公寓市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

1、公寓市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告對(duì)策的制定是一個(gè)深入的、復(fù)雜的、綜合的研究過(guò)程， 調(diào)研報(bào)告提出的對(duì)策是否被采納，能否上升到政策，應(yīng)該經(jīng) 過(guò)政策預(yù)評(píng)估。以下是小編帶來(lái)公寓市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告的相關(guān)內(nèi) 容，希望對(duì)你有幫助。公寓市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 例 1 1 在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下， 不僅企 業(yè)要參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，社會(huì)福利機(jī)構(gòu)同樣需要。隨著我國(guó)人口 老齡化的加劇和國(guó)家社會(huì)福利制度在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的沖擊下，原 有的政府所辦的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)愈發(fā)體現(xiàn)出功能單一，運(yùn)營(yíng)成 本高、內(nèi)部管理體制落后，服務(wù)能力不足等弊端，政府辦養(yǎng) 老機(jī)構(gòu)社會(huì)化已勢(shì)在必行。面對(duì)于此，為了推動(dòng)社會(huì)福利化 進(jìn)程，探索政府辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的新的有效的運(yùn)行模式，國(guó)家開(kāi) 始實(shí)行“公建民營(yíng)”模式。

2、 “公建民營(yíng)”模式就是由政府搭 臺(tái)建設(shè)，把現(xiàn)有的政府辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)交給個(gè)人或者集體， 采取承包、托管、租賃、股份制等多種方式經(jīng)營(yíng)管理的一種新的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)模式。20XX20XX 年 6 6 月 1 1 日，我市也加入了“公建民營(yíng)”的大軍中，原北海市社會(huì)福利院老人公寓改 制，更名為北海市海寧老年公寓。20XX20XX 年 4 4 月，我們對(duì)海寧老年公寓進(jìn)行了一次調(diào)研。調(diào)查方式以實(shí)地調(diào)查、座談會(huì)為 主，通過(guò)調(diào)查，基本掌握了其發(fā)展現(xiàn)狀和存在的問(wèn)題。一、 實(shí)行“公建民營(yíng)”模式的成效1 1 、環(huán)境的改善這里環(huán)境的改變，既有室內(nèi)的改變，也有室外的變化。 自改制以來(lái)，海寧老年公寓先后投入資金 30030

3、0 多萬(wàn)，主要用 來(lái)裝修房子、購(gòu)買(mǎi)物件等。經(jīng)過(guò)重新粉刷之后，房間煥然一 新；同時(shí)在房間內(nèi)增加了不少設(shè)備，包括空調(diào)、電視、風(fēng)扇 等電器；在老人娛樂(lè)活動(dòng)設(shè)施方面，增設(shè)了閱覽室、活動(dòng)室 等室內(nèi)活動(dòng)場(chǎng)所。2 2、區(qū)域明確 為了方便有效的進(jìn)行管理，海寧老年公寓將院內(nèi)的區(qū)域 進(jìn)行了更加明確的劃分，如 1 1 號(hào)樓居住的是自理老人， 3 3 號(hào)樓主要是臥床老人和供養(yǎng)老人， 5 5 號(hào)樓主要是癡呆老人。3 3、服務(wù)意識(shí)和服務(wù)質(zhì)量的提升 為了給入住的老人提供了更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，海寧老年公寓 強(qiáng)化了管理、規(guī)范了服務(wù)，完善了各種規(guī)章制度；為了提高 工作人員的工作熱情和服務(wù)質(zhì)量，公寓建立了工作責(zé)任制、 一日工作流程和獎(jiǎng)懲

4、制度等，樹(shù)立了“愛(ài)心、恒心、虛心、 耐心、關(guān)心”的辦院理念，極大的調(diào)動(dòng)了員工愛(ài)崗敬業(yè)、熱 心服務(wù)的積極性，服務(wù)質(zhì)量得到了大幅度的提升。4 4、老人活動(dòng)的豐富 為了使老人的晚年生活更加多姿多彩，公寓每天組織老 人進(jìn)行活動(dòng)。護(hù)理老人方面，早上組織做手指操，亦或是組 織老人打牌等；每個(gè)月公寓會(huì)舉行一次生日會(huì)，為當(dāng)月過(guò)壽的老人祝壽。自 XXXX 年 1212 月南寧市昆侖社工服務(wù)中心的社工 入駐以來(lái)，組織的活動(dòng)更加的多樣化和豐富，如畫(huà)畫(huà)比賽、 周末影院等。自理老人方面，組織老人包餃子、出外游玩； 20XX20XX 年的春節(jié)，老人們還自行組織了內(nèi)容豐富的春節(jié)聯(lián)歡會(huì)。5 5、團(tuán)隊(duì)建設(shè) 海寧老年公寓非常關(guān)心

5、員工的成長(zhǎng)，定期、分批對(duì)員工 進(jìn)行培訓(xùn)。團(tuán)隊(duì)精神方面，20XX20XX 年 3 3 月，邀請(qǐng)了北京慧凡的講師對(duì)員工進(jìn)行了培訓(xùn)；在護(hù)理方面，更是邀請(qǐng)了廣西中醫(yī) 藥大學(xué)的張慧清教授為員工進(jìn)行了相關(guān)培訓(xùn)。此外，還有各 部門(mén)的每月培訓(xùn)。二、當(dāng)前存在的問(wèn)題 實(shí)行“公建民營(yíng)”模式固然取得了可喜的成績(jī)，但依然 存在著不少問(wèn)題。1 1、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合無(wú)法解決“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”指醫(yī)療與養(yǎng)老相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)社會(huì)利用的最 大化。把老年人健康醫(yī)療服務(wù)放在首要位置，將養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和 醫(yī)院的功能相結(jié)合 , , 把生活照料和康復(fù)關(guān)懷融為一體的新型 養(yǎng)老服務(wù)模式。隨著養(yǎng)老市場(chǎng)以及醫(yī)療制度改革的開(kāi)放與深入，不少養(yǎng) 老機(jī)構(gòu)走上了不同類(lèi)型的“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合

6、”的發(fā)展模式。但海寧 老年公寓由于各種原因，醫(yī)療機(jī)構(gòu)沒(méi)有申報(bào)成功，老年人一 旦患病就不得不經(jīng)常往返家庭、醫(yī)院和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)之間，既耽 誤治療，也增加了家屬負(fù)擔(dān)。2 2、 入住率問(wèn)題公寓共有床位 300300 張，但目前入住的老人僅 100100 余位， 入住率約為 30%30%，造成了大量床位的空置。3 3、費(fèi)用偏低，人員流動(dòng)性大 海寧老年公寓作為一所非營(yíng)利性的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，收入 所得用于維持公寓的日常運(yùn)作。當(dāng)前收取的費(fèi)用相對(duì)較低， 每月收取的費(fèi)用扣除公寓日常開(kāi)支后，其余的用于支付員工 的工資， 故而員工的工資比較低， 使得人員的流動(dòng)性比較大， 更換頻繁，對(duì)于護(hù)理質(zhì)量的持續(xù)穩(wěn)定造成了一定的影響。4

7、 4、安全管理 目前院內(nèi)有一個(gè)球館和一所培訓(xùn)學(xué)校，每天前來(lái)運(yùn)動(dòng)、 培訓(xùn)的人員很多，大院無(wú)法封閉管理。這在老人管理方面存在著極大的隱患：一方面，容易造成老人走失；另一方面外 來(lái)車(chē)輛較多，也會(huì)給老人帶來(lái)一定的危險(xiǎn)；此外車(chē)子停放無(wú) 序，顯得整個(gè)院子比較雜亂。政府建、社會(huì)辦的“公建民營(yíng)”經(jīng)營(yíng)模式已經(jīng)成為公辦 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)改革發(fā)展新的著力點(diǎn)和突破口。通過(guò)實(shí)現(xiàn)“公建民 營(yíng)”模式能夠充分調(diào)動(dòng)民間資本，發(fā)揮社會(huì)力量的積極性， 將政府辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)積極穩(wěn)妥地推向市場(chǎng)，使其適應(yīng)市場(chǎng) 經(jīng)濟(jì)條件下的運(yùn)營(yíng)機(jī)制，從而改變政府辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的種 種不足。公寓市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 例 2 2 廣州水泥廠地塊商業(yè)規(guī)劃部分將進(jìn)入開(kāi)發(fā)階段，如

8、何對(duì)該地塊進(jìn)行合理規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)地 塊經(jīng)營(yíng)效益最大化提入議程。公寓作為商業(yè)地產(chǎn)的組成部分，具有戶(hù)型小，間隔使用靈活， 銷(xiāo)售期短；持有型的公寓物業(yè)， 經(jīng)營(yíng)模式多樣，后續(xù)服務(wù)延展性強(qiáng)的特點(diǎn)。現(xiàn)對(duì)XXXX 年第三季度，廣州公寓市場(chǎng)銷(xiāo)售及經(jīng)營(yíng)情況，進(jìn)行市場(chǎng)數(shù)據(jù)收集， 為水泥廠地塊開(kāi)發(fā)決策提供參考數(shù)據(jù)。（一） 廣州公寓市場(chǎng)狀況1 1、 廣州公寓類(lèi)型 廣州公寓市場(chǎng)主要分為住宅公寓和商務(wù)公寓兩種，其中 住宅公寓通過(guò)國(guó)際知名酒店品牌的導(dǎo)入衍生出生活服務(wù)配 套更人性化、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量更高的酒店式公寓。2 2、 廣州公寓市場(chǎng)特點(diǎn)（ 1 1） 廣州公寓地域分布，主要分布在天河、新港東路 靠近琶洲展覽中心、濱江東、環(huán)市路等

9、商務(wù)區(qū)域。為公寓分布區(qū)域 天河北、珠江新城作為廣州中心商務(wù)區(qū)，集合廣州最具 地標(biāo)性的超甲級(jí)寫(xiě)字樓，也令到一批世界 500500 強(qiáng)企業(yè)扎堆到 天河，針對(duì)企業(yè)高管需求，提供服務(wù)優(yōu)質(zhì)、配套完善酒店式 公寓應(yīng)運(yùn)而生， 同時(shí)也推動(dòng)廣州公寓市場(chǎng)的引入國(guó)際品牌管 理的步伐，代表有早期的中信公寓、新大廈，近年投入運(yùn)營(yíng) 的雅士高，富力愛(ài)丁堡公寓等，深受外籍高管的青睞新港東路商住公寓得益于靠近琶洲展覽中心的地理優(yōu) 勢(shì)，深受參展客商歡迎，短期租金回報(bào)理想，季節(jié)性出租率 穩(wěn)定。廣州越秀、荔灣、白云等區(qū)域的居住型公寓較少，現(xiàn)階 段，該些區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)有限，商業(yè)產(chǎn)權(quán)可用于辦理牌照的 公寓，自然而言就成為預(yù)算較低、目標(biāo)價(jià)

10、格介乎寫(xiě)字樓與住 宅之間小型企業(yè)的優(yōu)選。主流是帶獨(dú)立衛(wèi)生間的商務(wù)型公寓， 中華廣場(chǎng)曾一度定位為商住型公寓，因產(chǎn)權(quán)分散以及缺乏配 套管理， 現(xiàn)客戶(hù)多作寫(xiě)字樓使用，租金水平維持在 6565 元 / / 川左右。中華廣場(chǎng)平面圖，面積 4913949139 川方商務(wù)公寓（2 2） 高級(jí)酒店式公寓主要客戶(hù)群 日本、歐美、港臺(tái)人士為廣州高檔公寓主流客戶(hù)，以日 本客戶(hù)為例， 目前僅中信廣場(chǎng)就已聚集了 5050 多家日資企業(yè)， 其中包括丸紅、住友、三菱商事、三井住友等，周邊的大廈 也有很多新的日資公司進(jìn)駐，比如耀中廣場(chǎng)就有日本財(cái)產(chǎn)保 險(xiǎn)進(jìn)駐。日本人喜歡住在離辦公室較近的地方，故此天河北 也自然成為日本人聚居區(qū)

11、域。中信廣場(chǎng)下面負(fù)一層還有個(gè)全廣州售賣(mài)日貨最齊全的超市，方便日本 人購(gòu)物。日本租客主要分為兩種：一種是單身租客，一種是攜妻 帶女的家庭型租客。眾多家庭型的日本租客選擇在天河北一 帶居住，除男主人在附近工作的原因外，還有一個(gè)重要原因 是很多國(guó)際學(xué)校的校巴都會(huì)在天河北一帶有上下車(chē)站點(diǎn)，這 對(duì)于注重子女教育的日本人來(lái)說(shuō)，是吸納他們租賃天河北物 業(yè)的一個(gè)相當(dāng)重要的因素。中信公寓是較受外籍租客青睞的樓盤(pán)，對(duì)于單身租客來(lái) 說(shuō)，多會(huì)選擇該盤(pán) 4343 平方米左右的單位，租金約 30003000 元 / / 月。而對(duì)于眾多日本家庭型租客來(lái)說(shuō)，則會(huì)較多地選擇中信 公寓的兩房及三房單位?，F(xiàn)時(shí)中信公寓128128

12、平方米左右的兩房租 金約 90009000 元/ / 月，181181 平方米 左右的三 房租 金在 14000150001400015000元 / / 月。珠江新城近年落成多個(gè)高檔住宅，使一些日本人舍棄天 河北轉(zhuǎn)租珠江新城。珠江新城西區(qū)發(fā)展較早，鄰近配套成熟 的五羊新城。富力愛(ài)丁堡國(guó)際公寓、新大廈國(guó)際公寓等較受 日本人青睞，尤其富力愛(ài)丁堡國(guó)際公寓是日本租客聚居的地 方。愛(ài)丁堡公寓月租為 12120 0元/ /川，間隔較大，配以高檔家 電和裝修，一般入住的皆為日企高管。（二） 在售項(xiàng)目市場(chǎng)信息 針對(duì)水泥廠項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，本次調(diào)研范圍主要為白云 區(qū)公寓，包括：白云萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)公寓、御龍國(guó)際商寓、萬(wàn)麗皮 具城公寓（鑫耀大廈） ，天河區(qū)公寓：朱美拉公寓。（1 1 ）白云區(qū) 御龍國(guó)際商寓簡(jiǎn)介御龍國(guó)際商寓位于三元里商圈三元里地鐵站上蓋，地理 位置優(yōu)越。樓高 2727 層，3 3 梯 1616 戶(hù)的設(shè)計(jì)，有 3636m2-7070m2的多種戶(hù)型選擇。目前剩下 1010 多套分布在 2020 層以上的高層 公寓單位在售，均價(jià) 1700017000 元/m,帶 10001000 元/m的精裝 修，產(chǎn)權(quán)為住宅，板房參照服裝展示間設(shè)計(jì)，雖然不能辦理 牌照，但可配合低層御龍服裝專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)作產(chǎn)品展示或辦公使 用，簡(jiǎn)單而實(shí)用。物管公司為御龍物業(yè)管理公