XX商業(yè)中心物管方案

1、XX商業(yè)中央物管方案致 送 函尊敬的富萬(wàn)邦演武商業(yè)中央：誠(chéng)摯的感謝您們,給予我們這樣一次能充分展示自身實(shí)力的時(shí)機(jī).我公司即“銀鼎巖物 業(yè)是嚴(yán)格根據(jù)9001國(guó)際質(zhì)量治理體系提供物業(yè)治理效勞的企業(yè).我們深信,在富萬(wàn)邦演 武商業(yè)中央各位領(lǐng)導(dǎo)的支持和關(guān)心下, 一定能在更大程度上提升富萬(wàn)邦演武商業(yè)中央樓盤(pán)品 質(zhì),保證富萬(wàn)邦演武商業(yè)中央商城健康、快樂(lè)、自然、休閑的商業(yè)環(huán)境.在此,我們鄭重承諾：秉承置信“為您想得更多,讓您用得更好企業(yè)理念,推行“幫 助客戶,就是幫助自己的全員效勞標(biāo)準(zhǔn).倡導(dǎo)“治理嚴(yán)謹(jǐn)化、效勞優(yōu)質(zhì)化、客戶親情化、 理念超前化并最終形成以“高檔物業(yè)特征、 優(yōu)質(zhì)效勞標(biāo)志、獨(dú)具工程特色、合理收費(fèi)取向

2、 為核心的物業(yè)治理品牌風(fēng)格.我們根據(jù)雙方交流精神及所得資料, 精心制定了此份物業(yè)治理企劃書(shū),希望能憑借我們 物管的先進(jìn)理念,結(jié)合國(guó)內(nèi)政策法規(guī)和客戶實(shí)際需要, 利用我們?cè)谖飿I(yè)治理過(guò)程中積累的豐 富經(jīng)驗(yàn),向富萬(wàn)邦演武商業(yè)中央提供節(jié)約投資、促進(jìn)銷(xiāo)售、保證效勞質(zhì)量和方便物業(yè)治理等 方面的專業(yè)化物業(yè)治理效勞建議.恭請(qǐng)各位領(lǐng)導(dǎo)在百忙之中細(xì)閱.順頌祺祥！廈門(mén)市銀鼎巖物業(yè)治理二零零八年七月十六日我們關(guān)于富萬(wàn)邦演武商業(yè)中央物業(yè)治理的概述如我們接管富萬(wàn)邦演武商業(yè)中央的物業(yè)治理將結(jié)合商業(yè)物業(yè)的治理模式對(duì)其專業(yè)化管 理.我們主要闡述以下公共商業(yè)樓宇的治理內(nèi)容.1、一般性治理(1)對(duì)商戶或承租商的治理.統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)型的公共

3、商用樓宇 ,其經(jīng)營(yíng)者都是承租商,可以在承 租合同中寫(xiě)進(jìn)相應(yīng)的治理?xiàng)l款,對(duì)承租戶的經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)治理,也可以以商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)治理公 約的形式對(duì)他們進(jìn)行治理引導(dǎo).(2)平安保衛(wèi)治理.公共商業(yè)樓宇面積大、商品多、客流量大 ,容易發(fā)生平安問(wèn)題.因此, 平安保衛(wèi)要堅(jiān)持24小時(shí)值班巡邏,并要安排便衣保衛(wèi)人員在場(chǎng)內(nèi)巡邏.商場(chǎng)晚上關(guān)門(mén)時(shí) ,要 進(jìn)行嚴(yán)格的清場(chǎng).同時(shí)在硬件上要配套,要安裝電視監(jiān)控器及紅外線報(bào)警器等報(bào)警監(jiān)控裝置 , 對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行全方位的監(jiān)控,為顧客購(gòu)物提供平安、放心的環(huán)境.(3)消防治理.由于公共商業(yè)樓宇屬于人流密集性場(chǎng)所,所以消防平安非常重要.消防工作要常抓不懈,不僅要管好消防設(shè)備、設(shè)施,還要組織一支

4、義務(wù)消防隊(duì),并要有一套緊急情況下 的應(yīng)急舉措.(4)設(shè)備治理.管好機(jī)電設(shè)備,保證正常運(yùn)轉(zhuǎn)是經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所治理的一項(xiàng)重要工作.要保證電 梯、手扶電梯、中央空調(diào)、電力系統(tǒng)等的正常運(yùn)行,不然就會(huì)影響顧客購(gòu)物和商家經(jīng)營(yíng),造成 不必要的損失.(5)清潔衛(wèi)生及車(chē)輛治理.要有專門(mén)人員負(fù)責(zé)場(chǎng)內(nèi)流動(dòng)保潔 ,將垃圾雜物及時(shí)清理外運(yùn),時(shí) 時(shí)保持場(chǎng)內(nèi)的清潔衛(wèi)生,對(duì)大理石飾面等要定期打蠟、拋光.車(chē)輛治理要分別設(shè)置汽車(chē) 、摩 托車(chē)、自行車(chē)停放保管區(qū).要有專人指揮,維持良好的交通秩序.2、特殊治理(1)商業(yè)形象的宣傳推廣.公共商業(yè)樓宇物業(yè)治理的一項(xiàng)重要工作,就是要做好樓宇商業(yè)形象的宣傳推廣,擴(kuò)大公共商業(yè)樓宇的知名度,樹(shù)立良好的商

5、業(yè)形象,以吸引更多的消費(fèi) 者.這 是整個(gè)商業(yè)樓宇統(tǒng)一治理的一項(xiàng)必不可少的工作.以下我們介紹公共商業(yè)樓宇良好形象的作用,及如何建立維護(hù)公共商業(yè)樓宇的良好形象.第一,公共商業(yè)樓宇良好形象的作用.公共商業(yè)樓宇良好的形象是商業(yè)特色的表達(dá),也是潛在的銷(xiāo)售額和一種無(wú)形資產(chǎn).公共商業(yè)樓宇必須具有自己鮮明的特色,才會(huì)具有對(duì)顧客的吸引力.在各類商場(chǎng)不斷涌現(xiàn),各種產(chǎn)品層出不窮、把戲繁多的今天,顧客去何處購(gòu)物,選購(gòu)哪家商場(chǎng)的商品,會(huì)有一個(gè)比擬、 選擇、決策的過(guò)程,也有一種從眾心理和慣性.為此,商家應(yīng)樹(shù)立與眾不同、具有 鮮明特色的 形象,以特色飽滿形象,以形象昭示特色,以特色的商業(yè)標(biāo)識(shí)、商品、效勞和特殊的營(yíng)銷(xiāo)策略征

6、服吸引顧客,在實(shí)際治理中不斷突出這些特色,使顧客熟悉、熟悉這些特色,印入腦海,潛移默 化,傳遞、追逐這些特色一段時(shí)間后,顧客便會(huì)將樓宇的形象與特色聯(lián)系起來(lái)o這樣才能留 住老顧客,吸引新顧客,有穩(wěn)定、壯大的顧客流,所以公共商業(yè)樓 宇的良好形象就是銷(xiāo)售的先 行指標(biāo).同時(shí),公共商業(yè)樓宇的良好形象一旦形成,便是一種信譽(yù)、品牌和無(wú)聲的廣告,說(shuō)到底 也就是一種無(wú)形資產(chǎn).當(dāng)商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)入“印象時(shí)期后,消 費(fèi)者過(guò)去買(mǎi)“品牌,現(xiàn)在買(mǎi)“店 牌.可以說(shuō),在不同商店里,同樣品牌的商品具有不同的價(jià)值與形象,商業(yè)樓宇的良好形象便 具有提升商品價(jià)值和形象的作用.第二,公共商業(yè)樓宇識(shí)別系統(tǒng)的建立.企業(yè)識(shí)別系統(tǒng),簡(jiǎn)稱是強(qiáng)化公共商

7、業(yè)樓宇形象的一種重要方式. 從理論上分析,完整 的系統(tǒng)由三 個(gè)子系統(tǒng)構(gòu)成,即理念識(shí)別系統(tǒng)視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)行為識(shí)別系統(tǒng).三者只有互 相推進(jìn),共同作用,才能產(chǎn)生最好的效果.是一種藉以改變企業(yè)形象,注入新鮮感,使企業(yè)更能引起廣闊消費(fèi)者注意,進(jìn)而提升經(jīng)營(yíng) 業(yè)績(jī)的一種經(jīng)營(yíng)手法.它的特點(diǎn)是通過(guò)對(duì)企業(yè)的一切可視事物,即形象中的有形局部進(jìn)行統(tǒng) 籌設(shè)計(jì)、限制和傳播,使公共商業(yè)樓宇的識(shí)別特征一貫化、統(tǒng)一化、標(biāo)準(zhǔn)化、個(gè)性化和專有化.強(qiáng)化和識(shí)別樓宇形象.這樣便可以幫助顧客克服記憶困難,并使這個(gè)一貫、獨(dú)特的形象在他們決定購(gòu)物時(shí)發(fā)生反射作用.它是公共商業(yè)樓宇促銷(xiāo)的一項(xiàng)戰(zhàn)略性工程,必須系統(tǒng)地展開(kāi),長(zhǎng)期堅(jiān)持.第三、公共商業(yè)樓宇的

8、治理方式公共商業(yè)樓宇應(yīng)實(shí)行統(tǒng)一的專業(yè)化治理.但在具體的治理有富萬(wàn)邦演武商業(yè)中央決策.由于公共商業(yè)樓宇治理內(nèi)容雖包括物業(yè)治理、但不涉及具體的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題.物業(yè)治理公司不擁有所管物業(yè)的產(chǎn)權(quán),因而 不具有物業(yè)的經(jīng)營(yíng)使用權(quán).它只是受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的委托對(duì)物業(yè)及設(shè) 施、使用人的經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行治理,以保證公共商業(yè)樓宇良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境和經(jīng)營(yíng)秩序 ,使經(jīng)營(yíng)者 的生意好做.公共商業(yè) 樓宇本身是一個(gè)整體,由于多家經(jīng)營(yíng),各經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的許多方面需 要協(xié)調(diào)一致,而物業(yè)公司并不參與經(jīng)營(yíng),無(wú)權(quán)介入各經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)活動(dòng).因此,要保證治理的有 效性,應(yīng)由富萬(wàn)邦演武商業(yè)中央與銀鼎巖物業(yè)進(jìn)行協(xié)調(diào)和治理.公共商業(yè)樓宇治理應(yīng)主要從 以下幾個(gè)方面

9、開(kāi)展工作：(1)制定治理章程,并負(fù)責(zé)監(jiān)督執(zhí)行,以標(biāo)準(zhǔn)每個(gè)經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)行為.(2)開(kāi)展公共商業(yè)樓宇整體性的促銷(xiāo)活動(dòng).如籌資、委托制作宣傳公共商業(yè)樓宇的商業(yè) 廣告,舉辦節(jié)假日削價(jià)展銷(xiāo)會(huì),組織顧客聯(lián)誼活動(dòng),以公共商業(yè)樓宇名義贊助社會(huì)事業(yè)等.帶旺人氣,吸引顧客.(3)協(xié)調(diào)公共商業(yè)樓宇各經(jīng)營(yíng)者的關(guān)系,協(xié)調(diào)各經(jīng)營(yíng)者之間的關(guān)系.如：不得欺行霸市,不 得進(jìn)行不公平的競(jìng)爭(zhēng)；統(tǒng)一營(yíng)業(yè)時(shí)間,不影響他人營(yíng)業(yè)；各自負(fù)責(zé)管好店鋪門(mén)前衛(wèi)生等.經(jīng)營(yíng) 者在經(jīng)營(yíng)上發(fā)生的矛盾、糾紛.(5)協(xié)調(diào)治理者與經(jīng)營(yíng)者之間的關(guān)系.一方面,公共商業(yè)樓宇治理者可通過(guò)協(xié)調(diào)來(lái)到達(dá)統(tǒng) 一組織、協(xié)調(diào)經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)的目的.另一方面,物業(yè)又成為經(jīng)營(yíng)者與公共商業(yè)樓

10、宇經(jīng)營(yíng)者之間 對(duì)話的橋梁和中介.(6)與工商治理部門(mén)配合,嚴(yán)格執(zhí)行?消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法?,嚴(yán)厲打擊假冒偽劣產(chǎn)品,維護(hù) 公共商業(yè)樓宇的形象.第一章物業(yè)公司簡(jiǎn)介廈門(mén)市銀鼎巖物業(yè)治理成立于 1998年初,為建設(shè)部物業(yè)治理三級(jí)資質(zhì)企業(yè), 具備承攬高層公寓、多層商住小區(qū)、寫(xiě)字樓、別墅、廠房等各類型物業(yè)治理的水平.公司主 營(yíng)業(yè)務(wù)有物業(yè)治理、房地產(chǎn)籌劃銷(xiāo)售、物業(yè)中介代理效勞、物業(yè)治理專業(yè)咨詢參謀、園林綠 化工程等.目前,擔(dān)負(fù)著總建筑面積達(dá) 80多萬(wàn)平方米的物業(yè)治理效勞.公司會(huì)聚了廈門(mén)物 業(yè)治理的優(yōu)秀人才,以高起點(diǎn)邁入市場(chǎng),有一批經(jīng)驗(yàn)豐富、技術(shù)精湛的物業(yè)治理人才,是一 支朝氣蓬勃、精干團(tuán)結(jié)的年輕隊(duì)伍.公司建立以

11、客戶需求為導(dǎo)向的治理運(yùn)行機(jī)制.公司成立 以來(lái),運(yùn)用自己獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)治理效勞理念、文化價(jià)值理念、先進(jìn)的治理效勞模式以及高效的 企業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)制,致力于打造物業(yè)治理效勞行業(yè)最具核心競(jìng)爭(zhēng)力和知名品牌的企業(yè).銀鼎巖人治理工程所獲榮譽(yù)2007年被評(píng)為思明區(qū)十佳物業(yè)2007年被評(píng)為物業(yè)治理效勞工作先進(jìn)單位2006年被評(píng)為平安小區(qū)2007年城市治理先進(jìn)單位9002: 1994國(guó)際質(zhì)量體系認(rèn)證9001: 2000國(guó)際質(zhì)量治理體系認(rèn)證治理目標(biāo)治理人員持證上崗率100%員工崗前培訓(xùn)率100%特殊工種持證上崗率100%房屋完好率到達(dá)98%設(shè)施設(shè)備有效運(yùn)行率99%維修預(yù)約及時(shí)率98%維修合格率98%治理范圍平安事故維序員到

12、場(chǎng)及時(shí)率 100%公共區(qū)域清掃保潔率100%綠化養(yǎng)護(hù)率95%投訴處理及時(shí)率100%征求意見(jiàn)評(píng)議滿意率95%經(jīng)營(yíng)理念以質(zhì)量立足市場(chǎng)、以品牌角逐市場(chǎng)、以信譽(yù)贏取市場(chǎng)、以實(shí)力拓展市場(chǎng).以質(zhì)量立足市場(chǎng)質(zhì)量上做到標(biāo)準(zhǔn)化、標(biāo)準(zhǔn)化,以高標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量治理體系立足市場(chǎng),并不斷突破與自我超越, 使銀鼎巖獲得市場(chǎng)的認(rèn)同.以品牌角逐市場(chǎng)有優(yōu)良品牌的企業(yè)才有永恒生命力和吸納力.銀鼎巖精神內(nèi)涵就是以品牌去占領(lǐng)、去獲得市場(chǎng).這種精神內(nèi)涵就是標(biāo)準(zhǔn)治理創(chuàng)造品牌、實(shí)施創(chuàng)優(yōu)開(kāi)展品牌,自我超越升華品牌、塑 造精品演繹品牌.以信譽(yù)贏取市場(chǎng)銀鼎巖以“管就高標(biāo)準(zhǔn),干就創(chuàng)一流,樹(shù)立銀鼎巖良好市場(chǎng)口碑和“有諾必踐、一諾 千金的社會(huì)信譽(yù).以實(shí)力拓展

13、市場(chǎng)銀鼎巖對(duì)物業(yè)治理實(shí)行條塊結(jié)合、以條為主的專業(yè)化治理和內(nèi)外并舉、以績(jī)?yōu)橄鹊囊?guī)模 化、專業(yè)化經(jīng)營(yíng),通過(guò)組建、磨合、擴(kuò)充,形成獨(dú)樹(shù)一幟的人才優(yōu)勢(shì)、技術(shù)優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì). 銀鼎巖企業(yè)優(yōu)勢(shì)銀鼎巖通過(guò)不斷的摸索和求新求變,沿著努力創(chuàng)新的開(kāi)展思路,正逐步在以下方面形成 企業(yè)所特有優(yōu)勢(shì).科學(xué)化的治理舉措銀鼎巖在治理方式上嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)部?全國(guó)城市物業(yè)治理住宅小區(qū)考評(píng)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)?“服務(wù)第一的宗旨,強(qiáng)調(diào)四個(gè)效譽(yù)社會(huì)效譽(yù)、文化效譽(yù)、環(huán)境效譽(yù)、經(jīng)濟(jì)效譽(yù),做到取之于民、用之于民,略有結(jié)余.實(shí)行四個(gè)結(jié)合的治理方法實(shí)行9001: 2000質(zhì)量治理體系和目標(biāo)治理,導(dǎo)入設(shè)計(jì)于物業(yè)治理之中,建立中央監(jiān)控調(diào)度輪值制度,各級(jí)治理部門(mén)均

14、成立質(zhì)量 治理達(dá)標(biāo)小組、信息反應(yīng)渠道等.效率原那么要求規(guī)定的事情必須在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)辦結(jié),不能推托延誤,超過(guò)規(guī)定時(shí)間,辦得再好也 要視為沒(méi)有辦好.如接到報(bào)修后維修人員10分鐘到達(dá)現(xiàn)場(chǎng),對(duì)一般故障30分鐘內(nèi)處理完畢.質(zhì)量原那么要求規(guī)定的事情必須辦到規(guī)定的程度,不能應(yīng)付湊乎,沒(méi)有到達(dá)規(guī)定程度,即使流再多 的汗也算白流.情感原那么要求規(guī)定的事情必須辦出規(guī)定的最正確效果,講究用出色效勞和真誠(chéng)微笑征服人心, 給服務(wù)對(duì)象留下良好的印象.如征求住戶滿意率到達(dá) 95犯上.標(biāo)準(zhǔn)化的效勞限制銀鼎巖堅(jiān)持“管那么精品,干那么一流,通過(guò)有效限制切實(shí)保證治理效勞根據(jù)既定的程序 和標(biāo)準(zhǔn)高質(zhì)量地持續(xù)、穩(wěn)定運(yùn)行.公司貫徹 900

15、0國(guó)際質(zhì)量治理體系和14001國(guó)際環(huán)境治理 體系一絲不茍,實(shí)行逐日自行檢查、每周專業(yè)檢查、月度綜合檢評(píng)、不定期抽檢.其中重點(diǎn) 抓住不定期抽檢這個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié),組建專門(mén)班子,采取日期不確定、事先不預(yù)告的方式,增加 抽檢的隨機(jī)性,并把量化的檢查結(jié)果與每個(gè)崗位員工的得失、升遷、去留緊密持鉤,以促使 各治理部門(mén)把日常治理效勞工作做得更深入、更扎實(shí).除此之外,我們還自覺(jué)接受來(lái)自三個(gè) 方面的監(jiān)督,把他們的意見(jiàn)和建議作為推動(dòng)治理效勞工作的動(dòng)力：客戶監(jiān)督我們視客戶反映為檢驗(yàn)治理效勞工作的第一信號(hào),每年進(jìn)行二次滿意度抽樣調(diào)查,形成小區(qū)建設(shè)治理上的互動(dòng)效應(yīng).政府監(jiān)督我們自覺(jué)接受政府部門(mén)的指導(dǎo)監(jiān)督,邀請(qǐng)政府主管部門(mén)官員

16、定期對(duì)公司治理效勞工作進(jìn) 行講評(píng),聘請(qǐng)相關(guān)部門(mén)的人員長(zhǎng)期擔(dān)任公司業(yè)務(wù)指導(dǎo), 促使治理效勞工作始終處于領(lǐng)先水平.菜單式的效勞工程銀鼎巖悉心關(guān)注和呵護(hù)客戶的物質(zhì)和精神生活,鄭重向所有客戶承諾“真誠(chéng)效勞、商戶 滿意.我們?cè)谥卫硇谶^(guò)程中,不斷調(diào)整、充實(shí)新的效勞工程,全過(guò)程、全方位、全時(shí)空XX商業(yè)中央物管方案地滿足客戶開(kāi)展變化著的、一切有支付水平的正當(dāng)需求,同時(shí)還隨著公司的開(kāi)展壯大,逐步 增加公司有承受水平的無(wú)償效勞.我們以業(yè)主為核心,實(shí)行“效勞設(shè)計(jì),菜單效勞,因而形成了 “不是我有什么效勞你就只能享受什么效勞,而是你需要什么效勞我就提供什么效勞 這一銀鼎巖物業(yè)治理特點(diǎn).目前我們已陸續(xù)推出了 3個(gè)類別

17、效勞工程,讓業(yè)主進(jìn)行物業(yè)治理 效勞消費(fèi)時(shí)有更多的選擇權(quán)和自主權(quán).這 3個(gè)類別的效勞是：常規(guī)效勞主要有所有客戶共同享有的維修、維序員、清潔、綠化、消殺、車(chē)管等效勞工程,它滿 足客戶的普遍需求,立足于構(gòu)筑一個(gè)平安、優(yōu)美、舒適、方便的社區(qū)環(huán)境.特約效勞主要有局部客戶有償享有的商務(wù)、信息、秘書(shū)、慶典、代理、家居等效勞工程,襄助效勞主要有特殊客戶無(wú)償享有的救助、捐助、義工、提醒、郵發(fā)等效勞工程,它滿足那些有 特殊困難和臨時(shí)困難的客戶需要,立足于弘揚(yáng)一種人們感到久違了的社會(huì)主義道德風(fēng)氣.高科技的治理手段中國(guó)物業(yè)治理的初期是屬于勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè),人員的素質(zhì)要求相對(duì)較低,對(duì)于大量的日常工作主要以“量取勝.而銀鼎

18、巖時(shí)時(shí)把握時(shí)代脈搏,不斷開(kāi)展現(xiàn)代企業(yè)機(jī)制,完善企業(yè) 制度,逐步將企業(yè)向科技密集型轉(zhuǎn)化：遠(yuǎn)程的網(wǎng)絡(luò)治理眾所周知21世紀(jì)是信息化、網(wǎng)絡(luò)化的時(shí)代,而 21世紀(jì)現(xiàn)代企業(yè)治理的精髓在于效率, 如何提升單位時(shí)間的效率,并且高質(zhì)量的完成工作,是銀鼎巖不斷追求的目標(biāo).銀鼎巖緊跟 時(shí)代的步伐率先在同行業(yè)中采用電腦治理模式,將各個(gè)治理層通過(guò)網(wǎng)絡(luò)連接起來(lái),實(shí)現(xiàn)資源共享,統(tǒng)一調(diào)配.合理化的本錢(qián)限制銀鼎巖以一貫倡導(dǎo)的“一張紙兩面用的勤儉辦公原那么,珍惜和用好來(lái)自客戶的每一分 錢(qián),各個(gè)層次均實(shí)行質(zhì)量本錢(qián)雙否決責(zé)任制,力求所費(fèi)必有所值.我們組織專門(mén)班子,測(cè)定 出物業(yè)位置、設(shè)計(jì)功能、占地面積、設(shè)備狀況、使用年限、治理要求等各

19、種因素在本錢(qián)構(gòu)成XX商業(yè)中央物管方案中的權(quán)變系數(shù),科學(xué)測(cè)算崗位定員編制、公用水電限額和維修材料用度.并以此為依據(jù),采 取“集中配送、貨比三家、供方采購(gòu)和修舊利廢、節(jié)獎(jiǎng)超罰等一系列具體舉措,分項(xiàng)限制 活動(dòng)和物化勞動(dòng)的消耗,保證商戶、企業(yè)、社會(huì)全面受益.受益于客戶在同一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)下,提供的效勞含量明顯高于其他物業(yè)公司, 是客戶真正享受到了最正確 質(zhì)量?jī)r(jià)格比的效勞.創(chuàng)利于企業(yè)在物業(yè)治理利潤(rùn)空間微乎其微的情況下,堅(jiān)持自我生存,自我積累,自我開(kāi)展的原那么.不給業(yè)主增加經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān),在自主經(jīng)營(yíng)的根底上實(shí)現(xiàn)企業(yè)良循開(kāi)展.造福于社會(huì)在企業(yè)不斷開(kāi)展進(jìn)步的同時(shí),也為社會(huì)穩(wěn)定和國(guó)家建設(shè)做出積極奉獻(xiàn).專業(yè)的效勞人才銀鼎巖一

20、直致力于改善員工隊(duì)伍的有機(jī)構(gòu)成,把高檔次、高品位、高質(zhì)量的效勞建立在 高素質(zhì)人才的根底之上.利用自身的吸引力和凝聚力,廣泛會(huì)聚各個(gè)門(mén)類的人才.現(xiàn)在公司 擁有計(jì)算機(jī)、自動(dòng)限制、機(jī)電設(shè)備、建筑、園林、環(huán)保、藝術(shù)等專業(yè)的中高級(jí)技術(shù)人員從各 個(gè)方面為各類專業(yè)人員施展才能創(chuàng)造條件,逐步形成了具有銀鼎巖特色的物業(yè)治理優(yōu)勢(shì).第二章 強(qiáng)強(qiáng)攜手整合營(yíng)銷(xiāo)參與工程推廣,促進(jìn)工程銷(xiāo)售互利互惠,共謀雙贏富萬(wàn)邦演武商業(yè)中央具備雄厚的實(shí)力和創(chuàng)新水平,治理商銀鼎巖物業(yè)治理有著 豐富的物業(yè)推廣和物業(yè)治理經(jīng)驗(yàn)以及眾多物業(yè)資深人員,相信通過(guò)兩家公司攜手合作,能夠到達(dá)互利互惠的最高境界.前期工作方案“銀鼎巖物業(yè)在成為物業(yè)治理商后,將

21、根據(jù)工程施工進(jìn)度,制訂科學(xué)、成熟的物業(yè)管 理工作方案,并按方案和階段開(kāi)展各項(xiàng)工作,為將來(lái)的物業(yè)治理工作順利開(kāi)展,打下扎實(shí)的 根底.主要工作包括:對(duì)工程的建筑遺留事項(xiàng)提出意見(jiàn)和建議對(duì)工程的機(jī)電設(shè)施運(yùn)行提出意見(jiàn)和建議對(duì)工程的智能系統(tǒng)提出意見(jiàn)和建議跟進(jìn)工程裝修施工和設(shè)備安裝過(guò)程編制年度物業(yè)治理收支預(yù)算編制工程治理啟動(dòng)預(yù)算建立人員架構(gòu),并招聘治理員工制定及完善各項(xiàng)物業(yè)治理制度定期對(duì)各部員工進(jìn)行培訓(xùn)挑選和定制員工制服檢討物業(yè)本錢(qián),節(jié)約物業(yè)投資銀鼎巖物業(yè)憑借多年治理經(jīng)驗(yàn)及委派有經(jīng)驗(yàn)工程人員對(duì)工程進(jìn)行實(shí)地考察,針對(duì)智能化采用程度和深度進(jìn)行探討,即可以促進(jìn)銷(xiāo)售宣傳,又可滿足今后科技及客戶開(kāi)展需求,以 及盡量減

22、少投資本錢(qián).同時(shí)考慮到治理中通過(guò)有效的人與技結(jié)合,減少今后的治理本錢(qián).根據(jù)工程情況提出物業(yè)改進(jìn)及增減工程工程建議,以節(jié)省工程費(fèi)用及到達(dá)最高經(jīng)濟(jì)效益. 根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn),編制保養(yǎng)合同及招標(biāo)文件規(guī)格,并利用銀鼎巖物業(yè)效勞網(wǎng)絡(luò),以最優(yōu)惠價(jià)格 尋找提供效勞的承接商.從治理者角度,改善設(shè)計(jì)缺陷在以往在很大程度上依賴建筑設(shè)計(jì)單位確定功能及配套設(shè)施,事實(shí)上,沒(méi)有哪一家設(shè)計(jì)單位對(duì)工程日后運(yùn)行及治理能夠比有經(jīng)驗(yàn)物管公司有更深刻理解.因此往往在交樓之后才由小業(yè)主和物管公司發(fā)現(xiàn)一大堆設(shè)計(jì)缺陷,以致物管公司難以運(yùn)作,業(yè)主怨聲載道.為改變這 一狀況,銀鼎巖物業(yè)將對(duì)工程及設(shè)施進(jìn)行審視, 盡可能將設(shè)計(jì)中的先天缺陷限制在盡量少的

23、 范圍內(nèi),如：功能設(shè)計(jì)地下、地面、標(biāo)準(zhǔn)層、屋面是否滿足物業(yè)治理需求.人、車(chē)分流和車(chē)輛就近沿樓臨時(shí)辦事停放和固定停放車(chē)位的布局.公共區(qū)域裝飾易于維修和清潔.公共照明開(kāi)關(guān)設(shè)置及半開(kāi)、全開(kāi)和長(zhǎng)明形式開(kāi)閉.建立適宜的治理用房位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、布局.設(shè)備機(jī)房的環(huán)境、通風(fēng)是否滿足要求,公共機(jī)房和管道井門(mén)鎖鑰匙的統(tǒng)一.配置適宜的告示欄、宣傳欄、留言欄.建筑給排水的節(jié)能環(huán)保.愛(ài)心援助系統(tǒng)和便民設(shè)施的設(shè)置.智能系統(tǒng)參謀考察整體工程進(jìn)度,提出智能化工程階段性實(shí)施進(jìn)度方案.針對(duì)開(kāi)展商對(duì)智能化工程要求,對(duì)原智能化設(shè)計(jì)提出合理化建議,并根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)情況, 提出增加智能化功能建議.根據(jù)開(kāi)展商最終要求提出智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案,

24、方案要求功能完善、先進(jìn),設(shè)計(jì)合理、 實(shí)用.協(xié)助開(kāi)展商對(duì)多家智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化選擇,從性能價(jià)格比等多方面確定最優(yōu) 方案,并對(duì)智能化設(shè)備選型提出建議.第三章效勞方式治理方式“富萬(wàn)邦演武商業(yè)中央是廈大商圈的一項(xiàng)經(jīng)典歷作,方案在物業(yè)治理上實(shí)施全新創(chuàng)意. 追求“更加用心、更加舒適之立意,堅(jiān)持以人為本,樹(shù)立“幫助客戶,就是幫助我們自己 的效勞理念,強(qiáng)調(diào)經(jīng)商環(huán)境與購(gòu)物環(huán)境的和諧,每一細(xì)節(jié)都想為“富萬(wàn)邦演武商業(yè)中央提 供高起點(diǎn)、高水準(zhǔn)、高品位的物業(yè)治理效勞和協(xié)助銷(xiāo)售造勢(shì).銀鼎巖物業(yè)在合同期限內(nèi)對(duì)“富萬(wàn)邦演武商業(yè)中央負(fù)責(zé)制定年度治理目標(biāo),在經(jīng)濟(jì)上 實(shí)行獨(dú)立核算,實(shí)現(xiàn)“富萬(wàn)邦演武商業(yè)中央社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益

25、、環(huán)境效益和文化效益的 同步開(kāi)展.銀鼎巖物業(yè)在合同期限內(nèi)將會(huì)把 “富萬(wàn)邦演武商業(yè)中央物業(yè)治理效勞工作列入內(nèi)部相 應(yīng)的籌劃、考核、檢查、評(píng)選和持續(xù)改進(jìn)序列中,由銀鼎巖物業(yè)委派物業(yè)經(jīng)理.根據(jù)工程具 體情況,負(fù)責(zé)其設(shè)計(jì)、施工、銷(xiāo)售、竣工驗(yàn)收、入伙及其以后各階段的物業(yè)治理工作,為項(xiàng) 目制訂全套治理方案、操作手冊(cè)、治理制度、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等,并促使其有效運(yùn)行,根據(jù)雙方約 定的治理效勞內(nèi)容為工程提供全方位、全過(guò)程、專業(yè)化的治理效勞工作.工程定位治理定位企業(yè)化、專業(yè)化、一體化治理效勞原那么,充分利用和完善各種配套系統(tǒng),配置精簡(jiǎn)高效 的治理人員,全面推行高端物業(yè)效勞方式,將“富萬(wàn)邦演武商業(yè)中央塑造成為廈大商圈標(biāo) 志

26、性商業(yè)樓盤(pán).效益定位社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、文化效益相互兼顧原那么.充分利用銀鼎巖物業(yè)專業(yè)化 治理特長(zhǎng)和本錢(qián)限制治理經(jīng)驗(yàn),通過(guò)有效限制治理本錢(qián),開(kāi)展多渠道的有償效勞,合理地開(kāi) 源節(jié)流.效勞定位以人為本,效勞第一原那么.“為您想得更多,讓您住得更好是銀鼎巖物業(yè)不變的承諾,“為您營(yíng)造平安、優(yōu)美、舒適、方便的社區(qū)環(huán)境是銀鼎巖物業(yè)永恒的追求,為此,銀鼎巖 物業(yè)采取專業(yè)治理+嚴(yán)格的品質(zhì)限制手段,保證效勞質(zhì)量符合標(biāo)準(zhǔn).治理范圍銀鼎巖物業(yè)提供治理效勞的范圍包括常規(guī)性的公共效勞、針對(duì)性的特約效勞和委托性的 專項(xiàng)效勞,具體如下：房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和治理.包括：樓宇主體承重結(jié)構(gòu)部位根底、內(nèi)外承重墻

27、、柱、梁、樓板、屋頂?shù)取敉鈮γ?、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道、設(shè)備機(jī)房等.房屋建筑共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、治理和運(yùn)行效勞.包括：共用的上下水管道、電線、供電線路、照明、消防設(shè)施、安防設(shè)施、路燈、標(biāo)識(shí) 標(biāo)牌、公益性文體設(shè)施等.物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和治理.包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、自行車(chē)房棚、停車(chē)場(chǎng)庫(kù)等.物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的配套附屬效勞設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和治理.專業(yè)裝修工程質(zhì)量監(jiān)理與裝修治理.節(jié)日期間裝飾物業(yè),包括燈光及其它飾物.公用綠地、花木、建筑小品等的園林式綠化養(yǎng)護(hù)與治理.公共環(huán)境的酒店式清潔效勞.XX商業(yè)中央物管方案包括：公共場(chǎng)地、房屋建筑物共用部位垃

28、圾的收集、清運(yùn),定期消殺以及化糞池的清掏 等.交通、車(chē)輛、道路的有序行駛及停泊秩序與平安的專業(yè)治理.對(duì)物業(yè)全天24小時(shí)倒班輪值,維護(hù)公共秩序和平安.配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行平安監(jiān)控和巡視等維序員工作但不含人身、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和保管責(zé)任.對(duì)物業(yè)內(nèi)消防治理. 包括：火災(zāi)的預(yù)防及發(fā)生火災(zāi)時(shí)的救護(hù)與處理.治理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗(yàn)收資料.商家自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的專業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)提出的委托并合理收費(fèi).負(fù)責(zé)向商戶收取政府規(guī)定的各項(xiàng)費(fèi)用,維護(hù)全體業(yè)主公共利益.治理重點(diǎn)重點(diǎn)之一：保證和滿足客戶的根本需求日常大量的物業(yè)治理工作是圍繞著客戶的根本需求進(jìn)行的,它主要包括供水、排水、交 通、郵電、線

29、路暢通、供電、照明、電力系統(tǒng)的穩(wěn)定、消防設(shè)施、土建結(jié)構(gòu)的平安保證,以 及對(duì)突發(fā)事件的急修、搶修等.重點(diǎn)之二：環(huán)境的保護(hù)和建設(shè)工程建成后,將有大量綠化面積和公共面積,使客戶居住環(huán)境、公共空間的環(huán)衛(wèi)保潔以 及園林綠化養(yǎng)護(hù)得到充分保證,是十分重要工作.銀鼎巖物業(yè)將安排專業(yè)清潔人員,負(fù)責(zé)對(duì) 工程的垃圾清理分類、環(huán)衛(wèi)保潔,實(shí)現(xiàn)公共環(huán)境定時(shí)清理、客戶垃圾袋裝集中處理；并安排 專職的綠化工人負(fù)責(zé)小區(qū)公共綠地、共用花木等園林綠化的養(yǎng)護(hù)和治理工作.重點(diǎn)之三：平安治理每一位客戶都希望自己的利益得到充分的保證,都希望在一個(gè)平安的環(huán)境里.因此,大 量的平安防范和公共秩序治理工作也將是銀鼎巖物業(yè)重要的日常工作內(nèi)容.銀鼎

30、巖物業(yè)根據(jù)“以法為據(jù),有約可依的工作原那么,圍繞工程平安保衛(wèi)工作包括治安治理、消防治理、 道路與交通治理和突發(fā)事件處理,根據(jù)“預(yù)防為主的平安方針,開(kāi)展消防工作,為中央 的平安法制教育和平安生產(chǎn)檢查. 認(rèn)真仔細(xì)的做好車(chē)輛停放和道路行駛秩序的治理,以及安全監(jiān)控、巡視、門(mén)崗執(zhí)勤等各項(xiàng)防范工作.參與社會(huì)活動(dòng),如籌款、演出、賑災(zāi)扶貧等,建立“富萬(wàn)邦演武商業(yè)中央地位.嚴(yán)格要求各級(jí)員工言行舉止,提升素質(zhì),從而提升效勞水平,增進(jìn)銀鼎巖物業(yè)與客戶之間的 友好關(guān)系.作為銀鼎巖物業(yè),更應(yīng)為協(xié)調(diào)富萬(wàn)邦演武商業(yè)中央與客戶的關(guān)系而承當(dāng)責(zé)任, 在處理這方面 事情時(shí),應(yīng)在保護(hù)富萬(wàn)邦演武商業(yè)中央利益的原那么下,解決及處理客戶投

31、訴,防止引起爭(zhēng)端, 影響開(kāi)展商聲譽(yù).重點(diǎn)之四：視覺(jué)形象識(shí)別系統(tǒng)的導(dǎo)入“富萬(wàn)邦演武商業(yè)中央全體業(yè)主和物業(yè)公司擁用一個(gè)共同、統(tǒng)一、美好的品牌形象,配合開(kāi)展商設(shè)計(jì)的“富萬(wàn)邦演武商業(yè)中央視覺(jué)形象識(shí)別系統(tǒng),使樓盤(pán)內(nèi)導(dǎo)向、環(huán)境和標(biāo)識(shí)系統(tǒng)形成一體化,為“富萬(wàn)邦演武商業(yè)中央塑造一流的優(yōu)美形象.效勞的過(guò)程中,還可本著不拘形式的原那么根據(jù)客戶的需要隨時(shí)增設(shè)效勞工程.常規(guī)效勞工程建筑主體治理：檔案保存/日常修繕/巡視治理/裝修限制設(shè)備設(shè)施治理：檔案保存/日常運(yùn)行/保養(yǎng)治理/維修治理/更新治理環(huán)境治理：日常保潔/廢棄物去除/化糞池清掏/廢棄物外運(yùn)/環(huán)保倡導(dǎo)綠化治理：營(yíng)造保養(yǎng)/整體環(huán)境美化/綠籬盆花擺放治安治理：公共秩

32、序維持/公共安彳警戒/突發(fā)事件預(yù)防消防治理：火災(zāi)的預(yù)防/發(fā)生火災(zāi)時(shí)的救護(hù)與處理交通治理：車(chē)輛保管/道路保養(yǎng)/交通秩序維護(hù)有償效勞商務(wù)效勞： / /打印/塑封/裝訂/外文譯日常維修：更換燈泡、燈管/修理各種燈具/更換維修節(jié)能燈/更換維修開(kāi)關(guān)面板/更換 維修電源插座面板/更換維修光纖、 面板/更換維修配電箱內(nèi)開(kāi)關(guān)/檢修光纖、 、供 電線路/拆裝各式燈具/更換各種鎖具/維修更換合金付件/安裝小型五金件裝修的治理裝修范圍確實(shí)認(rèn)業(yè)主住戶應(yīng)嚴(yán)格根據(jù)國(guó)家建設(shè)部 46號(hào)令?建筑裝飾裝修治理規(guī)定?中規(guī)定的裝修范圍裝修隊(duì)伍的選擇銀鼎巖物業(yè)推薦實(shí)力較強(qiáng)、信譽(yù)較好的施工單位.業(yè)主自選具有裝修資格的施工隊(duì)伍.裝修申請(qǐng)的

33、提出商戶在規(guī)定范圍進(jìn)行裝修,應(yīng)提前申請(qǐng),并辦理有關(guān)手續(xù).裝修內(nèi)容的評(píng)審客戶中央就裝修范圍、施工資質(zhì)等進(jìn)行初審.工程部和管事部對(duì)裝修平安和裝修結(jié)構(gòu)進(jìn)行評(píng)審.治理處主任進(jìn)行核準(zhǔn)、放行.裝修協(xié)議的簽訂簽訂施工治理協(xié)議和消防責(zé)任書(shū).收取裝修保證金、專項(xiàng)治理費(fèi)、樓道維護(hù)費(fèi)、裝修垃圾費(fèi)等費(fèi)用.設(shè)置平安防范舉措和器具.辦理裝修證件.張貼施工通啟,合理安排休息.裝修過(guò)程的治理定期巡視,檢查施工用電、用水、質(zhì)量、防火平安情況,對(duì)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理接待和處理因裝修而產(chǎn)生的投訴和違章行為,并做好記載.對(duì)客戶和施工單位提供各類效勞.裝修驗(yàn)收的限制裝修完畢后,由工程部和管事部進(jìn)行平安和結(jié)構(gòu)初驗(yàn).裝修資料標(biāo)準(zhǔn)存檔.第四章治

34、理架構(gòu)籌劃富萬(wàn)邦演武商業(yè)中央位于廈大商業(yè)最繁華地塊,總建筑面積5000n2,交通方便,地理位置優(yōu)越,是廈大商圈的唯一純商業(yè)樓宇.物業(yè)治理專家團(tuán)為保證本公司質(zhì)量治理標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)現(xiàn)及更有力地推行“高端效勞,本公司將以各專業(yè)部門(mén)技術(shù)和人力支持,結(jié)合物業(yè)治理效勞實(shí)際需要,組建“富萬(wàn)邦演武商業(yè)中央物業(yè)治理專 家團(tuán).負(fù)責(zé)定期赴“富萬(wàn)邦演武商業(yè)中央現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)察支援.并根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,及時(shí)、 針對(duì)性的提出整改建議和糾正、預(yù)防舉措.主要職能如下：根據(jù)治理處主任及每次考察、評(píng)審所傳遞、獲得信息,憑借豐富治理經(jīng)驗(yàn)為“富萬(wàn)邦演 武商業(yè)中央度身訂造一整套物業(yè)治理實(shí)施方案,完成合同約定的各項(xiàng)工作內(nèi)容.定期與富 萬(wàn)邦演武商業(yè)

35、中央溝通,收集和處理有關(guān)問(wèn)題.負(fù)責(zé)解決物業(yè)治理工作中的重點(diǎn)和難點(diǎn).定期對(duì)治理處進(jìn)行全方位考核,并提出整改意見(jiàn).對(duì)治理處主任的工作予以考察、評(píng)價(jià)和完善.物業(yè)治理處主任全面考察“富萬(wàn)邦演武商業(yè)中央,熟悉所在地物管法規(guī)、人文情況,并傳遞給專家團(tuán).將專家團(tuán)針對(duì)“富萬(wàn)邦演武商業(yè)中央制定的物業(yè)治理具體方案付諸實(shí)施.將物業(yè)治理方案推行過(guò)程中遇到的情況、問(wèn)題和執(zhí)行進(jìn)度反應(yīng)給專家團(tuán),以獲得技術(shù)支持, 并落實(shí)解決.協(xié)助專家團(tuán)對(duì)實(shí)地考察、評(píng)審、監(jiān)督、整改等工作.全面承當(dāng)日常物業(yè)治理工作.緊急事故的應(yīng)對(duì)與技巧處理.客戶效勞中央性質(zhì)與任務(wù)客戶效勞中央是治理處治理效勞面向業(yè)主和所有客戶的重要窗口,是與客戶直接接觸和有效溝

36、通的橋梁,是治理處效勞工作的重要職能部門(mén),負(fù)責(zé)接待賓客、受理效勞和投訴、客 戶溝通、郵件收發(fā)、各類費(fèi)用代收等工作.治理架構(gòu)客戶效勞冏場(chǎng)客戶協(xié)調(diào)接待人員配置廳P崗位數(shù)量薪資標(biāo)準(zhǔn)備注1、工程經(jīng)理1人30002、客戶效勞1人2000合 計(jì)2人5000工程組性質(zhì)與任務(wù)工程組是保證富萬(wàn)邦演武商業(yè)中央正常運(yùn)行的專業(yè)技能部門(mén),負(fù)責(zé)房屋建筑主體、 電梯、空調(diào)、供電、供水、照明、共用設(shè)施設(shè)備的治理.對(duì)樓宇的消防系統(tǒng)、給 排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)六大系統(tǒng)進(jìn)行維修保養(yǎng).治理架構(gòu)工程部水電工維修工人員配置廳P崗位數(shù)量薪資標(biāo)準(zhǔn)備注1、水電工2人25002、維修工1人2300合 計(jì)3人7300維序隊(duì)性質(zhì)與任務(wù)維序隊(duì)是維護(hù)富萬(wàn)邦演武商業(yè)中央正常生活、居住秩序的重要職能部門(mén),負(fù)責(zé)治 安治理、消防治理、道路與交通治理和突發(fā)事件處理.治理架構(gòu)維序員隊(duì)長(zhǎng)人員配置廳P崗位數(shù)量薪資標(biāo)準(zhǔn)備注1、維序員隊(duì)長(zhǎng)1人2200元/月頂休人員2、固定值班崗3人1600元/月3班3、巡邏一組4人1800元/月3班4、車(chē)管員2人