商業(yè)廣場運(yùn)營模式

1、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式常見模式溫州模式：溫州模式-該行業(yè)溫州人限制較多,以資源性招商為主,喜歡運(yùn)用炒作、 假牌的技巧.由于市場這個領(lǐng)域內(nèi),大局部市場都是溫州人開的,溫州人限制著全國各 地大大小小的大局部市場資源,又因各行業(yè)商戶也以浙江人為多,所以常見的 是溫州人運(yùn)作模式.溫州一般是民營企業(yè),股東較多,辦事效率高,注重政府 等人際關(guān)系建設(shè),社會游資力量豐富,資金融資水平強(qiáng).對于市場一般是幾個人合股運(yùn)作,招商方式中多采用溫州傳統(tǒng)的老鄉(xiāng)資 源,進(jìn)行炒作或出假牌,對于廣告投入不甚增強(qiáng),節(jié)點(diǎn)限制觀念不強(qiáng),但其對 開業(yè)、開盤之類活動重視,對于政府的組織公關(guān)水平非常擅長,而且在關(guān)鍵時 刻敢于投資.遠(yuǎn)洋城模式：遠(yuǎn)洋

2、城模式一城市中央建Shopping mall,銷售采用虛擬鋪位方式.由河北萬昌投資公司修建的唐山遠(yuǎn)洋城,保定遠(yuǎn)洋城,石家莊遠(yuǎn)洋城,這 種中國式的shopping mall,雖然超出市場領(lǐng)域的范疇,但具有許多新意之處, 與市場有許多借鑒之處.遠(yuǎn)洋城,在城市中央地帶或次中央地帶,這與傳統(tǒng)的郊區(qū)商業(yè)不同,而且 城市人均收入水平和汽車擁有量低于標(biāo)準(zhǔn)水平,如唐山、保定等為三級城市, 建設(shè)規(guī)模宏大的shopping mall.通過概念營造,招商也是通過主力店麥當(dāng)勞、肯德基、超市、娛樂等 組成一個大的集合體.新奇之處在于其虛擬鋪位,產(chǎn)權(quán)銷售模式,即將商場劃分為假設(shè)干個小小鋪 位,通過平面圖虛擬鋪位銷售產(chǎn)權(quán),

3、采用統(tǒng)一返點(diǎn),然后在經(jīng)營上統(tǒng)一治理、 根據(jù)對主力店實(shí)力和號召力不同定不同租金,租金與售價之間的必然聯(lián)系不強(qiáng) 烈.比例也不正確.但其shoppingmall中許多設(shè)計(jì)和運(yùn)作理念,仿造傳統(tǒng)shoppingmall的概念進(jìn)行,有許多成功之處,尤其在建筑設(shè)計(jì)中頗有借鑒的成功 之處.其產(chǎn)權(quán)銷售價奇高,從銷價提返點(diǎn)給投資人,其模式在河北幾個城市欲連 鎖,走租金制與流水返扣結(jié)合模式,建中國式的shopping mall.目前唐山遠(yuǎn)洋城已處半倒閉狀態(tài),其營銷方式脫離中國國情.遠(yuǎn)洋城簡介：遠(yuǎn)洋城商業(yè)廣場是由北京萬昌投資投資規(guī)劃,由遠(yuǎn)洋城房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)、建設(shè)的大型綜合性購物中央SHOPPING MALL.遠(yuǎn)洋

4、城商業(yè)廣場集 購物、休閑、娛樂、餐飲等多種商業(yè)業(yè)態(tài)于一體,使顧客享受一站式購物、娛 樂的嶄新生活體驗(yàn).遠(yuǎn)洋城商業(yè)廣場的商業(yè)形態(tài)定位于一一以大型百貨、超市商業(yè)業(yè)態(tài)為主, 以各類精品專賣店為輔,以特色化、群眾化餐飲娛樂及其他業(yè)態(tài)為補(bǔ)充的復(fù)合 型商業(yè)中央.此工程得到河北省、市各級領(lǐng)導(dǎo),各相關(guān)單位的大量關(guān)注和支持, 遠(yuǎn)洋城商業(yè)廣場建成后將成為河北省內(nèi)的商業(yè)地標(biāo),引領(lǐng)消費(fèi)、娛樂的新時 尚,是購物、休閑、娛樂的最正確選擇.河北省內(nèi)目前有兩個遠(yuǎn)洋城商業(yè)廣場正 在進(jìn)行籌建,分別是石家莊遠(yuǎn)洋城商業(yè)廣場、唐山遠(yuǎn)洋城商業(yè)廣場.其中：石家莊遠(yuǎn)洋城商業(yè)廣場：總建筑面積約為 240000平方米開發(fā)商：石家莊遠(yuǎn)洋城房地產(chǎn)開

5、發(fā)唐山遠(yuǎn)洋城商業(yè)廣場：總建筑面積約為 110000平方米開發(fā)商：唐山遠(yuǎn)洋城房地產(chǎn)開發(fā)保定遠(yuǎn)洋城商業(yè)廣場：總建筑面積約為 60000平方米開發(fā)商：保定遠(yuǎn)洋城房地產(chǎn)開發(fā)以上三個遠(yuǎn)洋城商業(yè)廣場工程均處在城市的商業(yè)黃金地帶和市政府規(guī)劃的 商業(yè)開展中央.交通方便,人流、客流充足,地域優(yōu)勢強(qiáng).遠(yuǎn)洋城商業(yè)廣場將引進(jìn)國際國內(nèi)知名的零售商和具有專業(yè)特色的專賣 商場,國際國內(nèi)知名品牌的專賣店分布其中.整體商業(yè)布局和每層賣場規(guī) 劃,均由專業(yè)的商業(yè)參謀咨詢公司進(jìn)行指導(dǎo).其匠心獨(dú)具的設(shè)計(jì)和商品組 合,將為當(dāng)?shù)仡櫩投壬泶蛟煨缕娴馁徫铩⑿蓍e空間,提供舒適的購物環(huán)境和嶄 新的生活體驗(yàn).功能定位遠(yuǎn)洋城MALL由兩大功能組團(tuán)構(gòu)成

6、,一是以零售消費(fèi)為主的購物組 團(tuán),面積約為70000平方米；二是以餐飲、文化、娛樂為主的休閑消費(fèi)組團(tuán), 面積約為40000平方米.建筑總面積為110000平方米.工程市場形象定位華北極具熱帶浪漫風(fēng)情的集觀光、購物、美食、休閑、 娛樂于一體的唐山城中之城.萬達(dá)模式一定單產(chǎn)業(yè).萬達(dá)的定單產(chǎn)業(yè),利用500強(qiáng)中的沃爾瑪?shù)绕放粕虡I(yè)進(jìn)行定單式開發(fā),具 屬于住宅范疇,商業(yè)主要對定式商業(yè)效勞,利用品牌連鎖商業(yè)為其做地產(chǎn)效勞 商,而且由于依靠強(qiáng)大品牌效應(yīng),得到各地政府積極支持.現(xiàn)其商業(yè)局部出售 產(chǎn)權(quán),造成小業(yè)主與統(tǒng)一治理之間的矛盾不斷,使其開發(fā)的局部萬達(dá)廣場經(jīng)營 維艱.哈爾濱萬達(dá)商業(yè)廣場哈爾濱萬達(dá)商業(yè)廣場,是以

7、4座大型商廈為主體,有機(jī)整和的大型商業(yè)建 筑群落.兩條林蔭步行街聯(lián)絡(luò)著各個商業(yè)單元,近3000平米的大型休閑廣場,營造出度假、歡聚的主題氣氛；搶先入駐的有沃爾瑪、大洋百貨、大食代美食 廣場、華納國際影城和3c數(shù)碼廣場5大國際級巨頭,只有不到10%的鋪面產(chǎn)權(quán) 出售,出售的鋪位要求自營,其最小銷售單位是20平米.開業(yè)時間2004年10月.東方家園模式一超市化連鎖商業(yè).東方家園是家居裝飾材料領(lǐng)域中的 中國的宜家,通過大型建材超市,在 產(chǎn)品治理、品牌優(yōu)勢,地產(chǎn)資源地產(chǎn)資源在這幾個要素并不是最主要的因區(qū)域消費(fèi)力要求有關(guān)到達(dá)一二級城市,人均水平過 2000元/月的城市,方可 支撐建材超市模式,返之選購就在

8、建材大批發(fā)市場.其完全是資源性擴(kuò)張,如在食品業(yè)中已很普遍,如各超市華普、家樂福、 物美等.它已超越了市場攤位式,采用的是流水返扣和自營治理模式.在其根底的家世界、通過超市、建材,餐飲,三板斧迅速擴(kuò)張.家電行業(yè) 中的國美、蘇寧、大中、他們都是通過限制產(chǎn)品渠道,對市場的進(jìn)程要求嚴(yán) 格,進(jìn)行區(qū)域化擴(kuò)張,其遠(yuǎn)比任何一種模式都有殺傷力,也是未來商業(yè)開展的 主流模式和方向.其市場運(yùn)作和產(chǎn)品行銷限制于一體.東方家園由東方集團(tuán)全面引進(jìn)了美國 THE HOME DEPOT家居貨棧的經(jīng)營 理念和治理模式投資興辦的全國連鎖大型倉儲式建筑裝飾材料自選超市.它以 統(tǒng)一采購、統(tǒng)一營銷、天天平價、一站購齊為主要特色,在建材

9、市場尚不興旺 的中國展示了裝飾建材零售業(yè)的現(xiàn)代形象,讓顧客天天都能以低廉的價格感受 現(xiàn)代商業(yè)文化的氣氛.東方家園經(jīng)營的商品共分為10大部類,即：木材、建材、墻地面覆蓋材 料、油漆涂料、五金工具、管材管件、電工電料、燈具、園藝、廚衛(wèi)用品,商 品品種多達(dá)3萬-5萬種,家庭裝飾裝修所需材料在這里都能一次購齊.運(yùn)營模式是：在總部設(shè)立一個采購中央,按上述10大部類分工,精選全國各名 牌產(chǎn)品供貨商,以統(tǒng)一采購的方式,杜絕了劣質(zhì)和假冒產(chǎn)品,同時也為消費(fèi)者爭取到 最優(yōu)惠的價格,讓消費(fèi)者在產(chǎn)品質(zhì)量價格和售后效勞上放心.商品全部放在貨架 上展示,由顧客自由選購.營運(yùn)特色是：店址選擇在交通方便的城郊結(jié)合部,店面整潔

10、,寬敞明亮, 且不著意豪華裝飾.對每一個店的建設(shè)力求規(guī)模宏大,每家標(biāo)準(zhǔn)店的營業(yè)面積 均在3萬平方米以上,室外停車場也不少于 1萬平方米.店內(nèi)所售商品種類達(dá) 3 萬-5萬種,且所有商品直接向制造廠家采購,接棄一切中間環(huán)節(jié).經(jīng)營目標(biāo)是：連鎖化規(guī)模經(jīng)營,采用統(tǒng)一標(biāo)識、統(tǒng)一進(jìn)銷和統(tǒng)一治理,以 高品質(zhì)的商品和優(yōu)質(zhì)的效勞樹立東方家園的效勞品牌和整體形象.香港豪德公司模式：通過住宅模式,在中低級城市運(yùn)作商業(yè),進(jìn)行規(guī)?；?擴(kuò)張模式.在江西省的三級城市贛州市,以及內(nèi)蒙古包頭,都有香港豪德公司開發(fā)的 市場.其主要在三級城市運(yùn)行,具開發(fā)商拿地一般很優(yōu)惠,他對地塊的商業(yè)性 要求不太苛刻.通過住宅模式運(yùn)營商業(yè)的市場,主

11、要在低端城市和無低端市場競爭的城市 運(yùn)作取得成功的例子.在三級城市,人均收入在 600元/月的城市開發(fā),建筑模 式連鎖一托三式市場,一二層做商業(yè),3層住人或做倉庫,實(shí)行產(chǎn)權(quán)銷售,售價 參照當(dāng)?shù)厣唐贩績r,略高一點(diǎn)；也有容積率高的,一二層為市場,3、4、5為住宅,其規(guī)模較大,可滾動開發(fā),對業(yè)態(tài)不限制,從最低端食品批發(fā),服裝、建 材、裝飾材料.糧油等能夠包羅萬象,而且兼容性大,市場形成一個組合體, 其中商業(yè)、住宅、物流,車流、人流混雜熱鬧,特適合低端城市的需求, 所以其模式已復(fù)制不少,而且因其采用住宅模式,所以商業(yè)壓力小,資金借貸 方便,操作難度低.由于在這類城市一般無有規(guī)模市場競爭,所以容易成功.

12、開封豪德貿(mào)易廣場開封豪德貿(mào)易廣場是開封市政府與香港豪德集團(tuán)合作開發(fā)的大型商貿(mào)廣場,位于開封市具有大都市風(fēng)范的開發(fā)區(qū)黃金路段 一金明大道南段.優(yōu)越的地 理位置,商機(jī)無限.廣場內(nèi)設(shè)有工商銀行建立的豪德貿(mào)易廣場金融中央.廣場 外緊鄰多個著名住宅小區(qū),入住人口將達(dá) 25萬人.貿(mào)易廣場商戶從業(yè)人員近 8000人,日客流量將達(dá)3萬人次,購貨群體將輻射周邊 30多個市縣鄉(xiāng)鎮(zhèn).開封 豪德貿(mào)易廣場將成為豫東商貿(mào)中央,并重新確立著名商品集散地之地位,重拾當(dāng) 年雄風(fēng),展一幅當(dāng)代清明上河圖.廣場占地近400畝,總建筑面積25萬平方米,商住兩用商鋪2300余套.廣 場西區(qū)為綜合商品區(qū),三種戶型,面積100 itf150

13、 itf.分為百貨區(qū)、煙酒副食 區(qū)、電子電器區(qū)、土特產(chǎn)綜合區(qū)、餐飲區(qū).廣場東區(qū)為燈具、水暖、油漆、五 金交電、建材區(qū).四種戶型,面積 100 m2200 itf.廣場內(nèi)戶戶臨街,路路通 暢.本工程為聯(lián)體結(jié)構(gòu),獨(dú)立門戶,一、二、三層為一套.賽博模式：品牌優(yōu)勢、產(chǎn)品資源優(yōu)勢和地產(chǎn)資源三者組合,進(jìn)行擴(kuò)張模 式.在中國電腦行業(yè),電子計(jì)算機(jī)領(lǐng)域中,賽博電子市場已遍布中國的開了幾 十家連鎖市場,限制著各城市的電腦行業(yè)的市場.這種模式是比擬欣賞和推薦 的,品牌化、連鎖化和資源化的統(tǒng)一.在各城市其選址根據(jù)市場參數(shù)條件,對地段性、商圈性、規(guī)模性、人氣性 要求甚嚴(yán),從而建立一個良好的市場根底.而且其具有品牌效應(yīng),

14、運(yùn)作標(biāo)準(zhǔn),以租賃為主,招商面對當(dāng)?shù)厣?在行 業(yè)內(nèi)長期品牌擴(kuò)張,形成電腦行業(yè)中的資源擁有者.類似這種模式,但小規(guī)模開展的有在北京家居行業(yè)的愛家家居、北京各效 區(qū)縣的鑫隆服裝市場,建材行業(yè)中的紅星美凱龍都是參考此模式開展,它是未 來其它市場行業(yè)效仿的典范.賽博數(shù)碼生活廣場隆重開業(yè),中國首家數(shù)碼生活廣場 ITMALL 8月12日 在北京亞運(yùn)村小營路口原進(jìn)口商品大廈隆重開業(yè).繼1999年首次推出中國數(shù) 碼廣場后,賽博迅速在全國拓店 50家,建成中國最大的數(shù)碼產(chǎn)品連鎖渠道.在 今天,數(shù)碼產(chǎn)品越來越走進(jìn)我們生活的時候,賽博再次將數(shù)碼廣場提升為 數(shù)碼生活廣場工并在北京首次閃亮登場.一樓、二樓是電腦品牌館和

15、數(shù)碼館,銷售全系列的電腦、 、數(shù)碼產(chǎn) 品；三樓引進(jìn)鴻利多裝機(jī)配件超市、四樓知識天地圖書音像館,配套中還有游 戲體驗(yàn)中央、音樂影像 DIY網(wǎng)上數(shù)碼沖印等更加人性化并貼近消費(fèi)群眾的設(shè) 施,其產(chǎn)品線的組合完全不同于傳統(tǒng)電子市場.天雅模式：通過品牌優(yōu)勢,利用地產(chǎn)資源優(yōu)勢,整合商業(yè)資源的模式.在過去三年,人們熟悉的雅寶路天雅大廈,木樨園天雅大廈,五方橋天雅 大廈以及正等建的紅橋天雅大廈,它通過天雅市場運(yùn)作治理的品牌,對地產(chǎn)資 源的整合,根據(jù)市場建設(shè)參數(shù),利用地產(chǎn)資源優(yōu)劣整合商業(yè)資源,然后再從商 業(yè)資源和地產(chǎn)資源同時擴(kuò)張的模式.其在賽博模式根底商業(yè)范疇更廣泛一些. 對地產(chǎn)資源的依賴要大于賽博和豪德模式.總

16、之：未來的趨勢中,高檔進(jìn)程將以國美模式,中低端將以賽博模式大行 其道.在各種模式中,其中市場類中未來的開展模式就是賽博模式,品牌性與 地產(chǎn)資源相結(jié)合的方向.而商場式中那么以國美模式和東方家園模式暢行,在不 同的行業(yè)、不同的領(lǐng)域、不同的階斷進(jìn)行擴(kuò)張,形成中國的沃爾瑪“宜家,在近十年內(nèi),將是在某些經(jīng)濟(jì)興旺的二級城市,由商場式將逐漸取代市場模式. 但在中國廣闊農(nóng)村和三級城市,市場模式將長期存在.其它類商業(yè)業(yè)態(tài)簡介：商鋪概念商鋪,由"市"演變而來,?說文?將"市"解釋為"集中交易之場所",也就是 今日之商鋪.北宋時期商鋪和市場是分開的,首都東

17、京開封是當(dāng)時最大的商業(yè)中央 城市.據(jù)歷史記載：東京東大街至新宋門,魚市、肉市、漆器、金銀鋪?zhàn)?為集中,西大街至新鄭門有鮮果市場、珠寶玉器行,皇城東華門外,無所不 有.?清明上河圖?曾翔實(shí)地記錄了古代商鋪、商業(yè)街市的景況.到現(xiàn)在,商鋪是經(jīng)營者為顧客提供商品交易、效勞 /或感受體驗(yàn)的場所.和 過去商鋪的定義相比有相同的地方,即商鋪首先是商品交易的場所；區(qū)別之處 是現(xiàn)代商鋪的概念不僅包含了交易功能,而且包含了效勞功能和感受體驗(yàn)的功 能.商鋪?zhàn)鳛榻灰椎膱鏊?很容易理解,從百貨、超市、專賣店到汽車銷售店 都有規(guī)模不等的商品交易場所.商鋪?zhàn)鳛樘峁┬诘膱鏊?簡單舉例很容易理 解,比方餐飲設(shè)施、美容美發(fā)設(shè)施

18、等.消費(fèi)者在這種商鋪里,通過得到經(jīng)營者 提供的效勞,享受效勞的品質(zhì).商鋪?zhàn)鳛樘峁└惺荏w驗(yàn)的場所,比方電影城、 KTV量販、健身設(shè)施等,消費(fèi)者在這類商鋪里充分感受經(jīng)營者創(chuàng)造的特別的情 景、設(shè)施、氣氛等,從中得到美感、娛樂、健康等,而經(jīng)營者在此過程中實(shí)現(xiàn) 收益.商業(yè)分類：商鋪分類：從商鋪的概念可以看出,其范圍極為廣泛,不對它進(jìn)行有效分 類是無法深入進(jìn)行相關(guān)研究,更不要說對商鋪投資進(jìn)行專業(yè)的剖析.本節(jié)將對 商鋪進(jìn)行分類,便于讀者理解.根據(jù)開發(fā)形式進(jìn)行分類(1)、商業(yè)街商鋪商業(yè)街指以平面形式、根據(jù)街的形式布置的單層或多層商業(yè)房地產(chǎn)形式, 其沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪.商業(yè)街過去十

19、年在國內(nèi)取得了良好的開展,其中包括建材、汽車配件、服 裝精品街、酒吧街、美容美發(fā)用品街等.(2)、市場類商鋪在這里,我們所說的“市場是指各種用于某類或綜合商品批發(fā)、零售、經(jīng)營 的商業(yè)樓宇,有些是單層建筑,大多是多層建筑.這類市場里面的鋪位即我們 所談的市場類商鋪.市場類商鋪在零售業(yè)中所占比重比擬高,在全國各地都有大量從事某種商 品經(jīng)營的專業(yè)批發(fā)和零售市場,比方,圖書交易市場、電子市場、家用電器市 場、家具城、建材城等.(3)、社區(qū)商鋪社區(qū)商鋪指位于住宅社區(qū)內(nèi)的商用鋪位,其經(jīng)營對象主要是住宅社區(qū)的居 民.社區(qū)商鋪的表現(xiàn)形式主要是1-3層商業(yè)樓或建筑底層商鋪,有些鋪面可以 直接對外開門營業(yè),但多數(shù)

20、屬于鋪位形式.(4)、百貨商場、購物中央商鋪百貨商場、購物中央商鋪指百貨商場、各種類型購物中央里面的鋪位.百 貨商場及各種類型購物中央的運(yùn)營好壞對里面商鋪的經(jīng)營狀況影響直接而深 遠(yuǎn).(5)、商務(wù)樓、寫字樓商鋪商務(wù)樓、寫字樓商鋪指諸如酒店、商住公寓、俱樂部、會所、展覽中央、 寫字樓等里面用于商業(yè)用途的商業(yè)空間.這類商鋪的規(guī)模相對較小,但商業(yè)價 值很值得關(guān)注.商務(wù)樓、寫字樓底商商鋪工程經(jīng)營業(yè)態(tài)主要包括服裝專賣店、 超市、便利店、咖啡店、特色餐飲、銀行、美容美發(fā)店、旅行社、機(jī)票代理、 干洗店、彩擴(kuò)店、國際診所、娛樂工程等,其定位通常為中高檔消費(fèi)者,而且 國際品牌在當(dāng)中占很大的比重.(6)、交通設(shè)施商

21、鋪交通設(shè)施商鋪指位于諸如地鐵站、火車站、飛機(jī)場等交通設(shè)施里面及周圍 的商鋪,以及道路兩側(cè)各類中小型商鋪.商業(yè)業(yè)態(tài)的分類的根本特征：商業(yè)業(yè)態(tài)包括百貨店、超級市場、大型綜合超市、便利店、專業(yè)市場(主 題商城)、專賣店、購物中央和倉儲式商場等.各主要業(yè)態(tài)選址和經(jīng)營特征如 下：1、百貨店百貨店是指在一個大建筑物內(nèi),根據(jù)不同商品部門設(shè)銷售區(qū),開展進(jìn)貨管 理、運(yùn)營,滿足顧客對時尚商品多樣化選擇需求的零售業(yè)態(tài).(1)選址在城市繁華區(qū)、交通要道.(2)商店規(guī)模大,營業(yè)面積在5000平方米以上.(3)商品結(jié)構(gòu)以經(jīng)營男裝、女裝、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為 主,種類齊全、少批量、高毛利.(4)商店設(shè)施豪華、店

22、堂典雅、明快.(5)采取柜臺銷售與自選(開架)銷售相結(jié)合方式.(6)采取定價銷售,可以退貨.(7)效勞功能齊全.2、超級市場超級市場指采取自選銷售方式,以銷售食品、生鮮食品、副食品和生活用 品為主,滿足顧客每日生活需求的零售業(yè)態(tài).(1)選址在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū).(2)以居民為主要銷售對象,10分鐘左右可到達(dá).(3)商店?duì)I業(yè)面積在1000平方米以下.(4)商品構(gòu)成以購置頻率高的商品為主.(5)采取自選銷售方式,出入口分設(shè),結(jié)算由設(shè)在出口處的收銀機(jī)統(tǒng)一進(jìn) 行.(6)營業(yè)時間每天不低于11小時.(7)有一定面積的停車場地.3、大型綜合超市大型綜合超市是指采取自選銷售方式,以銷售群眾化實(shí)用品為主

23、,滿足顧 客一次性購足需求的零售業(yè)態(tài).(1)選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)、交通要道,(2)商店?duì)I業(yè)面積2500平方米以上.(3)商品構(gòu)成為衣、食、用品齊全,重視本企業(yè)的品牌開發(fā).(4)采取自選銷售方式.(5)設(shè)與商店?duì)I業(yè)面積相適應(yīng)的停車場.4、便利店(方便店)便利店是滿足顧客便利性需求為主要的目的的零售業(yè)態(tài).(1)選址在居民住宅區(qū),主干線公路邊,以及車站、醫(yī)院、娛樂場所、機(jī) 關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)事業(yè)所在地.(2)商店?duì)I業(yè)面積在100平方米左右,營業(yè)面積利用率高.(3)居民徒步購物57分鐘可到達(dá),80%的顧客為有目的的購置.(4)商品結(jié)構(gòu)以速成食品、飲料,小百貨為主,有即時消費(fèi)性、小容量、 應(yīng)急性等特點(diǎn).

24、(5)營業(yè)時間長,一般在10小時以上,甚至24小時,終年無休日.5、購物中央購物中央指企業(yè)有方案地開發(fā)、擁有、治理運(yùn)營的各類零售業(yè)態(tài)、效勞設(shè) 施的集合體.(1)由發(fā)起者有方案地開設(shè)、布局統(tǒng)一規(guī)劃,店鋪獨(dú)立經(jīng)營.(2)選址為中央商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道.(3)內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超級市場作為核心店,與各類專業(yè)店、專賣店、 快餐店等組合構(gòu)成.(4)設(shè)施豪華、店堂典雅、寬敝明亮,實(shí)行賣場租賃制.(5)核心店的面積一般不超過購物中央面積的 80%.(6)效勞功能齊全,集零售、餐飲、娛樂為一體.(7)根據(jù)銷售面積,設(shè)相應(yīng)規(guī)模的停車場.6、倉儲式商場倉儲式商場指以經(jīng)營生活資料為主的,儲銷一體、低價銷售、

25、提供有限服 務(wù)的零售業(yè)態(tài)(其中有的采取會員制形式,只為會員效勞).(1)在城鄉(xiāng)結(jié)合部、交通要道.(2)商店?duì)I業(yè)面積大,一般為10000平方米左右.(3)目標(biāo)顧客以中小零售商、餐飲店、集團(tuán)購置和有交通工具的消費(fèi)者為 主.商業(yè)街商鋪：商業(yè)街商鋪類型商業(yè)街商鋪分為專業(yè)商業(yè)街商鋪和復(fù)合商業(yè)街商鋪.專業(yè)商業(yè)街商鋪往往 集中經(jīng)營某一類(種)商品,如建材商業(yè)街、汽車配件商業(yè)街、酒吧街、休閑 娛樂街等；復(fù)合商業(yè)街商鋪對經(jīng)營的商品不加確定,經(jīng)營者可以根據(jù)自己的設(shè) 想去隨意經(jīng)營,如北京西單商業(yè)街,北京宣武區(qū)的大都市街等.商業(yè)街(1)專業(yè)商業(yè)街特點(diǎn)規(guī)模大小不一,和經(jīng)營商品的類型有關(guān),比方,經(jīng)營服裝的商業(yè)街和經(jīng)營 建

26、材的商業(yè)街具規(guī)?？赡軙休^大的差異.北京的“女人街"屬于典型的女性服裝 商業(yè)街,單個獨(dú)立的"女人街"規(guī)模在一萬多平米；而北京十里河建材街,建筑規(guī) 模遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一萬平米,到達(dá)近十萬平方米.商業(yè)街的規(guī)模必須表達(dá)市場需求和所經(jīng)營的商品適合的經(jīng)營規(guī)模.如果一 個商業(yè)街盲目追求規(guī)模效應(yīng),那么商業(yè)街將會面臨市場承接力不夠引發(fā)的經(jīng)營 困境.(2)沿街兩側(cè)布置商鋪,單層建筑居多；商業(yè)街可以是一條街,也可以是 一條主街,多條副街；商業(yè)街的長度不能太長,超過 600米,消費(fèi)者就可能產(chǎn) 生疲勞、厭倦的感覺.(3)商業(yè)街名稱特點(diǎn)專業(yè)商業(yè)街的名稱往往表達(dá)商業(yè)街所在的位置和所經(jīng)營的商品類型兩大

27、要 素.比方,"北京三里屯酒吧街"名稱就準(zhǔn)確包含了位置元素"三里屯",和經(jīng)營商 品類型元素"酒吧",位于北京西三環(huán)至西四環(huán)、由北京世紀(jì)金源投資集團(tuán)集團(tuán)開 發(fā)的金源大酒店"不夜城",消費(fèi)者從其名稱就可以很容易搞清楚該商業(yè)街工程的 位置及可以提供的效勞等.復(fù)合商業(yè)街的特點(diǎn)(1)商業(yè)街規(guī)模特點(diǎn)復(fù)合商業(yè)街大多數(shù)規(guī)模龐大.無論北京的王府井商業(yè)街,還是上海南京 路,都是商業(yè)“巨無霸",沿街商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)面積達(dá)幾十萬平方米.(2)商業(yè)街規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)沿街兩側(cè)布置,大多數(shù)為多層建筑,長度往往比擬長(有的復(fù)合商業(yè)街長 度到達(dá)

28、23公里).復(fù)合商業(yè)街規(guī)模龐大,對規(guī)劃設(shè)計(jì)的水平有較高要求.科學(xué)考慮交通組 織、停車場規(guī)劃、消防、環(huán)境、商業(yè)引導(dǎo)概念等問題.(3)商業(yè)街名稱特點(diǎn)復(fù)合商業(yè)街的名稱主要表達(dá)其所在的位置.復(fù)合商業(yè)街的名稱主要表達(dá)其所在位置的地名,那么這個地名的品牌價值 需要很高,至少比擬高.一個很陌生的、新開發(fā)的復(fù)合商業(yè)街,具市場前景值 得商鋪投資者謹(jǐn)慎考慮.商業(yè)街設(shè)計(jì)：一、尺度近人建筑物的尺度設(shè)計(jì)是影響人對建筑空間感受的關(guān)鍵要素之一.商業(yè)街的理 想氣氛應(yīng)該是使用人覺得親切、放松 平易近人,使人有愉悅的消費(fèi)心情,而 不是以勢壓人商業(yè)街的尺度應(yīng)該以行人的活動為基準(zhǔn),而不是以高速過往機(jī)動車為參 照.購物行人所關(guān)注的縱向

29、范圍主要集中在建筑一層.對一層以上的范圍幾乎 是 視而不見.而橫向關(guān)注范圍一般也就在10米一一20米之間,而超過20米 寬的商業(yè)街,行人很可能只關(guān)注街道一側(cè)的店鋪,不會在超20米寬的范圍內(nèi)之字前行.這恰好說明了商業(yè)街建筑外觀設(shè)計(jì)的重點(diǎn)應(yīng)該在建筑外觀設(shè)計(jì)的 第三個層面上.建筑外觀造型的設(shè)計(jì)可以分為三個層面.第一層面是建筑的宏觀造型,也 就是天際輪廓線.著名建筑的外觀輪廓往往都很醒目,使人過目不忘,如悉尼 歌劇院、天壇等.第二層面是人在中距離上對建筑的感知方面,也就是建筑外 觀的中觀元素.包括建筑開窗與實(shí)墻面的虛實(shí)比照,立面橫豎線條的劃分等. 而第三個層面那么是人到建筑近前,與建筑直接接觸的微觀層

30、面.人所能感受的 范圍也就在一層高之內(nèi).這一層面上的設(shè)計(jì)重點(diǎn)應(yīng)該是建筑的細(xì)部和材質(zhì)的運(yùn) 用.商業(yè)街的設(shè)計(jì)重點(diǎn)也應(yīng)在首層外觀的細(xì)部上,包括門窗的形式,騎樓雨罩 的應(yīng)用,臺階、踏步、扶手、欄桿、花盆、吊蘭、燈具、浮雕、壁畫、材質(zhì)色 彩與劃分等等.建筑師的設(shè)計(jì)深度不應(yīng)僅僅停留在第一個層面上,缺少細(xì)部的 設(shè)計(jì)無法滿足購物行人對建筑的尺度要求,必然會空洞沒有人情味.國外商業(yè)街經(jīng)常被作為設(shè)計(jì)樣板,這與國外商業(yè)街的小體量、小尺度的人 性化設(shè)計(jì)分不開.國內(nèi)的設(shè)計(jì)容易偏重于氣派、豪華、厚重的形象和氣勢.商 業(yè)街設(shè)計(jì)的尺度把握應(yīng)該以人為本.二、空間的限定人在商業(yè)街內(nèi)的活動和感知空間是三維的.所以設(shè)計(jì)師對街道的長度

31、方 向、寬度方向和高度方向都應(yīng)有針對性地設(shè)計(jì).首先商業(yè)街的長度隨商業(yè)的規(guī) 模而定,沒有一定之規(guī).但室外建筑空間根據(jù)心理感受模式可以分為向心的、 有聚合力的、所謂的 積極空間和發(fā)散的、通過性的、難以聚合人氣的 消極空 間.作為商業(yè)街這樣一個有聚合要求.需要行人購物休息能夠駐足停留、感受 欣賞環(huán)境的空間,它必須是一個通過建筑手段塑形成的積極空間.也就是在商業(yè)街的兩端需要某種形式的空間標(biāo)志物和限定物,標(biāo)志著商業(yè) 街的起和終.同時也起到把車行交通空間同步行購物空間隔離的目的.例如在北京珠江國際城商業(yè)街設(shè)計(jì)中,入口一端的一座中西合璧的牌樓作 為標(biāo)志,不但使入口更加醒目和吸引人,也起到屏障的作用,把城市交

32、通與步 行空間隔開.小區(qū)中央一端以一座高聳的鐘塔既作為商業(yè)街結(jié)束也標(biāo)示著小區(qū) 的中央.兩端標(biāo)志的建立確立了商業(yè)街的寬間范圍,購物人能隨時感知自身在 這一空間內(nèi)的位置,預(yù)知未走的路程.這一手法防止了購物者在大市場內(nèi)常有 的混亂與迷失感.從人的行為模式來看,一般步行商業(yè)街的寬度宜在 1020米之間,超過 20米寬的街道難有近人的尺度.從建筑高度與街道比例來看,街寬宜在樓高的 .商業(yè)街的寬度也與商業(yè)規(guī)模有關(guān),但不等于說街越長樓越高,街應(yīng)該越 寬.空間的舒適度也是必須考慮的.假設(shè)寬于 20米,街的感覺那么可能被 廣場' 的感覺取代.商業(yè)街空間的高度方向的限定應(yīng)遵循以行人為模數(shù)的原那么,并考慮二次空 間的應(yīng)用.住宅區(qū)的商業(yè)街經(jīng)常是同住宅建筑合二為一的,也就是底層商業(yè). 頂部住宅,特別是高層建筑因與商業(yè)建筑個性不同,與商業(yè)街的建筑設(shè)計(jì)手法 不必相同.多層、低層住宅如有可能,在尺度和色彩上適當(dāng)加以商業(yè)特點(diǎn)能提 高商業(yè)街與住宅的整體性.在首層商業(yè)與二層住宅之