房產(chǎn)管理流程方案

1、房產(chǎn)管理流程方案 房產(chǎn)管理流程方案鄭州中川置業(yè)有限公司 1·1 本次管理流程的目標(biāo).3 1·2 公司組織結(jié)構(gòu)圖.4 1·3 房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段流程改進(jìn)的重點(diǎn).4 1·4中川置業(yè)業(yè)務(wù)流程總圖.71·5·1 新項(xiàng)目投資確定流程.71·5·2 設(shè)計(jì)管理流程.141·5·3 招投標(biāo)流程.241·5·4 設(shè)計(jì)變更、工程簽證管理流程.341·5·5 甲供材料采購(gòu)流程.391·5·6 甲定乙供材料采購(gòu)流程.441·5·7 工程質(zhì)量管

2、理制度.491·5·8 物業(yè)接管驗(yàn)收流程.541·5·9 推廣策劃管理流程.601·5·10 銷售管理流程.641·5·11 合同管理流程.681·5·12 工程結(jié)算審計(jì)流程.731·5·13 成本控制流程.801·1、本次管理流程的目標(biāo)l各部門在調(diào)整后的組織結(jié)構(gòu)框架下能迅速開展工作；l公司能夠建立起核心管理團(tuán)隊(duì)；l充分考慮公司各個(gè)部門的接口；ll在業(yè)務(wù)開發(fā)全程貫穿客戶的需求，明確業(yè)務(wù)定位；ll加強(qiáng)各個(gè)部門在前期規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的作用；l 有效銜接規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)與施工建造

3、環(huán)節(jié)以及銷售、招商、物業(yè)等環(huán)節(jié)；ll有效的管理規(guī)劃設(shè)計(jì)、監(jiān)理、招商等外包代理環(huán)節(jié)；l部門之間責(zé)權(quán)清晰，迅速明確問題的責(zé)任人使得問題得到高效解決；ll激勵(lì)員工要有主動(dòng)性和敢于承擔(dān)責(zé)任。1·2 公司組織結(jié)構(gòu)1·3、開發(fā)項(xiàng)目各階段流程改進(jìn)的重點(diǎn) 1、市場(chǎng)策劃階段： l 市場(chǎng)策劃階段是整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的最關(guān)鍵階段，很大程度決定了項(xiàng)目的成功與否。前期的要進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查、投資分析，必要時(shí)引進(jìn)外包公司進(jìn)行前期策劃、招商、營(yíng)銷進(jìn)行市場(chǎng)論證，房屋建設(shè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行工程論證，財(cái)務(wù)部門進(jìn)行投資預(yù)算論證，最終確定項(xiàng)目的可行性，進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)。結(jié)合各部門對(duì)投資進(jìn)行的評(píng)估意見，公司高層再進(jìn)行最終的投資決策，這

4、樣可以大大降低風(fēng)險(xiǎn)。 l 本階段管理流程包含：新項(xiàng)目投資確定流程。 2、方案設(shè)計(jì)階段： l在與設(shè)計(jì)單位簽訂合同前要先組織內(nèi)部各相關(guān)部門進(jìn)行討論，明確提出 具體的設(shè)計(jì)要求，并提前考慮后續(xù)的裝修設(shè)計(jì)方案。 l本階段管理流程包含：設(shè)計(jì)管理流程。3、項(xiàng)目施工階段： l在項(xiàng)目施工階段要加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理和協(xié)調(diào)能力。 l本階段管理流程包含：招投標(biāo)流程、設(shè)計(jì)變更流程、甲供材料采購(gòu)流程、甲定乙供材料采購(gòu)流程、工程質(zhì)量管理制度、物業(yè)接管驗(yàn)收流程。4、銷售、招商與服務(wù)階段： l工程部是銜接營(yíng)銷招商與施工環(huán)節(jié)協(xié)同配合的關(guān)鍵； l本階段管理流程包含：推廣策劃管理流程。 l全面提高客戶的滿意度，建立良好的信譽(yù)和口碑； l本階

5、段管理流程包含：銷售管理流程。5、全程風(fēng)險(xiǎn)管理過程： l風(fēng)險(xiǎn)控制是實(shí)現(xiàn)全程項(xiàng)目管理的關(guān)鍵； l為了使決策更加充分科學(xué)，有效降低風(fēng)險(xiǎn)，所有招投標(biāo)項(xiàng)目要在項(xiàng)目開始前三個(gè)月開始立項(xiàng)。 l本過程管理流程包含：合同管理流程、付款控制流程。 l立項(xiàng)申請(qǐng)到合同審批之間要留有比較充足的時(shí)間（比較重大事件至少要提前三個(gè)月）來分析論證，如果出現(xiàn)人為因素導(dǎo)致的很緊急而沒有時(shí)間 進(jìn)行充分論證的合同簽訂，經(jīng)辦人及其分管領(lǐng)導(dǎo)將要承擔(dān)為此風(fēng)險(xiǎn)帶來 的損失。 l文檔會(huì)簽流程：經(jīng)辦人直接領(lǐng)導(dǎo)審批相關(guān)部門會(huì)簽分管領(lǐng)導(dǎo)審批總經(jīng)理審批文員發(fā)放 （1）直接領(lǐng)導(dǎo)對(duì)經(jīng)辦人申請(qǐng)的正確合理性把關(guān)，如不同意請(qǐng)直接打回修改； （2）相關(guān)部門會(huì)簽時(shí)

6、要清楚明白表明自己的觀點(diǎn)，與本案無關(guān)時(shí)可以不簽； （3）分管領(lǐng)導(dǎo)要充分整合經(jīng)辦人及其直接領(lǐng)導(dǎo)、相關(guān)部門會(huì)簽的意見，如前面意見存在分歧時(shí)，要清楚明白表明自己的觀點(diǎn)。不能簡(jiǎn)單填寫“同意”了事。 （4）總經(jīng)理發(fā)現(xiàn)意見存在歧義時(shí)，直接打回重新修改討論；如果在本案相關(guān)人員沒有完全簽署意見時(shí)，先不要簽署意見，避免前面人員填寫“參照 總 經(jīng)理意見執(zhí)行”等怪異現(xiàn)象發(fā)生。如果情況非常緊急，可通過文員電話詢問相關(guān)人員意見，取得同意后方能進(jìn)行，但后續(xù)文件必須及時(shí)補(bǔ)全。 （5）文員除將紙面文檔發(fā)放給相關(guān)人員執(zhí)行外，還要將最終意見錄入電腦中，通過電子郵件反饋給審批環(huán)節(jié)的相關(guān)責(zé)任人。6、知識(shí)檔案管理體系的建立： l沒有規(guī)

7、范流程積累項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，更多依靠關(guān)鍵業(yè)務(wù)人員； l一旦關(guān)鍵管理人員流失，項(xiàng)目進(jìn)展就非常困難； l中川置業(yè)高速發(fā)展迫切需要項(xiàng)目管理水平的不斷提高。 l本過程管理流程包含：檔案管理制度。1·4、中川置業(yè)業(yè)務(wù)流程流程總圖 物業(yè)接管驗(yàn)收流程 以下將就中川置業(yè)管理流程展開詳細(xì)表述，具體包括： l名詞說明； l目的； l范圍 l職責(zé)； l工作流程圖； l流程的具體說明； l流程的職責(zé)考核； l其他事項(xiàng)； 1·5·1 新項(xiàng)目投資確定流程 一、目的 1 .1 .為了規(guī)范項(xiàng)目前期操作，提高工作效率，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，提升公司競(jìng)爭(zhēng)力，特制定新項(xiàng)目投資確定流程。 二、范圍 2 .1 .公司房地產(chǎn)項(xiàng)

8、目開發(fā)的前期市場(chǎng)調(diào)研，投資評(píng)估，項(xiàng)目的確定。 三、職責(zé) 以下各部門或崗位的職責(zé)僅指與本流程有關(guān)的職責(zé)，不包括該部門或崗位的其它職責(zé)。 3 .1 .開發(fā)部的職責(zé)： 1、負(fù)責(zé)新項(xiàng)目機(jī)會(huì)的尋找和篩選，新項(xiàng)目前期的初步論證； 2、結(jié)合專家的意見對(duì)新項(xiàng)目進(jìn)行初步論證； 3、進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，匯總各部門建議； 4、制定開發(fā)新項(xiàng)目的可行性報(bào)告。 3 .2 .工程部對(duì)新項(xiàng)目進(jìn)行工程技術(shù)分析。 3 .3 .財(cái)務(wù)部提供財(cái)務(wù)信息，并進(jìn)行投資收益分析。 3 .4 .營(yíng)銷部對(duì)新項(xiàng)目的銷售前景、客戶的定位等方面進(jìn)行分析并提出建議。 3 .5 .工程部、營(yíng)銷部對(duì)新項(xiàng)目招商的定位和可行性方面進(jìn)行分析并提出建議。 3 .6 .行政

9、部對(duì)新開發(fā)項(xiàng)目的法律和政策性風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。 3 .7 .工程部對(duì)新開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及設(shè)計(jì)可行性方面進(jìn)行分析并提出建議。 3 .8 .工程部對(duì)新項(xiàng)目的投資估算進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析并提出建議。 四、工作流程圖 公司董事會(huì) 開發(fā)部 公司相關(guān)部門 外部專家 備注 項(xiàng)目尋找機(jī)會(huì)篩選 專家意見 項(xiàng)目初步論證 否 部門領(lǐng)導(dǎo)審批 1開發(fā)項(xiàng)目初 步論證報(bào)告 是否通過 是 專業(yè)公司的 市場(chǎng)調(diào)研 調(diào)研分析 否 財(cái)務(wù)部進(jìn)行投資收益分析 提供財(cái)務(wù)信息支持 工程部就項(xiàng)目的規(guī)劃 設(shè)計(jì)提出本部門的建議 制定可行性方案 營(yíng)銷部對(duì)項(xiàng)目的銷售 評(píng)估提供建議 否 部門領(lǐng)導(dǎo)審批 工程部、營(yíng)銷部對(duì) 項(xiàng)目的招商評(píng)估提供建議 是否通過 行政部

10、對(duì)項(xiàng)目的政策 2 和法律風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析 是 工程部對(duì)工程技術(shù)方面 2項(xiàng)目可行 審核可行性方案 提供的相關(guān)支持進(jìn)行分析 性分析報(bào)告 是否通過 工程部對(duì)項(xiàng)目投資、 估算進(jìn)行建議 確定項(xiàng)目核心人員 五、流程的具體說明 5 .1 .開發(fā)部尋找新的項(xiàng)目機(jī)會(huì)，征詢有關(guān)專家意見，進(jìn)行初步的可行性論證，報(bào)分管領(lǐng)導(dǎo)審批。 5 .2 .分管領(lǐng)導(dǎo)審批通過后，開發(fā)部進(jìn)行相關(guān)的市場(chǎng)調(diào)研；如果有必要，可以請(qǐng)外面的專業(yè)調(diào)查公司進(jìn)行相關(guān)的調(diào)研分析；工程部對(duì)項(xiàng)目的總體 規(guī)劃提出可行的建議，并配合進(jìn)行工程技術(shù)分析；財(cái)務(wù)部提供財(cái)務(wù)信息 支持，并提供投資收益分析；營(yíng)銷部、行政部也要對(duì)涉及到本部門的內(nèi) 容進(jìn)行分析，并提出建議；同時(shí)征詢有

11、關(guān)專家的建議。最終開發(fā)部出具一份能為決策提供有力依據(jù)的可行性分析報(bào)告。 5 .3 . 可行性分析報(bào)告具體內(nèi)容要求：見附錄A 。 5 .4 .開發(fā)部分管領(lǐng)導(dǎo)對(duì)項(xiàng)目可行性報(bào)告進(jìn)行審批，審批通過后上報(bào)公司董事會(huì)審核。如果沒有通過，開發(fā)部對(duì)可行性分析報(bào)告進(jìn)行修改和內(nèi)容補(bǔ)充完善。 5 .5 .公司董事會(huì)對(duì)可行性分析報(bào)告進(jìn)行審議，如果通過，則確定 項(xiàng)目的核心成員，啟動(dòng)該項(xiàng)目；如果沒有通過，開發(fā)部繼續(xù)尋找新的項(xiàng)目機(jī)會(huì)。六、流程的職責(zé)考核 6 .1 .開發(fā)部要承擔(dān)新項(xiàng)目可行性研究方面問題的責(zé)任。如：對(duì)新開發(fā)項(xiàng)目的論證不充分或可行性研究不科學(xué)導(dǎo)致領(lǐng)導(dǎo)層決策失誤，相關(guān)責(zé)任 人和本部門經(jīng)理要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 6 .

12、2 .財(cái)務(wù)部要承擔(dān)投資收益報(bào)告問題的責(zé)任。如：因?yàn)橥顿Y收益報(bào)告內(nèi)容不真實(shí)導(dǎo)致決策失誤，相關(guān)責(zé)任人和本部門經(jīng)理要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 6 .3 .行政部要承擔(dān)開發(fā)項(xiàng)目的法律及政策風(fēng)險(xiǎn)分析的責(zé)任。如：對(duì)項(xiàng)目的法律及政策風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)不足或者錯(cuò)誤，相關(guān)責(zé)任人和本部門經(jīng)理要承 擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 6 .4 .工程部要承擔(dān)工程技術(shù)分析方面問題的責(zé)任。如：新項(xiàng)目在工程技術(shù)的某些方面上不可行，但是沒有提出，相關(guān)責(zé)任人和部門經(jīng)理要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 6 .5 .工程部、營(yíng)銷部要對(duì)新項(xiàng)目未來的招商定位的可行性承擔(dān)責(zé)任。如：新項(xiàng)目的招商定位存在問題，但工程部、營(yíng)銷部沒有提出，相關(guān)的 責(zé)任人和部門經(jīng)理要承擔(dān)責(zé)任。6 .6 .營(yíng)銷部

13、要對(duì)新項(xiàng)目未來的銷售定位的可行性承擔(dān)責(zé)任。如：新項(xiàng)目的銷售定位存在問題，但營(yíng)銷部沒有提出，相關(guān)的責(zé)任人和部門經(jīng)理要承擔(dān)責(zé)任。 6 .7 .工程部要對(duì)新項(xiàng)目的規(guī)劃思路及可行性承擔(dān)責(zé)任。如：新項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)思路存在問題，工程部沒有提出，相關(guān)的責(zé)任人和部門經(jīng)理要 承擔(dān)責(zé)任。 6 .8 .工程部承擔(dān)對(duì)新項(xiàng)目的投資核算進(jìn)行分析。如：相關(guān)的造價(jià)成本核算不符合實(shí)際情況，工程部沒有提出，相關(guān)的責(zé)任人和部門經(jīng)理要承擔(dān)責(zé)任。七、其他事項(xiàng) 7 .1 .本流程由公司制定。 7 .2 .本制度自公司總經(jīng)理核準(zhǔn)之日起生效執(zhí)行，修訂時(shí)亦同。 7 .3 .本制度由公司負(fù)責(zé)解釋及督察。八、本流程涉及的文件和表單 8 .1 .開

14、發(fā)項(xiàng)目初步論證報(bào)告 8 .2 .可行性分析報(bào)告 附錄A ：項(xiàng)目可行性報(bào)告框架目錄 第一章 項(xiàng)目決策背景 1、內(nèi)部因素 2、外部因素 第二章 項(xiàng)目概述 1、項(xiàng)目區(qū)位及用地 2、項(xiàng)目宗地現(xiàn)狀 3、項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套 4、項(xiàng)目周邊環(huán)境 5、項(xiàng)目市政配套分析 6、土地價(jià)格第三章 項(xiàng)目法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析 1、項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)法律手續(xù)分析 2、項(xiàng)目合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 3、總體評(píng)價(jià) 第四章 市場(chǎng)研究 1、區(qū)域市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況 2、區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品特征 3、整體市場(chǎng)對(duì)本案影響因素 4、目標(biāo)客戶、產(chǎn)品及價(jià)格定位 第五章 規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) 1、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路 2、規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析 第六章 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃 1、

15、開發(fā)機(jī)遇 2、開發(fā)周期安排 3、銷售周期安排 第七章 投資收益分析 1、成本預(yù)測(cè) 2、稅務(wù)分析 3、經(jīng)濟(jì)效益分析 4、項(xiàng)目資金預(yù)測(cè) 第八章 可行性結(jié)論 1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 2、項(xiàng)目劣勢(shì)1·5·2 設(shè)計(jì)管理流程 一、目的 1 .1 .控制設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)符合規(guī)范并滿足本公司要求。 1 .2 .通過圖紙確認(rèn)，使設(shè)計(jì)圖紙100% 符合有關(guān)規(guī)范要求。 1 .3 .通過圖紙確認(rèn)，使建筑規(guī)劃、結(jié)構(gòu)、水暖、電、空調(diào)配套等設(shè)計(jì)做到經(jīng)濟(jì)合理、安全可靠。 1 .4 .通過圖紙確認(rèn)，做到圖紙表達(dá)清楚、盡可能減少錯(cuò)漏碰缺，確保工程施工按期按質(zhì)完成。 二、范圍 2 .1 .適用于項(xiàng)目前期階段的規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量的

16、控制。 2 .2 .公司在建項(xiàng)目所有土建及配套圖紙。 三、職責(zé) 以下各部門或崗位的職責(zé)僅指與本流程有關(guān)的職責(zé)，不包括該部門或崗 位的其它職責(zé)。 3 .1 . 開發(fā)部負(fù)責(zé)提供開發(fā)項(xiàng)目的可行性報(bào)告。 3 .2 . 工程部負(fù)責(zé)技術(shù)資料的收集、分析，調(diào)研設(shè)計(jì)單位的基本情況并與之溝通。按照公司領(lǐng)導(dǎo)的要求并依據(jù)可行性分析報(bào)告編制設(shè)計(jì)綱要，同時(shí)組織集團(tuán)相關(guān)部門對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行評(píng)審。負(fù)責(zé)就評(píng)審中出現(xiàn)的問題和設(shè)計(jì)單位溝通解決。工程部有義務(wù)配合工程部協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)單位并參與對(duì)施工圖紙的評(píng)審，使施工圖紙與設(shè)計(jì)方案保持一致。 3 .3 . 工程部負(fù)責(zé)對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案有關(guān)的施工工藝要求、施工強(qiáng)制性和相關(guān)市政配套進(jìn)行評(píng)審。主導(dǎo)

17、施工圖設(shè)計(jì)并負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)單位的協(xié)調(diào)溝通工 作，組織設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位、工程部、工程部技術(shù)支持專業(yè)工程師等相關(guān)部門及人員參加施工圖確認(rèn)。并對(duì)圖紙進(jìn)行總體上的審核和確認(rèn)。 3 .4 . 工程部要對(duì)設(shè)計(jì)文件的工程造價(jià)進(jìn)行評(píng)審。 3 .5 . 營(yíng)銷部要對(duì)設(shè)計(jì)方案的效果和銷售評(píng)估進(jìn)行評(píng)審并提出建議。 3 .6 . 工程部、營(yíng)銷部要對(duì)設(shè)計(jì)方案的效果和招商評(píng)估進(jìn)行評(píng)審并提出建議。 3 .7 . 工程部要對(duì)設(shè)計(jì)方案的外觀效果進(jìn)行評(píng)審，并提出建議。 3 .8 . 物業(yè)公司對(duì)設(shè)計(jì)方案中有關(guān)物業(yè)管理相關(guān)的設(shè)計(jì)進(jìn)行評(píng)審，并提出建議。 3 .9 . 公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)綱要編制工作的領(lǐng)導(dǎo)和協(xié)調(diào)。并對(duì)最終設(shè)計(jì)方案進(jìn)

18、行審核。四、工作流程圖設(shè)計(jì)管理流程（規(guī)劃設(shè)計(jì)部）招投標(biāo)小組 分管領(lǐng)導(dǎo) 工程部 公司相關(guān)部門 設(shè)計(jì)單位 備注 1 編寫設(shè)計(jì)綱要 1、設(shè)計(jì)綱 要 是 審批 否 方案設(shè)計(jì)招標(biāo)流程 初步設(shè)計(jì)方案 開發(fā)部對(duì)初步設(shè)計(jì) 方案進(jìn)行資審、提出建議 工程部組織相關(guān) 政府相關(guān)部門 單位進(jìn)行預(yù)算 參與并提出建議 營(yíng)銷部對(duì)初步設(shè)計(jì)方案 否 2 進(jìn)行資審、提出建議 2、方案設(shè) 計(jì)資審、會(huì) 議紀(jì)要 3 修改初步設(shè)計(jì) 是 確認(rèn)方案 否 3、初步設(shè)計(jì) 審批 是 方案文件 方案報(bào)批 擴(kuò)初、施工圖設(shè)計(jì)招投標(biāo)流程 擴(kuò)初設(shè)計(jì) 開發(fā)部、營(yíng)銷部對(duì) 擴(kuò)初設(shè)計(jì)進(jìn)行資審、 工程部組織相關(guān) 提出建議 政府相關(guān)部門 單位進(jìn)行資審 采購(gòu)部、項(xiàng)目部對(duì)

19、參與并提出意見 擴(kuò)初設(shè)計(jì)進(jìn)行資審、 否 提出建議 4 修改擴(kuò)初設(shè)計(jì) 4、擴(kuò)初設(shè) 是 確認(rèn)擴(kuò)初設(shè)計(jì) 否 計(jì)方案文件 審批 是 5 擴(kuò)初設(shè)計(jì)報(bào)批 5、擴(kuò)初設(shè)計(jì) 資審、會(huì)議 辦理施工圖設(shè)計(jì) 項(xiàng)目管理部 紀(jì)要 交接設(shè)計(jì)管理流程（施工圖部）工程部 分管領(lǐng)導(dǎo) 工程部 公司相關(guān)部門 設(shè)計(jì)單位/審圖公司 備注擴(kuò)初設(shè)計(jì)工作3類文件交接 施工圖設(shè)計(jì)意 相關(guān)部門提出意見 見書 施工圖設(shè)計(jì) 交付設(shè)計(jì)圖紙 分發(fā)圖紙 審閱圖紙 審閱圖紙 審圖公司審閱 圖紙 項(xiàng)目部、采購(gòu)部 對(duì)圖紙進(jìn)行審核并 提出建議 營(yíng)銷部、物業(yè)公司 對(duì)圖紙進(jìn)行審核 組織相關(guān)部門對(duì) 并提出建議 圖紙進(jìn)行會(huì)審 監(jiān)理單位、施工單位 對(duì)圖紙進(jìn)行審核并 1、施工

20、圖會(huì)審 1 提出建議 記錄 消防、人防、技防、 否 環(huán)保、衛(wèi)疫對(duì)圖紙進(jìn)行 審核并提出建議 2 修改圖紙 2、施工圖設(shè)計(jì) 確認(rèn)施工圖 文件 是 是否通過 否 審批 是 3、施工圖設(shè)計(jì) 交接紀(jì)要 組織施工圖設(shè)計(jì)交接 五、流程的具體說明 （一）、方案和擴(kuò)初設(shè)計(jì)部分： 5 .1 . 設(shè)計(jì)綱要的編制 5 .1 .1 .工程部主導(dǎo)起草設(shè)計(jì)綱要。相關(guān)部門負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)綱要中與本部門相關(guān)的文件的起草。 5 .1 .2 .起草依據(jù) 1 ) 開發(fā)部的項(xiàng)目可行性報(bào)告。 2 ) 工程部對(duì)施工工藝、施工強(qiáng)制性提出意見； 3 ) 營(yíng)銷部、工程部、營(yíng)銷部對(duì)設(shè)計(jì)方案的建議。 4 ) 參考有關(guān)法規(guī)等。 5 .1 .3 .在編寫設(shè)計(jì)綱

21、要時(shí)，相關(guān)部門將本部門所負(fù)責(zé)的內(nèi)容起草完成后，由工程部進(jìn)行匯總，定稿完成后召集各部門進(jìn)行評(píng)審會(huì)簽。 5 .1 .4 .公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)設(shè)計(jì)綱要。 5 .2 . 設(shè)計(jì)過程控制 5 .2 .1 .設(shè)計(jì)單位的確定及設(shè)計(jì)過程控制（參見招投標(biāo)流程） 5 .2 .2 .設(shè)計(jì)文件交付后一周內(nèi)由工程部組織相關(guān)部門對(duì)方案進(jìn)行評(píng)審。設(shè)計(jì)文件包括初步設(shè)計(jì)和擴(kuò)初設(shè)計(jì)兩個(gè)文件，初步設(shè)計(jì)需要工程部 組織各部門進(jìn)行評(píng)審并經(jīng)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審批后才能進(jìn)行擴(kuò)初設(shè)計(jì)。擴(kuò)初設(shè)計(jì) 也要工程部組織相關(guān)部門進(jìn)行評(píng)審。最后由公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行審批。 5 .2 .3 .工程部負(fù)責(zé)評(píng)審以下內(nèi)容 1 ) 有關(guān)法令和法規(guī)的符合性； 2 ) 有關(guān)建筑設(shè)計(jì)和驗(yàn)

22、收規(guī)范的符合性； 3 ) 國(guó)家頒布的工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文； 4 ) 地方頒布的有關(guān)設(shè)計(jì)管理文件的符合性。 5 .2 .4 .工程部負(fù)責(zé)評(píng)審工程造價(jià)。 5 .2 .5 .工程部評(píng)審施工工藝要求和強(qiáng)制性。 5 .2 .6 .營(yíng)銷部負(fù)責(zé)評(píng)審設(shè)計(jì)方案的銷售前景并提出本部門的建議。 5 .2 .7 .工程部、營(yíng)銷部負(fù)責(zé)評(píng)審設(shè)計(jì)方案的招商前景并提出本部門的建議。 5 .2 .8 .工程部對(duì)規(guī)劃方案提出本部門的建議。 5 .3 . 設(shè)計(jì)文件的修改和確認(rèn) 5 .3 .1 .工程部匯總評(píng)審意見，并在一周內(nèi)提交給設(shè)計(jì)單位。 5 .3 .2 .設(shè)計(jì)單位變更或修改設(shè)計(jì)文件。 5 .3 .3 .設(shè)計(jì)文件交付后一周內(nèi)，

23、工程部組織開發(fā)部、營(yíng)銷部等相關(guān)部 門對(duì)設(shè)計(jì)文件再進(jìn)行確認(rèn)。 5 .3 .4 .相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)方案擴(kuò)初設(shè)計(jì)進(jìn)行最終確認(rèn)。（二）、施工圖部分： 5 .4 .擴(kuò)初設(shè)計(jì)定稿后，由工程部部門經(jīng)理根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)文件，在參考各部門意見的基礎(chǔ)上組織編寫施工圖設(shè)計(jì)意見書。設(shè)計(jì)單位根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)意見書進(jìn)行施工圖的設(shè)計(jì)。對(duì)于施工圖的設(shè)計(jì)規(guī)范要求 由設(shè)計(jì)院掌握，同時(shí)審圖公司要對(duì)施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行審核（包括強(qiáng)制 性規(guī)范條文的要求）。 5 .5 .設(shè)計(jì)單位將設(shè)計(jì)好的施工圖交給工程部。工程部將施工圖紙移交給項(xiàng)目部，由項(xiàng)目部將施工圖紙分發(fā)給施工、監(jiān)理單位及其他相關(guān)部門。 5 .6 .工程部技術(shù)支持（專業(yè)工程師）負(fù)責(zé)監(jiān)督施

24、工單位和監(jiān)理單位對(duì) 施工圖紙進(jìn)行審閱。同時(shí)工程部專業(yè)工程師也須對(duì)施工圖紙進(jìn)行審閱并 記錄于工作 日記。 5 .7 .在甲方、施工、監(jiān)理、物業(yè)公司等單位均對(duì)圖紙熟悉之后，由工程部組織設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位、物業(yè)公司及工程部等進(jìn)行施工圖紙會(huì)審。 5 .8 .圖紙會(huì)審關(guān)鍵問題 5 .8 .1 . 土建專業(yè)部分 1 ) 基坑開挖及基坑圍護(hù)。 2 ) 基礎(chǔ)形式的選擇。 3 ) 主體結(jié)構(gòu)中的結(jié)構(gòu)布置選型、鋼筋含量、節(jié)點(diǎn)處理等問題。 4 ) 四大滲漏：屋面防水、外墻防滲水、衛(wèi)生間防水、門窗防水。 5 ) 內(nèi)墻粉刷。 6 ) 樓地面做法。 7 ) 土建與各專業(yè)的矛盾問題（如預(yù)留預(yù)埋、標(biāo)高位置等）。 8

25、) 工程施工中的可行性問題及技術(shù)經(jīng)濟(jì)性問題。 5 .8 .2 . 設(shè)備專業(yè)及配套部分 1 ) 給水管供水量及管道走向、管徑要滿足最不利點(diǎn)供水壓力需要，且滿足美觀需要。 2 ) 排水管的走向及布置是否合理。 3 ) 管材及器具選擇是否符合規(guī)范及甲方要求。 4 ) 消防工程設(shè)計(jì)滿足美觀及消防局要求。 5 ) 水、電、煤、消防等設(shè)備、管線安裝位置設(shè)計(jì)合理、美觀且與土建 圖紙不相矛盾，滿足物業(yè)運(yùn)營(yíng)的要求。 6 ) 煤氣工程滿足煤氣公司的審圖要求。 7 ) 總體圖紙布局、管位布置合理，管材選用合理。 8 ) 用電設(shè)計(jì)容量和供電方式符合供電局規(guī)定要求。 9 ) 室內(nèi)電器布置合理、規(guī)范。 1 0 ) 室內(nèi)和

26、室外安裝管線綜合施工方案。 5 .9 .圖紙確認(rèn)及工程施工過程中，如遇技術(shù)難點(diǎn)問題，總工可邀請(qǐng)有關(guān)專家作專題咨詢。 5 .1 0 .圖紙會(huì)審記錄由施工單位形成會(huì)議紀(jì)要，并發(fā)放工程部、項(xiàng)目部、監(jiān)理和施工單位進(jìn)行確認(rèn)。 5 .1 1 .設(shè)計(jì)單位根據(jù)會(huì)審記錄對(duì)圖紙做相應(yīng)的修改、補(bǔ)充、完善。 5 .1 2 .在施工過程中，如果有裝修設(shè)計(jì)，要提前讓裝修設(shè)計(jì)單位根據(jù) 施工圖進(jìn)行配合設(shè)計(jì)。同時(shí)工程部、工程部專業(yè)工程師須定期檢查按圖 施工的情況，如發(fā)現(xiàn)新問題及必要的調(diào)整及時(shí)反饋給設(shè)計(jì)單位，并通過 設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)調(diào)整或變更確認(rèn)，再發(fā)正式文件通知項(xiàng)目部、施工、 監(jiān)理等有關(guān)單位執(zhí)行。 六、流程的職責(zé)考核 6 .1

27、 .工程部承擔(dān)與設(shè)計(jì)單位的方案和擴(kuò)初設(shè)計(jì)的聯(lián)系溝通工作，如果 因?yàn)闇贤ú粫扯a(chǎn)生問題，工程部要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 6 .2 .工程部承擔(dān)與設(shè)計(jì)單位的施工圖設(shè)計(jì)聯(lián)系溝通工作，部門經(jīng)理應(yīng)當(dāng)組織協(xié)調(diào)和設(shè)計(jì)單位溝通，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)各個(gè)相關(guān)單位對(duì)施工圖紙進(jìn)行會(huì) 審。如在與設(shè)計(jì)單 位的溝通過程及組織會(huì)審過程中出現(xiàn)工作不到位等問題，部門經(jīng)理要承 擔(dān)責(zé)任。 6 .3 .工程部專業(yè)工程師承擔(dān)施工工藝要求、施工限制性評(píng)審及市政配套等方面的責(zé)任。如設(shè)計(jì)文件的施工工藝不能滿足實(shí)際要求，工程部專業(yè)工程師沒有提出來，相關(guān)人員要承擔(dān)責(zé)任。 6 .4 .工程部承擔(dān)設(shè)計(jì)文件的造價(jià)審核方面的責(zé)任。如工程造價(jià)和當(dāng)初 可行性報(bào)告的預(yù)估造價(jià)不

28、一致，工程部沒有指出，相應(yīng)的責(zé)任人和部門 經(jīng)理要承擔(dān)責(zé)任。 6 .5 .營(yíng)銷部要承擔(dān)對(duì)設(shè)計(jì)方案的銷售評(píng)估進(jìn)行評(píng)審方面的責(zé)任。如設(shè)計(jì)方案的未來銷售前景不切實(shí)際，營(yíng)銷部門沒有提出建議，相關(guān)的責(zé)任 人和部門經(jīng)理要承擔(dān)責(zé)任。 6 .6 .工程部、營(yíng)銷部要承擔(dān)對(duì)設(shè)計(jì)方案的招商評(píng)估進(jìn)行評(píng)審方面的責(zé) 任。如設(shè)計(jì)方案的未來招商前景不切實(shí)際，工程部、營(yíng)銷部門沒有提出建議，相關(guān)的責(zé)任人和部門經(jīng)理要承擔(dān)責(zé)任。 6 .7 .工程部要承擔(dān)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的效果圖進(jìn)行審閱的責(zé)任。如果工程 部 在確認(rèn)時(shí)沒有提出建議，后來發(fā)現(xiàn)問題導(dǎo)致?lián)p失，工程部經(jīng)理要承擔(dān) 責(zé)任。 6 .8 .物業(yè)公司承擔(dān)對(duì)設(shè)計(jì)方案中有關(guān)物業(yè)的配套設(shè)計(jì)進(jìn)行審核的

29、責(zé)任。如果方案中物業(yè)相關(guān)的設(shè)計(jì)不符合要求，物業(yè)公司沒有發(fā)現(xiàn)而造成公司損失，物業(yè)公司相關(guān)人員要承擔(dān)責(zé)任。七、其他事項(xiàng) 7 .1 .本流程由公司制定。 7 .2 .本制度自公司總經(jīng)理核準(zhǔn)之日起生效執(zhí)行，修訂時(shí)亦同。 7 .3 .本制度由公司負(fù)責(zé)解釋及督察。八、本流程涉及的表單 8 .1 .可行性分析報(bào)告 8 .2 .設(shè)計(jì)綱要 8 .3 .初步設(shè)計(jì)方案文件 8 .4 .擴(kuò)初設(shè)計(jì)方案文件 8 .5 .設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)議紀(jì)要 8 .6 .施工圖紙 8 .7 .施工圖會(huì)審記錄 8 .8 .設(shè)計(jì)交底會(huì)議紀(jì)要1·5·3 招投標(biāo)流程一、目的 1 .1 .為了規(guī)范公司的設(shè)計(jì)委托、施工和監(jiān)理招標(biāo)、材料

30、和設(shè)備采購(gòu)等 重大招標(biāo)事項(xiàng)，維護(hù)公司合法權(quán)益，控制成本降低造價(jià)，保證質(zhì)量，提 高投資效益。二、范圍 2 .1 .本管理制度適用于公司各職能部門、各項(xiàng)目的所有招投標(biāo)活動(dòng)。 三、總則 根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律、法規(guī)和公司有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本公司具體情況，特制定本流程。3 .1 .為了提高項(xiàng)目管理的辦事效率，加快處置施工現(xiàn)場(chǎng)的各類應(yīng)急和 零星材料采購(gòu)速度，公司總經(jīng)理目前暫時(shí)授權(quán)項(xiàng)目_萬元以內(nèi)人民幣審核決定權(quán)（今后將視執(zhí)行情況再作授權(quán)金額調(diào)整），授權(quán)金額范圍內(nèi)的合同簽訂由項(xiàng)目部負(fù)責(zé)簽訂決定，并承擔(dān)相應(yīng)的法律和經(jīng)濟(jì)責(zé)任。 在工程施工過程中，項(xiàng)目部對(duì)于授權(quán)范圍內(nèi)的事項(xiàng)要及時(shí)決策。如果項(xiàng)目部對(duì)于應(yīng)急事件或材料購(gòu)買的核價(jià)

31、不清楚的話，可以咨詢工程部。對(duì)于能夠明顯判斷但為了回避責(zé)任，仍提交公司進(jìn)行流程處理而導(dǎo)致時(shí)間延誤的，項(xiàng)目部要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 3 .2 .對(duì)于金額在10 萬元人民幣以上(含10 萬元人民幣)的材料或設(shè)備 采購(gòu)項(xiàng)目，公司范圍內(nèi)統(tǒng)一進(jìn)行招標(biāo)，凡適用于招標(biāo)的事項(xiàng)必須進(jìn)行招 標(biāo)，不得化整為零或以任何方式規(guī)避招標(biāo)。 3 .3 .為了使招投標(biāo)過程不耽誤工程施工的進(jìn)度，原則上所有招投標(biāo)項(xiàng)目要在項(xiàng)目開始前三個(gè)月開始立項(xiàng)。 3 .4 .項(xiàng)目實(shí)施各階段：項(xiàng)目策劃、規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工、營(yíng)銷。策劃與代理、廣告制作發(fā)布、模型制作、物業(yè)代理、重要設(shè)備材料的采購(gòu)以及公司認(rèn)為有必要納入公開招標(biāo)的其它事項(xiàng)，一律納入招

32、標(biāo)范圍。招標(biāo)事項(xiàng)一般采用邀請(qǐng)議標(biāo)方式，特殊情況才采用邀請(qǐng)招標(biāo)或公開招標(biāo)方式。 3 .5 .招標(biāo)活動(dòng)必須先立項(xiàng)審批，申請(qǐng)部門必須嚴(yán)格按規(guī)定程序辦理并 接受相關(guān)部門的監(jiān)督。對(duì)在招標(biāo)活動(dòng)中玩忽職守、假公濟(jì)私或徇私舞弊者，公司將視其情節(jié)輕重，對(duì)相關(guān)責(zé)任人予以懲處，有違法行為者送司法機(jī)關(guān)處理。四、招標(biāo)機(jī)構(gòu) 4 .1 .公司設(shè)立招標(biāo)工作小組，組長(zhǎng)原則上由申請(qǐng)部門負(fù)責(zé)人擔(dān)任，成員由相關(guān)職能部門經(jīng)理組成。招標(biāo)事項(xiàng)的具體工作分為兩個(gè)階段：技術(shù)標(biāo)和商務(wù)標(biāo)。在土建安裝總包的招投標(biāo)中，工程部作為技術(shù)標(biāo)的主要負(fù)責(zé)部門，采購(gòu)部作為商務(wù)標(biāo)的主要負(fù)責(zé)部門。技術(shù)方案論證階段，由部門經(jīng)理組織招標(biāo)小組成員、相關(guān)技術(shù)人員和外聘專家進(jìn)

33、行技術(shù)論證。商務(wù)標(biāo)階段由采購(gòu)部經(jīng)理組織公司工程部、行政部、財(cái)務(wù)部施行。招標(biāo)小 組組長(zhǎng)對(duì)技術(shù)標(biāo)和商務(wù)標(biāo)進(jìn)行全程監(jiān)控。最后的商務(wù)談判由公司分管領(lǐng) 導(dǎo)親自進(jìn)行。4 .2 .招標(biāo)工作可根據(jù)情況委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)。五、工作流程圖 招投標(biāo)流程 分管領(lǐng)導(dǎo) 招投標(biāo)小組 公司相關(guān)部門 投標(biāo)單位 備注 否 立項(xiàng)申請(qǐng) 1 1、立項(xiàng)申請(qǐng)審批表 審批 是 組人員 簽發(fā)交接單 整理相關(guān)資料 召開預(yù)備會(huì)議 編制方案招標(biāo) 否 2 文件 2、正式招標(biāo)文件 審批 是 確定招標(biāo)方案 否 3 編制正式招標(biāo)文件 3、評(píng)標(biāo)報(bào)告 審批 是 投標(biāo)單位提交 否 實(shí)施招投標(biāo) 投標(biāo)文件 提交評(píng)標(biāo)報(bào)告 公司相關(guān)部門參與 4 評(píng)標(biāo) 4、招投標(biāo)項(xiàng)目預(yù)算報(bào) 告 5 招投標(biāo)項(xiàng)目預(yù)算 審批 是 確定中標(biāo)單位 談判確定合同 合同管理進(jìn)程 六、招標(biāo)實(shí)施 6 .1 . 立項(xiàng) 6 .1 .1 .招標(biāo)立項(xiàng)必須由申請(qǐng)部門以立項(xiàng)申請(qǐng)審批表形式提出，報(bào) 申請(qǐng)部門內(nèi)部負(fù)責(zé)人審核?，F(xiàn)場(chǎng)立項(xiàng)申請(qǐng)責(zé)任人為項(xiàng)目部；公司職能部 門立項(xiàng)申請(qǐng)責(zé)任人為職能部門經(jīng)理。 6 .1 .2 .立項(xiàng)申請(qǐng)部門負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)將立項(xiàng)申請(qǐng)審批表提交公司分管領(lǐng)導(dǎo)審核并經(jīng)總經(jīng)理審定（3 個(gè)工作日內(nèi)）。同意立項(xiàng)的將由總經(jīng)理（或分管領(lǐng)導(dǎo)）書面指定專案招標(biāo)工作小組組成人員及組長(zhǎng)，并授權(quán)組長(zhǎng)負(fù) 責(zé)會(huì)同招標(biāo)工作小組組成人員實(shí)施專案招標(biāo)具體管理工作。 6 .1 .3 .按照 條分工原則，若立項(xiàng)