2020地產(chǎn)成本管理學(xué)習(xí)總結(jié)

1、2021地產(chǎn)本錢治理學(xué)習(xí)總結(jié)學(xué)習(xí)了第三天,今天看了些重慶公司的資料.其中中海的那個(gè)資料是比擬好的, 很實(shí)在.如果前2天學(xué)習(xí)的是一些根本知識(shí),那么今天開始進(jìn)行到了房地產(chǎn)領(lǐng)域的知 識(shí).先回憶下地產(chǎn)公司的本錢限制.地產(chǎn)公司的本錢分類6個(gè)大大局部.1、土地本錢；2、前期費(fèi)用；3、工程本錢；4、營(yíng)銷本錢；5、治理本錢；6、財(cái)務(wù)本錢 根據(jù)中海的分法我覺得還是不錯(cuò)的.1、土地本錢；土地本錢約占工程總本錢的30-35%左右,主要指土地獲得階段形 成的種類費(fèi)用支出,包括地價(jià)、土地動(dòng)拆遷補(bǔ)償費(fèi)、各類補(bǔ)償費(fèi)、土地契稅等.要點(diǎn)是三個(gè)：拿地時(shí)的本錢分析準(zhǔn)確.采取一定的投標(biāo)報(bào)價(jià)策略、嚴(yán)格限制交地 及付款風(fēng)險(xiǎn).具體到不同的

2、拿地情況又有分類.1舊城改造地塊.要點(diǎn)是3個(gè)：爭(zhēng)取盡可能的優(yōu)惠政策；爭(zhēng)取在稅收方面獲得一定 程度的返還；盡可能爭(zhēng)取高容積率,間接降低土地本錢.2其它開展商轉(zhuǎn)讓掛牌交易的地塊：要點(diǎn)是2個(gè)：在地理位置、區(qū)位環(huán)境狀況、 工程公司的財(cái)務(wù)狀況等方面對(duì)其進(jìn)行仔細(xì)認(rèn)真的調(diào)查,減少操作過程中的風(fēng)險(xiǎn) 如是否 有債務(wù)糾紛；同時(shí)積極與轉(zhuǎn)讓方進(jìn)行協(xié)商,延長(zhǎng)付款期限,降低資金本錢.3公開招投標(biāo)或拍賣地塊：要點(diǎn)是 3個(gè)：增強(qiáng)分析研究,做到正確客觀投標(biāo).采 取一定的投票策略,做好政府有權(quán)部門的公關(guān)工作.中標(biāo)后爭(zhēng)取對(duì)我司土地開發(fā)、交 地以及付款有利的條件,降低土地本錢.中海地產(chǎn)土地本錢治理的主要責(zé)任部門為投資開展部.2、前期

3、費(fèi)用；約占工程總本錢的2-3%左右,主要指設(shè)計(jì)費(fèi)、報(bào)建費(fèi)、勘察測(cè)繪 費(fèi)以及可研費(fèi)用,其中本錢限制的重點(diǎn)為設(shè)計(jì)費(fèi) 報(bào)建費(fèi)、勘察費(fèi)等比重較小,且一般 有相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn).對(duì)于設(shè)計(jì)費(fèi)用,主要從以下幾方面進(jìn)行限制：1采取多單位、多輪次招標(biāo),以爭(zhēng)取最正確的性價(jià)比；2嚴(yán)格限制設(shè)計(jì)質(zhì)量,在工程前期即盡可能確定有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)；3限制鋼筋含量、碎含量、節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)等對(duì)工程造價(jià)影響大的內(nèi)容；4限制裝飾用料和建筑材料封樣對(duì)工程造價(jià)的影響.眾所周知,設(shè)計(jì)結(jié)果斷定了工程造價(jià)的 85班至以上,因此設(shè)計(jì)治理雖然整個(gè)設(shè) 計(jì)費(fèi)用僅占總本錢的2%粒工程本錢治理的重中之重.一方面,合約及工程應(yīng)積極配 合參與結(jié)構(gòu)選型設(shè)計(jì)、根底設(shè)計(jì)等的

4、評(píng)估,參與材料、設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià),盡可能為 設(shè)計(jì)提供全面客觀的經(jīng)濟(jì)性建議、另一方面,設(shè)計(jì)部門自身應(yīng)以工程定位為原那么,在 保證設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下盡可能做到限額設(shè)計(jì),注重進(jìn)行設(shè)計(jì)成果性價(jià)比分析,著重抓 好事前的設(shè)計(jì)修改、多項(xiàng)選擇樣、多分析、防止完工后的返工及不必要的本錢浪費(fèi).中海地產(chǎn)設(shè)計(jì)費(fèi)的治理責(zé)任部門為設(shè)計(jì)治理部.3、工程本錢;約占工程總本錢的50-55%左右,主要由分項(xiàng)工程及甲供物資本錢、 配套本錢等構(gòu)成.主要通過以下具體舉措來(lái)限制分項(xiàng)本錢：1在工程前期盡早確定合理的本錢限制目標(biāo).2本錢治理部門合約、財(cái)務(wù)應(yīng)及時(shí)對(duì)本錢測(cè)算值作進(jìn)一步拆分.3在工程分項(xiàng)和材料采購(gòu)過程中,堅(jiān)持三堂會(huì)審、貨比三家,最低

5、價(jià)中標(biāo)的原那么.4增強(qiáng)對(duì)投標(biāo)單位的議標(biāo)制度.5充分進(jìn)行建材市場(chǎng)調(diào)研,6設(shè)計(jì)圖紙、材料樣板提早開始研究、完善,招標(biāo)準(zhǔn)備工作也應(yīng)早開始.7完善設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的流程、制度,完善設(shè)計(jì)變更前的本錢評(píng)審制度,明 確各相關(guān)人員的簽字權(quán)限.設(shè)計(jì)變更引致的費(fèi)用調(diào)整是工程本錢限制的重點(diǎn)和難點(diǎn).分項(xiàng)工程及甲供物資本錢治理的主要責(zé)任部門為合約治理部和工程開展部.特別要強(qiáng)調(diào)的是,近年來(lái),在財(cái)務(wù)系統(tǒng)的配合下,合約治理部建立了本錢分析預(yù) 警制度,取得了較好的效果.本錢分析預(yù)警制度指的是本錢治理部門與有關(guān)部門配合, 在工程開展的不同階段根據(jù)工程開展的具體情況實(shí)時(shí),定期調(diào)整本錢臺(tái)帳,及時(shí)反應(yīng) 有關(guān)本錢變動(dòng)情況,預(yù)測(cè)本錢變動(dòng)

6、趨勢(shì),并通過各種有效途徑如本錢限制小組會(huì)議制度及時(shí)進(jìn)行調(diào)整、消除造成本錢異常波動(dòng)的不合理因素.另外,在工程完工生,對(duì)由 財(cái)務(wù)部、合約治理部共同牽頭,對(duì)工程開發(fā)本錢的組成、分布、變化過程進(jìn)行深入分 析,并做出合理的評(píng)估.4、營(yíng)銷本錢；約占工程總本錢的5-8%左右,主要指在工程銷售過程中形成的種 類費(fèi)用,包括廣告費(fèi)、推廣費(fèi)、售樓處費(fèi)用.營(yíng)銷本錢治理的主要舉措為以下幾點(diǎn)：1 .建立各項(xiàng)的廣告及市場(chǎng)推廣方案、預(yù)算的執(zhí)行及監(jiān)督體制.2 .完善營(yíng)銷本錢治理的招標(biāo)體系,完善各項(xiàng)廣告制作的報(bào)價(jià)、比價(jià)、議價(jià)操作流 程,用競(jìng)標(biāo)的方式,謀求各項(xiàng)廣告制作的優(yōu)質(zhì)低價(jià),限制廣告制作的費(fèi)用本錢.3 .降低媒體發(fā)布的折扣點(diǎn),營(yíng)銷本錢治理的主要責(zé)任部門為營(yíng)銷籌劃部.5、治理本錢；約占工程總本錢的2-3%左右,是指公司、工程部為組織和治理項(xiàng) 目開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的種類費(fèi)用,主要為人力資源本錢及行政本錢.治理本錢限制的舉措主要是全員樹立降低本錢、增加效益的觀念,全方位對(duì)工程 的開發(fā)間接費(fèi)進(jìn)行監(jiān)控,如提升工作效率,減少浪費(fèi)、減少治理費(fèi)用的開支等.6、財(cái)務(wù)本錢.財(cái)務(wù)本錢約占工程總本錢的6-8%左右,主要為資金本錢和稅務(wù) 本錢,由工程總本錢確定.另外,與合約治理部配合,采取適當(dāng)緩付分項(xiàng)商工程款的方式也可以降低財(cái)務(wù)成 本.以