淺談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的研究與對策

1、淺談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的研究與對策 摘要：隨著市場經(jīng)濟的快速發(fā)展和企業(yè)改革的逐步深化，控制好開發(fā)成本已成為房地產(chǎn)企業(yè)科學發(fā)展的基礎，本文略述了房地產(chǎn)開發(fā)成本的構成，并從項目決策、規(guī)劃設計、施工和竣工等四個階段詳細闡述項目開發(fā)成本控制的方法，通過精細化的管理和控制，來獲取利潤的最大化。關鍵字：房地產(chǎn) 開發(fā)成本 工程造價引言：近年來，隨著市場競爭的日趨激烈，房地產(chǎn)業(yè)告別暴利，進入了利潤的精耕細作時代，房地產(chǎn)企業(yè)高度重視對開發(fā)成本和各項費用支出等方面的控制，以獲取最大化的利潤和企業(yè)最優(yōu)化的發(fā)展空間。筆者結合自己多年財務工作的經(jīng)驗，并根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)本身具有的資金投入大、建設周期長、成本核算環(huán)節(jié)多、投

2、資風險高等特點，提出控制房地產(chǎn)開發(fā)成本的方法和策略。一、房地產(chǎn)開發(fā)成本的構成1，土地、土建及設備方面的費用。這些費用大約占總體費用的78%，是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內容。其中土地費用是最重要的。房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個項目前，需要對項目的可行性進行評估，即通過土地面積和容積率等方面的換算，預算土地費用，然后計算出未來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本。 2，各種收費支出。主要指 煤氣、水、電和公建配套費，一些服務性設施也是不可或缺的，如學校、醫(yī)院、商店等。有些屬于押金性質的收費如保證金類的，其種類繁多、隨意性很強且標準普遍偏高，許多項目由壟斷性企事業(yè)單位執(zhí)行。配套及其他收費項目一般占

3、項目總投資的9%14%，是房地產(chǎn)開發(fā)成本中受外界因素影響最大的一塊費用支出。 3，管理及籌資費用。房地產(chǎn)開發(fā)相對于其他行業(yè)來說，其具有建設周期長、投資數(shù)額大、投資風險高等特點，為了解決資金需要大多數(shù)開發(fā)企業(yè)只能通過貸款，因此就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出，這部分費用的核算對正確計算開發(fā)成本起到非常重要的作用。 通過對成本費用組成的分析，可以看出成本的發(fā)生是一個涉及到土地開發(fā)各個環(huán)節(jié)的過程，所以對地產(chǎn)企業(yè)的成本控制是貫穿于項目開發(fā)的全過程中的，只有對上述全部成本的構成要素進行合理規(guī)劃與控制，才能實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化的目標。二、房地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制房地產(chǎn)項目成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內功，其貫穿于項目建

4、設自立項到竣工驗收、產(chǎn)品銷售的全過程,在市場經(jīng)濟競爭中具有十分重要的意義?，F(xiàn)今時代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對成本控制的比規(guī)模擴張更為重要，只有在組織和控制措施上給予高度的重視，才能達到降低房地產(chǎn)開發(fā)項目的總成本及提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益的目的， 只有通過對開發(fā)項目全過程中各成本的控制和跟蹤管理,才能實現(xiàn)對整個工程項目周期內的建造成本和營運成本進行全面的監(jiān)控。對房地產(chǎn)項目開發(fā)成本的控制可分為以下四部分：1，對項目決策階段的成本的控制。在做出決策之前，必須對各種市場、技術及環(huán)境因素進行認真分析。新項目立項時須提交立項請示和詳細的可行性研究報告，可行性研究報告需經(jīng)立項聽證會討論通過?？尚行匝芯繄蟾姘▊涞貕K基礎

5、資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設計方案、開發(fā)節(jié)奏、市場定位、成本費用估算和控制目標及措施、投資及效益測算、利潤體現(xiàn)安排、稅務環(huán)境及其影響、資金計劃、 投資風險評估及相應的對策、項目綜合評價意見等，這些資料是決策者做出決策的主要依據(jù)2，規(guī)劃設計階段的成本的控制。規(guī)劃設計對工程造價的影響程度已達73%以上。因此，工程造價的控制是規(guī)劃設計階段的關鍵?？傮w規(guī)劃設計方案在進入下一設計階段之前應首先上報“規(guī)劃設計方案聽證會”進行審查，在每個階段都要求設計單位必須出具設計概(預)算，通過與上一階段的概(預)算進行比較、分析，編制建造成本概(預)算，通過確定各成本單項的控制目

6、標，控制下一階段的設計。應由設計、工程、監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組，聯(lián)合小組對施工圖的技術性、安全性、周密性、經(jīng)濟性等進行會審，提出明確的書面審查意見，并督促設計單位進行修正，避免或減少設計不合理、失誤等原因所造成的投資損失浪費。3，對施工這個階段的工程造價的控制。施工階段所投入的資金量最大。有效地控制本階段的工程造價，主要應從以下幾個方面著手。     （1）把握好工程施工招投標，選擇施工工藝先進、報價方面合理、技術能力雄厚的施工企業(yè)，同時鼓勵施工單位采用先進的施工工藝，進而縮短工期。 （2）對現(xiàn)場簽證方面加強管理，嚴厲打擊各種行賄受賄的不良風氣，避免建設單

7、位的現(xiàn)場管理人員違規(guī)簽證、簽證不及時及重復簽證等現(xiàn)象。同時，加強對簽證的監(jiān)督與審核，要求所有的簽證必須由監(jiān)理工程師核實后方可簽發(fā) 。    （3）強化施工合同和索賠的管理。一方面，必須做好日常例會及處理技術問題、進度問題及其它重大問題等會議記錄，為避免索賠提供依據(jù);另一方面，在處理索賠時應仔細研究合同中每一條款的內容，分清雙方的風險和責任，謹慎處理索賠，凡不屬于自己責任范圍內的，則概不得批準對方的索賠要求。4，對竣工階段的工程造價方面的控制。嚴格核對合同條款，防止重復計算及收費等問題,檢查隱蔽驗收記錄及施工日記。確認隱蔽驗收手續(xù)是否齊全，是否按圖施工。落實設計變更及簽證，檢查這些設計變更是否符合既定的程序.是否經(jīng)設計單位及建設單位的同意批準，并且嚴格查實變更簽證，防止一些莫須有的簽證、重復簽證等。按圖嚴格核實工程量，對投標過程中所報的單價或簽證價格必須嚴格執(zhí)行,防止各種違規(guī)單價情形的出現(xiàn)。計費程序要嚴格按規(guī)定和合同來制定,以致合理計取各項費用，認真審查，復核，防止各項計算誤差。 三、尾言 加強對房地產(chǎn)開發(fā)成本的控制