有關(guān)成立物業(yè)管理公司的方案與架構(gòu)2

1、文昌市旅游投資控股有限公司文昌市文旅物業(yè)服務(wù)有限公司成立架構(gòu)及崗位設(shè)置方案一、前言 2二、物業(yè)公司的定位 3（一）公三、物業(yè)公司的組織形式 4司架構(gòu) 4（二）崗位設(shè)置表5-7（三）部門職責(zé)與服務(wù)內(nèi)容7-101 、物業(yè)辦公室 72 、工程維修組 83 、財務(wù)部 84 、安全保障組 95 、環(huán)境管理組 9（四）崗位職責(zé)10-151 、物業(yè)辦公室崗位職責(zé)10-111.1 項目經(jīng)理 101.2 文員 112、工程維修組崗位職責(zé) 122.1 水電工 122.2 車輛維修人員 123、財務(wù)部崗位職責(zé)12-133.1 會計 123.2 出納 134、安全保障組 13-144.1 安全保障組長134.2 保安

2、人員 145、環(huán)境管理組 155.1 保潔員 155.2 綠化養(yǎng)護人員 15文昌市文旅物業(yè)服務(wù)有限公司成立架構(gòu)及崗位設(shè)置方案一、前言目前，房地產(chǎn)企業(yè)的競爭觀念已經(jīng)從產(chǎn)品導(dǎo)向轉(zhuǎn)向客戶導(dǎo)向，物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)的重要環(huán)節(jié)，正被越來越多的開發(fā)商所重視。目前，我公司所開發(fā)項目均采取委托外包的形式進行物業(yè)管理，在這種管理模式下，各項目服務(wù)理念、專業(yè)技能、服務(wù)質(zhì)量等各方面良莠不齊，很難形成統(tǒng)一的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和管理流程；各外包公司為了盈利，對項目的投入有限，因此，外包模式只能保證物業(yè)能夠得到基本管理，為業(yè)主提供常規(guī)服務(wù)，卻很難為項目提供個性化服務(wù)和高附加值。現(xiàn)隨著我司科普中心、華僑農(nóng)場、歷史文化園、一館兩中心

3、等已建項目，以及祥園保障房的計劃建設(shè)，公司的業(yè)務(wù)發(fā)展越來越多，為了對公司自主開發(fā)項目，自主經(jīng)營，進行統(tǒng)一的物業(yè)管理，也為了合理解決公司剩余勞動力，根據(jù)2017 年第 10 期董事長常務(wù)會議紀(jì)要精神，擬建立文昌市旅游投資控股有限公司下屬公司，文昌市文旅物業(yè)服務(wù)有限公司。建立一支懂經(jīng)營、會管理、精業(yè)務(wù)、肯奉獻、高素質(zhì)、服務(wù)優(yōu)的物業(yè)管理隊伍。樹立八個意識：集體意識、服務(wù)意識、競爭意識、成本意識、效益意識、安全意識、法制意識、創(chuàng)優(yōu)意識。具備八心：安心、事業(yè)心、責(zé)任心、誠心、細(xì)心、信心、耐心、愛心。二、物業(yè)公司的定位（ 1 ）物業(yè)管理模式酒店式管理+管家式服務(wù)+軍事化標(biāo)準(zhǔn)（ 2 ）質(zhì)量管理原則零投訴、鉆

4、石服務(wù)與表揚（ 3 ）物業(yè)精神忠誠、團結(jié)、敬業(yè)、創(chuàng)新（ 4 ）物業(yè)服務(wù)理念全心全意、惟精惟細(xì)（ 5 ）物業(yè)經(jīng)營理念以信譽求生存、以服務(wù)贏市場、以效益求發(fā)展（ 6 ）物業(yè)服務(wù)宗旨以人為本、規(guī)范管理、追求創(chuàng)新、至誠服務(wù)（ 7 ）物業(yè)追求目標(biāo)創(chuàng)造品牌價值、維護業(yè)主利益、走可持續(xù)發(fā)展道路（ 8 ）管理體制專業(yè)化、規(guī)范化、市場化、制度化（ 9 ）管理思想安全服務(wù)第一、人性規(guī)范管理、提前服務(wù)業(yè)務(wù)、打造管理精品（ 10 ）物業(yè)管理原則自主開發(fā)項目，自主經(jīng)營，自我管理原則三、物業(yè)公司的組織形式（一）公司架構(gòu)：（二）崗位設(shè)置表1、文昌市文旅物業(yè)服務(wù)有限公司單位名稱崗位名稱崗位人數(shù)崗位性質(zhì)文旅物業(yè)公司董事長1管理

5、崗總經(jīng)理1管理崗副總經(jīng)理2管理崗科普中心物業(yè)管理處26管理/操作崗華僑農(nóng)場物業(yè)管理處20管理/操作崗祥園物業(yè)管理處20管理/操作崗歷史文化園物業(yè)管理處20管理/操作崗合計902、科普中心物業(yè)管理處單位名稱部門崗位名稱崗位人數(shù)崗位性質(zhì)科普中心管理處物業(yè)辦公室項目經(jīng)理1管理崗文員2操作崗工程維修組水電工3操作崗車輛維修人員3操作崗財務(wù)部會計1操作崗由納1操作崗安全保障組安全保障組長1管理/操作崗保安人員5操作崗環(huán)境管理組保潔員6操作崗綠化養(yǎng)護人員3操作崗合計263、華僑農(nóng)場物業(yè)管理處單位名稱部門崗位名稱崗位人數(shù)崗位性質(zhì)華僑農(nóng)場管理處物業(yè)辦公室項目經(jīng)理1管理崗文員2操作崗工程維修組水電工3操作崗財務(wù)

6、部會計1操作崗由納1操作崗安全保障組安全保障組長1管理/操作崗保安人員5操作崗環(huán)境管理組保潔員3操作崗綠化養(yǎng)護人員3操作崗合計204、祥園物業(yè)管理處單位名稱部門崗位名稱崗位人數(shù)崗位性質(zhì)祥園管理處物業(yè)辦公室項目經(jīng)理1管理崗文員2操作崗工程維修組水電工3操作崗財務(wù)部會計1操作崗由納1操作崗安全保障組安全保障組長1管理/操作崗保安人員5操作崗環(huán)境管理組保潔員3操作崗綠化養(yǎng)護人員3操作崗合計205、歷史文化園物業(yè)管理處單位名稱部門崗位名稱崗位人數(shù)崗位性質(zhì)歷史文化園管理 處物業(yè)辦公室項目經(jīng)理1管理崗文員2操作崗工程維修組水電工3操作崗財務(wù)部會計1操作崗由納1操作崗安全保障組安全保障組長1管理/操作崗保安

7、人員5操作崗環(huán)境管理組保潔員3操作崗綠化養(yǎng)護人員3操作崗合計20(三)部門職責(zé)與服務(wù)內(nèi)容1、物業(yè)辦公室(1 )職責(zé)為物業(yè)管理和服務(wù)配套配置適合的人力資源負(fù)責(zé)日常辦公行政事務(wù)管理物業(yè)檔案和業(yè)主資料檔案接受和處理業(yè)主報修、投訴、委托服務(wù)事宜協(xié)調(diào)各部門日常運作檢查服務(wù)質(zhì)量，對不合格服務(wù)采取糾正和預(yù)防措施(2)服務(wù)內(nèi)容建立客戶服務(wù)中心，接受業(yè)主報修、投訴、熱線服務(wù)根據(jù)業(yè)主需求和實際情況及時處理各種問題，指令和協(xié)調(diào) 各部門為業(yè)主提供服務(wù)按檔案資料管理要求，建立物業(yè)檔案和業(yè)主檔案按內(nèi)部管理要求，做好物業(yè)管理日常行政、后勤工作做好與業(yè)主的溝通、回訪工作2、工程維修組（ 1 ）職責(zé)確保物業(yè)項目各種公用設(shè)備、設(shè)

8、施正常運行及完好，尤其航天科普中心車輛維修人員必須確保對觀光車輛進行定期檢查和維護，保證車輛正常運行按照計劃對物業(yè)設(shè)備、設(shè)施進行日常維修保養(yǎng)為業(yè)主提供無償或有償?shù)膱笮薹?wù)（ 2 ）服務(wù)內(nèi)容供電系統(tǒng)維護及保養(yǎng)弱電系統(tǒng)維護及保養(yǎng)消防系統(tǒng)維護及保養(yǎng)電梯系統(tǒng)維護及保養(yǎng)給排水系統(tǒng)維護及保養(yǎng)監(jiān)控系統(tǒng)維護及保養(yǎng)房屋維修養(yǎng)護業(yè)主報修服務(wù)3、財務(wù)部（ 1 ）職責(zé)檢查督促各部門物業(yè)、水電等各項費用的及時收繳、保證 公司資金的正常運轉(zhuǎn)準(zhǔn)確及時的做好賬務(wù)處理和結(jié)算工作，合理設(shè)置賬簿，做到賬目清楚，數(shù)字正確，登記及時，賬證相符，發(fā)現(xiàn)問題，及時糾正正確計算收入、費用、成本。正確及時和處理財務(wù)成果，及時上報各項報表，隨時為

9、領(lǐng)導(dǎo)提供數(shù)據(jù)參考執(zhí)行審批制度，按規(guī)定的開支范圍和標(biāo)準(zhǔn)核報一切費用，負(fù)責(zé)發(fā)放員工工資、獎金配合稅務(wù)部門，合理報稅（ 2 ）服務(wù)內(nèi)容每月各項物業(yè)管理費用的收取核算公司各項費用，包括管理費用、營業(yè)費用、財務(wù)費用合理安排使用資金，保證公司財務(wù)工作的正常運作員工工資的核算與發(fā)放其他與財務(wù)相關(guān)的工作，并按會計制度要求保管各類財務(wù)檔案4、安全保障組（ 1 ）職責(zé)負(fù)責(zé)物業(yè)項目的安全保衛(wèi)工作負(fù)責(zé)物業(yè)項目的消防安全工作負(fù)責(zé)物業(yè)項目的車輛進由、停放的管理工作負(fù)責(zé)物業(yè)項目內(nèi)業(yè)主施工裝修安全的管理工作（ 2 ）服務(wù)內(nèi)容物業(yè)項目內(nèi)、外安全停車場、停放車輛安全設(shè)備、設(shè)施區(qū)域安全消防設(shè)備、設(shè)施正常使用物業(yè)項目定時定點巡視緊急

10、情況，及時引導(dǎo)業(yè)主（旅客），安全撤離5、環(huán)境管理組（ 1 ）職責(zé)負(fù)責(zé)物業(yè)項目區(qū)內(nèi)公共場所、公共區(qū)域的環(huán)境清潔負(fù)責(zé)物業(yè)項目綠化養(yǎng)護工作負(fù)責(zé)物業(yè)項目區(qū)內(nèi)日常垃圾清運工作（不包括建筑垃圾、裝修垃圾）（ 2 ）服務(wù)內(nèi)容公共場所、公共區(qū)域清潔設(shè)備、設(shè)施區(qū)域清潔停車場清潔周邊衛(wèi)生“三包”區(qū)域清潔項目綠化區(qū)域清潔及護理（四）崗位職責(zé)1 、物業(yè)辦公室崗位職責(zé)1.1 項目經(jīng)理（ 1 ）根據(jù)公司物業(yè)管理相關(guān)文件，以及客戶的要求，確定物業(yè)管理處的管理計劃，并組織實施；（ 2 ）全面負(fù)責(zé)物業(yè)管理處的日常工作，建立健全內(nèi)部組織管理系統(tǒng)，建立內(nèi)部合理而有效的運行機制，協(xié)調(diào)各部門關(guān)系，實現(xiàn)業(yè)務(wù)管理的規(guī)范化、制度化和標(biāo)準(zhǔn)化，

11、確保管理處的各項工作任務(wù)的及時完成；（ 3 ）負(fù)責(zé)重要客戶的接待，保持與社會各界廣泛聯(lián)系，塑造企業(yè)良好的外在形象，協(xié)助客戶處理解決消防、通訊、供電、供水及有關(guān)政府主管部門的工作，協(xié)調(diào)好關(guān)系；（ 4 ）制定管理處的各項工作計劃和方案并實施，負(fù)責(zé)定期召開中心工作會議，溝通情況，安排工作，檢查落實，檢查并監(jiān)督基層以上管理人員的工作；（ 5 ）負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)客戶 / 使用人的來訪、 投訴、 處理以及重大安全事件的處理；熟悉和掌握客戶及使用人的全面情況，建立完善的項目檔案；定期征詢客戶及使用人意見，保持客戶及使用人的有效溝通，及時掌握動態(tài)變化、識別服務(wù)需求，并組織落實；（ 6 ）負(fù)責(zé)對本物業(yè)管理處各部門包括

12、清潔衛(wèi)生、 環(huán)境綠化、消防、公共設(shè)施設(shè)備維修維護等工作進行指導(dǎo)、監(jiān)督，日常并對工作現(xiàn)場、作業(yè)環(huán)境和操作規(guī)范進行抽查，創(chuàng)優(yōu)美、舒適的綠色生態(tài)工作環(huán)境；（ 7 ）對公司配備的資產(chǎn)進行管理，對各項耗材、經(jīng)營費用進行合理的控制，保障成本支出的合理；（ 8 ）定期報送各項報表， 積極配合公司財務(wù)部做好客戶 / 使用人的各項費用的催繳工作；（ 9 ）定期向上級領(lǐng)導(dǎo)匯報工作，完成上級賦予的其他各項工作任務(wù)。1.2 文員（ 1 ）協(xié)助管理處經(jīng)理開展各項管理工作；（ 2 ）傳達管理處經(jīng)理或其它上級的指示、文件通知并監(jiān)督執(zhí)行；（ 3 ）負(fù)責(zé)辦公室日常管理工作，包括辦公設(shè)施設(shè)備的管理工作；（ 4 ）熟悉客戶基本情況

13、，建立健全客戶檔案，完善處理并保管管理處各種資料；負(fù)責(zé)有關(guān)業(yè)務(wù)資料的收集；（ 5 ）負(fù)責(zé)接聽服務(wù)電話并做好記錄，及時向上級匯報或通知相關(guān)部門作出處理；熱情接待客戶來訪、咨詢或受理投訴及建議并正確處理；對當(dāng)月的投訴及維修項目等進行分類統(tǒng)計報經(jīng)理；建立回訪制度，傳達管理處的各項規(guī)定、通知；（ 6 ）負(fù)責(zé)按管理處經(jīng)理的指示及要求、結(jié)合實際工作，協(xié)助管理處經(jīng)理起草有關(guān)文件、報告、總結(jié)、計劃、通知、規(guī)定、命令等公文函件，并打印、登記、下發(fā)、歸檔等工作；（ 7 ）協(xié)助管理處經(jīng)理做好本中心的員工考勤、 加班等管理，報公司審核。2、工程維修組崗位職責(zé)2.1 水電工（ 1 ）熟悉高低壓線路和配電室線路的走向及電

14、氣設(shè)備（包括柴油發(fā)電機組）的配置和使用情況；按規(guī)程操作高低壓設(shè)備、柴油發(fā)電機組；（ 2 ）熟悉自來水管網(wǎng)走向，進水總閥，水表使用狀況；定期巡查管網(wǎng)有無裂縫或漏水以及堵塞，保證管網(wǎng)通暢；（ 3 ）定期檢查各風(fēng)機、水泵的運轉(zhuǎn)情況，看有無雜音、振動、滲水等情況，并定時加潤滑油及檢修；（ 4 ）發(fā)生停電，停水或其他事故時應(yīng)及時與供電公司，自來水公司聯(lián)系，迅速查明原因采取應(yīng)急措施；（ 5 ）定時、定期地對電梯、監(jiān)控以及消防等設(shè)備進行維修 保養(yǎng)，使設(shè)備保持其最佳狀態(tài)；2.2 車輛維修人員（ 1 ）熟悉并掌握各項修理業(yè)務(wù)技術(shù)，完成車輛維修的各項工作并提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)維修保障；（ 2 ）及時進行車輛的維修、保養(yǎng)

15、、檢查工作，認(rèn)真做好記 錄；（ 3 ）每天協(xié)助駕駛員做好出車前車輛安全檢查工作，保障 科普中心車輛的運營正常；（ 4 ）做好節(jié)假日游客高峰期車輛的安全檢查，并做好檢查 記錄上報；（ 5 ）對出現(xiàn)故障的車輛認(rèn)真檢查，妥善修理并做好記錄。3、財務(wù)部崗位職責(zé)3.1 會計（ 1 ）對發(fā)生的每一項經(jīng)濟業(yè)務(wù)須取得或填制原始憑證，并根據(jù)審核無誤的原始憑證填制記賬憑證；（ 2 ）要嚴(yán)格審核會計憑證并妥善保管，對偽造、涂改或經(jīng)濟業(yè)務(wù)不合法的憑證，應(yīng)拒絕受理，并及時報告領(lǐng)導(dǎo)處理；（ 3 ）按照規(guī)定設(shè)置總賬、明細(xì)賬，啟用會計賬簿時，應(yīng)在賬簿封面上寫明單位名稱和賬簿名稱；（ 4 ）按照規(guī)定，定期（月、季、年）核對賬目

16、、結(jié)賬、編制會計報表，并做到報表數(shù)字真實、計算準(zhǔn)確、內(nèi)容完整、說明清楚。（ 5 ）按照規(guī)定對各種會計資料，定期收集、審查、核對，整理立卷、 編制目錄、 裝訂成冊并妥善保管， 防止丟失損壞。3.2 出納（ 1 ）負(fù)責(zé)登記現(xiàn)金日記賬、銀行存款日記賬的工作。做到日清月結(jié)；（ 2 ）負(fù)責(zé)保管現(xiàn)金，空白支票及銀行印鑒卡等有關(guān)資料；（ 3 ）負(fù)責(zé)管理銀行賬戶，辦理銀行結(jié)算業(yè)務(wù)，月終及時對賬，并根據(jù)需要編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表；（ 4 ）審核每日收支情況，日常督促辦公室文員的跟催管理費工作，有特殊情況及時向上級或項目經(jīng)理匯報；（ 5 ）復(fù)核辦公室編制的工資表，月中及時做好公司員工工資的發(fā)放；（ 6 ）協(xié)助項目

17、經(jīng)理編制年度預(yù)算表；（ 7 ）準(zhǔn)確開具各項票據(jù)。統(tǒng)一管理管理處的發(fā)票和收據(jù)，做好各部門領(lǐng)用核銷工作。4、安全保障組崗位職責(zé)4.1 安全保障組長（ 1 ）主持保障組全組工作，堅決按照管理處經(jīng)理指示，帶領(lǐng)全組隊員依據(jù)各處職責(zé)，認(rèn)真做好安全保衛(wèi)及消防工作，并對日常工作進行全面監(jiān)督；（ 2 ）熟悉各崗位職責(zé)、任務(wù)、工作要求、考核標(biāo)準(zhǔn)，掌握值班區(qū)內(nèi)護管工作程序及特點，加強重點崗位的安全防范；（ 3 ）經(jīng)常檢查各崗位工作情況，零點之后的夜間查崗每周 不少于兩次；（ 4 ）負(fù)責(zé)對新入職保安隊員進行業(yè)務(wù)方面的崗前培訓(xùn)，進 行入職引導(dǎo)；（ 5 ）配合有關(guān)部門和管理處領(lǐng)導(dǎo)處理項目內(nèi)各類違章行為 和突發(fā)事件，保護現(xiàn)

18、場；（ 6 ）負(fù)責(zé)督導(dǎo)項目內(nèi)道路泊車、停車的管理，監(jiān)督項目內(nèi) 設(shè)置的各類消防、安全、交通等標(biāo)識齊全醒目。4.2 保安人員（ 1 ）負(fù)責(zé)外來人員和外來車輛的檢查，嚴(yán)格按規(guī)定登記。對不符合要求進入項目內(nèi)的人員和車輛進行禮貌勸阻，對可疑情況提高警惕，及時報告，確保安全；（ 2 ）負(fù)責(zé)各責(zé)任區(qū)內(nèi)的樓宇、通道、停車場、綠化地、車輛及其他公共場所的治安防范管理。在當(dāng)班時間內(nèi)對本區(qū)域的安全負(fù)有主要責(zé)任；（ 3 ）負(fù)責(zé)管好進入責(zé)任區(qū)的車輛，保持道路暢通，車輛停放有序，檢查停放的車輛是否已上防盜鎖；注意司機和車輛在開車前有無異樣，發(fā)現(xiàn)可疑立即查證，以確保安全；（ 4 ）負(fù)責(zé)監(jiān)控中心電視屏幕的監(jiān)視工作，并密切監(jiān)視消防控制屏和電腦顯示系統(tǒng)。全面觀察和掌握各個區(qū)域的治安動態(tài)，發(fā)現(xiàn)問題正確分析，果斷決定，及時上報并與有關(guān)崗位人員聯(lián)系；（ 5 ）負(fù)責(zé)按規(guī)定巡邏路線和規(guī)定時間巡查所轄物業(yè)，留意治安消防情況，并做好記錄；（ 6 ）監(jiān)督檢查業(yè)主裝修現(xiàn)場的治安消防情況，及時處理違 章裝修。重大違章裝修及時向公司項目經(jīng)理匯報；（ 7 ）負(fù)責(zé)巡查轄區(qū)內(nèi)設(shè)備房、公共設(shè)備設(shè)施和清潔綠化情 況，發(fā)現(xiàn)問題，及時通知管理處。5、環(huán)境管理組5.1 保潔員