專業(yè)場商鋪投資策略

1、專業(yè)市場商鋪投資策略1、投資分析 商情因子E根據(jù)第四章有關內(nèi)容,從事商品批發(fā)的專業(yè)市場商鋪的目標商情因子 應至少為B級,從事商品零售的專業(yè)市場商鋪的目標商情因子應為 C級,前者 針對的消費群體需要覆蓋所在都市,后者所針對的消費群體需要覆蓋區(qū)域性消 費者.專業(yè)市場商鋪的投資者在投資過程中必須對該專業(yè)市場的經(jīng)營內(nèi)容及市 場環(huán)境進行必要的了解,以判定以后該專業(yè)市場商情因子的成長空間,是否能 夠到達目標級不.需要指出的是,如果一個專業(yè)市場的最終商情因子被提升到B級,甚至A級,那么如此的專業(yè)市場的投資價值就會明顯提升,如果商鋪投資者能夠 挖掘到以后商情因子能夠成為 A級的專業(yè)市場商鋪,就能夠做更多關注.

2、一個有升值潛力的專業(yè)市場確實是商情因子具有明顯成長空間的專業(yè) 市場. 客流量Po從事零售業(yè)務的專業(yè)市場,客流量要緊來自周邊區(qū)域；從事批發(fā)業(yè)務 的專業(yè)市場的客流量范疇覆蓋所在都市,甚至專門多都市.專業(yè)市場客流量依 靠于專業(yè)市場的本錢優(yōu)勢,以及市場推廣的成效.我們在關注專業(yè)市場客流量 的同時,也關心同一專業(yè)市場里,哪些商鋪的客流量比擬大.通常,越靠近專 業(yè)市場入口的商鋪客流量越大. “可視性因子Vi專業(yè)市場一層、靠近出入口的商鋪的“可視性明顯是最好的,租金 最高,價值也最高.我們能夠如此認為：專業(yè)市場公共空間周圍的商鋪的“可 視性較好,包括扶梯周邊等.專業(yè)市場開發(fā)過程中,如果開發(fā)商能夠使盡可能多的

3、商鋪的“可視性 保持相當?shù)摹⒘己玫乃?那么絕大多數(shù)商鋪的價值都會專門高,專門少存在 由于局部商鋪“可視性低引起的銷售難、出租難的咨詢題.一個成功的專業(yè) 市場工程確實是一個里面商鋪的“可視性最大化的工程.樓層F專業(yè)市場商鋪與其他任何商鋪形式相同,一層商鋪的租金、售價都較 高,商鋪投資者需要平穩(wěn)考慮售價和租金收益之間的關系. 交通條件T專業(yè)市場的交通條件要緊指外部交通條件,商鋪投資者需要結合專業(yè) 市場經(jīng)營產(chǎn)品的種類、工程的市場定位、要緊客戶群等咨詢題做出判定.交通條件對專業(yè)市場價值的阻礙度相對商業(yè)街來講,比擬低,只要專 業(yè)市場能夠在商品的本錢上為消費者制造最大的吸引力,現(xiàn)狀交通條件即使不 行,也

4、可不能直截了當阻礙商鋪的價值,而且只要該專業(yè)市場有市場吸引力, 公共交通設施都會專門快完善.因此,交通條件越好,越有利于專業(yè)市場商鋪 價值的提升.國內(nèi)家電連鎖經(jīng)營企業(yè),國美電器、蘇寧電器等,其連鎖店就屬于典 型的專業(yè)市場形式.由于它們制造了較大的價格優(yōu)勢,因此即使連鎖店的交通 條件不理想,其市場價值也會專門高,如何講消費者的交通本錢遠比購置電器 所節(jié)約的鈔票要少專門多.停車條件P專業(yè)市場的停車條件關于經(jīng)營專門重要,專門關于規(guī)模較大的專業(yè)市 場,停車條件將直截了當阻礙其經(jīng)營情形,以及商鋪的價值.商鋪投資者在選擇商鋪時要看開發(fā)商對停車場的規(guī)劃設計狀況,如停車場規(guī)模,可停車的數(shù) 量.正如我們在上一章

5、中所談到的,中國汽車家庭化差不多不是趨勢的咨 詢題,專業(yè)市場對停車位的依靠越來越大,開發(fā)商不僅要考慮專業(yè)市場現(xiàn)狀停 車位的需求,而且要考慮以后進展的需要.以北京中關村海龍電子大廈為例,開發(fā)商考慮了停車咨詢題,但明顯 現(xiàn)狀停車條件差不多制約了該電子專業(yè)市場價值的提升.到過該市場的人都會 對車位難覓的經(jīng)歷經(jīng)歷猶新,而且每次都有許多車停在路邊上.像海龍電子市 場如此的專業(yè)市場,以后要緊的消費群體都會是有車階層,那么專門明顯停車 位缺乏會有專門大的負面阻礙. 整個工程規(guī)劃設計的科學性 A Design專業(yè)市場規(guī)劃設計的要緊指標是公共空間的規(guī)格,包括分區(qū)方式,要 緊通道的寬度及長度,次要通道的寬度,以及

6、電梯、扶梯等公共空間的規(guī)劃設 計等.專業(yè)市場要緊通道的寬度與商業(yè)街的寬度不可同日而語,一樣比擬窄, 次要通道寬度更窄.硬件條件C專業(yè)市場商鋪的硬件條件專門簡單,面寬、進深都能夠靈活調整,只 有層高及設計參數(shù)對功能的阻礙相對較大,其他諸如水、電、煤氣、污水排放 等技術性設施通常專門少牽涉到,即使需要,一樣都容易解決.專業(yè)市場的層高與所經(jīng)營的商品的類型緊密有關,以家具城、建材市 場、辦公用品為例,它們經(jīng)營的商品對建筑本身有要求, 之間存在本質的區(qū)不, 專門是建材等,對層高和設計參數(shù)有較高的要求. 經(jīng)營商品的類型G專業(yè)市場經(jīng)營商品的類型幾乎包括絕大多數(shù)生活用品,不同的商品類 型對商鋪的價值阻礙是必定

7、的.經(jīng)營電器的專業(yè)市場和經(jīng)營辦公用品的專業(yè)市 場,商鋪單位面積的銷售潛力自然不同,如果商鋪投資者不清楚專業(yè)市場主營 商品的類型,最終誤判商鋪的價值是不可幸免的.什么緣故北京海龍電子市場每平方米的售價能夠到達 8萬元,而北京 水錐子圖書批發(fā)市場商鋪評估銷售價格可能不到每平方米 3萬元緣故在于從 事電子產(chǎn)品銷售的商鋪單位面積銷售額會大大高于從事圖書銷售的商鋪.鑒于以上緣故,商鋪投資者在進行專業(yè)市場投資時,需要對經(jīng)營商品 的阻礙力做充分考慮. 隸屬工程的運營特點M專業(yè)市場運營特點,包括專業(yè)市場的投資形式、定位、治理水平等, 對商鋪的價值阻礙是不言而喻的.專業(yè)市場工程,同其他任何商業(yè)房地產(chǎn)工程一樣,治

8、理水平的上下對 其價值的阻礙是深遠的：治理水平低,會直截了當導致消費者層次的降低,問 接造成運營銷售的降低,和商鋪租戶租金支付水平的降低,總之,商鋪的租金 收益水平下降,商鋪投資價值降低.目前,國內(nèi)專業(yè)市場的競爭極為猛烈,專門多國際專業(yè)市場運營商差 不多大量登陸中國內(nèi)地,盡管也有許多外鄉(xiāng)專業(yè)市場運營商飛速成長,但殘酷 的市場競爭將不可幸免.目前,國內(nèi)知名的專業(yè)市場運營商有專營電器的國美 電器、蘇寧電器等,專營家居建材的東方家園、家世界等,專營電子產(chǎn)品的北 京海龍電子市場等；國際知名的專業(yè)市場運營商有專營家居用品的挪威宜家、 英國百安居、德國歐蓿德,專營企業(yè)用品的麥德隆等.需要指出的是,以上專營

9、電器、家居用品的專業(yè)市場的治理、運營能 力普遍專門高,通常由大型機構直截了當投資,并直截了當經(jīng)營,這類專業(yè)市 場所涉及到的產(chǎn)品種類繁多,而且物資占用資金量大,市場規(guī)模超乎平常,專門多商業(yè)機構在此市場大規(guī)?！榜v扎,商鋪投資者專門少有投資時機. 商鋪初始售價Pc商鋪投資者在進行專業(yè)市場商鋪投資時,要搞清楚,商鋪初始售價是 否反映了商鋪現(xiàn)狀客觀價值,另外,投資者需要對專業(yè)市場里面不同的商鋪做 出價值判定,這是另一個重要的咨詢題.商鋪投資者通過以上兩個環(huán)節(jié)確認的初始售價將決定商鋪投資者初始 投入資金的數(shù)量,以及以后成長的空間.目前,專業(yè)市場商鋪投資市場存在一 定程度的炒做成分,投資者極有可能以相當于 5年以后商鋪價值的價格購置商 鋪,換言之,價值被開發(fā)商所透支,商鋪投資者的投資會遭受缺失,惡劣情形 下,這類商鋪投資者簽約付款之時就被高位“套牢. 商鋪周邊房地產(chǎn)進展趨勢Re專業(yè)市場周邊各類房地產(chǎn)的進展趨勢對專業(yè)市場商鋪價值的阻礙是商 鋪投資者必須深入考慮的.事實上,商鋪價值提升的空間專門大程度上受此因 素的阻礙.關