效勞支出和物業(yè)治理企業(yè)的酬金,這種收費(fèi)方式,類似工程采購(gòu) 中的本錢(qián)加酬金合同.估算方法：人工費(fèi)估算,辦公費(fèi)估算,共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行和維 護(hù)費(fèi)估算,保安費(fèi)估算由保安系統(tǒng)費(fèi),保安人員人身保險(xiǎn)費(fèi)以及保安用房和保 安人員住房租金構(gòu)成,清潔衛(wèi)生費(fèi)估算,綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)估算,固定資產(chǎn)折舊費(fèi)估 算平均折舊所限壹股為5年,保險(xiǎn)

21、費(fèi)估算,專項(xiàng)維修資金.匯總公式P=2F?S/本錢(qián)預(yù)算根本要求：須同其他預(yù)算相協(xié)調(diào),以各項(xiàng)定額為根底,應(yīng)有相應(yīng)的技術(shù) 經(jīng)濟(jì)舉措保證,要全面權(quán)衡,提升資金使用效益,既要符合實(shí)際,又要適當(dāng)留有 余地.編制方法：1、固定預(yù)算,是傳統(tǒng)的預(yù)算編制方法,特別適合于那些運(yùn)營(yíng) 治理水平較高,業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和業(yè)務(wù)數(shù)量較為穩(wěn)定的物業(yè)治理企業(yè)采用.2、零基預(yù)算,在我國(guó),作為本錢(qián)預(yù)算的壹種編制方法,越來(lái)越多地應(yīng)用于產(chǎn)出較難辯認(rèn)的 效勞性部門(mén)費(fèi)用預(yù)算的編制,如政府部門(mén)和以微利為主要特征的物業(yè)治理行業(yè).本錢(qián)限制的分類：按限制時(shí)間特征分有事先限制事中限制 中央環(huán)節(jié)事后限制 本錢(qián)的日常治理：1、利用物業(yè)治理周期理論進(jìn)行本錢(qián)限制,壹般

22、而言,在起步階段,需投入的工程多,且多為新工程,本錢(qián)開(kāi)支必然較大,在成熟期,投資項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)良好,本錢(qián)支出相對(duì)減少,而在衰退期,由于維修費(fèi)用開(kāi)支增大,在其他工程不變的條件下,本錢(qián)開(kāi)支會(huì)逐步增大. 2、嚴(yán)格實(shí)施預(yù)算的憑證限制.3、建立健全費(fèi)用開(kāi)支和報(bào)銷審批制度.物業(yè)效勞合同的類型：1、前期物業(yè)效勞合同,根據(jù)?物業(yè)治理?xiàng)l例?規(guī)定,在業(yè)主,業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)治理企業(yè)之前,建設(shè)單位選聘物業(yè)治理企業(yè)的,應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)效勞合同.特征：前期物業(yè)效勞合同由建設(shè)單位和物業(yè)治理企業(yè)簽訂,具有過(guò)渡性,效勞合同是要式合同.2、物業(yè)效勞合同.主體,甲方是業(yè)主委員會(huì)代表所有業(yè)主,乙方是物業(yè)治理企業(yè).物業(yè)效勞合同的特征：

23、屬于我國(guó)合同分類中的委托合同.具有委托合同的法律特征：有償?shù)?既是諾成性合同又是雙務(wù)合同,是勞務(wù)合同.物業(yè)效勞合同簽訂要點(diǎn)4個(gè)：壹是宜細(xì)不宜粗原那么,二是不應(yīng)有無(wú)償無(wú)限期的承諾：1、本質(zhì)上講是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的有償效勞,無(wú)償提供效勞是福利制的產(chǎn)物.2、無(wú)償提供效勞導(dǎo)致信用人之間享受到的效勞不壹致. 3、無(wú)償提供治理效勞在實(shí)踐上也是有害的,行不通的.4、物業(yè)治理的委托是有期限的,無(wú)期限的承諾從理論上講是不通的,在實(shí)踐上也是難以做到的.三是實(shí)事求是留有余地.四是明確界定違約責(zé)任和處理方式.物業(yè)治理企業(yè)投標(biāo)：有公開(kāi)招標(biāo),邀請(qǐng)招標(biāo),議標(biāo)三種方式.公開(kāi)招標(biāo)壹股適用于規(guī)模較大的物業(yè),尤其是收益性物業(yè).邀請(qǐng)招

24、標(biāo)是目前廣泛采用的招標(biāo)方式.風(fēng)險(xiǎn)治理理論：四個(gè)步驟：風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別,風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估,風(fēng)險(xiǎn)限制,風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整物業(yè)保險(xiǎn)主要險(xiǎn)種：財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)主要物業(yè)火險(xiǎn),雇主責(zé)任保險(xiǎn),公眾責(zé)任保險(xiǎn).物業(yè)治理中的投保決策：過(guò)程：詳細(xì)調(diào)查,確定所需的保險(xiǎn),保險(xiǎn)金額和保險(xiǎn)費(fèi)確實(shí)定,選擇保險(xiǎn)X公司,分析保單條款.財(cái)務(wù)治理對(duì)象包括企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)和各種財(cái)務(wù)關(guān)系. 1、財(cái)務(wù)活動(dòng)資金籌集、運(yùn)用、消耗、收回和分配五個(gè)相互依存,相互制約環(huán)節(jié).2、財(cái)務(wù)關(guān)系.企業(yè)同所有者之間,同其債權(quán)人之間,同其債務(wù)人之間,內(nèi)部各單位之間,同職工之間,同國(guó) 家機(jī)關(guān)之間的財(cái)務(wù)關(guān)系.財(cái)務(wù)治理目標(biāo)：總體目標(biāo)和具體目標(biāo)倆個(gè)方面.1、總體目標(biāo)最具代表性：利潤(rùn)最大化,資本利潤(rùn)率最大化或

25、每股利潤(rùn)最大化,企業(yè)價(jià)值最大化或股東財(cái)富最大 化.比擬而言,企業(yè)價(jià)值最大化股東財(cái)富最大化更能提示企業(yè)市場(chǎng)認(rèn)可的價(jià) 值,因此應(yīng)該成為企業(yè)較為合理的財(cái)務(wù)治理總體目標(biāo).單項(xiàng)選擇題是唯壹2、具體目標(biāo)：籌資治理目標(biāo),投資治理目標(biāo),利潤(rùn)分配治理目標(biāo).財(cái)務(wù)治理內(nèi)容：1、籌資決策.包括如下內(nèi)容：預(yù)測(cè)企業(yè)資金需要的數(shù)量,確定籌資規(guī)模和籌資時(shí)機(jī),確定籌集資金的來(lái)源和比例,研究或評(píng)價(jià)最正確的籌資方式, 確定資本本錢(qián),分析財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),優(yōu)化資本結(jié)構(gòu),研究資本結(jié)構(gòu)的彈性及調(diào)整方法.2、投資決策主要內(nèi)容：研究企業(yè)的投資環(huán)境,研判是否適合投資,預(yù)測(cè)投資規(guī)模和投資時(shí)機(jī),確定投資結(jié)構(gòu),評(píng)價(jià)投資方案的風(fēng)險(xiǎn)和收益,選擇符合財(cái)務(wù)治理目標(biāo)

26、的最正確投資方案.3、利潤(rùn)分配決策.最好的利潤(rùn)分配政策是使企業(yè)價(jià)值最大化或股東財(cái)富最大化的政策.應(yīng)考慮因素有利潤(rùn)分配和留存利潤(rùn)的關(guān)系；利潤(rùn)分配政策及其影響因素,如未來(lái)企業(yè)的投資時(shí)機(jī)、各種資金不源及其本錢(qián)、股東 對(duì)當(dāng)期收入和未來(lái)收入的相對(duì)偏好等；利潤(rùn)分配的時(shí)間和方式；股票股息及股票 回購(gòu)問(wèn)題.財(cái)務(wù)治理手段：網(wǎng)絡(luò)財(cái)務(wù)是以互聯(lián)網(wǎng),內(nèi)部網(wǎng),電子商務(wù)為背景的在線理財(cái)活動(dòng).企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)告包括會(huì)計(jì)報(bào)表和文字報(bào)告?zhèn)z局部.會(huì)計(jì)報(bào)表是會(huì)計(jì)核算的最終產(chǎn)品,是物業(yè)治理企業(yè)向其信息使用者提供財(cái)務(wù)信息的根本形式.通常由主表和附表組成.主表包括資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表和不需對(duì)外報(bào)送的本錢(qián)報(bào)表.前三張是根本財(cái)務(wù)報(bào)表.物

27、業(yè)治理績(jī)效：包括物業(yè)治理企業(yè)和獨(dú)立的物業(yè)資產(chǎn)治理工程倆個(gè)層面.物業(yè)管理企業(yè)績(jī)效是指壹定運(yùn)營(yíng)期間的企業(yè)運(yùn)營(yíng)效益和運(yùn)營(yíng)者業(yè)績(jī).企業(yè)運(yùn)營(yíng)效益主要表當(dāng)下盈利水平,資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)水平,償債水平和后續(xù)開(kāi)展水平等方面.三個(gè)根本要素,即評(píng)價(jià)指標(biāo)、評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)價(jià)方法.物業(yè)治理績(jī)效評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系：根本指標(biāo)最重要,最根底,概括性強(qiáng),是核心、修正指標(biāo)和評(píng)議指標(biāo).根本和修正指標(biāo)是定量指標(biāo),評(píng)議指標(biāo)是定性指標(biāo)物業(yè)治理績(jī)效評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)：評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是績(jī)效評(píng)價(jià)的三大要素之壹.壹股分為定量標(biāo)準(zhǔn)和定性標(biāo)準(zhǔn).定量指標(biāo)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)值包括 8項(xiàng)根本指標(biāo)和14項(xiàng)修正指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)值.定性指標(biāo)評(píng)議參考標(biāo)準(zhǔn)是用來(lái)對(duì)企業(yè)進(jìn)行定性評(píng)價(jià)時(shí)所采用的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn),具體用于對(duì)評(píng)

28、議指標(biāo)進(jìn)行綜合分析和評(píng)定分?jǐn)?shù). 資格界限：優(yōu)A 85之上,良B70-85,中C 50-70,低D 40-50,差E 40 以下評(píng)價(jià)報(bào)告：3000字左右,切中要害,突出重點(diǎn),依據(jù)充分,特殊的要說(shuō)明,有明確評(píng)價(jià)結(jié)果和結(jié)論,維護(hù)企業(yè)商業(yè)秘密.績(jī)效評(píng)價(jià)的主要方法：成效系數(shù)法,用于計(jì)量指標(biāo)根本指標(biāo)或修正指標(biāo)的評(píng)價(jià)計(jì)分,輔助方法是綜合分析判斷法,用于評(píng)議指標(biāo)的評(píng)價(jià)計(jì)分.物業(yè)治理報(bào)告：壹是按物業(yè)運(yùn)營(yíng)治理者向不同主體提交報(bào)告分三類：1、向業(yè)主、 物業(yè)治理報(bào)告：企業(yè)內(nèi)部物業(yè)治理報(bào)告正是總經(jīng)理全面了解企業(yè)運(yùn)營(yíng)治理情況的 重要途徑.3、向投資者或董事會(huì)提交的物業(yè)治理報(bào)告：是投資者或董事會(huì)用來(lái) 熟悉、判斷企業(yè)在劇烈的

29、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中生存、適應(yīng)和開(kāi)展水平的重要依據(jù).二 是按提交報(bào)告的期間不同分類.租戶提交的物業(yè)治理報(bào)告,是最常見(jiàn)最公開(kāi)的報(bào)告2、向高層次治理者提供的報(bào)告的考前須知：1、突出重點(diǎn),兼顧壹股.向業(yè)主租戶提交,重點(diǎn)說(shuō)明企業(yè)收 取多少治理費(fèi)用,具體用在什么地方,企業(yè)未來(lái)的治理工作打算,盈利可少寫(xiě)或 不寫(xiě).向企業(yè)高層次治理者提交,關(guān)心是企業(yè)的盈利和本期物業(yè)運(yùn)營(yíng)治理工作完 成的情況,要突出這些內(nèi)容.向投資者或董事會(huì)提交,重點(diǎn)在財(cái)務(wù)報(bào)告及其分析 上.2、注重時(shí)效,真實(shí)可靠.3、報(bào)告清楚,文字簡(jiǎn)練.寫(xiě)字樓物業(yè)特點(diǎn)：所處區(qū)位好,規(guī)模大,多為現(xiàn)代化的高層建筑,功能齊全,配 套設(shè)施完善,多由專業(yè)物業(yè)治理企業(yè)治理,保持

30、產(chǎn)權(quán)的完整性是寫(xiě)字樓物業(yè)保值 增值的關(guān)鍵.寫(xiě)字樓物業(yè)治理目標(biāo)：宏觀目標(biāo)：通過(guò)物業(yè)治理充分發(fā)揮寫(xiě)字樓的形象性作用.常規(guī)目標(biāo)：集運(yùn)營(yíng)、治理、效勞三位壹體.運(yùn)營(yíng)目標(biāo)是收益局部使用率最大化,標(biāo)準(zhǔn)層有效使用率=戊用局部面積/標(biāo)準(zhǔn)層面積=70% 80%,寫(xiě)字樓整體有效使 用率=專用局部面積的合計(jì)/總建筑面積停車(chē)場(chǎng)除外=60% 70%.治理目標(biāo) 是物業(yè)資產(chǎn)保值率和升值率最大化,效勞目標(biāo)是物業(yè)所有人和使用人滿意率最大 化.工作模式：寫(xiě)字樓物業(yè)治理工作中的每壹局部工作,都應(yīng)以滿足當(dāng)前租戶的需要且吸引未來(lái)的新租戶為中央.寫(xiě)字樓物業(yè)治理內(nèi)容：包括制定治理方案,物業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷,制定租金收取方法,物業(yè)維修養(yǎng)護(hù),平安保衛(wèi),

31、直轄市業(yè)主和租戶的關(guān)系,組織和限制等.區(qū)別于壹2、般物業(yè)：1、寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷,這種宣傳壹般圍繞著物業(yè)的特性來(lái)進(jìn)行.制定租金收取方法.在制定租金收取方法的過(guò)程中,物業(yè)治理師通常對(duì)按時(shí)支付租金的租戶實(shí)行壹定額度的優(yōu)惠,而不是對(duì)遲交者予以罰款.3、直轄市和業(yè)主和租戶的關(guān)系.及時(shí)對(duì)話和溝通是建立業(yè)主,物業(yè)治理師和租戶三方之間良好關(guān) 系的關(guān)鍵.寫(xiě)字樓租戶的選擇：租戶的商業(yè)信譽(yù)和財(cái)務(wù)狀況,所需面積大小,需要提供的物業(yè)治理效勞寫(xiě)字樓租金確實(shí)定和調(diào)整：1、計(jì)算可出租或可使用面積.按每平方米計(jì)算； 2、 根底租金和市場(chǎng)租金：寫(xiě)字樓的租金水平主要取決于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的狀況.在 壹定的市場(chǎng)條件下,某宗寫(xiě)字樓物業(yè)

32、的整體租金水平主要取決于物業(yè)本身狀況及 其所處的位置.寫(xiě)字樓的租約制定：折讓優(yōu)惠和租戶權(quán)利的授予.具體做法很多,如給新入住的租戶壹個(gè)免租期,為租戶從原來(lái)租住的寫(xiě)字樓遷至本寫(xiě)字樓提供壹定的資金幫助,替租戶支付由于提前終止和原租住寫(xiě)字樓的業(yè)主間的租約而需繳納的罰金,或?qū)ψ鈶羧胱∏暗难b修投資提供資金幫助等.寫(xiě)字樓的平安治理：1、工程平安.2、消防平安：有效發(fā)揮自動(dòng)消防系統(tǒng)的功能,就成為高層寫(xiě)字樓消防平安工作的核心.經(jīng)驗(yàn)證實(shí),自動(dòng)消防系統(tǒng)是高層寫(xiě)字樓最重要的消防武器.3、治安平安.三個(gè)原那么,分流原那么,層次原那么,簡(jiǎn)捷原那么.物業(yè)治理企業(yè)的選擇標(biāo)準(zhǔn)：能否令業(yè)主滿意,專業(yè)效勞的水平,向業(yè)主提供信息的水

33、平,治理方案.寫(xiě)字樓物業(yè)運(yùn)營(yíng)治理績(jī)效評(píng)價(jià)三項(xiàng)指標(biāo)：效勞滿意度.物業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：工程經(jīng)濟(jì) 指標(biāo),包括租賃運(yùn)營(yíng)方面的指標(biāo)和物業(yè)治理效勞方面的指標(biāo).物業(yè)品牌化.零售商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)治理的類型：根據(jù)治理層面的不同,分為策略和運(yùn)行治理,現(xiàn) 場(chǎng)治理倆個(gè)層次.我國(guó)能夠獨(dú)立承當(dāng)大型現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)策略和運(yùn)行治理的專業(yè)物業(yè)X公司極少.最早現(xiàn)代購(gòu)物中央建成于美國(guó),1956年在明尼阿波利斯城經(jīng)濟(jì)學(xué)原理之運(yùn)營(yíng)和運(yùn)作：1、中央地理論.消費(fèi)者在購(gòu)物活動(dòng)中也是要追求效用最大化的,通常在壹次購(gòu)物中會(huì)購(gòu)置多種不同的商品, 這樣能夠節(jié)約購(gòu)物本錢(qián).2、同類零售店聚集理論,這是由于消費(fèi)者除了考慮價(jià)格以外,仍注重商品的質(zhì)量,特色,品牌,銷售方式等多個(gè)非價(jià)格因素.3、需求的外部效應(yīng)理論,它是指消費(fèi)者被零售商業(yè)物業(yè)中知名度高,信譽(yù)好的主力