南湖春曉商務(wù)樓市調(diào)報(bào)告

1、南湖春曉商務(wù)樓市調(diào)報(bào)告蘇州工業(yè)園區(qū)新鴻泰房地產(chǎn)投資顧問公司目錄壹、南京市商務(wù)樓統(tǒng)計(jì)指標(biāo)概析一、 2001 年南京商務(wù)樓統(tǒng)計(jì)指標(biāo)二、 南京市 1996-1999 年商務(wù)樓空置情況貳、項(xiàng)目商務(wù)樓分析一、二、河西商務(wù)樓概述南京市商務(wù)樓調(diào)研比較表三、南京市商務(wù)樓市場分析四、南湖春曉項(xiàng)目商務(wù)樓建議叁、一、二、項(xiàng)目臨街門面房分析店面（含店面、店鋪）現(xiàn)狀調(diào)查個案調(diào)研三、南湖春曉臨街店面建議肆、結(jié)論壹、南京市商務(wù)樓統(tǒng)計(jì)指標(biāo)概析一、2001年南京商務(wù)樓統(tǒng)計(jì)指標(biāo)類別指標(biāo)辦公樓商業(yè)營業(yè)用房房地產(chǎn)開發(fā)投資額10853790406（萬元）施工面積 （萬平方米）新開工面積 （萬平方米）竣工面積 （萬平方米）銷售額7035

2、2108712（萬兀）銷售面積 （萬平方米）銷售均價(jià) （元/平方米）49685630出租面積 （萬平方米）從 2001 年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，辦公樓竣工面積與銷售面積之差為萬平方米；商業(yè)營業(yè)用房竣工面積與銷售面積之差為 萬平方米。按此去化速度，撇開這些剩余面積和 2002 年將 新開工的面積，僅當(dāng)年新開工的面積量就足以供南京市場 2002 年的需求， 與火熱的住宅市場相比， 南京的商務(wù)樓市場 顯得有些波瀾不驚。1、南京市1996-1999年商務(wù)樓空置情況（單位：萬平方米）類另寸年份、辦公樓商業(yè)營業(yè)用房1996199719981999高層商務(wù)樓，市場前景不妙近幾年，我市竣工和在建的高層商務(wù)樓越蓋越多，

3、許多商務(wù)樓的低層和高層空置嚴(yán)重。初步匡算，目前全市至少有 約十幾萬平方米商務(wù)樓的底層商業(yè)用裙樓和高層的商住處于空置狀態(tài)。如地處鼓樓區(qū)的金鵬大廈、地處棲霞區(qū)的金港大廈約有萬平方米的商場賣不掉，有層高不夠的原因，也有 因購買者不愿與下層的拆遷戶一同上、下電梯而使交易落空 的，而普遍的原因是高層住宅的物業(yè)管理費(fèi)用高，早晚高峰上下電梯不便。有的低層的裙樓一般不零賣，必須整幢或整層購買，由于購買力不足只好空置，如玄武區(qū)大石橋裙樓、中 華路、雨花路上大片商業(yè)營業(yè)用房均屬于此種情況。貳、項(xiàng)目商務(wù)樓分析一、河西商務(wù)樓概述2001 年 12 月 11 日，南京市傳來消息：南京城建的熱點(diǎn) 在河西、 潛力在河西、

4、希望在河西。 河西作為南京城市發(fā)展進(jìn) 程中濃墨凸寫的一筆，相對于江寧、 東郊、 城北地區(qū)， 河西獨(dú) 占天時、地利、人和：長江的雄渾、秦淮河的細(xì)膩、投入億元 巨資進(jìn)行的城市基礎(chǔ)建設(shè)、 奧體中心的勃勃生機(jī)再加上市政府 未來城市CBD的規(guī)劃，無不占盡先機(jī)。預(yù)計(jì)十年內(nèi)，河西地區(qū) 將崛起一個近平方公里、資產(chǎn)存量近千億的新城區(qū)。但目前河西地區(qū)仍有城郊結(jié)合部之痕跡， 尚未形成濃厚的商業(yè)氣氛， 因此商務(wù)樓項(xiàng)目較少， 且集中于江東北路兩側(cè)， 目前銷售中的項(xiàng)目僅為南京商會大廈和文匯大廈。二、南京市商住樓調(diào)研比較表案名文薈大廈民生商會大廈位置草場門大街101號定淮門大街11號層數(shù)18F26F主力面積（mb110-2

5、00107、 155、 149辦公時間24小時8:00-20 : 00訴求重點(diǎn)公共部分豪華裝修、 河西商務(wù)寶地星級酒店式物業(yè)管理車位情況以個數(shù)論價(jià)，可租可售 地下出售：15-16萬元/個 地面出租：600元/個.月地面、地上均有車位 地下出售：11萬元/個售價(jià)4770元/吊起售，每上一層約加60兀/ m2左右每層建面1500 m,仆作 銀行,2-5F作商場,5F以 上，起售價(jià) 3580元/卅， 每上一層加50-80元/m2。租金40 元/m2.月。只售不租物業(yè)管理費(fèi)3元/m2.月1元/m2.月配套設(shè)施浦發(fā)銀行、大酒店、4臺電梯中行樓房狀態(tài)期房（2003年7月交付）期房（2003年2月交付）案名

6、御景園商務(wù)大廈新大都大廈位置太平南路常府街層數(shù)21F（ 1-5F 為裙樓，6-19為主樓）15F主力面積（m2）每層建筑面積1300 m， 可自由分割面積自由分割面積辦公時間24小時24小時訴求重點(diǎn)全方位秘書服務(wù)地段佳車位情況地面、地下均有車位， 地下是雙層機(jī)械停車， 萬元/個。地下停車場售價(jià)4680元/吊起售，每上一層約加80兀/ m2左右5480元/吊起售，每上一層約加60兀/ m2左右租金只售不租只售不租物業(yè)管理費(fèi)3元/ml月（含電梯費(fèi)）3元/mi月配套設(shè)施浦發(fā)銀行、送餐服務(wù)，4臺電梯主樓有銀行樓房狀態(tài)準(zhǔn)現(xiàn)房期房（2003年5月交付）案名金輪大廈華泰證券大廈位置漢中路100號中山東路90

7、號層數(shù)28F28F主力面積（mb、自由分割面積 m以上均有辦公時間24小時24小時訴求重點(diǎn)地段佳、價(jià)格優(yōu)、 智能辦公、套型豐富5A智能，涉外高級寫字樓車位情況地下停車場地上停車費(fèi)：150元/月 地下停車費(fèi)：300元/月售價(jià)5740元/吊起售， 每上一層加200元/ vm8190元/ m起售租金只售不租兀/ m2.天起租，21F租金 元/ m.天物業(yè)管理費(fèi)十未疋8元/ m.月配套設(shè)施電梯兩臺、其它設(shè)施暫無浦發(fā)銀行、18F酒店、5F餐廳樓房狀態(tài)期房（2003年下半年交付）現(xiàn)房案名谷陽世紀(jì)大廈東方名苑位置珠江路600號石鼓路（中央商場斜對面）層數(shù)22F29F主力面積（mb/、辦公時間24小時/訴求重

8、點(diǎn)商鋪與寫字樓的完美集 合、珠江路IT核心中的 核心商住兩用車位情況只租不售，地面、地下均 有停車場只租不售，地下二層停車 租金：300元/個.月售價(jià)未裝修房：54oo元/ m起售，每上一層加50元/ vm 裝修房：6130 元/m起售5180元/m起售，每上一層加 50兀/ m左右租金只售不租只售不租物業(yè)管理費(fèi)5-6元/ m.月/配套設(shè)施設(shè)有配餐中心銀行、餐廳均有樓房狀態(tài)現(xiàn)房期房（2002、12月交付）案名福鑫國際大廈投資大廈位置洪武路水西門大街與中山南路交匯處層數(shù)34F31F主力面積（m2）自由分割面積最小150m，自由分割面積辦公時間/訴求重點(diǎn)地段好、5A智能大廈開發(fā)商品牌車位情況地面、

9、地下均有停車場地卜兩層停車售價(jià)6580元/vm起售，17F 約為 7000 元/m26700元/m起售， 每上一層加100元/ m租金只售不租元/ m.天物業(yè)管理費(fèi)/4元/ m.月配套設(shè)施銀行、餐廳均有1-5層是裙樓， 銀行、餐廳均有樓房狀態(tài)期房（2003、7月交付）現(xiàn)房案名南京國貿(mào)中心隆盛大廈位置中山東路18號洪武路23號層數(shù)33F27F主力面積（mb自由分割面積自由分割面積辦公時間24小時8:00-22 : 00訴求重點(diǎn)CBD原點(diǎn)與子樓、無壓力租 購、配套齊全品牌車位情況地下停車場，只租不售租金：500元/個.月地下停車場，只租不售租金：600元/個.月售價(jià)6580元/吊起售， 每上一層加

10、100元/ m26550元/點(diǎn)起售，每上一層加50元/ mi租金50元/ m.月起租， 14F為55元/m.月65-75元/吊.月物業(yè)管理費(fèi)5元/ m2.月（不含電梯費(fèi)， 若是購買，免一年管理費(fèi)）元/ m.月（含電梯費(fèi)）配套設(shè)施有工行、農(nóng)行、餐廳3樓設(shè)有餐廳，無銀行樓房狀態(tài)現(xiàn)房現(xiàn)房案名新世界中心位置珠江路5號層數(shù)44層（共二幢，一幢寫字樓，一幢辦公樓）主力面積（mb寫字樓：192 m2以上；辦公樓：71-245 m2辦公時間24小時訴求重點(diǎn)立體社區(qū)， 全方位秘書服務(wù)車位情況地下二層停車售價(jià)寫字樓：基價(jià)：5500元/ m 2，每上一層加110 元 / m 2。商住樓：基價(jià)：5400兀/ m ，

11、24層以下，每2上二層加110元/ m , 24層以上，每上一層加110元/ m 2。租金只售不租物業(yè)管理費(fèi)十未疋配套設(shè)施寫字樓1-7F做裙樓，5F做會所，有健身房、 中央空調(diào)、百貨超市、茶吧、休閑娛樂設(shè)施樓房狀態(tài)2003年下半年交付、南京市商務(wù)樓市場分析按調(diào)研的商務(wù)樓分布情況，結(jié)合其廣告訴求重點(diǎn)，將其分為河西、夫子廟商圈、新街口、珠江路、中山路五個區(qū)域來分 析。1、 商務(wù)樓銷售河西商務(wù)樓基價(jià)分布圖（元/m2）匸文薈大廈匚民生商會大廈夫子廟商圈商務(wù)樓基價(jià)分布圖（元 /m2）L御景園商務(wù)大廈_1投資大廈新街口商務(wù)樓基價(jià)分布圖（元/m2）廠新大都大廈 廠金輪大廈 1東方名苑華泰證卷大廈口南京國貿(mào)中

12、心珠江路圈商務(wù)樓基價(jià)分布圖（元/m2）谷陽世紀(jì)大廈福鑫國際大廈L隆盛大廈新世界中心南京市商務(wù)樓價(jià)格是越鄰近市中心和繁華地段，售價(jià)越高。如南京國貿(mào)中心、華泰證券大廈等。商務(wù)樓起售價(jià)在6000元/平方米以下的，樓層每平方米加 價(jià)大都在100元以下，而6000元/平方米以上，則樓層加 價(jià)多在100元，甚至達(dá)到 200元。河西地區(qū)在售商務(wù)樓項(xiàng)目較少，基價(jià)多數(shù)在4000元/平方米左右。B、商務(wù)樓出租從調(diào)研比較表上看出，南京市商務(wù)樓以售為主，少量商務(wù) 樓由于售價(jià)較高等原因，是實(shí)行出租方式。如投資大廈、 南京國貿(mào)中心、隆盛大廈等。目前遠(yuǎn)離市中心各商務(wù)樓由于銷售不是很理想， 部分采用 租售并舉的方式，一般租金

13、都在 100元/平方米.月以下， 租金隨著樓層的變動不是太大。部分出租商務(wù)樓起租租金圖：（元/ m2.月）隆盛大廈南京國貿(mào)中心投資大廈華泰證券大廈文薈大廈C、租售面積商務(wù)樓的特點(diǎn)決定了其面積的大小，多數(shù)是在80-200平方米左右；框架的結(jié)構(gòu)，可以根據(jù)客戶的需求有所改變面 積大小。D、商務(wù)樓車位調(diào)查（萬元/個）1612840文薈大廈民生商會大廈御景園商務(wù)大廈部分商務(wù)樓車位售價(jià)15商務(wù)樓車位多以出租為主，部分采取租售并舉的方式。車位一般以個論價(jià)，標(biāo)準(zhǔn)面積在18-25平方米，價(jià)格在11-15萬元/個。一般商務(wù)樓車位出租租金在300元/個.月，部分停車設(shè)施較好的商務(wù)樓可達(dá)到 600元/個.月，如隆盛大

14、廈。四、南湖春曉項(xiàng)目商務(wù)樓建議根據(jù)南湖春曉項(xiàng)目個案特點(diǎn)，結(jié)合河西商務(wù)樓市場情況綜合分析，提出以下建議。（1）商務(wù)樓銷售銷售基價(jià)：3350-3400元/平方米起，按樓層加價(jià)50-80元/平方米。銷售均價(jià)：3450元-3500元/平方米（2）商務(wù)樓出租建議先采用只售不租的方式， 試探市場反映，且戰(zhàn)且走 出租價(jià)位：45-55元/平方米.月。樓層越往上，可適當(dāng) 增加租金。（3）面積大小以100-200平方米為主，可靈活自由分割，適當(dāng)配置 100平方米以下和200平方米以上的面積組合。（4）配套設(shè)施電梯、銀行、餐廳、停車場，應(yīng)該是必須的設(shè)施；其余 可通過店面招商的經(jīng)營業(yè)種來實(shí)現(xiàn)。（5）物業(yè)管理費(fèi)建議2-

15、3元/平方米.月（含電梯費(fèi)）收取。（6）車位銷售考慮到車位的數(shù)量和停車實(shí)際情況，建議以出租為主。 部分出售。租金：300元/個.月；售價(jià)：10萬元/個。 叁、項(xiàng)目臨街門面房分析一、店面（含店面、店鋪）現(xiàn)狀調(diào)查現(xiàn)有開店不滿意度規(guī)劃設(shè)計(jì)12032345281510161362304建筑質(zhì)量2014113257141711821826物業(yè)管理02303036411139151051985租金過高320011186545411503991來客多寡3101144031364520222892配套合理0132345812813181272453自有店面者開店對各因素不滿意度圖租賃店面者開店對各因素不滿意度

16、圖自有店家，不滿意依序是配套不合理，規(guī)劃設(shè)計(jì)未盡理想，來客量不足，物業(yè)管理不如人意，建筑質(zhì)量差，和按 揭費(fèi)高。而租賃店家，則是依序?yàn)樽饨鸶撸瑏砜蜕贋橐?、二，再接下來是配套不合理，?guī)劃不理想，物業(yè)管理差及建筑質(zhì)量不佳顯而易見，租金多為租用者心里的痛，而來客量無分自 有或租用皆嫌少?，F(xiàn)有開店滿意度（依順序1-6號排列）、順序細(xì)項(xiàng)自有店面積分名次租賃店面積分名次123456123456規(guī)劃設(shè)計(jì)04003129461211139112264建筑質(zhì)量0124113535312171652205物業(yè)管理2120302554916121192273租金過高30000639227125311121906來客多

17、寡111125501915595323071配套合理11330024613810614132302自有店面者開店對各因素滿意度比重圖人租賃店面者開店對各因素滿意度比重圖自有店家和上題相較，有50分積分者非常滿意，可能生意不俗，而租賃者也呈現(xiàn)極有趣的現(xiàn)象，來客量充足， 因此租金也列尾，不認(rèn)為過高您購買店面時，優(yōu)先考慮的因素（依重要順序1-8填寫）順序自有店面者積名細(xì)項(xiàng)分、12345678地段2141241價(jià)格11221062物業(yè)管理1132211543建筑質(zhì)量123265配套完善2511474交通方便12141474樓層132111226開發(fā)商信 譽(yù)5111177開發(fā)商信譽(yù)自有店面者購買店面時優(yōu)

18、先考慮的因素比重圖順序細(xì) 項(xiàng)租賃店面積 分名 次12345678地段1414868151價(jià)格123965227412物業(yè)管理51116279632885建筑質(zhì)量41226206102367配套完善710131023953104交通方便104261639134533樓層221510814102696開發(fā)商信譽(yù)211795155122278自有店面的主人，重視首要是地段，其次是價(jià)格，和 租賃者完全一樣，地段、價(jià)格永遠(yuǎn)是考慮至深的先決條件， 當(dāng)然交通是否方便，也很重要，但也可列屬于地段的歸屬之您購買店面時，優(yōu)先考慮的因素（依重要順序1-8填寫）順序 細(xì)項(xiàng)、自有店面者積 分名 次12345678地段2

19、141241價(jià)格11221062物業(yè)管理1132211543建筑質(zhì)量123265配套完善2511474交通方便12141474樓層132111226開發(fā)商信 譽(yù) 譽(yù)51111771順序 細(xì)項(xiàng)租賃店面積 分名 次12345678地段1414868151價(jià)格123965227412物業(yè)管理51116279632885建筑質(zhì)量41226206102367配套完善710131023953104交通方便104261639134533樓層221510814102696開發(fā)商信譽(yù)211795155122278開發(fā)商信譽(yù)自有店面者購買店面時優(yōu)先考慮的因素比重圖租賃店面者購買店面時優(yōu)先考慮的因素比重圖自有店面的

20、主人，重視首要是地段，其次是價(jià)格，和 租賃者完全一樣，地段、價(jià)格永遠(yuǎn)是考慮至深的先決條件， 當(dāng)然交通是否方便，也很重要，但也可列屬于地段的歸屬之O二、個案調(diào)研調(diào)研以南湖春曉周邊個案為主，強(qiáng)調(diào)“實(shí)事求是”之精神，使之具有可比性、參考性。案名調(diào)研情況天都芳庭上下兩層，面積在 357平方米左右，必須兩 層同時購買，一層價(jià)位：8000元/平方米，2F價(jià)位：6500元/平方米?？墒?0%貸款， 已是現(xiàn)房，物管費(fèi)未定。云錦美地店面房處于住宅小區(qū)規(guī)劃道上，只有一層， 2003年5月才會有，據(jù)該案的銷售員估計(jì)價(jià)格在7000-8000元/平方米。民生商 會大廈1F:8000元/平方米，2F: 7000元/平方

21、米 3F:6000-6500 元/ 平方米，4F:5500-5800 元/ 平方米，5F:4500-4800元/平方米。金虹花園小區(qū)中間，每層1800平方米，共分四層，全 框架結(jié)構(gòu)，無電梯，租與售還未確定。百子亭34號 （臨近湖南 路、鼓樓）只租不售，共兩層，92年造好，上下各700 平方米左右，租金兀/平方米.天，有電梯。案名調(diào)研情況積善新寓（江東北路）小區(qū)內(nèi)門面房，面積在10-20平方米/間，可 分割，只租不售，租金為 45元/平方米.月， 水電自付，半年起租，押金 2000元。銀輪花園 （集慶門大街198號）由清江實(shí)業(yè)公司開發(fā)，2002年4月竣工，只 租不售，路邊底層門面房，有470平方米， 租金為45元/平方米.月（含物管費(fèi)），半年 起租，未裝修，水電費(fèi)自付。典雅居（江東北路）南京嘉盛房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)，臨近五洲裝 飾城，