【權威解讀】物權法司法解釋的理解與適用

1、【權威解讀】?物權法司法解釋一?的理解與適用?最高人民法院關于適用 中華人民共和國物權法 假設干問題的解釋一?的理解與適用作者|程新文辛正郁司偉單位|最高人民法院來源|?人民司法?2021年2月23日,最高人民法院正式公布?關于適用 中華人民共和國物權法假設干問題的解釋一?法釋20215號,以下簡稱?解釋?.?解釋?于2021年12月10日經(jīng)最高人民法院審判委員會第 1670次會議討論通過,并將于2021年3月1日起施行.為方便人民法院及社會各界正確理解和適用?解釋?,現(xiàn)就其制定背景和相關重要問題介紹如下.一、?解釋?制定的背景?中華人民共和國物權法?以下簡稱?物權法?是中國特色社會主義法律體

2、 系特別是民事法律體系中的重要支柱性法律,正確實施?物權法?對維護國家基本經(jīng)濟制度,維護市場經(jīng)濟秩序,明確物的歸屬,發(fā)揮物的效用,保護權利人的 物權,具有重大意義.物權法理論艱深、邏輯復雜、體系嚴密、學說豐贍,正確 理解和準確執(zhí)行的難度很大.在為數(shù)龐大的婚姻家庭、損害賠償、合同糾紛等民 商事案件中,考驗司法智慧的最終問題往往還是如何熟悉及保護物權.對?物權法?執(zhí)行稍有不當,都有可能對經(jīng)濟社會生活的有序開展、良性互動構成沖擊.適時妥當推出相關司法解釋,不僅廣闊法官寄予厚望,更是推動?物權法?良法 之治的重要途徑.最高人民法院高度重視?物權法?的司法實踐運用工作,確定了多維度、分步驟的司法解釋工作

3、規(guī)劃.建筑物區(qū)分所有權司法解釋已于2021 年公布,擔保物權等司法解釋正在緊鑼密鼓修訂, 對尚未制定司法解釋的?物權 法?中相關重要問題的調研起草工作一刻也沒有停止.在深入研判困擾司法實踐 疑難問題的根底上,歷經(jīng)六年多的分析論證,?解釋?最終得以出臺.黨的十八屆四中全會作出?中共中央關于全面推進依法治國假設干重大問題的決 定?,?決定?指出,要健全以公平為核心原那么的產(chǎn)權保護制度,增強對各種所 有制經(jīng)濟組織和自然人財產(chǎn)權的保護, 實現(xiàn)權利保證法治化.這為我們在全面推 進依法治國新時期進一步完善和增強財產(chǎn)權保證指明了方向.為真正執(zhí)行好?物權法?,本?解釋?嚴循立法精神和目的,主要針對不動產(chǎn)登記、

4、按份共有、善 意取得等問題作出相應解釋,以期有效指導司法審判,推動?物權法?更好調整 社會生活,切實提升保證財產(chǎn)權利及市場交易平安與效率的法治化程度.二、?解釋?中的幾個主要問題一關于不動產(chǎn)登記與物權確認或根底關系爭議?物權法?第九條規(guī)定,除法律另有規(guī)定,不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓、消 滅,經(jīng)依法登記發(fā)生效力,未經(jīng)登記不發(fā)生效力.實踐中,有觀點認為,除非法 律另有規(guī)定,不動產(chǎn)物權之得喪變更只能看登記,未經(jīng)登記就不能取得及享有物 權,如果爭議涉及到登記就應當通過行政訴訟解決.該觀點不僅為一些行政機關 所堅持,司法實踐中也受眾頗廣,這在一定程度上導致了互相推諉以及行政裁判 與民事裁判相沖突的情形

5、,對司法權威和公信力造成損害.同時,還造成當事人 訴訟的盲目性,一案多訴時有發(fā)生,既增加了當事人的訟累,也浪費了司法資源. 厘清民事訴訟與行政訴訟的審查范圍與對象,對妥善化解涉不動產(chǎn)登記及權屬糾 紛、保護當事人的合法權利具有重要現(xiàn)實意義.我們認為,不動產(chǎn)登記在性質上具有復合性, 對相關爭議的司法解決途徑,不能 在民事訴訟與行政訴訟中作簡單的單項選擇.前述觀點并不符合?物權法?規(guī)定 精神,有必要加以明確和澄清.從?物權法?的規(guī)定看,我國采納的是以債權形 式主義為主的物權變動模式,在基于法律行為發(fā)生的物權變動中,登記都是不動 產(chǎn)物權變動生效的要件.但“要件不同于“原因,不動產(chǎn)物權變動的原因或 根底

6、只能是買賣、贈與、抵押等當事人的單方或雙方法律行為, 這是私法自治的 表達,而登記首先標志著轉移不動產(chǎn)物權的權利義務關系劃上句號,然后就是將發(fā)生的物權變動向社會公示.因此,登記是確認不動產(chǎn)物權變動并將其公之于眾 的手段,不動產(chǎn)物權不是登記的產(chǎn)物.認為不動產(chǎn)物權由登記所賦予的觀點,顯 然與登記的本質相悖.不動產(chǎn)物權變動原那么上雖需經(jīng)依法登記始生物權效力,但 因物權歸屬或根底關系所生糾紛, 是平等民事主體間之財產(chǎn)爭議,理應通過民事 訴訟對相應法律行為及其他法律事實進行判斷.2021年11月新修訂的?中華人民共和國行政訴訟法?以下簡稱?行政訴訟法?第六十一條規(guī)定,在涉及登 記的行政訴訟中,如果當事人

7、提出申請,人民法院可以一并審理解決相關民事爭 議.該規(guī)定是?行政訴訟法?基于訴訟便利的原那么,給予當事人選擇在行政訴訟 程序中一并解決民事爭議的程序權利,并未改變有關不動產(chǎn)物權歸屬及根底關系 的爭議屬于民事訴訟受案范圍這一本質.?物權法?第十六條第一款規(guī)定,不動產(chǎn)登記簿是物權歸屬和內容的根據(jù), 旨在 賦予不動產(chǎn)登記以推定力.但作為一種法律擬制事實,登記表彰的權利狀態(tài)并不 總能反映真實不動產(chǎn)物權關系,所謂的推定力并不具有絕對的效力.?物權法? 第十七條規(guī)定：除有證據(jù)證實不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外,以不動產(chǎn)登記簿為準, 也意在明確不動產(chǎn)登記可以通過證據(jù)推翻, 這為人民法院在民事訴訟中把不動產(chǎn) 登記作為

8、證據(jù)進行審查提供了法律依據(jù).當事人對不動產(chǎn)登記簿記載的權利狀態(tài) 提出異議,那么應提出證據(jù)對其主張加以證實.如果當事人提出了能夠充分證實真 實權利狀態(tài)與不動產(chǎn)登記簿的記載不一致的證據(jù),人民法院可以依法采信該證 據(jù),進而對真正物權狀態(tài)作出司法判斷.由此,上述觀點實屬對法律的誤讀.當 然,通過民事訴訟解決當事人之間的不動產(chǎn)物權權屬爭議并非對不動產(chǎn)登記行為 合法性的審查.需要進一步明確的是,如果涉及外部關系,權屬確認還需注意對 交易平安的保護問題.二關于異議登記與確權訴訟的關系?物權法?第十九條規(guī)定,利害關系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的,可 以申請更正登記,如果不動產(chǎn)登記簿記載的權利人不同意更正

9、的,利害關系人可以申請異議登記.異議登記人在異議登記之日起十五日內不起訴的, 異議登記失 效.異議登記因法定期限內未提起訴訟而失效, 是為預防不動產(chǎn)物權不穩(wěn)定狀態(tài) 長期延續(xù)所作的限制,但異議登記失效與權屬爭議的消失并不等同.異議登記是 真實權利人或利害關系人針對不動產(chǎn)登記簿的正確性提出異議而向登記機關中 請的登記,異議登記的功能在于為非記載于登記簿的實體權利人或利害關系人提供一種阻卻登記權利人行使物權處分權的臨時性救濟舉措.異議登記本身并不表 征權利,而只是一項臨時性的救濟舉措,其效力主要是警示他人該物權存在產(chǎn)權 不明的交易風險.物權歸屬爭議最終只能通過人民法院來解決.由于異議登記與確權訴訟的

10、功能、目的不同,相互之間并無邏輯順序,故異議登記制度并非申請 確認權利的前置程序,異議登記失效也不應該成為利害關系人維護不動產(chǎn)權利的 障礙,當事人在異議登記因法定十五日期間經(jīng)過而未提起訴訟失效后仍有權提起 確權之訴,人民法院對此應依法予以受理.三關于預告登記的效力預告登記是為保全一項以將來發(fā)生不動產(chǎn)物權變動為目的的請求權的不動產(chǎn)登 記,是相對于“本登記或“終局登記而言的登記制度.?物權法?第二十條 第一款規(guī)定,預告登記后,未經(jīng)預告登記的權利人同意,處分該不動產(chǎn)的,不發(fā) 生物權效力.實踐中,對于現(xiàn)實登記權利人針對不動產(chǎn)的何種處分會因違反法律 規(guī)定而不發(fā)生物權效力,存在模糊熟悉,在一些案件中有不當

11、擴大預告登記效力 的傾向.我們認為,法律之所以對現(xiàn)實登記權利人的處分自由進行限制,其目的是對納入預告登記的請求權加以保全,或者說,是為了保證登記權利人的請求權, 以保證最終實現(xiàn)其物權.基于預告登記之制度目的,不應為保證登記權利人的請 求權而不當限制登記義務人的處分權, 對該種限制本身亦應作出一定限制, 即只 能限于保護登記請求權的范圍內,否那么即有矯枉過正乃至越位之嫌.納入預告登 記保全之債權具有一定物權效力,對違背預告登記內容的后發(fā)不動產(chǎn)物權處分行 為具有排他效力,由此,于法律上危及抑或阻礙債權如期實現(xiàn)的處分行為, 必須 受制于預告登記權利人之同意.一般而言,建設用地使用權、不動產(chǎn)抵押權自登

12、 記時設立,由于存在預告登記,登記機關一般不會為其再辦理相應權利登記, 但 即使因操作不標準或錯誤等原因辦理了登記,也不發(fā)生相應的物權效力.止匕外, 地役權自地役權合同生效時設立, 登記并非其設立的要件,雖然現(xiàn)時登記權利人 所設之負擔行為原那么上不受預告登記規(guī)制,但只要供役地上存在預告登記,未經(jīng) 預告登記的權利人同意,地役權也不因合同生效而設立. 依通說,預告登記除具 有保全效力外,還具備順位效力及破產(chǎn)保護效力,全方位維護預告登記權利人之 權利,還需要整合民法諸多標準進行通盤考慮.四關于特殊動產(chǎn)轉讓中的“善意第三人?物權法?多處提及善意第三人,在解釋時,應考量不同條文所規(guī)定的具體情形. 由于上

13、述不同物權設定所處場合、 影響范圍、第三人注意義務等因素的差異,使 得作出一體解釋努力的可能性和妥適性存在疑問.因此,比擬穩(wěn)妥的方法應屬以具體物權性質及功能為切入點,具象分析善意第三人的構成要件,進而做出區(qū)別 化的解釋.?物權法?第二十四條規(guī)定,船舶、航空器和機動車等特殊動產(chǎn)物權 的設立、變更、轉讓和消滅,未經(jīng)登記,不得對抗善意第三人.準確界定該條所 稱善意第三人的范圍,是適用該條規(guī)定的重點和難點. 我們認為,通過轉讓人之 交付轉移占有取得特定動產(chǎn)物權的人雖未辦理登記, 但其物權人地位不容置 疑,將轉讓人之債權人排除于善意第三人范圍, 是貫徹物權優(yōu)先效力的邏輯必然. 特定動產(chǎn)登記的對抗效力系在

14、外部關系中發(fā)生, 且原那么上系向后發(fā)生,故從產(chǎn)生 權利沖突的關系范圍看,內部關系當事人、連環(huán)交易當事人應當絕對排除.具體 言之,特定動產(chǎn)物權交易的轉讓方及其繼承人,連環(huán)交易的前手或者后手當事人, 均不得主張對抗利益.同時,侵權人等惡意第三人不得針對登記欠缺主張對抗利 益,當屬邏輯必然.目前,實踐中經(jīng)常面臨的一個重大問題是, 仍登記在轉讓人名下的特殊動產(chǎn), 能 否作為其責任財產(chǎn).不得對抗善意第三人的原因既然是未經(jīng)登記, 那么對善意第三 人的保護亦應圍繞其對未經(jīng)登記是否享有主張登記欠缺的正當利益.我們認為, 債之關系因交易產(chǎn)生時,債權人系對債務人清償水平的信賴,但不獲清償之風險 天然存在,如欲預防

15、遭受不測損害,那么應通過設定擔保物權等方式增強債權保證 水平.在其僅為一般債權人的情況下,不應認為其與未經(jīng)登記之特殊動產(chǎn)所有權 人之間存在競爭對抗關系.實際上,此中爭議也并非廣泛存在于所有債權人場合, 而是能否認為破產(chǎn)債權人、強制執(zhí)行債權人、參與分配債權人等特殊債權人也不 享有對抗利益.認為該等債權人與不享有對抗力的特殊動產(chǎn)所有人之間存在一種 競爭對抗關系雖并無不可,但假設據(jù)此認為其可主張對抗利益,將與物權優(yōu)先效力 原那么產(chǎn)生劇烈沖突.畢竟,依法通過占有享有特定動產(chǎn)所有權的人, 未經(jīng)登記僅 是欠缺對抗力,而不是不具有物權效力,否那么,未經(jīng)登記的特殊動產(chǎn)所有權人之 權利性質將因是否登記出現(xiàn)是否屬

16、于物權的疑問,勢必將導致權利體系的混淆和 紊亂.在比擬借鑒域外法治立場時,當需對其制度背景、現(xiàn)實衡平的必要性、合 理性予以認真研判.對人身損害債權人,我們會面臨更多道德考量和價值取向的 艱難選擇,但善意第三人保護機制僅系協(xié)調民事權利沖突方法之一,無法期望其完美化解所有問題.?物權法?立法者對善意第三人的解釋是“不知道也不應知 道物權發(fā)生變動的物權關系相對人,其排除所有債權人的意圖亦十清楚顯. 藉 此,對?物權法?第二十四條所稱善意第三人,可抽象解釋為“不知道或者不應 知道特定動產(chǎn)物權變動的事實,且對標的物享有正當物權利益的人.除法律另有規(guī)定,排除轉讓人的債權人主張登記對抗利益的可能,更符合物權

17、優(yōu)先效力原那么,更具妥當性.五關于發(fā)生物權變動效力的人民法院、仲裁委員會的法律文書的范圍根據(jù)?物權法?第二十八條規(guī)定,人民法院、仲裁委員會的法律文書直接導致的 物權變動,不以登記、交付為生效要件,法律文書一經(jīng)生效,即發(fā)生物權效力.如何準確界定直接導致物權變動的人民法院、仲裁委員會作出的法律文書的范 圍,是正確適用該條規(guī)定的關鍵.這一問題自?物權法?施行后即爭論不休.我 們認為,基于維護物權變動模式體系安定之目的,應注意預防?物權法?第二十 八條在實踐中被不適當?shù)財U大化適用,損害相關權利人的合法權益,需要對該條 所稱人民法院、仲裁委員會的生效法律文書進行目的性限縮解釋.核心是把握住 何謂“導致物

18、權設立、變更、轉讓或者消滅的情形.基于?物權法?第二十八條的文義,人民法院、仲裁委員會的生效法律文書中, 只有在實體法上具有在當事人之間形成或創(chuàng)設某種物權變動效果的法律文書才 屬于該條所稱“導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的的法律文書.因此,針 對訴訟、仲裁和執(zhí)行中的程序性問題或者特定事項作出的裁定、決定、命令、通 知書等,以及單純解決身份關系的法律文書,原那么上不涉及物權設立、轉讓、變 更或者消滅,不會直接引起物權變動.確認法律文書,是對當事人之間民事實體 法律關系或特定法律事實是否存在所作權威性判定的載體.就物權歸屬爭議而 言,確認法律文書只是判斷當事人是否享有所爭議的物權,并不改變既存物

19、權關 系,中言之,這類法律文書的生效并非“物權設立、變更、轉讓或者消滅的原 因.給付法律文書是在認定當事人享有請求權的根底上,判令對方當事人履行原已存在的義務.就給付法律文書而言,當負有義務的一方當事人不履行生效法律 文書確定的義務時,享有權利的一方當事人有權申請法院強制執(zhí)行.可見,給付 法律文書并沒有改變既存的法律關系,而只是經(jīng)由生效裁判實現(xiàn)當事人之間既存 的法律關系,具有執(zhí)行力而不具有形成力.目的在于改變原有物權關系的形成性 法律文書在確定之時,無須強制執(zhí)行就自動發(fā)生物權法律關系變動的效果,既存物權法律關系隨之改變,故應屬于“導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的法律文書.根據(jù)?最高人民法院關

20、于適用 中華人民共和國民事訴訟 的解釋?第四百九十三條的規(guī)定精神,強制執(zhí)行程序中拍賣成交確認裁定和以物抵債裁定書也 屬于形成性法律文書.對人民法院、仲裁委員會作出的調解書,在理論上和實踐中均存在較大爭議.主張排除調解書的觀點認為,調解書往往是雙方當事人意思 自治的結果,對其中涉及的物權變動事項的準確性, 沒有充分的程序保證,極易 損害真實物權人的利益,故不應認為其具有直接引起物權變動的效力. 我們認為, 雖然對法律標準可以有多種解釋方法,但必須嚴格限制通過其他解釋方法得出與 文意解釋相矛盾的現(xiàn)象發(fā)生.調解書屬于人民法院、仲裁機構作出的法律文書有 相關法律的明確規(guī)定.而從?物權法?第二十八條的文

21、義看,立法者對法律文書 的定義并未給解釋者提供任何解釋空間.調解書雖依賴于當事人的合意,但其制 作主體是人民法院、仲裁委員會,與判決、裁定、裁決具有同等法律效力,同樣 可能具備導致物權變動的法律賦予的強制力.既然形成性質的判決、裁定、裁決 具有導致物權變動的效力,那么具有形成力的調解書也應同等視之.至于反對觀 點所擔憂的問題,不獨存在于調解過程之中,以此將調解書排除在?物權法?第 二十八條所稱的法律文書之外無法律依據(jù).?解釋?第七條中“分割共有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)是對糾紛內容的不完全列舉,“改變原有物權關系系對“導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的對應抽象,應作為核心判斷標尺.六關于按份共有人優(yōu)先購置

22、權的司法保護?物權法?第一百零一條確立了按份共有人優(yōu)先購置權制度,但僅此一條表述較 為簡單的規(guī)定,遠不能解決優(yōu)先購置權行使的前提條件、方法及法律效果等實踐 中亟需明確的重要問題,這使得優(yōu)先購置權的實踐運用及司法判斷標準不一、尺度各異,嚴重影響按份共有人優(yōu)先購置權制度功能的發(fā)揮.?解釋?根據(jù)?物權法?第一百零一條的立法精神和目的對按份共有人優(yōu)先購置權制度進行了細化.正確適用?物權法?第一百零一條,首先要準確理解該條所規(guī)定的按份共有人優(yōu) 先購置權行使的起始條件為何.對此,需根據(jù)優(yōu)先購置權制度的特點予以具體分 析.根據(jù)?物權法?第一百零一條的規(guī)定,判斷按份共有人能否優(yōu)先購置轉讓份 額的關鍵條件,是其

23、是否接受共有人以外的第三人 以下簡稱第三人受讓該份 額的“同等條件,這里的“同等條件主要是指轉讓價格、支付方式等.如果 是無對價轉讓,交易價格、支付方式等條件就無從談起,進而無法對對所謂同等 條件加以客觀判斷.由此可見,無償轉讓與優(yōu)先購置權之間存在著不可調和的沖 突關系,轉讓的無償特點和價格因素的缺失使優(yōu)先購置權的適用成為不可能.因此,應當對?物權法?第一百零一條所稱的“轉讓在適用按份共有人優(yōu)先購置 權制度時進行限縮解釋,將無償轉讓情形予以排除.當然,在按份共有人對此另 有約定的情況下,應當根據(jù)意思自治的原那么,只要該約定不違反法律、行政法規(guī) 效力性強制性規(guī)定,就應從其約定,但這已非?物權法?

24、第一百零一條所規(guī)定的 法定優(yōu)先購置權之范疇.按份共有人優(yōu)先購置權的行使建立在 “同等條件之上,故其欲行使優(yōu)先購置權, 應首先知悉轉讓人轉讓共有份額給第三人的“同等條件為何.雖然?物權法? 第一百零一條對轉讓人的告知義務未予明確規(guī)定, 但就按份共有人優(yōu)先購置權制 度之功能而言,轉讓人負有告知義務實屬應有之義. 首先,轉讓人向其他按份共 有人履行告知義務的時點,應于其與第三人之間就轉讓共有份額的條件達成合意 之后.至于司法實踐中應如何認定其告知的時點,可借鑒?德國民法典?第469條第1款之規(guī)定立場,即“義務人必須將與第三人訂立的合同的內容不遲延地通知先買權人.其次,由于其他按份購置人決定是否行使優(yōu)

25、先購置權的前提在 于準確具體地知曉“同等條件,故轉讓人向其他按份共有人履行告知義務時內 容不能過于簡單,應包含轉讓價格、支付方式、支付期限等主要交易條件,否那么 即應認定其未盡到告知義務.再次,其他按份共有人在知道或應當知道 “同等條 件后,就具備了判斷是否行使優(yōu)先購置權的條件,此時,假設對優(yōu)先購置權的行 使沒有期限限制,將不利于財產(chǎn)關系的穩(wěn)定,也將可能對轉讓人和第三人的合法 權益造成損害.合理確定優(yōu)先購置權行使期間,雖表現(xiàn)為一項技術性作業(yè),但根 本還在準確理解立法目的,以實現(xiàn)轉讓人權利行使自由與簡化共有關系之間的協(xié) 調與平衡.期間長短的取舍,應最大限度預防一方濫用權利損害對方合法權益.為更好

26、落實立法目的,?解釋?在差異化考慮各種情形的根底上,對轉讓人告知 義務的履行及按份共有人優(yōu)先購置權行使期間作出了操作性很強的規(guī)定.總體而言,優(yōu)先購置權行使期間分為三類：1、當事人約定或者指定的期間；2、一般行使期間,即十五日.該期間適用于兩種場合,一是轉讓人向其他按份共有人發(fā)出 的包含同等條件的通知載明的時間為準短于通知送達后十五日的以十五日為準, 理由在于使該期間到達方便其他按份共有人作出決策之合理程度.二是轉讓人未履行通知義務,其他按份共有人知道或者應當知道最終確定之同等條件后的十五 日.十五日之確定,系參考?最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件 具體應用法律假設干問題的解釋?第二

27、十四條對承租人優(yōu)先購置權行使期間的規(guī)定；3、最長行使期間,即六個月.該期間適用于轉讓人未履行通知義務,且沒有證據(jù)證實其他按份共有人知道或者應當知道最終確定的同等條件的情形,六個月的起算點為共有份額權屬移轉之日.其目的在于預防導致財產(chǎn)權利狀態(tài)長期處 于不確定的狀態(tài),以實現(xiàn)?物權法? 明確物的歸屬,發(fā)揮物的效用之立法目的.值得注意的是,?解釋?所明確的不同情形下優(yōu)先購置權行使期間的起算點, 有效解決了 “無起點即無期間的實踐難題.對按份共有人優(yōu)先購置權采取何種裁判保護方法的觀點立場、實踐把握極不統(tǒng) 一.有觀點認為,從意思自治和交易自由角度考慮,應保證轉讓人的交易自由, 賦予其在其他按份共有人主張優(yōu)

28、先購置時不再出賣份額的權利即反悔的權利；還有觀點認為,優(yōu)先購置權的保護尺度應以撤銷轉讓人與第三人簽訂的轉讓合同為 限,等等.由此導致的直接后果是,轉讓人和優(yōu)先購置權人的權利都沒有得到有 效保護,制度功能幾近萎縮,綜合?物權法?、?合同法?立法目的與規(guī)那么設置, 尋找和提供一條合法、有效的司法裁判解決方案已成當務之急. 從合同成立的角 度看,轉讓人將同等條件告知其他按份共有人的行為,包含了訂立合同的意思, 具備確定的標的、數(shù)量、履行方式和期限等根本要素,在性質上應為要約,其他 按份共有人行使優(yōu)先購置權的主張就是對該要約的承諾, 轉讓合同在雙方之間因 此成立并生效,當事人據(jù)此即負有相關合同義務.

29、另一方面,就按份共有人優(yōu)先 購置權的性質而言,其系附有條件的形成權.根據(jù)形成權的法律特點,按份共有 人可以通過行使優(yōu)先購置權這一單方法律行為,即與轉讓人形成以“同等條件 為主要內容的轉讓共有份額的合同法律關系,而無須轉讓人另為意思表示.因此, 主張優(yōu)先購置的按份共有人有權通過訴訟主張根據(jù)同等條件購置該共有財產(chǎn)份 額.止匕外,建諸合同效力理論與實務開展,侵害優(yōu)先購置權并不產(chǎn)生轉讓合同無 效抑或應撤銷的法律后果.七關于善意取得制度的準確適用?物權法?第一百零六條規(guī)定了善意取得制度.從司法實踐中看,雖然獨立的善 意取得糾紛并不多見,但在為數(shù)眾多的合同、侵權乃至婚姻家庭繼承糾紛中,往 往都會涉及到善意

30、取得制度的理解適用問題. 很多時候,善意取得成就與否,還 會在實質上決定著相關糾紛案件的實體處理結果.目前,?物權法?第一百零六條在理解上存在諸多爭議之處,如何正確適用善意取得制度已經(jīng)成為?物權法? 適用中的一個重點、難點和熱點.善意取得不僅涉及原權利人與取得人的利益平 衡問題,更涉及到交易平安的保護問題,不管在何種限度內對取得人的利益加以 保護,均必然以犧牲原權利人的利益為代價, 故對善意取得制度必須本著謹慎的 態(tài)度,嚴循立法本意加以闡釋.“善意是善意取得制度的核心要件.對于善意的判斷標準,理論上及立法例中 均存不同,主要有不知情說、不知情且無過失說和不知情且無重大過失說.我 們認為,“善意

31、雖本身是一種主觀心理狀態(tài),但法律把“善意作為善意取得 的一項構成要件,以行為人的主觀心理狀態(tài)來評判其是否具有主觀可責難性,那么表達了一種法律評判,反映了法律在倫理道德和價值取向上的選擇, 彰顯了民法 所倡導的“老實守信,揚善抑惡理念以及所追求的正義價值.如此,善意取得 系法律對誠信之人的一種特殊保護,而法律上的誠信之人首先應當是一個盡到合 理審慎義務之人,“不應允許某人因不知一個全城人都知道的事實而獲利,盡管從他個人的角度言,他確實不知,但他的這種狀態(tài)要歸因于他的粗枝大葉, 他應 為此承當責任.又如史尚寬先生所言,“此所謂知之與否,非絕對之真事實, 乃為最可能之蓋然性.其主張不知,有悖于誠信原

32、那么者,不得諉為不知.其不欲 知之者,應視為.蓋善意取得制度,在于保護交易之平安,如依周圍之情事, 在交易經(jīng)驗上,應可知讓與人之無讓與權利之結論者,應認為惡意.因此, 不具有某種程度以上的過失應當成為認定善意的一個重要標準,不應把兩者割裂開來.“重大過失等同于成心這一原那么自羅馬法以來被廣泛采用,而從善意取 得制度目的看,其系為保護交易中受讓人而設,如果要求受讓人事事做到謹小慎 微,不僅過于嚴苛,也將在很大程度上架空善意取得制度之適用, 故僅將重大過 失排除在善意之外符合立法精神.司法實踐中,對善意的認定與證實責任的分配 密切相關.由于受讓人不知真實物權狀況為一消極事實,故其對此原那么上不負舉

33、 證證實責任.善意取得制度重要目的在維護交易平安, 權利外觀系通過登記或者 占有表彰,故依表彰效果之存在即可推定受讓人為善意.原權利人如欲否認之, 那么需舉證證實受讓人知道或應當知道轉讓人無權處分.以何時點判斷善意在實踐中意義重大,在很多案件中將直接決定相關權利人的權 利保護順位.就不動產(chǎn)而言,實踐中有以申請登記時或登記完成時作為善意判斷 時點的不同觀點.我們認為,基于法律行為的不動產(chǎn)物權變動, 原那么上采取登記 生效要件主義,即只有經(jīng)過登記,方發(fā)生物權變動效力.假設在登記完成之前,受 讓人已經(jīng)知悉轉讓人無權處分,或者對此因重大過失而不知,那么顯然已構成非善 意.因此,以不動產(chǎn)登記完成之時作為

34、判斷不動產(chǎn)善意的時點,更為符合?物權 法?的精神.就動產(chǎn)而言,現(xiàn)實交付適用善意取得,并且應當以交付之時作為動 產(chǎn)善意取得的判斷時點,不存在爭議.但對于觀念交付能否適用于善意取得, 在 觀念交付中應如何把握善意的判斷時點, 那么爭議較大.我們認為,善意取得制度 旨在解決無權處分情形下真實權利人與受讓人之間的利益沖突,構成善意取得的重要根底是受讓人對轉讓人有處分權的合理信賴而為交易,此處的信賴是構成善 意取得的根本,故在受讓人在此根底上而為交易、以合理的對價受讓并且依照法 律規(guī)定的方式取得了物權時,即應保護受讓人的物權取得,而不應因動產(chǎn)交付方 式的不同而有所區(qū)別,因此,對?物權法?第一百零六條所稱

35、交付與?物權法? 第二章第二節(jié)所稱交付應作同一解釋,排除某種觀念交付方式在善意取得制度中 的適用,缺乏依據(jù).在此根底上,就觀念交付中善意的判斷時點,從參考立法例 及學說看,?物權法?中善意取得的法定構成要件是最為嚴苛的,如果再作更進 一步的嚴格限定,就有可能在相當大程度上關閉動產(chǎn)物權善意取得制度的適用空 問.綜合立法目的及動產(chǎn)對真實權利人的重要程度,我們認為,對簡易交付下, 善意的判斷時點應嚴格執(zhí)行?物權法?的規(guī)定,不應再作更嚴格的限制；對指示 交付下,讓與返還請求權雖為指示交付之方式, 但在本質上屬于債的范疇,故應 依轉讓人與受讓人之間有關讓與返復原物請求權的協(xié)議生效之時確定動產(chǎn)交付 以及判斷善意的時間；對占有改定下,由于原來的權利外觀在無處分權人轉讓給 受讓人之前與之沒有發(fā)生絲毫變化,故應以何時點判斷善意才能更好地平衡真實 權利人與受讓人之間的利益,殊值認真思量,鑒于當前理論上對此仍存有較大認 識分歧和觀點爭議,目前作出解釋規(guī)定的條件并不十分成熟,故?解釋?對此未 作明確規(guī)定,可在司法實踐中基于個案的事實情況具體把握, 并留待日